Fastighetsrätt I fastighetsmäklarens vardag
Kort om mig -Kungshamn -Sambo & barn -3-årig högskoleutbildning Högskolan Väst -Registrerad fastighetsmäklare sen 2008 -Svensk Fastighetsförmedling -Fastighetsbyrån Kontakt: Anna.bjurstrom@fastighetsbyran.se 0734-160 251
Agenda Lagar (FML, BRL, JB, PBL) Juridiska begrepp Fastighetsmäklarens roll Upplysningsplikt / Undersökningsplikt Dolda fel (villa / bostadsrätt) Fast & lös egendom Vad gör en mäklare egentligen? Strategier (film)
Vad är en fastighet? Mark- / vattenområde eller en volym som är fast egendom med tillhörande fastighetstillbehör.
Fastighetstillbehör Är ett föremål som fastighetsägaren tillfört fastigheten för stadigvarande bruk. Exempel: Byggnader Ledningar Stängsel Sandlåda Buskar & träd Flaggstång
Byggnadstillbehör Är ett föremål som byggnaden blivit försedd med av fastighetsägaren för stadigvarande bruk. Exempelvis:
Är detta fastighetstillbehör? JA NEJ JA JA NEJ JA
Vad är en tomträtt? Ger rätt att nyttja en fastighet utan att äga den. Ägaren upplåter fastigheten under en lång, obestämd tid. Ägare är ofta kommunen. Avgiften kallas tomträttsavgäld
Arrende Är när en jordägare upplåter nyttjanderätt till mark mot betalning Kan ej pantsättas
Bostadsrätt Insatslägenhet (insats/månadsavgift) Medlemmar i bostadsrättsförening äger rätt att på obegränsad tid mot ersättning, nyttja bostadslägenhet, lokal eller småhus. Förutsättning att förpliktelser mot förening uppfylls Föreningen äger fastigheten Bostadsrättshavaren förvärvar en andel i föreningen Yttre & inre underhåll Ej pantbrev/pantsatt Ej dolda fel
Ägarlägenhet Ny ägandeform kom 2009 Lägenhet som utgör en egen 3D-fastighet där man är ägare till en avgränsad del av en byggnad En samfällighet eller en förening ansvarar för gemensamma utrymmen och övriga intressen. Lägenheten definieras som en fastighet i sig och innehavaren äger alltså dels sin lägenhet, dels en andel i den fastighet som innefattar tomten och de gemensamma utrymmena
Fastighetsmäklarens roll Är att agera som oberoende part mellan köpare och säljare. Ta tillvara på såväl köparens som säljarens intresse. Ge råd och upplysningar i fastigheten Arbeta för att säljaren ger de upplysningar som är av betydelse för köparen. Det är också mäklarens roll att upplysa om den undersökningsplikt som köparen har före köpet.
Vad gör egentligen en fastighetsmäklare? INTAG MARKNADSFÖRING VISNING BUDGIVNING KONTRAKT TILLTRÄDE DEKLARATION JOURNAL
INTAG Ta fram värderingsunderlag Fastighetsutdrag Ägare, taxeringsvärde, ytor, pantbrev Tomtkarta Värderingsdata
Värderingsdata
INTAG Tar fram värderingsunderlag Fastighetsutdrag Ägare, taxeringsvärde, ytor, pantbrev Värderingsdata Tomtkarta Beräkna skattekonsekvens Avtal / dokument: Uppdragsavtal ID-kontroll Driftskostnad Frågelista Bouppteckning, fullmakt, medgivande, god man
Säljarens upplysningsplikt Säljare har inte någon laglig skyldighet att upplysa om fastighetens fel och brister. Men kan dock bli ersättningsskyldiga för s.k. dolda fel upp till tio år efter tillträdet, om en domstol anser att fastigheten var i betydligt sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna med. Säljaren kan bli skadeståndsskyldig om domstolen anser att han kände till eller borde ha känt till felet redan då han sålde fastigheten. Man ger alltså rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse.
Vad är ett dolt fel? De finns vid köpet Går inte att upptäcka vid noggrann undersökning av bostad Skall inte gå att förutse p.g.a. husets ålder eller hustyp Bostadsrätter omfattas ej av dolda fel
Köparens undersökningsplikt Tanken är att fastigheter säljs i befintligt skick och att köparen ska ta reda på fastighetens fysiska beskaffenhet. Säljaren är aldrig ansvarig för fel som kunde ha upptäckts vid en undersökning.
Besiktning Okulär besiktning / fuktmätning /riskkonstruktioner Innan försäljning / kontrakt Olika nivåer Protokoll
Besiktning Vad ingår normalt inte i en besiktning: El VA Vitvaror Radon Ventilation Skorsten
MARKNADSFÖRING Energideklaration Objektsbeskrivning Fotografering Planritningar Lantmäteriet, kommunen Bygglov Ritningar Servitut, GA, samfälligheter Internet, tidningar, tv-skyltning, fönsterskyltning, kundregister
VISNING Öppen eller tidsbokad visning Strategier
BUDGIVNING Öppen eller sluten budgivning Säljaren bestämmer hur budgivningen skall gå till och vem som får köpa Det är inte en rättighet att få återkomma och lägga ett bud Strategier Registrering av bud Budgivningslista vid kontrakt
KONTRAKT Köpekontrakt 3st Formkrav fastighet: Skriftligt Uppgift om fastigheten som överlåts Pris, tillträdesdatum, namn, personnummer Överlåtelseförklaring Undertecknas av säljare samt köpare Villkor måste tas med i kontraktet för att gälla! Depositionsavtal ID-koll Objektsbeskrivning/frågelista Nytt fastighetsutdrag
ÖVERLÅTELSE Kräver att medlemskap godkänns av förening För låg inkomst, betalningsanmärkningar Kan överklagas i Hyresnämnd 4 avtal
TILLTRÄDE Köpebrev Likvidavräkning Nytt fastighetsutdrag Mäklarjournal Nycklar, dokument, slutlikvid Deklaration
Att tänka på som köpare Tidig kontakt med bank för lånelöfte Kundregister / tips / prisbevakare Gå på många visningar Undersök fastigheten/lägenheten noggrant och ta hjälp av sakkunnig person. Kika minst 2 ggr innan kontrakt Innan budgivning, bestäm er maxgräns Var inte rädd att ställa frågor och funderingar till mäklaren Vid bostadsrätt är det viktigt att ha koll på föreningens ekonomi. Prata med ordföranden
Att tänka på som säljare Värdebevakare Planera försäljningen i god tid Ordning och reda, enklare styling Jämför mäklare och se helheten
Fastighetsmäklare eller privat? Trygghet & kunskap Säkerhet för köpare vid budgivning Rekommendationer villkor, juridiskt rätt hela vägen Personligt ansvar Erfarenhet Rätt utgångspris, inga glädjekalkyler bara ett första försök Marknadsföring Bäst slutpris
Tack för idag!