Skatteeffekter i samband med flytt mellan egnahem och bostadsrätt Av Maria Kulander och Hans Lind november 2008 Institutionen för Fastigheter och Byggande Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH Stockholm 2008 Uppsats nr 1
Sammanfattning Den svenska fastighetsbeskattningen har flera olika komponenter. När man talar om fastighetsskatt är det i första hand den löpande beskattningen som åsyftas, men det finns också skatter som är knutna till själva transaktionen, främst realisationsvinstbeskattning och stämpelskatten. I debatten har det lyfts fram att dessa skatter kan ha negativa konsekvenser genom att det uppstår inlåsningseffekter av olika slag. Syftet med denna rapport är i första hand att i detalj beräkna hur stora merkostnader som skattesystemet skapar i samband med en flytt. Kalkyler görs för - två städer med olika prisnivå (Stockholm resp Gävle) - för ett pensionärshushåll (som flyttar från en villa till en bostadsrätt) och för en barnfamilj (som flyttar från en bostadsrätt till en villa) - för pensionärshushållet görs en uppdelning efter hur länge man bott på orten - för barnfamiljen görs en uppdelning utifrån om man har uppskov på tidigare realisationsvinstbeskattning eller ej. Detta ger totalt 8 olika fall. I samtliga fall antas att inkomsterna hos hushållen är sådan att inga särskilda bidrag utgår. Kalkylen är uppbyggt så att alla engångskostnader, t ex stämpelskatten, finansieras med lån och det som redovisas är förändringen i hushållets löpande månadskostnad före respektive efter flytten. I tabellerna nedan sammanfattas resultatet. Det antas att hushållen köper en bostad som kostar lika som det som de får för den som de säljer (5 miljoner i Stockholm, 2 miljoner i Gävle). Översikt pensionärsalternativ Förändring i månadsutgift Stockholm - bott länge +4618, varav amortering: 1 925 Stockholm - bott ca 10 år + 1510, varav amortering: 550 Gävle- bott länge +475, varav amortering: 92 Gävle- bott ca 10 år +17, (ingen amortering pga inget lån) Översikt barnfamilj Förändring i månadsutgift Stockholm - inget tidigare uppskov +2405, varav amortering: 592 Stockholm - tidigare uppskov +3369, varav amortering: 1203 Gävle- - inget tidigare uppskov +1047, varav amortering: 139 Gävle- tidigare uppskov +1047, varav amortering: 139 Som framgår av tabellerna är det betydande kostnadsökningar pga de transaktionsrelaterade skatterna, särskilt vid höga prisnivåer som de som antogs i Stockholmsfallet. Den största kostnadsökningen uppstår för pensionshushåll som bott länge i sitt hus och för barnfamiljer som redan tidigare har ett uppskov med en realisationsvinstskatt. 2
Konsekvenserna av kostnadsökningar som dessa för hushållets flyttbenägenheten är svår att mäta, men med tanke på beloppens storlek är det rimligt att tro att de har betydelse för flyttbeslutet. Detta leder till ett sämre utnyttjande av beståndet och till svårigheter för hushållen att anpassa sin bostadssituation till sin nuvarande situation. Det kan också ha konsekvenser för arbetsmarknaden. Tänkbara åtgärder är att sänka stämpelskatten till en nivå som speglar de direkta kostnaderna för myndigheterna och att återgå till ett system där enbart reala vinster beskattas, dvs inköpspriset får räknas upp med inflationen. 3
Förord Det har varit mycket kontroverser kring fastighetsbeskattningen och det är viktigt att de politiska diskussionerna bygger på bra kunskap om vad olika system ger för direkta eller indirekta effekter. För att belysa konsekvenserna av de transaktionsbaserade skatterna, främst realisationsvinstbeskattningen och stämpelskatten, tog Villaägarna initiativ till den utredning som presenteras i denna rapport. Avd f Bygg- och fastighetsekonomi har sedan länge varit engagerad i debatten kring fastighetsbeskattning och en mer detaljerad analys av skattekonsekvenserna av en flytt inom det ägda beståndet ligger helt i linje med inriktningen på KTH. Studien fokuserar på de direkta mätbara ekonomiska konsekvenserna av en tänkt flytt, och är alltså tänkt att ge en bättre grund för diskussionerna om de mer svårmätbara konsekvenserna på omflyttning och utnyttjande av fastighetsbeståndet, samt de mer direkta politiska frågorna om lämpliga åtgärder. Stockholm november 2008 Hans Lind KTH Hans Lemker Villaägarnas Riksförbund 4
Innehållsförteckning 1. Inledning... 6 2. Förutsättningar... 7 2.1 Scenarier... 7 2.2 Antaganden om inkomster och driftskostnader... 8 3. Effekter för pensionärshushåll....9 3.1 Pensionär Fall 1: Stockholm - lång boendetid... 9 3.2 Pensionär Fall 2: Stockholm - kort boendetid... 11 3.3 Pensionär Fall 3: Gävle - lång boendetid... 12 3.4 Pensionär Fall 4: Gävle - kort boendetid... 13 4. Barnfamilj... 15 4.1 Barnfamilj Fall 1: Stockholm uppskov saknas... 15 4.2 Barnfamilj Fall 2: Stockholm med uppskov... 17 4.3 Barnfamilj Fall 3: Gävle - samma pris utan uppskov... 18 4.4 Barnfamilj Fall 4: Gävle samma pris, med tidigare uppskov... 20 5. Sammanfattande analys...22 5.1 Översikt... 22 5.2 Avslutande kommentarer... 23 Referenser... 24 5
1. Inledning Den svenska fastighetsbeskattningen har en lång historia fylld av kontroverser och ständiga ändringar. Den grundläggande frågan är självklart om det överhuvudtaget ska finnas en särskild beskattning av fastigheter. Nästa fråga är om denna beskattning ska vara statlig (som den i praktiken fortfarande är i Sverige) eller om den ska vara kommunal (som i de flesta andra länder). Fastighetsbeskattning kan också inträda i en rad olika situationer: stämpelskatt i samband med köp, löpande beskattning av en hypotetisk avkastning på det kapital som finns investerat i huset, och en realisationsvinstbeskattning om en försäljning görs med vinst. Dessutom kan det finnas särskilda avgifter för pantsättning av fastigheter. Sverige är ett av de få länder som har skatt i alla dessa skeden. En viktig fråga när man ska ta ställning till om man ska ha en fastighetsskatt och hur den i så fall ska utformas är att bedöma vilka effekter den har. En uppenbar sådan aspekt som ofta varit i fokus är hur skatten påverkar olika inkomstgrupper och att den kan belasta vissa grupper orimligt hårt. Olika former av skyddsregler har därför införts. I Sverige fokuserar denna skyddsregel på att fastighetsskatten inte får vara mer än en viss andel av hushållets inkomst. I andra länder förekommer skyddsregler som begränsar höjningen av fastighetsskatten från ett år till ett annat. En annan aspekt som är viktig att beakta är hur fastighetsbeskattning påverkar incitamenten för bostadsbyggande och som understryks i t ex Mandell (2001) kan en kommunal fastighetsskatt baserat på fastighetens värde skapa incitament både till förbättringar av infrastrukturen och till nybyggande. Denna rapport fokuserar emellertid på en tredje aspekt och det är fastighetsskattens ekonomiska effekter i samband med en flytt mellan olika bostäder inom det ägda beståndet. Vad "kostar" det att flytta från en bostad till en annan? I en dynamisk ekonomi är det viktigt att hushåll kan flytta mellan regioner när det dyker upp bättre arbetstillfällen och att inte bostadsmarknaden försvårar företagens rekrytering av arbetskraft (se t ex diskussionen i Borg et al, 2007). Ur ett livscykelperspektiv, och utifrån målet om ett effektivt utnyttjande av fastighetsbeståndet är det viktigt att skattesystemet inte försvårar flyttningar i samband med förändringar i familjesituationen. En fråga som diskuterats mycket under senare år är t ex att ökande antal personer i familjebildande ålder gör det viktigt att det finns incitament för äldre hushåll att flytta från större till mindre bostäder, och från egnahem till lägenheter. Syftet med denna rapport är att lägga en bättre grund för diskussionen om hur skattesystemet kan anpassas för att underlätta rörligheten på bostadsmarknaden. Det är empiriskt mycket svårt att ta reda på hur en enskild faktor som skattesystemet påverkar så komplexa beslut som ett beslut att flytta. Ambitionen i denna rapport är därför enbart att i detalj beskriva vad dagens skattesystem konkret medför för kostnader i samband med flytt för olika grupper av hushåll och vid olika prisnivåer. 1 1 Vi har även gjort kalkyler för det förslag som Skatteverkets lade fram i ett remissvar till regeringens förslag (efter att de justerat sina förutsättningar till dagens situation med 6000 kr i kommunal avgift). Detta system hade liknande effekter som det nuvarande systemet och redovisas därför inte i denna slutrapport, men den som är intresserad av denna analys kan kontakta Hans Lind, hans.lind@infra.kth.se. 6
2. Förutsättningar 2.1 Scenarier I analysen kommer pensionärernas respektive barnfamiljernas situation att belysas. För varje situation så har vi två scenarier ett där priserna ligger i medelnivå, t ex situationen i Gävle, samt en situation där priserna är höga, i t ex något av Stockholms mest eftertraktade områden. Enligt NAI-Svefas ortsprismaterial så ligger priserna på friliggande villor på över 100 kvm som inte är sjönära i Stockholm i genomsnitt på 5 miljoner och K/T (köpeskilling/taxeringsvärde) på 2 under det senaste året, dvs. priserna motsvarar ungefär dubbla taxeringsvärdet då det gäller Stockholms kommun (180). I analysen används därför dessa siffror i scenario 1. Enligt samma källa så ligger motsvarande priser för Gävle kommun (2180) som väntat lägre i genomsnitt så ligger priserna på ca 2 miljoner, men även här så är priserna motsvarande dubbla taxeringsvärdet, vilket kommer att motsvara scenario 2. Då det gäller pensionärerna så analyseras effekterna när de flyttar från en villa till en bostadsrätt under antagandet att båda bostäderna är lika dyra dels när ett pensionärspar bott ca 10 år i en villa, och dels då de bott ca 30 år i samma villa (se tabell 2.1.1). Antaganden om priserna idag är desamma oberoende av boendetiden. Antaganden om prisutvecklingen har varit i enlighet med fastighetsprisindex (FPI). Tabell 2.1.1 Översikt pensionärsalternativ Bott ca 30 år Bott ca 10 år Stockholm P-Fall 1 P-Fall 2 Gävle P-Fall 3 P-Fall 4 Då det gäller barnfamiljerna så förväntas boendekarriären totalt sett ha varat i ca 10 år, och situationen som analyseras är när en barnfamilj flyttar från en bostadsrätt till en villa dels då hushållet har uppskov med en tidigare realisationsvinst, och dels då uppskov saknas. I båda fallen är villan lika dyr som bostadsrätten (se tabell 2.1.2). Tabell 2.1.2 Översikt barnfamiljsalternativ Uppskov saknas Uppskov finns sedan tidigare Stockholm B-Fall 1 B-Fall 2 Gävle B-Fall 3 B Fall 4 7
2.2 Antaganden om inkomster och driftskostnader Eftersom det viktiga inte är vilka effekter som uppstår av olika driftskostnaderna i jämförelsen, så utgår vi ifrån samma driftskostnader oberoende av boendeform, så att driftskostnader för att bo i villa motsvarar månadsavgift i bostadsrätt samt hemförsäkring och elkostnader. Vi kommer att anta att månadsavgiften plus direkta driftskostnader i bostadsrätten motsvarar driftskostnaderna i villan, men särskiljer de 100 kr som består av den kommunala avgiften då vi sammanställer skillnaderna i kostnader. Pensionärsparet antas vara fött före 1937 så att de får pension enligt det tidigare ATPsystemet. Deras årsinkomst antas vara vad en genomsnittlig kvinna och man fick i pension december 2007 i Stockholms län respektive i Gävle län multiplicerat med 12, vilket innebär att ingen av dem har garantipension. För att vara berättigade till bostadsbidrag enligt Försäkringskassans regler så ska boendekostnaden vara högst 5 000 kr, och man får då maximalt 93 % av kostnaden betald, vilket blir 4 650 kr för ogift eller 2 325 kr var för gifta personer. Maximalt kan därför paret få 27 900 kr/person. Bidraget reduceras emellertid då inkomsten är större än 79 335 kr för gifta pensionärer. Inkomstavdraget är 62 % till 41 000 kr och 50 % över detta. Då inkomstavdraget här antas vara större än 27 900 kr så utgår därför inget bostadsbidrag i något av fallen i respektive scenario för pensionärerna. Barnfamiljen består av ett par med 2 barn på ca 5 år respektive 8 år, där mannen jobbar som gymnasielärare och där kvinnan jobbar som sjuksköterska. Mannen arbetar 100 %, medan kvinnan är tjänstledig till 20 % så att hon erhåller 80 % i lön. För att få fullt bostadsbidrag får årsinkomsten inte överstiga 307 000 kr för barnfamiljer. För årsinkomster över 117 000 kr minskas den bidragsgrundande inkomsten med 20 %. Parets gemensamma årsinkomst efter tjänstledigheter kommer att vara klart över 307 000 kr så att inkomstavdraget blir alltför stort dvs. inget bostadsbidrag antas utgå i detta fall heller. 8
3. Effekter för pensionärshushåll. I det första fallet (lång boendetid) har pensionärsparet bott i sin villa i 30 år, men vill nu flytta till en bostadsrätt istället, som är lika dyr som villan. I det andra fallet (kort boendetid) så har pensionärsparet istället flyttat till sin villa någon gång på 1990-talet. Eftersom fokus ligger på förändringar i samband med flytten antar vi att tidigare lån kommer att vara kvar efter flytten så storleken på dessa spelar ingen roll för resultaten. 3.1 Pensionär Fall 1: Stockholm - lång boendetid Då de flyttade in i villan på 1970-talet antas paret ha betalat 250 000 kr för villan, som nu är värd 5 miljoner. Priset antas vara dubbla taxeringsvärdet, så detta är då 2,5 miljoner. Vilka utgifter som paret har beror på om de väljer att bo kvar eller flytta, men vi kommer att fokusera på skillnaderna mellan att flytta och bo kvar med det nuvarande systemet för den kommunala avgiften. Innan flytt När paret bodde i villan betalade man den kommunala avgift som efterträdde fastighetsskatten, enligt nuvarande skattesystemet. Detta innebär att de ska betala antingen 6 000 kr/år dvs 500 kr per månad eller 0,75 % av taxeringsvärdet. Med ett taxeringsvärde på 2,5 miljoner så blir denna summa 18 750 kr eller 1 563 kr/månaden dvs kostnaden blir 500 kr/månad. En begränsningsregel finns på 4 % av beskattningsbar inkomst, men denna är inte tillämpbar i detta fall. Flyttat till bostadsrätt Pensionärsparet tänker sig nu istället att de ska flytta till en lika dyr bostadsrätt, dvs. den kostar 5 miljoner. I tabell 3.1.1 framgår realisationsvinst mm.. Tabell 3.1.1 Effekter vid flytt (P-Fall 1) Försäljning av villa: 5 000 000 Köp av villa 1970-tal: 250 000 Köp av bostadsrätt: 5 000 000 Reavinstskatt: 0,22 Reavinst: 4 750 000 uppskovsbelopp: 1 600 000 uppskovsränta: 0,005 Årligt belopp att år 1-: 8 000 9
Eftersom paret förväntas ha flyttat in i sin villa på 1970-talet och då ha betalat 250 000 kr så blir reavinsten 4,75 miljoner kronor, varav uppskovet kan bli maximalt 1,6 miljoner kr. Detta uppskov ska de sedan betala 0,5 % ränta på nästkommande år dvs. årlig kostnad på 8 000 kr, motsvarande 667 kr/månad, om inget frivilligt uppskov betalas in. På resterande delen, 3,15 miljoner kr, betalar pensionärsparet 22/30 av 30 %, dvs. 22 % reavinstskatt, vilket blir en nettokostnad på 693 000 kr (se tabell 3.1.2). Tabell 3.1.2 Direkteffekt på kapital (P-Fall 1) Försäljning av villa: 5 000 000 Köp av bostadsrätt: 5 000 000 Köpesumma 1970-tal för villan: 250 000 Reavinst från villaförsäljning 4 750 000 Uppskovsbelopp 1 600 000 Beskattningsbar vinst 3 150 000 Reavinstskatt 693 000 Belopp att finansiera: 693 000 För att kunna få en jämförbar månadskostnad av en flytt antas att denna utgift finansieras med ett nytt lån. Med ett antagande om 6 % i ränta där vi har utgått från bankernas ungefärliga genomsnittliga utlåningsränta blir räntekostnaderna efter att hänsyn tagits till skatteeffekter 2 426 kr per månad. Därtill tillkommer uppskovsräntan på 667 kr (se tabell 3.1.3). Med rak amortering på 30 år så amorteras 23 100 kr per år, vilket motsvarar 1 925 kr per månad. Amorteringen innebär att räntekostnaderna per månad minskar med ca 80 kr vilket är 970 kr efter skatteeffekter varje år, men tabellen visar enbart år 1. Tillkommande månadsavgift vid flytt är då 4 618 kr. Tabell 3.1.3 Månadskostnader (P-Fall 1) Bostadsutgifter Nya ränteutgifter efter skatt, för finansiering av flytt 2 426 Ny amortering för finansiering av flytt 1 925 Uppskovsränta 0,5 % av uppskovsbeloppet 667 Avdrag för tidigare betald kommunal avgift, netto -400 Tillkommande månadsutgift år 1 vid flytt 4 618 10
3.2 Pensionär Fall 2: Stockholm - kort boendetid I detta fall så har pensionärsparet tidigare bott i en annan typ av boende (t ex hyresrätt) länge för att sedan ha flyttat till villa i mitten av 1990-talet. De köper en lika dyr bostadsrätt som den villa de bor i. Pensionärsparet antas på 1990-talets mitt ha betalat 2,5 miljoner för den villa de nu säljer för 5 miljoner. De köper en lika dyr bostadsrätt för 5 miljoner. Alternativet kvarboende är detsamma som i första fallet, liksom nuvarande pension och övriga liknande förutsättningar. Enligt nuvarande skattesystem så får de en reavinst på 2,5 miljoner kr, men får uppskov på det maximala beloppet 1,6 miljoner kr, som de betalar 0,5 % uppskovsränta på från och med år 1, dvs. 8 000 kr per år = 667 kr/mån. Resterande 900 000 kr ska beskattas (se tabell 3.2.1) och detta antas finansieras med ett nytt lån. Tabell 3.2.1 Flytta till bostadsrätt (P-Fall 2) Försäljning av villa: 5 000 000 Köp av villa 1990-tal: 2 500 000 Köp av bostadsrätt: 5 000 000 Reavinstskatt: 0,22 Reavinst: 2 500 000 Uppskovsbelopp: 1 600 000 uppskovsränta: 0,005 Årligt belopp att år 1-: 8 000 På den beskattningsbara vinsten på 900 000 kr så betalar pensionärsparet en skatt på 22 %, vilket betyder 198 000 kr, vilket finansieras via lån till en ränta på 6 % (se tabell 3.2.2). Efter hänsyn till skatteeffekten så blir räntekostnaderna 693 kr (se tabell 3.2.3). Med rak amortering på 30 år så blir kostnaden 6 600 kr per år vilket motsvarar 550 kr per månad. I och med amorteringen så minskar räntekostnaden med ca 280 kr per år efter skatt, men tabellen visar år 1. Detta år ökar kostnaderna med 1 510 kr per månad. Tabell 3.2.2 Direkteffekt, (P-Fall 2) Försäljning av villa: 5 000 000 Köp av bostadsrätt: 5 000 000 Köpesumma 1990-tal för villan: 2 500 000 Reavinst från villaförsäljning 2 500 000 Uppskovsbelopp 1 600 000 Beskattningsbar vinst 900 000 Reavinstskatt 198 000 Belopp att finansiera 198 000 11
Tabell 3.2.3 Månadsutgift (P-Fall 2) Bostadsutgifter Nya ränteutgifter efter skatt, för finansiering av flytt 693 Ny amortering för finansiering av flytt 550 Uppskovsränta 0,5 % av uppskovsbeloppet 667 Avdrag för tidigare betald kommunal avgift, netto -400 Tillkommande månadsutgift år 1 vid flytt 1 510 3.3 Pensionär Fall 3: Gävle - lång boendetid Kvarboende När paret bodde i villan betalade man den kommunala avgift som efterträdde fastighetsskatten, enligt det nuvarande skattesystemet. Detta innebär att de ska betala antingen 6 000 kr/år dvs. 500 kr per månad eller 0,75 % av taxeringsvärdet. Denna gång är taxeringsvärdet på 1 miljon kronor så denna summa blir 7 500 kr eller 625 kr/månaden dvs. kostnaden blir 500 kr/månad. Begränsningsregel på 4 % av beskattningsbar inkomst är inte heller här tillämpbar. Flyttat till bostadsrätt Pensionärsparet säljer villan för 2 miljoner och flyttar till en lika dyr bostadsrätt. Villan antas ha varit köpt för 250 000 kr, så reavinsten blir 1,75 miljoner kr, men med ett uppskovsbelopp på maximala 1,6 miljoner kr (se tabell 3.3.1). Från och med år 1 så betalar de 0,5 % av beloppet i uppskovsränta dvs 8 000 kr om året eller 667 kr/mån. På resterande 150 000 kr ska de betala 22 % skatt. Tabell 3.3.1 Flytta till bostadsrätt, (P-Fall 3), Försäljning av villa 2 000 000 Köp av villa 1970-tal 250 000 Köp av bostadsrätt 2 000 000 Reavinstskatt 0,22 Reavinst 1 750 000 Uppskovsbelopp 1 600 000 Uppskovsränta 0,005 Årligt belopp att betala år 1-: 8 000 12
Tabell 3.3.2 Direkteffekt vid flytt till bostadsrätt (P-Fall 3), Försäljning av villa 2 000 000 Köp av bostadsrätt 2 000 000 Köpesumma 1970-talet för villan 250 000 Reavinst från försäljningen 1 750 000 Uppskovsbelopp 1 600 000 Beskattningsbar vinst 150 000 Reavinstskatt 33 000 Belopp att finansiera 33 000 Med en skattesats på 22 % så är reavinstskatten 33 000 kr, vilket måste finansieras på något sätt (se tabell 3.3.2). Paret antas därför ta ett lån på summan. Med en ränta på 6 % så blir månadskostnaden efter avdrag för skatteeffekter 116 kronor. Amorteringar som betalas av på 30 år blir 1 100 kr/år eller 92 kr/månad (se tabell 3.3.3). Pga amorteringarna minskar räntebetalningarna efter skatt med 46 kr för varje år, men tabellen visar år 1. Det kostar totalt ca 475 kr mer att flytta, med den tidigare kommunala avgiften avdragen samt den nuvarande som tillkommer. Tabell 3.3.3 Månadskostnad vid flytt till bostadsrätt, (P-Fall 3), Bostadsutgifter Nya ränteutgifter efter skatt, för finansiering av flytt 116 Ny amortering för finansiering av flytt 92 Uppskovsränta 0,5 % av uppskovsbeloppet 667 Avdrag för tidigare betald kommunal avgift, netto -400 Tillkommande månadsutgift år 1 vid flytt 475 3.4 Pensionär Fall 4: Gävle - kort boendetid I detta fall så har pensionärsparet tidigare bott i en annan typ av boende (hyresrätt) länge för att sedan ha flyttat till villa i mitten av 1990-talet. De köper nu en lika dyr bostadsrätt som den villa de bor i. Även i detta scenario så har pensionärsparet köpt sin villa i mitten av 1990-talet, men antas ha köpt sin villa för 1 miljon kronor för att sedan sälja den 2008 för 2 miljoner kronor. De köper en lika dyr bostadsrätt för 2 miljoner (se tabell 3.4.1). 13
Flytta till bostadsrätt (P-Fall 4), Reavinsten är 1 miljon kronor, och eftersom detta är under maxbeloppet för uppskov så kommer hela summan att beviljas uppskov för. Uppskovsräntan 0,5 % på detta ger ett belopp på 5 000 kr att betala årligen från år 1, dvs. 417 kronor per månad. Tabell 3.4.1 Flytta till bostadsrätt, (P-Fall 4), Försäljning av villa: 2 000 000 Köp av villa 1990-tal: 1 000 000 Köp av bostadsrätt: 2 000 000 Reavinstskatt: 0,22 Reavinst: 1 000 000 uppskovsbelopp: 1 000 000 uppskovsränta: 0,005 Årligt belopp att år 1-: 5 000 Eftersom ingen reavinstskatt betalas i detta fall så behöver inget lån tas och därmed blir det inga räntekostnader för detta, och inte heller någon amortering. Däremot får man betala de extra 417 kronorna i uppskovsränta varje månad. Vid kvarboende så var den kommunala avgiften 500 kronor, vilket innebär att i detta fall så kommer det att löna sig att flytta, även om det är marginellt, - 83 kronor, men med tillägg för de 100 kr som ingår som kommunal avgift i månadsavgiften, så går det nästan jämt ut (se tabell 3.4.2) exakt tillkommande kostnad blir då 17 kr. Tabell 3.4.2 Månadskostnader, (P-Fall 4) Bostadsutgifter Nya ränteutgifter efter skatt, för finansiering av flytt 0 Ny amortering för finansiering av flytt 0 Uppskovsränta 0,5 % av uppskovsbeloppet 417 Avdrag för tidigare kommunal avgift, netto -400 Tillkommande månadsutgift år 1 vid flytt 17 14
4. Barnfamilj 4.1 Barnfamilj Fall 1: Stockholm uppskov saknas Kvarboende Då det inte finns några tidigare uppskov med realisationsvinst i detta fall så är det inga kostnader som försvinner vid flytt. Driftskostnader och inkomster antas vara lika vid kvarboende och flytt. Endast förändringar i kostnader tas hänsyn till. Flytta till villa (B Fall 1) I detta fall så bor familjen i Stockholm och vill köpa en villa som är lika dyr som den bostadsrätt som de nu bor i, dvs. 5 miljoner kr. De förväntas ha köpt sin bostadsrätt för 3 miljoner kr år 2000 (se tabell 4.1.1). Uppskovsbeloppet är på maximala 1,6 miljoner och resterande reavinst på 400 000 kr ska de betala skatt för till 22/30 av 30 % dvs. 22 % vilket blir 88 000 kr. Tillsammans med stämpelskatt och pantbrevsskatt så blir detta ett belopp på 213 000 kr som paret måste låna till (se tabell 4.1.2). Pantbrevsskatten är 2 % av uttagna pantbrev och stämpelskatten är 1,5 % av köpesumman vid köp av villa. Halva köpesumman antas ha intecknats med nytt pantbrev. Tabell 4.1.1 Flytt till villa (B Fall 1) Försäljning av bostadsrätt: 5 000 000 Köp av bostadsrätt: 3 000 000 Köp av villa: 5 000 000 Reavinstskatt: 0,22 Reavinst: 2 000 000 uppskovsbelopp: 1 600 000 uppskovsränta: 0,005 Årligt belopp att år 1-: 8 000 Stämpelskatt, 1,5 % 0,015 Pantbrevsskatt, 2 % 0,020 Tidigare uppskov 0 15
Tabell 4.1.2 Direkteffekter vid flytt till villa (B Fall 1) Försäljning av bostadsrätt: 5 000 000 Köp av villa: 5 000 000 Köpesumma för bostadsrätt: 3 000 000 Reavinst från bostadsrättsförsäljning 2 000 000 Uppskovsbelopp 1 600 000 Beskattningsbar vinst 400 000 Reavinstskatt 88 000 Stämpelskatt, 1,5 % av inköpssumman 75 000 Pantbrevsskatt, 2 % av uttagna pantbrev 50 000 Belopp att finansiera 213 000 Även här räknas på en räntesats av 6 %, och med hänsyn tagen till skatteeffekten blir bostadsräntekostnaderna 746 kr/månad. Amortering på lån beräknas på 30 år, vilket innebär 7 100 kr per år eller 592 kr per månad vid rak amortering. Räntebetalningarna minskar med ca 25 kr efter skatt per månad vilket innebär 300 kr varje år i och med amorteringarna, men tabellen visar år 1. Till detta tillkommer en uppskovsränta på 0,5 % på uppskovsbeloppet vilket innebär 667 kr per månad från och med år 1. Den kommunala avgiften på 6 000 kr/år är ett bättre alternativ än 0,75 % av taxeringsvärdet vilket skulle motsvara 18 750 kr per år. Kostnaden kommer därför att bli 500 kr/månad. Regeln att inte betala mer än 4 % av sin beskattningsbara inkomst är ej tillämpbar här. De tillkommande kostnaderna för att flytta jämfört med att bo kvar då den kommunala avgiften som ingår i månadsavgiften dras av blir 2 405 kr per månad (se tabell 4.1.3). Tabell 4.1.3 Månadskostnader (B Fall 1) Bostadsutgifter Nya ränteutgifter efter skatt, för finansiering av flytt 746 Ny amortering för finansiering av flytt 592 Uppskovsränta 0,5 % av uppskovsbeloppet 667 Tillkommande kommunal avgift, netto 400 Uppskovsränta sedan tidigare 0 Tillkommande månadsutgift år 1 vid flytt 2 405 16
4.2 Barnfamilj Fall 2: Stockholm med uppskov I detta fall så antas det finnas ett uppskov med realisationsvinst sedan tidigare på 1 miljon kr. Villan kostar fortfarande 5 miljoner kr, liksom bostadsrätten som de flyttade ifrån. Reavinsten blir då utöver nuvarande vinst på 2 miljoner även det tidigare uppskovet, dvs. total vinst blir 3 miljoner kr. I detta fall ökas kostnaden i alternativet kvarboende genom att en uppskovsränta på tidigare uppskov tillkommer på 417 kr/månad. Flytta till villa (B Fall 2) När det finns ett uppskov på 1 miljon kr så kommer reavinsten att öka med denna summa, vilket påverkar beskattningsbar vinst (se tabell 4.2.1). Tabell 4.2.1 Flytt till villa med tidigare uppskov (B Fall 2) Försäljning av bostadsrätt: 5 000 000 Köp av bostadsrätt: 3 000 000 Köp av villa: 5 000 000 Reavinstskatt: 0,22 Reavinst inkl tidigare uppskov: 3 000 000 uppskovsbelopp: 1 600 000 Uppskovsränta: 0,005 Årligt belopp att år 1: 8 000 Stämpelskatt, 1,5 % 0,015 Pantbrevsskatt 2 % 0,020 Tidigare uppskov 1 000 000 Eftersom det finns en uppskovsgräns på 1,6 miljoner så kommer den beskattningsbara vinsten att vara 1,4 miljoner i detta fall, vilket innebär att det nu behöver upplånas 433 000 kr till 6 % ränta (se tabell 4.2.2), vilket innebär en månadskostnad på 1 516 kr i tillkommande bostadsräntekostnader efter skatt. Den nya uppskovsräntan är 667 kr/månad. Av de 433 000 kr består 308 000 kr av ren reavinstskatt, 75 000 kr är stämpelskatt och pantbrevsskatten är 50 000 kr. Rak amortering på 30 år innebär en kostnad på 14 433 kr årligen eller 1 203 kr per månad. Amorteringen minskar räntekostnaderna efter skatt med ca 600 kr per år, men tabellen visar år 1. Jämfört med att bo kvar i bostadsrätt så ökar månadskostnaden för familjen efter att den kommunala avgift som ingår i månadsavgiften dragits av - med 3 369 kr (se tabell 4.2.3). 17
Tabell 4.2.2 Direkteffekter vid flytt till villa (B Fall 2) Försäljning av bostadsrätt: 5 000 000 Köp av villa: 5 000 000 Köpesumma för bostadsrätt: 3 000 000 Reavinst från bostadsrättsförsäljning, inkl tidigare uppskov 3 000 000 Uppskovsbelopp 1 600 000 Beskattningsbar vinst 1 400 000 Reavinstskatt 308 000 Stämpelskatt, 1,5 % av inköpssumman 75 000 Pantbrevsskatt, 2 % på uttagna pantbrev 50 000 Belopp att finansiera 433 000 Tabell 4.2.3 Månadseffekter vid flytt till villa (B Fall 2) Bostadsutgifter Nya ränteutgifter efter skatt, för finansiering av flytt 1 516 Ny amortering för finansiering av flytt 1 203 Uppskovsränta 0,5 % av uppskovsbeloppet 667 Tillkommande kommunal avgift, netto 400 Uppskovsränta sedan tidigare -417 Tillkommande månadsutgift år 1 vid flytt 3 369 4.3 Barnfamilj Fall 3: Gävle - samma pris utan uppskov Kvarboende Då det inte finns några tidigare uppskov i detta fall så är det inga kostnader som försvinner vid flytt. Driftskostnader och inkomster antas vara lika vid kvarboende och flytt. Endast förändringar i kostnader tas hänsyn till. Flytta till villa Familjen köper i detta fall sin villa för 2 miljoner kr vilket är lika mycket som de får för sin bostadsrätt. Bostadsrätten förväntas de ha köpt för 1,2 miljoner kr år 2000. Vid flytten blir det en reavinst på 800 000 kr och hela beloppet blir här uppskovsbelopp, eftersom summan är under maxbeloppet på 1,6 miljoner kr. Med 0,5 % ränta på detta så blir den årliga uppskovsräntan 4 000 kr. Till detta tillkommer pantbrevsskatt samt stämpelskatt (se tabell 4.3.1). 18
Tabell 4.3.1 Flytt till villa (B Fall 3) Försäljning av bostadsrätt: 2 000 000 Köp av bostadsrätt: 1 200 000 Köp av villa: 2 000 000 Reavinstskatt: 0,22 Reavinst: 800 000 uppskovsbelopp: 800 000 uppskovsränta: 0,005 Årligt belopp att år 1-: 4 000 Stämpelskatt 0,015 Pantbrevsskatt 0,020 Tidigare uppskov 0 Hela reavinstbeloppet blir uppskov och då bostadsrätten som såldes samt villan är lika dyra, så består den direkta kostnaden av pantbrevsskatt och stämpelskatt på sammanlagt 50 000 kr (se tabell 4.3.2). Stämpelskatten är 1,5 % av inköpssumman och pantbrevsskatten är 2 % där halva lånet antas motsvara uttagna pantbrev. Detta antas behöva finansieras via lån till räntan 6 %. Tabell 4.3.2 Direkteffekt vid flytt till villa (B Fall 3) Försäljning av bostadsrätt: 2 000 000 Köp av villa: 2 000 000 Köpesumma för bostadsrätt: 1 200 000 Reavinst från bostadsrättsförsäljning 800 000 Uppskovsbelopp 800 000 Beskattningsbar vinst 0 Reavinstskatt 0 Stämpelskatt, 1,5 % av inköpssumman 30 000 Pantbrevsskatt, 2 % av uttagna pantbrev 20 000 Belopp att finansiera 50 000 Bostadsräntekostnaderna blir 175 kr per månad efter skatteeffekter. Till detta tillkommer det 333 kr i uppskovsränta samt en kommunal avgift på 500 kr eftersom den kommunala avgiften på 6 000 kr/år är mindre än 0,75 % av taxeringsvärdet, vilket skulle motsvara 7 500 kr/år. Från detta skall dras de 100 kr som man betalar i kommunal fastighetsavgift för bostadsrätten. En amortering sker på 30 år vilket med rak amortering blir 1 667 kr per år eller 139 kr per månad. Amorteringen minskar den årliga räntekostnaden med 70 kr per år efter skatt, men tabellen visar år 1. Den tillkommande månadskostnaden vid flytt blir 1 047 kr (se tabell 4.3.3). 19
Tabell 4.3.3 Månadseffekter vid flytt till villa (B Fall 3) Bostadsutgifter Nya ränteutgifter efter skatt, för finansiering av flytt 175 Ny amortering för finansiering av flytt 139 Uppskovsränta 0,5 % av uppskovsbeloppet 333 Tillkommande kommunal avgift, netto 400 Uppskovsränta sedan tidigare 0 Tillkommande månadsutgift år 1 vid flytt 1 047 4.4 Barnfamilj Fall 4: Gävle samma pris, med tidigare uppskov Även i detta fall så köper barnfamiljen ett lika dyrt boende, men här finns även ett tidigare uppskov på 400 000 kr. Villan kostar fortfarande 2 miljoner, och de får 2 miljoner för bostadsrätten. Kvarboendealternativet påverkas på samma sätt som i fall 2 genom det tidigare uppskovet, dvs. det blir en uppskovsränta på 167 kr. Flytta till villa I detta fall så finns det ett gammalt uppskov på 400 000 kr som gör att reavinsten ökar till 1,2 miljoner. Detta belopp är under maxbeloppet på 1,6 miljoner så i detta fall blir det uppskov på hela beloppet (se tabell 4.4.1). Tabell 4.4.1 Flytta till villa (B Fall 4) Försäljning av bostadsrätt: 2 000 000 Köp av bostadsrätt: 1 200 000 Köp av villa: 2 000 000 Reavinstskatt: 0,22 Reavinst inkl tidigare uppskov: 1 200 000 Uppskovsbelopp: 1 200 000 Uppskovsränta: 0,005 Årligt belopp att år 1-: 6 000 Stämpelskatt 0,015 Pantbrevsskatt 0,020 Tidigare uppskov 400 000 20
De direkta effekterna av villaköpet är precis som i förra fallet pantbrevskostnad samt stämpelskatt. Tillsammans utgör detta 50 000 kr som antas finansieras via lån till 6 % ränta (se tabell 4.4.2). Tabell 4.4.2 Direkteffekter på flytt till villa (B Fall 4) Försäljning av bostadsrätt: 2 000 000 Köp av villa: 2 000 000 Köpesumma för bostadsrätt: 1 200 000 Reavinst från bostadsrättsförsäljning inkl tidigare uppskov 1 200 000 Uppskovsbelopp 1 200 000 Beskattningsbar vinst 0 Reavinstskatt 0 Stämpelskatt, 1,5 % av inköpssumman 30 000 Pantbrevsskatt, 2 % av uttagna pantbrev 20 000 Belopp att finansiera 50 000 Bostadsräntekostnaderna blir efter skatteffekter 175 kr per månad. På detta tillkommer uppskovsräntan på 500 kr/mån samt kommunal avgift på 500 kr/mån. Från summan ska dock dras 100 kr som tidigare betalades i kommunal avgift inom bostadsrättsföreningen. De direkta effekterna blir 50 000 kr i både fall 3 och fall 4 eftersom de består av stämpelskatt och pantbrevsskatt på en lika stor summa. Därför är bostadsräntekostnaderna 175 kr i båda fallen. Uppskovsräntan är 333 kr i fall 3, vilket innebär en merkostnad på 175 + 139 + 333 + 500-100 = 1 047 kr. I fall 4 så skiljer sig uppskovsräntan åt mellan kvarboende och att flytta med beloppet (500 167) = 333 kr. Merkostnaden blir därför även här 175 + 139 + 333 + 500-100 = 1 047 kr (se tabell 4.4.3) eftersom den tidigare uppskovsräntan ska betalas oavsett bostadsform. Tabell 4.4.3 Månadseffekter på flytt till villa (B Fall 4) Bostadsutgifter Nya ränteutgifter efter skatt, för finansiering av flytt 175 Ny amortering för finansiering av flytt 139 Uppskovsränta 0,5 % av uppskovsbeloppet 500 Tillkommande kommunal avgift, netto 400 Uppskovsränta sedan tidigare -167 Tillkommande månadsutgift år 1 vid flytt 1 047 21
5. Sammanfattande analys 5.1 Översikt 5.1.1 Pensionärsfallen I detta fall antogs alltså hushållet flytta från en villa till en bostadsrätt som kostar lika mycket som den villa man säljer. Amorteringen särredovisas eftersom det kan ses som sparande och inte en kostnad. Tabell 2.1 Översikt pensionärsalternativ Förändring i månadsutgift Stockholm - bott länge + 4 618 varav amortering: 1 925 Stockholm - bott ca 10 år + 1 510 varav amortering: 550 Gävle- bott länge + 475 varav amortering: 92 Gävle- bott ca 10 år + 17 (ingen amortering - lån saknas) 5.1.2 Barnfamiljen I detta fall antas hushållet flytta från en bostadsrätt till en villa som kostar lika mycket som den bostadsrätt man säljer. Även här särredovisas amorteringarna. Tabell 2.1 Översikt barnfamiljsalternativet Förändring i månadsutgift Stockholm - inget tidigare uppskov + 2 405 varav amortering: 592 Stockholm - tidigare uppskov + 3 369 varav amortering: 1 203 Gävle- - inget tidigare uppskov + 1 047 varav amortering: 139 Gävle- tidigare uppskov + 1 047 varav amortering: 139 22
5.2 Avslutande kommentarer Resultaten ovan pekar på följande: - Effekterna av skattesystemet på månadsutgifterna kan vara betydande: I 3 av de 8 fallen var ökningen av månadsutgiften 2 400 kr eller mer och i 6 av de 8 fallen var den mer än 1 000 kr. - De ökade utgifterna beror på ett samspel mellan tre faktorer: realisationsvinstbeskattningen, stämpelskatten och avgifter för pantbrev. - Prisnivån spelar en stor roll, särskilt för pensionärshushållen eftersom prisnivån styr realisationsvinstbeskattningens storlek. För pensionärshushållet i Stockholm som bott länge i sin villa steg månadsutgiften med 4 600 kr per månad efter flytten till bostadsrätten. - För barnfamiljen kan vi se att utgifterna ökar särskilt mycket för det hushåll som redan tidigare har ett uppskov med realisationsvinsten, vilket är en situation som är långt ifrån ovanlig då ett par t ex flyttat från en eller två små bostadsrätter några år innan man flyttat till villan. I detta fall steg månadsutgiften med nästan 3 500 kr per månad. Vill man minska dessa kostnader för flytt handlar det om att reformera de komponenter av skattesystemet som skapar kostnaderna. Tänkbara åtgärder är t ex: - Ändra stämpelskatt och avgift för pantbrev så att de speglar verkliga kostnader. Detta skulle innebära en radikal sänkning av dessa skatter. Någon koppling till fastighetens värde är då inte heller motiverad. - Ändra realisationsvinstbeskattningen så att den åtminstone blir en skatt på den reala värdestegringen och inte den nominella, dvs den typ av system som fanns före 1990. Detta skulle särskilt minska skatten vid långa innehav. Som vi nämnde inledningsvis är det svårt att kvantitativt mäta hur kostnader som dessa påverkar omsättningen på bostadsmarknaden. De principiella effekterna är naturligtvis att vinsten av en flytt måste vara större när det uppstår en extra kostnad i samband med flytten. Hushållen bor kvar i ett "sämre" alternativ längre och det leder till lägre individuell välfärd och ett sämre utnyttjande av bostadsbeståndet. En sådan "inlåsningseffekt" kan både påverka arbetsmarknaden eftersom man kanske är tveksam till att flytta till en annan stad när det blir en extra kostnad för detta. I dagens konjunkturnedgång försvårar skatten också för de hushåll som vill flytta till något billigare för att minska sina löpande utgifter. 23
Referenser Borg L, Lind H, Lundström P & Lundström S (2007). Bostadsmarknad och ekonomisk tillväxt. Nutek, Stockholm. Mandell (2001), Ground Leases & Local Property Taxes. Avd f Bygg- och fastighetsekonomi. KTH., Stockholm. 24