VÅR 2013 Hett i Norge Varmt i Sverige Svalt i Danmark Nordens största undersökning om bostadsmarknaden
Nordic Housing Insight VÅR 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande undersökning som visar hur de nordiska ländernas fastighetsmäklare bedömer utbud, efterfrågan och försäljningspriser kvartalsvis. Den här undersökningen genomfördes i slutet av februari och de första veckorna i mars och bedömer kvartal 2, perioden april juni. Den har besvarats av totalt 2 500 fastighetsmäklare i Sverige, Norge och Danmark. Vi har även ställt frågor om vilka faktorer som just nu har störst påverkan på respektive lands marknad och hur säljaren agerat i den senaste försäljningen. Köpte eller sålde man innan en ny bostad införskaffades? Inför årets andra kvartal, april till juni, förutser Nordens fastighetsmäklare ett ökat tryck på både småhus- och bostadsrättsmarknaden. Till stor del är detta säsongsrelaterat då marknaden brukar ta fart under våren med både ett ökat utbud av bostäder till försäljning och en ökad efterfrågan. RESULTATET I KORTHET: I Norge köper 8 av 10 bostadskonsumenter en ny bostad innan den befintliga säljs. Det kan jämföras med 9 av 10 i Danmark som säljer innan de köper en ny bostad. Det hänger nära samman med rådande situation på respektive marknad. På den svenska småhusmarknaden är det lika vanligt att köpa som att sälja först, samtidigt som 6 av 10 på bostadsrättsmarknaden köper ny bostad först. Den nordiska bostadsmarknaden uppvisar en splittrad bild. Den norska marknaden är het, den svenska varm och den danska sval. Under årets andra kvartal väntas ett ökat tryck på samtliga marknader, men med olika styrka. 7 av 10 fastighetsmäklare i Norge förutser stigande priser jämfört med var fjärde mäklare i Sverige och var femte i Danmark. Restriktiva banker upplevs ha störst påverkan på den svenska småhusmarknaden medan arbetsmarknaden har störst inverkan både i Norge och Danmark. På bostadsrättsmarknaden upplevs restriktiva banker ha störst påverkan både i Sverige och Norge, samtidigt som media och bankerna dominerar i Danmark. 2
DEN NORDISKA SMÅHUSMARKNADEN 7 av 10 norska mäklare förutser stigande priser När Nordens fastighetsmäklare bedömer utvecklingen på småhusmarknaden för årets andra kvartal, april-juni, är de norska mäklarna mest optimistiska i sina prisförväntningar. 71 procent bedömer stigande priser, om än i måttlig takt, och endast tre procent tror på sjunkande priser. Sverige och Danmark har en klar majoritet av mäklare som förutser oförändrade priser. De svenska mäklarna är dock något mer optimistiska om utvecklingen jämfört med sina danska kollegor. I Sverige förutser 25 procent av mäklarna en prisökning och enbart 8 procent lägre priser. Det är ett omslag jämfört med den senaste undersökningen, som genomfördes i november i Sverige, då fler mäklare bedömde sjunkande priser än andelen som förutsåg ökande. I Danmark bedömer 21 procent av mäklarna att priserna ska öka något under kvartal 2 medan 15 procent tror på lägre priser. Diagram 1. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas på småhusmarknaden, kvartal 2 (april-juni) 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Stiga Oförändrat Sjunka 10% 0% Tabell 1. Bedömning Sverigeav hur priserna kommer Norge att utvecklas på Danmark småhusmarknaden, kvartal 2 (apriljuni) Tabell1. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas på småhusmarknaden, kvartal 2 (april-juni) Stiga 25 % 71 % 21 % Oförändrat 67 % 26 % 64 % Sjunka 8 % 3 % 15 % 3
Utbudet väntas öka mark uppgår andelen till 60 procent av mäklarna. Utbudet av småhus till försäljning förutses öka kraftigt under kvartal två. Det gäller för alla tre länderna, även om I Sverige är det en kraftig ökning jämfört med de 24 procent som bedömde ett ökat utbud för perioden december bedömningen ligger något lägre i Danmark. februari. Efter den svala aktivitet som präglat småhusmarknaden under 2012 väntas nu något färre pessimistiska 82 procent av fastighetsmäklarna i Norge och 81 procent i Sverige Tabell bedömer 2. Bedömning att antalet av småhus hur utbudet till salu kommer på deras att lokala utvecklas hushåll på och småhusmarknaden, vårens inträde ge en kvartal ordentlig 2 skjuts (april-tiljuni) den marknad kommer att öka under årets andra kvartal. I Dan- svenska småhusmarknaden. Tabell 2. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas på småhusmarknaden, kvartal 2 (april-juni) Öka 81 % 82 % 60 % Oförändrat 18 % 12 % 32 % Minska 1 % 6 % 8 % Efterfrågan och köpintresset väntas ta fart 77 procent av de danska mäklarna och 76 procent av de norska förutspår ett ökat köpintresse på sin marknad under kvartal 2, april-juni. I Sverige är andelen något lägre, 56 procent, av de medverkande fastighetsmäklarna. Dock är det en förbättring hos de svenska mäklarna med hela 40 procentenheter jämfört med förväntningarna inför den föregående bedömningsperioden. Tabell 3. Bedömning av hur efterfrågan, köpintresset, kommer att utvecklas på småhusmarknaden, kvartal 2 (april-juni) Tabell 3. Bedömning av hur efterfrågan, köpintresset, kommer att utvecklas på småhusmarknaden, kvartal 2 (april-juni) Öka 56 % 76 % 77 % Oförändrat 42 % 21 % 22 % Minska 2 % 3 % 1 % 4
Vad påverkar den nordiska småhusmarknaden mest? På frågan vad som påverkar småhusmarknaden mest just nu hamnar bankernas restriktiva utlåning (75 procent) och en allmän oro och försiktighet hos köpare och säljare (63 procent) i topp hos de svenska fastighetsmäklarna. Därefter följer utvecklingen på arbetsmarknaden och medias bostadsrapportering (62 procent). I Norge är det arbetsmarknaden som toppar med 51 procent, vilket dock är en lägre andel än i de två andra länderna, följt av räntan (50 procent) och bankernas restriktiva utlåning (48 procent). I Danmark utgör arbetsmarknaden den allra största påverkansfaktorn just nu med 80 procent följt av bankernas restriktiva utlåning (74 procent) och medias rapportering (72 procent). Diagram 2. Vad påverkar din småhusmarknad just nu, och hur? Stor påverkan. Bankernas restriktiva utlåning Allmän oro och försiktighet Arbetsmarknad Media Ränta Litet utbud Pessimism om den egna ekonomin Sverige Norge Danmark Stort utbud Optimism om den egna ekonomin Säsong 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Tabell Tabell 4. 4. Vad Vad påverkar påverkar din din småhusmarknad småhusmarknad just just nu, och nu, och hur? hur? Stor påverkan. Stor påverkan. Media 61 % 26 % 72 % Ränta 52 % 50 % 48 % Arbetsmarknad 62 % 51 % 80 % Stort utbud 34 % 26 % 36 % Litet utbud 50 % 44 % 31 % Allmän oro och försiktighet 63 % 19 % 70 % Bankernas restriktiva utlåning 75 % 48 % 74 % Pessimism om den egna ekonomin 35 % 24 % 60 % Optimism om den egna ekonomin 23 % 44 % 32 % Säsong x 32 % 13 % 5
DEN NORDISKA BOSTADSRÄTTSMARKNADEN 1 Högst andel fastighetsmäklare som bedömer stigande priser i Norge Även när det gäller marknaden för bostadsrätter är de norska fastighetsmäklarna mest positiva till prisutvecklingen under kvartal 2. 72 procent gör en bedömning om ökande priser, i måttlig takt, och enbart fyra procent förutser sjunkande priser. Bilden i Sverige och Danmark är snarlik med en majoritet av mäklarna som bedömer stillastående priser. I Danmark bedömer 31 procent att priserna kommer att öka något samtidigt som 14 procent förutser sjunkande priser. 61 procent av Sveriges fastighetsmäklare bedömer att priset för en bostadsrätt kommer att vara oförändrat. Var tredje fastighetsmäklare, 32 procent, förutspår samtidigt att priserna på bostadsrättsmarknaden kommer att öka. Sju procent räknar med lägre priser vilket kan jämföras med 17 procent i november. Precis som för småhusmarknaden syns ett omslag i Sverige mellan andelen mäklare som räknar med sjunkande respektive stigande priser jämfört med den förra undersökningen. Fler, 32 procent, förutser en prisuppgång än en nedgång, 7 procent. Diagram 3. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden, kvartal 2 (april-juni) 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Stiga Oförändrade Sjunka 10% 0% Tabell 5. Bedömning Sverigeav hur priserna kommer Norge att utvecklas på Danmark bostadsrättsmarknaden, kvartal 2 (april-juni) Tabell 5. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden, kvartal 2 (april-juni) Stiga 32 % 72 % 31 % Oförändrat 61 % 24 % 54 % Sjunka 7 % 4 % 14 % 1 Bostadsrätter, ägarlägenheter, lägenheter. 6
Utbudet av bostadsrätter till försäljning väntas öka I Sverige gör två av tre fastighetsmäklare, 65 procent, bedömningen att utbudet av bostadsrätter till försäljning kommer att öka under kvartal 2. 34 procent gör bedömningen att utbudet kommer att vara oförändrat och en procent att utbudet på bostadsrättsmarknaden kommer att sjunka. I jämförelse med den förra bedömningsperioden, december februari, (april-juni) har det skett ett betydande omslag i förväntningsbilden,andelen mäklare som förutser ett ökat utbud ökar med 41 procentenheter. Givetvis är detta till stor del avhängigt att vi går mot vårsäsongen med hög aktivitet på marknaden, men en ökad optimism och minskad oro hos köpare och säljare bidrar också. Tabell 6. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas I Norge på förutser bostadsrättsmarknaden, 69 procent av fastighetsmäklarna kvartal 2 ett ökat utbud och i Danmark uppgår andelen till 42 procent. Tabell 6. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden, kvartal 2 (april-juni) Öka 65 % 69 % 42 % Oförändrat 34 % 25 % 47 % Minska 1 % 6 % 11 % Ökad efterfrågan, framförallt i Norge och Danmark Knappt hälften av de svenska mäklarna förutspår en ökad efterfrågan, 47 procent, under årets andra kvartal. Det är 17 procentenheter fler än i bedömningen av föregående period, december till februari. Av de medverkande mäklarna bedömer vidare 49 procent att köpintresset kommer att vara oförändrat och endast fyra procent tror att det kommer att minska. Tabell 7. Bedömning av hur efterfrågan, köpintresset, kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden, kvartal 2 (april-juni) I våra nordiska grannländer är optimismen ännu större. Hela 81 procent av de danska mäklarna och 74 procent av de norska gör bedömningen att efterfrågan kommer att öka under årets andra kvartal. Tabell 7. Bedömning av hur efterfrågan, köpintresset, kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden, kvartal 2 (april-juni) Öka 47 % 74 % 81 % Oförändrat 49 % 23 % 36 % Minska 4 % 3 % 4 % Vad påverkar den nordiska bostadsrättsmarknaden mest? När Sveriges fastighetsmäklare bedömer vad som påverkar marknaden för bostadsrätter är det precis som för småhusmarknaden bankernas restriktiva utlåning som bedöms ha ett stort inflytande och påverkar allra mest (67 procent). Därefter kommer medias rapportering om bostadsmarknaden (56 procent) och på en delad tredje plats kommer ett litet utbud, räntan och arbetsmarknaden (54 procent). I Norge är det bankerna (46 procent) som påverkar marknaden allra mest just nu, följt av räntan (42 procent) och arbetsmarknaden (41 procent). I Danmark är det medias rapportering som för närvarande påverkar bostadsmarknaden allra mest (65 procent) följt av bankernas restriktiva utlåning (64 procent) och arbetsmarknaden (57 procent). 7
Diagram 4. Vad påverkar din bostadsrättsmarknad just nu, och hur? Stor påverkan. Bankernas restriktiva utlåning Media Litet utbud Ränta Arbetsmarknad Allmän oro och försiktighet Stort utbud Sverige Norge Danmark Pessimism om den egna ekonomin Optimism om den egna ekonomin Säsong 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Tabell Tabell 8. 8. Vad Vad påverkar påverkar din din bostadsrättsmarknad bostadsrättsmarknaden just nu, just och nu, hur? och Stor hur? påverkan. Stor påverkan. Media 56 % 23 % 65 % Ränta 54 % 42 % 52 % Arbetsmarknad 53 % 41 % 57 % Stort utbud 32 % 25 % 34 % Litet utbud 54 % 38 % 29 % Allmän oro och försiktighet 49 % 18 % 50 % Bankernas restriktiva utlåning 67 % 46 % 64 % Pessimism om den egna ekonomin 29 % 18 % 45 % Optimism om den egna ekonomin 22 % 37 % 29 % Säsong x 17 % 14 % Köpa eller sälja först? Splittrad bild i de tre länderna Under lång tid har gången vid bostadsaffärer i Sverige varit att bostadskonsumenten köper ny bostad först och säljer den befintliga sedan. Under de senaste två åren har det blivit allt vanligare att man säljer innan man köper ny bostad. Det förklaras av flera faktorer som till exempel nya villkor på marknaden vad gäller rekommendationer från bankerna, bolånetak och hårdare amorteringskrav. Detta tillsammans med en svagare svensk konjunktur och finansiell oro i vår omvärld har bidragit till att banken i många fall ställt som krav att hushållet ska sälja den befintliga bostaden först. Men det osäkra konjunkturläget har också bidragit till ett förändrat beteende hos hushållen. De har blivit mer försiktiga och vill också veta sina ekonomiska förutsättningar och ramar innan en ny bostad köps. Man vill ta det säkra före det osäkra. Andra faktorer som också spelar in är utvecklingen på de lokala marknaderna, demografiska aspekter, nyproduktion av bostäder, det ekonomiska klimatet och arbetsmarknaden. Utvecklingen på arbetsmarknaden har blivit en allt mer tydlig påverkansfaktor på de lokala marknaderna enligt våra senaste undersökningar bland Sveriges fastighetsmäklare. Bilden är snarlik i våra nordiska grannländer men beror till stor del på hur bostadsmarknaden är strukturerad i respektive land, bankens inblandning och konjunkturen. I Norge köper man först och i Danmark säljer man först Vi har låtit fastighetsmäklarna i de tre nordiska länderna svara på frågan om hur säljaren agerat i deras senaste försäljning. Valde säljaren att sälja eller köpa först? 8
Småhusmarknaden Bland de svenska hushållen som sålde ett småhus var det lika vanligt att köpa ny bostad som att sälja först, vardera 50 procent av mäklarnas svar. Det kan jämföras med 80 procent av hushållen i Norge som köper först och 89 procent i Danmark som säljer den befintliga bostaden innan en ny köps. Danmark har sedan 2008 haft sjunkande priser och en mycket trögrörlig marknad och det har blivit mer naturligt att sälja först och köpa sedan. Det är också bankernas rekommendation. Diagram 5. Hur agerade säljaren i din senaste försäljning? (småhus) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Tabell 9. Hur agerade säljaren i din senaste försäljning? (bostadsrätt) Tabell 9. Hur agerade säljaren i din senaste försäljning? (småhus) Köpte först/ sålde sedan Sålde först/ köpte sedan Sverige 50 % 50 % Norge 80 % 20 % Danmark 11 % 89 % Köpte först/sålde sedan Sålde först/köpte sedan 9
Bostadsrättsmarknaden Bland de svenska hushållen som sålde sin bostadsrätt var det vanligare att de köpte en ny bostad först och sedan sålde den befintliga, 58 procent jämfört med 42 procent som sålde först. I Norge köper 77 procent av hushållen en ny bostad innan de säljer den befintliga och i Danmark säljer 90 procent av hushållen sin bostad innan de köper en ny. Diagram 6. Hur agerade säljaren i din senaste försäljning? (bostadsrätt) 100% 90% 80% 70% 60% 50% Köpte först/sålde sedan 40% Sålde först/köpte sedan 30% 20% 10% 0% Tabell 10. Hur agerade säljaren i din senaste försäljning? (bostadsrätt) Tabell 10. Hur agerade säljaren i din senaste försäljning? (bostadsrätt) Köpte först/ sålde sedan Sålde först/ köpte sedan Sverige 58 % 42 % Norge 77 % 23 % Danmark 10 % 90 % 10
Fakta Mäklarsamfundet är branschorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. Vi har cirka 5 300 anslutna fastighetsmäklare. De utgör en majoritet, 82 procent, av den samlade kåren. Läs mer om oss på www.maklarsamfundet.se Kontakt: Sofia Linder, Analysansvarig Mäklarsamfundet sofia.linder@maklarsamfundet.se +46 8 555 00 953, +46 70 425 37 41 Ingrid Eiken, VD Mäklarsamfundet +46 70 669 34 34 Kontaktpersoner övriga nordiska länder: DANMARK Mads Lindegaard Dansk Ejendomsmæglerforening ml@de.dk +45 32 64 45 87 NORGE Svein Strømnes Norges Eiendomsmeglerforbund svein@nef.no +47 45 48 50 82 ISLAND* GrétarJónasson Félag fasteignasala gretar@ff.is + 354 8488555 FINLAND* JukkaMalila Central Federation of Finnish Real EstateAgencies KVKL jukka.malila@kvkl.fi +358-9-42827007 *Deltog inte denna gång. 11