1 (7) Vem ska underhålla bostadsrätten? Vägledning för underhållsansvaret Inledning I en bostadsrättsförening gäller i stora drag att bostadsrättshavaren (nedan kallad brh) ansvarar för att underhålla lägenhetens inre. Detsamma gäller ventilationskanaler och anordning för informationsöverföring. I den mån ledningarna eller anordningarna i lägenheten behöver målas ansvarar brh för det. Till lägenheten räknas även balkong, uteplats, mark, förråd och carport som ingår i upplåtelsen. Till underhållsansvaret hör även ansvaret för att reparera skada som uppkommit. Balkong och altantak även inglasade sådana har brh fullt underhållsansvar för (även byggnadsdelen). Bostadsrättsföreningen (nedan kallad föreningen) ansvarar för att underhålla allt som inte tillhör brh:s underhållsansvar. Stadgar och lagar Förutom föreningens stadgar finns det några olika lagar som föreningen ska följa. Aktuella lagar är Bostadsrättslagen, Hyreslagen, Bokföringslagen och Lagen om ekonomiska föreningar. Underhållsansvaret regleras i sin helhet av bestämmelserna i 7 kap 2, 4 och 12 bostadsrättslagen med de förtydliganden och avvikelser som anges i underhållsparagrafen i föreningen stadgar 11 och 12 (2004-05-25) "Brh skall på egen bekostnad hålla lägenhetens inre med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Föreningen svarar för husets skick i övrigt". Eftersom det kan vara svårt att dra gränsen mellan föreningen och brh:s underhållsansvar enbart med ledning av stadgetexten har vi gjort en mer detaljerad genomgång av vem som ansvarar för vad i bostadsrätten. Denna vägledning bör alltid läsas tillsammans med lagen och stadgarna. Vissa punkter i genomgången framgår inte uttryckligen av lagen eller stadgarna utan är en tolkning av dessa eller av den rättspraxis som utvecklats på området.
2 (7) Vad är mitt ansvar? Innebörden av underhållsansvaret är att den ansvarige, oavsett om det är brh eller föreningen dels ska vidta de reparationer och underhållsåtgärder som behövs, dels svara för kostnaderna för åtgärderna. Detta gäller oavsett om skadan uppstått genom eget eller annans vållande eller genom olyckshändelse. Brh är alltså skyldig att på egen bekostnad se till att underhåll som exempelvis tapetsering, målning, underhåll av badrum samt reparera skador som uppstår så att lägenheten hålls i gott skick. Vad som är att betrakta som gott skick preciseras inte i lagen eller stadgarna utan får bedömas med hänsyn till husets ålder m.m. Badrum ska vara funktionsdugliga och tåla att användas på sätt som sker i respektive lägenhet. Brh får naturligtvis ge någon annan i uppdrag att utföra åtgärder som han ansvarar för. Underhålls- och reparationsansvarets fördelning Brh avgör själv när det är dags att tapetsera, måla eller göra smärre förändringar i lägenheten. Brh har alltid rätt att själv (eller oftast genom entreprenör) åtgärda skador inom sitt ansvarsområde. Brh skall själv beställa arbeten inom sitt ansvarsområde och bär det fulla ansvaret för att arbetet blir fackmässigt utfört. Brh svarar sålunda för lägenhetens väggar, golv och tak samt underliggande fuktisolerande skikt, inredning och utrustning; såsom ledningar och övriga installationer för vatten, avlopp, värme, ventilation, svagström och el (till de delar dessa befinner sig synliga) och inte är stamledningar. i fråga om vattenfyllda radiatorer och stamledningar svarar brh dock endast för målning. golvbrunnar, inner- och ytterdörrar samt glas och bågar i inner- och fönster; brh svarar dock inte för målning av yttersidorna till ytterdörrar och fönster. Om ohyra förekommer i lägenheten skall motsvarande ansvarsfördelning gälla som vid brand eller vattenledningsskada. Föreningen har försäkring genom Anticimex telefon 042-495 45 20 som täcker inspektion, bekämpning och sanering av vissa förekommande skadedjur. Brh svarar för åtgärder i lägenheten som vidtagits av tidigare brh såsom reparationer, underhåll, installationer m.m.
3 (7) När du vill göra förändringar. Vill du göra större förändringar - t ex förändra rumsindelningen - ska du rådgöra med styrelsen innan du sätter igång. Detta gäller också om du ska göra något som berör installationer för el, vatten, värme, och ventilation. Styrelsen godkänner önskemål om ändringar som inte är till men för fastigheten eller för annan brh och som sker inom ramen för gällande lagar och föreskrifter. Samma gäller för den mark Du genom upplåtelse disponerar som bostadsrätt. Vissa ändringar kan inte godkännas. Brh svarar för att erforderliga myndighetstillstånd erhålls. BYGGDEL Föreningens ANSVAR Brh ANSVAR ANMÄRKNING Väggar i lägenhet Lägenhetsavskiljande och bärande väggar Icke bärande innervägg Ytskikt på vägg inkl. underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet Inga förändringar får göras Styrelsen skall alltid delges förändringar Insidan av lägenhetsavskiljande och bärande vägg, t ex tapet och puts, inkl fuktisolerande skikt i våtrum Golv Ytskikt på golv inkl. underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet T ex tråd- eller kemsvetsad golvmatta, keramiska plattor. Bakomliggande fuktisolerande skikt, parkettgolv inkl underliggande sand eller dylikt. Innertak i lägenhet Innertak inklusive underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet T ex puts, stuckatur och fuktavskiljande skikt Dörrar Ytbehandling utsida ytterdörr Ytterdörr inkl ytbehandling insida, lister, foder, karm, tätningslister, lås inkl cylinder, låskista, beslag, nycklar, handtag, beslag, ringklocka m.m. Innerdörr Om fönsterdörr (balkongdörr) se särskild rubrik Vid byte av dörr ska gällande normer för ljud och brandklassning uppfyllas Fönster och fönsterdörr m m Karm och båge Yttre målning Glas, spröjs, kitt Beslag, spanjolett, handtag, gångjärn, tätningslister m.m. Inre målning samt målning mellan bågarna Utsidan VVS artiklar m m Avloppsledning från och med golvbrunn Klämring Blandare/vattenarmatur standard Tvättställ, vattenlås, eventuella avstängningsventiler och packningar. Badkar, duschkabin och duschslang. WC-stol och bidé. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp, tvättbänk Kall- och varmvattenledning. Föreningen ansvarar för rensning av avloppsledning, brh svarar för rensning av golvbrunn (för fixering av golvmatta till golvbrunn) Endast om föreningen försett lägenheten med denna Till de delar som är synliga i lägenheten och bara försörjer den egna lägenheten
4 (7) Ventilation och värme Ventilationskanaler samt köksfläkt och spiskåpa som utgör lägenhetens ventilation Ventilationsdon och frånluftsventiler på fönster Filter till köksfläkt och spiskåpa Vattenradiatorer, värmeledning, ventil, termostat och handdukstork Elektrisk/vattenburen golvvärme, Elektrisk komfortgolvvärme i suteränglägenhet. Inställning bör inte ändras. Dessa ska vara öppna för att ventilationen ska fungera. Målning svarar brh för Som brh har försett lägenheten med Gäller både värmeledning i golv och transformator. Köksutrustning Diskmaskin, diskbänk, kyl och frys, spis. Till diskmaskin skall särskild flödesavstängning finnas. Kontroll av avloppsslang till diskmaskin skall ske regelbundet. Under diskmaskin skall finnas spilltråg. El-artiklar Säkringsskåp och el-ledningar i lägenhet Belysningsarmaturer, eluttag, strömbrytare och jordfelsbrytare samt svagströmsinstallationer. Byte av säkring Till de delar som är synliga i lägenheten och bara försörjer den egna lägenheten OBS! I våra lägenheter finns uttag och armaturer utan skyddsjord. Använd alltid behörig installatör. Alla säkringar inklusive huvudsäkring i den egna mätarcentralen. Förråd, gemensamma utrymmen m.m. Gemensamma utrymmen Förråd upplåtet med bostadsrätt tillhörande lägenheten Carport. Samma regler som för underhåll av lägenhet Mark, uteplats m.m. Underhåll av mark som inte är upplåten med bostadsrätt Underhåll av mark som är upplåten med bostadsrätt Häckar, staket eller liknande Snöskottning och renhållning Om inte annat reglerats i nyttjanderättsavtal med brh Samma regler som för underhåll av lägenheten. Ska följa föreningens instruktioner om skötsel Ska följa kommunens riktlinjer för häckars utformning. I korsning cykelväg-cykelväg 5m sikt. Höjd högst 80cm och inom tomt. I övrigt max Fri höjd utmed gång- cykelväg 2,5m Gäller utanför egen lägenhet Balkong och altan Underhåll av balkong, altantak och inglasning Avrinning av dagvatten från balkong eller altantak Målning av balkongtak, sida och utsida av balkong Ytbehandling av balkonggolv samt insidan av balkong Glas på inglasad balkong/altan Gäller allt underhåll även byggnad. OBS! att det krävs bygglov för balkong även för inglasning av balkong och/eller altan. Vit eller naturfärgad utsida är tillåtna. Övrigt Braskamin, eldstad, öppen spis, kakelugn Inredningssnickeri, socklar, foder och lister Kryddställ, badrumsskåp, klädhylla och annan fast inredning Invändig trappa i lägenhet Anordning för informationsöverföring Brandvarnare Till de delar som är synliga i lägenhet och bara försörjer den egna lägenheten Bytes genom föreningens försorg
5 (7) Undantag för rätt till att utföra förändringar i lägenheten Brh har rätt att förändra lägenheten med undantag av - Bärande konstruktioner - Ändring på befintliga ledningar för avlopp, värme eller vatten - Annan väsentlig förändring Föreningen har rätt att vägra tillstånd för dessa tre punkter om ett tillstånd skulle påtagligt skada föreningen eller vara till olägenhet för föreningen. I övrigt har man inte rätt att vägra tillstånd. Som exempel på förändringar som föreningen kan neka är installation eller flyttande av våtrum, toalett eller kök eller ingrepp i bärande konstruktioner. Elledningar och ventilation omfattas inte av det som brh måste begära tillstånd om att förändra. Någon möjlighet för föreningen att begränsa rätten till förändringar i lägenheten finns inte. Däremot ger lagen föreningarna rätten att utöka brh möjligheter till väsentliga förändringar. Gränsdragning för vvs-rörledningar! För inkommande vattenledningar går gränsen mellan föreningens ansvar och brh:s ansvar vid kulventilerna (eller motsvarande avstängningsventiler). För utgående vatten- eller avloppsrör går gränsen mellan föreningens ansvar och brh:s ansvar vid golvytan (vid respektive sko i golvet, t.ex. röret vid toalettstolens avlopp och vid golvbrunn). Inom den del som är brh:s ansvar får man får byta delar, t.ex. en kran eller blandare (normalt står föreningen för utbyte av trasig standardkran/blandare). Men man får inte ändra rördragning eller utöka systemet med några nya rör. I sådana fall behövs föreningens tillstånd. Plaströr som är skadade, visar tecken på sprickbildning eller är mycket slitna skall bytas ut så fort som möjligt. Det är således brh:s ansvar att byta packningar i kran eller blandare, att ta hand om rinnande toalett och att rensa stopp i vattenlåset. Vaskrensaren (en gummiklocka på skaft) kan även vara första hjälpen till stopp i toalett! Om föreningen tar över en underhållsåtgärd som brh svarar för I samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus som berör brh:s lägenhet (t ex stambyte/renovering) får föreningen genom stämmobeslut, även mot en enskild medlems vilja, åta sig att utföra och bekosta sådana underhållsåtgärder som normalt åligger brh. Underhållsåtgärden i lägenheten ska ha ett naturligt samband med föreningens övriga åtgärder och ska utföras till sedvanlig standard. Om åtgärden innebär att lägenheten kommer att förändras, t ex att våtrumstapet i badrum ersätts med kakel, krävs att brh har gått med på förändringen eller att beslut om förändringen fattats på stämma med två tredjedels majoritet och beslutet sedan godkänns av hyresnämnden.
6 (7) Brand- och vattenskada Ett undantag från ansvarsfördelningen ovan, gäller för reparationer efter brand- eller vattenledningsskador som drabbat det som normalt är brh:s ansvarsområde. Med vattenledningsskada avses skada till följd av att ledning för tappvatten läckt. Brh ansvarar i dessa fall endast för att reparera skadan om den uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse från honom själv eller någon som hör till hans hushåll eller besöker honom. Samma ansvar för någon som han inrymt i sin lägenhet eller som där utför arbete för hans räkning. För skada i lägenhet till följd av att ledning för avlopp eller värme läckt gäller däremot ansvarsfördelning i enlighet med det inre underhållsansvaret, se ovan. När det gäller brandskada som brh inte själv vållat gäller ansvaret endast om brh brustit i den omsorg och tillsyn han borde ha iakttagit. Så regleras en skada! Det svåra, men mest viktiga, vid en skada är att utreda grundorsaken! Som brh är man skyldig att hålla lägenheten i gott skick. Föreningen svarar dock för alla stamledningar för avlopp, el, vatten och värme fram till anslutningspunkt i lägenheten. Exakt vilken punkt framgår av stadgar, ordningsregler och praxis i föreningen. Beträffande värme svarar föreningen även för ledningar och radiatorer inne i lägenheterna. Om medlem av slarv eller oaktsamhet vållar en brand eller skadar en stamledning får han själv stå för följderna även om underhållsansvaret ligger på föreningen. Omvänt gäller således att alla andra skador från stamledningar skall åtgärdas och regleras av föreningen. Men om skadan kommer från en läcka, spricka eller annat i lägenheten, är det alltid brh ansvar, även om man rimligen inte själv kunnat upptäcka läckan. Om en granne t.ex. felaktigt har installerat en diskmaskin som läcker vatten ner till bostaden under, kan både förening och enskild medlem kräva den slarvige på ersättning. En grundregel är att alla skador som på något sätt berör fastigheten, i första hand ska regleras av föreningens fastighetsförsäkring. Sedan får föreningen kräva enskilda medlemmar på ersättning för den del av skadorna som berör bostadsrätten, dvs. det egna underhållsansvaret. För att få ersättning för skadorna i bostaden, har föreningen en kollektiv Bostadsrättsförsäkring i Länsförsäkringar V 066 BR:1 50. Men föreningen kan därutöver kräva medlemmen på fastighetens självrisk. Föreningen har ju inte gjort något fel och skall därför inte heller ha några egna kostnader för skadan. Grundprincipen är att ingen skall tjäna på en skada och varje part skall stå för sin ansvarsdel. Men har man full försäkring skall man inte behöva betala föreningens självrisk. Har man orsakat en skada av slarv kan ansvarsdelen i hemförsäkringen ersätta självriskkravet. I annat fall kan bostadsrättstillägget ersätta det. Föreningen kan i regel bara kräva ersättning för den del som berör brh:s andel av reparationskostnaderna. Om brh inte orsakat skadan av slarv eller oaktsamhet kan föreningen heller inte återkräva mer än brh:s andel av sin självrisk. Det är först när oaktsamhet eller rent vållande kan visas som föreningen kan kräva att brh betalar hela självrisken.
7 (7) Skadestånd Den underhållsansvarige är fri att försöka få ersättning för sina kostnader för underhåll eller reparation av någon som är betalningsansvarig på annan grund än underhållsansvaret. Vid ett faktiskt skadetillfälle kan det slutliga betalningsansvaret, t ex på grund av skadeståndsrättsliga principer, hamna på den som genom vårdslöshet eller försumlighet vållat skadan. Det finns även särskilda bestämmelser i 7 kap 2 och 4 bostadsrättslagen som bl. a innebär att föreningen står med det slutliga betalningsansvaret om skadan i lägenheten orsakats av att föreningen åsidosatt sin reparationsskyldighet vad gäller det som föreningen bär underhållsansvaret för. Den betalningsskyldige kan naturligtvis kräva ersättning från sitt försäkringsbolag i enlighet med villkoren i försäkringsavtalet. Vem som är slutligt betalningsansvarig har emellertid inget med underhållsansvarets fördelning att göra. Stamledning = ledning (el, vatten, eller värme) rör, eller kanal (ventilation) som försörjer mer än en lägenhet.