Brf Ulrika Kallelse till ordinarie årsstämma 24 maj 2016 Välkommen till Brf Ekens gemensamhetslokal (Ekroten) Föreningsgatan 54, Malmö, 24/5, kl 18:00 Dörrarna står öppna för dryck och lätt förtäring från klockan 17:30. Dagordning 1. Stämman öppnas 2. Godkännande av dagordningen 3. Val av stämmoordförande 4. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 5. Val av två justerare tillika rösträknare 6. Fråga om stämman blivit stadgeenligt utlyst 7. Fastställande av röstlängd 8. Föredragande av styrelsens årsredovisning 9. Föredragande av revisorns berättelse 10. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11. Beslut om resultatdisposition 12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 13. Beslut om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår 14. Val av styrelseledamöter och suppleanter 15. Val av revisorer och revisorssuppleanter 16. Val av valberedning 17. Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem anmälda ärenden 1
Proposition 1 Avgift vid andrahandsuthyrning Styrelsen ställer sig bakom förslaget om att ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning i enlighet med den lagändring som skedde 2014. För att en sådan avgift skall kunna tas ut krävs en ändring av föreningens stadgar. Beslutet måste röstas igenom på två olika föreningsstämmor för att det skall börja gälla. Stämman röstade igenom förslaget en första gång vid årsstämman 2015. Styrelsen föreslår därför att stämman beslutar om en ändring av 9 i föreningens stadgar. att ha följande lydelse i 9 i föreningens stadgar 9 Överlåtelse- och pantsättningsavgift Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1 % av gällande prisbasbelopp. Överlåtelseavgift betalas av förvärvaren och pantsättningsavgift betalas av pantsättaren. ändras till: 9 Överlåtelse- och pantsättningsavgift samt avgift för andrahandsupplåtelse Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1 % av gällande prisbasbelopp. Avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. Avgiften får uppgå till högst 10 % av årligen gällande prisbasbelopp. Upplåts en lägenhet under en del av ett år får avgiften tas ut efter det antal kalendermånader som upplåtelsen omfattar. Överlåtelseavgift betalas av förvärvaren och pantsättningsavgift betalas av pantsättaren. Avgift för andrahandsupplåtelse betalas av bostadsrättshavaren. 2
Proposition 2 Förslag om utbyte av värmesystem Styrelsen har i enlighet med stämmobeslut den 16 maj 2013, 17, utrett möjligheten att göra förbättringar i värmesystemet och hur detta skulle påverka föreningens ekonomi. Föreningens värmeväxlare är från 1971 och avpassade för andra temperaturer i fjärrvärmesystemet. Livslängden är beräknad till 30 år varför det är hög tid att se över och byta ut då tekniken och effektiviteten har förbättrats de senaste 45 åren. Efter föregående års beslut på årsstämman har styrelsen sagt upp avtalet med Nordomatic och tagit in nya anbud för byte av värmesystemet. En investering i nya värmeväxlare, styrsystem och byte eller injustering av radiatorventiler skulle ge ett effektivare värmesystem med jämnare temperatur i lägenheterna. att ge styrelsen handlingsfrihet om att slutförhandla och teckna avtal för ett av de fyra alternativ nedan avseende omfattning och kostnad. Målsättningen är att till ett fördelaktigt pris få ett anpassat värmesystem åt föreningen. 1. Anbud Assemblin (Imtech) Installation av värmeväxlare Installation av tre nya shuntar inom UC Byte av radiatorventiler Installation av nya termostater Installation av avgasare för värmeväxlare Byte av expansionskärl Nytt styrsystem: Siemens eller Bastec Demontering av befintliga växlare, expansionskärl och Shuntar Injustering och uträkning av nya värden för radiatorer Utbyte av fjärrvärme och injustering mm genererar en värmebesparing men en procentuell värmebesparing går inte att uppskatta. Pris ca 2 051 000 kr ink moms 2. Anbud E.O.N Installation av värmeväxlare Demontering och bortforsling av befintliga värmeväxlare Nytt styrsystem: Bastec Grönt vatten Injustering av värmesystem med fasta nibbar. Räknat på 550 radiatorer Fjärrvärmecentral genererar en fjärrvärmebesparing på ca 5 % & en fjärrvärmecentral tillsammans med injustering av värmesystem genererar en fjärrvärmebesparing på ca 10%. Pris ca 1 060 000 kr ink moms. Eve ändring- och tilläggsarbete utförs på löpande räkning enlig självkostandprincipen med entreprenörsarvode 15 %. 3
3. Anbud N & H Nordström Installation av värmeväxlare Installation av avgasare för värmeväxlare Nytt styrsystem: IQ heat Injustering av radiatorventiler Injustering av stamventiler För injustering & byte av stamventiler krävs en noggrann inventering för att fastslå ett pris. Utbyte av fjärrvärme och injustering mm genererar en värmebesparing men en procentuell värmebesparing går inte att uppskatta Pris ca 1 142 500 kr ink moms 4. Avslag av anbud Inget av ovannämnda anbud accepteras och styrelsen får i uppdrag till nästa årsmöte att samla in nya anbud på utbyte av värmesystem. Motioner från medlemmar Motion 1 Revisorarvode (Från Carl-Gustav Andersson) I samband med genomförda revisioner har jag konstaterat att styrelsen anser den person som tas hit är att medverka ca 1 timme som ordförande vid årsmötet är värd mer i arvode, drygt 2000:-, än den interne revisor som får lägga ner ett flertal timmar för att klarlägga styrelsens förvaltning. Jag påpekade lite försiktigt vid årsmötet 2015 att en höjning borde komma till stånd, men det ansåg tydligen inte styrelsen. Det kan inte ankomma på styrelsen att värdera ersättningen till revisorerna, varför jag föreslår att arvodet fastställs av årsmötet. Om föreningen önskar att en väl skickad person med lång erfarenhet av styrelsearbete skall leda årsmötet kan jag rekommendera en person som tidigare bott i föreningen. Arvodet är naturligtvis på en mycket lägre nivå än det som debiteras av den som hittills anlitats. Stämman fastställer att arvodet till interne revisorn från och med 2016-01-01 skall vara 5000 kronor. att fördelningen av arvodet enligt förra årsmötesbeslutet fördelas mellan styrelseledamöter och internrevisor av styrelsen i proportion till arbetsmängden den enskilde lägger ned. Förra årets höjning kommer även internrevisorn tillgodo. 4
Motion 2 Fastställande av policy för amortering av löpande lån (Från Carl-Gustav Andersson) Föreningen kommer under de kommande åren att tvingas ta upp betydande lån för genomförande av renoveringar. Det är då viktigt att det finns en inriktning för hur lånen skall amorteras. Att underlåta amortering innebär att skulden skickas vidare till kommande generationer. Eftersom amorteringar räknas som kapitaltillskott kan nuvarande medlemmar dra nytta av gjorda amorteringar i form av minskad skatt vid försäljning. Jag anser att föreningen skall amortera 2% av löpande skuld per år. Genom detta skapas på sikt utrymme för ta upp nya lån utan att behöva ta ut nya inteckningar i fastigheten. Att det finns en fastställd policy är mycket viktigt med hänsyn till den höga omsättningshastigheten på styrelsemedlemmarna. Stämman fastställer att amortering skall ske med minst 2% per år av utestående skuld. Att underlåta amortering är inte något som föreningen eftersträvar. Styrelsen anser att det är bättre att kunna hålla amorteringsnivåerna öppna för förändring i takt med att också marknadsräntorna eller andra förutsättningar förändras i framtiden, då också amorteringsnivån eventuellt kan behöva minskas periodvis igen för att vi fortsättningsvis ska kunna bibehålla ett jämt kassaflöde. att styrelsen i enlighet med tidigare års bestämmelser fortsätta att löpande besluta om föreningens amorteringsnivåer och därmed att motionen avslås. Motion 3 Uthyrning till AirBnB (Från Carl-Gustav Andersson) Andrahandsuthyrning i form av AirBnB är en numera förekommande företeelse. En dom i hyresnämnden i Stockholm har förbjudit en medlem att genomföra denna form av andrahandsuthyrning efter det att styrelsen nekat tillstånd. Om vi får in denna form av verksamhet i föreningen kan vi få problem med störningar. Som ett stöd till styrelsen bör vi fastställa att styrelsen inte skall godkänna andrahandsuthyrning till hotelliknande verksamhet. Stämman beslutar att styrelsen inte skall godkänna andrahandsuthyrning till hotelliknande verksamhet. Styrelsen ställer sig bakom förslaget om att inte tillåta andrahandsuthyrning i form av AirBnB eller liknande verksamheter. För att verkställa detta beslut krävs en ändring av föreningens stadgar varav beslutet måste röstas igenom på två olika föreningsstämmor för att det skall börja gälla. Styrelsen föreslår därför att stämman beslutar om en ändring av 47 i föreningens stadgar. 5
att följande lydelse i 47 i föreningens stadgar 47 Andrahandsuthyrning En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt skriftliga samtycke. Bostadsrättshavare ska skriftligen hos styrelsen ansöka om samtycke till upplåtelsen. I ansökan ska skälet till upplåtelsen anges, vilken tid den ska pågå samt till vem lägenheten ska upplåtas. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Styrelsens beslut kan överprövas av hyresnämnden. ändras till: 47 Andrahandsuthyrning. En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt skriftliga samtycke. Dock är det ej tillåtet att upplåta sin lägenhet i andra hand till hotelliknande verksamhet eller delningsekonomi i form av bokning, privat uthyrning eller korttidskontrakt. Bostadsrättshavare ska skriftligen hos styrelsen ansöka om samtycke till upplåtelsen. I ansökan ska skälet till upplåtelsen anges, vilken tid den ska pågå samt till vem lägenheten ska upplåtas. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Styrelsens beslut kan överprövas av hyresnämnden. Motion 4 Bredbandsavtal (Från Carl-Gustav Andersson) När jag läste en rikstidning kunde jag konstatera att bredbandsavtal till fastigheter i Stockholm belöpte sig på ca: 100;- per månad och lägenhet. Det borde gå att få motsvarande priser i Malmö. Stämman uppdrar åt styrelsen att undersöka om det går att teckna avtal till lägre pris än det vi har idag. Ovan nämnd motion har under det gångna året åtgärdats. att motionen avslås. 6
Motion 5 Torkrum 1 (Från Carl-Gustav Andersson) När jag kom ner en morgon för att tvätta undrade jag varför avfuktaren i detta torkrum var igång trots att det inte fanns någon tvätt där. Uppenbarligen hade strömmen brutits på kvällen, och medlemmen som tvättat har inte nollställt timern. Jag har tidigare påpekat dessa förhållanden och föreslaget montering av hygrometer för att styra stoppet av avfuktaren. Som i ett flertal fall så händer ingenting trots att man här har en rejäl besparing att gör på minskad elförbrukning. Stämman uppdrar åt styrelsen att se till att avfuktaren stängs av då ingen nyttjar torkrummet t.ex. genom montering av en hygrometer. att motionen avslås på grund av att kostnaden för installation vida överstiger den tänkta besparing som en installation skulle motsvara. Det skulle ta för lång tid att kunna räkna hem en sådan investering. Motion 6 Belysning på vindarna (Från Carl-Gustav Andersson) Ofta står belysningen tänd på vindarna vilket man kan se från gården Det kan gå dygn innan det blir släkt igen. Eftersom medlemmarna uppenbarligen har svårt för att släcka belysningen när de lämnar vinden bör det sättas upp ett tidrelä som släcker belysningen efter 1 timme. Stämman beslutar att det skall sättas upp tidrelä till belysningen på vindarna. Styrelsen har undersökt vad en installation av tidrelä till belysningen skulle kosta. Offerten avser 1000 kr per armatur vid byte till tidsrelä. Kostnad tillkommer även om det visar sig att befintliga kablar är för gamla och behöver bytas ut. att motionen avslås på grund av att kostnaden för installation vida överstiger den tänkta besparing som en installation skulle motsvara. Det skulle ta för lång tid att kunna räkna hem en sådan investering. 7