ISSN 1237-1288 Ytterligare uppgifter: Hannu Ahola 0400 996 067 Utredning 3/2012 Översikt av bostadsmarknaden 1/2012 14.6.2012 Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) samlar in och analyserar information om bostadsmarknaden och byggandet och gör utredningar om dessa. I översikten av bostadsmarknaden bedömer ARA det aktuella läget och framtidsutsikterna på hyres- och ägarbostadsmarknaden samt för byggandet. Översikten publiceras två gånger om året. Tyngdpunkten i vårens översikt ligger på att utreda den kommunala hyresbostadsmarknaden. Förutom ARA-bostäder beaktade vi också den fritt finansierade hyresbostadsmarknaden. Skillnaderna mellan de kommunala bostadsmarknaderna bedöms med hjälp av ARA-indexet som består av olika mätare. Uppgifterna i utredningen grundar sig på uppgifter om bostadsmarknaden som ARA har samlat in av kommunerna, på statistik om mottagarna av allmänt bostadsbidrag från FPA och på statistik om hyresboende som Statistikcentralen har tillhandahållit.
Innehåll 1 HYRESBOSTADSMARKNADEN INDELAS I EN REGLERAD OCH EN FRITT FINANSIERAD MARKNAD 3 1.1 Tillgången på hyresbostäder varierar 4 1.2 Allt fler ansöker om hyresbostad 5 2 ARA-BOSTADSBESTÅND 6 2.1 Utvecklingen av ARA-bostadsbeståndet 6 2.2 ARA-bostäder som befrias eller har befriats från begränsningar 6 2.3 Antalet tomma hyresbostäder minskar 7 3 SKILLNADER MELLAN BOSTADSMARKNADERNA PÅ OLIKA ORTER 8 3.1 Marknadsläget för ARA-hyresbostäder i landskapscentren 9 3.2 Marknadsläget för fritt finansierade hyresbostäder 10 3.3 ARAs hyresmarknadsindex förenar fritt finansierade och reglerade hyresmarknader 12 3.4 Utsikterna på bostadsmarknaden 2012 2013 14 2
1 HYRESBOSTADSMARKNADEN INDELAS I EN REGLERAD OCH EN FRITT FINANSIERAD MARKNAD I Finland finns det sammanlagt 772 000 permanent bebodda hyresbostäder och i dem bor cirka 1,28 milj. personer. Hyresbostäderna indelas i fritt finansierade bostäder och statsstödda ARA-hyresbostäder. Det finns något fler hyresbostäder som är fritt finansierade, men däremot är invånarna fler i ARAhyresbostäderna. I ARA-hyresbostäderna medräknas också bostadsrättsbostäderna, som i slutet av 2011 var 37 000. I ARA-bostäderna regleras valet av hyresgäster och hyresnivån, medan någon sådan reglering inte finns för fritt finansierade bostäder. Hushållen väljer mellan olika besittningsformer på bostadsmarknaden. Inkomstnivån och hushållets ålder inverkar på hur vanligt det är med ägarboende. På grund av ändrade livssituationer flyttar personer dock även från ägarbostäder till hyresbostäder. Efterfrågan på hyresbostäder kommer att öka ytterligare inom de närmaste åren på grund av minskade avdrag för räntor på bolån och planerade begränsningar av de högsta lånebeloppen. Ofta ansöker hushållen både om ARA-hyresbostäder och om fritt finansierade hyresbostäder 1. För dessa är tillgången på lämpliga bostäder samt hyresnivån avgörande. Särskilt på områden med hög hyres- och prisnivå är möjligheten att hyra en fritt finansierad bostad liten för småinkomsttagare, och ofta är en ARAhyresbostad med god boendetrygghet den enda möjligheten. Ägarbostäder (1 661 000) ARA-bostäder (444 000) - norm. hyresbost. (316 000) - bostadsrättsbost. (37 000) - bost. för spec. grupper. (91 000) Fritt finans. hyresbost. (378 000) - 2/3 privatpersoner - 1/3 företag och samfund Diagram 1. Bostäder enligt besittningsform. 1 I januari 2012 fick cirka 157 000 hushåll allmänt bostadsbidrag från FPA. Av dem bodde 52 procent i fritt finansierade hyresbostäder. 3
Skillnaden mellan hyror för fritt finans. bost. och landets medelvärde ( ) 1.1 Tillgången på hyresbostäder varierar Tillgången på ARA-hyresbostäder i kommunerna påverkas av - längden på bostadskön - antalet akut bostadssökande personer - omsättningen på bostäder - lägenhetsfördelningen inom bostadsbeståndet - nyproduktion som färdigställs Långa bostadsköer finns särskilt kommunerna i huvudstadsregionen. Problemet förvärras av det stora antalet akut bostadssökande personer (bl.a. bostadslösa och personer som bor mycket trångt) och av den låga omsättningen på hyresbostäder. Den låga omsättningen på bostäder är vanligast i kommuner där skillnaden mellan hyrorna för ARA-bostäder och fritt finansierade bostäder är stor. I Helsingfors var ARA-bostäderna i genomsnitt 3,7 billigare per kvadratmeter än de fritt finansierade år 2011. I hela landet var omsättningen av hyresgäster i ARA-bostäderna 27 procent, medan motsvarande siffra i Helsingfors var under 10 procent. Den stora omsättningen av hyresgäster kan också bero å ett rikligt utbud av fritt finansierade hyresbostäder och på en förmånlig prisnivå. I början av år 2012 var den genomsnittliga hyran för fritt finansierade bostäder lägre än för ARAbostäder i 179 kommuner i Finland 2. I sådana fall är utbudet av hyresbostäder större än efterfrågan. Det är också problematiskt om bostäder står tomma, eftersom de då belastar ägarnas ekonomi och underhållet av fastigheterna försvåras. 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 Åbo Esbo* Vanda* Tammerfors Jyväskylä Kuopio Lahtis Uleåborg Joensuu Helsingfors* 0,00 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 Skillnaden mellan hyror för fritt finans. bost. och ARA-bost. inom städerna ( ) Diagram 2.Skillnaden mellan hyror för fritt finansierade bostäder och ARA-bostäder (inom städerna) och medelvärdet i hela landet, stora städer i januari 2012. 2 Kommunstatistik om mottagarna av allmänt bostadsbidrag från FPA i januari 2012. Statistiken beaktar inte kvalitetsskillnader i bostäderna. 4
Den ökade efterfrågan på små bostäder beror på att hushållens storlek har minskat under lång tid. I slutet av 2010 var bostadshushållets medelstorlek 2,07 och andelen enpersonshushåll var 41 procent. Av de bostadshushåll som bor i hyresbostäder består 85 procent av personer som bor själva eller i par. Bostadshushållens storlek minskar såväl i tillväxtcentra som i kommuner med minskande befolkning. Det gamla bostadsbeståndet som byggdes på 70- och 80-talet motsvarar inte alltid dagens efterfrågan. 1.2 Allt fler ansöker om hyresbostad Marknadsläget för ARA-hyresbostäder har följts upp sedan början av 1990- talet. Utbudet beskriver antalet ARA-hyresbostäder som kan sökas (per kalenderår) och efterfrågan det sammanlagda antalet ansökningar (tvärsnittsmaterial). Genom att jämföra utvecklingen av dessa får man en allmän uppfattning om den totala situationen på den reglerade hyresbostadsmarknaden i Finland. 120 000 ARA-asunnon saaneita ARA-asuntojen tarjonta Hakijaruokakuntia 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagram 3. Utbud och efterfrågan på ARA-hyresbostäder (grön= Antal som fått ARAbostad, blå= Utbud av ARA-bostäder och orange=sökande hushåll). Varje år har det funnits ett utbud på cirka 75 000 85 000 ARA-hyresbostäder och efterfrågan har varierat mellan 80 000 och 120 000. Skillnaden mellan antalet ansökningar och utbudet av bostäder var störst år 2000, då ansökningarna var nästan 120 000 och det fanns färre än 80 000 bostäder. Därefter minskade efterfrågan på bostäder stadigt fram till år 2005. Från och med år 2006 har situationen på hyresmarknaden åter skärpts och antalet ansökningar har ökat. År 2011 var antalet sökande över 100 000. Mötet mellan utbud och efterfrågan beskriver antalet hushåll som har fått bostad. I mitten av 2000-talet uppgick de hushåll som fick bostad till cirka 80 000 5
per år och under åren 2008 2010 var antalet cirka 75 000, men år 2011 fick endast något fler än 71 000 hushåll en ARA-hyresbostad. 6
2 ARA-BOSTADSBESTÅND ARA-bostadsbeståndet består av hyresbostäder och bostadsrättsbostäder. Hyresbostäderna indelas enligt användningsändamål i normala hyresbostäder och bostäder för specialgrupper, bl.a. studentbostäder och bostäder för åldringar. ARA-bostäder kan indelas enligt finansieringsformen i arava- och räntestödsbelånade bostäder. Aravalån har inte beviljats sedan år 2007. 2.1 Utvecklingen av ARA-bostadsbeståndet I slutet av 2011 fanns det sammanlagt cirka 444 000 ARA-bostäder. Jämfört med 2010 ökade ARA-bostadsbeståndet med 2 300 bostäder (0,5 %). Något mer än hälften av ökningen berodde på att nya bostadsrättsbostäder färdigställdes. Bostadsrättsbostäderna är nästan 37 000 till antalet. Även antalet normala hyresbostäder (316 474) och bostäder för åldringar (47 040) ökade, däremot minskade antalet studentbostäder och bostäder för övriga specialgrupper något. ARA-bostadsbeståndet minskade med över 30 000 bostäder mellan åren 2005 och 2009. Mindre än 5 000 nya ARA-bostäder färdigställdes varje år under ovan nämnda tid, medan cirka 5 000 14 000 bostäder per år samtidigt avlägsnades ur ARA-beståndet. Den rikliga ARA-produktionen som inleddes under stimulansåren 2009 och 2010 gjorde att bostadsbeståndet började öka, men redan år 2012 minskar bostadsbeståndet i och med att antalet bostäder som befrias eller har befriats från begränsningar är fler än de nya ARA-bostäder som produceras. Tabell 1. ARA-bostadsbeståndet vid årets slut. År Normala hyresbostäder Bostäder för övriga spec. grupper Bostäder för åldringar Studentbostäder Hyresbostäder tot. Bostadsrättsbostäder ARAbostäder totalt 2005 339 146 50 601 39 440 6 756 435 943 31 323 467 266 2006 331 764 50 927 39 562 7 218 429 471 31 402 460 873 2007 322 286 49 923 38 841 7 144 418 194 32 139 450 333 2008 320 393 50 155 38 230 7 374 416 152 32 308 448 460 2009 310 166 48 534 37 350 7 300 403 350 33 364 436 714 2010 315 707 46 814 36 135 7 275 405 931 35 713 441 644 2011 316 474 47 040 36 108 7 080 406 702 36 920 443 989 2.2 ARA-bostäder som befrias eller har befriats från begränsningar ARA-bostäder som befrias från begränsningar leder till att ARAbostadsbeståndet minskar. Gamla aravahus befrias i regel från begränsningar efter 40 år om lånen är betalda och inget nytt arava- eller räntestödslån som förlänger tiden har tagits, t.ex. för renovering. Hittills har cirka 63 000 ARAbostäder befriats från begränsningarna. ARA-bostäder kan befrias från begränsningarna. Bakgrunden till befrielse är vanligen minskad användningsgrad av bostäderna och dyra framtida totalrenoveringar. Målet med befrielsen är att sanera bostadsbeståndet och förbättra 7
fastighetsbolagets ekonomi. Vid en jämförelse har flest ARA-bostäder befriats från begränsningarna i Satakunta, där 28 procent av det ursprungliga ARAbeståndet har befriats. Sammanlagt har cirka 50 000 ARA-bostäder befriats. Ägarna kan sälja ARA-bostäder som är befriade eller har befriats från begränsningar på den fria marknaden som ägarbostäder 3 eller behålla dem som hyresbostäder utan ARA-begränsningar. Gamla ARA-bostäder har också rivits, på 2000-talet beviljades rivningstillstånd för cirka 2 000 bostäder. 2.3 Antalet tomma hyresbostäder minskar Problemet med tomma bostäder finns främst på orter med minskande befolkning, men tomma bostäder finns också i tillväxtcentra. Vid granskningstidpunkten 15.11.2011 fanns det i hela landet cirka 4 500 ARA-hyresbostäder som hade varit tomma i minst två månader. Detta är cirka 300 bostäder färre än året innan. Av alla ARA-hyresbostäder var cirka 1,2 procent tomma. I Lappland uppgick de tomma hyresbostäderna till 5,7 procent av ARA-beståndet. 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagram 4. Tomma ARA-hyresbostäder 2001 2011. 3 Om användningen av befriade ARA-bostäder har utredningen ARA-vuokratalokanta murroksessa (ARA-hyreshusbestånd i brytningstid) publicerats, Miljöministeriet, Finlands miljö 24 2010. 8
3 SKILLNADER MELLAN BOSTADSMARKNADERNA PÅ OLIKA OR- TER Skillnaderna mellan kommunernas bostadsmarknader är stora vad gäller både ägar- och hyresbostäder. I tillväxtcentra leder efterfrågan på bostäder till höjda priser och hyror, om inte tillräcklig nyproduktion färdigställs för de rätta målgrupperna. I städer med minskande befolkning är situationen den omvända, bostäder står tomma och priserna sjunker. Under de senaste åren har befolkningsökningen i tillväxtcentra och i deras kranskommuner varit 0,5 1,5 procent. Samtidigt fortsätter antalet enpersonshushåll att öka, vilket gör att efterfrågan på små bostäder är hög. Situationen försvåras av att studerande och personer som söker efter en andra bostad eller en bostad i arbetsförhållande också är ute efter små bostäder, vilket förvärrar problemet särskilt i de stora städerna. Även konjunkturerna påverkar efterfrågan på hyresbostäder. Under osäkra ekonomiska tider skjuter hushållen upp anskaffningen av ägarbostäder, och en del av hushållen flyttar från ägarbostäder till hyresbostäder. Under högkonjunktur går trenden i motsatt riktning. Tabell 2. Antalet sökande i tillväxtcentra och andelen av olika sökande. Antalet sökande av ARAbostäder tot. 2011 Av de sökande (%) Befolkningsändring 2011 Tillväxtcentrum 2009 2010 2011 ökning akut 1 pers. Huvudstadsregionen (HSR) 37 680 36 839 38 917 5,6 % 43,9 57,4 1,4 HSR:s närområde 10 819 10 735 10 700-0,3 % 14,5 49,4 0,6 Åboregionen 4 456 5 371 5 691 6,0 % 8,6 59,2 0,7 Tammerforsregionen 9 324 9 891 8 571-13,3 % 12,2 57,7 1,1 Jyväskyläregionen 4 476 3 821 4 026 5,4 % 25,3 61,1 1,0 Kuopioregionen 2 418 2 748 3 227 17,4 % 23,1 58,0 0,8 Uleåborgsregionen 3 026 2 981 3 279 10,0 % 17,4 59,1 1,4 Lahtisregionen 2 371 3 223 3 266 1,3 % 13,8 57,8 0,5 Seinäjokiregionen 480 766 604-21,1 % 7,3 66,7 1,3 Tillväxtcentra tot. 75 050 76 375 78 281 2,5 % 29,4 56,8 1,1 Förutom ovan nämnda faktorer påverkar även städernas bostadspolitik skillnaderna mellan bostadsmarknaderna på de olika orterna. Bostadspolitikens effekter är långvariga, eftersom bostadsbeståndet och ägarförhållandena ändras långsamt. Städernas situation på dagens bostadsmarknad beror i stor utsträckning på bl.a. följande faktorer: - stadens strategi vid markanskaffning och planläggning - hur många tomter som har styrts till ägar- och hyresbostadsproduktion och i vilken proportion - vilken roll stadens hyreshusbolag tar i kommunens bostadspolitik 9
3.1 Marknadsläget för ARA-hyresbostäder i landskapscentren ARA samlar in uppgifter om situationen på marknaden för ARA-hyresbostäder av alla kommuner på det finska fastlandet en gång per år. En del av uppgifterna gäller för hela året 2011, medan en del av dem gäller situationen vid tvärsnittstidpunkten 15.11.2011. Utifrån kommunernas svar valdes sex av de centralaste mätbara kriterierna och av dem skapades ARA-indexet, som beskriver marknaden för ARA-hyresbostäder. Ju högre indexvärdet är, desto svårare är det att få en ARA-hyresbostad. Indexet är vägt och dess maximala värde har fastställts till 50. Det är inte överraskande att Helsingfors placerar sig på första plats i tabellen. I staden får minst antal personer bostad jämfört med antalet sökande, staden har flesta akut bostadssökande personer (som går förbi andra hushåll som ansöker om bostad) och den lägsta omsättningen av bostäder, användningsprocenten för ARA-bostäderna är nästan 100 procent och staden har fler bostadslösa än de andra i relation till folkmängden. I praktiken innebär detta att det är mycket svårt att få en ARA-hyresbostad i Helsingfors om man inte är akut bostadssökande. Även Esbo och Vanda ligger som förväntat på topplaceringar. Marknadsläget för ARA-bostäder är mycket likartat i dessa städer. Antalet sökande har dock ökat kraftigare i Esbo och Vanda än i Helsingfors. Kuopio överraskar på en fjärde placering efter de stora kommunerna i huvudstadsregionen. Jämfört med andra landskapscentra har Kuopio fler akut sökande, lägre omsättning av hyresgäster, en användningsprocent på 100 procent för stadens ARA-bostäder och fler bostadslösa. Den kraftiga ökningen av antalet sökande (21 %) beror delvis på kommunsammanslagningen med Karttula. Huvudstadsregionens kranskommuner, Jyväskylä och Lahtis ligger något över ARA-indexets medelvärde för det finska fastlandet, medan Åbo, Tammerfors och Uleåborg ligger under medelvärdet. I Uleåborg har en och en halv gånger så många fått en ARA-hyresbostad under året som de som stod i kö i slutet av föregående år och den genomsnittliga användningsprocenten (96,3 %) tyder dessutom på ett problem med tomma ARA-bostäder. 10
Tabell 3. Marknadsläget för ARA-hyresbostäder i landskapscentren. Akut Förändring av ning av ARA- Omsätt- Fått bost- bostad/ Kommun adssök- ande sökande gäster användlösa/1 000 antalet hyresbost. Bostads- sökande (%) (%) (%) (%) nings-% inv. ARAindex Helsingfors 21,16 47,97 3,55 9,42 99,93 5,7 43,4 Esbo 46,58 41,10 7,35 12,25 98,03 2,5 30,8 Vanda 52,20 32,23 14,07 12,50 99,40 2,7 29,9 Kuopio* 68,16 24,99 21,00 16,00 100,00 2,3 26,7 Kranskommunerna 4 41,18 14,78 0,99 21,56 98,51 1,1 21,9 Jyväskylä 87,06 26,09 5,80 24,00 97,02 1,4 20,6 Lahtis 64,96 14,18-1,05 22,70 99,20 1,8 20,2 Finska fastlandet 70,00 24,09 1,02 27,08 93,45 1,4 18,8 S:t Michel 89,83 6,34 8,57 19,18 99,16 0,6 18,4 Åbo 71,01 9,78 2,11 22,00 96,50 1,9 18,1 Tammerfors 65,68 12,69-14,93 22,79 98,21 1,6 17,9 Villmanstrand 60,99 3,26 6,71 27,60 98,80 0,6 17,3 Uleåborg 155,60 20,57 8,44 29,00 96,30 0,3 16,9 Björneborg 59,04 5,51 0,48 23,80 95,76 1,2 16,7 Joensuu 79,78 9,49-16,00 25,00 99,00 1,4 16,5 Tavastehus 95,09 6,54 0,88 25,00 98,00 1,0 16,1 Kajana 125,96 9,21 13,50 28,20 97,50 0,0 15,9 Rovaniemi 116,62 5,81 1,36 24,82 98,16 0,6 15,4 Kouvola 101,70 10,67-4,51 26,40 95,36 0,5 14,6 Seinäjoki 215,99 7,90 4,43 39,84 98,70 0,7 14,2 Vasa 90,20 9,97-19,25 22,93 91,53 1,0 13,2 Karleby 208,57 1,71-2,78 34,50 97,50 0,2 11,7 3.2 Marknadsläget för fritt finansierade hyresbostäder Skillnaden mellan hyrorna för fritt finansierade bostäder har nedan jämförts med hjälp av tre mätare, som grundar sig på Statistikcentralens publikation Bostadshyror 2011. Hyrorna i tabell 4 är genomsnittliga månadshyror i de olika städerna. Den första mätaren indikerar skillnaden mellan hyrorna för fritt finansierade bostäder och ARA-bostäder inom kommunen. Ju dyrare de fritt finansierade hyresbostäderna är jämfört med ARA-bostäderna som grundar sig på självkostnadspris, desto mer ansträngd är marknaden för fritt finansierade hyresbostäder i kommunen. Om det inte finns någon skillnad mellan hyrorna eller om hyrorna för de fritt finansierade hyresbostäderna är billigare, betyder detta vanligen att det finns ett överutbud av hyresbostäder i kommunen 5. 4 Hyvinge, Träskända, Kervo, Kyrkslätt, Nurmijärvi, Riihimäki, Sibbo, Tusby och Vichtis. 5 Enligt statistik om FPAs allmänna bostadsbidrag i januari 2012 fanns det i Finland 179 kommuner där den genomsnittliga hyran var förmånligare för fritt finansierade hyresbostäder än för ARAbostäder. 11
Den andra mätaren visar den kommunspecifika skillnaden mellan hyrorna för nya och gamla hyresförhållanden i fritt finansierade bostäder. Ju dyrare de nya hyrorna är jämfört med de gamla, desto mer ansträngd är marknaden. Ur hyresgästens synvinkel indikerar mätaren hur mycket det kommer att kosta att byta hyresbostad. Tabell 4. Mätare för hyror för fritt finansierade bostäder i landskapscentren. Hyror i HSR och landskaps-centren 2011 Stad ARAbostäder Hyra 2011 /m2/ mån. Alla fritt finansierade bostäder Hyra 2011 /m2/ mån. Nya fritt finansierade bostäder Hyra 2011 /m2/ mån. Skillnad mellan hyror för fritt finans. och ARAbostäder Skillnad i % Skillnaden mellan nya och gamla hyror för fritt finans. Skillnad i % Skilln. mellan nya hyror för fritt finans. och landets medelvärde utan HSR Skillnad i % Index för fritt finans. Index Helsingfors 10,67 14,92 17,10 39,8 % 14,6 % 64,6 % 45,0 Esbo 11,11 13,30 14,63 19,7 % 10,0 % 40,8 % 27,6 Vanda 10,88 12,42 13,30 14,2 % 7,1 % 28,0 % 19,3 Kuopio 8,93 10,96 11,86 22,7 % 8,2 % 14,1 % 17,7 Jyväskylä 9,79 10,77 12,01 10,0 % 11,5 % 15,6 % 17,5 Tavastehus 9,60 9,92 11,34 3,3 % 14,3 % 9,1 % 15,8 Åbo 9,33 10,96 11,81 17,5 % 7,8 % 13,7 % 15,7 Tammerfors 10,05 11,53 12,19 14,7 % 5,7 % 17,3 % 14,6 Finska fastlandet 9,60 10,74 11,66 11,9 % 8,6 % 12,2 % 14,4 Kranskommunerna 10,28 10,87 11,81 5,7 % 8,6 % 13,7 % 13,4 Joensuu 8,79 10,50 11,07 19,5 % 5,4 % 6,5 % 11,9 Rovaniemi 9,93 10,20 11,11 2,7 % 8,9 % 6,9 % 10,5 Seinäjoki 8,82 9,00 10,14 2,0 % 12,7 % -2,4 % 10,1 Vasa 9,18 9,45 10,42 2,9 % 10,3 % 0,3 % 9,3 S:t Michel 9,58 9,80 10,71 2,3 % 9,3 % 3,1 % 9,3 Lahtis 9,60 10,37 11,01 8,0 % 6,2 % 6,0 % 9,3 Uleåborg 9,24 10,71 11,05 15,9 % 3,2 % 6,4 % 9,0 Finland utan HSR 9,07 9,53 10,39 5,1 % 9,0 % 0,0 % 8,7 Björneborg 9,09 9,03 10,07-0,7 % 11,5 % -3,1 % 8,2 Villmanstrand 9,19 10,27 10,65 11,8 % 3,7 % 2,5 % 7,0 Karleby 8,42 8,57 9,54 1,8 % 11,3 % -8,2 % 6,9 Kajana 9,83 9,69 10,33-1,4 % 6,6 % -0,6 % 4,8 Kouvola 8,02 8,78 9,36 9,5 % 6,6 % -9,9 % 4,5 Den tredje mätaren jämför skillnaden mellan de nya hyrorna för fritt finansierade bostäder i kommunen med andra kommuner utanför huvudstadsregionen. Ju större skillnaden är, desto dyrare är det att flytta till kommunen från andra kommuner. Av mätarna har vi skapat ett index för fritt finansierade hyresbostäder, vars maximala värde är 50. Ett högt indexvärde indikerar ett ansträngt marknadsläge inom kommunen och att kommunens hyresbostäder är dyra jämfört med hyresbostäderna i det övriga landet. 12
Den fritt finansierade hyresmarknaden i Helsingfors var mest ansträngd mätt med alla tre mätare. En person som bodde i en fritt finansierad hyresbostad i Helsingfors betalade nästan 40 procent mer i hyra än en person som bodde i en ARA-bostad, det var nästan 15 procent dyrare jämfört med det gamla hyresförhållandet att byta en fritt finansierad hyresbostad och skillnaden mellan nya hyresförhållanden i Helsingfors och i det övriga landet var nästan 65 procent. Esbo kom på en klar andra plats och Vanda på tredje plats, båda har en klart dyrare hyresnivå än de omgivande kranskommunerna. I Kuopio är ARA-bostäderna billiga, men de fritt finansierade hyresbostäderna är dyra jämfört med landets medelvärde. I Jyväskylä (11,5 %) och Tavastehus (14,3 %) var nya hyresförhållanden klart dyrare än gamla i jämförelse med Åbo (7,8 %) och Tammerfors (5,7 %), medan den allra minsta skillnaden fanns i Uleåborg (3,2 %). I Kajana (-1,4 %) och Björneborg (- 0,7 %) var hyrorna för fritt finansierade bostäder billigare än för ARA-bostäder. De billigaste hyrorna för fritt finansierade bostäder fanns i Kouvola och Karleby, där också nya hyresförhållanden kostade under 10 euro per kvadratmeter. 3.3 ARAs hyresmarknadsindex förenar fritt finansierade och reglerade hyresmarknader Den totala situationen på hyresmarknaden kan kontrolleras kommunvis med hjälp av ARAs hyresmarknadsindex. Ju högre indexvärdet är, desto svårare är det att få en ARA-bostad och desto dyrare är det att skaffa en fritt finansierad hyresbostad. Variationsbredden för ARAs hyresmarknadsindex är 0 100 och indexet erhålls genom att addera ARA-indexet som mäter den reglerade hyresmarknaden med indexet för fritt finansierade hyresbostäder. Skillnaden mellan Helsingfors och de övriga städerna accentueras när man granskar den reglerade och den fria hyresmarknaden tillsammans. I Helsingfors är hyrorna för ARA-bostäder betydligt billigare än hyrorna på den fria marknaden, men utbudet av bostäder är lågt jämfört med efterfrågan. Bostäder som blir lediga och nya bostäder går till hushåll som är i en akut ställning. På grund av detta är största delen av de hushåll som ansöker om hyresbostad i praktiken beroende av den fritt finansierade hyresmarknaden. Det är brist på de allra mest efterfrågade små bostäderna även på den fritt finansierade marknaden, och därför stiger hyresnivån för dessa kraftigare än den allmänna prisnivån och även i jämförelse med det övriga landet. Även i Vanda och Esbo finns samma problem i någon mån, men i mindre skala. Däremot är marknadsläget klart bättre för hyresgästerna i kranskommunerna och i Tammerfors, och läget där är endast något mer ansträngt än medelvärdet på det finska fastlandet 6. I Tammerfors minskade antalet sökande till ARA-bostäder med nästan 15 procent, i motsats till de övriga kommunerna. I Åbo, Uleåborg och Jyväskylä är användningsprocenten för ARA-bostäderna lägre än i de andra stora städerna. Det goda utbudet av fritt finansierade bo- 6 I värdena för det finska fastlandet ingår också de stora kommunerna i huvudstadsregionen. Deras effekt på medelvärdet bör beaktas i hyresuppgifterna för såväl ARA-bostäder som för fritt finansierade bostäder. 13
städer i Lahtis och Uleåborg framgår av att skillnaden mellan nya och gamla hyresförhållanden samt skillnaden mellan nya hyresförhållanden och medelvärdet i hela landet är mindre än i andra städer. Tabell 5. ARAs hyresmarknadsindex (Helsingfors, Esbo, Vanda, kranskommunerna och Tammerfors). ARA-bostäder Helsingfors Esbo Vanda Kranskommunerna* Tammerfors Finska fastlandet Fått bostad/sökande % 21,2 46,6 52,2 41,2 65,7 70,0 Andelen akut sökande % 48,0 41,1 32,2 14,8 12,7 24,1 Förändring av antalet sökande % 3,6 7,4 14,1 1,0-14,9 1,0 Omsättning av hyresgäster % 9,4 12,3 12,5 21,6 22,8 27,1 Användningsprocent % 99,9 98,0 99,4 98,5 98,2 93,5 Bostadslösa/1 000 invånare 5,7 2,5 2,7 1,1 1,6 1,4 ARA-index 43,4 30,8 29,9 21,9 17,9 18,8 Fritt finansierade hyresbostäder Skillnaden mellan hyror för fritt finansierade bostäder och ARA- 4,3 2,2 1,5 0,6 1,5 1,1 bostäder inom kommunen % 39,8 % 19,7 % 14,2 % 5,7 % 14,7 % 11,9 % Skillnaden mellan nya och gamla hyror för fritt finansierade 2,2 1,3 0,9 0,9 0,7 0,9 bostäder inom kommunen % 14,6 % 10,0 % 7,1 % 8,6 % 5,7 % 8,6 % Skillnaden mellan nya hyror för fritt finansierade bostäder 6,7 4,2 2,9 1,4 1,8 1,3 och nya hyror i hela landet (utan HSR) % 64,6 % 40,8 % 28,0 % 13,7 % 17,3 % 12,2 % Index för fritt finans. bostäder 45,0 27,6 19,3 13,4 14,6 14,4 ARAS HYRESMARKNADSIN- DEX (0 100) 88,4 58,4 49,2 35,3 32,5 33,2 14
Tabell 6. ARAs hyresmarknadsindex (Åbo, Uleåborg, Jyväskylä, Lahtis och Kuopio). ARA-bostäder Åbo Uleåborg Jyväskylä Lahtis Kuopio Finska fastlandet Fått bostad/sökande % 71,0 155,6 87,1 65,0 68,2 70,0 Andelen akut sökande % 9,8 20,6 26,1 14,2 25,0 24,1 Förändring av antalet sökande % 2,1 8,4 5,8-1,1 21,0 1,0 Omsättning av hyresgäster % 22,0 29,0 24,0 22,7 16,0 27,1 Användningsprocent % 96,5 96,3 97,0 99,2 100,0 93,5 Bostadslösa/1 000 invånare 1,9 0,3 1,4 1,8 2,3 1,4 ARA-index 18,1 16,9 20,6 20,2 26,7 18,8 Fritt finansierade hyresbostäder Skillnaden mellan hyror för fritt finansierade bostäder och ARA- 1,6 1,5 1,0 0,8 2,0 1,1 bostäder inom kommunen % 17,5 % 15,9 % 10,0 % 8,0 % 22,7 % 11,9 % Skillnaden mellan nya och gamla hyror för fritt finansierade 0,9 0,3 1,2 0,6 0,9 0,9 bostäder inom kommunen % 7,8 % 3,2 % 11,5 % 6,2 % 8,2 % 8,6 % Skillnaden mellan nya hyror för fritt finansierade bostäder 1,4 0,7 1,6 0,6 1,5 1,3 och nya hyror i hela landet (utan HSR) % 13,7 % 6,4 % 15,6 % 6,0 % 14,1 % 12,2 % Index för fritt finans. bostäder 15,7 9,0 17,5 9,3 17,7 14,4 ARAS HYRESMARKNADSIN- DEX (0 100) 33,8 25,9 38,1 29,5 44,3 33,2 3.4 Utsikterna på bostadsmarknaden 2012 2013 Utsikterna på hyresmarknaden 2012 2013 Under det första kvartalet 2012 steg hyrorna för fritt finansierade hyresbostäder med 2,3 procent i huvudstadsregionen och med 3,7 procent i övriga Finland jämfört med året innan. Jämfört med föregående kvartal ökade hyrorna i huvudstadsregionen bara med 0,4 procent, och hyrorna för nya hyresförhållanden minskade med 3,0 procent, vilket antyder ett avbrott i den långvariga ökningen av hyrorna på den fritt finansierade hyresmarknaden. 7 Under stimulansåren 2009 och 2010 beviljade ARA finansiering för byggande av 26 000 nya bostäder. I siffrorna ingår normala hyresbostäder, hyresbostäder enligt mellanmodellen, bostadsrättsbostäder och bostäder för specialgrupper. I huvudstadsregionen beviljades finansiering för 12 000 nya ARA-bostäder, de sista av dem blir färdiga år 2012. Detta antal är sex gånger större än under åren 2005 2008, när det byggdes få nya ARA-bostäder. 15
År 2011 inleddes byggandet av cirka 6 600 nya ARA-bostäder. Huvudstadsregionen får 2 800 bostäder, varav 1 300 normala ARA-hyresbostäder, 720 bostäder för specialgrupper och 760 bostadsrättsbostäder. Av de bostäder som färdigställs finns 61 procent i Helsingfors, 25 procent i Esbo och 14 procent i Vanda. Bostäderna blir färdiga under 2012 och 2013. Den ökade ARAproduktionen inleddes vid rätt tidpunkt med tanke på den ökade efterfrågan, men eliminerade dock inte bristen på hyresbostäder i huvudstadsregionen. Situationen på hyresbostadsmarknaden i huvudstadsregionen förblir oförändrad under resten av 2012. Det finns en risk för att marknadsläget skärps ytterligare år 2013, eftersom det verkar som om hyresproduktionen då kommer att vara klart mindre än under de föregående åren. Detta minskar utbudet av nya ARA-bostäder år 2013 och påverkar tillgången på bostäder. En del av efterfrågan styrs mot fritt finansierade hyresbostäder. Utbudet av dessa räcker dock inte till för att täcka den ökade efterfrågan, vilken leder till höjda hyror för nya hyresförhållanden i de mest efterfrågade områdena och för bostäderna i de mest efterfrågade storleksklasserna. Det knappa utbudet av hyresbostäder och de allt dyrare hyrorna i huvudstadsregionen återspeglas också på hyresmarknaderna i kranskommunerna. Hyresnivån i områden som ligger vid goda trafikförbindelser stiger på grund av att efterfrågan förflyttas från huvudstadsregionen. Mer information om de verkliga hyrorna i huvudstadsregionen finns på webbtjänsten Asuntojenvuokrat.fi, som miljöministeriet och ARA öppnade i maj 2012. Tjänsten innehåller information om nya hyreskontrakt för fritt finansierade bostäder i Helsingfors, Esbo och Vanda enligt stadsdel. Handeln med ägarbostäder minskar, priserna är oförändrade Enligt fastighetsförmedlarna gjordes nästan 1 000 färre bostadsaffärer i hela landet under årets första kvartal jämfört med år 2011. I april minskade handeln ytterligare med cirka 9 procent jämfört med året innan. Trots att antalet affärer har minskat, är prisnivån på bostäder nästan oförändrad. De nominella priserna har ökat något från början av 2011, men realpriserna har minskat med 2,1 procent per år i hela landet och med 1,2 procent per år i huvudstadsregionen. Osäkerheten i ekonomin inverkar dämpande på bostadshandeln också under resten av år 2012 och antalet affärer kommer att vara cirka 10 procent färre jämfört med år 2011. Den minskade handeln påverkar inte prisnivån på bostäder, utan priserna förblir stabila också i huvudstadsregionen. 16
Statistik- och informationskällor Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARA gör årligen en enkät om bostadsmarknaden bland alla kommuner på det finska fastlandet. Enkäten gäller främst hyres- och bostadsrättsbostäder byggda med stöd i form av aravalån eller räntestödslån (ARA-bostäder) och marknadsläget för dessa. År 2011 svarade 297 kommuner på enkäten, svarsprocenten var 92,8. Det fanns 320 kommuner på det finska fastlandet. Antalet kommuner minskade med sex jämfört med året innan till följd av kommunsammanslagningar. Mer information om kommunsammanslagningarna finns på Kommunförbundets webbplats www.kommunerna.net. Uppgifterna om bostadsbeståndet har erhållits från ARA och Statistikcentralens årsbok om boende och byggande (Rakentamisen ja Asumisen vuosikirja). Statistikcentralens årsstatistik Bostadshyror 2011 innehåller de genomsnittliga hyrorna för ARA-hyresbostäder och fritt finansierade hyresbostäder i olika städer samt för nya hyreskontrakt för fritt finansierade bostäder. Statistiken grundar sig på intervjumaterial som har samlats in i samband med en arbetskraftsundersökning och på uppgifterna i FPAs register över bostadsbidrag. I materialet ingår hyresuppgifterna om cirka 140 000 (57,6 %) ARA-bostäder och 103 000 (42,4 %) fritt finansierade bostäder. Andelen nya hyresförhållanden av de fritt finansierade hyresförhållandena är 11,8 procent. I kapitel 3.4 användes Statistikcentralens statistik Bostadshyror 2012, 1:a kvartalet, där antalet observationer (n=499) är betydligt färre än i Statistikcentralens årsstatistik (n=12 099). Prisuppgifterna i samma kapitel kommer från Statistikcentralens månadspublikation Bostadspriser. Förmedlarnas uppgifter om bostadshandeln i kapitel 3.4 grundar sig på Realia Groups marknadsöversikter i april och maj. Bilagetabeller Befolknings- och bostadsmarknadsuppgifter om ARA-bostäder kommunvis 2011 Statistik om mottagarna av allmänt bostadsbidrag från FPA i januari 2012 ARA-bostadsbeståndet år 2011 enligt kommun ARA-bostadsbeståndet år 2011 enligt ägare ARA-hyresbostäder som är befriade eller har befriats från begränsningar år 2012 ARA-hyresbostäder som kommer att befrias från begränsningar åren 2013 2023 17