ÅRSREDOVISNING 2006
ÅR 2006 I KORTHET Hyresintäkterna ökade till 26,9 MSEK (21,8 MSEK). Resultatet före skatt uppgick till 7,9 MSEK (5,4 MSEK). Ny uthyrd lokalyta uppgick till 2.079 Kvm (3.627 Kvm) med ett kontraktsvärde per år på 2.738 MSEK (4.973 MSEK). Fastigheten Nils 21 med adresser: Drottninggatan 1, Östra Förstadsgatan 34 och Fredriksbergsgatan 7 förvärvades den 19 december 2006 med tillträde den 1 februari 2007. Fastighets AB Malmö City har avyttrat sin andel på 12,5 % i Förvaltnings AB Norra Vallgatan. Soliditeten ökade till 33 % (29 %). Årsstämma äger rum den 12 mars 2007 kl. 17.00 på Restaurang Årstiderna, Frans Suellsgatan 3, Malmö. ÅR 2006 I KORTHET 2 KOMMENTAR 3 MALMÖ CITYS HYRESGÄSTER 4 DETTA ÄR FASTIGHETS AB MALMÖ CITY 7 FASTIGHETSFÖRTECKNING 8 FASTIGHETER 9 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 10 ÅRSREDOVISNING 11 RESULTATRÄKNING 12 BALANSRÄKNING 13 EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 KASSAFLÖDESANALYS 15 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER 16 NOTER 17 REVISIONSBERÄTTELSE 26 STYRELSE OCH REVISORER 27
KOMMENTAR 2006 blev ännu ett bra år för Fastighets AB Malmö City. Omsättningen ökade till 27 MSEK och vinsten steg till 8 MSEK. Vi tror att 2006 blev det bästa året för fastighetsägandet i Sverige på många år. Låg ränta, goda konjukturer och stort intresse från utländska investerare medförde goda förutsättningar. ÖRESUNDSREGIONEN Malmö är en del av den expanderande Öresundsregionen. Integrationen mellan Danmark och Sverige har tagit fart och i Malmö märks det speciellt på bostadsmarknaden, då allt fler danskar flyttar till Malmö på grund av bl a lägre boendekostnader. Många malmöbor har också fått arbete i Köpenhamn vilket medfört ökad trafik på Öresundsbron. MALMÖ STAD Malmös befolkning ökar och Malmö blir alltmer centralorten i södra Sverige. Flera börsbolag har valt att placera sina huvudkontor i Malmö vilket medför att andra företag också ökar sin närvaro i regionen. Malmö Högskola har nu ca 20.000 studenter och när till och med studenter som läser vid Lunds Universitet väljer att bo i Malmö, så inser man att Malmös attraktionskraft har ökat. Under 2006 färdigställdes 1.265 lägenheter i Malmö vilket var den högsta siffran på femton år. MALMÖ CITY Malmö City har utvecklats mycket positivt de senaste tio åren. Malmö har blivit årets stadskärna två gånger under denna period. Samarbetet mellan Malmö Stad, fastighetsägarna och butiksinnehavarna, som sker i Malmö Citysamverkan, har varit bra och vår ambition är att tillsammans med dessa parter fortsätta utveckla Malmö City. Detta gör vi bland annat genom att utveckla våra fastigheter och underhålla dem väl. MALMÖS FASTIGHETSMARKNAD Fastighetspriserna i Malmös innerstad ökade även under 2006. Flera stora affärer genomfördes och i de flesta fall upplevde vi att priserna översteg den nivå vi anser vara skälig för att långsiktigt kunna få en rimlig avkastning på investerat kapital. MALMÖS LOKALMARKNAD Trots högkonjunktur är vakansgraden för kontor i Malmö ca 10-12 %. Trots detta färdigställs många nya projekt framförallt i Västra Hamnen. Efterfrågan ökade i slutet på året och vi har i princip samtliga lokaler uthyrda vid årsskiftet 2006-2007. Flera av våra hyresgäster har under året expanderat och behövt nya större lokaler vilket vi har kunnat lösa i våra fastigheter. Totalt hyrde vi ut 2.079 kvm med ett kontraktsvärde per år på 2,7 MSEK. FÖRVALTNING Under 2006 har vi renoverat och byggt till fastigheten Jörgen Kock 2. Bland annat har vinden inretts till kontor och samtliga allmänna ytor renoverats. Vi har också vidtagit åtgärder för att minska energiåtgången i Malmö Citys fastigheter. Det har inneburit bland annat installation av rörelsedetektorer, ändring av styr- och reglerutrustning samt utbyte av kylmaskiner. Renovering av befintliga kommersiella ytor har fortsatt även under 2006 vilket innebär att 8.200 kvm har renoverats under 2005 och 2006 vilket motsvarar 33 % av Malmö City:s totala yta. Malmö i februari 2007 Den höga aktiviteten på marknaden har medfört sjunkande avkastningskrav. Avkastningskravet för kommersiella fastigheter i A-läge har sjunkit till ca 5,5 % Fastighets AB Malmö City förvärvade en fastighet i december 2006, Nils 21, belägen mellan Slussplan och Värnhemstorget. Tillträde till fastigheten sker 1 februari 2007. REIDAR PETERS Ordförande THOMAS BERGGREN Verkställande direktör 3
Känslan för stadens rum och dess historia i kombination med korta beslutsvägar, hög tillgänglighet och en väl fungerande kommunikation har gjort Fastighets AB Malmö City till ett alert och utpräglat serviceinriktat fastighetsföretag. Den kontinuerliga dialogen mellan hyresvärd och hyresgäster förstärker bilden av en ägare som vill modernisera den traditionella synen på fastighetsförvaltning, och inrikta verksamheten på att bevara och vidareutveckla det redan byggda. MÖT TRE HYRESGÄSTER FRÅN TRE SKILDA VÄRLDAR MED EN GEMENSAM VÄRD TEXT KERSTIN ÖHRN / FOTO LARS LYDIG MAN MÅSTE VARA BEREDD ATT ÄNDRA PÅ SAKER Ambitionen är att felmarginalen på 1,3 promille ska ner till 1. Som ett led i kvalitetsarbetet loggar företagets 3 000 tidningsbud numera in via mobil vid hämtningsplatsen och loggar ut när de har avslutat sin runda. Nattchefer på depåerna övervakar att uppgifterna kommer in och skickat ut ersättare om någon uteblir från jobbet. Att den växande floran av gratistidningar skulle utgöra ett hot mot morgontidningarna avfärdas av Stenson, som inte heller ser avskaffandet av brevinkasten till år 2011 som ett dråpslag mot svensk frukostkultur: Ju fler gratistidningar, desto svårare blir det för annonsörerna att frångå lokaltidningarna. Och vem vill ta hissen ner till entrén och träffa grannarna i bara morgonrocken? Ingen riktig frukost utan morgontidningen? Då är du en typisk svensk, enligt Ingemar Stenson, vd för Tidningsbärarna. Möt en branschtaktiker som välkomnar gratistidningarna, tror på ett liv efter brevinkastens avskaffande och gärna ser att livet återvänder till Drottningtorget. Tidningsbärarna bildades 1970 av de skånska morgontidningarna. Nuvarande vd, Ingemar Stenson, värvades 1991 och har framgångsrikt omvandlat femton års sammanslagningar och nedläggningar i tidningsbranschen till en god affär för Tidningsbärarna. Varje natt kör företagets 500 högerstyrda bilar kör kors och tvärs över Skåne, Blekinge, Kronoberg och Kalmar län och verksamheten omsätter i runda tal 540 miljoner årligen. Jag är otålig och frågar mig alltid vad vi kan erbjuda i våra län. När vi ändå kör 14 mil och gör 700 stopp hemma hos folk, kan vi lika gärna ta med oss Ny Teknik, Svensk Golf, Hemmets Veckotidning, Lantmännens affärstidning eller medicin till 61 apotek i Kronoberg och Kalmar län, resonerar Stenson, som också sett till att det blivit så. Idag plockar Tidningsbärarna ogenerat marknadsandelar från Posten, och vd kan bara förvånas över det obefintliga motståndet från det forna monopolet. Fördelarna är många. Diversifieringen minskar beroendet till morgontidningarna och tillskottet av adresserade och oadresserande försändelser ger ökad sysselsättning åt de medarbetare som vill jobba dagtid eller bli tidningsbärare på heltid. En liten klämma utanför ytterdörren ska även fortsättningsvis garantera att morgontidningen finns inom bekvämt räckhåll om Tidningsbärarnas vd får bestämma: Man måste vara beredd att ändra på saker om man inte ska stagnera. Adressen till huvudkontoret har vd dock behållit genom åren. Den är fortfarande Östra Promenaden 3 i Malmö. Ambitionsnivån hos nuvarande fastighetsägaren uppskattas av eldsjälen Stenson, men tendensen i de kringliggande kvarteren oroar: Drottningstorget håller på att dö ut. Att sälja badrum här i fastigheten är ett steg i rätt riktning men kundkretsen måste bli större och torgmiljön mera levande, som den var när vi flyttade hit. Hyresgäst: Tidningsbärarna/Huvudkontoret och Region Malmö Verksamhet: Distribution av morgontidningar m.m. Antal anställda: Totalt 3 100 varav 130 tjänstemän (60 sitter i Malmö). Kvm: 2055 År i fastigheten: 26 Idag svarar Tidningsbärarna för distributionen av morgontidningar till 800 000 hushåll. Distributionskvalitén är hög men ska bli högre. 4
VI VAR I HÖGSTA GRAD DELAKTIGA I PLANLÖSNINGEN Fastighet: Söderport 9 Hyresgäst: Advokatfirman Källén och Ingvar AB Inriktning: svensk och internationell affärsjuridik, upphovsrätt, skiljedomar. Antal anställda: 4 + en på väg in Fastighet: Söderport Kvm: 9 192 Hyresgäst: Advokatfirman År i fastigheten: Källén 1 och Ingvar AB Inriktning: svensk och internationell affärsjuridik, upphovsmannarätt, skiljedomar. Antal anställda 4 + en på väg in Kvm: År i fastigheten: 1 De blivande hyresgästerna fick tillgång till en tillfällig kontorslokal under den halvårslånga totalrenoveringen och kunde övervaka arbetet från den provisoriska adressen i lokalerna intill. Malmö Citys arkitekt satt med från start och vi var i högsta grad delaktiga i planlösningen och dialogen. T o m parkeringsfrågan löste de till oss. Med scenpiano och säckpipa i egna arbetsrummet och verksamheten förlagd till rätt adress, har Arne Källén markerat den affärsmässiga och musikaliska ambitionsnivån för nystartade advokatfirman Källén & Ingvar på Gustav Adolfs torg 47. De båda Malmöadvokaterna Arne Källén och Mats Ingvar startade i egen regi för drygt ett år sedan. Ett nytt kontor krävdes på kort tid och banken tipsade om Fastighets AB Malmö City. Att arbeta med svensk och internationell affärsjuridik ger inte samma spring i lokalerna som vid brottsmål, men läget har avgörande betydelse. Kontakter togs och Söderport 9 med dess centrala läge och representativa paradvåningar föll de båda delägarna i smaken. Problemet var bara att lokalen saknade faciliteter för medarbetare och modern affärsverksamhet. Så vi satte oss ner med Malmö City och berättade vad vi behövde och de tog tag i våra planer direkt, berättar Arne Källén. Med sina snabba beslut och höga tillgänglighet visade de att vi var viktiga. Advokatfirmans kontorsmiljö ritades av Nils Johansson, ansvarig arkitekt för Söderportfastighetens utveckling och bevarande. Målsättningen med renoveringen var att skapa en modern och välfungerande arbetsplats med respekt för fastigheten ursprungliga interiör. Gamla väggar revs ut, nya tillkom och den forna paradvåningen omvandlades till två generösa arbetsrum med uttag för modern teknik i de gamla väggarna. Rummen ut mot torget kompletterades med en inglasad reception, lounge för besökare, två mindre kontorsrum och ett sammanträdesrum i fil som avslutas med ett litet välplanerat pentry. Vi säljer kunskap och framförallt ett förtroende, och då fungerar den här lokalen bra för oss, fastslår advokat Källén som kan se tillbaka på ett första, framgångsrikt år på nya adressen Gustav Adolfs torg 47. Fastighetens läge, med utsikt över trädtopparna på Gustav Adolfs torg, har även inspirerat till en ny tradition: Numera hälsar vi våren med en gemensam fika utomhus, här på fasadbalkongen. 5
MALMÖ CITY KÄNNS NÄRMARE Nio kvadratmeter terrass fick makarna Olsson att byta ut de franska fönstren i Stockholms innerstad mot ett boende i ett av Malmös mer uppskattade betonghus. Ingeborg från Ostpreussen och Lennart från Vimmerby möttes i en skidbacke på 60-talet, gifte sig och bildade familj. Önskan att komma närmare släkten i Tyskland fick dem att lämna Stockholm för Malmö som pensionärer. En lägenhet på Gustav Adolfs torg lockade men nio kvadratmeter terrass avgjorde saken. Det blev Motoramihuset på Östra Tullgatan. Fastighetsskötaren ringde på dörren samma kväll som makarna Olsson flyttade in och frågade om han kunde hjälpa till. Fjorton år senare umgås de båda familjerna fortfarande, för detta är ett hus med en anda av sammanhållning som sitter i väggarna. Ett gediget betonghus som en gång byggdes för att bära upp bilar och som nu blivit ett tryggt boende, med bra bevakning kvällstid och grannar som bryr sig om varandra. Vi flyttade ner till första advent utan att känna någon i Malmö. Men vi hade ju hund, en chow chow, så vi bjöd våra grannar på ett glas vin och presenterade henne, berättar Ingeborg. Idag bor det fyra hundar och två katter på vårt våningsplan och vi har fått en ny hund, Celine. Efter fjortons års boende i fastigheten har makarna Olsson hunnit med tre hyresvärdar. Malmö City känns närmare. De är öppna och det är lätt att komma till tals med dem. Soprummet är exceptionellt bra och garage, tvättstuga och cykelrum sköts också mycket bra. Övertagandet 2003 var odramatiskt, minns paret Olsson. Malmö City bjöd in alla hyresgästerna på en mottagning och berättade vad man ville: Vi fick veta att de betalat 93 miljoner för fastigheten och planerade att modernisera men behålla exteriören som den är. Då sade de att det skulle bli ett hus för malmöborna, poängterar Ingeborg och Lennart tillägger leende: Och det har det ju blivit också. Här bor människor från alla världsdelar nu utom Afrika, tror jag. I somras anordnades en gårdsfest med stort deltagande, husvärden bjöd på vin och stämningen var hög. Den genomgående lägenheten har tre rum och inredningen präglas av böcker, konst och god smak. Den lysande gula färgen i vardagsrummet är hämtad från en av NKs legendariska skyltningar som Ingeborg såg och lade på minnet. Sommartid lyser solen in hela eftermiddagen och utanför ligger den älskade terrassen, fylld av klätter- och buskrosor. Inne i Lennarts rum står datorn och livlinan till de båda sönerna som skickar e-brev från Lidingö och Afganistan. Just nu håller jag på att lära mig ett nytt bildbehandlingsprogram, berättar den 80-årige datoranvändaren som startat upp ett kärt projekt: Att samla in och bränna släktens familjefoton på CD. Fastighet: Husaren 5 Hyresgäst: Familjen Olsson Antal boende: 2 + hunden Celine Kvm: 71 År i fastigheten: 14 6
DETTA ÄR FASTIGHETS AB MALMÖ CITY AFFÄRSIDÉ Malmö Citys affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov. ÄGARE Malmö City ägs direkt eller indirekt av 20 privatpersoner med anknytning till Malmö. Totalt har dessa ägare investerat ca 80 MSEK i eget kapital. FASTIGHETER Malmö City äger sex centralt belägna fastigheter i Malmö med ett bokfört värde på ca 255 MSEK. Fastigheterna innehåller butiker, kontor, garage och bostäder. Den totala ytan uppgår till ca 25.000 kvm, vilket innebär att fastigheternas bokförda värde uppgår till ca 10 000 kr/kvm. Malmö City:s fokusering på en enda marknad, Malmös innerstad, medför att vår kunskap om denna marknad, hyresgäster, leverantörer, beslutsfattare m fl är stor. HYRESGÄSTER Malmö City har 115 hyresgäster - såväl företag, organisationer som privatpersoner - i de olika fastigheterna. En hyresgäst hyr i snitt 217 kvm och betalar en årshyra om 227.000 kr. Malmö Citys policy är att vara ett serviceföretag som skall underlätta för de företag som är hyresgäster hos oss att bedriva sin verksamhet. Malmö City har många välkända och väletablerade företag och organisationer som hyresgäster, såsom Tidningsbärarna, Kriminalvårdstyrelsen, Länsarbetsnämnden, Polisen, Forex Bank, Sydark-Konstruera, Elinvent, Starcom, Flygvaruhuset, Zapera m fl. ORGANISATION Malmö City har en anställd verkställande direktör. Utöver detta köper vi samtliga tjänster såsom ekonomisk och teknisk förvaltning, fastighetsskötsel, byggledning m m. FASTIGHETSFÖRVALTNING Malmö City samarbetar med ett lokalt förvaltningsföretag som förvaltar våra sex fastigheter. De hanterar såväl ekonomisk som teknisk förvaltning och fastighetsskötsel. Malmö City sysslar med aktiv förvaltning, d v s att ständigt ta tillvara alla möjligheter att förbättra fastigheternas ekonomi. Detta kan ske genom att konkurrensutsätta fastigheternas driftskostnader genom upphandling av el, försäkringar, fastighetsskötsel, hisservice o s v samt till- och ombyggnad av fastigheterna, så att de utnyttjas allt bättre. FINANSIERING Malmö City har en synlig soliditet på för närvarande 33 %. Vårt mål är 20 %. Övrig finansiering sker genom vår bankförbindelse. För närvarande har vi 84% av lån med rörliga räntor och 16% med bunden ränta i fem år från upptagandedagen. Utöver detta har ett avtal om räntetak tecknats på 4 % till och med år 2012 för lån motsvarande 50 MSEK. Fördelningen mellan bundna och rörliga räntor omprövas kontinuerligt och beslut tas vid varje ordinarie styrelsemöte. MARKNAD Malmö City skall äga fastigheter i centrala Malmö. Fastigheterna kan innehålla såväl bostäder som lokaler. Malmö City följer marknaden kontinuerligt och utvärderar samtliga fastigheter som blir till salu i Malmös innerstad. Malmö City har en god finansiell beredskap för att under de kommande åren göra nya förvärv. Vi köper våra tjänster i Malmöområdet och vill satsa på långsiktiga partnerskap med de olika leverantörerna. 7
FASTIGHETSFÖRTECKNING 1 1 2 3 6 4 5 FASTIGHETS- ADRESS BYGGÅR/OM- UTHYRNINGSBARA YTOR KVM 2006-12-31 TAXERINGS BETECKNING BYGGNADSÅR BOSTÄDER BUTIKER KONTOR ÖVRIGT TOTALT VÄRDE Husaren 5 Husargatan 3 1936/1991 - - 1 573-1 573 10 613 Husaren 5 Östra Tullg 1,3 Ö Promenaden 3 1957/1999 4 395 614 5 004 3 414 13 427 70 000 Gamen 15 Ö Kanalgatan 6 1981 - - 4 231 853 5 084 34 600 Storgatan 15 Jörgen Kock 1 Norra Vallg. 66 Västerg. 1 1929/1976 - - 1 815-1 815 23 600 Jörgen Kock 2 Norra Vallg. 68 1938 - - 541 71 612 7 967 Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 1910/1985-397 1 697 6 2 100 25 600 Nils 21 Drottninggatan 1 (tillträde feb 2007) Östra Förstadsgatan 34 Fredriksbergsgatan 7 1965/1975 3 475 5 420 9 746 11 036 29 677 100 400 Totalt 7 870 6 431 24 607 15 380 54 288 272 780 8
FASTIGHETER 1 2 JÖRGEN KOCK 1 & 2 NORRA VALLG. 66 & 68 HUSAREN 5 HUSARGATAN 3 3 4 HUSAREN 5 Ö TULLGATAN 1 & 3/Ö PROMENADEN 3 SÖDERPORT 9 GUSATV ADOLFS TORG 47 5 6 GAMEN 15 Ö KANALGATAN 6 & STORGATAN 15 NILS 21 DROTTNINGGATAN 1, Ö FÖRSTADSGATAN 34 & FREDRIKSBERGSGATAN 7 9
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Fastighetsaktiebolaget Malmö City med organisationsnummer 556628-5762 får härmed lämna redovisning för förvaltningen under räkenskapsåret 2006. AFFÄRSIDÉ OCH VERKSAMHETSFORM Malmö Citys affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov. Fastigheterna kan innehålla både lokaler och bostäder. En hög servicenivå ingår också i Malmö Citys affärsidé. Verksamheten bedrivs förutom i moderbolaget i de helägda dotterbolagen, Malmö City Två AB, Malmö City Tre AB, Malmö City Fyra AB, Malmö City Fem AB och Dringenberg AB. FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighets AB Malmö City äger per 31 december 2006 sex centralt belägna fastigheter i Malmö. Den sammanlagda ytan uppgår till 24.611 kvm varav 14.861 kvm utgör kontor, 4.395 kvm utgör bostäder, 1.011 kvm utgör butiker och 4.344 kvm utgör garage och övriga ytor. I samband med uthyrning har under 2005 och 2006 totalt 8.222 kvm renoverats vilket motsvarar 33 % av den totala ytan. I kvarteret Jörgen Kock 2 har vinden inretts till kontor och övriga allmänna ytor renoverats. EMISSIONER Under 2006 har inga emissioner genomförts. FINANSIERING OCH LIKVIDITET Malmö Citys externa finansiering består till 84% av lån med rörliga räntor och 16% med bunden ränta i fem år från upptagandedagen. Utöver detta har ett avtal om räntetak tecknats på 4 % till och med år 2012 för lån motsvarande 50 MSEK. Total räntekostnad för 2006 uppgick till 5.585 kkr. Likvida medel vid periodens slut uppgick till 14.675 kkr och soliditeten till 32,8 %. STYRELSENS ARBETE Vid den ordinarie bolagsstämman 2006 omvaldes samtliga fem styrelseledamöter. Styrelseledamöterna i Malmö City representerar en bred erfarenhet inom fastighetsområdet men även inom bank, finans och industri. Styrelsen har haft tio ordinarie möten. Vid konstituerande styrelsemöte utsågs Reidar Peters till ordförande. Samtidigt antogs arbetsordning för styrelsen samt instruktion för verkställande direktören. Under 2006 har åtgärder vidtagits för att minska energiåtgången i Malmö City:s fastigheter. Detta innebär bl a installation av rörelsedetektorer, översyn av styr- och reglerutrustning och utbyte av kylmaskiner. FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkterna under år 2006 uppgick till 26,9 MSEK (21,8 MSEK). Den totala ytan uppgick till ca 24.611 kvm. Per 31 december 2006 är ca 100 kvm outhyrda, vilket innebär en vakansgrad på under 1 %. Under 2006 har totalt 2.079 kvm (3.627 kvm) hyrts ut med ett kontraktsvärde på 2.738 MSEK (4.973 MSEK). Ekonomisk och teknisk förvaltning sköts sedan den 1 januari 2005 av Fastighets AB Frontnine i Malmö. ÖVRIGT Under 2006 har Fastighets AB Malmö City avyttrat sin andel på 12,5 % i Förvaltnings AB Norra Vallgatan. 10
ÅRSREDOVISNING Styrelsen har bestått av följande ledamöter: Reidar Peters, född 1939, ledamot i styrelsen sedan 2002. Per Lindblad, född 1929, ledamot i styrelsen sedan 2002. Erling Pålsson, född 1949, ledamot i styrelsen sedan 2002. Olof Andersson, född 1965, ledamot i styrelsen sedan 2004. Thomas Berggren, född 1948, ledamot i styrelsen sedan 2002 och verkställande direktör i Fastighets AB Malmö City sedan 2002. FLERÅRSÖVERSIKT (KONCERNEN) 2006 2005 2004 2003 Omsättning 27.060 21.816 20.484 9.054 Resultat efter finansiella poster 7.948 5.440 5.474 1.782 Fastigheternas bokförda värden 255.248 254.846 213.038 161.560 Balansomslutning 291.622 310.082 226.487 169.694 Soliditet 33% 29% 25% 15% HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Fastigheten Nils 21 har förvärvats med tillträde den 1 februari 2007. Fastigheten förvärvades för en köpeskilling av 190 MSEK och innehåller totalt 29.677 kvm varav bostäder utgör 3.475 kvm, butiker 5.420 kvm, kontor 9.746 kvm, garage 5.460 kvm och övriga lokaler 5.576 kvm. Detta innebär att Malmö City har betalat ca 6.400 kr per kvm. Av fastighetens totala yta är 4.853 kvm kontor outhyrt. Förvärvet av fastigheten Nils 21 kommer att bokföras i koncernredovisningen fr o m tillträdesdagen d v s 1 februari 2007. MODERBOLAGETS RESULTAT Resultatet i bolaget före skatt uppgick till 2.275 (1.599) kkr. Bolagets likvida medel uppgick per 31 december 2006 till 8,5 (31,2) Mkr och soliditeten till ca 50% (44%). FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION KONCERNEN Fritt eget kapital i koncernen uppgår till 14.730 kkr varav årets resultat uppgår till 5.998 kkr. Ingen avsättning till bundna fonder är nödvändigt. MODERBOLAGET Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel i moderbolaget utgör: kr Balanserade vinstmedel 4 623 875 Erhållet koncernbidrag 997 777 Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag -279 378 Årets vinst 1 901 197 Summa 7 243 471 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: kr I ny räkning balanseras 7 243 471 Summa 7 243 471 Styrelsen har i januari 2007 beslutat att föreslå årsstämman i mars 2007 att bolaget ska genomföra en nyemission om 145 100 st A-akier med teckningskursen 210 kr. Föreslaget emissionsbelopp kommer att uppgå till ca 30 MSEK. 11
RESULTATRÄKNINGAR (KKR) NOT KONCERNEN MODERBOLAGET 2006 2005 2006 2005 Hyresintäkter 26 940 21 816 12 827 10 849 Övriga intäkter 120-120 - Summa intäkter 27 060 21 816 12 947 10 849 Rörelsens kostnader Förvaltnings- och driftskostnader 1, 2-10 416-9 242-6 638-6 279 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 5-4 207-2 165-2 016-1 081 Rörelseresultat 12 437 10 409 4 293 3 489 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 293 186 211 144 Räntekostnader -5 585-5 155-2 984-3 059 Reavinst avyttringar andelar 803-803 - Resultat efter finansiella poster 7 948 5 440 2 323 574 Upplösning av periodiseringsfond - - - 1 105 Överavskrivning 11 - - -48-80 Resultat före skatt 7 948 5 440 2 275 1 599 Skatt på årets resultat 3-1 950-1 525-374 -433 Årets resultat 5 998 3 915 1 901 1 166 Vinst per aktie, SEK 8,93 9,33 - - Vägt genomsnittligt antal aktier 672 004 419 837 - - 12
BALANSRÄKNINGAR (KKR) NOT KONCERNEN MODERBOLAGET 2006-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2005-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 5 Byggnader 203 027 202 625 87 568 87 679 Mark 52 221 52 221 21 231 21 231 Hyresgästanpassningar 9 686 5 928 3 791 3 174 Maskiner och inventarier 691 357 578 267 Pågående nybyggnad 217 98 39 - Summa materiella anläggningstillgångar 265 842 261 229 113 207 112 351 Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag 6 - - 38 671 38 516 Aktier och andelar - 2 430-2 430 Uppskjuten skattefordran 3 7 378 7 844 380 626 Summa finansiella anläggningstillgångar 7 378 10 274 39 051 41 572 Summa anläggningstillgångar 273 220 271 503 152 258 153 923 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 162 11 - - Fordran dotterbolag - - 14 106 8 573 Övriga fordringar 2 191 1 376 725 419 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 374 1 615 1 226 1474 Kassa och bank 14 675 35 577 8 549 31 232 Summa omsättningstillgångar 18 402 38 579 24 606 41698 SUMMA TILLGÅNGAR 291 622 310 082 176 864 195 621 13
EGET KAPITAL OCH SKULDER (KKR) NOT KONCERNEN MODERBOLAGET 2006-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2005-12-31 Eget kapital 7 Bundet eget kapital Aktiekapital 67 200 45 800 67 200 45 800 Överkursfond -. - 4 906 Pågående nyemission - - - 29 960 Bundna reserver/reservfond 13 743 35 199 13 652 186 Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel 8 732 4 761 5 342 3 457 Årets resultat 5 998 3 915 1 901 1 166 Summa eget kapital 95 673 89 675 88 095 85 475 Obeskattade reserver 11 Ack. överavskrivningar - - 128 80 Avsättningar Uppskjuten skatt 3 12 527 11 003 1 992 1 564 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 8 169 600 189 800 78 600 98 800 Övriga långfristiga skulder 70 4 053 70 53 Summa långfristiga skulder 169 670 193 853 78 670 98 853 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 2 158 3 338 758 1 551 Skulder till kreditinstitut 8 - - - - Skatteskulder - 129-24 Checkräkningskredit 8-4 697-4 697 Övriga skulder 39 46 32 39 Skulder till ägare 12 4 000-4 000 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 9 7 555 7 341 3 189 3 338 Summa kortfristiga skulder 13 752 15 551 7 979 9 649 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 291 622 310 082 176 864 195 621 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 190 500 190 500 98 800 98 800 Ansvarsförbindelser Villkorade aktieägartillskott - - - - Garantiförbindelse - 73-73 14
KASSAFLÖDESANALYSER (KKR) NOT KONCERNEN MODERBOLAGET 2006 2005 2006 2005 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 7 948 5 440 2 323 574 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet: Avskrivningar 5 4 207 2 165 2 016 1 081 Andra icke kassapåverkande poster -803-24 -803-94 Betald skatt -81-701 -606-701 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 11 271 6 880 2 930 860 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Minskning (+) / ökning (-) av kortfristiga fordringar -733-1 920-4 987 5 135 Minskning (+) / ökning (-) av kortfristiga skulder -1 669 6 726-1 647 6 102 Kassaflöde från den löpande verksamheten 8 869 11 686-3 704 12 097 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag 10-0 -155-357 Förvärv aktier och andelar - -2 430 - -2 430 Lämnade aktieägartillskott - - - -21 498 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 5-8 821-49 655-2 872-6 286 Försäljning av aktier och andelar 3 233-3 233 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -5 588-52 085 206-30 571 Finansieringsverksamheten Upptagna lån - 35 795-14 053 Nyemission - 29 960-29 960 Erhållet koncernbidrag - - 998 264 Amortering av skuld -24 183 - -20 183 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -24 183 65 755-19 185 44 277 Årets kassaflöde -20 902 25 356-22 683 25 803 Likvida medel vid årets början 35 577 10 221 31 232 5 429 Likvida medel vid årets slut 14 675 35 577 8 549 31 232 15
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och allmänna råd och rekommendationer från Bokföringsnämnden. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och de bolag som direkt eller indirekt innehas till mer än 50 % av röstvärdet. Koncernen tilllämpar förvärvsmetoden i koncernredovisningen. Bolag som förvärvats under året ingår i koncernredovisningen fr.o.m. förvärvstidpunkten. Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dotterbolagen Malmö City Två AB, Malmö City Tre AB, Malmö City Fyra AB, Malmö City Fem AB och Dringenberg AB. INTÄKTSREDOVISNING Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. VÄRDERING AV FORDRINGAR OCH SKULDER Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Skulder har upptagits till nominella belopp. FORDRINGAR OCH SKULDER I UTLÄNDSK VALUTA Bolaget har inga fordringar och skulder i utländsk valuta. REDOVISNING AV FASTIGHETER Samtliga färdigställda fastigheter i bolaget klassificeras som förvaltningsfastigheter då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. NEDSKRIVNINGAR Bedömning om nedskrivning erfordras avseende anläggningstillgångar görs vid varje bokslutstillfälle. INKOMSTSKATTER Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. LÅNEKOSTNADER I moderbolaget och i de enskilda dotterföretagens redovisning har huvudprincipen, att samtliga lånekostnader skall belasta resultatet för det år till vilket de hänför sig, tillämpats. STATLIGT STÖD Statliga stöd erhålls i form av räntebidrag. Dessa redovisas i resultaträkningen under finansiella poster i den period de hänför sig till. PENSIONER Alla pensionsutfästelser har övertagits av försäkringsbolag. DEFINITION AV LIKVIDA MEDEL Likvida medel utgörs av kassa och banktillgodohavanden. Koncernen har per 2006-12-31 utnyttjad del av checkräkningskredit uppgående till 0 (4 697) Kkr. Checkräkningskrediten ingår inte i definitionen av likvida medel. Fastigheter har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen som anläggningstillgångar. Vid ombyggnationer kostnadsförs den del av investeringen som kan anses utgöra underhåll. Kostnader för större hyresgästanpassningar periodiseras över hyreskontraktens löptider. Hyresgästanpassningarna redovisas i balansräkningen på egen rad då de utgör en väsentlig del av balansomslutningen. Byggnader skrivs av enligt plan med 1 % årligen. Planenlig avskrivning av byggnader påbörjas från den ekonomiska tillträdelsedagen. 16
NOTER (Kkr) NOT 1 - PERSONAL Bolaget har anställd VD. Följande lön har utgått till VD (varav pensionskostnader 120 (48)). ARVODE SOCIALA KOSTNADER 612 (536) 195 (134) VD:s anställningsavtal innehåller en ömsesidig uppsägning om 6 månader. Fördelning ledande befattningshavare KONCERN MODERBOLAG per balansdagen 2006-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2005-12-31 KVINNOR - Styrelseledamöter - - - - - andra personer i företagets ledning inkl VD - - - - MÄN - Styrelseledamöter 4 4 4 4 - andra personer i företagets ledning inkl VD 1 1 1 1 TOTALT 5 5 5 5 NOT 2 - ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNINGAR TILL REVISORERNA KONCERN MODERBOLAG 2006 2005 2006 2005 DELOITTE & TOUCHE Revisionsuppdrag 115 90 115 90 Andra uppdrag 80 68 80 68 SUMMA 195 158 195 158 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning. Allt annat är övriga uppdrag. 17
NOT 3 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT KONCERN MODERBOLAG 2006 2005 2006 2005 SKATT Aktuell skatt 20-105 20 0 Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag - - 279 74 Uppskjuten skatt -1 970-1 420-673 -507 SUMMA SKATT -1 950-1 525-374 -433 ÅRETS UPPSKJUTNA SKATTEINTÄKT-/KOSTNAD Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader -1 585-2 150-427 -1 133 Uppskjuten skatteintäkt avseende temporära skillnader 91 270 - - Uppskjuten skatteintäkt avseende underskottsavdrag 94 626-626 Uppskjuten skattekostnad avseende utnyttjat underskottsavdrag -570-166 -246 - SUMMA UPPSKJUTNA SKATTEINTÄKTER/ KOSTNADER -1 970-1 420-673 -507 NOMINELL SKATT (28 %) PÅ RESULTATET FÖRE SKATT -2 225-1 523-637 -448 SKATTEEFFEKTER JUSTERINGSPOSTER Skattefri reavinst 258-258 - Övriga ej avdragsgilla/ej skattepliktiga kostnader/intäkter 17-2 5 15 Justering aktuell skatt från tidigare år - - - - SUMMA SKATTER -1 950-1 525-374 -433 Temporära skillnader Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Temporära skillnader avseende följande poster har resulterat i uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar. KONCERN MODERBOLAG 2006 2005 2006 2005 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Underskottsavdrag 7 378 7 844 380 626 TOTALT 7 378 7 844 380 626 UPPSKJUTEN SKATTESKULD Övervärde fastigheter 8 121 8 161 - - Obeskattade reserver 36 57 - - Övriga temporära skillnader 4 370 2 785 1 992 1 564 TOTALT 12 527 11 003 1 992 1 564 Uppskjuten skattefordran på underskottsavdrag har redovisats med motiveringen att de kommer att kunna utnyttjas inom en nära framtid. Beräknade skattemässiga underskottsavdrag per 2006-12-31 uppgår till 26,4 MSEK. 18
NOT 4 FASTIGHETSFÖRTECKNING, KONCERNEN FASTIGHETS- ADRESS BYGGÅR/OM- UTHYRNINGSBARA YTOR KVM 2006-12-31 TAXERINGS BETECKNING BYGGNADSÅR BOSTÄDER BUTIKER KONTOR ÖVRIGT TOTALT VÄRDE Husaren 5 Husargatan 3 1936/1991 - - 1 573-1 573 10 613 Husaren 5 Östra Tullg 1,3 Ö Promenaden 3 1957/1999 4 395 614 5 004 3 414 13 427 70 000 Gamen 15 Ö Kanalgatan 6 1981 - - 4 231 853 5 084 34 600 Storgatan 15 Jörgen Kock 1 Norra Vallg. 66 Västerg. 1 1929/1976 - - 1 815-1 815 23 600 Jörgen Kock 2 Norra Vallg. 68 1938 - - 541 71 612 7 967 Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 1910/1985-397 1 697 6 2 100 25 600 Nils 21 Drottninggatan 1 (tillträde feb 2007) Östra Förstadsgatan 34 Fredriksbergsgatan 7 1965/1975 3 475 5 420 9 746 11 036 29 677 100 400 Totalt 7 870 6 431 24 607 15 380 54 288 272 780 19
NOT 5 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR KONCERNEN BYGGNADER MARK HYRESGÄST- MASKINER PÅGÅENDE TOTALT ANPASSNINGAR O INVENTARIER NYBYGGNAD Ingående ackumulerade avskrivningar 6 760-332 72-7164 Förvärv av bolag - - - - - Årets avskrivning 2 119-1 934 154-4 207 UTGÅENDE ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR 8 879-2 266 226-11 371 UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE 203 027 52 221 9 686 691 217 265 842 MODERKONCERNEN BYGGNADER MARK HYRESGÄST- MASKINER PÅGÅENDE TOTALT ANPASSNINGAR O INVENTARIER NYBYGGNAD Ingående anskaffningsvärde 209 385 52 221 6 258 429 99 268 393 Förvärv av bolag - - - - - - Årets anskaffningar 2 521-5 694 488 118 8 821 UTGÅENDE ANSKAFFNINGS- VÄRDE 211 906 52 221 11 952 917 217 277 214 Ingående anskaffningsvärde 90 092 21 231 3 406 267-114 996 Årets anskaffningar 799-1 579 455 39 2 872 UTGÅENDE ANSKAFFNINGS- VÄRDE 90 891 21 231 4 985 722 39 117 868 Ingående ackumulerade avskrivningar 2 413-232 - - 2 645 Årets avskrivning 910-962 144-2 016 UTGÅENDE ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR 3 323-1 194 144-4 661 UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE 87 568 21 231 3 791 578 39 113 207 20