Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen LÖJVIK 2
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Löjvik 2 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2007 och 2026. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Föreningens lån är för närvarande amorteringsfria. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1991-10-28. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2002-01-01 och nuvarande stadgar registrerades 1993-03-11 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen Jan-Olov Brännström Bo Magnus Engzell Björn Joachim Green Eva Sofia Lindroth Svea Ann-Marie Öström Karin My Josefin Adelsköld Magnus Ivar Nordbäck Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Styrelsen har under året avhållit 8 protokollförda sammanträden. Revisor Owe Mårtensson Ordinarie Extern Mårtenssons Revisionsbyrå AB Valberedning Magdalena Dahl Jörgen Wretman Sida 1 av 14
Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2014-05-20. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun YTTERBY 4:725 1992 Vaxholm Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Trygg-Hansa. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är individuell Elvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheterna bebyggdes 1994 och består av 3 flerbostadshus och 34 småhus. Fastighetens värdeår är 1994. Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 4 208 m², varav 4 208 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 42 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 24 14 0 4 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Byggnadens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2007 och sträcker sig fram till 2026. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Fasadrenovering och målning 2014 Samtliga byggnader Sättningar 2014 Kompassv 10-16 Nya balkonger 2013 4 av 4 balkonger Målning av fönster och dörrar 2013 Samtliga Upprustning lekplats 2013 Ny trappa 2013 Ankarv 13b Reparation av trappa 2011-2012 Ankarvägen 1b Plantering Ankarvägen 2011 Ansiktslyftning Nya garagedörrar 2011 Ej port, endast dörrar Taksopning 2010 Ytterbelysning fasad 2009 Byte av ljuskälla, kåpor och armatur Garagedörrar 2008 Samtliga dörrar målade Trapphus 2008 Nytt tak målning av fasad 2004-2005 Samtliga fasader målas om, färdigställande sommar 2005 Planerat underhåll År Yttertrappor och trapphus 2015 yttertak 2020 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Sida 2 av 14
Avtal Teknisk förvaltning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Leverantör SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Föreningens ekonomi Föreningens ekonomi är fortsatt god och stabil. Vår likviditet är god. Detta beror till viss del, men inte helt, på att föreningen tog ett lån på 2,8 miljoner kr för att finansiera fasadrenoveringen och på att en revers har lösts in vid försäljning av en lägenhet. Vår belåning kan trots det nya lånet fortfarande anses låg. Pga. de omfattande och kostnadskrävande arbeten som gjorts blir det åter ett minusresultat. Vi räknar dock med att inom de närmaste två åren kunna presentera plusresultat. Föreningen ligger före långtidsbudgeten ifråga om fasadrenoveringen (skulle enligt plan har utförts 2017). För att långsiktigt planera föreningens ekonomi upprättades 2012 en långtidsbudget som sträcker sig fram till 2022. KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 KASSA VID ÅRETS BÖRJAN 1 940 584 3 634 379 PENGAR IN Rörelsens intäkter 1 750 620 1 750 284 Finansiella intäkter 142 024 153 468 Minskning långa fordringar 736 428 0 Minskning korta fordringar 74 283 0 Ökning av föreningens lån 2 800 000 0 Ökning av korta skulder 0 255 765 5 503 355 2 159 517 PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar 4 573 502 3 396 349 Finansiella kostnader 236 088 324 414 Ökning av korta fordringar 0 46 209 Minskning av föreningens lån 0 86 340 Minskning av korta skulder 222 404 0 5 031 994 3 853 312 KASSA VID ÅRETS SLUT 2 411 945 1 940 584 ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN 471 361-1 693 795 I kassan ingår föreningens klientmedel Fördelning av intäkter och kostnader Ränta och utdelning 8% Avskrivningar 7% Övrig drift 13% Kapitalkostnader 5% Årsavgifter 92% Fastighetsavgift 5% Taxebundna kostnader 8% Periodiskt underhåll 62% Sida 3 av 14
Skatter och avgifter För småhus är den kommunala avgiften 7 112 kronor per småhusenhet, dock högst 0,75 % av fastighetens taxeringsvärde. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året De arbeten som aviserades i förra årsredovisningen har genomförts, nämligen sättningarna på Kompassvägen 10-16 och målning av föreningens samtliga byggnader. Före målningen har dåligt fasadvirke bytts ut på fasaderna; den röda fasaden ovanför garageinfarten har bytts ut helt före målning. Vidare har staket och snickerier ovanför garageinfarten bytts ut och garageväggens båda kortsidor målats. I målningsarbetet ingick också elskåpen. Elskåpet vid Ankarvägen 2kommer att bytas ut. Detta arbete har fördröjts på grund av svårigheter att få någon entreprenör som gör jobbet. Vi räknar dock med att detta kan ske till våren. Vi har också åtgärdat läckaget i garaget. Det blev ett mindre arbete runt två brunnar på garagetaket och kostnaden blev marginell. Händelser efter året Arbeten som planeras att utföras under 2015 är nybyggnad av återstående yttertrappor. Därvid ska också samtliga trapphus som hör till yttertrapporna rivas och ersättas av nya. Mindre sättningar på Kompassvägen 2-6 kommer också att åtgärdas. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 42 st Överlåtelser under året: 4 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar 2014-12-31: 63st Förändring från föregående år: Oförändrat Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 416 416 417 537 Lån/m² bostadsrättsyta 3 176 2 511 2 531 2 550 Elkostnad/m² totalyta 8 10 9 8 Vattenkostnad/m² totalyta 61 55 50 47 Kapitalkostnader/m² totalyta 56 77 98 187 Soliditet (%) 76 80 81 81 Resultat efter finansiella poster (tkr) -3 276-2 176-121 135 Nettoomsättning (tkr) 1 750 1 750 1 754 2 258 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 4 208 m² bostäder. Sida 4 av 14
Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -3 276 176 ansamlad förlust före reservering till fond för yttre underhåll -1 141 782 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -50 664 ansamlad förlust -4 468 622 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 50 664 att i ny räkning överförs -4 417 958 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 14
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 1 750 166 1 750 166 Övriga rörelseintäkter Not 2 454 118 1 750 620 1 750 284 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not 3-3 469 872-2 349 391 Driftkostnader Not 4-871 884-765 535 Övriga externa kostnader Not 5-180 335-228 654 Personalkostnader Not 6-51 411-52 768 Avskrivningar Not 7-359 229-359 229-4 932 732-3 755 578 RÖRELSERESULTAT -3 182 112-2 005 294 FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 142 024 153 468 Räntekostnader -236 088-324 414-94 064-170 946 ÅRETS RESULTAT -3 276 176-2 176 240 Sida 6 av 14
Balansräkning TILLGÅNGAR 2014-12-31 2013-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 8 53 259 994 53 619 223 Maskiner och inventarier Not 9 0 0 53 259 994 53 619 223 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Fordringar hos intresseföretag Not 10 400 400 Andra långfristiga fordringar 2 452 674 3 189 102 2 453 074 3 189 502 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 55 713 068 56 808 725 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 4 100 4 014 SBC Klientmedel i SHB 2 411 945 0 Övriga fordringar 283 129 283 620 Förutb kostnader och uppl intäkter Not 11 0 73 878 2 699 174 361 512 KASSA OCH BANK SBC klientmedel i SHB 0 1 940 584 0 1 940 584 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 2 699 174 2 302 096 SUMMA TILLGÅNGAR 58 412 242 59 110 821 Sida 7 av 14
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL Not 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 6 582 000 6 582 000 Kapitaltillskott 41 999 706 41 999 706 Fond för yttre underhåll Not 13 50 664 661 423 48 632 370 49 243 129 Ansamlad förlust Balanserad vinst 0 373 035 Ansamlad förlust -1 192 447 0 Årets resultat -3 276 176-2 176 240-4 468 622-1 803 206 SUMMA EGET KAPITAL 44 163 748 47 439 923 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 14 13 366 043 10 566 043 13 366 043 10 566 043 KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder 97 686 299 972 Skatteskulder 567 440 555 960 Uppl kostnader och förutb intäkter Not 15 217 325 248 923 882 451 1 104 855 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 58 412 242 59 110 821 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 14 55 982 000 55 982 000 Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser inga inga Sida 8 av 14
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 200år 200år Fasad 15år 15år Bredband Fiber 20år 20år Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Likvida placeringar värderas i enlighet med Årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR 2014 2013 Årsavgifter 1 750 166 1 750 166 1 750 166 1 750 166 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2014 2013 Öresutjämning -86-86 Övriga intäkter 540 204 454 118 Sida 9 av 14
Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER 2014 2013 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel gård entreprenad 211 148 144 375 Fastighetsskötsel gård beställning 25 744 6 375 Snöröjning/sandning 0 11 125 Hissbesiktning 0 1 300 Gård 590 3 656 Serviceavtal 2 542 2 492 Förbrukningsmateriel 908 0 240 932 169 323 Reparationer Sophantering/återvinning 4 169 0 Lås 0 2 497 VVS 6 038 4 425 Elinstallationer 23 317 3 000 Tak 7 029 0 Fönster 0 2 735 40 553 12 657 Periodiskt underhåll Gemensamma utrymmen 0 42 438 Hiss 0 179 968 Huskropp utvändigt 0 298 261 Fasad 3 138 138 0 Fönster 0 1 339 300 Mark/gård/utemiljö 50 250 210 569 Garage/parkering 0 96 875 3 188 388 2 167 411 TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER 3 469 872 2 349 391 Not 4 DRIFTKOSTNADER 2014 2013 Taxebundna kostnader El 35 235 41 235 Vatten 256 626 230 150 Sophämtning/renhållning 90 468 76 031 Grovsopor 11 068 4 930 393 397 352 346 Övriga driftkostnader Försäkring 148 227 83 849 Markhyra/vägavgift/avgäld 23 100 23 100 Kabel-TV 22 680 23 280 194 007 130 229 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 284 480 282 960 TOTALT DRIFTKOSTNADER 871 884 765 535 Sida 10 av 14
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2014 2013 Tele och datakommunikation 8 750 0 Inkassering avgift/hyra 2 400 0 Revisionsarvode extern revisor 1 150 15 668 Föreningskostnader 3 891 792 Fritids och Trivselkostnader 1 138 0 Förvaltningsarvode 53 800 52 526 Förvaltningsarvoden övriga 5 765 0 Administration 4 300 2 374 Korttidsinventarier 0 7 200 Konsultarvode 99 141 150 094 180 335 228 654 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2014 2013 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 40 000 40 000 Sociala kostnader 11 411 12 768 51 411 52 768 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2014 2013 Byggnad 282 968 282 968 Förbättringar 76 261 76 261 359 229 359 229 Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 59 484 224 59 484 224 Utgående anskaffningsvärde 59 484 224 59 484 224 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -5 865 000-5 505 771 Årets avskrivningar enligt plan -359 229-359 229 Utgående avskrivning enligt plan -6 224 230-5 865 000 Planenligt restvärde vid årets slut 53 259 994 53 619 223 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 1 501 000 1 501 000 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 24 264 000 24 264 000 Taxeringsvärde mark 26 400 000 26 400 000 50 664 000 50 664 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 50 664 000 50 664 000 50 664 000 50 664 000 Sida 11 av 14
Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER 2014-12-31 2013-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 6 985 6 985 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 6 985 6 985 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -6 985-6 985 Årets avskrivningar enligt plan 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -6 985-6 985 Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Not 10 FORDRINGAR HOS INTRESSEFÖRETAG 2014 2013 Insats Bostadsrätterna Sverige 400 400 400 400 Not 11 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2014-12-31 2013-12-31 Försäkring 0 57 732 Fastighetsskötsel Gård 0 16 146 0 73 878 Not 12 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 6 582 000 0 0 6 582 000 Kapitaltillskott 41 999 706 0 0 41 999 706 Fond för yttre underhåll 50 664 50 664-661 423 661 423 S:a bundet eget kapital 48 632 370 50 664-661 423 49 243 129 Ansamlad förlust Balanserad vinst 0 0-373 035 373 035 Ansamlad förlust -1 192 447-50 664-1 141 782 0 Årets resultat -3 276 176-3 276 176 2 176 240-2 176 240 S:a ansamlad förlust -4 468 622-3 326 840 661 423-1 803 206 S:a eget kapital 44 163 748-3 276 176 0 47 439 923 Sida 12 av 14
Not 13 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2014 2013 Vid årets början 661 423 610 759 Reservering enligt stadgar 50 664 50 664 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -661 423 0 Vid årets slut 50 664 661 423 Not 14 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2014-12-31 Belopp 2014-12-31 Belopp 2013-12-31 Villkorsändringsdag Swedbank 1,740 % 10 566 043 10 566 043 Rörligt Swedbank 1,600 % 2 800 000 0 Rörligt Summa skulder till kreditinstitut 13 366 043 10 566 043 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 0 0 13 366 043 10 566 043 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 13 366 043 kr. Sida 13 av 14
Budget BUDGET Budget 2015 Utfall 2014 Budget 2014 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter 1 750 200 1 750 166 1 756 000 Öresutjämning 0-86 0 Övriga intäkter 0 540 0 1 750 200 1 750 620 1 756 000 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel gård entreprenad -200 000-211 148-157 500 Fastighetsskötsel gård beställning 0-25 744 0 Hissbesiktning -1 330 0 0 Gård -2 000-590 0 Serviceavtal -3 000-2 542-13 000 Förbrukningsmateriel -1 000-908 0-207 330-240 932-170 500 Reparationer Fastighet förbättringar -230 000 0-512 500 Sophantering/återvinning 0-4 169 0 VVS 0-6 038 0 Elinstallationer 0-23 317 0 Tak 0-7 029 0-230 000-40 553-512 500 Periodiskt underhåll Fasad 0-3 138 138 0 Mark/gård/utemiljö 0-50 250 0 0-3 188 388 0 Taxebundna kostnader El -42 100-35 235-36 000 Vatten -260 000-256 626-210 000 Sophämtning/renhållning -100 000-90 468-74 000 Grovsopor 0-11 068 0-402 100-393 397-320 000 Övriga driftskostnader Försäkring -91 000-148 227-84 000 Markhyra/vägavgift/avgäld -23 100-23 100-23 100 Kabel-TV -24 000-22 680-24 000-138 100-194 007-131 100 Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg. -290 480-284 480-284 440-290 480-284 480-284 440 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Tele och datakommunikation 0-8 750 0 Inkassering avgift/hyra 0-2 400 0 Revisionsarvode extern revisor -17 500-1 150-17 000 Föreningskostnader -2 000-3 891-2 000 Fritids och Trivselkostnader -1 000-1 138 0 Förvaltningsarvode -55 000-53 800-52 800 Förvaltningsarvoden övriga 0-5 765 0 Administration -5 000-4 300-5 000 Konsultarvode 0-99 141 0 Bostadsrätterna Sverige Ek För 0 0-5 000-80 500-180 335-81 800 Sida 1 av 2
Personalkostnader Styrelsearvode -40 000-40 000-30 000 Arbetsgivaravgifter -12 800-11 411-9 500-52 800-51 411-39 500 Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad -283 000-282 968-283 000 Förbättringar -76 230-76 261-76 240-359 230-359 229-359 240 SA RÖRELSENS KOSTNADER -1 760 540-4 932 732-1 899 080 RÖRELSERESULTAT -10 340-3 182 112-143 080 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter långa fordringar -135 000 136 063 140 000 Ränteintäkter 0 3 767 0 Dröjsmålsränta avgifter/hyror 0 554 0 Skatteränta ej skattepliktig 0 1 640 0 Låneräntor -334 200-234 497-335 285 Räntekostnader skattekonto 0-1 591 0-469 200-94 064-195 285 RESULTAT -479 540-3 276 176-338 365 Sida 2 av 2