POPULÄRVERSION ÅRSREDOVISNING 2008 GALÄREN I LULEÅ AB

2 INNEHÅLL ÅRET I KORTHET Innehåll 2 Viktiga händelser under året 3 Nyckeltal 4-5 VD-ordet 6 Referenser 7 Affärsområde Lokaler 8 Affärsområde Bostäder 9 Koncernens resultat 10-11 Koncernens balansräkning 12 Affärsidé, visioner och mål Viktiga händelser under året > Galären har under året stärkt sin roll som Luleås ledande fastighetsutvecklare med ett flertal projekt inom bostäder, kontor, butiker och verksamhetslokaler. > Om-, tilloch nybyggnad av kvarteret Ormen innebärande ett stadsbyggnadsprojekt där vi påbörjat förvandlingen av ett gammalt slitet industrikvarter nära centrum till Luleås modernaste kontors- och handelskvarter med sammanhållen arkitektur. > Om-, tilloch påbyggnad av fastigheten Räven 20 i Luleå centrum har påbörjats i en av två huskroppar. En sedan länge tom kontorsbyggnad förvärvades och har byggts om till ett nytt kontors- och affärshus anpassat för 2000-talet. > Vi har under året framgångsrikt lagt ner stort arbete på byggandet av interna kvalitetssystem för projekt, ekonomi och förvaltning. Detta kombinerat med ett aktivt teambuildingarbete har resulterat i ett för framtiden ännu mer slagkraftigt Galären där samtliga medarbetare deltar. > Galären har i handling påbörjat ett långsiktigt CSRarbete med syfte att i organisationen införa ett konsekvent förhållningssätt till frågor som bland annat rör etik, miljö och mångfald.

NYCKELTAL 3 Nyckeltal koncernnivå (tkr) Nyckeltal 2008 12 31 2008 2007 2006 2005 2004 Nettoomsättning 65 552 60 418 45 152 21 705 18 978 Resultat efter finansiella poster 4 428 10 391 27 000 6 373 4 799 Orealiserad värdeökning projektfastigheter 48 000 Balansomslutning 685 910 560 733 378 183 176 603 135 094 Medelantal anställda 20 20 20 12 6 Justerad balansomslutning 1 006 500 833 000 831 000 Justerad soliditet 32,2% 29,5% 38,5% Belåningsgrad/marknadsvärdet 53,7% 55,5% 49,0% Fastigheternas bokförda värde 609 030 Fastigheternas marknadsvärde 1 006 500 Investeringar Ombyggnad/hyresgästanpassning 56 139 62 513 43 200 Nyförvärv 35 375 195 260 75 621 Intäkternas fördelning i % Bostäder inkl parkering 35% Kontor 21% Handel 32% Verksamhetslokaler 12% Total uthyrbar yta kvm 124 804 Ytmässig uthyrningsgrad 97,7% Ekonomisk uthyrningsgrad 97,4% 48 MILJONER I VINST FRÅN PROJEKTVERKSAMHETEN Galären i Luleå AB har som riktlinje i sin verksamhet att genom förädling tillföra värdetillväxt till bolagets fastighetsbestånd. Denna värdetillväxt utgör primärt bolagets vinst. Galären har som bokslutsmetod valt att inte redovisa orealiserade vinster över resultaträkningen. Vi har istället valt att redovisa dessa vinster under rubriken Orealiserad värdeökning projektfastigheter. Hur vi gjort denna beräkning framgår nedan. Genom utförda externa värderingar 2008-12-31 av fastighetsbeståndet kan vi se att målsättningen väl har uppfyllts. Många förvärv av nya fastigheter har skett genom sk bolagspaketering varefter dessa bolag efter två passerade bokslut fusionerats med något av de två dominerande fastighetsbolagen i koncernen. Vid dessa fusioner uppkommer en skillnad mellan aktier i dotterbolag vs dotterbolagets egna kapital, sk fusionsförluster, som beror på att fastighetens bokförda värde understiger marknadsvärdet i samband med köpet av bolaget. Fusionsförlusten som i själva verket är ett övervärde kopplat till fastigheten har i mottagande bolags redovisning ökat fastighetens bokförda värde och som motpost har en uppskrivningsfond lagts upp under eget kapital. Dock med förbehåll att den externa värderingen av de aktuella fastigheterna inte understiger det nya uppskrivna värdet. Vad gäller övriga fastigheter där vi erhållit värdetillväxt efter förädling, har vi valt att endast göra uppskrivningar i de fall där det bokförda värdet understigit halva värdet av den externa värderingen. I dessa fall har vi skrivit upp värdet till 50% av den externa värderingen. Årets värdeökning uppgår till 48 miljoner kronor. Definitioner: Balansomslutning: Bokföringsmässiga värdet av företagets tillgångar enligt balansräkningen. Justerad balansomslutning: Balansomslutning plus övervärde fastigheter enligt extern värdering. Justerad soliditet: Synligt eget kapital inklusive bedömt övervärde fastigheter enligt extern värdering minus latent skatt på bedömt övervärde i förhållande till justerad balansomslutning. Belåningsgrad: Fastighetslån i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Resultat efter finansiella poster: Resultat före skatt. Nettoomsättning: Omfattar hyresintäkter och utförda tjänster som ingår i företagets normala verksamhet. Avdrag har gjorts för lämnade rabatter, mervärdesskatt och annan skatt som är direkt knuten till omsättningen. Ytmässig uthyrningsgrad: Redovisas exklusive vakanser på grund av pågående projekt.

4 VD-ORDET GUNNAR TÅHLIN, VD GALÄREN I LULEÅ.

VD-ORDET 5 Fortsatt fokus på egen fastighetsutveckling. Galären har 2008 befäst sin ställning som Luleås ledande fastighetsutvecklare. Det har varit möjligt tack vare en stabil och effektiv organisation samt personal med långt driven kompetens. Jag kan inte nog betona att personalen är vår viktigaste resurs och att den med sitt kunnande framgångsrikt initierar, utreder, utvecklar och driver projekt inom våra primära affärsområden bostäder och lokaler. Fokus på fastighetsutvecklingen är också en av de främsta anledningarna till det goda verksamhetsår vi har bakom oss. Ett synligt förvaltningsresultat på 4 MSEK följs av en värdeökning på 48 MSEK på några av de fastigheter där vi tidigare genomfört projekt. Sammantaget innebär detta att 2008 varit bolagets mest framgångsrika år. SPECIALISTKUNSKAPER Framgångsrik fastighetsutveckling är en komplex kedja av specialistkunskaper, där varje medarbetare är en nyckelperson. Detta synsätt är också grunden i Galärens affärsidé, som definierar att kompetensen i företaget ska öka värdet på de egna fastigheterna genom ständigt pågående förädling. regionen har historiskt sett haft en mycket stabil utveckling över tid oavsett konjunktur. För fastighetsbranschen i Luleå har återverkningarna av finanskrisen knappt märkts ännu, annat än att enskilda lokalhyresgäster känt av minskad omsättning. Inom hyresmarknaden för bostäder har efterfrågan ökat något det senaste året. Den markanta räntenedgången tillsammans med stabil efterfrågan på lokaler, i kombination med minskade byggkostnader, skapar förutsättningar för en fortsatt god utveckling 2009. Galären har säkrat räntekostnaderna med ett tak till och med 2010-06-30 och kommer att göra detta även fortsättningsvis. FORTSATT GOD UTVECKLING Galärens strategi är att under lågkonjunkturen fortsätta initiera, utreda, utveckla och driva projekt för nya bostäder, kontor och butiker. Vår ambition är att som fastighetsutvecklare stå med ännu starkare ben på marknaden när konjunkturen vänder uppåt igen. FÖRÄNDRINGAR I OMVÄRLDEN Hösten 2008 drabbades världen av en global finanskris som till stor del hade sin upprinnelse i den nordamerikanska bolånemarknaden. Krisen har även skapat vissa negativa återverkningar i Luleå och Norrbotten. Mycket talar för att länet ändå kan klara sig någorlunda väl på grund av tidigare beslut om stora investeringar i anläggningar och infrastruktur. Luleå- Luleå i mars 2009 Galären i Luleå AB Gunnar Tåhlin Verkställande direktör

6 REFERENSER Galären har tydligt visat att man värnar om ett hållbart samhälle. Vårt samarbete innebär att vi levererar garanterad vattenkraftsel från Luleälven till Galärens fastigheter. Vi vill också utveckla vindkraft tillsammans. Galären är dessutom den första privata hyresvärden som kopplat upp sig på Lunets självadministrerande tjänsteportal i stadsnätet, berättar Gunnar Eikeland, vd på Luleå Energi. Galären är bra att ha att göra med, både som fastighetsägare och förvaltare. De ställer upp när man behöver hjälp med någonting, och snabbt går det. Det märks att de vill att man ska trivas som hyresgäst, säger Bia Ronnebjer som hyr lägenhet i den renoverade och påbyggda fastigheten på Varvsgatan 61 i Luleå. Galären är känt för att ha korta beslutsvägar. För oss tog det mindre än ett år från idé till inflyttning. Våra nya lokaler anpassades helt efter våra önskemål och samordningen mellan alla inblandade fungerade fantastiskt bra, säger trafikplanerare Rune Karlberg på konsultföretaget Tyréns. Galären har hög profil som ansvarstagande fastighetsägare. De vill alltid nyttja fastigheternas potential optimalt för en långsiktig förädling avseende både teknik, funktion och arkitektonisk gestaltning, säger arkitekten Bengt Aili på Tirsén & Aili Arkitekter.

AFFÄRSOMRÅDEN 7 Affärsområde Lokaler Luleå är en av Sveriges viktiga tillväxtregioner. I närområdet bor 170.000 invånare, på dagavstånd över en halv miljon. Den samlade köpkraften i närområdet är betydande med en handel som huvudsakligen är förlagd till centrum, Storheden och Luleå Homecenter Syd och Nord. På dessa områden finns också merparten av stadens små och medelstora företag medan den industriella verksamheten expanderar på bland annat Storheden och Ytterviken. Galärens fastighetsbestånd för kommersiella lokaler är av strategiska skäl koncentrerat till dessa fem stadsdelar. NYA AFFÄRSMILJÖER Under verksamhetsåret har förnyelsen och förädlingen av kvarteret Ormen fortsatt enligt plan. Här utvecklas en helt ny typ av affärsmiljö med nyproduktion samt om- och påbyggnad. Hela projektet omfattas av ett grönt tänkande där en rad särskilda insatser görs för att spara energi i såväl byggprocessen som i de renoverade och nybyggda fastigheterna. Totalt pågår ny- och ombyggnationer på Luleå Homecenter Syd motsvarande drygt 5.000 kvadratmeter. Bland hyresgästerna kan nämnas välrenommerade varumärken som NCC, Ernst & Young, MECA, Björnkläder och Norrbottens Resebyrå. Bland årets projekt kan även nämnas 800 kvadratmeter nyrenoverat kontor för konsultföretaget Tyréns i centrala Luleå. OMFATTANDE ENERGISATSNINGAR I kvarteret Räven har omfattande ombyggnationer påbörjats och delvis färdigställts för bland andra Moderna Försäkringar och MAX AB:s huvudkontor. Fastigheten har kommit att kallas Luleås modernaste kontorshus och rymmer även omfattande insatser på energisidan. Efter renovering beräknas energiförbrukningen kunna reduceras med 30 procent. I samma kvarter har Galären påbörjat förberedelserna av ytterligare om- och nybyggnationer som innebär att vi skapar attraktiva lokaler för nya verksamheter under 2009 och 2010. Projektavdelningen med sex medarbetare har både mångårig erfarenhet och effektiva system för att genomföra stora och små projekt, säger Magnus Bjuhr, Galärens projektchef. LÅNGSIKTIG UTVECKLING På Luleå Homecenter Syd har Galären förvärvat fastigheterna Vattenormen 6 och Bilen 25. Det kommer att ingå i den långsiktiga utveckling som Galären arbetar med i området. Den tidigare genomförda försäljningen 2006 till delägda bolaget Niam Center Luleå AB av ett antal fastigheter på Luleå Homecenter innebär att Galären förvaltar både det delägda bolaget och dess fastighetsbestånd.

8 AFFÄRSOMRÅDEN Affärsområde Bostäder Tillväxten i Luleå jämförs ofta med övriga tillväxtregioner i Sverige. Inflyttningen till Luleå har inte påverkats av den globala finanskrisen utan snarare ökat sista kvartalet 2008 och inledningen av 2009. Efterfrågan på bostäder kommer framgent att vara fortsatt stor. I kommunens planering ska efterfrågan på bostäder mötas med 400 nya bostäder om året samt tillskapandet av fler studentbostäder. För närvarande har Galären cirka 2.000 personer i sin egen bostadskö. EFTERFRÅGAN I CITY Parallellt med nya bostäder förnyas Luleås infrastruktur med gator, vatten och avlopp, parker, rekreationsområden, bredband i stadsnät, nya busslinjer och mycket annat. Behovet av bostäder är särskilt markant i citykärnan där Galären har hela sitt bostadsbestånd. Galären förädlar och förvaltar hyreslägenheter i centrala Luleå. Under verksamhetsåret har 19 nya hyreslägenheter färdigställts utvändigt i kvarteret Gersen. Under 2008 har vi även påbörjat planeringen av ny-, tilloch ombyggnad av bostäder i kvarteren Sparven, Torsken och Vargen. FIBEROPTISKT BREDBANDSNÄT Vi har också tagit initiativ till att sammanlänka bostadsbeståndet med Luleås fiberoptiska stadsnät. Detta kommer 2009 att ge våra bostadshyresgäster större valfrihet att välja tjänster inom bredband, tv och telefoni. FOKUS PÅ MILJÖ Galären har stort fokus på miljö-, klimat- och energifrågor. Ett exempel är det Letter of Intent som Galären under året tecknade med Luleå Energi AB för att tillsammans utveckla projekt för vindkraftproduktion. Avtalet är ett uttryck för den vikt som Galären fäster vid möjligheten att till hyresgästerna kunna leverera förnybar energi och därmed också bidra till ett hållbart samhälle. Av samma anledning har vi även tecknat avtal med Luleå Energi om leveranser av garanterad vattenkraftsel från Lule älv. De projekt som påbörjats inom bostadssektorn kännetecknas av miljöhänsyn i allt från materialval och återvinning till omfattande insatser i syfte att minska energiförbrukningen.

GALÄREN LULEÅ UNDERKONCERNEN 9 Koncernresultat Kronor 2008-12-31 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 65 551 604 Aktiverat arbete för egen räkning 4 613 500 Övriga rörelseintäkter 586 798 Summa intäkter 70 751 902 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 20 874 897 Personalkostnader 9 239 796 Avskrivning av materiella anl.tillgångar 10 038 829 Övriga kostnader 700 000 Summa rörelsekostnader 40 853 522 Rörelseresultat 29 898 380 Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter 509 936 Övriga räntekostnader -25 980 410 Resultat efter finansiella poster 4 427 906 Avsättning periodiseringsfond Skatt på årets resultat -1 417 139 ÅRETS RESULTAT 3 010 967

10 GALÄREN LULEÅ UNDERKONCERNEN Koncernbalans Kronor 2008-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 609 029 601 Pågående nyanläggning 56 138 607 Inventarier och verktyg 1 501 383 666 669 591 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar 2 708 391 Andra långfristiga värdepappersinnehav 656 250 3 364 641 Summa anläggningstillgångar 670 034 232 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 757 418 Övriga fordringar 5 370 800 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 074 546 10 202 764 Kassa och bank 5 673 100 Summa omsättningstillgångar 15 875 864 SUMMA TILLGÅNGAR 685 910 096

GALÄREN LULEÅ UNDERKONCERNEN 11 Koncernbalans Kronor 2008-12-31 SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget kapital Aktiekapital 1.095.000 aktier 10 950 000 Uppskrivningsfond 35 376 000 Bundna reserver 1 043 125 Summa bundet eget kapital 47 369 125 Fria reserver 37 303 284 Årets resultat 3 010 767 Summa fritt eget kapital 40 314 051 Summa eget kapital 87 683 176 Avsättningar Uppskjuten skatt 21 333 371 Summa avsättningar 21 333 371 Långfristiga skulder Checkräkningskredit 14 989 775 Skulder till kreditinstitut 534 197 160 Summa långfristiga skulder 549 186 935 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 7 132 604 Leverantörskulder 11 988 951 Aktuella skatteskulder 105 229 Övriga skulder 317 836 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 161 994 Summa kortfristiga skulder 27 706 614 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 685 910 096

vinter. Foto: Anders Alm. Affärsidé Att med kompetens i företaget öka värdet på de ägda fastigheterna genom ständigt pågående förädling. Visioner Att vara den ledande aktören för bostäder med hög kvalitet i centrala Luleå; Att vara den ledande aktören för kommersiella fastigheter med hög kvalitet på strategiska platser i Luleå; Att med lönsamhet skapa långsiktiga värden i våra fastigheter samt mervärden för våra hyresgäster; Att tillsammans med vår omvärld bidra till utvecklingen i Luleå; Mål Vi arbetar med kortsiktiga mål som kan beröra ett projekt eller en fastighet eller delar därav mål som är enkla att identifiera och där avslut kan uppnås tidsmässigt. Successivt utvecklar vi metoder för att effektivt utvärdera de kortsiktiga målen. Vi arbetar med långsiktiga, marknadsmässiga mål för att växa i enlighet med våra visioner. Här utgörs begränsningarna av viktiga nyckeltal som exempelvis: Direktavkastning Justerad soliditet Belåningsgrad gentemot marknadsvärde Vid förvärv av exploateringsobjekt kan avvikelse från nyckeltalen ske till dess att förädling börjat genomföras. Att vår egen personal är den resurs som ska genomföra idéer och visioner; Att genom nytänkande och kreativitet skapa nya affärsmöjligheter. Telefon 0920-23 51 51. www.galaren.se Galären i Luleå AB Org.nr 5560695081 Högsta kreditvärdighet sedan 2003 Soliditet 23 mar 2009 Galärengruppen med kontor i Stockholm och Luleå är en koncern med inriktning på fastighetsområdet. Vår balansuppslutning uppgår justerad till cirka en miljard kronor. Galären i Luleå är specialiserad på förädling av kommersiella lokaler, bostäder och samhällsbyggnad. Galären förvaltar för närvarande cirka 140.000 kvm lokaler och 350 bostäder i den förnyade staden Luleå.