Research Update: Uppsalahem ABs Rating 'AA-/A-1+'och 'K-1' bekräftade; Ratingutsikten är Primary Credit Analyst: Andrea Croner, Stockholm (46) 8 440 59 21; Andrea.Croner@spglobal.com Secondary Contact: Pierre-Brice Hellsing, Stockholm (46) 8 440 59 06; Pierre-Brice.Hellsing@spglobal.com Innehållsförteckning Översikt Ratinghändelse Ratingsammanfattning Likviditet Ratingutsikt Nyckeltal för svenska statens rating Relaterade kriterier och artiklar Ratinglista WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT juni 20, 2016 1 Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
Research Update: Uppsalahem ABs Rating 'AA-/A-1+'och 'K-1' bekräftade; Ratingutsikten är Översättning för information - Denna översättning syftar till att underlätta förståelsen av vårt pressmeddelande på engelska och ges endast i informationssyfte. Översikt Vi bedömer Uppsalahems sektorrisk som låg, med väl underhållna fastigheter, minimala vakanser och en mycket hög efterfrågan. Bolaget har även en låg skuldsättning och starka finansiella resultat för dess icke-vinstdrivande inriktning. Uppsalahems "mycket starka" länk och "viktiga" roll för dess ägare Uppsala kommun fortsätter att stödja vår syn om en "hög" sannolikhet för extraordinärt stöd i händelse av finansiella svårigheter. Vi bekräftar Uppsalahems ratingbetyg 'AA-/A-1+' och enligt vår nordiska ratingskala 'K-1'. Den a ratingutsikten återspeglar vår förväntan att Uppsalahem under de kommande två åren kommer att bibehålla sin mycket starka affärsriskprofil och starka finansiella profil, samt att bolaget kommer att anpassa sin likviditetsposition för att möta dess gradvis ökande lånebördan. Ratinghändelse Standard and Poor's Ratings Services bekräftade den 14 juni 2016 Uppsalahems långfristiga kreditbetyg 'AA-' och det kortfristiga kreditbetyget 'A-1+'. Ratingutsikten är. Samtidigt bekräftades det kortfristiga kreditbetyget 'K-1' enligt vår nordiska ratingskala. Ratingsammanfattning Uppsalahems rating är baserad på vår bedömning av bostadsbolagets stand-alone kreditvärdighet (stand-alone credit profile, SACP) 'a+'. I ratingen väger vi också in en hög förväntad sannolikhet att Uppsalahems ägare, Uppsala kommun (AA+/Stable/A-1+) skulle tillhandahålla extraordinärt finansiellt stöd om Uppsalahem skulle drabbas av finansiella svårigheter. Uppsalahems SACP stöds av bolagets mycket starka affärsriskprofil, vilken grundar sig på en övergripande låg sektorrisk, utmärkta fastighetsstandard och ekonomiska fundamenta på Uppsalas hyresmarknad, WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT juni 20, 2016 2
samt bolagets strategi och ledning som vi bedömer mycket starkt. Vidare, bedömer vi Uppsalahems finansiella riskprofil som stark, vilket reflekterar bolagets låga skuldsättning och starka finansiella resultat. Vi noterar att dessa positiva ratingfaktorer balanseras av Uppsalahems likviditetsposition, vilken vi endast bedömer som neutral. Vi noterar bolagets goda åtkomst till kapitalmarknadsfinansiering och tillgång till Kommuninvest genom Uppsala kommun som styrkefaktorer i vår bedömning av Uppsalahems övergripande likviditetsposition. Vi betraktar Uppsalahem som en "government-related entity" (GRE). I enlighet med våra kriterier för GREs baseras vår uppfattning av en hög sannolikhet för ett omedelbart och tillräckligt extraordinärt stöd från ägaren på vår bedömning av Uppsalahems: "Viktiga" roll för Uppsala kommun där Uppsalahem är ett viktigt instrument för Uppsalas kommunala åtaganden främst genom att tillhandahålla en tillräcklig och fungerande bostadsförsörjning men också som redskap för områdesutveckling. "Mycket starka länk" till kommunen, som är aktivt involverad i att utforma bolagets strategiska inriktning, tillsätter Uppsalahems styrelse samt ämnar behålla sitt 100% ägande av Uppsalahem, åtminstone över medellång sikt. Dessutom har Uppsala kommun tilldelat Uppsalahem en kapitaltäckningsgaranti vilket understryker kommunens finansiella åtagande i bolaget. Vi bedömer Uppsalahems affärsriskprofil som mycket stark då bolaget har en låg sektorrisk och ett verksamhetsområde som kännetecknas av utmärkta ekonomiska fundamenta. Uppsalahem har en ledande position på Uppsalas hyresmarknad, vilken karakteriseras av en stark efterfrågan och resulterar i minimala vakansgrader. Då efterfrågan är stor på Uppsalas hyresmarknad, till följd av en stark befolkningsökning, noterar vi att privata aktörer blir allt mer synliga med nybyggnation i Uppsala. På grund av Uppsalas starka makroekonomiska position bedömer vi Uppsalahems risk för marknadsstörning som begränsad. Vi förväntar oss att vakansgraden kommer att vara fortsatt låg i vårt huvudscenario fram till och med 2018, vilket tyder på fortsatt förutsägbara resultatnivåer. Vi bedömer att alternativkostnaden till ett boende i hyresrätt i Uppsala är hög, med priser på småhus på omkring 165% av det nationella genomsnittet, vilket tillsammans med en stark befolkningsökning på omkring 1,2 % per år, leder till en mycket stark efterfrågesituation på hyresrättsmarknaden. I maj 2013 utnyttjade Uppsalahem möjligheten att förvärva resterande 49% av Studenstaden, en investering på SEK 870 miljoner. Vi uppmärksammar att den nya verksamheten inte har påverkat Uppsalahems WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT juni 20, 2016 3
affärsrisk, med tanke på den starka efterfrågan av studentbostäder i Uppsala. En genomgång av portföljen av studentbostäder har inte heller indikerat att det behövs högre underhållskostnader. Vidare, har Uppsalahem avyttrat den delstudentbostäder som var i behov av renovering och som krävde underhållskostnader över genomsnittet. Vi noterar även att sedan det initiala övertagandet av Studentstaden i 2011 har Uppsalahem förvärvat kompetens inom management och logistik kring studentbostädernas uthyrningsverksamhet. För närvarande är lönsamheten för studentbostäderna i nivå med Uppsalahems övriga hyresportfölj. Vi bedömer att Uppsalahem har en robust finansiell riskprofil på grund av sin låga skuldsättningsgrad och starka finansiella resultat. Uppsalahem befinner sig i en expansiv fas och i vårt huvudscenario förväntar vi oss en årlig investeringsnivå på omkring SEK 910 miljoner i perioden 2016-2018, främst till följd av ökad nyproduktion. Vi beräknar att de planerade investeringarna kommer att öka Uppsalahems skuld med omkring SEK 365 miljoner per år och som ett resultat av detta förväntar vi oss en tillräcklig skuld till EBITDA ratio på 10,5x. Dock bedömer vi att Uppsalahems låga belåningsgrad (loan-tovalue) på 36% vilket antyder att det finns utrymme i räntetäckningsgraden som i vårt huvudscenario beräknas som stark på genomsnitt 4,4x. I vårt huvudscenario för åren 2016-2018, förväntar vi oss att Uppsalahem kommer att prestera starka finansiella resultat med en EBIDTA marginal på 47%, till följd av en ökning av förhandlade hyresnivåer och fortsatt begränsning av driftskostnader. Det starka kassaflödet från den löpande verksamheten ökar Uppsalahems förmåga att internt finansiera sin ambitiösa investeringsportfölj. Vidare noterar vi att Uppsalahems kontrakterade investeringar uppgår till SEK 1.4 miljarder under perioden 2016-2018, i jämförelse med en total nivå om SEK2.7 miljarder över åren i vårt huvudscenario. Detta indikerar att Uppsalahem har möjligheten att minska sin investeringsvolym om en finansiellt stressad situation skulle uppstå. Likviditet Vi bedömer Uppsalahems likviditetsposition som tillräcklig, enligt våra kriterier. Vid utgången av april 2016, beräknade vi Uppsalahems tillgängliga likviditet, inklusive kontrakterade banklånelöften som uppgående till 82% av förfallande lån de kommande 12 månaderna. Vidare noterar vi Uppsalahems goda åtkomst till kapitalmarknadsfinansiering som en styrkefaktor i bedömningen av bolagets likviditetsposition. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT juni 20, 2016 4
Sedan vår senaste analys av Uppsalahem, har bolagets förfalloprofil kortats ned, vid utgången av 2015 var den 2,1 år, jämfört med 2,2 år vid utgången av 2014. Vidare, inkluderar vi räntekostnader och investeringar på sammanlagt SEK1,0 miljarder i Uppsalahems likviditetsbehov under de kommande 12 månaderna. I termer av tillgänglig likviditet, har Uppsalahem likviditetsfaciliteter på SEK 2,1 miljarder i april 2016 samt kassa och likvida kortfristiga placeringar på SEK 282 miljoner. Tillsammans med kassaflöden från verksamheten om SEK596 miljoner (exklusive ränta), beräknar vi bolagets tillgängliga likvida medel, inklusive bankfaciliteter, till 82 % av förfallande lån de kommande 12 månaderna. Dessutom väger vi in Uppsalahems starka tillgång till kapitalmarknaden och bolagets tillgång till Kommuninvest via Uppsala kommun i vår bedömning av den övergripande likviditetspositionen. Ratingutsikt Den a ratingutsikten speglar vår förväntan om att Uppsalahem kommer att bibehålla sin mycket starka affärsriskprofil och starka finansiella riskprofil, samt justera sin likviditetsposition till den gradvis ökande skuldnivån. Vi förväntar oss inga betydande förändringar i Uppsalahems ägarstruktur som skulle kunna påverka vår syn av bolagets relation till Uppsala kommun. Vi skulle kunna höja ratingen om Uppsalahems finansiella riskprofil stärks i förhållande till vårt huvudscenario. Detta skulle kunna ske vid en betydlig strukturell förstärkning av likviditetspositionen tillsammans med en formalisering av en sådan strategi i bolagets finansiella policy. En signifikant förbättring av bolagets resultatnivå där EBITDA strukturellt positionerar sig över 50 % av intäkterna, skulle kunna förbättra vår bedömning av Uppsalahems övergripande finansiella resultat och lånebörda och skulle därmed kunna leda till en uppgradering. En negativ ratingförändring skulle kunna föranledas om vi observerade att Uppsalahems likviditetsposition försämrades kraftigt, alternativt om vi bedömer att Uppsalahems tillgång till kapitalmarknaden försämrades. Vidare skulle vi kunna överväga en negativ ratingförändring om bolagets roll eller länk till Uppsala kommun skulle förändras negativt. Nyckeltal Tabell 1 Uppsalahem - Finansiella nyckeltal (Mil. SEK) 2014 2015 2016bc 2017bc 2018bc WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT juni 20, 2016 5
Antal enheter 14978 15408 15814 16298 16798 Vakansgrad (% av hyresintäkter) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Rörelseintäkter 1117,9 1206,2 1218,9 1286,7 1363,6 Andel av rörelseintäkter från icke-traditionell verksamhet (%) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Rörelsekostnader 453,8 441,7 6629 650,1 671,2 EBITDA 501,8 556,2 556,0 636,6 692,3 EBITDA/Rörelseintäkter (%) 44,9 46,1 45,6 49,5 50,8 Räntekostnader 146,6 129,3 124,6 129,7 138,0 Skulder/EBITDA (x) 10,8 10,4 11,2 10,3 10,0 EBITDA/Räntekostnader (x) 3,4 4,3 4,5 4,9 5,0 Investeringar 785,0 852,3 898,7 901,4 920,4 Skulder 5423,5 5800,9 6202,5 6571,8 6897,1 Fastigheter (balansräkning) 8732,4 9347,0 N/A N/A N/A Belåningsgrad (%) 41,0 36,1 N/A N/A N/A Kassa och likvida medel 180,0 205,0 255,4 307,7 341,0 Data och ration ovan är delvis ett resultat av Standard & Poor's egna beräkningar, baserade på nationella och internationella källor, reflekterande Standard & Poor's egna syn på tidsenlighet, täckning, riktighet, tillförlitlighet och användbarhet av tillgänglig information. De huvudsakliga källorna är resultaträkningar och budgetar, som kommer från emmittenten. bc--base case reflekterar Standard & poor's förväntningar om det mest sannolika scenariot. SEK--Svenska kronor. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT juni 20, 2016 6
Relaterade kriterier och artiklar General Criteria: Rating Government-Related Entities: Methodology And Assumptions March 25, 2015 Criteria Governments General: Methodology For rating Public And Nonprofit Social Housing Providers December 17, 2014 General Criteria: Standard & Poor s National And Regional Scale Mapping Tables September 30, 2014 General Criteria: National And Regional Scale Credit Ratings September 22, 2014 General Criteria: Stand-Alone Credit Profiles: One Component Of A Rating October 01, 2010 I överensstämmelse med våra relevanta policys och procedurer bestod Ratingkommittén av röstberättigade analytiker besittandes tillräcklig erfarenhet för att förmedla lämplig kunskapsnivå och förståelse av tillämpad metodologi (se ovan). Vid kommitténs öppnande lät ordföranden bekräfta att informationen som huvudanalytikern skickat till kommittén skickats på utsatt tid och att informationen var tillräcklig för att kommittémedlemmarna skulle kunna fatta ett informerat beslut. Efter huvudanalytikerns inledande presentation där ratingrekommendationen förklarades diskuterade kommittén huvudsakliga ratingfaktorer och kritiska problemställningar i enlighet med relevanta kriterier. Kvalitativa och kvantitativa riskfaktorer övervägdes och diskuterades genom att studera historik och prognoser. Kommitténs bedömning av de viktigaste ratingfaktorerna återspeglas i sammanfattningen av publicerade delomdömen ovan. Kommittéordföranden tillförsäkrade att varje röstande kommittémedlem gavs möjlighet att formulera sin åsikt. Ordföranden eller en av denne utsedd ställföreträdare granskade utkastet till ratingrapport för att tillförsäkra konsistens med kommittébeslutet. Åsikter och beslut från ratingkommittén summeras i ovanstående ratinganalys och ratingutsikt. Ratinglista Ratingbetyg bekräftas Uppsalahem Issuer credit rating Till Från Foreign and Local Currency AA-/Stable/A-1+ AA-/Stable/A-1+ Nordic Regional Scale --/--/K-1 --/--/K-1 WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT juni 20, 2016 7
Additional Contact: International Public Finance Ratings Europe; PublicFinanceEurope@standardandpoors.com WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT juni 20, 2016 8
Copyright 2015 by Standard & Poor's Financial Services LLC (S&P), a part of McGraw Hill Financial, Inc. All rights reserved. No content (including ratings, credit-related analyses and data, valuations, model, software or other application or output therefrom) or any part thereof (Content) may be modified, reverse engineered, reproduced or distributed in any form by any means, or stored in a database or retrieval system, without the prior written permission of Standard & Poor's Financial Services LLC or its affiliates (collectively, S&P). The Content shall not be used for any unlawful or unauthorized purposes. S&P and any third-party providers, as well as their directors, officers, shareholders, employees or agents (collectively S&P Parties) do not guarantee the accuracy, completeness, timeliness or availability of the Content. S&P Parties are not responsible for any errors or omissions (negligent or otherwise), regardless of the cause, for the results obtained from the use of the Content, or for the security or maintenance of any data input by the user. The Content is provided on an "as is" basis. S&P PARTIES DISCLAIM ANY AND ALL EXPRESS OR IMPLIED WARRANTIES, INCLUDING, BUT NOT LIMITED TO, ANY WARRANTIES OF MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR A PARTICULAR PURPOSE OR USE, FREEDOM FROM BUGS, SOFTWARE ERRORS OR DEFECTS, THAT THE CONTENT'S FUNCTIONING WILL BE UNINTERRUPTED OR THAT THE CONTENT WILL OPERATE WITH ANY SOFTWARE OR HARDWARE CONFIGURATION. In no event shall S&P Parties be liable to any party for any direct, indirect, incidental, exemplary, compensatory, punitive, special or consequential damages, costs, expenses, legal fees, or losses (including, without limitation, lost income or lost profits and opportunity costs or losses caused by negligence) in connection with any use of the Content even if advised of the possibility of such damages. Credit-related and other analyses, including ratings, and statements in the Content are statements of opinion as of the date they are expressed and not statements of fact. S&Ps opinions, analyses, and rating acknowledgment decisions (described below) are not recommendations to purchase, hold, or sell any securities or to make any investment decisions, and do not address the suitability of any security. S&P assumes no obligation to update the Content following publication in any form or format. The Content should not be relied on and is not a substitute for the skill, judgment and experience of the user, its management, employees, advisors and/or clients when making investment and other business decisions. S&P does not act as a fiduciary or an investment advisor except where registered as such. While S&P has obtained information from sources it believes to be reliable, S&P does not perform an audit and undertakes no duty of due diligence or independent verification of any information it receives. To the extent that regulatory authorities allow a rating agency to acknowledge in one jurisdiction a rating issued in another jurisdiction for certain regulatory purposes, S&P reserves the right to assign, withdraw, or suspend such acknowledgement at any time and in its sole discretion. S&P Parties disclaim any duty whatsoever arising out of the assignment, withdrawal, or suspension of an acknowledgment as well as any liability for any damage alleged to have been suffered on account thereof. S&P keeps certain activities of its business units separate from each other in order to preserve the independence and objectivity of their respective activities. As a result, certain business units of S&P may have information that is not available to other S&P business units. S&P has established policies and procedures to maintain the confidentiality of certain nonpublic information received in connection with each analytical process. S&P may receive compensation for its ratings and certain analyses, normally from issuers or underwriters of securities or from obligors. S&P reserves the right to disseminate its opinions and analyses. S&P's public ratings and analyses are made available on its Web sites, www.standardandpoors.com (free of charge), and www.ratingsdirect.com and www.globalcreditportal.com (subscription), and may be distributed through other means, including via S&P publications and third-party redistributors. Additional information about our ratings fees is available at www.standardandpoors.com/usratingsfees. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT juni 20, 2016 9