Fastighetsköp 4 kap. JB (byte, gåva) Huvudsakligen två problemområden: Regler om ingående av ett köp formkrav samt möjligheter att ställa upp vissa villkor gränser för avtalsfriheten Felreglerna ofta i praktiken 4:19 (regeln mer komplicerad än övriga)
Formkravet 4:1 Lång historisk tradition fastigheter egendom av särskilt slag Viktigt för att värna: Säljaren (ursprungligen) och köparen (ex eftertanke) Det allmänna (ex skatt) Tredje man (ex inskrivningssystemet)
4:1 JB (del av 1 st. resp. 3 st.) Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. --- Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga Ser ni fyra krav?
Formkravet 4:1 skriftlig handling Säljarens och köparens namn i klartext samt underskrifter (jfr skriva in förvärvet) Uppgift om köpeskilling Överlåtelseförklaring (NJA 1984 s. 482) Fastigheten (eller del av)
Ytterligare formkrav Villkor som för giltighet måste upptas i köpehandlingen (4:3): 1. Villkor om fullbordan eller bestånd (dvs. s.k. svävarvillkor) 2. Friskrivning från hemulsskyldigheten (21 ) 3. Överlåtelse-, intecknings- resp. upplåtelseförbud (dock i sig ifrågasatt jfr NJA 1993 s. 468 går: alltid äga fastighet?)
Fullbordan eller bestånd Regleras vidare i 4:4-4:6 Tvåårsgräns om inte köpeskillingens erläggande eller fastighetsbildning (4:4) Föreskrift om att köpebrev skall upprättas = svävarvillkor (4:5) Svävarvillkor som ej medtas i köpebrevet faller bort (4:6) Besvärliga regler? jfr paketering i bolag
Dubbla köpehandlingar Köpekontrakt och köpebrev Varför? Krav? Formkravet också för den senare (4:2)
Bundenhet om formkravet inte uppfylls? Löfte om köp, option? Skadeståndsåtagande dock möjligt men bara inom vissa gränser (negativt kontraktsintresse) Exv. Handpenningavtal = skadeståndsåtagande men lika gärna ett rent skadeståndsåtagande (utan handpenning) Culpa in contrahendo trots formkrav?
Tillträdet betydelse för (tänk på att avtalstidpunkten bildar utgångspunkt för felbedömningen jfr lös egendom) Avkastning och kostnader uppdelning av (4:10) Farans (riskens) övergång (4:11) Skada pga vanvård eller vållande (4:12)
Lagfarten och dess betydelse Skall söka inom 3 mån (20 kap) Vem äger en fastighet (civilrättsligt)? Dröjsmål/fel: 4:14, 4:15, dvs. förutsätts erhålla lagfart Ger skydd och legitimitet
Rättsliga fel 4:15-17, 21 I princip att fastigheten är rättsligt belastad utan att köparen hade att räkna med det Exv. fastigheten är pantsatt (4:16) Exv. diskmaskinen i köket tillhör hyresgästen (4:17 2 st.)
Rådighetsfel 4:18 Planbeslut, hälsa-miljö, rivningsbeslut Rådighet beskuren Myndighetsbeslut i princip vid köpet Snäv adressat Skäl förutsätta rådighet
Sammanfattningvis: rättsliga fel och rådighetsfel Bygger på en sorts upplysningstanke ( upplysningsplikt/garantiansvar ) Köparen saknar undersökningsplikt men måste vara i god tro (är detta en sorts undersökningsplikt trots allt?)
4:19 Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
Kan ställas upp som fem rubriker: Följer av avtalet Fog kunnat förutsätta Undersökningsplikt Upplysningsplikt Generell friskrivning 2014-10-20 Richard Hager, Juridiska fakulteten
Vad följer av avtalet? Enuntiation garanti? Muntlig uppgift i samband med visningen om att taket nyligen är omlagt? Skriftlig garanti i köpekontraktet om att kakelugnen är provtryckt och eldningsbar? Mäklaren uppger att dräneringen är åtgärdad? Uppgift i annonsen inför visningen om att grannarna är trevliga?
Fog kunnat förutsätta? Parkettgolvet är repfritt? Trekammarbrunnen fungerar? Bjälklaget är fritt från röta? Huset är beboeligt?
Prop. 1989/90:77 s. 39: Utgångspunkten är att fastigheten säljs sådan den är och att följaktligen köparen för att trygga sig får göra en undersökning av fastigheten före köpet. Säljaren svarar dock för det som kan anses vara utfäst. Vidare är säljaren ansvarig för att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet. Men härutöver har säljaren ett ansvar, när en bristfällighet föreligger beträffande något som ej berörts vid köpet, såvida bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid en undersökning. I praktiken blir det här fråga om dolda fel beträffande något som regelmässigt hör till en fastighet av den typ som köpet gäller. Något krav på att avvikelsen skall vara väsentlig ställs inte upp. Eftersom det ligger i sakens natur att försiktighet måste iakttagas, när avtalet utsträcks att gälla något som inte direkt har avhandlats vid köpet, har man inte befarat att avsaknaden av ett väsentlighetskrav skulle kunna leda till att regeln blir alltför sträng mot säljaren Ungefär samma uttalande i prop. 1970:20
Fog förutsätta nedre gräns Det anses finnas en bagatellgräns! RH 2001:36 repiga fönsterrutor(?) Men å andra sidan - väsentlighetskravet togs bort (under lagstiftningsarbetet)! Ibland citeras dock (felaktigt?) väsentlighetskravet även av HD (ex NJA 1997 s. 149)
Undersökningsplikt Alltid? Hur långtgående (undersöka vad)? Vad skall man begripa? NJA 1980 s. 555 (kryputrymmet), NJA 1984 s. 3 (slutet vindsutrymme), NJA 1996 s. 584 (trekammarbrunnen);
Alltid? Upplysningsplikt Jfr utvecklingen av felregeln Om vad? Innebär? NJA 1981 s. 894 (rondellen); 2007 s. 86 (motocrossbanan)
Generell friskrivning Kan man friskriva sig eller tvingande? Jfr 4:19 d (idag) Krav? Befintligt skick? NJA 1974 s. 545 (diffusionsspärren)
Felbedömningen 4:19 (sambandet mellan punkterna) Följer av avtalet Fog kunnat förutsätta Generell friskrivning Undersökningsplikt Upplysningsplikt 2014-10-20 Richard Hager, Juridiska fakulteten
4:19 och påföljder Prisavdrag 4:12 men bara påföljden Skadestånd egen regel 3 fall Hävning 4:12 men bara påföljden och kraven för hävning Se följande bild (4:12-hänvisningen): Hävningsbegränsning finns om exv. hyrt ut fastigheten se 4:27
4:19 hänvisar till 4:12 dvs. Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Han har dessutom rätt till ersättning för skada. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Lag (1990:936).
Byte och gåva! Byte 4:28 de flesta reglerna gäller! Gåva 4:29 de flesta reglernas faller bort!