Fastighetsvetenskap Svante Nilsson Fastighetsbildning, VFTF10, vt 2014 Tentamen: Fastighetsbildning Datum: tisdag den 27 maj 2014 Tid: kl 14-19 Sal: MA09 D-F Tentamen består av fyra frågor. Varje fråga ger högst den poäng som anges vid respektive fråga. Tentamen kan ge maximalt 75 poäng. Till tentamenspoängen adderas sedan bonuspoängen från duggan. För godkänt på tentamen krävs minst 37,5 poäng (tentamenspoäng och duggapoäng tillsammans). Slutbetyget i kursen är en sammanvägning av tentamen och projekt. Tillåtna hjälpmedel är lagtext och miniräknare. Skriv kort, tydligt och gärna i punktform. Separata ark för varje fråga. Skriv endast på en sida av varje ark. Skriv ditt nummer på varje ark. Jag kommer förbi salen ca kl 15:30 och 17:00 för att besvara eventuella frågor. Lycka till! Svante 1(8)
1. Fastighetsreglering (24 poäng) Ville och Ulla äger var sin tomt i Lund. Ville äger den västra tomten med Ulla äger den östra. Fastigheterna omfattas av en alldeles ny detaljplan och är obebyggda. I den kommunala gatan som ligger i direkt anslutning söder om fastigheterna finns möjlighet att koppla på sig på kommunalt vatten och avlopp. Ulla som är i färd med att börja bygga har försökt köpa mark av Ville för att kunna bygga ett större hus men misslyckats. Ville vill inte vara välvilligt inställd till Ulla då hennes far Bengt i hans tycke varit en riktig översittare. Ulla som känner några personer som läser på L-programmet på LTH har fått tipset att ändå skicka in en ansökan till Lantmäterimyndigheten då de menar att det kan gå att göra fastighetsregleringen tvångsvis. Ulla skickar således in en ansökan till lantmäterimyndigheten i Lunds kommun för att få till stånd en fastighetsreglering i enlighet med skissen nedan. Bestämmelser i detaljplanen för det aktuella området: B bostäder; e1 största byggnadsarea för huvudbyggnad är 160 kvm, e2 största byggnadsarea är 40% av fastighetens storlek 20 m Nuvarande fastighetsindelning 25 m 15 m 20 m Tänkt fastighetsindelning N 20 m 20 m a. Kan fastighetsregleringen genomföras? (20 p) Gör en fullstädning prövning av berörda paragrafer (dvs stanna inte din prövning om du finner att något villkor inte är uppfyllt). Motivera din prövning väl, gärna i punktform. (Ev. ersättning ska inte bedömmas!) b. Vilken ersättningsprincip ska användas vid beräkning av ersättningen? Ange även lagrum som styr vilken ersättning som ska betalas. (4p) 2(8)
2. Ansökan (15 poäng) En förälder till en av dina vänner hör av sig till dig inför att de ska ansöka om lantmäteriförrättning gällande marköverföring och bildade av ett servitut. Syftet med ansökan är att det streckade området på kartan nedan ska slås ihop med fastigheten 8:7. Ägaren till fastigheten 8:6 har under lång tid använt en brunn på fastigheten 8:8s brukningscentrum. Ägaren till fastigheten 8:6 har också arrenderat det streckade området. Parterna är överens om att arrendet ska upphöra vid fastighetsregleringen och att fastigheten 8:6 ska få servitut för brunnen med tillhörande ledning istället allt utan att någon ytterligare ersättning ska utgå mellan parterna. Marköverföringen ska ersättas med 500 000 kr. Utdrag ur fastighetsregistret bifogas, bilagor 2.1-2.3. Vilka medgivanden och eller yrkanden måste inkomma för att förrättningen ska kunna genomföras så billigt som möjligt och enligt sökandens önskemål, motivera. Ange även vem som behöver medge de olika sakerna. 3(8)
3. Flervåningshus (14 poäng) Bengt och Jens äger tillsammans fastigheten Ugglan 2 som bland annat innehåller ett höghus enligt bilden nedan. Bengt är mer specialiserad på lokaler medan Jens kan det här med bostäder bra. De vill dela upp ägandet för att på egen hand kunna förvalta eller sälja av sina delar efter behag utan att behöva tillfråga den andre. Gården utanför huset behöver båda två ha tillgång till då det där finns en parkering med 16 parkeringsplatser de vill dela på. 3 våningar med totalt 8 bostadslägenheter 2 våningar med totalt 5 kontorslokaler Ugglan 2 1 våning med 2 affärslokaler a) Beskriv de olika varianter som står till buds för att dela upp fastigheten så önskemålen infrias. (Vilken åtgärd som används för att komma till resultatet är ovidkommande i uppgiften, dvs om det ska ske genom avstyckning, klyvning fastighetsreglering etc ev lagfartsfråga kan Bengt och Jens lösa efter fastighetsbildningen) (6p) b) Blir det någon skillnad i svaret till uppgift a om höghuset är under uppförande? Beskriv i så fall skillnaden. (1p) Förutsätt nu att gemensamma delar som trapphus/hiss, parkering etc utgör en gemensamhetsanläggning där andelstalen är fördelade så att varje lokal eller lägenhet har 1 andel kopplad till sig, dvs i gemensamhetsanläggningen finns det totalt 15 andelar fördelade på de fastigheter som lokalerna/lägenheterna hör till. Förutsätt även att det finns en samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningen och att samtliga fastighetsägare är närvarande på stämman. c) Beskriv vilken fastighetsägare som kommer vinna på stämman när de är osams. Motivera. Utgå från varianterna i fråga a och b utifrån två nedanstående fall. (7p) i. Bengt och Jens äger alla sina respektive delar ii. Alla fastigheter har olika ägare och ägare till fastigheter med samma ändamål röstar lika 4(8)
4 Gemensamhetsanläggning (22 poäng) Paradisets samfällighetsförening förvaltar Paradiset ga:1 som består av vägar/gångbanor/rabatter garage/lekplats och VA. Det är 24 fastigheter som är anslutna till ga:n uppdelade på 4 radhuslängor med 6 radhus i varje. Varje fastighet har idag via antenn eller parabol på taket möjlighet att se på TV (7 har ett gratis standardpaket med 6 kanaler medan alla andra har ett större kanalpaket som kostar 530 kr/mån). Möjlighet till internetuppkoppling finns idag via telefonnätet (sk ADSL (22 fastigheter är anslutna)). Några inom föreningen driver nu frågan att gräva ner fiberkabel för att få tillgång till snabbt internet (20 ggr snabbare) som dessutom är stabilare och ger lägre månadskostnader. Fiberuppkopplingen ger även möjlighet att ha TV-anslutningen den vägen. Förslaget är att föreningen ska äga själva infrastrukturen (kablarna) fram till anslutningspunkten på kommunens stadsnät och fram till bredbandsuttaget i varje enskild fastighet. Fibern kan dras på vinden genom husen och grävas ner fram till radhuslängorna. Nätutbyggnaden kommer att kosta 14 000 kr/fastighet i engångskostnad beräknat utifrån att alla ansluter sig (Enskild anslutning skulle kosta över 100 000 kr/fastighet). Månadskostnaden för snabbt internet och TV med stort kanalpaket via fiber skulle ge en total månadskostnad på endast 210 kr per fastighet om man binder på 24 mån. Idag betalar varje fastighetsägare med ADSL-internet 470 kr/mån samt 530 kr/mån för det utökade TV-paketet. Efter kontakt med stadens mest erkände mäklare får gruppen som förespråkar fiber vatten på sin kvarn då mäklaren menar att en fastighet med fiber är betydligt mycket mer lättsåld än fastigheter med långsamt internet. Det finns inget i detaljplanen för området som hindrar utbyggnad med fiberkabel. Många i föreningen är positiva till utbyggnadsplanerna men det finns två fastighetsägare som klart uttryckt att de inte vill betala några 14 000 kr för något de inte vill använda (de har ingen dator, platta, smartphone etc). De menar att allt fungerar utmärkt som det gör. En annan fastighetsägare ifrågasätter också anslutningen med hänsyn till dagens oerhört snabba teknikutveckling och menar att det förmodligen om 5 år finns trådlösa lösningar som ger lika snabb uppkoppling som fiber ger idag. Gruppen som förespråkar utbyggnaden av fiber har 3 olika förslag. 1. Att stämman fattar beslut om att bygga ut fibernätet. 2. Att stämman fattar beslut om att ansöka om omprövning av Paradiset ga:1 3. Att stämman fattar beslut om att ansökan om att bilda en ny gemensamhetsanläggning. a. Vilka av de tre förslagen kan medlemmarna i samfällighetsföreningen på nästa stämma fatta beslut om? Motivera. (3p) Förutsätt att behörig ansökan om gemensamhetsanläggning för fibernätet inkommit till lantmäterimyndigheten. Lantmäteriförrättningen beräknas kosta 54 000 kr b. Kan gemensamhetsanläggningen bildas? Gör en fullständig prövning av berörda paragrafer (dvs stanna inte din prövning om du finner att något villkor inte är uppfyllt). (15p) c. Vad är för- och nackdelarna med att ompröva Paradiset ga:1 istället för att bilda en ny Paradiset ga:2 för fibernätet? (4p) 5(8)
Fastighet Beteckning Lund Sjöstorp 8:6 Församling Dalby Adress Sjöstorp 401 Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 2 6014 kvm 2 6014 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 520213-xxxx 1/2 1998-08-25 422 Nilsson, Olle Sjöstorp 401 Köp: 1997-12-22 Bilaga 2.1 590706-xxxx 1/2 1998-08-25 423 Nilsson, Christina Sjöstorp 401 Köp: 1997-12-22 Anteckningar och avtalsrättigheter Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad anteckning eller avtalsrättighet. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 2 Totalt belopp: 1.900.000 SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt 1 400.000 SEK 1981-04-08 1724 2 1.500.000 SEK 1998-10-16 8259 Rättigheter Redovisningen av rättigheter kan vara ofullständig Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Uppgiftsår Lantbruksenhet, bebyggd (120) 2013 Omfattar hel registerfastighet Taxeringsvärde 3.200.000 SEK Andel i gemensamhetsanläggning och samfälligheter Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets andel i samfällighet kan vara ofullständig Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Laga skifte 12-DAJ-544 Hemmansklyvning B 1860-10-24 12-DAJ-53 Ursprung Lund Sjöstorp 8:3, 8:4 6(8)
Fastighet Beteckning Lund Sjöstorp 8:7 Församling Dalby Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 3 0386 kvm 3 0386 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 760510-xxxx 1/1 1973-07-04 276 Olsson, Axel Sjöstorp 321 Köp: 1973-02-28 Bilaga 2.2 Anteckningar och avtalsrättigheter Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad anteckning eller avtalsrättighet. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 1 Totalt belopp: 650.000 SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt 1. 650.000 SEK 1992-12-29 1982 Rättigheter Redovisningen av rättigheter kan vara ofullständig Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Uppgiftsår Lantbruksenhet, obebyggd (110) 2013 Omfattar hel registerfastighet Taxeringsvärde 550.000 SEK Andel i gemensamhetsanläggning och samfälligheter Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets andel i samfällighet kan vara ofullständig Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Laga skifte 12-DAJ-544 Hemmansklyvning C 1860-10-24 12-DAJ-53 Ursprung Lund Sjöstorp 8:3, 8:4 7(8)
Fastighet Beteckning Lund Sjöstorp 8:8 Församling Dalby Adress Sjöstorp 411 Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 2 4568 kvm 2 4568 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 520213-xxxx 1/1 2011-10-06 27748 Dahl, Ellen Sjöstorp 411 Köp: 2011-09-29 Bilaga 2.3 Anteckningar och avtalsrättigheter Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad anteckning eller avtalsrättighet. Inteckningar Totalt antal inteckningar: 5 Totalt belopp: 2.800.000 SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt 1 200.000 SEK 1981-06-24 5649 2 150.000 SEK 1985-09-20 17350 3 2.000.000 SEK 1998-01-26 25128 4 450.000 SEK 2004-02-25 38896 Rättigheter Redovisningen av rättigheter kan vara ofullständig Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Uppgiftsår Lantbruksenhet, bebyggd (120) 2013 Omfattar hel registerfastighet Taxeringsvärde 2.500.000 SEK Andel i gemensamhetsanläggning och samfälligheter Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets andel i samfällighet kan vara ofullständig Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Laga skifte 12-DAJ-544 Hemmansklyvning D 1860-10-24 12-DAJ-53 Ursprung Lund Sjöstorp 8:3, 8:4 8(8)