2013-09-30 1 (6) PM David Arvidsson Kommunstyrelsen stadsutvecklingsutskott Utbyggnadspromemoria 130 hyresrättslägenheter, stadsbyggnadsprojekt 9625, Oxelvägen, Älta POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, 131 81 Nacka Stadshuset, Granitvägen 15 08-718 80 00 info@nacka.se 716 80 www.nacka.se 212000-0167
2 (6) Innehåll Innehåll... 2 Sammanfattning... 3 Status på projektet... 4 Redovisning av status i förhållande till mål och avsatta resurser... 4 Start-pm och planläggning... 4 Budget... 4 Uppföljning av planer... 5 Problem och möjligheter... 6 Förslag till beslut... 6
3 (6) Sammanfattning Detaljplan har vunnit laga kraft och projektet ska nu genomföras. Projektet omfattar cirka 130 lägenheter som ska upplåtas med hyresrätt. Nacka kommun och Wallenstam har tecknat ett markanvisningsavtal som godkändes av KF (20121022) och som reglerar genomförandet av projektet. Två fastigheter berörs av projektet, Älta 26:1 som ägs av Wallenstam och Älta 10:1 som ägs av kommunen. Kommunen ska köpa Wallenstams fastighet för 5,65 miljoner kronor och även betala 1,35 miljoner för extraordinära grundläggnings- och markberedningskostnader. Kommunen ska bilda en ny fastighet för planområdet och upplåta den med tomträtt till Wallenstam. Årlig tomträttsavgäld är cirka 600 000 kronor per år så länge lägenheterna upplåtes med hyresrätt. Skulle hyresrätterna ombildas till bostadsrätter blir tomträttsavgälden cirka 1,7 miljoner kronor per år. Kommunen ska bygga en trappa från planområdet ner till Oxelvägen, trappan är tänkt att projekteras under vintern 2013/2014 och utbyggnaden samordnas med Wallenstams utbyggnad av bostäder. Kostnad för trappan är uppskattad till 1 miljon kronor. Wallenstam har sökt bygglov och planerad byggstart är vintern 2013/2014 under förutsättning att bygglovet vinner laga kraft. Total byggtid är uppskattad till 26 månader och eftersom det är tre byggnader som ska uppföras kommer inflyttning ske etappvis. Husen beräknas vara färdiga efter 20, 23 och 26 månader från byggstart. Bild 1: översikt älta, ungefärligt planområde markerat med blått
4 (6) Status på projektet Detaljplanen antogs i september 2012 och vann laga kraft den 30 maj 2013. I samband med antagande av detaljplan tecknades ett markanvisningsavtal mellan Nacka kommun och Wallenstam som reglerar genomförandet av planen, tomträttsavtal, fastighetsköp etc. Kommunen har ansökt om förrättning för att bilda fastighet enligt detaljplan. Kommunen och Wallenstam har upprättat ett nyttjanderättsavtal så att Wallenstam ska kunna få bygglov och påbörja byggnationen innan fastighetsbildningen är klar. Kommunen ska projektera och bygga en trappa från planområdet ner till oxelvägen. Trappan byggs ut i samband med att Wallenstams byggnation färdigställs. När fastighetsbildning vunnit laga kraft ska kommunen upplåta den nybildade fastigheten med tomträtt till Wallenstam enligt tecknat markanvisningsavtal. Löpande information av projektet kommer att läggas ut på kommunens hemsida. Redovisning av status i förhållande till mål och avsatta resurser Start-pm och planläggning Start-PM antogs av MSN i april 2010 och av KS i maj 2010. Enligt start-pm skulle panncentralstomten bebyggas med ett eller två punkthus i tio våningar och väster om oxelvägen föreslogs också ett punkthus i 10 våningar. Målet för projektet var att komplettera befintlig bebyggelse och skapa en social, ekonomiskt och ekologiskt hållbar miljö för boende. Byggnaderna ska också ha en effektiv energianvändning och bidra till att skapa en bättre gemensam utemiljö. Planprocessen pågick under drygt 2 år och redan till samrådet hade ytan väster om Oxelvägen tagits bort och bebyggelsen koncentrerats till panncentralstomten. I samrådsförslaget presenteras 3 punkthus i 8 våningar på panncentralstomten som bedömdes som ett bättre alternativ än förslaget i start-pm. Från samrådsförslaget till nu gällande plan har enbart mindre justeringar gjorts. Budget Projektet har en beslutad budget på totalt 10 miljoner kronor. Kommunen ska bilda en ny fastighet för planområdet av fastigheten Älta 26:1 och del av fastigheten Älta 10:1, kommunen står för fastighetsbildningskostnaden. Älta 26:1 ägs av Wallenstam och kommunen ska köpa den för 5,65 miljoner kronor. Fastigheten ska därefter upplåtas med tomträtt till Wallenstam för c:a 600 tusen kronor per år. Kommunen ska också erlägga 1,35 miljoner kronor till Wallenstam för extraordinära grundläggningskostnader. Nacka kommun ska också bygga en gångförbindelse, en trappa, från planområdet norrut ner till Oxelvägen.
5 (6) I samband med att planarbetet påbörjades upprättades ett planavtal och Wallenstam har tagit kostnaderna för upprättande av planen. När planen antogs upprättades ett markanvisningsavtal som reglerar markköp, tomträtt, fastighetsbildning m.m. Avtalet reglerar att Wallenstam ska stå för kommens kostnader för genomförandet exklusive markköp, grundläggningsersättning, förrättning och byggnation av trapp. Plankostnad och genomförandekostnad är beräknad till 2 miljoner kronor och bekostas av Wallenstam. Kostnader för kommunen Markköp 5 650 000 Grundläggningsersättning 1 350 000 Förrättningskostnad 50 000 Gångförbindelse/trapp 1 000 000 Totalt 8 000 050 Inkomster för kommunen Tomträttsavgäld 600 000/år De ekonomiska risker som finns i genomförandet av projektet är att förrättningskostnaden troligen blir högre än 50 000 kronor. Den andra kostnadsposten för kommunen är gångförbindelsen/trappan. Beroende på standard, val av material etc kan kostnaden påverkas. Trappan är ej projekterad ännu och därför finns ingen exakt kalkyl för denna. Projektering är tänkt att påbörjas under vintern 2013/2014 Byggstart för trappan samordnas med byggnationen av bostadshusen. Beroende på om bygglovet vinner laga kraft eller ej påbörjas byggnationen 2014 eller 2015. Sammantaget är bedömningen att de påverkbara kostnaderna inte kommer att ändras väsentligt. Kostnaderna för markköp, grundläggningsersättning och förrättningskostnad belastar kommunstyrelsen och trappan belastar tekniska nämnden genom avskrivning. Inga övriga allmänna anläggningar berörs av projektet. Uppföljning av planer Detaljplanen har bara ändrats marginellt från det att den ställdes ut. Tidplanen har justerats under planprocessen och vid antagande räknades med en överklagandetid på ett år. Överklagandeprocessen gick fortare än beräknad vilket innebär att byggnationen kan starta ett par månader tidigare än beräknat. Byggstart kan ske i slutet av 2013, under förutsättning att bygglovet ej överklagas. Byggnationen beräknas ta 26 månader med inflyttning i det första huset efter 20 månader.
6 (6) Problem och möjligheter Vinner ej bygglovet laga kraft skjuts byggstart för bostadshusen upp med 6-12 månader. Tidplanen för byggnation av trappa/gångförbindelse kommer då att skjutas cirka 1 år framåt. Under byggnation kommer grannar påverkas av buller och eventuellt trafikstörningar från byggnationen. Kommunen ska tillsammans med Wallenstam kontinuerligt informera närboende om vilket skede byggnationen befinner sig och vilka störningar som är att vänta. Planområdet ska bebyggas med hyresrätter som inte är lika konjunkturskänsliga som bostadsrätter, lägenheterna behöver inte säljas. Det betyder att förutsättningarna för att produktionen av bostäderna ska gå enligt tidplan bedöms som goda efter det att bygglov vunnit laga kraft. Kommunen och Wallenstam ska samverka under hela byggtiden så att kommunen kan bygga gångförbindelsen lagom till inflytt av bostäderna. Kommunen och Wallenstam ska också gemensamt informera om bygget i linje med arbetet med Vision Älta. Förslag till beslut Kommunstyrelsens stadsutvecklingsutskott antar utbyggnads-pm för stadsbyggnadsprojekt 9625, Oxelvägen Bilagor: 1. Projektöversikt med karta (fattade beslut). 2. Grunddata (rapport ur PortN) 3. Detaljerad tidsplan för fortsättningen av projektet (rapport ur PortN)
2011-08-16 1 (2) ÄRENDEÖVERSIKT KFKS 2010/7-251 kommunstyrelsens arbetsutskott Yttrande under samråd gällande detaljplan för Älta 26:1 och del av Älta 10:1 Projektledare: David Arvidsson, Mark och exploateringsenheten Beslut Datum Styrelse/ Kommentar nämnd Start-PM, tillstyrkan 100428 MSN 131 Start-PM, godkännande 100531 KS 119 Detaljplan, samråd 110411 Planchef Delegationsbeslut Yttrande, samråd 110906 KSAU 177 Detaljplan, utställning 120115 MSN 14 Yttrande, utställning 120327 KSAU 64 Detaljplan, godkännande 120523 MSN 11 Markanvisningsavtal, tillstyrkan 120820 KS 207 Detaljplan, tillstyrkan 120820 KS 206 Markanvisningsavtal 120910 KF 183 Detaljplan, antagande 120910 KF 184 Detaljplan, laga kraft 130530 Mark och miljödomstolen Utbyggnads PM POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, 131 81 Nacka Stadshuset, Granitvägen 15 08-718 80 00 info@nacka.se 716 80 www.nacka.se 212000-0167
2 (2)
Rapport 1b: Grunddata enskilt projekt - förenklad 9242962500 Oxelvägen, panncentralen [9625] Projekttyp Projektledare Pågående fas Byggherremedverkan David Arvidsson, Exploateringsenheten Projektering Beslut startpm 2010-04-28 Startbeslut projekt 2010-08-26 Detaljplan antagen 2012-09-10 Startbeslut genomförande 2013-11-02 Beslut utbyggnadspm 2013-11-08 Driftöverlämning 2015-04-19 Beslut projektavslut 2016-11-17 Planområdet är beläget vid Oxelvägen i Stensö i Älta och omfattar ca 5100 m². Det omfattar fastigheten Älta 26:1 och en del av fastigheten Älta 10:1. Älta 26:1 ägs av Wallenstam AB. Älta 10:1 ägs av Nacka kommun. Planområdet ligger på två olika nivåer. På den lägre nivån vid Oxelvägen ligger en panncentral från 1965, som inte längre är i bruk. Marken runt panncentralen är hårdgjord och plansprängd. Höjdskillnaden till den övre nivån där naturmarken på berget ligger är som mest 10-12 m, vilket innebär att panncentralen omges av närmast lodräta bergväggar på alla sidor utom mot gatan. Tre åtta våningar höga bostadshus föreslås uppföras på berget. Panncentralen föreslås rivas och ersättas av ett parkeringsgarage i tre våningar, som rymmer parkering för de nya bostäderna. Lägenheterna föreslås upplåtas som hyresrätter. Angöringsvägen kommer även att kunna användas för allmän gångtrafik. kommunen bygger också en trapp från planområdet norrut ner till oxelvägen. Start-slut 2009-11-20-2017-05-04 Byggherre Wallenstam Kvadratmeter BTA 9900 Totalt antal lägenheter 130 Antal lägenheter per år (År:antal lgh) 2015:45 2016:85 Verksamheter - kvadratmeter BTA Tomtarea kvadratmeter Älta 10:1 : 3900 m2 Älta 26:1 : 1201 m2 Nyanlagd gata kvadratmeter 80 Nyanlagd gata, löpmeter Gatukostnad andel 1,0:tkr Nyanlagd park, kvadratmeter Ny kommunal ledningsgrav, löpmeter Totalt (tkr) Budget Prognos Inkomster 1967 1967 Intäkter 2500 2500 Utgifter -10027-10027 Netto -5560-5560 40m (parkväg) Lägesrapport Typ Tid Kostnad 2013-08-23 Status Orsak Detaljplanen överklagades i oktober 2012 och vann laga kraft 30 maj 2013 Åtgärd Produkt Lägesbeskrivning Exploatören har sökt bygglov, projekterar och förbereder utbyggnad. Utbyggnad påbörjas under slutet av 2013 eller början av 2014 Utskriven av: David Arvidsson, Exploateringsenheten 2013-09-30 11:25:38 Sida 1/1
Gantt (2013-09-12) Oxelvägen, panncentralen [9625] [9242962500] Aktivitet Startdatum Slutdatum Var Projektglobal - Oxelvägen, panncentralen [9625] Projektplanering och ledning B1 B2 DELPROJEKT Exploateringsavtal DELPROJEKT Program Ramavtal 2009-11-20 2015-11-28 1515 2010-04-28 2010-08-26 2012-03-01 2013-06-13 318 2010-05-03 2010-10-31 129 2010-01-27 2010-10-31 195 DELPROJEKT Detaljplan (normalt planförfarande 2010-03-29 2013-05-29 796 B3 B4 DELPROJEKT Projektering B5 DELPROJEKT Utbyggnad Gångbana/trapp Byggledning och teknisk kontroll Entreprenadupphandling Utbyggnad Slutbesiktning Driftsöverlämning Garantibesiktning B6 DELPROJEKT Rättsligt genomförande B7 Övrigt 2012-09-10 2013-11-02 2013-11-26 2014-03-25 80 2013-11-08 2014-05-11 2015-01-07 167 2014-05-11 2015-01-07 167 2014-05-16 2014-07-21 45 2014-06-10 2014-10-30 103 2014-10-31 2014-11-20 15 2014-11-14 2014-12-08 17 2017-03-16 2017-05-04 33 2015-04-19 2013-10-16 2016-10-03 748 2016-11-17 2009-11-20 2016-02-01 1558 Utskriven av: David Arvidsson, Exploateringsenheten 2013-09-30 11:27:45 Sida 1/1