Q DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015

Q2 2015 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Hyresintäkterna uppgick till 591,9 Mkr (86,9) Driftnettot uppgick till 256,6 Mkr (37,6) Förvaltningsresultatet uppgick till 47,0 Mkr (16,5) Värdeförändring förvaltningsfastigheter och derivat uppgick till 260,4 Mkr (77,1) Resultatet efter skatt uppgick till 213,1 Mkr (81,7) Vinst per aktie uppgick till 3,01 kr (1,82), före utspädning Vinst per aktie uppgick till 2,38 kr (1,82), efter utspädning VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET Förvärv av tre fastigheter i Stockholm med ett bestånd av 1 009 lägenheter Emission av ett ej säkerställt obligationslån om 1 000 Mkr med en löptid om tre år, STIBOR 3 mån + 3,75 procent Försäljning av fyra fastigheter, två i Södertälje och två i Eskilstuna, i syfte att renodla beståndet mot bostadsfastigheter Notering på Nasdaq Stockholms huvudlista, Midcap Försäljning av bolagets 60-procentiga andel av Vårberg Centrum i syfte att renodla mot bostäder i Storstockholm Halvering av Svensk Bolig Holding aktieinnehav från 20 till 10 miljoner aktier enligt plan VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ANDRA KVARTALET Förvärv av en fastighet i Norrköping med ett bestånd av 285 lägenheter Den tidigare kommunicerade försäljningen av bolagets Göteborgsfastigheter har inte genomförts utan ställts in, den är dock fortfarande till försäljning Ytterligare 83 lägenheter är färdigställda vid denna rapports publicering, utöver de 126 som vid periodens utgång var färdiga NYCKELTAL Första halvåret 2015 Andra kvartalet 2015 Första halvåret Andra kvartalet Helår Hyresintäkter, Mkr 591,9 295,4 86,9 65,7 608,7 Driftnetto, Mkr 256,6 136,5 37,6 30,1 257,6 Överskottsgrad 43,4% 46,2% 43,3% 45,8% 42,3% Förvaltningsresultat, Mkr 47,0 44,8 16,5 15,3 42,4 Resultat efter skatt, Mkr 213,1 165,7 81,7 55,4 233,1 Vinst efter skatt per aktie SEK, före utspädning 3,01 2,34 1,82 1,24 4,80 Vinst efter skatt per aktie SEK, efter utspädning 2,38 1,85 1,82 1,24 4,30 Eget kapital, per aktie SEK 49,60 49,60 42,10 42,10 45,70 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 11 547,7 11 547,7 3 118,6 3 118,6 11 520,8 Soliditet, % 25,3 25,3 50,2 50,2 25,4 2 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Kommentar från VD Även årets andra kvartal har präglats av en hög aktivitet. Under kvartalet har vi genomfört en stor emission av icke säkerställda obligationer som tryggar vårt kapitalbehov de närmaste två till tre åren. Vi har också tecknat avtal om förvärv av ytterligare 1 000 lägenheter i Stockholm. Till det kan läggas en höjd takt av lägenhetsrenoveringar, vilket ytterligare förbättrar vår intjäning. Den 15 april emitterade vi icke säkerställda obligationer till ett värde av 1 miljard kronor till ett stort antal svenska och internationella investerare, främst institutioner. Pengarna ska i huvudsak användas för våra omfattande renoveringar tills vi uppnår ett kassaflöde som är tillräckligt för den höga takt vi eftersträvar. Vi kan också komma att använda en del av pengarna för att förvärva ytterligare lägenheter. Dessutom har vi amorterat utestående säljarrevers mot Kvalitena. Vi har under perioden också fortsatt att renodla vårt bestånd genom att sälja av bland annat ett större och ett mindre köpcentrum samt ett vårdboende. Vi har också ingått avtal om förvärv av 1 000 lägenheter i Jordbro och Vårberg intill våra tidigare innehav i dessa områden. Förvärvet skedde på attraktiva nivåer med ett kvadratmeterpris klart understigande vad våra befintliga fastigheter är värderade till. Vi har under perioden ökat takten för våra lägenhetsrenoveringar, med fler påbörjade renoveringar och de färdigställda har ökat till 126 under första halvåret. Dessutom var ytterligare 83 lägenheter klara vid utgången av perioden men ej besiktigade, och därmed ej inräknade som färdigställda. Dessa är dock nu besiktigade och därmed färdigställda. På grund av den ökande mängden material har dock vår leverantör haft fortsatta problem då ett nytt lager har byggts. Vi förväntar oss att takten ska kunna öka ytterligare under resten av året då det nya lagret är färdigt och intrimmat. Vi har också fortsatt att accelerera övriga investeringar i fasader, värmeanläggningar, tvättstugor etc. vilket ökar våra hyresintäkter och sänker kostnaderna för reparationer och underhåll. Vår prognos är att c:a 500 lägenheter kommer att renoveras 2015. Bolaget publicerar också i denna rapport en årlig intjäningsförmåga per den 30 juni 2015 i syfte att ge vägledning utöver den formella kvartalsrapporten eftersom vi anskaffat större delen av beståndet efter andra kvartalet. Intjäningsförmågan visar på ett löpande driftnetto vid denna tidpunkt på 522 miljoner kronor, vilket är något lägre än tidigare kvartal, detta till följd av avyttringarna i samband med renodlingen av beståndet, samt ökade räntekostnader för den emitterade obligationen (se vidare sid 23). Rapporten om intjäningsförmågan är dock ingen prognos för framtiden och tar heller inte med förväntade hyresförändringar och kostnadsförändringar. Vi är också nöjda med att i samband med värderingen vi genomförde per den sista juni 2015, notera värdeökningar på drygt 126 miljoner under det andra kvartalet. Bolaget omnoterades den 12 maj i Midcap-segmentet på Stockholmsbörsen. Stockholm den 13 augusti 2015 ULF NILSSON VD för D. Carnegie & Co D. Carnegie & Co AB (publ) 3

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Rinkeby AFFÄRSIDÉ D. Carnegie & Co är ett renodlat bostadsfastighetsbolag. Affärsidén är att förvärva, långsiktigt förvalta och förädla fastighetsbestånd med god förbättringspotential i miljonprogramsområden. Lägenheter renoveras successivt i samband med naturlig omsättning av hyresgäster enligt renoveringsmetoden Bosystem vilket är snabbt och kostnadseffektivt, och uppskattas av hyresgästerna som slipper evakueras. Bolaget renoverar även fasader, trapphus, yttermiljöer och liknande, exempelvis tak etc. Resultatet är substantiellt ökat kassaflöde och fastighetsvärde. Utöver detta skapar D. Carnegie & Co betydande mervärden genom att utveckla byggrätter i befintliga bestånd. FÖRVALTA FÖRÄDLA UTVECKLA 4 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT VISIONEN Att utveckla och förädla hela beståndet till attraktiva bostäder i nyskick. Att vara ett innovativt fastighetsbolag som skapar mervärde för hyresgäster, ägare och samhället i stort. STRATEGI D. Carnegie & Co har som strategi att utifrån nuvarande cirka 1 200 000 kvadratmeter fortsätta att utöka fastighetsbeståndet i miljonprogramsområden i framför allt Stockholmsregionen, där det även fortsättningsvis kommer att vara stor tillväxt, och det kommer även i framtiden att råda brist på bostäder. Detta innebär att vakansrisken och därmed också risken i investeringen är fortsatt låg. Miljonprogramsområden i Stockholm med omnejd har också högst potential för hyreshöjningar genom en generellt låg hyresnivå, kombinerat med stor brist på bostäder. Beståndet förvaltas på ett effektivt sätt genom egen förvaltningsorganisation, renoveras successivt utifrån naturlig omflyttning med hjälp av renoveringsmetoden Bosystem. Fastigheterna är strategiskt belägna i områden med god infrastruktur, gemensamma rekreationsytor och bra serviceutbud. Beståndet har initialt visst underhållsbehov vilket gör att fastigheterna kan förvärvas till förmånligt pris. Att ha fastighetsbestånd i ett geografiskt avgränsat område ger också fördelar ur förvaltningsperspektiv och områdeskontor med lokal personal ger lyhördhet och förankring bland hyresgästerna. Dessutom kräver den kontinuerliga renoveringen god logistik och lagerhållning inom rimliga avstånd. D. Carnegie & Co AB (publ) 5

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2015 jan juni jan juni 2015 april juni april juni jan dec Hyresintäkter 591 857 86 887 295 420 65 723 608 727 Övriga intäkter 1 984 - -704-2 441 Driftskostnader -253 206-39 994-114 065-28 894-254 301 Underhållskostnader -65 260-4 126-35 072-2 885-76 429 Fastighetsskatt -11 448-1 988-5 486-1 494-12 496 Tomträttsavgäld -7 316-3 154-3 640-2 345-10 356 Driftnetto 256 611 37 625 136 453 30 105 257 586 Central administration -60 535-4 992-29 556-3 079-48 775 Kostnader vid rörelseförvärv - - - - -15 276 Finansnetto -149 115-16 168-62 121-11 742-151 181 Förvaltningsresultat 46 961 16 465 44 776 15 284 42 354 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 259 458 77 064 126 281 47 209 278 427 Värdeförändringar finansiella instrument 922-75 510 - -14 214 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -37 800 - -37 800 - - Nedskrivning goodwill -2 385 - -220 - - Resultat före skatt 267 156 93 529 208 547 62 493 306 567 Skatt -54 069-11 844-42 832-7 053-73 512 Periodens resultat 213 087 81 685 165 715 55 440 233 055 Övrigt totalresultat 0 0 0 0 0 Summa övrigt totalresultat 0 0 0 0 0 Summa totalresultat för perioden 213 087 81 685 165 715 55 440 233 055 Resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare 212 511 80 258 164 461 55 232 234 649 Innehav utan bestämmande inflytande 576 1 427 1 254 208-1 594 Summa totalresultat för perioden 213 087 81 685 165 715 55 440 233 055 Vinst per aktie SEK 3,01 1,82 2,34 1,24 4,80 Vinst per aktie SEK, efter utspädning 2,38 1,82 1,85 1,24 4,30 6 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Resultatrapport (koncernen) Siffrorna nedan avser perioden januari juni 2015, och jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Bolagets nuvarande verksamhet startade, i samband med att D. Carnegie & Co den 27 februari förvärvade ett bostadsfastighetsbestånd värderat till 2 929 Mkr från Kvalitena AB. Jämförelseperioden består därför av endast 5 månader, och avser en betydligt mindre verksamhet. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, d.v.s. resultatet före värdeförändringar och skatt uppgick under perioden till 47,0 Mkr (16,5). Hyresintäkterna uppgick under perioden till 591,9 Mkr (86,9). Fastighetskostnaderna uppgick till 337,2 Mkr (49,3), vilket gav ett driftnetto på 256,6 Mkr (37,6), och en överskottsgrad på 43,4 procent (43,3). De centrala administrationskostnaderna uppgick till -60,5 Mkr (-5,0). I denna post ingår utöver löpande kostnader, kostnader i samband med process inför omlistning till reglerad marknad med -1,9 Mkr, kostnader vid avslutande av managementavtal med Obligo uppgående till -12 Mkr, kostnader administrativa tjänster från Kvalitena med -2,5 Mkr samt kostnader på -4,9 Mkr i samband med att förvaltningschefen avslutade sin tjänst. Summan av dessa kostnader utöver de löpande för första halvåret är 21,3 Mkr, och för andra kvartalet 13,7 Mkr. Finansnetto Räntenettot uppgick till 149,1 Mkr (-16,2). Den genomsnittliga räntenivån avseende lån till kreditinstitut har varit 3,3 procent under perioden januari-februari 2015, och från den 5 mars, efter refinansieringen har den genomsnittliga räntenivån varit 2,3 procent. Den totala genomsnittliga räntenivån avseende samtliga räntebärande skulder, inkluderande säljarreverser, konvertibla förlagslån samt obligationslån, är 2,8 procent. Finansnettot belastas under perioden med kostnader som uppkommit vid refinansieringen i mars 2015 av de två stora lånen på totalt 3,8 miljarder kronor, dels kostnader vid förtida lösen av lån -16,5 Mkr och dels kostnader vid förtida lösen av räntederivat -6,4 Mkr, summa för det första halvåret är 22,9 Mkr, och för andra kvartalet 0 Mkr. Värdeförändringar Resultatpåverkande värdeförändring av förvaltningsfastigheter under perioden uppgick till 259,5 Mkr (77,1). Denna värdeförändring är hänförlig dels till förbättrat driftnetto och dels till något lägre avkastningskrav i förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändring på derivat uppgår till 0,9 Mkr (-). Dessa resultatpåverkande värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande, och har uppkommit på grund av att räntorna har gått ner under perioden. Riksbanken sänkte styrräntan den 25 mars 2015. Se vidare sid 14 avsnittet räntederivat. Under perioden har fastigheter avyttrats med en realiserad vinst på totalt 25,7 Mkr. Avyttringen av Vårberg Centrum medförde en koncernmässig förlust som påverkade resultatet med -63,5 Mkr, vilket sammantaget påverkade resultatet med -37,8 Mkr. Efter prövning av goodwillvärdet har en nedskrivning, till följd av nedgång av fastighetsvärdet i förvärvade fastigheter, gjorts under första halvåret med -2,4 Mkr. Skatt Resultatet före skatt uppgick till 267,2 Mkr (93,5). Den totala skatten för perioden -54,1 (-11,8), består av uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader på förvaltningsfastigheter samt goodwill -105,6 Mkr (-11,7), värdeförändring derivat -2,1 Mkr (-), och underskottsavdrag 54,0 Mkr (-), uppskjuten skatt temporär skillnad aktier -1,9 Mkr (-), samt aktuell skatt hänförlig till årets resultat och justering av tidigare beskattningsår 1,5 Mkr (-0,1). Den aktuella skattesatsen för perioden är 20,2 procent (12,7). Den faktiskt betalda inkomstskatten uppgick till -0,4 Mkr. Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 213,1 Mkr (81,7). Resultatet per aktie uppgick till 3,01 kr (1,82) före utspädning. D. Carnegie & Co AB (publ) 7

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2015 30 juni 30 juni 2015 31 mars 31 mars 31 december TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 686 020-699 151-698 397 Förvaltningsfastigheter 11 547 676 3 118 576 11 700 060 2 979 362 11 520 820 Inventarier 4 605 5 023 4 869 3 797 4 176 Aktier och andelar 113 868 - - - - Långfristiga fordringar 171 691-172 819-172 824 Uppskjuten skattefordran 105 457 14 785 84 205 9 395 55 094 Summa anläggningstillgångar 12 629 317 3 138 384 12 661 104 2 992 554 12 451 311 Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar 165 987 91 541 82 522 23 627 77 866 Likvida medel 901 008 506 986 160 309 13 376 253 168 Summa omsättningstillgångar 1 066 995 598 527 242 831 37 003 331 034 SUMMA TILLGÅNGAR 13 696 312 3 736 911 12 903 935 3 029 557 12 782 345 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 465 540 1 876 008 3 298 827 1 161 388 3 251 455 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 7 943 134 1 745 441 6 716 609 1 749 185 4 759 257 Övriga långfristiga skulder 5 694-5 970-777 Uppskjuten skatteskuld 1 155 332 19 793 1 102 260 7 477 1 060 947 Räntederivat 55 347-139 741-65 153 Summa långfristiga skulder 9 159 507 1 765 234 7 964 580 1 756 662 5 886 134 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 814 971 4 902 1 334 954 17 588 3 363 809 Övriga kortfristiga skulder 256 294 90 767 305 574 93 919 280 947 Summa kortfristiga skulder 1 071 265 95 669 1 640 528 111 507 3 644 756 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 696 312 3 736 911 12 903 935 3 029 557 12 782 345 Eget kapital hänförligt till: Moderbolagets ägare 3 465 540 1 831 840 3 258 357 1 117 429 3 210 308 Innehav utan bestämmande inflytande - 44 168 40 470 43 959 41 147 Summa eget kapital 3 465 540 1 876 008 3 298 827 1 161 388 3 251 455 8 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Rapport över finansiell ställning (koncernen) Jämförelser angivna inom parentes avser belopp per den 31 december. Anläggningstillgångar Koncernens anläggningstillgångar, vilka huvudsakligen avser förvaltningsfastigheter, uppgick per den 30 juni 2015 till 11 547,7 Mkr (11 520,8). Under andra kvartalet har koncernen avyttrat fastigheter, som per -12-31 värderades till 348,8 Mkr. Goodwill uppgår till 686,0 Mkr (698,4) En prövning av goodwillvärdet har gjorts under perioden, vilket resulterat i en nettonedskrivning av goodwillvärdet med -12,4 Mkr. Motsvarande upplösning av uppskjuten skatt har gjorts. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde baserat på en extern värdering av hela fastighetsbeståndet per 30 juni 2015, se vidare sid 12. Aktier och andelar uppgår till 113,9 Mkr (-), och avser i huvudsak noterade aktier som erhållits som likvid vid försäljning av förvaltningsfastigheter. Långfristiga fordringar 171,7 Mkr (172,8) avser huvudsakligen reversfordran på Kvalitena AB 150 Mkr (se sid 19). Uppskjuten skattefordran 105,5 Mkr (55,1), avser skatt på ej utnyttjade underskottsavdrag. Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar uppgår till 166,0 Mkr (120,0) och består i huvudsak av kundfordringar, samt förutbetalda kostnader. Koncernens likvida medel uppgick per bokslutstillfället till 901,0 Mkr (253,2). Eget kapital Det egna kapitalet uppgick till 3 465,5 Mkr (3 251,5) och soliditeten uppgick till 25,3 procent (25,4). Långfristiga skulder Koncernens långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 7 943 Mkr (3 552). I de långfristiga skulderna ingår ett konvertibelt förlagslån som uppgår till 1 020 Mkr, varav 16 Mkr upptas som eget kapital. Bland de långfristiga skulderna finns en säljarrevers på 200 Mkr varav 133 Mkr är långfristig, samt en räntebärande revers på 113 Mkr. Koncernens totala räntebärande skulder uppgår till 8 816 Mkr (8 123). Långfristig uppskjuten skatteskuld uppgår till 1 155 Mkr (1 061), och avser skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastigheter. Kortfristiga skulder Koncernens kortfristiga räntebärande skulder uppgår till 815,0 Mkr (3 363,8), varav 634 Mkr (3 135) avser kreditinstitut, 115 Mkr (130) avser revers, samt 67 Mkr som avser kortfristig del av säljarrevers. Övriga kortfristiga skulder uppgår till 265,3 Mkr (280,9) och består i huvudsak av leverantörsskulder, samt upplupna kostnader. Valsätra, Uppsala D. Carnegie & Co AB (publ) 9

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Rapport över förändring i eget kapital (koncernen) Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni 2015 till 3 465,5 Mkr (1 876,0). Under perioden har eget kapital tillförts genom teckningsoptionsprogram med 1,0 Mkr. I samband med försäljningen av Vårberg Förvaltning AB har eget kapital utan bestämmande inflytande avyttrats. RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN Belopp i Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Innehavare utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital -01-01 2 989 11 544-10 995 3 538-3 538 Periodens resultat januari juni - - 81 685 80 258 1 427 81 685 Tillskjutet kapital, emissioner 567 472 1 165 965-1 733 437-1 733 437 Övrigt tillskjutet kapital vid förvärv - 14 608-14 608 42 741 57 349 Övrigt totalresultat januari juni - - - 0-0 Eget kapital -06-30 570 461 1 192 117 70 690 1 831 841 44 168 1 876 009 Tillskjutet kapital emissioner 331 301 876 775-1 208 076-1 208 076 Andel eget kapital konvertibelt förlagslån - 16 000-16 000-16 000 Periodens resultat juli-december - - 151 370 154 391-3 021 151 370 Övrigt totalresultat juli-december - - - 0-0 Eget kapital -12-31 901 762 2 084 892 222 060 3 210 308 41 147 3 251 455 Periodens resultat januari juni 2015-41 723 213 087 254 234-41 147 213 087 Tillskjutet kapital, optioner - 998-998 - 998 Övrigt totalresultat januari juni 2015 - - - 0-0 Utgående eget kapital 2015-06-30 901 762 2 127 613 435 147 3 465 540 0 3 465 540 10 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Rapport över kassaflöden (koncernen) Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, uppgick till 51,1 Mkr (18,4). Efter en förändring av rörelsekapitalet på -141,0 Mkr (-33,1) uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till -89,9 Mkr (-14,7). Investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -23,6 Mkr (-134,2) och utgörs till största delen av investeringar i befintliga fastigheter, försäljning av förvaltningsfastigheter, och investeringar i aktier. Finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 761,4 Mkr (654,8). I kassaflödet redovisas upptagande av lån på 4 813,5 Mkr (-), samt amortering av lån på -4 053,1 Mkr (-4,3). I de nya upptagna lånen ingår det efterställda obligationslånet på 1 000 Mkr. Periodens kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till 647,8 Mkr (505,8) och likvida medel ökade till 901,0 Mkr (507,0) vid utgången av perioden. KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2015 jan juni jan juni 2015 april juni april juni jan dec Förvaltningsresultat 46 961 16 465 44 778 15 284 42 355 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 4 525 16 559 9 654 12 040 15 412 Betald ränta - -14 667 - -12 813 - Betald skatt -392 - - - - Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 51 094 18 357 54 432 14 511 57 767 Ökning (-) / minskning (+) av rörelsekapitalet -140 990-33 093-142 316-33 990 215 182 Kassaflöde från den löpande verksamheten -89 896-14 736-87 884-19 479 272 949 Investeringsverksamheten Investering i befintliga fastigheter -115 773-39 975-69 710-35 014-163 999 Förvärv av koncernbolag/fastigheter, rörelseförvärv -2 969-56 700-50 -56 700-1 181 519 Förvärv av koncernbolag/fastigheter, tillgångsförvärv - 13 918 - - -388 034 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -1 490-1 500-478 -1 500-1 970 Förvärv av immateriella anläggningstillgångar - - - - - Försäljning av koncernbolag/fastigheter 218 294-215 992 - - Förändring finansiella anläggningstillgångar -121 710-50 000-121 710-50 000-15 000 Aktier och andelar netto - 19 - - 19 Kassaflöde från investeringsverksamheten -23 648-134 238 24 044-143 214-1 750 503 Finansieringsverksamheten Nyemission 998 659 074 998 658 808 666 326 Upptagna lån 4 813 532-1 000 000-1 485 774 Amortering lån -4 053 146-4 278-196 459-2 505-422 542 Utdelning - - - - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 761 384 654 796 804 539 656 303 1 729 558 Periodens kassaflöde 647 840 505 822 740 699 493 610 252 004 Likvida medel vid periodens början 253 168 1 164 160 309 13 376 1 164 Likvida medel vid periodens slut 901 008 506 986 901 008 506 986 253 168 D. Carnegie & Co AB (publ) 11

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Fastighetsbestånd D. Carnegie & Co:s fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av bostadsfastigheter i Storstockholm och tillväxtområden i Mälardalen. Fastighetsbeståndet består till huvuddelen av bostadsfastigheter byggda mellan 1965 1974 och ingår i det s.k. miljonprogrammet. Av det totala fastighetsbeståndet är tyngdpunkten, 65 procent, beläget i Storstockholm. STOCKHOLM Investeringar och avyttringar Under perioden har investerats för totalt 115,8 Mkr (3 041,5), varav 115,8 Mkr (41,6) avser investeringar i befintliga fastigheter och 0 Mkr (2 999,9) avser förvärv av nya fastigheter. Investeringar avser lägenhetsrenoveringar samt renovering av fasader och tak. Under perioden har fyra fastighetsförsäljningar genomförts, som vid värderingen den 31 december motsvarade ett marknadsvärde på 348,4 Mkr. Nettoinvesteringarna uppgick under perioden till 115,8 Mkr (3 041,5). Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Lägenhetsrenoveringar Totalt har 408 lägenheter i det nuvarande beståndet på 15 105 lägenheter renoverats med Bosystem-metoden sedan 2012, varav 126 lägenheter har renoverats under perioden. Dessutom var ytterligare 83 lägenheter klara vid utgången av perioden men ej besiktigade, och därmed ej inräknade som färdigställda. Dessa är dock nu besiktigade och därmed färdigställda. Hyran på dessa lägenheter har ökat från ett ingående snitt om 965kr/m 2 till 1 302 kr/m 2. Vid periodens utgång fanns c:a 170 vakanta lägenheter som kommer att renoveras. Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan. FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER Belopp i Tkr Fastighetsbestånd vid periodens början 2015 1 januari 1 januari Befintliga fastigheter 11 520 820 - Förvärv - 2 999 892 Investering i befintliga fastigheter 115 773 41 620 Omklassificeringar - - Avyttringar -348 375 - Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 259 458 77 064 Fastighetsbestånd vid periodens slut 11 547 676 3 118 576 Fastighetsvärde Externa värderingar Per den 30 juni 2015 har D. Carnegie & Co:s värderats till ett bedömt marknadsvärde om 11 548 Mkr. Fastighetsbeståndet har värderats enligt nedan beskriven metodik där hela beståndet värderas av extern part under årets fyra kvartal. Per den 30 juni var således 25% av beståndet värderat av extern part och 75% värderat internt. De externa fastighetsvärderingarna har utförts av Savills. Värdebedömningen grundar sig på kassaflödesanalys innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden under kalkylperioden 5 år jämte restvärde. 12 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar från 4,5 procent till 8,0 procent med ett snitt på 5,16 procent (5,25). Antagandet avseende de framtida kassaflödena görs utifrån analys av: Marknadens/närområdets framtida utveckling Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition Marknadsmässiga hyresvillkor Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden (2015 2019) och ett restvärde vid kalkylperiodens slut har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta i intervallet 6,6 10,2 procent, med ett genomsnitt på 7,26 procent (7,35). De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet. Byggrätter och potentiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen och fastställda avyttringsvärden. Byggrätter har värderats till 700 7 500 kr/m 2 BTA. Värdeförändring förvaltningsfastigheter under perioden uppgår till 259,5 Mkr (77,1), vilket kan hänföras till något sänkta avkastningskrav. Interna värderingar Per den 30 juni 2015 har ca 75 procent av beståndet värderats internt, och ca 25 procent av beståndet värderats externt. Den externvärderade delen av beståndet skiftas vid varje kvartal, vilket medför att hela beståndet externvärderas under en tolvmånadersperiod. D. CARNEGIE & C0:S FASTIGHETSBESTÅND 2015-06-30 Ort/område Uthyrbar area Antal lägenheter Snitthyror bostäder Andel renoverade Marknadsvärde 30 Juni 2015 Storstockholm Kista/Husby 110 030 1 528 1 021 14,4% 1 290 910 Bromsten/Rinkeby 111 886 1 301 1 020 8,4% 1 219 196 Sollentuna 33 656 454 1 060 0,9% 440 000 Flemingsberg 40 107 573 931 0,2% 447 000 Vårby/Vårberg 51 580 770 1 036 0,6% 475 000 Jordbro 79 493 1 112 1 096 2,2% 852 000 Södertälje 159 933 2 110 1 133 0,2% 1 784 050 Bro 43 679 540 981 0,0% 388 020 Märsta 56 614 675 966 0,0% 563 000 Totalt Storstockholm 686 978 9 063 1 046 4,0% 7 459 176 Uppsala 71 484 938 971 0,0% 690 000 Eskilstuna 141 701 1 904 940 0,4% 1 195 400 Strängnäs 35 477 411 1 073 0,7% 409 000 Norrköping 134 555 1 899 984 1,6% 1 149 000 Göteborg 64 899 890 891 0,0% 479 000 Totalt övriga orter 448 116 6 042 962 0,7% 3 922 400 Övrigt (mark, byggrätter etc.) 4 508 - - - 166 100 Totalt 1 139 602 15 105 1 002 2,7% 11 547 676 D. Carnegie & Co AB (publ) 13

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Finansiering D. Carnegie & Co eftersträvar en balans mellan lånat och eget kapital, med det långsiktiga målet att soliditeten inte skall understiga 30 procent, samt att belåningsgraden inte skall överstiga 65%. Värdet på D. Carnegie & Co tillgångar uppgick per 30 juni 2015 till 13 696 Mkr (3 737), och finansieras genom eget kapital 3 466 Mkr (1 876), uppskjuten skatteskuld 1 155 Mkr (20), räntebärande skulder 8 816 Mkr (1 750), samt ej räntebärande skulder 259 Mkr (91). Räntebärande skulder D. Carnegie & Co hade vid periodens utgång totala räntebärande skulder uppgående till 8 816 Mkr vilket motsvarar en belåningsgrad om ca 64 procent (56), varav skulder till kreditinstitut om 6 495 Mkr (1 750), vilket motsvarar ett LTV om cirka 56 procent (56). Utöver skulder till kreditinstitut finns räntebärande konvertibla efterställda förlagslån på 1 020 Mkr, räntebärande säljarreverser som uppgick till 301 Mkr (-), samt ett obligationslån om 1 000 Mkr (-). Kapitalbindning Den genomsnittliga kapitalbindningen till kreditinstitut är 4,5 år. Av de räntebärande skulderna till kreditinstitut förfaller 634 Mkr under 2015. Förhandling om refinansiering av dessa skulder pågår, och kommer att vara slutförda under Q3 2015, vilket kommer att ytterligare förlänga kapitalbindningen. Säkerställning av lån till kreditinstitut sker via pantbrev i fastigheter och och/eller pant i aktier, samt åtagande om att upprätthålla vissa kovenanter, vilka i vissa fall begränsar dotterbolagens möjlighet att lämna utdelning. Kapitalförfallostrukturen på skulderna till kreditinstitut framgår av tabellerna på sid 15. Räntebindning och genomsnittlig ränta Den genomsnittliga räntan de totala räntebärande skulderna uppgår till 2,83 procent. Den genomsnittliga räntan på skulderna till kreditinstitut vid periodens utgång uppgick till 2,31 procent. Räntan på de konvertibla förlagslånen uppgår till 5 procent, och räntan på säljarreversen på 200 Mkr uppgår till 3 procent. Räntan på säljarreversen som har lösts under Q2 till Kvalitena AB uppgick till 6,75 procent. Räntan på obligationslånet uppgår till 3,75 procent. Räntebindningsstrukturen på de räntebärande skulderna framgår av tabellerna på sid 15. Räntederivat D. Carnegie & Co använder räntederivat för att säkerställa ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att uppnå önskad räntebindning. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 marknadsvärderas räntederivaten. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, oaktat kreditmarginalen, uppkommer ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Per den 30 juni 2015 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till -55,3 Mkr (-). Finansiella mål D. Carnegie & Co har följande långsiktiga finansiella mål. Soliditet om minst 30 procent Överskottsgrad i förvaltningen överstigande 50 procent Årlig värdetillväxt i befintligt bestånd om 10 procent Belåningsgrad om max 65 procent D. Carnegie & Co kommer med den emitterade obligationen att de första två tre åren klara av investeringarna i befintligt bestånd utan ytterligare extern skuldsättning, och eftersom värdet på fastigheterna ökar i takt med investeringarna kommer lånens andel av tillgångarna att minska. Efter denna period kommer D. Carnegie & Co att generera ett kassaflödesöverskott, beräknat på nuvarande bestånd. Soliditeten uppgick per den 30 juni 2015 till 25,3 procent, vilket understiger det finansiella målet. Av de räntebärande skulderna ingår konvertibla förlagslån om 1 020 Mkr, och vid genomförd konvertering skulle soliditeten uppgå till 32,7 procent. De investeringar som genomförs kommer löpande att skapa värdetillväxt, vilket också kommer att stärka soliditeten. Av detta skäl är soliditeten komfortabel trots att D. Carnegie & Co per 30 juni 2015 inte når det finansiella målet. Investeringar i befintliga fastigheter ger en bra avkastning och således kommer inte utdelning till ägarna ske de närmaste åren. När det saknas möjlighet att på samma sätt investera hela överskottet kommer utdelning att ske. 14 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT KAPITALBINDNING 2015-06-30 RÄNTEBÄRANDE SKULDER KREDITINSTITUT Mkr 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 2015-06-30, RÄNTEBÄRANDE SKULDER KREDITINSTITUT Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel (%) Mkr Andel (%) 2015 2 894 1,8% 45% 634 10% 2016 200 1,5% 3% 1 002 15% 2017 - - 0% - 0% 2018 - - 0% 844 13% 2019 - - 0% - 0% 2020 795 1,7% 12% 1 038 16% 2021 - - 0% 130 2% 2022 2 606 3,2% 40% 2 847 44% Summa/genomsnitt 6 495 2,31% 100% 6 495 100% KAPITALBINDNING 2015-06-30 TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 2015-06-30, TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel (%) Mkr Andel (%) 2015 3 894 2,3% 44% 634 7% 2016 532 3,7% 6% 1 334 15% 2017 313 3,7% 4% 313 4% 2018 336 5,0% 4% 2 180 25% 2019 340 5,0% 4% 340 4% 2020 795 1,7% 9% 1 038 12% 2021 - - 0% 130 1% 2022 2 606 3,2% 30% 2 847 32% Summa/genomsnitt 8 816 2,83% 100% 8 816 100% DERIVATAVTAL 2015-06-30 Belopp i Mkr Nominella belopp Andel Marknadsvärde 2015-06-30 Marknadsvärde -12-31 Periodens förändring Nominella ränteswappar 3 401 100% -55-65 10 Summa 3 401 100% -55-65 10 D. Carnegie & Co AB (publ) 15

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Händelser Under perioden har D. Carnegie & Co bland annat godkänts för listning på reglerad marknad, NASDAQ Mid Cap, samt genomfört en refinansiering och lagt om lån motsvarande 3,8 miljarder kronor, och därigenom minskat bolagets finansieringskostnader, samt förlängt kapitalbindningen. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET D. Carnegie & Co har förvärvat 1 009 lägenheter D. Carnegie & Co har förvärvat tre fastigheter i Stockholm med ett bestånd av 1 009 lägenheter D. Carnegie & Co har emitterat ett obligationslån D. Carnegie & Co har emitterat ett icke säkerställt obligationslån om 1 000 Mkr med en löptid om tre år. Obligationslånet löper med en rörlig ränta om STIBOR 3 mån + 3,75 procent och har slutligt förfall i april 2018. Lånet är noterat på Nasdaq Stockholm. D. Carnegie & Co har sålt fyra fastigheter D. Carnegie & Co, har under perioden sålt fyra fastigheter, två i Södertälje och två i Eskilstuna, i syfte att renodla fastighetsbeståndet mot bostadsfastigheter. D. Carnegie & Co omlistas till Midcap D. Carnegie & Co har den 6 maj 2015 godkänts för att listas på huvudmarknaden NASDAQ, Midcap. Första dag för handel på huvudlistan var den 12 maj 2015. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ANDRA KVARTALET D. Carnegie & Co förvärvar en fastighet D. Carnegie & Co AB har avtalat om förvärv av en fastighet i Norrköping med ett bestånd av 285 lägenheter. D. Carnegie & Co har inlett renovering i Södertälje D. Carnegie & Co har inlett ett investeringsprojekt avseende fasader, fönster mm i Södertälje på cirka 60 Mkr. Försäljning av Göteborgsfastigheter Den tidigare kommunicerade försäljningen av bolagets Göteborgsfastigheter har inte genomförts utan ställts in, den är dock fortfarande till försäljning Ytterligare Bosystem-renoveringar Ytterligare 83 lägenheter är färdigställda vid denna rapports publicering, utöver de 126 som vid periodens utgång var färdiga D. Carnegie & Co har sålt centrumfastighet D. Carnegie & Co har sålt sin 60-procentiga andel av Vårberg Centrum i syfte att renodla mot bostäder i Storstockholm. D. Carnegie & Co får ändrad ägarstruktur Svensk Bolig Holding har halverat sitt aktieinnehav från 20 miljoner aktier till 10 miljoner aktier, vilket ligger i linje med denna ägares intention för hantering av inlösenprogram. D. Carnegie & Co investerar i bergvärme D. Carnegie & Co har investerat i ett bergvärmeprojekt i Uppsala för cirka 30 Mkr. Jordbro 16 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Moderbolaget Verksamheten i D. Carnegie & Co består av koncernövergripande funktion. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 2,1 Mkr (-) och resultatet efter skatt uppgick till 59,5 Mkr (7,5). Intäkterna avser främst tjänster. Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till 506,7 Mkr (488,8). RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2015 jan juni jan juni jan dec Nettoomsättning 2 124-1 164 Rörelsens kostnader -35 943-3 147-21 190 Resultat före finansiella poster -33 819-3 147-20 026 Finansiella poster Räntenetto -41 917 1 870-42 392 Resultat före skatt -75 736-1 277-62 418 Skatt 16 267 8 775 15 354 Periodens resultat -59 469 7 498-47 064 Belopp i Tkr 2015 30 juni 30 juni 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Inventarier 1 838 1 500 1 524 Aktier och andelar i dotterbolag 4 827 870 1 073 973 4 827 872 Aktier och andelar 38 294 - - Fordringar hos dotterbolag 56 786-55 961 Uppskjuten skattefordran 38 478 8 775 15 000 Långfristiga fordringar 15 000 15 000 22 211 Summa anläggningstillgångar 4 978 266 1 099 248 4 922 568 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernbolag 728 997 158 953 1 455 Fordringar hos intresseföretag - - 176 071 Kortfristiga fordringar 107 187 2 810 4 405 Likvida medel 506 659 488 804 22 598 Summa omsättningstillgångar 1 342 843 650 567 204 529 SUMMA TILLGÅNGAR 6 321 109 1 749 815 5 127 097 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 855 519 1 744 472 2 913 991 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 2 123 750-1 937 000 Summa långfristiga skulder 2 123 750-1 937 000 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 67 000-67 000 Ej räntebärande skulder 27 905 4 186 21 064 Skulder till koncernbolag 1 246 935 1 157 188 042 Summa kortfristiga skulder 1 341 840 5 343 276 106 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 321 109 1 749 815 5 127 097 D. Carnegie & Co AB (publ) 17

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Aktien och aktieägare Aktien D. Carnegie & Co hade vid periodens utgång 7 757 (6 595) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 3 680 (-) miljoner kronor. D. Carnegie & Co har två aktieslag, stamaktier av serie A och B. Aktierna är noterade på NASDAQ Stockholm, Midcap. Totalt finns netto 5 369 866 A-aktier, 65 399 010 B-aktier utestående, totalt 70 768 876 stamaktier. Efter full teckning av optionsprogram 1 (1 473 000 aktier), optionsprogram 2 (998 200 aktier) och konvertering av konvertibla skuldebrev (16 266 230 aktier) finns totalt 89 506 306 stamaktier. Utdelning Årsstämman beslutade den 12 maj 2015 att ingen utdelning ska lämnas för räkenskapsåret. Optionsprogram Bolaget har två optionsprogram som ger rätt att teckna aktier av serie B. Optionsprogram ett som emitterades omfattar 1 473 000 teckningsoptioner, vilket motsvarar 2,1 procent av antalet utestående stamaktier. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 1 januari 2017 till och med den 30 juni 2017. Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 48,50 kronor. Optionsprogrammet riktades mot VD och CFO i D. Carnegie & Co AB, VD för Bosystem Nordic AB, samt all den personal som var anställd i Slottsfabriken Egendomsförvaltning AB, vid tiden för noteringen av D. Carnegie & Co på NASDAQ OMX First North, den 9 april. Vid erbjudandet av teckningsoptioner tillämpades en marknadsmässig prissättning. Optionsprogram två som emitterades 2015 omfattar 998 200 teckningsoptioner, vilket motsvarar 1,4 procent av antalet utestående aktier. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 21 maj 2018 till och med den 31 augusti 2018. Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 72,84 kronor. Optionsprogrammet riktades mot all den personal som var tillsvidareanställd i D. Carnegie & Co koncernen per den 12 maj 2015. Vid erbjudandet av teckningsoptioner tillämpades en marknadsmässig prissättning. Konvertibla skuldebrev I samband med förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB utfärdades tre konvertibla förlagslån på vardera 340 Mkr. Innehavare av dessa tre konvertibla förlagslån är Svensk Bolig Holding AB. Löptiden för de olika lånen; lån 1 förfaller till betalning den 30 juni 2016, med möjlighet att till den 9 juni 2016 konvertera till 6 679 764 stamaktier serie B, med en konverteringskurs på 50,90 kr, lån 2 förfaller till betalning den 30 juni 2018, med möjlighet att till den 9 juni 2018 konvertera till 5 112 782 stamaktier serie B med en konverteringskurs på 66,50 kr, lån 3 förfaller till betalning den 30 juni 2019, med möjlighet att till den 9 juni 2019 konvertera till 4 473 684 stamaktier serie B med en konverteringskurs på 76,00 kr. Vid full konvertering emitteras 16 266 230 aktier i D. Carnegie & Co, motsvarande 23,0 procent av antalet utestående stamaktier. Aktiens utveckling Aktien har under perioden utvecklats positivt, dock med en viss tillbakagång under andra kvartalet. Aktien steg under perioden från kursen vid årsskiftet på 45,4 kronor/ B-aktie till 52,0 kronor per den 30 juni 2015, en uppgång på 14,5 procent. Från introduktionen på 39 kronor/ B-aktie den 9 april har aktien stigit med 33,5 procent. Aktieägare På nästkommande sida finns en förteckning över de största aktieägarna i D. Carnegie & Co AB (publ). AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Tidpunkt Händelse Förändring i antal A-aktier Förändring i antal B-aktier Totalt antal A + B-aktier Aktiekapital förändring Totalt Jul -14 Nyemission/vid förvärv - 26 000 000 70 768 876 331 301 084 901 761 744 Maj -14 Nyemission - 2 307 692 44 768 876 29 405 418 570 460 660 Apr -14 Nyemission - 15 384 615 42 461 184 196 036 139 541 055 242 Mar -14 Kvittningsemission 5 369 866 21 479 459 27 076 569 342 123 480 345 019 103 Mar -14 Inlösen av preferensaktier - - 227 244-98 893 2 895 623 Dec -13 Sammaläggning 2 000 / 1-227 244 227 244-2 994 516 Sept -13 Nyemission - 376 010 360 454 488 000 2 395 613 2 994 516 Sept -09 Nyemission preferensaktier - - 78 477 640 98 903 598 903 Juni -09 Minskning - - 78 477 640-156 457 912 500 000 Juni -07 Nyemission - 146 754 78 477 640 1 870 000 156 957 912 18 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT AKTIEN D. Carnegie & Co B (Totalavkastning) SIX Return Index Carnegie Real Estate Return Index Omsatt antal aktier i 1000-tal per vecka 70 12 000 65 10 000 60 8 000 55 6 000 50 4 000 45 2 000 40 0 APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN 2015 Källa: SIX Financial Information STÖRSTA AKTIEÄGARNA Aktieägare per 2015-06-30 Innehav, A-aktier Innehav, B-aktier Kapital, % Röster, % Kvalitena AB 5 270 523 13 291 750 26,2 43,0 Svensk Bolig Holding AB - 10 252 874 14,5 11,1 Frasdale Int. BV - 5 442 359 7,7 5,9 J P Morgan Clearing Corp, W9-2 892 163 4,1 3,1 Länsförsäkringar Fastighetsfond - 2 236 143 3,2 2,4 SEB-Stiftelsen - 1 650 000 2,3 1,8 Lannebo Sverige - 1 522 541 2,2 1,7 Fjärde AP-fonden - 1 518 056 2,2 1,7 Svenskt Näringsliv - 1 500 000 2,1 1,6 CBNY-Norges Bank, Citibank NA - 1 385 888 2,0 1,5 Lannebo Sverige 130/30-1 384 640 2,0 1,5 Per Josefsson via bolag - 1 300 000 1,8 1,4 Danske Invest Sverige Fokus - 1 129 948 1,6 1,2 Danske Invest Sverige - 1 012 916 1,4 1,1 MSIL IPB Client Account - 903 100 1,3 1,0 Lancelot Avalon - 663 456 0,9 0,7 Cancerfonden - Riksföreningen mot - 600 314 0,9 0,7 AMF Aktiefond Småbolag - 555 000 0,8 0,6 Övriga 99 343 16 157 862 23,0 18,1 Totalt 5 369 866 65 399 010 100,0 100,0 D. Carnegie & Co AB (publ) 19

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Övriga upplysningar Medarbetare Vid utgången av perioden var antalet anställda i moderbolaget sju. I koncernen var antalet anställda 150 vid utgången av perioden. Fördelningen var 62 kvinnor och 88 män. Transaktioner med närstående Kvalitena AB; I samband med förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB, uppkom ett närstående mellanhavande mellan Kvalitena AB och Markarydsbostäder Holding AB, dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB. Mellanhavandet utgörs av en reversfordran, där Markarydsbostäder Holding AB har en reversfordran mot Kvalitena AB på 150 Mkr. Denna revers förfaller med 100 Mkr till betalning den 31 oktober 2015, resterande 50 Mkr förfaller till betalning den 31 oktober 2016. Snitträntan under perioden 6,75 procent, ränta under perioden 2,5 Mkr. I samband med förvärvet av Östgötaporten AB, ingick i förvärvet en reversskuld till Kvalitena AB på 150 Mkr. Denna skuld är till fullo amorterad under perioden. Under perioden har räntor betalts till ett belopp om 2,2 Mkr. D. Carnegie & Co har en fordran på Kvalitena på 104 Mkr. Räntan är marknadsmässig på 4 procent. Ränteintäkten under perioden har varit 0,3 Mkr. Risker Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som kan leda till högre vakansgrad och räntor, ökade kostnader samt lägre hyresnivåer. Risk att hyresgäster inte betalar avtalade hyror i tid. Ökade driftskostnader som eventuellt inte kan kompenseras fullt ut i hyresavtal, oförutsedda och omfattande renoveringsbehov som kan leda till ökade underhållskostnader. Utöver dessa risker och osäkerhetsfaktorer, vilka beskrivs i D. Carnegie & Co AB (publ):s årsredovisning sid 58-59, har inga andra väsentliga risker identifierats under den aktuella perioden. Redovisningsprinciper Denna bokslutsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se D. Carnegie & Co AB (publ):s årsredovisning sidorna 70-74. Förvaltningsfastigheter värderas enligt IFRS 13 i enlighet med nivå 3. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värde hierarkin, och baseras på extern värdering. Den nya tolkningen IFRIC 21:Levies tillämpas från och med räkenskapsåret 2015. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Revisors granskning Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Svensk Bolig Holding; I samband med förvärvet av Hyresbostäder II i Sverige AB utgjorde 200 Mkr av köpeskillingen en revers. Innehavare av denna revers är säljaren av Hyresbostäder i Sverige II AB, Svensk Bolig Holding AB. Reversen löper med 3 procent ränta p.a., dock har ingen ränta utbetalts under året, men ingår som upplupna räntor under perioden till ett belopp om 3,0 Mkr. En tredjedel (67 Mkr) förfaller till betalning den 4 juli 2015. Bosytem Nordic AB; Under perioden har D. Carnegie & Co-koncernen genomfört inköp från Bosystem Nordic AB, ett bolag som till 50 procent ägs av Kvalitena AB till ett värde av 13,0 Mkr. Dessa materialinköp har gjorts till marknadsmässiga villkor 20 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Styrelsen Styrelsens intygande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Knut Pousette, ordförande Mats Höglund Ronald Bengtsson Ranny Davidoff Terje Nesbakken Eva Redhe Ridderstad Ulf Nilsson, VD Stockholm, 13 augusti 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 21

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Investerarinformation KALENDARIUM 2015 2016 Kvartalsrapport Q3 2015-11-10 Bokslutskommuniké 2015 2016-02-22 FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA: Ulf Nilsson, VD +46 (0)8 12 13 17 25 Per-Axel Sundström, CFO +46 (0)8 12 13 17 25 D. Carnegie & Co AB Strandvägen 5A 114 51 Stockholm info@dcarnegie.se 22 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT BILAGA 1 Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar D. Carnegie & Co:s intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 30 juni 2015. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyresutveckling, vakansläge eller ränteförändring. D. Carnegie & Co:s resultaträkning påverkas dessutom av värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Hyresvärdet baseras på fastighetsbeståndets aviseringslista, bedömda budgeterade fastighetskostnader för de närmaste tolv månaderna samt kostnader för central administration. Observera att intjäningsförmåga inte medtar kostnader av engångskaraktär som D. Carnegie & Co belastas med i samband med exempelvis omlistningsprocesser etc. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar per den 30 juni 2015, och med hänsyn tagen till de nya räntevillkoren efter refinansieringen, baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå. Skillnad i aktuell intjäningsförmåga jämfört med andra kvartalet Skillnaderna i intjäningsförmågan som den presenteras i nedanstående tabell jämfört med förvaltningsresultatet andra kvartalet 2015, kan förklaras av vissa poster som belastar perioden och inte kommer att vara återkommande i den löpande verksamheten. Dessa poster är vad avser central administration; kostnader för omlistning till Mid Cap på -2,7 Mkr, avgångskostnader för förvaltningschef på -4,9 Mkr, samt övriga kostnader av engångskaraktär på drygt -6,1 Mkr. Summan av dessa ej återkommande kostnader för andra kvartalet är 13,7 Mkr, och skulle sammantaget minska kostnader för central administration till 15,8 Mkr för perioden. Jämfört med 31 mars har 5 fastigheter med ett sammanlagt driftnetto om ca 19 Mkr avyttrats vilket påverkat intjäningsförmågan negativt. Driftnettot från det förvärv som har gjorts efter periodens utgång av 1 009 lägenheter i Jordbro och Vårberg ingår inte i denna rapport. Utöver dessa poster belastas den nu redovisade intjäningsförmågan med räntekostnader på -37,5 Mkr avseende den ej säkerställda obligationen, medel som delvis skall användas till värdehöjande renoveringar. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i Tkr 30 juni 2015 31 mars 2015 1 jan 2015 30 sept Hyresintäkter 1 155 355 1 190 001 1 174 286 1 021 721 Övriga intäkter 602 1 831 1 831 7 423 Driftskostnader -477 874-491 264-488 515-409 818 Underhållskostnader -118 169-120 387-117 339-95 089 Fastighetsskatt -22 930-23 875-23 874-20 679 Tomträttsavgäld -14 642-15 242-15 082-12 020 Driftnetto 522 342 541 064 531 307 491 538 Central administration -51 820-51 820-51 820-41 150 Finansnetto -154 155-176 161-223 872-203 280 Räntekostnad förlagslån/obligation -88 500-51 000-51 000-51 000 Förvaltningsresultat 227 867 262 083 204 615 196 108 D. Carnegie & Co AB (publ) 23