Media och oro präglar marknaden. Sjunkande priser. Börsen påverkar. Nordic Housing Insight

Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr 3 2011 Media och oro präglar marknaden Sjunkande priser Börsen påverkar Nordic Housing Insight

Mäklarsamfundet presenterar: Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden CLAUDIA WÖRMANN ANALYSANSVARIG Hej, I slutet av augusti till och med början av september fick Mäklarsamfundets medlemmar besvara frågor om sin lokala bostadsmarknad. Bedömningarna framåt avser september till och med november. Deras bedömningar finns samlade här i Mäklarinsikt 2011:3. Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. Undersökningen är unik i sitt slag då den speglar ett stort antal uppfattningar i hela landet, vid köp-och säljögonblicket. Den kan också brytas ner i mindre grupper. I undersökningen bedömer Mäklarsamfundets medlemmar den svenska bostadsmarknaden utifrån sin lokala marknad. Det kan kännas avlägset att tala om vintern, eftersom vi haft en sommar emellan, men den är en delförklaring till det stora utbudet som fortfarande under hösten 2011 präglar bostadsmarknaden i Sverige. Snön och vintern låg kvar längre än vanligt vilket ledde till en fördröjd vår och startskottet för bostadsmarknaden blev senarelagt som följd. I kombination med ett stort utbud blev förmedlingstiderna längre. Om fem presumtiva köpare hade 10 bostäder att titta på i ett visst område förra året har fem personer idag 25 bostäder i samma område att titta på. Av de fem personerna får en inte lån idag, för att han eller hon saknar 15 procent i kontantinsats. Vi kan konstatera, med hjälp av landets fastighetsmäklare, att det blivit alltmer vanligt att bankerna rekommenderar att sälja först och köpa sen. Detta något förändrade beteende bidrar också till en förlängd förmedlingstid. Nu är inte allt väder. Många bostäder kom ut till försäljning samtidigt och orosmolnen från ekonomin i omvärlden hopar sig. Ingen vet i dagsläget hur vi kommer att drabbas av den ekonomiska krisen i vår omvärld och i USA. Är det en begynnande lågkonjunktur som ska stanna i sju svåra år eller är det något som redan har passerat? Svensk ekonomi är tämligen stark, det gör läget än mer svårbedömt. Vilket återspeglas i fastighetsmäklarnas bedömning av nuläge och framtid. Bostadsmarknaden är ju ingen isolerad ö som står för sig själv utan en marknad som präglas starkt av hur konjunkturen i övrigt utvecklas. Marknaden består ju av människor som är aktiva på bostadsmarknaden, som alla ska bilda sin egen uppfattning om Sveriges och sin privatekonomiska situation nu och framöver. I en tid av världsekonomisk oro, nya bolåneregler och osäkerhet om ränteutvecklingen är det inte så lätt att skapa sig en bild för köpare och säljare. Olika budskap i media om vad vi ekonomiskt befinner oss leder till oro och avvaktan. Ingen vill ju köpa vid fel tillfälle. Men mäklarna vittnar om att det finns köpintresse och det görs avslut. Mäklarinsikt 2011:3 besvarades av närmare 2000 fastighetsmäklare, och lika många besvarade undersökningen i Danmark, Norge, Finland och på Island. Mer om slutsatserna i den jämförande Nordiska undersökningen Nordic Housing Insight kan du läsa på sidan 12. Med vänliga hälsningar Claudia Wörmann, Analysansvarig Mäklarsamfundet Grafisk form och layout Carina Vikarby Mäklarsamfundet 2

4 slutsatser Fastighetsmäklarnas bedömning av bostadsmarknaden 1. Media och oro påverkar 2. Sjunkande priser 3. Sälja eller köpa först? 4. Börsen påverkar 82 procent av landets fastighetsmäklare bedömer att medias rapportering om bostadsmarknaden påverkar deras marknad. Lika många delar uppfattningen att allmän oro och osäkerhet bland köpare och säljare är det som påverkar mest. Bankernas restriktiva utlåning hamnar på andra plats i listan över påverkansfaktorer. Här omnämns särskilt bolånetaket samt bankernas rekommendationer att sälja först och köpa sedan. Bostadshösten 2011 har kännetecknats av ett stort utbud jämfört med föregående år, vilket också återspeglas i att 67 procent av fastighetsmäklarna nu bedömer att det stora utbudet i hög grad påverkar deras marknad. Räntan hamnar denna gång på fjärde plats i listan över påverkansfaktorer, 60 procent bedömer att den utgör en stor påverkansfaktor just nu. Merparten, 58 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna gör bedömningen sjunkande priser på småhus fram till och med november. 39 procent spår att priserna kommer att stå stilla under hösten. Övriga 3 procent är av uppfattningen att småhuspriserna kommer att stiga något under samma period. Sammanfattningsvis är fastighetsmäklarna ganska eniga i sin bedömning, priserna kommer att sjunka något alternativt vara oförändrade. Mäklarnas bedömning återspeglar det allmänna världsekonomiska läget för närvarande, och även om Sverige klarat sig ganska bra jämfört med andra länder så påverkar de världsekonomiska problemen även oss. Någon annan bedömning var inte att vänta. I Nordic Housing Insight fick fastighetsmäklarna denna gång besvara frågan hur säljaren i den senaste förmedlingen valde att göra, sälja eller köpa först? Hur man väljer att göra i den enskilda fastighetsaffären är naturligtvis individuellt och styrs av en rad olika omständigheter. Men det går att koppla ordningen i vilket man väljer att göra till konjunkturen i landet. Endast 15 procent av villaaffärerna som genomförs i Norge idag sker med ordningen sälja först och köpa sedan. I Sverige väljer fyra av tio säljare att sälja först. I övriga länder, Finland, Island och i Danmark är trenden tvärtom. Det allra vanligaste sättet är att sälja först och sedan köpa. I Finland sker 75 procent av villaförmedlingarna med ordningen sälja först och köpa sedan. De isländska fastighetsmäklarna bedömer att 93 procent av deras förmedlingar sker med ordningen sälja först, i Danmark delas uppfattningen av 95 procent. Som en extra fråga fick de medverkande fastighetsmäklarna besvara frågan hur börsens utveckling påverkar deras bostadsmarknad. Stor enighet råder bland landets fastighetsmäklare. 76 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna svarar att börsens utveckling påverkar deras bostadsmarknad. Övriga svarar nej, den påverkar inte alls. Börsens utveckling avspeglar det allmänna konjunkturläget. Är det svajigt på börsen är konjunkturläget också osäkert vilket i sin tur påverkar bostadsmarknaden. Andra nämner att börsens utveckling påverkar bostäder i olika prisklasser olika mycket. Någon samlad bild framkommer inte även om en majoritet anger att det företrädesvis är de dyra bostäderna som påverkas. Men flera anger också som kommentar att bolånetaket och kravet på kontantinsats på 15 procent har lett till att börsens utveckling påverkar alla sorters bostäder. 3

påverkan Räntan först på fjärde plats i mäklarnas lista över påverkansfaktorer Räntans påverkan på bostadsmarknaden hamnar först på fjärde plats i fastighetsmäklarnas bedömning. 82 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna uppger att oron bland köpare och säljare påverkar deras bostadsmarknad just nu. Lika många, 82 procent anser att medias rapportering om bostadsmarknaden är det som påverkar deras marknad mest. Påverkansfaktorer villamarknaden Media Allmän oro och försiktighet Bankernas restriktiva utlåning Stort utbud Ränta Pessimism om den egna ekonomin Arbetsmarknad Optimism om den egna ekonomin Litet utbud Säsong Väder Angående media är de tyvärr en stor bov i och med att de blåser upp oro. Äldre blir väldigt nervösa och väljer att avvakta med sina försäljningar. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Småhus 82 procent av landets fastighetsmäklare bedömer att medias rapportering om bostadsmarknaden påverkar. Lika många delar uppfattning att allmän oro och osäkerhet bland köpare och säljare är det som påverkar mest. Bankernas restriktiva utlåning hamnar på andra plats i listan över påverkansfaktorer. Här omnämns särskilt bolånetaket samt bankernas rekommendationer att sälja först och köpa sedan. Insatskravet på 15 % har en mycket stor inverkan på marknaden. Bromsar upp hela marknaden i stort. Förstagångsköpare drabbas hårdast och även de som skall byta boende från lägenhet till villa. Bostadshösten 2011 har kännetecknats av ett stort utbud jämfört med föregående år, vilket också återspeglas i att 67 procent av fastighetsmäklarna nu bedömer att det stora utbudet i hög grad påverkar deras marknad. Räntan hamnar denna gång på fjärde plats i listan över påverkansfaktorer, 60 procent bedömer att den utgör en stor påverkansfaktor just nu. Pessimism om den egna ekonomin är även den en påverkansfaktor som av landets fastighetsmäklare rankas högt, 59 procent rankar den högt. 47 procent av de tillfrågade rankar arbetsmarknaden som den största påverkansfaktorn. Optimisterna finns där ute, 42 procent gör bedömningen att 4

påverkan optimism om den egna ekonomin bland landets bostadsköpare och säljare påverkar deras marknad. Inte förvånande är det endast 23 procent av de tillfrågade som rankar att ett litet utbud för närvarande påverkar bostadsmarknaden. Säsong och väder har mycket liten betydelse för bostadsmarknaden just nu. Först räntehöjningar och krav från bankerna på högre kontantinsatser, och sedan börsras: vad kan man då förvänta sig?! Sammanfattning I dagsläget finns en allmän oro och pessimism både bland köpare och säljare. Alla påverkansfaktorer interagerar och bildar den situation som just nu är den rådande. Landets fastighetsmäklare befinner sig mitt i bostadsmarknaden och fångar upp vad människor pratar om och oroas över. Utöver de fundamentala förhållandena finns en rad mer subtila förhållanden som påverkar människors beteende i en specifik bostadssituation, till exempel anledningen till att man byter boende. Det som påverkar mest är människors familjesituation. Skall man skiljas då måste man oftast sälja sitt hus oavsett hur marknaden ser ut. Att medias rapportering bedöms påverka är direkt kopplat till oro och avvaktan. Ingen vill agera på bostadsmarknaden vid fel tidpunkt. Även om grundläggande faktorer ligger i botten, som att de flesta flyttar sker på grund av ändrade familjeförhållanden så påverkar artiklar om stora prisförändringar de människor som är i begrepp att sälja eller köpa bostad. I de fall där rubriken säger att bostadsbubblan spricker, leder det till att köparna påverkas till att tro att det stundande prisraset är nära. Det bidrar till oro och framför allt avvaktan, för om priserna ändå ska gå ned kan man vänta och tror sig kunna köpa till en billigare summa senare. Det kan också leda till att säljare skyndar ut med sin försäljning för att de vill hinna med innan priserna rasar. Säkerställda, långsiktiga prognoser över hur bostadsmarknaden ska komma att förändras är svårt. Extra svårt blir det när världsekonomin är i gungning och ingen vet vilka konsekvenser det ger. Därför ges många gånger en spretig Den globala marknaden. Vi sitter inte ensamma i båten. bild över vad som komma skall. En del säger upp, andra ned. Du kan som aktiv på bostadsmarknaden tillgodogöra dig den världsbild och prognos som passar just din situation. Nu under hösten har det lett till att säljare och köpare av bostäder står längre ifrån varandra än vanligt. Det blir svårt för köpare och säljare att enas. 5

småhus Priserna för småhus bedöms sjunka Fastighetsmäklarna gör en nedtonad prognos över prisutvecklingen för småhus september till och med november. 58 procent gör bedömningen att priserna kommer att sjunka kommande tremånadersperiod. Uppdelat är det 55 procent som svarar att priserna kommer att sjunka något och 3 procent att priserna kommer att sjunka mycket. Höstlöv och bostadspriser bedöms falla Merparten, 58 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna gör bedömningen sjunkande priser på småhus fram till och med november. 39 procent spår att priserna kommer att stå stilla under hösten. Övriga 3 procent är av uppfattningen att småhuspriserna kommer att stiga något under samma period. lingen kommande tre månader ganska likartat så finns det vissa län där prognoserna ser lite annorlunda ut gentemot bedömningarna i riket. Fastighetsmäklare i Norrbottens län och i Örebro län har en mer optimistisk syn på framtiden än övriga län. Fler tror på oförändrade priser i dessa län. Sammanfattningsvis är fastighetsmäklarna ganska eniga i sin bedömning, priserna kommer att sjunka något alternativt vara oförändrade. Mäklarnas bedömning återspeglar det allmänna världsekonomiska läget för närvarande, och även om Sverige klarat sig ganska bra jämfört med andra länder så påverkar de världsekonomiska problemen även oss. Någon annan bedömning var inte att vänta. Regionala avvikelser Även om landets fastighetsmäklare bedömer prisutveck- Bland de län som utmärker sig på det motsatta sätt, med en mer negativ bedömning, återfinner vi Blekinge, Halland och Västmanlands län. Största flaskhalsarna är två: Att köparna måste ha 15 % kontant, samt att banken kräver att köparens nuvarande bostad ska vara såld, den klausulen vill inte säljaren ha = väntar in ngn som inte behöver klausul = tar längre tid 6

småhus Hösten ger fler småhus till salu 39 procent av de tillfrågade mäklarna bedömer att det blir fler småhus till salu under september till och med november. 37 procent tror att det inte blir någon förändring i antalet småhus till salu, övriga 25 procent bedömer att antalet minskar under samma period. Bedömningsperioden slutet av augusti och början på september präglades av ett stort utbud, och enligt fastighetsmäklarna lär det så förbli fram till och med november. Avsvalnande köpintresse 43 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna bedömer att hösten fram till och med november 2011 innebär oförändrat köpintresse för småhus. 45 procent gör bedömningen att köpintresset kommer att gå ned, övriga 11 procent är av uppfattningen att köpintresset för småhus kommer att stiga. minska. Likartad bedömning görs av fastighetsmäklare i Norrbotten. I Uppsala och i Jämtland gör fastighetsmäklare en motsatt bedömning, fler jämfört med riket, bedömer ett minskat köpintresse för småhus kommande fram till och med november. Bedömningen av bostadsmarknaden den här gången skedde i en period av världsekonomisk oro. Bolånetakets effekter börjar märkas på bostadsmarknaden alltmer. Fler människor stängs ute från marknaden för det ägda boendet i och med bolånetaket. Det har inte bara lett till att yngre människor försvunnit från marknaden, även andra grupper har fått svårigheter. Det finns exempel på barnfamiljer som har bra ekonomi och kunnat spara en del men inte allt och som saknar nätverk (vänner och familj) men inte kan flytta när familjen utökas. Om färre får lån leder det till att köpkraften minskar i och med att de presumtiva köparna blir färre. Prognoser om hur Sveriges ekonomi och vår privatekonomi påverkas av den globala konjunkturen avlöser varandra i media. Att fastighetsmäklarna gör bedömningen avtagande köpintresse ligger helt i linje med konjunkturläget i Sverige. Många människor känner oro. Svenska folket har tonat ned sina förväntningar om boprisernas utveckling, så också landets fastighetsmäklare. Samma bedömning olika utgångsläge Jämfört med Mäklarinsikt 2011:2 och 2011:3 är det ingen större förändring i bedömning. Antalet bostadsrätter till salu var under förra mätperioden, maj 2011, i stort sett lika många som förra året (2010) under samma period. Något fler villor var till salu i maj 2011 jämfört med 2010. Under bedömningsperioden, slutet augusti till början av september ser marknadsläget annorlunda ut jämfört med året innan. Antalet småhus till salu har blivit betydligt fler. Avvikande län Köpintresset för småhus är avtagande kommande tre månader enligt landets fastighetsmäklare, Men genom att studera varje enskilt län framkommer, om än små, avvikelser. I Örebro län är det färre fastighetsmäklare jämfört med riket som bedömer att köpintresset för småhus kommer att 7

bostadsrätter Många bostadsrätter till salu i höst Tyngdpunkten i fastighetsmäklarnas bedömning framåt är att antalet bostadsrätter till salu varken kommer att bli fler eller färre under hösten. Sedan ingången av juli i år har antalet bostadsrätter till försäljning varit fler jämfört med samma period förra året. På vissa orter talas om ett rekordstort utbud och på riksnivå låg det omkring 2000 fler bostadsrätter till salu i början av september 2011 jämfört med 2010. Utbudet 45 procent gör bedömningen att antalet bostadsrätter till salu lär bli lika många kommande månader. 36 procent säger att bostadsrätter till salu kommer att bli fler september till och med november. Övriga, 18 procent tror att det blir färre bostadsrätter till salu. Tolkningen av bedömningen oförändrat antal bostadsrätter till salu blir att det stora utbudet på många håll kvarstår. I år finns flera orsaker till att utbudet är ovanligt stort. Hårdare krav från banken, bolånetak och oro i vår omvärld är några faktorer som bidrar. En annan faktor som lett fram till ett ovanligt stort utbud är att det kom ut många bostadsrätter till försäljning ungefär samtidigt. Om förmedlingstiden förändras som den nu gjort och blivit längre, hinner vi få ett förråd av bostadsrätter till salu. Det är inte första gången detta sker, över åren har så skett flera gånger. Som i alla marknadslägen tar det olika lång tid innan köpare, säljare, fastighetsmäklare och banker som ju alla utgör marknaden att vänja sig vid det nya. I dagsläget är det svårt för köpare och säljare att anpassa sig till den nya marknadssituationen på bostadsmarknaden. Köpare och säljare har sällan samma uppfattning om marknaden. Föga förvånande är att köparna lättare anpassar sig nedåt på en marknad till skillnad från säljarna som snabbare anpassar sig till en marknad i uppåtgående. Efterfrågan Hälften av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att köpintresset kommer att vara oförändrat. 35 procent bedömer sjunkande köpintresse för bostadsrätter och övriga 14 procent stigande. Bedömningen av efterfrågan ser likadan ut idag som i förra Mäklarinsikt, den som fastighetsmäklarna besvarade under inledningen av sommaren. Längre förmedlingstider leder till att ett förråd av bostäder hinner byggas upp. Köparna kan också ta längre tid på sig och titta på flera bostäder innan de slår till. Naturligtvis är det olika från bostadsrätt till bostadsrätt, hur lång förmedlingstiden är. Ju attraktivare läge och pris desto kortare förmedlingstid. Efterfrågan påverkas av hur många presumtiva köpare det finns på respektive bostad till salu. Den riktigt dyra bostadsrätten på orten med tämligen låg medelinkomst är inte möjlig att köpa för så många. Efterfrågan på bostadsrätten, oavsett hur den ser ut, som många vill ha och som de framför allt har råd med ser ju betydligt annorlunda ut. I och med att många tvingas sälja först så ökar utbudet på ett just nu onaturligt sätt. Genom detta uppstår obalanser i utbud/efterfrågan. Kanske temporärt. I de allra flesta fall vet de presumtiva köparna vilket område de vill bo i. För ett år sedan kunde de titta på 5 bostadsrätter till salu i just sitt område, idag kan de titta på 8. Om de presumtiva köparna på antalet bostadsrätter förra året, i ett visst område, var 20 stycken kanske de är 15 idag, för att 5 av dem har försvunnit då de inte får lån. Det alltmer vanliga kravet från banken att sälja först och köpa sedan bidrar också det till en längre förmedlingstid som resulterar i ett större utbud av bostadsrätter. Avvikande län De flesta fastighetsmäklare bedömer marknaden likartat oavsett län. I vissa län är dock fastighetsmäklarna lite mer optimistiska, bland annat i Jönköping, och Örebro län. Där är det färre som gör bedömningen minskad efterfrågan. I andra län är tongångarna mer pessimistiska, bland annat i Västra Götaland och på Gotland. DÅ NU Minskad efterfrågan 36 % 35 % Oförändrad efterfrågan 48 % 50 % Ökad efterfrågan 13 % 14 % Det saknas rörlighet på min marknad och det finns många som vill flytta men det finns för få alternativ att flytta till. Det gäller främst äldre människor. 8

bostadsrätter Dött lopp mellan sjunkande och stillastående priser i mäklarnas prognos 47 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna bedömer att priserna för bostadsrätter kommer att sjunka fram till och med november, lika många är av uppfattningen att priserna kommer att stå stilla. 7 procent tror på prisuppgång. Något mer pessimistiska Jämfört med förra gången i Mäklarinsikt 2011:2, som fastighetsmäklarna besvarade i maj, så är tomgångarna nu på hösten något mer pessimistiska. teras också. Då var det 12 procent som bedömde stigande priser, mot dagens betydligt blygsammare 7 procent. I maj bedömde 43 procent av fastighetsmäklarna att priserna på bostadsrätter skulle sjunka över sommaren, idag De är små lägenheterna som förstagångsköparna brukar 47 procent av den uppfattningen. En skillnad i hur många vara intresserade av. För ett halvår sedan var det huggsexa om dessa. Idag kommer få på visningarna vilket som bedömer stigande priser i maj och september konstatroligtvis beror på att de yngre inte kan få de lån de fick tidigare och att föräldrar inte vill skuldsätta sig mer än de redan är skuldsatta. Bankernas restriktiva utlåning är ett problem för förstagångsköpare. Bolånetaket har nu varit verklighet i ett år. Redan tidigt vittnade fastighetsmäklare över hela Sverige om att vissa grupper helt försvunnit från bostadsmarknaden. Framför allt dem med kort kredithistorik och förstagångsköpare försvann helt från visningarna. Tendensen har fortsatt och idag kommer rapporter om att bolånetaket fått även andra konsekvenser. En grupp som drabbas av de nya reglerna är barnfamiljer som redan är inne på den ägda bostadsmarknaden. Många har bott klart i sin nuvarande bostad, sannolikt i en bostadsrätt, väntar ytterligare ett barn och vill anpassa bostaden efter hur familjen växer. Båda har bra inkomster och har ägt sin bostad tillräckligt länge för att ha ackumulerat en viss vinst. Men det räcker inte. Många faller på målsnöret då de inte har sparat tillräckligt för att ha råd med kontantinsatsen på 15 procent, pantbrev och lagfartskostnader. Istället bor de kvar i en allt för trång bostad. I kombination med den allmänna oron och den osäkerhet som just nu råder bland köpare och säljare blir bolånetaket inte bara ytterligare ett orosmoment, för många blir det ett hinder som gör att de över huvud taget inte kan ta steget och flytta. Sjunkande bostadsrättspriser Då 2011:2 43 % Nu 2011:3 47 % 9

Börsen påverkar special Den här gången frågade vi landets fastighetsmäklare hur börsens utveckling påverkar deras bostadsmarknad. Stor enighet råder bland landets fastighetsmäklare, börsens utveckling påverkar deras marknad. Bolånetaket har bidragit till att börsens påverkan på bostadsmarknaden ökat. Börsoron påverkar mentalt, hela marknaden blir osäker. Kontantinsatserna sitter på börsen i olika fonder hos småspararna, det gör att börsen påverkar mycket! Stor påverkan börsens utveckling påverkar deras bostadsmarknad. Övriga svarar nej, den påverkar inte. Börsens utveckling avspeglar det allmänna konjunkturläget. Är det svajigt på börsen är konjunkturläget också osäkert vilket i sin tur påverkar bostadsmarknaden. Börsoron förstärker den osäkerhet och avvaktan som för närvarande präglar köpare och säljare av bostäder. 76 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna svarar att Andra nämner att börsens utveckling påverkar olika bostäder olika mycket. Någon samlad bild framkommer inte även om en majoritet anger att det företrädesvis är de dyra bostäderna som påverkas. Men flera fastighetsmäklare menar att alla sorters bostäder, i alla prisklasser, påverkas av börsens utveckling. Med bolånetaket krävs det idag 15 procent i kontantinsats och många människor har ett extra sparande i fonder. Om värdet på sparandet sjunker avvaktar man med att köpa ny bostad. 10

special 6 av 10 köper innan de säljer Vi lät de medverkande fastighetsmäklarna besvara frågan om hur ordningen i den senaste förmedlingen såg ut, valde säljarna att sälja eller köpa först? Sammantaget är det fortfarande så att det är vanligast att köpa först och sälja sedan, extra tydligt är det på bostadsrättsmarknaden. 64 procent av fastighetsmäklarna uppger att säljaren i den senaste bostadsrättsaffären köpte först och sålde sedan. Övriga 36 procent angav att säljaren gjorde tvärt om, sålde först och köpte sedan. Bedömningen för småhus ser i stort sett likadan ut, 60 procent angav att säljarna i den senaste affären köpte först och sålde sedan. 40 procent berättar att säljarna i stället sålde först. Omständigheterna, i den mån man rår över dem, styr ordningen i ens flyttbeslut, beslut som i allra högsta grad är individuellt. Vissa kanske inte anser sig ha råd att missa att buda hem huset som de letat efter länge. Det faller sig naturligt för dem som hittar sin drömbostad till en prislapp de har råd med, att köpa först. Individuella faktorer påverkar naturligtvis ordningen, inte minst själva anledningen till att man flyttar, hur bråttom det är och hur privatekonomin ser ut. Jämfört med i maj i år, då landets fastighetsmäklare besvarade samma fråga, har andelen som säljer innan de köper ökat något. Till största del beroende på bankernas rekommendation. Då svarade 36 procent av fastighetsmäklarna att människor sålde innan de köpte, mot dagens 40 procent. På mindre orter är det mer vanligt att sälja först och köpa sen då ordningen i vilken man gör det är sammankopplat till hur lång tid en förmedling tar. Förmedlingstiden ute i landet är mycket längre än den i våra större städer. Detta i sin tur är ju en naturlig följd av utbud och efterfrågan, in- och utflyttning på orten etc. Att köpa först på en ort som har lång förmedlingstid innebär också att man tar risken att stå med dubbla bostäder och därmed även kostnader. En del vill sälja först för att veta exakt hur mycket pengar de kan få med sig in i nästa bostadsaffär. Dessutom har det blivit vanligare att banken ställer som krav att sälja först och köpa sedan. Att sälja först ger en ekonomisk vetskap. Men det är sällan allt i en bostadsaffär. Många, framför allt äldre, känner stress när de sålt innan de köpt, över att inte veta var de ska komma att bo härnäst. Det som påverkar mest är människors familjesituation. Skall man skiljas då måste man oftast sälja sitt hus oavsett hur marknaden ser ut. En av de största anledningarna till att ta ett flyttbeslut ligger inom ramen för förändrade familjeförhållanden. Mina barn, dina barn och våra barn och barnen flyttar hemifrån, samt skilsmässor. Alla skilsmässor återigen. De som säljer villan hamnar oftast i 2 bostadsrätter i samma område. 7 av 9 bostadsrättsspekulanter, på bostadsrätten i villaområdet låg i separation. 11

Nordic Housing Nordens optimister bor i Norge I Nordic Housing Insight som är ett gemensamt Nordiskt projekt får fastighetsmäklarna besvara likalydande frågor om bostadsmarknaden. Bland annat besvarades frågan om hur de bedömer prisutvecklingen på bostadsrätter respektive villor fram till och med i november. Tydliga skillnader i bedömning framkommer. Optimisterna bor i Norge I Norge bedömer 65 procent av fastighetsmäklarna att priset för en villa kommer att stiga något fram till och med november. Det är en klart mer optimistisk bedömning gentemot hur fastighetsmäklare i de övriga länderna bedömt utvecklingen. Prognosen i Danmark, Finland och i Sverige särskiljer sig från övriga, fler fastighetsmäklare i dessa länder gör bedömningen sjunkande villapriser under hösten. 71 procent av de danska mäklarna bedömer sjunkande priser, 58 procent av de svenska och i Finland bedömer 49 procent av mäklarna sjunkande villapriser. Var sjunde fastighetsmäklare på Island bedömer oförändrade villapriser till och med november. I Finland gör 49 procent av de medverkande mäklarna bedömningen att villapriserna kommer att sjunka något. Var sjunde fastighetsmäklare på Island bedömer att villapriserna kommer att vara oförändrade till fram och med november. Stillastående villapriser är också den framträdande bedömningen i Danmark, som delas av 34 procent av de medverkande mäklarna. Bostadsrätter Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden bedöms på ett likartat sätt. Här behåller de norska fastighetsmäklarna positionen som Nordens optimister genom att varannan bedömer att bostadsrättspriserna kommer att stiga något under hösten. I övriga länder, utom i Danmark, är den dominerande prognosen att lägenhetspriserna kommer att vara oförändrade under hösten 2011. Summering Bedömningarna framåt påverkas av nutid, i vilken marknad bedömningen görs. I Norge förstärks bedömningen stigande priser av Norges mycket stabila ekonomi. På Island där utgångsläget är ett annat, med en bostadsmarknad som så sakteliga vaknat till liv efter stiltje. Det gör att bedömningarna oförändrade priser bland de isländska fastighetsmäklarna ändå är positivt. 12

Sälja villan först Nordic Housing I Nordic Housing Insight fick fastighetsmäklarna denna gång besvara frågan hur säljaren i den senaste förmedlingen valde att göra, sälja eller köpa först? Hur man väljer att göra i den enskilda fastighetsaffären är naturligtvis individuellt och styrs av en rad olika omständigheter. Men det går att koppla ordningen i vilket man väljer att göra till konjunkturen i landet. Endast 15 procent av villaaffärerna som genomförs i Norge idag sker med ordningen sälja först och köpa sedan. I Sverige väljer fyra av tio säljare att sälja först. I övriga länder, Finland, Island och i Danmark är trenden tvärtom. Det allra vanligaste sättet är att sälja först och sedan köpa. I Finland sker 75 procent av villaförmedlingarna med ordningen sälja först och köpa sedan. De isländska fastighetsmäklarna bedömer att 93 procent av deras förmedlingar sker med ordningen sälja först, i Danmark delas uppfattningen av 95 procent. Diskussion Ordningen i vilken man väljer att göra sin flytt varierar och beror på hur bostadsmarknaden är strukturerad i respektive land. Konjunkturen och hur överblickbar den är påverkar ordningen. Många av de skillnader vi ser mellan länderna och hur människor gör sin bostadsaffär hör samman med strukturella faktorer, som till exempel bankens inblandning i vilken ordning människor ska genomföra sin bostadsaffär. I Danmark, som sedan 2008 haft sjunkande priser och en mycket trögrörlig marknad, är det naturligt att sälja först och köpa sedan. Där är det också bankens rekommendation att göra så. I Finland, som inte har haft någon större nedgång i bostadspriserna är det också vanligast att sälja innan man köper nytt. Bankerna rekommenderar det och det har förts en offentlig diskussion i landet där experter varnat för att göra tvärtom, beroende på risken att stå med, och betala för, två boenden. I Sverige börjar det bli alltmer vanligt att banken rekommenderar turordningen sälja först och köpa sedan. Detta för att det i nuläget är svårt att bedöma hur priserna ska komma att utvecklas, vilket hör samman med det oroliga världsekonomiska läget. Naturligtvis påverkar omständigheterna den enskilda fastighetsaffären, som hur lång tid man har på sig, och framför allt hur ens privatekonomiska situation ser ut. Att köpa först och sälja sedan innefattar en riskkalkyl. Hur lång tid tar det att sälja nuvarande bostad, och hur bedömer jag prisutvecklingen framåt, är två stora frågor som det enskilda hushållet eller individen måste bilda sig en uppfattning om. Kan jag riskera att drömbostaden inte blir min? Såväl nationellt som på den lokala bostadsmarknaden påverkas köpordningen av utbud och efterfrågan samt psykologi. I en tidigare Nordic Housing Insight konstaterade fastighetsmäklare i Norge, på Island, i Danmark och i Sverige att den vanligaste anledningen till att flytta beror på förändrade familjeförhållanden. Förändrade familjeförhållanden toppade fyra av fem listor i de nordiska länderna. På Island var det lika vanligt att sälja sin villa på grund av att något hände inom familjen som gjorde att man behövde byta bostad, som på grund av försämrad ekonomi. Bakom de allra flesta förmedlingarna ligger just en förändrad familjesituation. Man anpassar sitt boende efter hur familjen ser ut. Värt att påpeka är ju att vissa inte ens gör både och. Man säljer för att flytta till sitt fritidshus, eller köper sitt första boende och det finns inget att sälja. Att turordningen sälja först och köpa sen är utbredd och mycket vanlig på Island är starkt sammankopplad till det ekonomiska läget där. 13