Människor lever i bilden som media målar upp

Transkript

1 Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr Människor lever i bilden som media målar upp Erfarenhet gör människor luttrade och coola 54% bedömer svagt sjunkande småhuspriser

2 Mäklarsamfundet presenterar: Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden CLAUDIA WÖRMANN ANALYSANSVARIG Hej, I denna upplaga av Mäklarinsikt bedömer landets fastighetsmäklare sista månaden på året samt de inledande två av Hösten har präglats av stor ekonomisk och politisk oro i vår omvärld, vilket leder till osäkerhet om framtiden för alla. Fastighetsmäklarnas bedömning om nutid och framtid speglar detta. Men, läget är inte nattsvart, landets fastighetsmäklare är mer optimistiska idag i vissa avseenden jämfört med förra bedömningsperioden. Ovissheten om hur krisen i Europa ska komma att påverka oss i Sverige är utbredd. Det leder till avvaktan och osäkerhet. Mycket av det som påverkar människors agerande i köp- och säljbeslutet av en bostad styrs av rent psykologiska faktorer. I kanske livets största affär vill alla och envar handla vid rätt tidpunkt, göra rätt och inte fel. Och varje bostadsaffär är lika unik som människorna bakom den. Grafisk form och layout Carina Vikarby Mäklarsamfundet Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. Undersökningen är unik i sitt slag då den speglar ett stort antal uppfattningar i hela landet, vid köp-och säljögonblicket. Den kan också brytas ner i mindre grupper. I undersökningen bedömer Mäklarsamfundets medlemmar den svenska bostadsmarknaden utifrån sin lokala marknad. Samtidigt drivs marknaden sett till rörlighet av att vi anpassar boendet efter vår livssituation. De flesta flyttbeslut triggas igång av att något sker inom familjen. Det handlar om fler barn, färre barn eller att man går skilda vägar och vill anpassa bostaden efter de behov man har. När flytten sker på grund av förändrade familjeförhållanden genomförs den oavsett hur det ser ut i Grekland och hur krisen där eventuellt kommer att påverka oss. Medias rapportering om bostadsmarknaden påverkar köpare och säljare i mycket stor utsträckning konstaterar landets fastighetsmäklare. Mer än någonsin. Bakom varje enskilt beslut att sälja eller köpa står en person eller flera som ska bilda sig en uppfattning om bostadsmarknaden, för återigen, ingen vill ju göra fel. Det är alltid svårt att sia om framtiden och ännu svårare har det varit under senhösten. Priser på bostäder går upp, stannar av och går ned, sen går det upp lite och ned. Så ser det ut cykliskt och historiskt på bostadsmarknaden. Vid tillfällen då prisutvecklingen stannar av eller som nu under senhösten backar något följs det gärna av rubriker som att nu går luften ur bostadsmarknaden eller artiklar om prisras. Prisförändringen på riksplanet ligger på minus tre procent för villorna de senaste tre månaderna. Bostadsrättspriserna har varit stillastående de senaste tre månaderna. Man kan undra vad ett prisras innebär i procent. Medverkar Mäklarinsikt till den oro och avvaktan som råder genom att vara ytterligare en källa till information? Nej, jag tycker inte det. Landets fastighetsmäklare samlar på sig en unik kunskap om bostadsmarknaden utifrån bland annat mötet med sina kunder. Här samlar vi experterna, de som står allra närmast dem som är i begrepp att byta boende. Landets fastighetsmäklare baserar sin bedömning på sin yrkeskunskap och inte minst på samtalen som förs, i diskussionerna bland köpare och säljare. Det är unik information då just detta tenderar att glömmas bort när flytten väl har skett. Därtill har yrkeskåren god inblick i hur olika omvärldsfaktorer påverkar deras marknad. Det fastighetsmäklaren gör varje dag gör de flesta av oss någon eller några enstaka gånger i livet. Är det några som kan bedöma utvecklingen framåt så är det just denna yrkeskår! Vi är noga med att påpeka att landets fastighetsmäklare gör en prognos, och inget annat. Claudia Wörmann, Analysansvarig Mäklarsamfundet 2

3 4 slutsatser Fastighetsmäklarnas bedömning av bostadsmarknaden 1. Luttrade och coola Hushåll som var med på 90-talet är luttrade och coola. Landets fastighetsmäklare fick frågan om de märker av någon skillnad i beteende hos den grupp som var aktiva på bostadsmarknaden under 90-talet i jämförelse med grupper som inte var det. Svaret på frågan om gruppen som var aktiv på 90-talets bostadsmarknad är och agerar annorlunda än andra är ja. Inte rungande och enhälligt men dock ja. En del av svaret ligger i att de som köpte sin bostad på 90-talet varit med ett tag och hunnit ackumulera en vinst på sitt boende sedan dess. Det gör gruppen ganska kapitalstark och mindre känslig för förändring. Men gruppen verkar, enligt landets fastighetsmäklare, ha tagit intryck av vad som skedde under fastighetskrisen. De är lite mer villiga att amortera än andra och lånar inte mer än vad de behöver. Dessutom gör erfarenheterna från 90-talet att just den gruppen ser dagens räntor som extremt låga. 2. Lite mer optimism 54 procent av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att priserna på småhus kommer att sjunka något de kommande tre månaderna, december till och med februari. Jämfört med bedömningsperioden innan, september till och med november är landets fastighetsmäklare idag lite mer optimistiska angående utvecklingen närmaste tiden. Då förutspådde 58 procent att småhuspriserna i Sverige skulle gå ned. 3. Färre till salu Drygt hälften, 53 procent av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att antalet småhus till salu kommer att bli färre fram till och med februari procent bedömer att det inte blir någon förändring i antalet småhus till salu under perioden och övriga 15 procent är av uppfattningen att det blir fler småhus till salu. Bedömningen framåt ska ses mot bakgrund av att de flesta delmarknader redan idag präglas av ett stort utbud. Vidare spelar det faktum in att bedömningsmånaderna innefattar december och januari då det normalt sett blir lite lugnare på bostadsmarknaden. 4. Media och bankerna bidrar till avvaktan och oro Media + bankernas utlåning leder till avvaktan och oro på marknaden. Medias rapportering om bostadsmarknaden är den påverkansfaktor som ligger i topp enligt fastighetsmäklarnas bedömning. Situationen är ovanlig då ingen egentligen vet hur de yttre faktorerna ska komma att påverka oss i Sverige. Är detta början på en längre kris eller är det bara en övergångsperiod av turbulens i vår omvärld? Det som gör situationen extra svårbedömd är att de akuta problemen inte existerar i Sverige, som har tämligen stabil ekonomi, utan hoten seglar upp utifrån. Trots svårigheten att ställa säkerställda prognoser kommer det med mycket jämna mellanrum utsagor om hur bostadsmarknaden ska komma att utvecklas. Det kan publiceras motstridiga nyheter om utvecklingen bland annat om bostadsmarknaden samma vecka. Det leder naturligtvis till en stor osäkerhet och avvaktande känsla bland dem som aktivt letar eller säljer bostad idag. 3

4 påverkan Medias rapportering och bankernas krav leder till oro och avvaktan I topp på vad som påverkar bostadsmarknaden i Sverige just nu bedömer landets fastighetsmäklare medias rapportering, bankernas restriktiva utlåning samt allmän oro och osäkerhet. Media Medias rapportering om bostadsmarknaden är den påverkansfaktor som ligger i topp enligt fastighetsmäklarnas bedömning. Situationen är ovanlig då ingen egentligen vet hur de yttre faktorerna ska komma att påverka oss i Sverige. Är detta början på en längre kris eller är det bara en övergångsperiod av turbulens i vår omvärld? Det som gör situationen extra svårbedömd är att de akuta problemen inte existerar i Sverige, som har tämligen stabil ekonomi, utan hoten seglar upp utifrån. Trots svårigheten att ställa säkerställda prognoser kommer det med mycket jämna mellanrum utsagor om hur bostadsmarknaden ska komma att utvecklas. Det kan publiceras fullkomligt motstridiga nyheter om marknadsutvecklingen samma vecka. Det leder naturligtvis till en stor osäkerhet och avvaktande känsla bland dem som aktivt letar eller säljer bostad idag. Dessutom leder de motstridiga budskapen om vart bostadspriserna och marknaden som helhet är på väg till att köpare och säljare kan ha olika uppfattning om samma marknad. Som köpare är det lättare att tillgodogöra dig informationen från exempelvis den statliga myndigheten, BKN, som med jämna mellanrum konstaterar och argumenterar för att bostadspriserna kommer att gå ned. Varje enskild individ bildar sig sin egen uppfattning och agerar därefter. Sannolikt är det mycket svårt speciellt för den som är både säljare och köpare, vilket är ganska vanligt. Människor lever i bilden som media målar upp, den blir deras verklighet, men det är absolut inte sanningen Om man som köpare läst artiklarna om prisras och gjort det till sin bild av verkligheten är det inte så lätt att komma överens i mötet med den säljare som läst en annan artikel med budskapet att det är ganska små svängningar. Detta bidrar inte bara till osäkerhet om utvecklingen utan påverkar även marknaden till att bli än mer trögrörlig. Även om de flesta flyttar på grund av att något händer inom familjen så finns en önskan om att agera vid rätt tidpunkt. Nu köper de allra flesta bostaden för att bo i och inte för spekulation. Men ponera att även säljaren tillgodogjort Kraven gör belåningen dyrare istället för att hjälpa sig informationen om att priserna ska ned med en massa låntagare. Besluta om amorteringskrav istället, så procent, då blir den sannolika följden att säljaren tänker att låntagaren tvingar sig till ett eget sparande. Sundare det är bäst att sälja nu, innan priserna går ned. Ur köparens för samtliga inblandade! perspektiv ställer den sig säkert frågan, efter att ha läst samma artikel, varför gå in nu, om priserna snart kommer att vara mycket lägre? 4

5 påverkan Bankernas utlåning Naturligtvis spelar bankernas utlåning stor roll för bostadsmarknaden som helhet. Hur lätt eller svårt det är att få lån är av överordnad betydelse till hur hög räntan är. Här nämns framför allt regeln om 15 procents kontantinsats som en stark påverkansfaktor. Det leder till en begränsning i rörelsefrihet för dem eller den som vill och behöver flytta men som saknar 15 procent att lägga in i nytt boende. Det stänger hela grupper ute från marknaden, vilket också bidrar till en tröghet, samt en ökad segregering bland förstagångsköparna. Just den gruppen är hänvisad till att låna av föräldrar eller annan släkt. Alla har inte den möjligheten. Det världsekonomiska läget har lett till att bankerna många gånger rekommenderar fastighetsmäklarnas kunder att sälja innan de köper nytt. Även om kunderna själva inte vill göra så. Det förfarandet leder också till en mer avvaktande stämning på bostadsmarknaden. Framförallt förstärker det trögheten på marknaden. Allmän oro och försiktighet PÅVERKANSFAKTORER SMÅHUSMARKNADEN Bankernas restriktiva utlåning Media Pessimism om den egna ekonomin Stort utbud Ränta Arbetsmarknad Optimism om den egna ekonomin Säsong Litet utbud Väder 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bankernas restriktiva hållning till kontantinsats som segregerar vår marknad. Utlåningskraven gynnar bara bankerna och de som redan har pengar. 5

6 Priserna stiger något Sep.-nov. 3 % Dec.-feb. 6 % Lite mer optimism småhus 54 procent av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att priserna på småhus kommer att sjunka något de kommande tre månaderna, december till och med februari. Jämfört med bedömningsperioden innan, september till och med november är landets fastighetsmäklare idag lite mer optimistiska beträffande utvecklingen närmaste tiden. Då förutspådde 58 procent att småhuspriserna i Sverige skulle gå ned. Fastighetsmäklarnas prognos över hösten fram till och med november stämmer väl överens med faktiskt utfall. Under föregående bedömningsperiod, där 58 procent bedömde svagt sjunkande priser, blev utfallet minus 3 procent för ett småhus i riket. Naturligtvis påverkar nuläget bedömningarna framåt. I nuvarande tremånaders bedömningsperiod ligger december och januari som normalt sett är en lugn tid på bostadsmarknaden, beroende på att många tar ledigt i december och en bit in i januari. Bostadsmarknaden, lite beroende på hur mycket vinter vi har i Sverige, brukar smyga igång igen efter jul och nyår och en bit in i januari. Hösten har varit extremt varm och snön har lyst med sin frånvaro, vilket sannolikt bidragit till bibehållen aktivitet. Det normala är annars att ju mer snö och kyla vi har desto frostigare bostadsmarknad. Framförallt påverkar Kung Bore småhusmarknaden, då många vill visa och se konturerna av en trädgård och inte en halvmeter snö. Det är lättare att visa och se en bostadsrätt trots vinter. Nedgången i aktivitet blir inte lika tydlig för bostadsrätter som för småhus en vintrig vinter. Snö eller inte, ledigt vill vi ha, så också köpare och säljare på bostadsmarknaden, en dipp i aktivitet sker alltid så här års. I Jämtlands län gör fastighetsmäklarna en avvikande bedömning gentemot övriga. De är mer optimistiska, 40 procent av de medverkande mäklarna bedömer att priserna ska sjunka något kommande tre månader. Jämtlands län är starkt präglat av säsongsvariationer, vilket är en starkt bidragande orsak till den något mer positiva bedömningen där. Därtill har de en, på grund av fjällorterna, något annorlunda säsong. Likartad mer optimistisk tilltro till bostadsmarknaden hyser fastighetsmäklarna i Stockholms län där 44 procent bedömer att priserna kommer att sjunka något Köpare och säljare börjar ha samma uppfattning om priset igen. 41 procent bedömer att småhuspriserna kommer att vara oförändrade fram till och med februari. 6 procent gör bedömningen svagt stigande priser. Sammanfattningsvis gör landets fastighetsmäklare en nedtonad, men jämfört med förra Mäklarinsikt (september till och med november 2011) något mer optimistisk prognos över prisutvecklingen fram till och med februari Regionala avvikelser Även om landets fastighetsmäklare gör en tämligen likartad bedömning så finns där län som står ut på ett eller annat sätt. Alla delmarknader ser olika ut och präglas på olika sätt. Vi gör länsvisa nedbrytningar i Mäklarinsikt. Med en än bättre svarsfrekvens så blir undersökningen nedbrytbar och analyserbar till och med på kommunnivå. Utvecklingen speglar hur det ser ut i länet som helhet. Bakom dessa länssiffror finns en rad kommuner, varenda en med en speciell bostadsmarknad. Inflyttningen större än utflyttningen, det håller priserna uppe. till och med februari Man brukar säga att förändringar i både tendenser och pris märks först och tydligast i Stockholm. För att sedermera sprida sig, med viss fördröjning till resten av landet. Så finns det vissa län där fastighetsmäklarna är något mer pessimistiska än sina kollegor avseende prisutvecklingen fram till och med februari På Gotland bedömer 75 procent av de medverkande fastighetsmäklarna att priserna kommer att sjunka något. Även på Gotland ligger en stor del av förklaringen i säsong, men där handlar det om att deras högsäsong är starkt förknippad med turistsäsongen på våren och sommaren. Likartade bedömningar, där fler tror på sjunkande priser, återfinns bland fastighetsmäklarna i Värmlands och Västerbottens län. 6

7 småhus Inget vinteride i sikte på småhusmarknaden Drygt hälften, 53 procent av de medverkande fastighetsmäklarna bedömer att antalet småhus till salu kommer att bli färre fram till och med februari procent bedömer att det inte blir någon förändring i antalet småhus till salu under perioden, och övriga 15 procent är av uppfattningen att det blir fler småhus till salu. Bedömningen framåt ska ses mot bakgrund av att de flesta delmarknader redan idag präglas av ett stort utbud. Vidare spelar det faktum in att bedömningsmånaderna innefattar december och januari då det normalt sett blir lite lugnare på bostadsmarknaden. Bostadsåret 2011 har varit ett mycket ryckigt år, sett till utbud. För att förstå nuvarande läge måste man backa tillbaka till den utdragna vintern. När köpare och säljare normalt sett brukar vakna till liv och planera sin flytt framåt vårkanten så låg fortfarande ett tjockt snötäcke på de flesta håll i Sverige. Snörapporter som inte omfattade fjällen var vardagsmat en bra bit in i april. När så snön äntligen smält bort kom många bostäder ut till försäljning samtidigt, vilket krockade med de första riktigt alarmerande rapporterna om det världsekonomiska läget. Det ledde till oro och avvaktan. Även om de svenska finanserna är stabila är osäkerheten utbredd beträffande hur den ekonomiska krisen i vår omvärld ska komma att påverka oss. Allt som leder till oroliga köpare och säljare kommer dock inte via rapporteringen från bland annat krisen i Grekland. Det finns orosmoln på den svenska bostadshimlen också. Sep.-nov. Dec.-feb. Minskat köpintresse 45 % 47 % Oförändrat köpintresse 43 % 38 % Ökat köpintresse 11 % 16 % 45 UTBUD OCH EFTERFRÅGAN SMÅHUS december till februari Utbud Efterfrågan Minska mycket Minska något Vara lika Öka något Öka mycket 7

8 småhus Väldigt olika, renoveringsbehov går bort, folk har inte råd, men bostäder som det bara är att flytta in i går bra. Bland annat har många människor svårt att få ihop till kontantinsatsen på 15 procent. Tidigare undersökningar har också visat att vissa grupper försvunnit från bostadsmarknaden för att de helt enkelt inte tror att de kan få lån. Det finns en osäkerhet om vad som verkligen gäller för de 15 procenten, speciellt utbredd är den bland förstagångsköpare som många gånger helt låter bli att gå på visning. Detta vittnar fastighetsmäklarna om. Därtill har det blivit alltmer vanligt att banken kräver att hushållen ska sälja innan de köper nytt. Det stora utbud av småhus till salu idag har sin förklaring i att säsongen kom igång sent och samtidigt krockade det stora utbudet med rapporter om ekonomisk oro, vilket ledde till en avvaktan framför allt bland köparna. När bankerna sedan kräver att hushållen ska sälja innan de köper nytt bidrar det också på sitt sätt till nuvarande utbudssituation. Situationer med stort utbud kommer och går på bostadsmarknaden, det är inte första gången så sker. En obalans, oavsett hur den uppkommer tar olika lång tid att plana ut och bli normal. Det tar också olika lång tid att anpassa sig till ett nytt marknadsläge, beroende på vilken kostym du har på dig, säljarens, köparens eller både köparens och säljarens. Men anpassningen kommer. Stort utbud, avvaktande inställning, oro för det ekonomiska läget samt hårdare krav från banken (sälja först och kontantinsats) är samtliga faktorer som bidragit till längre försäljningsprocesser på vissa bostäder. Det gynnar köparen. Så också det stora utbudet som gör att du som köpare kan ta dig tid att titta på flera bostäder och hinna fundera längre än i den marknad som präglas av ovanligt få bostäder till salu. Att förmedlingstiden drar ut på tiden kan leda till oro hos säljaren, kanske tolkas som brist på köpintresse, vilket i dagsläget är fel. Det finns köpintresse Tonvikten i fastighetsmäklarnas bedömningar ligger på att köpintresset för småhus kommer att minska fram till och med februari procent är av den uppfattningen. 38 procent bedömer oförändrat köpintresse och övriga 16 procent gör bedömningen att köpintresset kommer att öka kommande tre månader. Då och nu I stort är det likartad bedömning som förra perioden. Men det är fler denna gång som bedömer ökat köpintresse. I september till och med november, perioden innan denna bedömningsperiod, delade 11 procent av de medverkande mäklarna den uppfattningen, mot dagens 16 procent. 8

9 bostadsrätter Utbud och efterfrågan följs åt Tyngdpunkten i fastighetsmäklarnas bedömning gällande utbudet av bostadsrätter till salu kommande tre månader är att antalet blir oförändrat. 43 procent gör den bedömningen. 38 procent bedömer att antalet bostadsrätter till salu lär bli färre, och övriga 19 procent är av uppfattningen att antalet bostadsrätter till salu lär bli fler. Utbud Vid bedömningstillfället var utbudet av bostadsrätter stort på många delmarknader. Enligt landets fastighetsmäklare lär det stora utbudet bestå fram till och med februari. Att 38 procent gör bedömningen att antalet bostadsrätter till salu blir färre kommande tre månader kan tolkas på olika sätt. Det ena är att landets mäklare bedömer att köpare och säljare börjar närma sig varandra igen och lättare kommer till avslut. Det gör att förrådet av bostadsrätter säljs 50 UTBUD OCH EFTERFRÅGAN, bostadsrätter december till februari Utbud Efterfrågan Minska mycket Minska något Vara oförändrat Öka något Öka mycket av och utbudet blir mer normalt för årstiden. Den andra förklaringen finns i att vi närmar oss jul och nyår och att de flesta av oss då tar en paus, så också köpare och säljare av bostadsrätter. Efterfrågan Tyngdpunkten i fastighetsmäklarnas bedömning är att köpintresset för bostadsrätter kommer att vara bibehållet fram till och med februari procent av de medverkande mäklarna bedömer oförändrat köpintresse. 33 procent anser att köpintresset kommer att minska och övriga 19 procent bedömer ett ökat köpintresse kommande tre månader. Sammanfattning I Mäklarinsikt 2011:4 noteras en samstämmighet i hur landets fastighetsmäklare bedömer kommande tre månader sett till utbud och efterfrågan. Det marknadsläge som varit, med mycket bostadsrätter till salu, kan för allmänhet och den enskilde säljaren verka nytt och skrämmande. Tillvänjningen vid korta förmedlingstider och stort tryck går mycket snabbt framför allt för säljare. När marknaden förändras och det tar lite längre tid, är det lätt att överanalysera densamma. Det mesta är inte statiskt, inte ens på bostadsmarknaden som i allra högsta grad påverkas av yttre omständigheter såsom ekonomiska spelregler. Men eftersom marknaden består av människor är just denna starkt påverkad av rent psykologiska faktorer, trender och beteenden hos dem som agerar. Det intressanta i Mäklarinsikt 2011:4 är att utbud och efterfrågan följs åt. Den marknad som präglas av stort utbud men inget köpintresse ser ganska oroväckande ut. Men så är det inte idag. Det man bör poängtera som alltid i denna undersökning 9

10 bostadsrätter är att vi ger den samlade bilden av fastighetsmäklarnas uppfattning om bostadsmarknaden just nu och i ett framtidsperspektiv. Inom ramen för den generella uppfattningen Standard på bostad. Allt som är renoverat, nytt och finns utrymme för många avvikelser. fräscht säljs fortfarande som vanligt och det som behöver renoveras går knappt att sälja. Den enskilda bostadsförmedlingen ser förstås olika ut beroende på olika omständigheter, önskemål, familjesituation och ekonomi inte minst. I tider av ett stort utbud blir konkurrensen mellan bostadsrätterna större. Köparna har ju fler att välja mellan. Man kan generalisera och säga att den bostadsrätt som har det lilla extra, som på ett eller annat sätt står ut från mängden står sig bättre än dussinvarorna. Detta är ju också kopplat till pris och hur köpkraften i just det prisläget ser ut på orten där bostadsrätten är till salu. Utbud Efterfrågan Minskat 38 % 33 % Oförändrat 43 % 48 % Ökat 19 % 19 % 10

11 bostadsrätter Större optimism på bostadsrättsmarknaden De flesta fastighetsmäklare bedömer i Mäklarinsikt 2011:4 att bostadsrättspriserna blir oförändrade fram till och med februari procent delar den uppfattningen. 42 procent tror på svagt sjunkande priser och övriga 10 procent ser en prisuppgång kommande tre månader. Mer optimism Jämfört med förra Mäklarinsikt är det fler fastighetsmäklare denna gång som bedömer stigande priser och färre som bedömer sjunkande. Bedömningsperioden då var september till och med november Avvikande län Även om de allra flesta fastighetsmäklare i samtliga län bedömer att priset för en bostadsrätt kommer att sjunka kommande månader så ser bedömningarna olika ut mellan länen. Genom att jämföra svaren i varje enskilt län med bedömningarna totalt framkommer vissa avvikelser. I Norrbotten, till skillnad mot alla övriga län, är det ingen fastighetsmäklare som bedömer att bostadsrättspriserna kommer att sjunka i pris. 69 procent av Norrbottens fastighetsmäklare bedömer däremot oförändrade småhuspriser framöver, övriga bedömer stigande priser i länet till och med februari Jämfört med riksbedömningen där 41 procent bedömer sjunkande priser, är det en betydligt mer optimistisk prognos. Likartad, mer optimistisk prognos över utvecklingen på bostadsrätter återfinns bland fastighetsmäklarna i Dalarnas län. 16 procent bedömer att priserna kommer att gå ned till och med februari, att jämföra med 41 procent. I Örebro gör man en likartad, mer optimistisk prognos, 23 procent bedömer sjunkande priser. I Västmanlands län är man avvikande åt andra hållet. Fler fastighetsmäklare gör bedömningen sjunkande priser, 70 procent är av den uppfattningen. Likartad bedömning delas av de halländska fastighetsmäklarna, 58 procent bedömer sjunkande priser på bostadsrätter. Sep.-nov. Dec.-feb. Sjunkande priser 47 % 41 % Oförändrade priser 47 % 48 % Stigande priser 7 % 10 % 11

12 special Fortsatt vanligast att köpa ny bostad innan man säljer sin nuvarande Även om det fortfarande är vanligast att köpa innan man säljer så kan en viss förskjutning noteras. Jämfört med tidigare mätningar är det fler försäljningar som sker enligt ordningen sälja först och köpa sen. Skillnaden mellan nu och då är tydlig och förskjutningen mot att det blir vanligare att sälja innan man köper tyder på en beteendeförändring. På mindre orter är ordningen inte ny, det har varit det allra vanligaste att sälja sin nuvarande innan man köper sin nya bostad. Det kan till stor del förklaras av längre förmedlingstider på landsbygd i förhållande till storstad, vilket är alldeles normalt, och därmed risken att stå med dubbla boendekostnader en längre tid. Mer vanligt har det varit att göra det motsatta, köpa först, i storstadsregionerna. Det är också här som beteendeförändringen är tydligast. säkert vill köpa först. För i deras kalkyl väger de eventuella dubbla boendekostnaderna upp mot risken att huset som de länge letat efter och velat köpa inte blir deras hem utan kommer att bebos av en annan familj. En av de vanligaste orsakerna till att flytta rör förändringar inom familjen. I de allra flesta fall då flytten orsakas av en skilsmässa är det sannolikt så att paret, om inte båda, så i alla fall den ena parten helst ser ordningen köpa först och sälja sedan. Tidsaspekten blir i dessa fall mycket viktig. I våras bedömde 36 procent av fastighetsmäklarna att det vanligaste var att sälja innan nytt boende köptes, i september var andelen uppe i 40 procent att jämföras med 46 procent idag. En rad olika omständigheter präglar den enskilda affären och de bakomliggande orsakerna till beslutet om att flytta. Drivkrafterna bakom rörligheten och människors beslut att flytta är ju individuella. Men de flesta flyttar på grund av ändrade familjeförhållanden. Nu räcker det inte med att något händer inom familjen, du måste också ha ekonomin för det. Till en del kan det nya beteendet vara framtvingat av bankerna, eftersom bankerna många gånger rekommenderar sina kunder att sälja innan de köper nytt. Som säljare vill man veta vad man har att röra sig med innan man går in i nästa affär. Till viss del påverkas ordningen av ens personlighet men lika mycket av vilken bostad man säljer och vad man köper, och man måste ha ekonomin för att göra så som man önskar. Det är inte alla som vill stå risken än mindre har råd att stå med dubbla boenden och de kostnader det medför. I en marknad med lite till salu och stigande priser är det mer vanligt att köpa innan man säljer, speciellt på orter med obalans i utbud och efterfrågan. Ta till exempel den växande familjen som sedan länge spanat in drömhuset och det blir äntligen blir till salu. Sannolikt, förutsatt att ekonomin håller, är att denna familj Ordningen i vilken man väljer att göra sin flytt påverkas även av hur länge man ägt nuvarande bostad, och om den stigit i värde. Vidare påverkas ordningen av om det man köper är billigare eller dyrare än nuvarande bostad. 12

13 special Hushåll som var med på 90-talet är luttrade och coola I Mäklarinsikt 2011:4 ställdes landets fastighetsmäklare inför frågan om de märker av någon skillnad i beteende hos den grupp som var aktiva på bostadsmarknaden under 90-talet i jämförelse med grupper som inte var det. Svaret på frågan om gruppen som var aktiv på 90-talets bostadsmarknad är och agerar annorlunda än andra är ja. Inte rungande och enhälligt men dock ja. En del av svaret ligger i att de som köpte sin bostad på 90- talet varit med ett tag och hunnit ackumulera en vinst på sitt boende sedan dess. Det gör gruppen ganska kapitalstark och mindre känslig för förändring Det handlar mer om ekonomisk stabilitet för gruppen än annorlunda inställning baserad på erfarenheter. Men inte enbart. Gruppen verkar, enligt landets fastighetsmäklare, ha tagit intryck av vad som skedde under fastighetskrisen. Många äldre tycker det är för mycket snack om räntan och berättar historier om när de köpte hus och räntan var 17 % samtidigt som vi märkt att de yngre verkligen drabbas idag. Vidare bedömer många fastighetsmäklare att det är en grupp som är luttrad, som är mycket medveten om att dagens räntor är låga, mycket låga i jämförelse med ränteläget på 90-talet. På basis av de erfarenheter som gruppen tillgodogjort sig 90-talets bostadsmarknad finns det också en ganska utbredd vilja att inte låna för mycket. På samma sätt finns där en större amorteringsbenägenhet jämfört med andra grupper, enligt landets fastighetsmäklare. Många är mer villiga att amortera men är inte särskilt oroade över dagens bostadsmarknadsutveckling. De medverkande fastighetsmäklarna gör bedömningen att gruppen som helhet är mindre orolig och mer medveten om att bostadsmarknaden kan gå både upp och ned. Man har då erfarenheten och vet att bostadsmarknaden går både upp och ner och att det bara är så. Jag anser att man är mindre hysterisk med den erfarenheten. Man lånar inte mer än man behöver vilket de utan erfarenhet gärna vill göra. 13

14 Så gick undersökningen till Metod Undersökningen genomfördes genom en webbaserad undersökning. Metodvalet motiverades med att en webbaserad undersökning tillåter att respondenterna svarar då de anser sig ha tid. Vidare ger metoden tid till eftertanke i den mån respondenten själv önskar. Webbundersökningen administrerades genom att ett skickades till varje respondent med en länk till frågeformuläret. Ett följebrev inkluderades där syftet med undersökningen förklarades, vikten av att varje respondent svarade samt att man svarade anonymt. Cirka en vecka efter att länken skickats till respondenterna gick en första påminnelse ut till dem som inte svarat. En påminnelse skickas för att erhålla en så hög svarsfrekvens som möjligt. Sammanlagt skickades tre påminnelser. Målgrupp och Urval: Samtliga av Mäklarsamfundets medlemmar, (ej aspiranter, studenter och assistenter) kontaktades vilket innebär att vi arbetade med ett totalurval. Ett totalurval betyder att man inte gör något urval inom sin målgrupp utan samtliga i målgruppen kontaktas, risken för snedvridet urval elimineras därmed och den statistiska säkerheten ökar. Ett totalurval betyder vidare att vi kan se säkra resultat på små separata grupper eftersom samtliga inom gruppen tillfrågats. Enligt praxis bryter vi dock inte lägre än ner till sju respondenter per grupp, detta för att inte äventyra anonymitetsskyddet. Enkät Enkäten baserades på den enkät som användes från och med andra omgången av Mäklarinsikt. Ett antal frågor har bytts ut i syfte att hålla frågeställningar och resultat aktuella. Från och med Mäklarinsikt 3 är svarsalternativet vet ej borttaget från majoriteten av de fasta frågorna. Detta beslut fattades efter samtal med mäklare där det framkom att svarsalternativet ansågs onödigt. Att svarsalternativet tas bort innebär en liten justering i majoriteten av de fasta frågorna och detta ska hållas i åtanke vid jämförelser mellan mätningarna. Effekten bör dock vara försumbar då svarsalternativet har används i mycket liten utsträckning vid tidigare mätningar. I denna enkät togs inga frågor om Fritidshus med. En annan förändring i denna upplaga är att frågan om påverkansfaktorer delades upp i bostadsrättsmarknaden och småhusmarknaden. Vidare, samma fråga, lades det till ett öppet svarsalternativ under de fasta. Småhus och bostadsrätter 1. Förmedlar du småhus/br? (Ja, Nej) 2. Hur bedömer du att köpintresse, antalet till salu samt prisutvecklingen kommer att förändras på din marknad det närmaste året? (1 = Minska, 5 = Öka) 3. Hur gjorde säljaren i din senaste förmedling? Sålde först. Köpte först. Uppdelat på småhus och bostadsrätter. 4. Hur bedömer du att köpintresse, antalet till salu samt prisutvecklingen kommer att förändras på din marknad det närmaste året? (1 = Minska, 5 = Öka) 5. I vilken utsträckning påverkar nedanstående faktorer din bostadsmarknad just nu? (1= Inte alls, 5 = I mycket hög utsträckning) - Räntan - Arbetsmarknaden - Bankernas restriktiva utlåning - Litet utbud - Stort utbud - Optimism gällande den egna ekonomin - Pessimism gällande den egna ekonomin - Säsong - Väder - Allmän oro och försiktighet - Media Övrigt som påverkan öppet svarsalternativ. Frågan om påverkan ställdes i separata frågor avseende bostadsrätter och småhus. 8. Anser du att en installerad braskamin höjer värdet på ett småhus som i övrigt är i bra skick? Svarsalternativ i procent. 9. Är det din uppfattning att människor som aktivt var med om fastighetskrisen på 90-talet agerar annorlunda mot dem som inte var med? Mer försiktiga. Mer benägna att amortera. Både och. Annat Fritidshus Inga frågor om fritidshus i enkäten. Fältperiod: till Kompletta svar: 1772 Svarsfrekvens: 40 % 14

15 Om Mäklarinsikt Mäklarinsikt är Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. I undersökningen gör Mäklarsamfundets ledamöter över hela Sverige bedömningar av den svenska bostadsmarknaden utifrån den lokala bostadsmarknad de verkar på, i dagliga kontakter och samtal med sina kunder. Mäklarinsikt genomförs av Mäklarsamfundet med hjälp av ett webbaserat verktyg som heter EasyResearch. Mäklarsamfundets ledamöter deltar och har möjlighet att svara, vilket är ett totalurval. Ett totalurval betyder att inget urval görs inom målgruppen, samtliga i målgruppen kontaktas. På så sätt elimineras risken för snedvridet urval och den statistiska säkerheten ökar. Ett totalurval ger dessutom säkra resultat på små separata grupper eftersom samtliga inom gruppen tillfrågats. Enligt praxis bryter vi dock inte lägre ner än till sju respondenter per grupp för att inte äventyra någon persons anonymitet. Mäklarinsikt presenteras fyra gånger per år. Denna gång genomfördes undersökningen mellan och ledamöter har svarat. Våra ledamöter bedömer bostadsrätter och småhus separat - de kommande tre månaderna, d.v.s. december till och med februari I Mäklarinsikt görs nedbrytning på län- och kommunnivå, i de kommuner där det finns tillräckligt med underlag. Information om metod, svarsperiod etc hittar du längst bak i rapporten. I den här riksrapporten finner du en sammanfattning och analys av undersökningen. Vi har också valt att göra omfattande länsrapporter med tillhörande grafer som finns att hämta på Materialet får fritt användas om källan anges. Källa: Mäklarinsikt 2011:4. Mäklarinsikt är Mäklarsamfundets undersökning om bostadsmarknaden. Om Mäklarsamfundet Mäklarsamfundet är bransch- och serviceorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. Vi har cirka ledamöter, vilket utgör en majoritet av den samlade kåren. Läs mer om oss på 15