DETALJPLAN FÖR BOSTÄDER I SANDSJÖN SVENLJUNGA KOMMUN GESTALTNINGSPROGRAM 2008-11-17
DETALJPLAN FÖR BOSTÄDER I SANDSJÖN SVENLJUNGA KOMMUN GESTALTNINGSPROGRAM INLEDNING, SYFTE Miljö- och byggnämnden i Svenljunga kommun har höga ambitioner avseende gestaltningen av de levnadsmiljöer de är bidragande till. Därför har den metod som planförslaget tagits fram genom varit omsorgsfull och fokuserat på slutresultatet - en färdig miljö bebodd och använd av människor. Ett medel i arbetet med att säkerställa en ambitionsnivå och kommunicera den med berörda är gestaltningsprogrammet. Gestaltningsprogrammet är en bilaga till planbeskrivningen. Det innebär att programmet är bindande i de avseenden som det reglerar åtgärder i den fysiska miljön. För att det ska vara lätt att utläsa krav och riktlinjer är de formulerade som ska och bör. Ska är krav, medan bör är rekommendationer som förordas. Syfte Syftet med ett gestaltningsprogram är att samordna intressen mellan framtida fastighetsägare och kommunen. Målet med programmet är således att säkerställa att avsedda egenskaper kommer till stånd i genomförandet och under områdets livslängd. Som handling är programmet ett redskap för arkitekter, projektörer och entreprenörer som ska planera och anlägga gator, utforma och uppföra byggnader så att de tar hänsyn till platsens förutsättningar på bästa sätt. För de som bor i området fungerar programmet som en garant för att omgivningarna hanteras på ett sätt som är skäligt förutsägbart. Programmet är i kraft kontinuerligt och gäller likt de andra planhandlingarna fram tills den dag då de ändras eller ersätts. Gestaltningsprogrammet är ett yttre ramverk för utformningsfrågor inom området. Det finns en stor frihet för varje fastighetsägare att utforma den enskilda fastigheten efter egna önskemål inom detta ramverk. De personliga önskemålen bidrar till att området får en varierande karaktär utan att enstaka delar tar överhanden. Gestaltningsprogrammet består av fyra delar; principer, allmänna platser, kvartersmark och genomförande. I varje del finns ett antal avsnitt som beskriver de olika ingående aspekterna. Den sista delen förklarar gestaltningsprogrammet i relation till framtida aktiviteter, främst bygglovshandlingen. Antagandehandling 1/7
PRINCIPER Målet med planläggningen av området är att skapa ett vackert och attraktivt bostadsområde som utvecklas utifrån platsens förutsättningar. Upplevelsen av området ska kännetecknas av närhet till natur. Bebyggelsen ska underordna sig terräng och natur och anpassas till landskapet. Området ska vara tåligt för de förändringar som sker allteftersom det används. Karaktär Områdets övergripande karaktär beskrivs som en sydsluttning ner mot Lysjön. Inom området finns ett antal mindre avsnitt som är relativt flacka mellan mindre höjder eller knallar. På vissa delar samlas vatten innan de rinner ner i små bäckar till sjön. Området genomkorsas av den Gamla landsvägen som slingrar sig följsamt i terrängen. Till de fritidshus som ligger i området går små krokiga skogsvägar som parerar träd och block på ett vackert sätt. Planidé Varje stadsdel eller område formas utifrån en idé. Idén med planområdet är att bevara topografi och den småskaliga kupering som finns samt ge förutsättningar för att bostäder ligger inbäddade i grönska. Marknivåer ska sparas i möjligaste mån liksom de mindre vattendragen. Vidare ska området utvecklas så att en tydlig egen karaktär skapas. ALLMÄNNA PLATSER De allmänna platserna består av gator, natur och vatten. Dessa ytor är viktiga för området då det är där man rör sig, kan leka utanför sin fastighet, träffa grannar mm. Gator Gatumiljön påverkas bland annat av gatans läge i naturen, dess material, angränsande ytors karaktär, avgränsningen mellan tomter och gatan och de möbler som placeras i gaturummet. Gatorna i området är vindlande och ligger inbäddade i natur. Mellan fastigheterna finns ett 8-20 meter brett område som utgörs av kommunal gatumark där endast 4-4,5 meter asfalteras för trafik. Den yta som ligger mellan körbana och bostadsfastighet sparas som natur och används för dagvattenhantering, besöksparkering etcetera. I de fall då slänter eller stödmurar krävs inom gatumarken ska de utföras i samband med gatuutbyggnaden. Utformningen ska vara enhetlig för hela området. Parkering I området kommer besöksparkering att anläggas i gaturummet. Utformningen av platserna präglas av enkelhet och tydlighet. På vissa platser förstärks marken så att biluppställning blir möjligt och platsen markeras med ett trädskydd. (Se foton på sidan 3). Uppfarter Uppfarten till carports eller garage kommer till del att ligga på kommunal mark. Den ska göras smal och helst i ett avvikande material från körbanan. Plattor som markbeläggning bör undvikas. Den del av uppfarten som ligger på kommunens mark anläggs av kommunen men sköts av respektive fastighetsägare. Antagandehandling 2/7
Bild 1. Inspirationsbilder från parkeringsplats i Norge. Träden fungerar som avgränsande element mellan körytor och naturmark. Bild 2. Principsektion för gaturummets utformning. Ett 8-20 meter brett område utgör gatumarken, körbanan ligger inbäddad i vegetation. Ytan mellan körbana och tomtmark används bl. a. för gång- och cykeltrafik och iordningställs på vissa ställen för besöksparkering. Belysning Inom området kommer gatorna att förses med belysning för att skapa en trygg trafikmiljö och skapa en tilltalande karaktär. Vidare kan viss belysning av andra allmänna platser komma att ske. Belysningen ska utformas så att den inte bländar boende eller trafikanter. Armaturer kommer att väljas under projekteringen av allmänna platser. Träd Inom gatumarken kommer träd att planteras på den mark som förblir i kommunal ägo. Omfattning och val av arter kommer att preciseras i projekteringen av allmän plats. Antagandehandling 3/7
Naturmark För alla former av arbetsplatser som etableras i samband med byggnation i området gäller att de ska etableras på ett sätt som gör att vegetation och naturliga element med bevarandekvaliteter bevaras. Återplantering kan krävas. Dagvatten Dagvatten ska i möjligaste mån omhändertas lokalt inom den egna fastigheten. Vatten som samlas på tak och andra hårdgjorda ytor samt dräneringsvatten ska ledas till ett magasin på fastigheten. Magasinet utformas så att vatten från 10 mm regn på tak och hårdgjorda ytor inom fastigheten ryms. Breddning till dike eller allmän ledning tillåts. I området finns ett system av allmänna diken och dammar för att ta hand om dagvattnet. Natur Det finns naturmark i området med skiftande karaktär. Karaktären speglar användningen av marken och utformning och skötsel anpassas till respektive område. Träd kommer att planteras på den mark som är allmän plats, natur. Badplatsen Ytorna i anslutning till badplatsen är gallrade för att skapa en öppen skogsbacke ner mot Lysjön. En enkel brygga anläggs av kommunen. Enklare möbler placeras i området för att erbjuda sittmöjligheter. Tillgängligheten till Lysjön ökar. Skogsremsan I naturområdet med bäcken planteras träd för att skapa en varierande karaktär. Området ska inbjuda till vistelse men utan formellt anlagda stigar e.d. Smitvägar mellan fastigheterna kopplar området till gatorna. Öster om landsvägen De naturområden som ligger öster om landsvägen utformas för att efterlikna den natur som angränsar till planområdet i nordost. Skötseln är måttlig. Vatten Ambitionen med Lysjön är att bibehålla den goda vattenkvaliteten och öka tillgängligheten till vattnet för allmänheten så att den kan fortsätta vara en attraktiv bad- och fiskesjö. Vattnet i planområdet är uppdelat i tre zoner öppet vattenområdet, öppet vattenområde med bryggor samt vattenområde med bryggor i anslutning till bostadsfastigheterna. Bryggorna som tillåts är begränsade i storlek för att inte skugga botten för mycket. KVARTERSMARK Den grundläggande principen för exploatering av bostadsfastigheterna är en god anpassning mellan byggnader och terräng. Vidare ska övergången mellan fastigheter och allmän plats vara mjuk och i möjligaste mån utgöras av murar eller stora slänter. Syftet är att åstadkomma den karaktär som eftersträvas genom att spara så mycket naturmark som möjligt samtidigt som principerna kan leda till minskade kostnader för markarbeten för den enskilde fastighetsägaren. Mark Tomterna består av tre zoner som styr placering av bebyggelse, val av material, markbearbetning mm. Syftet med indelningen är att skapa förutsättningar för god terränganpassning men också möjlighet till utblickar mot Lysjön och genomblickar inom kvarteren. Antagandehandling 4/7
Byggrätten (1) Här ska huvudbyggnaden, bostadshuset, placeras. Komplementbyggnader får placeras inom zonen. Marken får bearbetas för att byggnaderna ska kunna uppföras. Om det är kraftiga nivåskillnader som motiverar avsteg från planbestämmelsen ska dessa redovisas tydligt i bygglovsansökan. Träd får fällas men bör sparas. Mellanzonen (2) Endast komplementbyggnader får placeras inom mellanzonen som är minst 4 meter bred. Marken får bearbetas men gärna måttligt. Plank e.d. till en höjd av 180 cm får uppföras men är bygglovpliktiga. Träd bör sparas. Naturzonen (3) I denna zon får inga byggnader placeras. Zonen är den yttersta delen av fastigheten och gränsar mot naturmark eller den naturlika marken i gaturummet. Träd bör sparas. Marken ska i möjligast mån lämnas obearbetad och växtligheten bevaras och kompletteras med ny. Garageuppfart får anläggas. Bild 3. Principskiss för tomtens tre zoner Ändring av markens medelnivå i anslutning till byggnader och altaner tillås till maximalt +/- 0,5 meter om inte synnerliga skäl motiverar en större förändring. Sådana skäl ska tydligt framgå av bygglovshandlingar. Ett exempel på synnerligt skäl är uppfarten till garage eller carport. För schaktning och markutfyllnad krävs marklov. En planbestämmelse har införts i syfte att undvika branta slänter (>1:2) på bostadsfastigheter. Parkering sker på tomtmark förslagsvis mellan carport/garage och gatumarken. Två bilplatser ska anordnas på respektive fastighet. Belysning på de enskilda fastigheterna bör utformas som nedtonad punktbelysning snarare än ljussättning av stora ytor. Byggnader Detaljplanen föreskriver friliggande enbostadshus. Byggrätten i plan är begränsad för att möjliggöra en god terränganpassning, däremot finns det möjlighet att bygga på höjden för att få en större bostadsyta. Suterränghus ska uppföras då nivåskillnaden mellan fram och baksida på ett hus är mer än 2-2,5 meter. Nivåskillnaderna kan utnyttjas för att skapa en varierad och platsanpassad bebyg- Antagandehandling 5/7
gelse utan onödiga markarbeten. Ett husdjup på större än 7 meter är svårare att hantera än grunda hus. En av det tre grundläggande principerna för området är god terränganpassning. Detta berör gator och vägar i området men framförallt byggnadernas placering och utformning. Byggnadens storlek och placering i förhållande till nivåskillnaderna avgör hur mycket markarbete som krävs. Här följer ett antal skisser som visar de fyra olika principerna för grundläggning. Beroende på nivåskillnaderna på husets sidor är olika typer mer eller mindre lämpliga. Bild 4. Souterränghus. Hustypen är lämplig om nivåskillnaden mellan motstående sidor är mellan 2 och 2,5 meter. Bild 5. Sluttningshus. Hustypen är lämplig om nivåskillnaden mellan motstående sidor är mellan 0,5 och 1,5 meter. Bild 6. Hus på pelare. Hustypen är lämplig om nivåskillnaden mellan motstående sidor är mellan 0,5 och 1,5 meter. Antagandehandling 6/7
Bild 7. Platta på mark. Hustypen är lämplig om nivåskillnaden mellan motstående sidor är mindre än 0,5 meter. Friliggande komplementbyggnader carport, garage, växthus, gäststuga, förråd ska ägnas samma omsorg i utformning som huvudbyggnaden. Dessa ska underordna sig huvudbyggnaden på fastigheten. Tekniska byggnader De tekniska byggnader med tillhörande sidoytor som uppförs i området ska präglas av samma höga ambition som miljön i övrigt. Hur detta genomförs ska framgå av bygglovshandlingar. GENOMFÖRANDE När planen har vunnit laga kraft sker fastighetsbildning och tomtförsäljning till blivande fastighetsägare. De har därefter möjlighet att inleda en process som i slutända leder till en färdig bostadsmiljö på respektive fastighet. Kommunen iordningsställer den infrastruktur som området behöver i form av gator, belysning, vatten- och avloppsanläggningar etcetera. För att underlätta och stimulera en omsorgsfull planering och förverkligande av varje byggprojekt har kommunen tagit fram ett antal dokument. Först och viktigast är planhandlingarna för detaljplanen. Utöver dessa kommer kommunen eventuellt ta fram ett informationsblad som i mycket korta ordalag beskriver vad som är karaktäristiskt för Sandsjön och vad man bör tänka på när man ger sig i kast med att utforma sin framtida boendemiljö. Detta informationsblad kommer att utarbetas senare. För att skapa ett operativt verktyg för respektive fastighetsägare har ett exempel på en innehållsrik bygglovshandling tagits fram. Denna kan användas vid inventeringen av tomten och utgöra ett bra underlag för diskussioner med entreprenör, arkitekt Bygglovshandlingen rymmer också den föreslagna utformningen av tomten samt den formella nybyggnadskartan. Sammantaget är den ett redskap för fastighetsägaren att väga kvaliteter på platsen mot de förslag till förändringar som han eller hon kontinuerligt ställs inför. Antagandehandling 7/7