Boräntenytt SBAB:s analys och prognoser 29 oktober 2010 Sidan 2 Extra ränteåtstramning Sidan 4 Befolkning och bostadspriser
Extra ränteåtstramning Bolåntagarna får möta extra stora åtstramningar. Utöver bolånetaket som begränsar lånemöjligheterna så innebär Riksbankens räntehöjningar och avveckling av likviditetsstödet, tillsammans med stigande långräntor både i omvärlden och i Sverige, att bolåneräntorna pressas uppåt. Precis som tidigare så var Riksbankens direktion oenig vid det senaste räntemötet. Splittringen verkar däremot ha blivit lite mindre än tidigare. Fyra av de sex direktionsmedlemmarna, som beslutar om räntenivåerna, röstade för en höjning av styrräntan till 1 procent. Två ville behålla den på 0,75 procent. Majoriteten valde därefter att sänka räntebanan, prognosen för styrräntan, så att styrräntan nu väntas landa kring 3,5 procent i slutet av 2013, i stället för som tidigare nästan 4 procent. De två i minoriteten var ense om att styrräntan snarare borde landa på 2,7 procent i slutet av prognosperioden. Skillnaden i synen på räntebanan är därmed betydligt mindre än tidigare. Sedan förra räntemötet i september har Riksbanken sänkt förväntningarna på omvärlden ytterligare. Detta visar sig dock främst i att prognosen för omvärldsräntorna sänkts och inte i lägre tillväxtprognoser. Lägre räntor i omvärlden medför att prognosen för kronan höjs, vilket i sin tur innebär lite lägre inflation. Riksbankens nya huvudscenario ligger mycket nära vår egen styrränteprognos, åtminstone fram till slutet av 2012. Vi räknar med att styrräntan höjs med 0,25 procentenheter vid de kommande två räntemötena den14 december och den14 februari. Därefter går räntehöjningarna in i ett lugnare skede och styrräntan stannar vid 0 procent till slutet av 2011. Sedan fortsätter höjningarna till omkring 3 procent i slutet av 2012. Därefter räknar vi med att höjningstakten behålls och att styrräntan når 4 procent i slutet av 2013, medan Riksbanken räknar med lite långsammare tempo och att styrräntan stannar på 3,5 procent. Ryckigt på räntemarknaden Det har varit lite berg- och dalbana på räntemarknaderna under sommaren och hösten. Ränteuppgången under juni och juli bröts av en snabb nedgång under augusti. Under september steg först räntorna snabbt men i slutet av månaden föll de tillbaka. Under oktober har räntorna återigen stigit ganska snabbt. Tioåriga statsobligationsräntor Sverige USA Tyskland 3,75 3,25 2,75 Sänkt räntebana Osäkerheten om de internationella förutsättningarna är fortfarande stor. Däremot stärks den svenska ekonomin. Riksbanken reviderar också upp utsikterna för den svenska ekonomin. Nu väntas en BNP-tillväxt på nästan 5 procent i år och nästan 4 procent nästa år. Även sysselsättningstillväxten revideras upp. Nedrevideringen av räntebanan verkar främst ha motiverats av läget i omvärlden och av kronförstärkningen. Det förefaller dock också som om Riksbanksdirektionen är något mindre oroad över hushållens höga skuldsättning och de höga bostadspriserna än tidigare. Möjligen beror detta på bolånetaket. Prognoser av styrräntan Riksbankens styrränta Utfall Riksbankens nya prognos Riksbankens gamla prognos SBAB:s prognos Räntemarknadens förväntningar jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12 jan-13 jul-13 5,00 4,50 0 0 0 0 Kasten på räntemarknaderna kan till största delen kopplas till den osäkerhet som råder om de ekonomiska utsikterna i olika delar av den globala ekonomin. Osäkerheten gör att räntenivåerna förändras snabbt när ekonomisk statistik eller politiska signaler pekar i den ena eller andra riktningen. Internationell osäkerhet Framför allt är det situationen i vissa europeiska länder och i USA som oroar. Den europeiska statskuldskrisen har inneburit en ökad efterfrågan på säkra tillgångar, vilket pressat ned räntorna i länder med välskötta statsfinanser, som Sverige. Mycket har gjorts på internationell nivå med räddningspaket och stabiliseringsfonder för att komma tillrätta med problemen. Budgetåtstramningarna har varit tuffa i många länder och det finns tecken på att situationen börjat stabiliseras. Men det finns fortfarande en kvardröjande osäkerhet både om situationen i enskilda länder och om tillväxteffekterna av de massiva åtstramningarna. I USA handlar osäkerheten främst om styrkan i konjunkturåterhämtningen. Tecken på att ekonomin börjar växa saktare igen har fått centralbanken, Federal Reserve, att överväga ytterligare stimulanser. Räntemarknaden har spekulerat i hur starka dessa stimulanser kommer att bli. Med största sannolikhet handlar det om att centralbanken under en period framöver kommer att köpa statsobligationer med syfte att hålla nere långa marknadsräntor. 2,25 0 SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 2 BORÄNTENYTT 29 OKTOBER 2010
Mer upp i Sverige än i omvärlden Marknadsräntorna har stigit lite mer i Sverige än i omvärlden den senaste tiden. I dagsläget ligger därför en svensk tioårig statsobligationsränta 0,3 procentenheter över den tyska. Till största delen hänger detta ihop med styrkan i den svenska ekonomin. Exporten gynnas av den globala återhämtningen samtidigt som starka offentliga finanser, högt sparande och optimistiska hushåll driver på konsumtionen. Att Riksbanken höjer styrräntan samtidigt som omvärlden håller sina styrräntor oförändrade pressar också upp både kronans värde och ränteskillnaderna mot omvärlden. Svenska statsobligationsräntor 10 år 5 år 2 år 0 0 Vår bedömning är fortfarande att den globala återhämtningen fortsätter framöver, om än med lite lägre hastighet än tidigare. Vi har svårt att se att det skulle komma en ny nedgång, en double dip eller att världsekonomin skulle gå in i en långvarig stagnationsperiod. Följaktligen räknar vi fortfarande med att de långa räntorna kommer att stiga kraftigt när all osäkerhet lägger sig, framför allt under nästa år. Tillfälligt stigande riskpremier Under sommaren och hösten har Riksbanken avvecklat största delen av det tidigare likviditetsstödet till bankerna. Under 2009 gav Riksbanken ut tre ettårslån till bankerna till låg, fast ränta. Lånen var på sammanlagt 395 miljarder, motsvarande 12 procent av BNP. Syftet var att säkra likviditetsförsörjningen. Det sista av dessa lån förföll i början av oktober. Ränteskillnader, olika löptider Ränteskillnader 1,20 0,80 I och med avvecklingen av likviditetsstödet så har bankernas kostnad för kortsiktig finansiering stigit. Jämfört med i somras har dagslåneräntan på interbankmarknaden stigit med 0,2 procentenheter mer än styrräntan. Denna uppgång i riskpremien har smittat av sig till andra delar av räntemarknaden. Jämför vi tremånaders interbankränta, som är en viktig referensränta för bolåneräntorna, med förväntningarna på styrräntan så har denna skillnad ökat från 0,2 till 0,32 procentenheter. Bostadsobligationsmarknaden, som är huvudkällan till bolånefinansiering, har också drabbats. Uppgången i bostadsobligationsräntan har varit nästan 0,2 procentenheter större än uppgången i statsobligationsräntan. Vår bedömning är att det troligtvis blivit en överreaktion när Riksbankslånen förfallit. Vi tror därför att riskpremierna kan falla tillbaka något, så småningom. Fortfarande fördel bundet Precis som tidigare ser vi framför oss en period med stigande bolåneräntor, både korta och långa. Tremånadersräntan har stigit med 1,21 procentenhet i år, nästa år fortsätter uppgången men i lite långsammare takt. De längre räntorna har inte stigit lika snabbt i år, men uppgången väntas ta fart under 2011. Prognos för SBAB:s boräntor, olika bindningstider 29 okt Dec 2010 Jun 2011 Dec 2011 2010 3 mån 2,75 2,85 (+0,10) 3,15 3,55 2 år 3,31 3,35 (+5) 3,85 (-0,20) 4,60 5 år 4,28 4,30 (+015) 4,80 (+5) 5,55 Anm: Prognosförändring från Boräntenytt 6 oktober anges inom parentes. I vår jämförelse mellan bunden och beräknad tremånadersränta räknar vi med att tremånadersräntan följer med Riksbankens styrränta uppåt och når 5,5 procent i slutet av 2013 för att därefter ligga kvar på den nivån. Trots de högre långräntorna så är det fortfarande fördelaktigt med längre bindningstider. Fördelen är dock mindre än tidigare, mellan 0,1 och 0,3 procentenheter. Skillnad mellan bunden boränta och beräknad tremånadersränta under bindningstiden SBAB:s bundna boränta SBAB:s prognos av bunden tremånaders boränta 3,15 2,92 3,39 3,31 3,64 3,92 4,33 5,0 4,57 4,5 4,28 4,0 3,5 3,0 0,60 0,40 0,20 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år Bostadsobligation-Statsobligation (5 år) Dagslåneränta- Riksbankens styrränta Interbankränta-Förväntad styrränta (3mån) enheter 0-0,20-0,40 Tor Borg ekonomiskasekretariatet@sbab.se SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 3 BORÄNTENYTT 29 OKTOBER 2010
Befolkning och bostadspriser Bostadsbyggandet har varit betydligt mindre än befolkningsökningen i storstäderna under de senaste 20 åren. Det är sannolikt en bidragande orsak till att bostadspriserna ökat mer i storstäderna än i övriga landet. Bostadspriserna har under lång tid stigit mer i storstadsområdena än i övriga landet. Under perioden 1975-1990 var den genomsnittliga årliga nominella prisökningen på permanenta småhus i riket cirka 9 procent. I Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och Stor- Malmö ökade småhuspriserna årligen 1-2 procent mer än riksgenomsnittet under denna period. I regioner utanför de tre storstadsområdena, som Småland, Norra Mellansverige och Norrland, var de årliga prisökningarna ungefär 1 procent lägre än riksgenomsnittet. Småhusprisernas utveckling i olika regioner i relation till riksgenomsnittet Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Småland med öarna Norra Mellansverige Mellersta Norrland Övre Norrland - En växande befolkning är en stark stimulans till bostadsefterfrågan. Även om bostadsbyggande kan ta lång tid verkar det rimligt att utbudet av bostäder på lite längre sikt borde anpassas till befolkningsutvecklingen. I regioner där befolkningen växer kraftigt borde det byggas betydligt mer än i regioner där befolkningen stagnerar. Så är emellertid inte fallet. I diagrammet nedan har antalet färdigställda småhus och lägenheter i flerbostadshus jämförts med befolkningsförändringen. Vi har överslagsmässigt räknat med att det bor två personer per bostad och befolkningsförändringen har därför dividerats med två. Skillnaden mellan utbudet och efterfrågan på bostäder har sedan satts i relation till befolkningen i varje region. När kurvorna i diagrammet ligger över/under noll är således nybyggnationen av bostäder större/mindre än befolkningsförändringen. Skillnad mellan nybyggnation av bostäder och befolkningsförändring i relation till befolkning Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga riket 1975-1990 1990-2009 - - - 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Mönstret är i stort sett detsamma för perioden 1990-2009. Den genomsnittliga årliga nominella prisökningen för småhus i riket var cirka 5 procent medan prisökningarna i de tre storstadsregionerna var större och prisökningarna i regionerna utanför storstäderna mindre än riksgenomsnittet. En förklaring till skillnaden i bostadsprisernas utveckling mellan storstäderna och andra regioner är befolkningsutvecklingen. Befolkningen har ökat betydligt mer i de tre storstadsområdena än i övriga landet. Skillnaden har också accentuerats under de senaste 20 åren då befolkningen ökat med ungefär 1 procent per år i Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och Stor- Malmö medan den bara ökat marginellt i övriga landet. Befolkningsutveckling Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga landet Perioden 1975-1990 karaktäriseras till största delen av att nybyggnationen var större än befolkningsförändringen. Detta gäller särskilt riket utanför de tre storstadsområdena men mestadels även i storstadsregionerna. Under perioden 1990-2009 är emellertid mönstret annorlunda. Nybyggandet av bostäder fortsätter då att vara större än befolkningsförändringen i riket utanför storstäderna men i Stor-Stockholm, Stor- Göteborg och Stor-Malmö har bostadsbyggandet varit betydligt mindre än befolkningsökningen. Bostadsprisernas större ökning i storstäderna än i övriga landet beror inte bara på skillnader i befolkningsutvecklingen, utan också på andra olikheter i till exempel inkomstutvecklingen. Det är emellertid sannolikt att det låga bostadsbyggandet i förhållande till den starka befolkningsökningen i de tre storstadsregionerna bidragit till att bostadspriserna där ökat betydligt mer än i övriga landet. 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Tomas Pousette ekonomiskasekretariatet@sbab.se SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 4 BORÄNTENYTT 29 OKTOBER 2010
Boräntenytt är ett nyhetsbrev från SBAB. Boräntenytt har sammanställts av SBAB:s Ekonomiska Sekretariat. Ansvariga för brevet: Tomas Pousette, tfn 08-614 43 88 Tor Borg, tfn 08-614 38 84 Det har baserats på källor som Sekretariatet bedömer som tillförlitliga. Dokumentet är inte gjort för att utgöra det enda redskapet vid enskilda beslut om lån och investeringar. SBAB påtar sig inte något ansvar för direkt eller indirekt förlust till följd av beslut grundade på detta dokument. Citera gärna Boräntenytt men ange alltid källa. Sveriges Bostadsfinansieringsaktiebolag AB Besöksadress: Löjtnantsgatan 21 Postadress: Box 27308 102 54 Stockholm Tel 08-614 43 00 Fax 08-611 46 00 Internet: www.sbab.se E-post: headoffice@sbab.se (Org.nr. 556253-7513) SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 5 BORÄNTENYTT 29 OKTOBER 2010