Akelius Residential Property (publ) Januari till september 2014 Hyresintäkter 2 618 mkr (2 241), ökning med 3,8 procent (5,5) för jämförbara fastigheter Driftsöverskott 1 457mkr (1 235), ökning med 6,1 procent (8,3) för jämförbara fastigheter Värdeförändring fastigheter 1 187 mkr (1 332), eller 2,7 procent (3,8) Värdeförändring derivatinstrument -811 mkr (879) Resultat före skatt 890 mkr (2 489) Vinst per aktie 0,28 kronor (1,21) Investeringar i fastigheter 1 251 mkr (1 007) Köp av fastigheter 5 669 mkr (4 304) Försäljning av fastigheter 1 050 mkr (678), 12,0 procent (13,0) högre än marknadsvärdet vid början av perioden Emission av preferensaktier 4 020 mkr och stamaktier 2 000 mkr Sammandrag 2014 jul-sep jul-sep 2014 jan-sep jan-sep jan-dec Hyresintäkter, mkr 911 785 2 618 2 241 3 025 Driftsöverskott, mkr 531 458 1 457 1 235 1 579 Rörelseresultat, mkr 844 842 2 599 2 513 3 008 Resultat före skatt, mkr 243 612 890 2 489 2 897 Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 0,08 0,23 0,28 1,21 1,21 Potential vid nyuthyrning, procent 25 25 28 28 30 Hyresnivåökning jämförbara fastigheter, procent 1,0 0,9 3,4 4,6 5,8 Reell vakansgrad bostäder, procent 0,9 0,5 0,9 0,5 0,7 Belåningsgrad, totala lån, procent 47 64 47 64 56 Verkligt värde fastigheter, mkr 51 683 41 485 51 683 41 485 44 091 Antal lägenheter 44 449 39 711 44 449 39 711 41 319 1
Delårsrapport Starkare än någonsin Under kvartalet emitterade vi ytterligare preferensaktier. Efterfrågan var nära tio miljarder kronor, vi tog emot tre miljarder. Pengarna kommer att användas till cherry picking av bostäder i storstäder och uppgradering till First Class. Flest lägenheter har köpts i Berlin, men enskilt största affären var Hugo Åberg-portföljen i Malmö med 2 075 lägenheter. Totalt under året har vi sålt 1 269 lägenheter. Försäljningspriserna var 12 procent högre än verkligt värde vid början av året. Till följd av preferensaktier och nyemission av stamaktier har vår soliditet ökat till 42 procent, högsta i Akelius historia. Belåningsgraden har sjunkit till 47 procent. Vid utgången av perioden var 76 procent av beståndet beläget i Berlin, Hamburg, London, Toronto, Paris, Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen. Tack vare lägre räntenivåer och högre soliditet har räntetäckningsgraden stigit kraftigt, från 1,2 till 1,6. Bostäder i storstäder som uppgraderas till First Class ger stark tillväxt. För jämförbara fastigheter har hyresintäkter ökat med 3,8 procent och driftsöverskottet med 6,1 procent i jämförelsemed. Hittills under 2014 har 3 000 lägenheter uppgraderats till First Class. Nära 30 procent av våra lägenheter är nu uppgraderade till First Class. Pål Ahlsén, VD, Koncernchef Totalt under året har vi tillträtt eller tecknat bindande avtal om köp av 7 304 lägenheter i 59 transaktioner för totalt 9,4 miljarder kronor. Brent House, London, med 36 lägenheter köptes under sommaren 2014. 2
Förvaltningsfastigheter 30 september 2014 Uthyrningsbar area i tusentals kvm Verkligt värde Antal lägenheter Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm Sverige 22 610 1 561 252 1 814 27 047 14 913 Tyskland 18 478 1 128 59 1 187 19 070 16 060 Kanada 2 302 123 0 124 2 641 21 380 England 1 019 56 0 56 2 829 50 286 Frankrike 40 2 0 2 95 57 562 Summa 44 449 2 871 312 3 182 51 683 16 240 Sverige 22 610 Kanada 2 302 England 1 019 Frankrike 40 Tyskland 18 478 3
Sverige Total fastighetsportfölj Antal lägenheter 22 610 Verkligt värde, mkr 27 047 - kr/kvm 14 913 - direktavkastningskrav, % 4,82 Vakansgrad bostäder, % 1,61 - till följd av uppgradering, % 73 - reell vakans, % 0,4 Medelhyra bostäder, kr/kvm/år Total portfölj -10-01 1 110 Försäljning fastigheter -3 Jämförbar portfölj -10-01 1 107 Ökning i jämförbar portfölj 42 Jämförbar portfölj 2014-10-01 1 149 Köp fastigheter 0 Total portfölj 2014-10-01 1 149 3,8% Haparanda 151 lägenheter Umeå 667 lägenheter Östersund 1 071 lägenheter Lysekil 295 lägenheter Trollhättan 700 lägenheter Göteborg 1 186 lägenheter Stockholm 8 979 lägenheter Eskilstuna 617 lägenheter Skövde 821 lägenheter Borås 1 496 lägenheter Halmstad 1 283 lägenheter Helsingborg 2 224 lägenheter Malmö 2 129 lägenheter Trelleborg 689 lägenheter Lund 288 lägenheter 4
Tyskland Total fastighetsportfölj Antal lägenheter 18 478 Verkligt värde, mkr 19 070 - kr/kvm 16 060 - direktavkastningskrav, % 4,65 Vakansgrad bostäder, % 4,3 - till följd av uppgradering, % 69 - reell vakans, % 1,3 Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad* Total portfölj -10-01 7,81 Försäljning fastigheter - Jämförbar portfölj -10-01 7,81 Ökning i jämförbar portfölj 0,41 Jämförbar portfölj 2014-10-01 8,22 Köp fastigheter -0,45 Total portfölj 2014-10-01 7,77 5,3% Kiel 406 lägenheter Hamburg 3 966 lägenheter Lüneburg 99 lägenheter Rostock 278 lägenheter Berlin 10 043 lägenheter Düsseldorf 571 lägenheter Köln 633 lägenheter Frankfurt 549 lägenheter Mainz 409 lägenheter Stuttgart 105 lägenheter Erlangen 286 lägenheter Nürnberg 100 lägenheter Regensburg 131 lägenheter Augsburg 167 lägenheter München 735 lägenheter *) Medelhyran för den totala portföljen per den 1 oktober 2014 inkluderar även 42 fastigheter som Akelius Residential Property köpte den 1 oktober 2014. Förskottsbetalning för 138 mkr återfinns i balansräkningen per den 30 september 2014 under Omsättningstillgångar, Övriga tillgångar. 5
Delårsrapport Kanada Total fastighetsportfölj Antal lägenheter Verkligt värde, mkr - kr/kvm - direktavkastningskrav, % Vakansgrad bostäder, % - till följd av uppgradering, % - reell vakans, % Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad* 2 302 2 641 21 380 4,54 4,4 64 1,6 Total portfölj -10-01 Försäljning fastigheter Jämförbar portfölj -10-01 Ökning i jämförbar portfölj Jämförbar portfölj 2014-10-01 Köp fastigheter Total portfölj 2014-10-01 1,97 1,97 0,14 2,11-0,24 1,87 10 km Akelius Residential Propertys fastigheter i Toronto är markerade med blått. *) Huvuddelen av fastighetsportföljen i Toronto, Kanada, köptes från ett systerbolag under slutet av december. Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential Property skulle ha ägt fastigheterna sedan -10-01. 6 7,1%
Delårsrapport England Total fastighetsportfölj Antal lägenheter Verkligt värde, mkr - kr/kvm - direktavkastningskrav, % Vakansgrad bostäder, % Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad* 1 019 2 829 50 286 4,43 7,8 - till följd av uppgradering, % 58 - reell vakans, % 2,6 Total portfölj -10-01 Försäljning fastigheter Jämförbar portfölj -10-01 Ökning i jämförbar portfölj Jämförbar portfölj 2014-10-01 1,57 1,57 0,10 1,67 Köp fastigheter Total portfölj 2014-10-01 0,03 1,70 20 km Akelius Residential Propertys fastigheter i London är markerade med blått. *) Huvuddelen av fastighetsportföljen i England köptes från ett systerbolag under mars 2014. Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential Property skulle ha ägt fastigheterna sedan -10-01. 7 6,7%
Totalavkastning januari-september 2014 mkr Tillväxt jan-sep, procent Verkligt värde, 2014-01-01 44 091 - Valutakursdifferenser 536 1,2 Värdeförändring 1 187 2,7 Investeringar 1 251 2,8 Köp 5 669 12,9 Försäljningar -1 050-2,4 Verkligt värde, 2014-09-30 51 683 17,2 Driftsöverskott 1 457 mkr per år, procent Fastigheternas totalavkastning 2 644 8,1 20,0 18,0 Procent 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 2009 jan-dec 2010 jan-dec 2011 jan-dec 2012 jan-dec jan-dec 2014 jan-sep Direktavkastning Värdetillväxt Medelvärde 8
Finansiell information januari-september 2014 Driftsöverskott 1 457 mkr Koncernens hyresintäkter för perioden ökade med 377 mkr till 2 618 mkr (2 241). Av intäktsökningen beror 281 mkr på ett utökat fastighetsinnehav och 96 mkr beror på ökade hyresnivåer i jämförbara fastigheter. För jämförbara fastigheter och justerat för förändrade valutakurser ökade hyresintäkterna med 3,8 procent jämfört med motsvarande period. Vakansgraden för bostäder var 3,0 procent, varav 70 procent till följd av uppgradering eller försäljning av lägenheter. Den reella vakansgraden var således 0,9 procent, vilket är 0,2 procentenheter högre än vid utgången av. Fastighetskostnaderna var 1 161 mkr (1 006), varav 176 mkr (174) avsåg underhåll, vilket på årsbasis motsvarar 80 kronor per kvadratmeter. Justerat för förändrade valutakurser har driftsöverskottet för jämförbara fastigheter ökat med 6,1 procent. För den totala fastighetsportföljen var överskottsgraden 55,7 procent (55,1). Värdeökning fastigheter 2,7 procent Fastighetsbeståndet ökade i värde under perioden med 1 187 mkr (1 332), vilket motsvarar 2,7 procent (3,8). Värdeökningen beror till största del på ökade hyresintäkter. Sammantaget har fastigheter sålts för 1 050 mkr vilket är 12 procent högre än verkligt värde vid början av perioden. Hyresintäkter jämförbara fastigheter mkr 1 900 1 850 3,8% 1 800 1 750 Kv3 Kv3 2014 Driftsöverskott jämförbara fastigheter mkr 1 200 1 150 1 100 1 050 Reell vakans procentenheter 6,1% Kv3 Kv3 2014 Finansiella poster 898 mkr Finansiella intäkter för perioden var 4 mkr (3) och finansiella kostnader var 902 mkr (906). Koncernens räntekostnader har minskat med 11 mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Medelräntan för total upplåning har minskat med 0,48 procentenheter i jämförelse med början av perioden till 4,27 procent vilket påverkat räntekostnaderna positivt. Räntetäckningsgraden var 1,6 (1,3). 1,00 0,75 0,50 0,25 1 jan 2014 0,2% 1 okt 2014 9
Värdeförändring derivatinstrument -811 mkr Finansiella derivatinstrument har under perioden påverkat resultatet med -811 mkr (879), främst till följd av sjunkande marknadsräntor. Derivatinstrumenten består huvudsakligen av ränteswappar. Beräkningar av verkligt värde för derivaten är baserade på nivå 2 i hierarkin för verkligt värde. Jämfört med har inga förflyttningar skett mellan olika nivåer i hierarkin och inga signifikanta ändringar har gjorts vad avser värderingssätt. Kassaflödet i ingångna derivatkontrakt jämförs med det kassaflöde som skulle ha erhållits om kontrakten ingåtts till marknadspris på bokslutsdagen. Skillnaden i kassaflöde diskonteras med en ränta där hänsyn tagits för motparternas kreditrisk. Det nuvärde som erhålls tas upp i balansräkningen som verkligt värde. Förändring i verkligt värde redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Köp av fastigheter 5 669 mkr Under perioden har fastigheter köpts för sammanlagt 5 669 mkr till ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 4,45 procent. 2 168 mkr avsåg köp av fastigheter i England av ett systerbolag. Utöver detta har ytterligare fastigheter köpts i England för 496 mkr. I Tyskland har fastigheter köpts för 2 345 mkr till ett genomsnittligt pris per kvadratmeter om 13 444 kronor. I Kanada har fastigheter köpts för 564 mkr för ett pris per kvadratmeter om 14 421 kronor. I Frankrike har en fastighet köpts för 95 mkr. Fastighetsinvesteringar 1 251 mkr Periodens investeringar i fastigheter uppgick sammanlagt till 1 251 mkr (1 007) vilket på årsbasis motsvarar 540 kronor per kvadratmeter. First Class-investeringar uppgick till 694 mkr och 557 mkr avsåg konvertering av lokaler och vindar till bostäder, förtätning av befintliga fastigheter samt vatten- och energibesparande projekt. Köpta fastigheter 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 1 075 1 025 975 925 Investeringar mkr 1 400 1 200 1 000 800 Tyskland Kanada England Frankrike SEK/kvm Sålda fastigheter mkr Verkligt värde årets början 12% 24,2% Försäljningspris Kv3 Kv3 2014 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% Direktavkastningskrav 10
Marknadsvärdering av fastigheter Det bedömda verkliga värdet för koncernens fastighetsinnehav var vid utgången av perioden 51 683 mkr, vilket i genomsnitt motsvarar 16 240 kronor per kvadratmeter jämfört med 14 736 kronor per kvadratmeter i slutet av år. Det högre värdet per kvadratmeter beror dels på värdeökningar i det befintliga beståndet men även på köpet av fastighetsportföljen i England vilken i genomsnitt värderades till 47 355 kronor per kvadratmeter. Verkligt värde har ökat med 1 187 mkr, eller 2,7 procent, till följd av värdeförändring. Per bokslutsdagen har verkligt värde för alla fastigheter bedömts genom interna värderingar. Värderingarna har baserats på en kassaflödesmodell för varje enskild fastighet med individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och avkastningskrav. Kassaflödesmodellen baseras på faktiska intäkter och kostnader justerat för ett normaliserat framtida kassaflöde. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för hela fastighetsportföljen var 4,72 procent. Belåningsgrad 47 procent Koncernens upplåning har under perioden minskat med 140 mkr under perioden till 25 381 mkr. Belåningsgraden har minskat till 47 procent i samband med likviditet från emission av preferensaktier och stamaktier, för totalt 6 020 mkr. Direktavkastningskrav procent Ingående 4,75 Valutakursförändringar 0,00 Köp -0,01 Försäljning -0,01 Jämförbart -0,01 Utgående 4,72 Direktavkastningskrav per land procent Totalt Bostäder Lokaler Sverige 4,82 4,62 6,91 Tyskland 4,65 4,57 6,66 Kanada 4,54 4,54 - England 4,43 4,43 - Frankrike 4,05 4,05 - Summa 4,72 4,59 6,84 Eget kapital och skulder Säkerställda lån har ökat med 975 mkr under perioden till 23 447 mkr vid utgången av kvartalet, vilket motsvarar en belåningsgrad om 44 procent. De säkerställda lånen är upptagna hos 27 banker i fyra länder vilket medför ett minskat beroende av den finansiella styrkan hos respektive land och långivare. Ställda säkerheter, i form av fastighetsinteckningar, har ökat från 25 545 mkr i slutet av år till 27 740 mkr, främst relaterat till köp av fastigheter i Tyskland. Övriga skulder 5% Säkerställda lån 43% Eget kapital 42% Ej säkerställda lån 4% Uppskjuten skatt 6% 11
Ej säkerställda lån har under perioden minskat med 1 115 mkr till 1 934 mkr. Ej säkerställd upplåning omfattar två noterade obligationslån, inlåning från privatkunder och lån från koncernföretag. Akelius obligationslån hade ett nominellt värde på 1 198 mkr vid utgången av perioden. Båda obligationslånen är noterade på Nasdaq Stockholm. Räntebindning, totala lån > 5 år 34% < 1 år 19% Likviditet 4 188 mkr Tillgängliga medel i form av kassa samt säkerställda men outnyttjade kreditavtal var vid utgången av perioden 4 188 mkr jämfört med 1 597 mkr i slutet av år. Ytterligare likviditet om 237 mkr kan erhållas genom att ställa säkerhet för outnyttjad del av befintliga kreditavtal. Obelånad del av fastigheternas verkliga värde motsvarar 24 524 mkr. Soliditet 42 procent Vid utgången av perioden var det egna kapitalet 22 350 mkr, vilket motsvarar en soliditet om 42 procent. Under perioden, lämnade Akelius Residential Property en utdelning om 1 000 mkr, genomförde en nyemission av stamaktier om 2 000 mkr, emitterade preferensaktier för 4 020 mkr och redovisade ett hybridlån om 150 miljoner euro under eget kapital. Akelius Residential Property har också genomfört en aktiesplit där 4 449 stamaktier erhållits för varje innehavd stamaktie. Medelränta, totala lån procent 5,0 4,5-0,54% 4,0 3,5 Kv3 1-5 år 47% Kv3 2014 Räntebindning 4,8 år Av den totala upplåningen om 25 381 mkr hade 4 727 mkr en räntebindning kortare än ett år och 8 637 mkr hade en räntebindning längre än fem år. Medelräntan var 4,27 procent, vilket är 0,54 procentenheter lägre än samma period. Räntebindningen var i medeltal 4,8 år jämfört med 5,0 år i slutet av år. Räntetäckningsgrad, totala lån procent 1,75 1,50 22,8% 1,25 1,00 Kv3 Kv3 2014 12
Kapitalbindning 4,7 år Den sammanlagda upplåningen hade i medeltal en kapitalbindning om 4,7 år, jämfört med 4,6 år vid slutet av år. Långivarna utgörs av 27 banker, 30 000 privatkunder, kapitalmarknaden och av bolag inom Akelius gruppen. Av de totala lånen förfaller 5 826 mkr till återbetalning inom ett år. Skatt Skattekostnader för perioden var 118 mkr (304) och avser huvudsakligen uppskjuten skatt till följd av orealiserad värdeuppgång för fastighetsinnehavet. Akelius Residential Property har inga pågående skattetvister. Kassaflödet Kassaflödet från den löpande verksamheten var 506 mkr (-16). Periodens nettoinvesteringar i förvaltningsfastigheter har medfört att kassaflödet från investeringsverksamheten var -6 014 mkr (-5 225). Kapitalbehovet vid köp av fastigheter säkerställs före undertecknande av köpeavtal. Lönsamma men inte tvingande uppgraderingar till First Class kan vid behov stoppas inom en tremånadersperiod. Kassaflödet från finanseringsverksamheten var 5 571 mkr (5 324). Resultat i tredje kvartalet Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 287 mkr (422) och har påverkats av en negativ värdeförändring avseende derivat om -317 mkr (97). Under tredje kvartalet ökade hyresintäkterna till 911 mkr (785) och fastighetskostnaderna ökade till 380 mkr (327), vilket resulterade i en förbättring av driftöverskottet till 531 mkr (458). Fastighetsbeståendets värdeökning var 330 mkr (383) och beror främst på ökade hyresintäkter. Finansiella kostnader var 284 mkr (327). Lägre finansiella kostnader beror på en lägre medelränta. Kassaflödet uppgick under tredje kvartalet till -413 mkr (23). Den löpande verksamheten hade ett kassaflöde om 396 mkr (-300) främst hänförligt till ett högre kassaflöde från rörelsen. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -1 141 mkr (-904), vilket huvudsakligen förklaras av förvärv av förvaltningsfastigheter. Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet positivt med 332 mkr (1 227), främst som en följd av nyemission av preferensaktier om 3 000 mkr. Moderbolaget Finansnetto i moderbolaget uppgick under perioden till -215 mkr (-265) och resultatet före skatt uppgick till -528 mkr (-58) påverkat till följd av negativ värdeförändring av derivatinstrument under perioden med -281 mkr (217). Under perioden har Akelius Residential Property AB lämnat utdelning om 1 000 mkr, genomfört en nyemission av stamaktier för 2 000 mkr och preferensaktier för 4 020 mkr och emitterad ett ej säkerställt obligationslån för 350 mkr. 13
Övrig information Notering av preferensaktier Under det andra kvartalet emitterades 3,4 miljoner preferensaktier à 300 kronor, totalt 1 020 mkr och under tredje kvartalet ytterligare 9,4 miljoner preferensaktier à 320 kronor, totalt 3 000 mkr. Varje preferensaktie ger en utdelning om 20 kronor per år, där 5 kronor utbetalas varje kvartal. Avanza Bank är bolagets Certified Adviser. Akelius preferensaktier är noterade på Nasdaq First North. Den 30 september 2014 uppgick stängningskursen till 333 kronor. Extra bolagsstämma i Akelius har beslutat om utdelning för preferensaktierna med de avstämningsdagar som följer av bolagsordningen, 5 november 2014 och 5 februari 2015. Den 5 augusti betalade Akelius en utdelning om 17 mkr till preferensaktieägare från första emissionen. Risker och möjligheter Den operationella risken begränsas genom att fastighetsportföljen är koncentrerad till bostäder i storstäder. En stark hyresmarknad för bostäder i Sverige, Tyskland, Kanada, England och Frankrike reducerar risken för långsiktiga vakanser. För att ytterligare minska risken, eller variationer i kassaflödet, binds räntor på lång sikt. Tillgång till kapital hos ett stort antal kreditgivare, på kapitalmarknaden och hos privatkunder ger en låg refinansieringsrisk. Investeringar utomlands valutasäkras så att koncernens soliditet inte påverkas av valutakursförändringar. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport för Akelius Residential Property koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolagetsredovisning är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning av juridiska personer. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper som i den senaste årsredovisningen, med undantag för IFRS 11 samt IFRIC 21 Levies. Från och med 2014 tillämpar Akelius IFRIC 21 Levies och redovisar hela årets skuld relaterat till fastighetsskatt i delårsrapporten för januari-september 2014. Dessutom redovisas en förutbetald kostnad vilken periodiseras linjärt över räkenskapsåret. IFRS 11 har inte inneburit någon förändring för Akelius. Siffrorna i denna delårsrapport har avrundats, medan beräkningarna utförts utan avrundning. Detta kan medföra att vissa tabeller och nyckeltal till synes inte summerar korrekt. Uppskattningar och bedömningar Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden. Samma uppskattningar och bedömningar följs i kvartalsrapporteringen så som i den senaste årsredovisningen. Personal Vid periodens slut var 324 anställda i Akeliuskoncernen. Närståendetransaktioner Under tredje kvartalet har koncernen återbetalat lån om 181 mkr till moderbolaget Akelius Apartments. Transaktionerna med närstående har skett till marknadsmässiga villkor. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång I oktober har första köpet gjorts i Montreal med 44 lägenheter. I Berlin har ytterligare 798 lägenheter köpts. Akelius har tecknat avtal om att köpa Hugo Åbergs fastigheter i Malmö, totalt 2 075 lägenheter. Danderyd, den 24 november 2014, Akelius Residential Property AB (publ) Pål Ahlsén, VD, Koncernchef Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 14
Koncernens rapport över totalresultat Belopp i mkr 2014 jul-sep jul-sep 2014 jan-sep jan-sep jan-dec 3 mån 3 mån 9 mån 9 mån 12 mån Hyresintäkter 911 785 2 618 2 241 3 025 Driftkostnader -315-256 -985-832 -1 143 Underhåll -65-71 -176-174 -303 Driftsöverskott 531 458 1 457 1 235 1 579 Central administration -8-7 -26-27 -55 Övriga intäkter och kostnader -4-4 -7-26 -48 Kostnader vid försäljning av fastigheter -5 12-13 -1-37 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 330 383 1 187 1 332 1 569 Rörelseresultat 844 842 2 599 2 513 3 008 Ränteintäkter 3 1 4 3 8 Räntekostnader -267-316 -882-893 -1 203 Övriga finansiella intäkter och kostnader -20-12 -20-14 -54 Värdeförändring derivatinstrument -317 97-811 879 1 138 Resultat före skatt 243 612 890 2 489 2 897 Skatt 44-190 -118-304 -677 Periodens / årets resultat 287 422 772 2 185 2 220 Omräkningsdifferenser 116-76 207 43 206 Periodens / årets totalresultat 403 346 979 2 228 2 426 Resultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare 255 421 736 2 182 2 216 - innehav utan bestämmande inflytande 32 1 36 3 4 Totalresultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare 371 345 943 2 225 2 422 - innehav utan bestämmande inflytande 32 1 36 3 4 Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 0,08 0,23 0,28 1,21 1,21 15
Koncernens rapport över finansiell ställning Belopp i mkr Tillgångar 2014 30 sep 30 sep Immateriella anläggningstillgångar 3 - - Förvaltningsfastigheter 51 683 41 485 44 091 Materiella anläggningstillgångar 32 28 31 Derivatinstrument 3 83 100 Uppskjuten skatt 854 645 663 Finansiella anläggningstillgångar 301 867 204 Summa anläggningstillgångar 52 876 43 108 45 089 Övriga tillgångar 633 716 544 Derivatinstrument 9 0 0 Likvida medel 121 111 59 Summa omsättningstillgångar 763 827 603 Summa tillgångar 53 639 43 935 45 692 Eget kapital och skulder Eget kapital 22 350 12 878 15 169 Långfristiga räntebärande skulder 19 555 22 398 22 398 Derivatinstrument 2 208 1 737 1 496 Uppskjuten skatt 2 975 2 307 2 695 Övriga skulder 20 114 25 Summa långfristiga skulder 24 758 26 556 26 614 Kortfristiga räntebärande skulder 5 826 3 995 3 123 Derivatinstrument 7 2 24 Leverantörsskulder och andra skulder 698 504 762 Summa kortfristiga skulder 6 531 4 501 3 909 Summa eget kapital och skulder 53 639 43 935 45 692 Uppdelning av lån: - icke säkerställda 1 934 4 454 3 049 - säkerställda 23 447 21 939 22 472 Summa 25 381 26 393 25 521 16
Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i mkr 2014 2014 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec 3 mån 3 mån 9 mån 9 mån 12 mån Kassaflöde från rörelsen 659 176 1 319 925 1 570 Betalt finansnetto -262-474 -809-937 -1 249 Betald skatt -1-1 -3-4 -3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 396-300 506-16 318 Köp av immateriella anläggningstillgångar -3 - -3 - - Investeringar i förvaltningsfastigheter -492-381 -1 251-1 007-1 531 Köp av förvaltningsfastigheter -1 088-301 -5 669-4 304-6 901 Försäljning av förvaltningsfastigheter 326 39 1 037 677 1 765 Köp/försäljning av övriga anläggningstillgångar 117-261 -129-591 97 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 141-904 -6 014-5 225-6 570 Nyemission 2 965-5 985-2 120 Kapitaltillskott 14 1 1 377 683 680 Upptagna lån 622 1 975 5 040 8 274 9 361 Amortering av lån -3 252-742 -5 779-3 905-6 122 Köp/försäljning av derivatinstrument -1-7 -35 271 271 Koncernbidrag - - - - -27 Utdelning -17 - -1 017 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 332 1 227 5 571 5 324 6 283 Förändring av likvida medel -413 23 62 83 31 Likvida medel vid årets början 534 88 59 28 28 Likvida medel vid årets slut 121 111 121 111 59 17
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Överkursfond Andra reserver Balanserad vinst Total Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 2012-12-31 400 - -164 9 707 9 943 27 9 970 Kapitaltillskott - - - 680 680-680 Årets resultat, jan-sep - - - 2 182 2 182 3 2 185 Övrigt totalresultat - - 43-43 - 43 Eget kapital -09-30 400 - -121 12 569 12 848 30 12 878 Nyemission 183 1 937 - - 2 120-2 120 Fondemission 680 - - -680 0-0 Lämnat koncernbidrag - - - -27-27 - -27 Årets resultat, okt-dec - - - 34 34 1 35 Övrigt totalresultat - - 163-163 - 163 Eget kapital -12-31 1 263 1 937 42 11 896 15 138 31 15 169 Årets resultat, jan-sep - - - 741 741 31 772 Övrigt totalresultat - - 207-207 - 207 Förvärvad minoritet - - - - - 13 13 Hybridlån - - - - - 1 377 1 377 Utdelning - - - -1 145-1 145 - -1 145 Nyemission 186 5 770 - - 5 956-5 956 Eget kapital 2014-09-30 1 449 7 707 249 11 493 20 898 1 453 22 350 18
Segmentinformation jan-sep 2014 Belopp i mkr Sverige Tyskland Övriga Totalt 2014 2014 2014 2014 Hyresintäkter 1 555 1 504 897 736 166-2 618 2 241 Driftskostnader -623-569 -291-262 -71 - -985-832 Underhåll -112-131 -51-43 -11 - -176-174 Driftsöverskott 819 804 555 431 84-1 457 1 235 Central administration - - - - - - -26-27 Övriga intäkter och kostnader - - - - - - -7-26 Kostnader vid försäljning av fastigheter - - - - - - -13-1 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 668 676 347 657 172-1 187 1 332 Rörelseresultat - - - - - - 2 599 2 513 Ränteintäkter - - - - - - 4 3 Räntekostnader - - - - - - -882-893 Övriga finansiella intäkter och kostnader - - - - - - -20-14 Värdeförändring derivatinstrument - - - - - - -811 879 Resultat före skatt - - - - - - 890 2 489 Driftsöverskott 819 804 555 431 84-1 457 1 235 Värdeförändring 668 676 347 657 172-1 187 1 332 Totalavkastning 1 487 1 480 901 1 088 256-2 644 2 567 Totalavkastning per år, procent 7,5 8,5 7,8 12,3 14,0-8,1 9,8 Verkligt värde fastigheter 27 047 26 783 19 070 15 549 5 565-51 683 41 485 19
Räntebärande skulder Löptid Räntebindning Kapitalbindning År Belopp i mkr Medelränta, procent Andel, procent Belopp i mkr Andel, procent 0-1 4 727 2,75 19 5 826 23 1-2 2 411 3,85 9 6 693 26 2-3 3 229 4,24 13 3 907 15 3-4 3 441 3,59 14 2 841 11 4-5 2 936 5,39 12 1 055 4 5-6 1 248 6,18 5 15 0 6-7 2 530 5,10 10 10 0 7-8 1 623 5,12 6 0 0 8-9 553 4,80 2 241 1 9-10 640 4,77 3 0 0 10 -> 2 043 4,39 8 4 795 19 Summa 25 381 4,27 100 25 381 100 Totalresultat för moderbolaget Belopp i mkr 2014 2014 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep 3 mån 3 mån 6 mån 6 mån 12 mån Hyresintäkter - 13-39 51 Fastighetskostnader - -7 - -18-18 Underhåll - 1 - -1-6 Driftsöverskott - 7-20 27 Övriga intäkter och kostnader -22-10 -32-30 -57 Försäljning fastigheter - - - - 76 Intäkter från andelar i koncernföretag - - - - 498 Finansnetto -136-114 -215-265 -308 Värdeförändring derivatinstrument -173 172-281 217 253 Resultat före bokslutsdispositioner -331 54-528 -58 489 Bokslutsdispositioner - - - - -106 Resultat före skatt -331 54-528 -58 383 Skatt 38 0 62-1 94 Periodens / årets resultat -293 54-466 -59 477 Periodens / årets totalresultat -293 54-466 -59 477 20
Finansiell ställning för moderbolaget Belopp i mkr 2014 30 sep 30 sep Tillgångar Materiella anläggningstillgångar 1 275 - Finansiella anläggningstillgångar 11 108 9 719 14 308 Summa anläggningstillgångar 11 109 9 994 14 308 Fordringar på koncernföretag 14 916-82 Övriga omsättningstillgångar 44 8 10 Summa Omsättningstillgångar 14 960 8 91 Summa tillgångar 26 070 10 002 14 399 Eget kapital 11 431 4 312 7 022 Långfristiga räntebärande skulder 3 836 1 995 2 424 Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 85 815 224 Derivatinstrument 512 282 231 Summa långfristiga skulder 4 433 3 092 2 879 Kortfristiga räntebärande skulder 73 17 16 Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 9 975 2 532 4 454 Övriga skulder 158 49 28 Summa kortfristiga skulder 10 206 2 598 4 498 Summa eget kapital och skulder 26 070 10 002 14 399 21
Nyckeltal 2014 30 sep 2012 2011 2010 Eget kapital Eget kapital, mkr 22 350 15 169 9 970 8 567 8 211 Soliditet, procent 42 33 27 26 28 Riskbärande kapital, procent 51 46 39 41 46 Avkastning på eget kapital, procent 6 24 27 4 8 Räntebärande skulder Belåningsgrad säkerställda lån, procent 44 49 53 50 48 Belåningsgrad totala lån, procent 47 56 59 60 61 Räntetäckningsgrad säkerställda lån 1,9 1,4 1,5 1,6 1,6 Räntetäckningsgrad totala lån 1,6 1,2 1,2 1,3 1,2 Räntebindning Medelränta säkerställda lån, procent 4,11 4,42 4,63 4,94 5,28 Medelränta totala lån, procent 4,27 4,75 4,85 5,26 5,63 Räntebindning säkerställda lån, år 5,0 5,3 5,7 5,8 5,8 Kapitalbindning säkerställda lån, år 5,0 4,8 5,3 6,0 5,0 Fastigheter Antal lägenheter 44 449 41 319 35 443 35 151 31 502 Uthyrningsbar area, kvm 3 182 2 992 2 576 2 632 2 424 Tillväxt hyresintäkter, procent* 3,8 5,8 4,8 3,8 - Tillväxt driftsöverskott, procent* 6,1 6,7 4,1 8,3 - Reell vakansgrad bostäder, procent 0,9 0,7 0,7 0,7 0,6 Verkligt värde fastigheter, mkr Ingående 44 091 35 437 32 352 28 269 29 255 Valutakursdifferenser 536 454-359 -44-839 Värdeförändring 1 187 1 569 2 671 1 025 356 Investering 1 251 1 531 1 493 1 138 917 Köp 5 669 6 901 1 663 3 792 972 Försäljning -1 050-1 801-2 383-1 828-2 392 Utgående 51 683 44 091 35 437 32 352 28 269 Verkligt värde, kr/kvm 16 240 14 736 13 755 12 292 11 662 Direktavkastningskrav, procent 4,72 4,75 4,73 5,07 5,09 Förändring direktavkastningskrav, procent* -0,01-0,01-0,28 0,01 - *) För jämförbara fastigheter 22
Nyckeltal 2014 30 sep 2012 2011 2010 Fastigheter Sverige Medelhyra bostäder, SEK/kvm/år 1 149 1 114 1 074 1 026 967 Tillväxt medelhyra bostäder, procent* 2,8 5,8 5,0 5,1 1,9 Tillväxt hyresintäkter, procent* 3,9 5,5 3,8 - - Tillväxt driftsöverskott, procent* 8,9 3,3 5,2 - - Verkligt värde, mkr 27 047 26 784 23 456 22 574 21 377 Verkligt värde, kr/kvm 14 913 14 115 13 809 12 055 11 435 Direktavkastningskrav, procent 4,82 4,84 4,79 5,15 5,15 Antal lägenheter 22 610 23 867 21 707 23 354 22 926 Fastigheter Tyskland Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad 7,77 7,71 7,52 7,19 6,85 Tillväxt medelhyra bostäder, procent* 4,4 5,6 5,6 7,0 4,0 Tillväxt hyresintäkter, procent* 3,3 6,8 6,8 - - Tillväxt driftsöverskott, procent* 1,9 13,7 1,0 - - Verkligt värde, mkr 19 070 15 549 11 981 9 778 6 892 Verkligt värde, kr/kvm 16 060 15 398 13 649 12 903 12 623 Direktavkastningskrav, procent 4,65 4,64 4,64 4,87 4,91 Antal lägenheter 18 478 15 769 13 736 11 797 8 576 *) För jämförbara fastigheter 23
Nyckeltal 2014 30 sep 2012 2011 2010 Fastigheter Kanada**) Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad 1,87 1,94 2,01 1,34 - Tillväxt medelhyra bostäder, procent* 5,7 7,7 11,2 - - Tillväxt hyresintäkter, procent* 8,1 20,6 - - - Tillväxt driftsöverskott, procent* -3,0 56,4 - - - Verkligt värde, mkr 2 641 1 758 1 074 26 - Verkligt värde, kr/kvm 21 380 20 710 22 026 19 833 - Direktavkastningskrav, procent 4,54 4,47 4,52 4,25 - Antal lägenheter 2 302 1 683 1 046 17 - Fastigheter England**) Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad 1,70 1,55 1,54 1,04 - Tillväxt medelhyra bostäder, procent* 8,0 0,1 13,7 - - Tillväxt hyresintäkter, procent* 0,6 29,0 - - - Tillväxt driftsöverskott, procent* -2,0 31,7 - - - Verkligt värde, mkr 2 829 1 792 1 580 145 - Verkligt värde, kr/kvm 50 286 36 430 32 730 22 872 - Direktavkastningskrav, procent 4,43 4,64 4,53 4,77 - Antal lägenheter 1 019 870 870 97 - *) För jämförbara fastigheter **) Fastighetsportföljen i Toronto, Kanada, förvärvades från ett systerbolag under slutat av. Fastighetsportföljen i England förvärvades från ett systebolag under mars 2014. Ovanstående tabeller redovisar utveckling som om koncernen skulle ha ägt fastigheterna sedan 2011. 24
Definitioner Riskkapital Eget kapital, uppskjuten skatteskuld och räntebärande skulder utan säkerhet. Andel riskkapital Riskkapital i relation till balansomslutning. Belåningsgrad, säkerställda lån Räntebärande skulder med säkerhet i relation till totala tillgångar. Belåningsgrad, totala lån Räntebärande skulder med och utan säkerhet i relation till totala tillgångar. Medelhyra Årshyran för samtliga uthyrda kontrakt i relation till motsvarande kontrakts kvadratmeter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Reell vakans Totalt antal vakanta lägenheter med avdrag för antal lägenheter vakanta till följd av uppgradering eller planerad försäljning, i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Räntetäckningsgrad, säkerställda lån Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar, nedskrivningar, kostnader för fastighetsförsäljningar, räntekostnader, värdeförändring av tillgångar och skulder i relation till räntekostnader för säkerställda lån. Räntetäckningsgrad, totala lån Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar, nedskrivningar, kostnader för fastighetsförsäljningar, räntekostnader, värdeförändring av tillgångar och skulder i relation till räntekostnader för samtliga lån. Soliditet Eget kapital i relation till balansomslutning. Vakansgrad Antal vakanta lägenheter i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Överskottsgrad Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 25
Kalender Bokslutsrapport jan-dec 2014 27 feb 2015 Delårsrapport jan-mar 2015 29 maj 2015 Delårsrapport jan-juni 2015 28 augusti 2015 Huvudkontor Svärdvägen 3A Box 104, S-182 12 Danderyd Tel +46 (0) 8 566 130 00 Sverige Rosenlundsgatan 50 Box 38149 100 64 Stockholm Tel +46 (0)10-722 31 00 akelius.se Tyskland Leipziger Platz 14 D-10117 Berlin Tel +49 (0) 30 7554 110 akelius.de Kanada 289 Niagara Street Toronto M6J 0C3 Tel +1 (416) 214-2626 akelius.ca Akelius i korthet Bostäder i storstäder Akelius äger, förvaltar, uppgraderar och utvecklar bostäder i storstäder. 76 procent av beståndet är beläget i Berlin, Hamburg, London, Paris, Toronto, Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen. Uppgradering till First Class Akelius uppgraderar till First Class. En kvalitet i nivå med nyproducerad bostadsrätt. De senaste tre åren har 10 000 lägenheter uppgraderats till First Class. Cherry picking Akelius gör hellre många mindre inköp av exakt rätt fastigheter cherry picking än ett fåtal förvärv med delvis rätt fastigheter. Finansiering från flera källor Totalt har Akelius lån från tjugosju banker, trettiotusen sparkunder, fjorton tusen aktieägare och ej säkerställda obligationer. Belåningsgraden skall vara lägre än 60 procent. Förstklassig personal Fler än hundra anställda har tagit examen i Residential Real Estate vid Akelius University. De med examen vidareutbildas inom programmet för Postgraduate. England 1 Earlham Street London WC2H 9LL Tel +44 (0) 2 078 719 695 akelius.co.uk Frankrike 17 rue du Colisée 75008 Paris