The Redab Times Delårsrapport 1 juni 2012 31 december 2012 Grundläggningsarbetet för de fem nya lägenheterna i Kilburn är nu på gång och armeringsjärnen finns på plats. London 1 februari 2013
Redab Properties Plc Några ord från verkställande direktören C-G Pettersson om delårssiffrorna och händelser under perioden. I december 2012 beslutade vi oss för att själva försöka marknadsföra de sju återstående lägenheterna i östra London samt de sex återstående lägenheterna i Jubilee Heights, Kilburn. Lägenheterna annonseras på hemsidan www.zoopla.co.uk River Habitat, en fastighetsmäklare som specialiserat sig på östra London har också utsetts att mäkla portföljen i östra London på success fee only basis, d v s arvode utbetalas endast efter genomförd försäljning. I februari 2013 uppdateras vår hemsida www.redabproperties.com så att besökare på sidan kan se de nya lägenheterna i Jubilee Heights först. Den 1 mars 2013 kommer en helsidesannons att publiceras i Wings Magazine som är flygtidningen för det nigerianska flygbolaget Arik Air. En mäklare som specialiserat sig på den nigerianska marknaden har också utsetts på success fee only basis. Den första delutbetalningen på det 15 månader långa lånet från United Trust Bank gjordes den 18 december 2012. Pengarna användes till refinansiering av gammalt lån och byggstart av de fem nya lägenheterna i Kilburn; 166,000 placerades på ett konto avsett för de kommande räntebetalningarna och 954,477 användes till att återbetala lånet från Bristol & West samt den första betalningen till vår huvudentreprenör IPOS Ltd. 2
Redabs långsiktiga mål är oförändrat, det är att skapa ETT LÅNGSIKTIGT AKTIEVÄRDE FÖR AKTIEÄGARNA REDAB MIDTOWN LTD Fem nya lägenheter i Jubilee Heights. Förberedelser på byggplatsen inleddes i oktober 2012 som planerat. Rör och kablar under jord flyttades. Grundläggningsarbetet har kommit igång. Arbetet med att armera betongen pågår med målsättning att ha det klart till den 8 februari 2013. Trästommen påbörjas den 11 februari 2013. Projektet beräknas stå färdigt den 14 oktober 2013. REDAB COMMERCIAL LTD 657-663 Commercial Road. Samtliga lägenheter och restaurangen är uthyrda. Förseningen i tidplanen har reducerats. Den 21 januari 2013 påbörjades våtrumsisoleringen av badrummen, liksom arbetet med att tejpa och fylla i skarvarna mellan gipsskivorna. Kakling och målning kunde påbörjas den 23 januari 2013. När det är klart kan golvet läggas. Hissinstallationen är i det närmaste klar efter några veckors försening p g a att en tillfällig generator på bygget strejkade ett par gånger. 3
Fastighetsmarknaden i London Savills.co.uk publicerade för kv 3 2012 nedanstående prognos över bostadsmarknaden. Londonmarknaden var trög under 2012 men fr o m 2013 bör den börja röra sig framåt för att uppnå prognostiserade +19,1% under 2016 (se ovan). Första fasen av projektet Battersea Power Station visades den 12-13 januari 2013. Under den helgen såldes allt för totalt c:a 600 milj. Med ritningarna som underlag visar sig snittspriset ligga på c:a 1,250/sq. ft. Några av byggnaderna inom projektet saknar utsikt, avståndet mellan dem är litet, och ännu saknas bra kommunikationer (tidsperspektivet ligger på 6-7 år), däremot har man presenterat fina datorgenererade bilder. Vi tror att bostadsmarknaden kommer att vara fortsatt stark under kommande år. 4
Fastighetsmarknaden i London Vårt område Insight, en guide för att hitta investeringar i Londons bästa bostadslägen vilken sammanställs av Property Week, visar ovan utvecklingen under 2009-2011. Det är intressant att notera att den synliga avkastningen för centrala London ligger på c:a 3,5%. Hyrestillväxt skapar kapitaltillväxt. Savills rapport januari 2013 5
Fastighetsmarknaden i London 6
Presentation av nuvarande investeringar Jubilee Heights, Redab Midtown Ltd & Redab Kilburn Ltd Nuvarande situation Datorgenererad bild Datorgenererad bild Datorgenererad bild Datorgenererad bild Samtidigt som de fem nya lägenheterna byggs kommer receptionen och gemensamma ytor, totalt två plan, att repareras. Arbetet kommer att påbörjas den 18 februari 2013 och avslutas sex veckor senare. Kostnaden för detta arbete kommer till största delen att betalas av fastighetsägaren medan allt som rör duschrum, poolyta och gym betalas via de boendes reparationsfond. 7
Presentation av nuvarande investeringar Fastighetsportföljen i östra London, Redab Residential Ltd Portföljen i östra London genererar nedan hyresinkomst. Under tiden fortsätter arbetet med att försöka sälja lägenheterna för att finansiera nya projekt. Fastighetsadress Hyresinkomst 13 Theseus House 16,619 112 Rounton Road 13,200 53 Ricardo Street 13,200 21 Portree Street 13,800 30 Paris House 13,200 77 Fairfoot Road 13,200 40 Purley House 9,600 Årlig inkomst 92,819 8
Presentation av nuvarande investeringar 657-663 Commercial Road, Redab Commercial Ltd DLR and Main Line Station 657-663 Commercial Road När nu lägenheterna och restaurangen är uthyrda är målsättningen att så snart som möjligt finna en köpare av fastigheten så att pengar kan frigöras som kan användas till nya investeringar. Köparen kommer att göra en bättre affär än vad Redab som säljare kommer att göra förutsatt att prognostiserade siffror uppnås, vilka presenterades under Fastighetsmarknaden i London (sid 4). Den redan säkrade hyresinkomsten om 334,500 från de 18 lägenheterna och 25,000 från restaurangen skapar en nettoavkastning på c:a 300,000 / år. Begärt pris återspeglar en nettoavkastning på c:a 5%, plus överenskomna årliga höjningar. Jämfört med marknadsprognosen för centrala London bör det leda till en kapitalökning på c:a 20% fram till 2016, vilket motsvarar en genomsnittlig årlig avkastning på mer än 10%. Hyresavtalet med Tesco såldes som en long lease för ett år sedan. Pengarna från den försäljningen har använts till att finansiera projektet. 9
Presentation av nuvarande investeringar 657-663 Commercial Road, Redab Commercial Ltd Lägenhet nr 1 Lägenhet nr 2 Här syns olika stadier före målning. Golv och golvuppvikningar i badrummen har glasfiberarmerat membran. Väggarna kommer att målas med gummifärg innan kakling och plattsättning sker. Lägenhet nr 3 Lägenhet nr 3 har nu fått den första färgstrykningen och börjar mer och mer likna en lägenhet än en byggarbetsplats. 10
Presentation av nuvarande investeringar 657-663 Commercial Road, Redab Commercial Ltd En testvägg med exponerat tegel tillverkat i Turkiet. De flesta väggarna i östläge kommer att se ut så här. Hissinstallationen är i det närmaste klar. Skåpet med vattenmätare, våning 1. 11
Substansvärdets utveckling Substansvärde per aktie (Net Asset Value NAV) Värde per aktie 31 maj 2011 31 maj 2012 31 december 2012 Substansvärde - Netto 3,480,485 4,087,926 4,256,826 Per aktie: 8,178,138 aktier 42.56 pence Per aktie: 9,018,201 aktier 45.30 pence Per aktie 9,187,167 aktier 46.33 pence (+2,3%)** (+8.9%)*** Förutsatt att samtliga 112,640 optioner omvandlas till aktier höjs substansvärdet (NAV) med 10 pence / option 9,299,807 aktier 4,268,090 45.9 pence * Någon ytterligare uppskrivning har ej gjorts ** Jämfört med 31.05.12 *** Jämfört med 31.05.11 De investerare som har valt unit med option får en lägre investeringskostnad per aktie. 12
Utveckling av substansvärdet per aktie 31 december 2012 Kapitalstruktur 31 december 2012 30,000,000 25,000,000 20,000,000 15,000,000 10,000,000 5,000,000 0 Reserves excl minorities Prepaid & Reserved Costs Defferred Tax Loan from shareholders Loan from Banks Debentures Loan from Partners Bonus Issue Capital Paid Up Capital 13
Finansiering Likvida medel 31 december 2012 541,142 Fordringar 370,185 Totalt 911,327 Externa lån 31 december 2012 Privatlån 230,000 Kilburn (United Trust Bank) 954,477 Parkerhouse Investment AB 650,000 Total externa lån 1,834,477 Lån 31 december 2012 Lån med vinstandel (Debenture) Redab Residential Ltd - att återbetalas tidigt 2012 157,100 Övriga aktieägare - Reverslån 1,371,691 T. Ljungberg B.V. - Reverslån 309,223 T. Ljungberg B.V. - Lån med vinstandel i Redab Residential Ltd 373,119 Totalt lån 2,211,133 Totalt samtliga lån 4,045,610 Bokfört värde / marknadsvärde Kilburn (inkl uppskrivning 100,000 för erhållet bygglov) 3,142,769 Redab Residential Ltd - Östra London 1,436,500 Redab Commercial Ltd - Commercial Road 3,226,521 Totalt bokfört värde / marknadsvärde plus likvida medel 31 december 2012 8,717,117 14
Praktisk information till Aktieägarna Redab Properties Plc är rikt på fasta tillgångar jämfört med dess låneskuld. På sidan 14 redovisas en sammanställning över bolagets olika finansieringstyper vid årets slut. Förutom lånen från Parkerhouse Investment AB och United Trust Bank vilka finansierar bolagets projekt, behöver Redab Properties Plc också sätta in eget kapital i storleksordningen ett par hundra tusen pund innan projekten är klara, liksom för betalning av ränta på reverslån och förvaltning- och kontorskostnader. Allt sammantaget medför att en omöjlig kassaflödessituation uppstår då summan av de likvida medlen som går ut enligt ovan är större än summan av hyresintäkterna som kommer in. Med anledning av den ekonomiska situationen på kort sikt ser sig Redab Properties Plc nödgat att göra följande under perioden fram till slutet av juni 2013. Senarelägga ränteutbelaningen på reverslånen från 31 december 2012 till slutet av juni 2013. Kompensationsränta kommer att betalas ut = ränta lika som för lånet. Ränteutbetalningen till T. Ljungberg B.V. avseende samtliga deras lån kommer att senareläggas som ovan. T. Ljungberg B.V. har lämnat ett kort lån om 70,000 som hjälp till kassaflödet under våren 2013. Marknadsföringen och försäljningen av portföljen i östra London har fått högsta prioritet! Anne Marie Cahill är fullt sysselsatt med försäljningen av lägenheterna tillsammans med Rofu Miah och mäklare. Anne Marie lämnar (mer eller mindre) varje morgon en uppdaterad lägesrapport till CG Pettersson. Det finns ljus i slutet av tunneln 15
Praktisk information till Aktieägarna Försäljningsvärde östra London Försäljningskostnader och återbetalning av lån Commercial Road efter återbetalning av lån från Parkerhouse Investment AB 1,395,000-594,000 c:a 750,000 (kan ske före midsommar) c:a 3,500,000 5 nya lägenheter i Jubilee Heights plus befintliga 6 lägenheter och freehold (byggnad på friköpt mark) 5,700,000-2,600,000 3,100,000 Kostnader för driften av bolaget och dotterbolag och reverslån till 31 maj 2014-350,000 Möjligt frigjorda likvida medel 2014 7,000,000 Som Ni ser blir marginalen hög då likvida medel eventuellt frigörs via försäljning av tillgångar, men det är emellertid omöjligt att lösa kassaflödet med hjälp av någon bank. Bankernas medverkan är i det närmaste noll. United Trust Bank och Parkerhouse Investment AB stöd i projekten är fantastiskt, liksom T. Ljungberg B.V. korta lån under våren 2013. Vi beklagar att Aktieägarna får vänta på sina pengar i ett par månader. Att notera i almanackan: Redab Properties Plc bolagsstämma 2013 kommer att hållas den 30 augusti 2013 i London 16
Här är annonsen som kommer att publiceras i Wings Magazine, flygtidningen för Arik Air. 17
Aktiekapitalets utveckling 31 december 2012 i (Pund Sterling) År Ändringar Antal utgivna Ökning av Totalt antal Totalt aktier aktiekapitalet aktier aktiekapital 1994 Bolaget bildas 100 100 1995 Fondemission 49,900 49,900 50,000 50,000 1996 Fondemission 1:1 50,000 50,000 100,000 100,000 1997 Fondemission 1:2 50,000 50,000 150,000 150,000 Graham K Jacob Senior Partner Brindley Jacob Företagets revisor 1998 Fondemission 3:2 225,000 225,000 375,000 375,000 1998 Fondemission 1:3 125,000 125,000 500,000 500,000 1998 Fondemission 1:2 250,000 250,000 750,000 750,000 1999 Fondemission aktier istället för rta 6,674 6,674 756,674 756,674 1999 Fondemission 2:5 302,669 302,669 1,059,343 1,059,343 1999 Fondemission 1:3 353,114 353,114 1,412,457 1,412,457 1999 Fondemission aktier istället för rta 15,251 15,251 1,427,708 1,427,708 1999 Nyemission omvandling lån 72,205 72,205 1,499,913 1,499,913 2000 Nyemission 511,522 511,522 2,011,435 2,011,435 2000 Fondemission 4:9 893,971 893,971 2,905,406 2,905,406 2000 Fondemission aktier istället för rta 41,776 41,776 2,947,182 2,947,182 2001 Fondemission 1:3 982,394 982,394 3,929,576 3,929,576 2001 Fondemission aktier istället för rta 63,296 63,296 3,992,872 3,992,872 2002 Återköp av aktier - 75,850-75,850 3,917,022 3,917,022 2002 Fondemission aktier istället för rta 34,874 34,874 3,951,896 3,951,896 2002 Nyemission 6,639 6,639 3,958,535 3,958,535 2004 Fondemission aktier istället för rta 51,540 51,540 4,010,075 4,010,075 2004 Återköp av aktier - 322-322 4,009,753 4,009,753 2004 Fondemission 1:6 668,345 668,345 4,678,098 4,678,098 2005 Fondemission aktier istället för rta 54,567 54,567 4,732,665 4,732,665 2005 Nyemission omvandling lån 96,894 96,894 4,829,559 4,829,559 2006 Fondemission aktier istället för rta 59,063 59,063 4,888,622 4,888,622 2007 Fondemission aktier istället för rta 49,497 49,479 4,938,119 4,938,119 2007 Fondemission 1:4 2,777,591 2,777,591 7,715,710 7,715,710 2007 Återköp av aktier - 10,140-10,140 7,705,570 7,705,570 2008 Fondemission aktier istället för rta 60,523 60,523 7,766,093 7,766,093 2008 Återköp av aktier - Netto - 138,068-138,068 7,628,025 7,628,025 2011 Reduktion av nominellt värde från 1 till 30 pence per aktie 2,288,407 2011 Nyemission 1,381,268 414,381 9,009,293 2,702,788 2012 Nyemission 8,908 2,672 9,018,201 2,705,460 2012 Nyemission 168,966 50,689 9,187,167 2,756,150 18
Resultat- och Balansräkningar 31 december 2012 i (Pund Sterling) Resultaträkning Koncernen 31/05 2010 31/05 2011 31/05 2012 30/09 2012 31/12 2012 Kostnader - 710,907-3,416,668-1,842,698-352,932-500,115 Intäkter 923,701 2,702,842 2,239,707 317,207 379,992 Resultat före Finansiella int & Kostn 212,794-713,826 397,009-35,725-120,123 Finansiella Int & Kostn - 549,433-424,780-261,844-72,483-120,292 Resultat före skatt - 336,639-1,138,606 135,165-108,208-240,415 Skatt 246,183-28,176 0 0 0 Resultat efter skatt - 90,456-1,166,782 135,165-108,208-240,415 Balansräkning KONCERNEN 31/05 2010 31/05 2011 31/05 2012 30/09 2012 31/12 2012 Fastigheter inkl fastighetstillbehör 20,307,872 8,081,317 6,401,110 7,120,050 7,850,449 Fordringar 829,310 147,146 263,993 289,531 325,526 Bank 911,065 323,481 1,113,843 758,548 541,142 Summa Tillgångar 22,048,247 8,551,944 7,778,946 8,168,129 8,717,117 Kortfristiga skulder 1,108,094 621,550 316,329 506,844 396,264 Skatt 0 0 0 0 0 Lån från aktieägare 1,330,445 1,684,648 1,728,753 1,721,503 1,680,914 Lån från partners 4,347,383 438,903 373,119 373,119 373,119 Lån med vinstandel 923,381 625,646 167,819 161,285 157,100 Banklån 9,690,000 1,630,000 1,105,000 1,105,000 1,834,477 Aktiekapital 7,628,025 2,453,441 2,705,460 2,705,460 2,756,150 Reserver - 2,653,835 1,027,044 1,382,466 1,576,918 1,500,677 Latent skatt 0 0 0 0 0 Minoritetsägarnas intresse i dotterbolag - 325,246 70,712 0 18,000 18,416 Summa Skulder och Eget Kapital 22,048,247 8,551,944 7,778,946 8,168,129 8,717,117 19
Detta är Redab Properties Plc Track record Redab Properties Plc bildades den 27 oktober 1993. Verksamheten inleddes den 14 februari 1994. Bolaget är ett dotterbolag till Redab Plc. Det första bolaget inom Redab Plc koncernen startade sin verksamhet den 3 december 1984. Redab Properties Plc har sålt 14 fastigheter under årens lopp, vilket har genererat en vinst på 25 procent. Dessutom har fem utvecklingsobjekt köpts, utvecklats, hyrts ut och sålts till en genomsnittlig vinst om 67 procent. Redab Properties Plc ger ut delårsrapporter för perioden fram till september, december och mars, med nyhetsbrev däremellan. Årsredovisningar ges ut för perioden fram till maj. Bolagsstämma hålls i augusti varje år. Redab Properties Plc har för närvarande 320 aktieägare (31 december 2012). Redab Properties Plc bolagshandlingar såsom stiftelseurkund och bolagsordning, av styrelsen och bolagets Company Secretary samt revisor undertecknad årsredovisning finns hos bolagets revisor. Efter överenskommelse finns dessa handlingar tillgängliga för aktieägarna att se. Samtliga handlingar är på engelska och lyder under lagstiftning i England och Wales. Redab Properties Plc påverkades, liksom alla andra brittiska fastighetsbolag, av finanskrisen 2008-2011 och förlorade c:a 60 procent av sitt substansvärde (från 8,2 milj till 3,15 milj). Efter nystarten i mars 2011 har en del av substansvärdet redan återskapats; den 31 maj 2012 passerades 4 milj. För att bli aktieägare i Properties Plc vänligen kontakta VD för ytterligare information. To become a shareholder in Redab Properties Plc please contact the Managing Redab Properties Plc, 83 Lower Sloane Street, London SW1W 8DA, England Telephone: +44 (0)20-7730 0213 Fax: +44 (0)20-7730 0227 Email: info@redab.com www.redabproperties.com Registered in England No. 2866340 REDAB Properties Plc Group VAT Registration No. 672 1658 25 Registered Office: 167 Turners Hill, Cheshunt, Hertfordshire EN8 9BH, England 20