I Borås har under december förvärvats två lager- och industrifastigheter med sammanlagt 15 000 kvm uthyrningsbar yta. Bokslutskommuniké
Bokslutskommuniké Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till drygt 20 miljarder kronor och består främst av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl. Borås och Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm (Stockholms närförorter), Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Västra Småland (Värnamo, Jönköping, Växjö). Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40. Hyresintäkterna uppgick till 1 907 (1 856 föregående år). Årets resultat efter skatt uppgick till 1 294 (916), motsvarande 31,56 kronor (22,34) per aktie. Förvaltningsresultatet förbättrades med 11% till 820 (741), motsvarande 20,00 kronor (18,07) per aktie. Styrelsen föreslår en utdelning om 10,50 kronor (9,50) per aktie samt en aktiesplit 4:1, innebärande att en gammal aktie ersätts med fyra nya. DATA PER AKTIE Kronor 2003 2002 2001 2000 Förvaltningsresultat 20,00 18,07 16,29 15,10 13,20 10,62 Förändring +11% +11% +8% +14% +24% Resultat efter skatt 31,56 22,34 10,73 16,00 22,71 16,30 Förändring +41% +108% -33% -30% +39% Utdelning ( föreslagen) 10,50 9,50 8,50 7,50 6,50 5,50 Förändring +11% +12% +13% +15% +18% 2 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5
Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Övergripande mål Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde och resultat, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Målsättning om årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie om minst 10% genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och en kostnadseffektiv förvaltning samt genom förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingspotential. Målsättning om årliga investeringar om minst 1 000 i fastigheter med potential och försäljningar av färdigutvecklade fastigheter om minst 500 per år. Målsättning för kapitalstrukturen skall vara en soliditet om 35-45% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Målsättning att dela ut minst 60% av förvaltningsresultatet efter skatt, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5 3
Intäkter, kostnader och resultat Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För defi nitioner se Castellums webbplats, www.castellum.se Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 820 (741), motsvarande 20,00 kr (18,07) per aktie. Förbättringen uppgår till 11% och har uppnåtts främst på grund av ett större fastighetsbestånd och lägre räntenivåer. Fjärde kvartalet är det 36:e kvartalet i rad sedan börsnoteringen i maj 1997 med tillväxt. KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR Löptid Antal kontrakt Antal tkvm Kontraktsvärde, Andel av värdet Kommersiellt 2006 990 308 248 14% 2007 1 056 512 435 24% 2008 812 472 421 23% 2009 461 294 263 15% 2010 114 168 158 9% 2011+ 127 277 264 15% Summa 3 560 2 031 1 789 100% Bostäder 638 45 44 P-platser m m 1 428 43 48 Totalt 5 626 2 119 1 881 FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter och derivat till 932 (660) respektive 40 ( 146). Årets resultat efter skatt uppgick till 1 294 (916), motsvarande 31,56 kr (22,34) per aktie. Den ekonomiska uthyrningsgraden för kontors- och butiksfastigheter uppgick till 88,2% och för lager- och industrifastigheter 87,5%. Uthyrningsgraden är lägre än föregående år men justerad för förvärv och försäljningar har den i princip varit oförändrad under. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 276. Under året tecknades drygt 670 nya hyreskontrakt med ett totalt årsvärde om 208 (163), medan uppsägningar uppgick till 162 (179). Nettouthyrningen (dvs totalt nytecknade kontrakt minus för avflyttning uppsagda kontrakt) under året uppgick således till 46 ( 16). Nettouthyrningen under sista kvartalet var 8 ( 26). Den negativa nettouthyrningen är framförallt hänförlig till Öresundsområdet. NETTOUTHYRNING Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 907 (1 856). Ökningen är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd. Castellums kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga hyresnivåer. Detta innebär att merparten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor. För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till 1 071 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 618 kr/kvm. Hyresnivåerna har i princip varit oförändrade jämfört med föregående år. Castellum har stor riskspridning i den kommersiella kontraktsportföljen, som består av ca 3 600 kontrakt med spridning på ett flertal olika branscher och löptider. Det enskilt största kontraktet svarar för 1% av Castellums totala hyresintäkter. Den positiva trenden för nettouthyrningen består, även om uppsägningarna liksom tidigare år varit stora under fjärde kvartalet. Efterfrågan och nyuthyrningen är på en fortsatt bra nivå vad gäller såväl befintliga som potentiella hyresgäster på samtliga marknader där Castellum verkar och gäller både lager/industri- och kontor/butikslokaler. Hyresnivåerna bedöms som fortsatt stabila. Vad avser fastighetsmarknaden är såväl likviditeten som efterfrågan fortsatt mycket hög. Kombinationen av en stor efterfrågan från såväl utländska som inhemska investerare och ett begränsat utbud samt sänkta avkastningskrav har medfört stigande fastighetspriser. 4 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5
Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 637 (628) motsvarande 247 kr/kvm (255). De minskade kostnaderna per kvadratmeter är främst hänförliga till gynnsamma klimatförhållanden. Fördelningen på kostnad och fastighetskategori framgår av följande tabell. FASTIGHETSKOSTNADER Kronor per kvm Kontor/ butik Lager/ industri Bostäder Totalt Driftskostnader 174 96 229 136 Underhåll m m 47 24 52 36 Tomträttsavgäld 8 5 0 6 Fastighetsskatt 44 10 30 28 Direkta fast. kostn. 273 135 311 206 Uthyrn. o fast.adm. (indirekta) 41 Totalt 273 135 311 247 Föregående år 280 139 324 255 Jmf. mot föregående år 2,5% 2,9% 4,0% 2,6% Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 68 (69). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till företagsledningen om 12 (13). Finansnetto Finansnettot uppgick till 382 ( 418). Den genomsnittliga räntenivån under året var 4,3% (4,9%). Den lägre räntan är en effekt av sjunkande marknadsräntor, att räntederivat med en ränta överstigande marknadsräntan stängts samt en ökad andel kort räntebindning. Castellums ränteförfallostruktur innebär en låg exponering vid en förändring av marknadsräntan. Med antagande om oförändrad lånevolym och bibehållen genomsnittlig räntebindning innebär en omedelbar förändring av marknadsräntan med en procentenhet en förändring av räntenettot det närmaste året med 46, vilket motsvarar 6% av förvaltningsresultatet. Värdeförändringar Under året har 25 fastigheter (28) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 468 (494), vilket med 71 (89) översteg verkligt värde och med 216 (190) det bokförda värdet enligt tidigare redovisningsprinciper. Merparten av försäljningarna avser bostadsfastigheter sålda till bostadsrättsföreningar. Utifrån årsvisa affärsplaner görs per årsskiftet en intern värdering av alla fastigheter baserat på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Avkastningskravet, efter avdrag för antagen tillväxt motsvarande inflation, ligger i intervallet 5,8-8,3% för kontor/butik, 7,2-10,4% för lager/industri samt 4,7-5,5% för bostäder. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter. För att spegla den prisuppgång som noterats på fastighetsmarknaden har i de interna värderingarna gjorts antaganden om att marknadens avkastningskrav sjunkit med 0,4%-enheter sedan årsskiftet, varav 0,2%-enheter sista kvartalet. Värderingen visar ett värde om 21 270, vilket innebär en orealiserad värdeförändring om 861 motsvarande ca 4%. För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastigheter motsvarande värdemässigt 53% av beståndet externt värderats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 11 532, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/ 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 11 379. Den genomsnittliga räntan för Castellums upplåning var 3,5% vid årets utgång. Marknadsräntan för en ny låneportfölj med motsvarande förfallostruktur uppgick till 3,1%. Skillnaden beror dels på att marknadsräntorna sjunkit sedan de avtalades, dels på tidsfaktorn (en ursprunglig 5-årig räntebindning med 2 år kvar jämförs med en 2-årig räntebindning). I och med att marknadsräntan är lägre uppstår ett undervärde i räntederivatportföljen, som vid årets utgång uppgick till 233 (391). Under året har räntederivat stängts till ett värde om 198, vilket medfört en realiserad värdeförändring om 14. Tillsammans med orealiserad värdeförändring om 54 uppgick den totala värdeförändringen till 40. Skatt På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa investeringar på fastigheter samt nyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Dock redovisas en uppskjuten skattekostnad om 417, motsvarande 28% av förbrukade underskottsavdrag, den genom skattemässiga avskrivningar och avdrag för investeringar uppskjutna beskattningen samt värdeförändringar. Vid beräkning av aktuell skatt har hänsyn tagits till godkända tidigare yrkade avdrag för skattemässigt avdragsgilla investeringar, nedskrivningar på aktier och andelar i dotterbolag samt undervärden på räntederivat. C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5 5
Avdragsgilla investeringar, nedskrivningar på andelar i handelsbolag och värdenedgångar på räntederivat medför lägre aktuell skatt och motsvarande högre uppskjuten skatt. Nedskrivningar på aktier innebär en lägre aktuell skatt utan motsvarande högre uppskjuten skatt. Som framgår av tabellen kan kvarvarande underskottsavdrag därmed beräknas till 581. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 8 172. SKATTEBERÄKNING Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Resultat före skatt 1 712 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar 373 373 investeringar 154 154 Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter 173 173 Ej skattepliktig värdeförändring på fastigheter 861 861 Övriga skattemässiga justeringar 5 5 Löpande skattepliktigt resultat 502 1 210 Underskottsavdrag, ingående balans 52 52 Skattemässigt avdragsgilla investeringar, tidigare taxeringar 306 306 räntederivat tidigare taxeringar 391 391 nedskrivning aktier/andelar 330 117 övrigt 1 6 Underskottsavdrag, utgående balans 581 581 Skattepliktigt resultat 3 1 489 Därav 28% aktuell/uppskjuten skatt 1 417 Redovisningsprinciper Castellum följer från och med de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). De nya redovisningsprinciperna har väsentlig effekt på två områden förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Förvaltningsfastigheterna värderas till verkligt värde i balansräkningen med orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att av- och nedskrivningar försvinner och att begreppet vinster från fastighetsförsäljningar förändras och istället utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och senaste värdering, d v s en realiserad värdeförändring. Castellum hanterar ränterisk på portföljnivå och använder sig av räntederivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett finansiellt instrument som skall värderas till verkligt värde i balansräkningen och, på det sätt som Castellum hanterar ränterisker, värdeförändringar i resultaträkningen. De nya redovisningsprincipernas effekt på jämförelsesiffror framgår av följande tabeller. RESULTATRÄKNING - TIDIGARE / NYA PRINCIPER okt-dec Resultat, tidigare redovisningsprinciper 110 586 Avskrivningar fastigheter 36 134 Vinst fastighetsförsäljning 6 190 Fastighet realiserad värdeförändring 2 89 Fastighet orealiserad värdeförändring 354 571 Derivat orealiserad värdeförändring 86 146 Uppskjuten skatt 28% på ovan 83 128 Resultat, nya principer (IFRS) 323 916 EGET KAPITAL - TIDIGARE / NYA PRINCIPER 31 dec 2003 31 dec Eget kapital, tidigare redovisningsprinciper 4 927 4 689 Fastigheter - verkligt värde 4 708 4 104 Derivat - verkligt värde 391 245 Uppskjuten skatt 28% på ovan 1 209 1 081 Eget kapital, nya principer (IFRS) 8 035 7 467 6 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5
Organisation Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten är bolagen verksamma under egna namn. Dotterbolagens organisation Varje dotterbolag har mellan 22-35 medarbetare. En platt och kundnära organisation med nivåerna VD, fastighetschef och fastighetsansvarig innebär korta beslutsvägar vilket skapar goda förutsättningar för en god kundvård och en effektiv bearbetning av den lokala marknaden. De fastighetsansvariga har de flesta kontakterna med hyresgästerna och blir därmed en naturlig företrädare för hyresvärden. Upphandling av externa tjänster I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljötänkande. Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnadsprojekt finns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har däremot ingen egen organisation för genomförande av entreprenader. Mäta och jämföra Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att mäta och jämföra effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompetenser kan göras tillgängliga i hela organisationen. Castellum AB Moderbolaget deltar, genom styrelsearbete i dotterbolagen, i beslut om större investeringar, förvärv och avyttringar. Dessutom ansvarar moderbolaget för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 13 medarbetare. Göteborg Mölndal Helsingborg Malmö Borås Uppsala Västerås Örebro Jönköping Värnamo Växjö Lund Stockholm Europavägar Centrala och norra Göteborg Södra Göteborg, Mölndal och Borås Malmö, Lund och Helsingborg Stockholms närförorter Örebro, Uppsala och Västerås Värnamo, Jönköping och Växjö C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5 7
Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd omfattade vid årsskiftet 494 fastigheter (492) med ett sammanlagt hyresvärde om 2 220 (2 130) och ett verkligt värde om 21 270 (19 449). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var 2 651 tkvm (2 505). Fastighetsförteckning se www.castellum.se Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Västra Småland. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellums åtta kvarvarande bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i Göteborg och Helsingborg. Investeringar och försäljningar Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Verkligt värde, Antal Fastighetsbestånd 1 januari 19 449 492 + Förvärv 760 27 + Investeringar i befintliga fastigheter 597 Försäljningar 397 25 Orealiserade värdeförändringar 861 Fastighetsbestånd 31 december 21 270 494 Under året har investerats för totalt 1 357 (1 268), varav 760 (848) avser förvärv och 597 (420) investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 542 Storgöteborg, 290 Mälardalen, 282 Öresundsområdet, 195 Storstockholm samt 48 Västra Småland. INVESTERINGAR 8 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND -12-31 Antal fastigheter Verkligt värde Verkligt värde kr/kvm Hyresvärde Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Fastighetskostnader Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Yta tkvm Kontor/butik Storgöteborg 69 356 4 049 11 363 396 1 111 89,4% 354 96 269 258 Öresundsområdet 44 287 4 019 13 983 343 1 192 89,4% 306 78 272 228 Storstockholm 37 248 2 489 10 048 295 1 191 82,5% 243 78 317 165 Mälardalen 47 218 1 586 7 296 192 882 87,9% 169 52 238 117 Västra Småland 35 186 1 446 7 766 162 871 92,9% 151 50 266 101 Summa kontor/butik 232 1 295 13 589 10 493 1 388 1 071 88,2% 1 223 354 273 869 Lager/industri Storgöteborg 82 468 2 625 5 606 294 629 92,2% 271 59 127 212 Öresundsområdet 39 275 1 523 5 552 169 617 84,3% 142 36 133 106 Storstockholm 31 194 1 093 5 647 146 754 84,2% 123 38 197 85 Mälardalen 36 148 623 4 203 88 596 86,7% 77 22 145 55 Västra Småland 31 163 565 3 458 74 451 83,8% 62 13 78 49 Summa lager/industri 219 1 248 6 429 5 153 771 618 87,5% 675 168 135 507 Bostäder Göteborg 6 8 105 12 388 8 985 99,8% 8 3 366 5 Helsingborg 2 17 240 14 520 18 1 058 99,4% 18 5 283 13 Summa bostäder 8 25 345 13 796 26 1 033 99,5% 26 8 311 18 Summa 459 2 568 20 363 7 930 2 185 851 88,1% 1 924 530 206 1 394 Uthyrning och fastighetsadministration 106 41 106 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 636 247 1 288 Projekt 8 83 535 35 20 12 8 Obebyggd mark 27 372 Totalt 494 2 651 21 270 2 220 1 944 648 1 296 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 296 och resultaträkningens driftsöverskott om 1 270 förklaras av, dels att driftsöverskottet om 11 i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 37 såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT HYRESVÄRDE PER REGION, EXKL PROJEKT FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Hyresvärde, kr/kvm 851 859 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,1% 89,6% Fastighetskostnader, kr/kvm 247 255 Driftsöverskott, kr/kvm 502 514 Verkligt värde, kr/kvm 7 930 7 706 Antal fastigheter 494 492 Uthyrningsbar yta, tkvm 2 651 2 505 SEGMENTINFORMATION Hyresintäkter Driftsöverskott inkl. värdeförändring fastighet Storgöteborg 612 592 781 722 Öresundsområdet 478 472 634 668 Storstockholm 359 363 374 176 Mälardalen 239 217 234 144 Västra Småland 219 212 179 178 Totalt 1 907 1 856 2 202 1 888 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5 9
Finansiering FINANSIERING -12-31 Eget kapital Det egna kapitalet uppgår till 8 940 (8 035), motsvarande en soliditet om 42% (41%). Den föreslagna utdelningen medför att det egna kapitalet minskar med 430. I syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget förvärva 2,3 miljoner egna aktier utöver de 2 miljoner som förvärvats tidigare. Räntebärande skulder Den 31 december hade Castellum långfristiga bindande kreditavtal i bank om 10 956 (10 958), kortfristiga bindande kreditavtal i bank om 422 (732) och ett företagscertifikatprogram om 3 000 (3 000). För utestående företagscertifikat om 2 369 finns full täckning av outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 5 (7) uppgick till 9 391 (8 827). Den genomsnittliga kreditbindningen på Castellums långfristiga kreditavtal uppgick per den 31 december till 6,1 år. Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december var 3,5% (4,8%), vilket är 0,8%-enheter lägre än den genomsnittliga räntan under året. Den lägre utgående räntan är en effekt av sjunkande marknadsräntor, att räntederivat med en ränta överstigande marknadsräntan stängts samt en ökad andel kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,7 år (2,4), vilken uppnåtts genom att utestående lån med kort räntebindning förlängts via ränteswapavtal. Andelen ränteförfall under kommande 12-månadersperiod uppgick till 57% (36%). Den genomsnittliga räntebindningen skall enligt finanspolicyn vara 1,5-3 år medan andelen förfall inom 12 månader skall vara högst 60%. RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR -12-31 Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Ränteförfall Medelränta Kreditavtal Utnyttjat 0-1 år 5 385 2,3% 2 791 2 485 1-2 år 456 7,0% 6 6 2-3 år 350 4,7% 700 250 3-4 år 450 5,5% 1 000 350 4-5 år 150 5,2% 750 250 5-10 år 2 600 4,6% 8 500 6 050 Totalt 9 391 3,5% 13 747 9 391 10 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5
Substansvärde Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till det värdeintervall om +/ 5-10% som anges vid fastighetsvärderingar för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Vidare kan den effektiva skatten bedömas vara lägre än den redovisade nominella skattesatsen om 28% på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. Sammantaget ger detta, med antagande om dels ett värdeintervall om +/ 5% på fastighetsnivå, dels ett antagande om en beräknad effektiv skatt om 10%, ett substansvärde i intervallet enligt nedan. Förslag till utdelning och aktiesplit Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 10,50 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 11% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 73% av förvaltningsresultat efter avdrag för 28% skatt. Avstämningsdag för utdelning föreslås vara den 28 mars 2006. Vidare föreslår styrelsen en aktiesplit om 4:1, innebärande att varje gammal aktie ersätts med fyra nya genom att antalet aktier i Castellum ökar från 43 001 677 till 172 006 708. Avstämningsdag för aktiesplit planeras vara 27 april 2006. Styrelsen kommer dessutom att föreslå årsstämman ett nytt mandat för återköp av egna aktier samt på grund av ny aktiebolagslag och aktiesplit, en ny bolagsordning. SUBSTANSVÄRDE Substansvärde enligt balansräkning 8 940 Återläggning 28% uppskjuten skatt 2 126 Osäkerhetsintervall -/+ 5% fastigheter /+ 1 064 Substansvärde före skatt 10 002-12 130 D:o kr/aktie 244-296 Kalkylmässig uppskjuten skatt 10% 653-866 Substansvärde efter 10% skatt 9 349-11 264 D:o kr/aktie 228-275 Moderbolaget Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 444 (133), varav 481 (205) avsåg erhållet koncernbidrag samt anteciperad utdelning från dotterbolag och 40 ( 146) avsåg värdeförändring i derivatportföljen. Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 9 (9). Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 0 (0), i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag 3 727 (3 727) och räntebärande internfinansiering om 9 925 (9 699). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 4 026 (3 769), varav 3 920 (3 663) utgör fritt eget kapital, och externa skulder om 9 387 (8 825). Valberedningens förslag Valberedningens förslag till styrelseledamöter är omval av Jan Kvarnström, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Mats Israelsson, Stig-Arne Larsson och Göran Lindén samt nyval av Christer Jacobson. Till styrelsens ordförande föreslås Jan Kvarnström. Arvodet till styrelsen föreslås vara 1 600 000 kronor, varav 400 000 kronor till ordföranden och 200 000 kronor till envar av de övriga styrelseledamöterna. Göteborg den 26 januari 2006 Håkan Hellström Verkställande direktör Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5 11
RESULTATRÄKNING okt-dec okt-dec Hyresintäkter 485 475 1 907 1 856 Driftskostnader 99 95 353 342 Underhåll 24 28 93 97 Tomträttsavgäld 4 4 16 16 Fastighetsskatt 16 16 69 74 Uthyrning och fastighetsadministration 29 25 106 99 Driftsöverskott 313 307 1 270 1 228 Centrala administrationskostnader 20 22 68 69 Finansnetto 83 103 382 418 Förvaltningsresultat 210 182 820 741 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade 0 2 71 89 Fastigheter, orealiserade 389 354 861 571 Derivat, realiserade 5 14 Derivat, orealiserade 80 86 54 146 Resultat före skatt 684 448 1 712 1 255 Aktuell skatt 4 18 1 5 Uppskjuten skatt 129 143 417 334 Periodens/Årets resultat 551 323 1 294 916 DATA PER AKTIE (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) okt-dec okt-dec Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000 Resultat efter skatt, kr 13,44 7,88 31,56 22,34 Förvaltningsresultat, kr 5,12 4,44 20,00 18,07 Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000 Fastigheter verkligt värde, kr 519 474 519 474 Eget kapital, kr 218 196 218 196 FINANSIELLA NYCKELTAL okt-dec okt-dec Överskottsgrad 65% 65% 67% 66% Räntetäckningsgrad 353% 277% 315% 277% Avkastning eget kapital 11,6% 9,1% 15,2% 11,8% Avkastning totalt kapital 7,4% 7,7% 10,4% 9,6% Investering, 446 182 1 357 1 268 Försäljning, 0 44 468 494 Soliditet 42% 41% 42% 41% 12 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5
BALANSRÄKNING 31 dec 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter 21 270 19 449 Övriga anläggningstillgångar 14 9 Kortfristiga fordringar 89 85 Kassa och bank 5 7 Summa tillgångar 21 378 19 550 Eget kapital och skulder Eget kapital 8 940 8 035 Uppskjuten skatteskuld 2 126 1 659 Långfristiga räntebärande skulder 9 396 8 834 Derivat 233 391 Ej räntebärande skulder 683 631 Summa eget kapital och skulder 21 378 19 550 FÖRÄNDRING EGET KAPITAL Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Bundna reserver Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital 2003-12-31 41 000 86 20 4 583 4 689 Byte av redovisningsprincip - IFRS 2 778 2 778 Utdelning (8,50 kronor per aktie) 348 348 Årets resultat 916 916 Eget kapital -12-31 41 000 86 20 7 929 8 035 Utdelning (9,50 kronor per aktie) 389 389 Årets resultat 1 294 1 294 Eget kapital -12-31 41 000 86 20 8 834 8 940 KASSAFLÖDESANALYS Driftsöverskott 1 270 1 228 Centrala administrationskostnader 68 69 Återläggning av avskrivningar 5 4 Betalt finansnetto 446 403 Betald skatt förvaltningsresultat 1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 760 760 Förändring kortfristiga fordringar 32 80 Förändring kortfristiga skulder 42 14 Kassaflöde från den löpande verksamheten 770 854 Investeringar i befintliga fastigheter 597 420 Förvärv av fastigheter 710 811 Förändring skuld vid förvärv av fastigheter 74 14 Försäljning av fastigheter 468 488 Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 30 8 Investeringar i övrigt, netto 12 3 Kassaflöde från investeringsverksamheten 747 768 Förändring långfristiga skulder 562 236 Lösen derivat 198 Utbetald utdelning 389 348 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25 112 Årets kassaflöde 2 26 Kassa och bank ingående balans 7 33 Kassa och bank utgående balans 5 7 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5 13
Castellumaktien AKTIEÄGARE FÖRDELADE PER LAND -12-31 Castellum, vars aktie är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40, hade vid årets utgång ca 7 900 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell. AKTIEÄGARE Aktieägare per -12-31 Antal aktier tusental Andel röster och kapital Laszlo Szombatfalvy 2 500 6,1% AFA Sjukförsäkrings AB 1 781 4,4% Fjärde AP-fonden 1 030 2,5% AMF, Pensionsförsäkrings AB 708 1,7% FSO, Försäkringsföreningen 698 1,7% Roburs Aktiefond Realinvest 662 1,6% Tredje AP-fonden 651 1,6% AFA TFA Försäkrings AB 541 1,3% Societe Generale Dep Des Services 504 1,2% Svenskt Näringsliv 340 0,8% Övriga aktieägare registrerade i Sverige 12 560 30,7% Aktieägare registrerade i utlandet 19 025 46,4% Totalt utestående aktier 41 000 100,0% Återköpta egna aktier 2 002 Totalt registrerade aktier 43 002 Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte. Kursen på Castellumaktien den 31 december var 286 kronor motsvarande ett börsvärde om 11,7 mdr, beräknat på antalet utestående aktier. Under omsattes 23,3 miljoner aktier motsvarande i genomsnitt 92 000 aktier per dag, vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 57%. Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 9,50 kronor, varit 24,2%. Sedan börsintroduktionen den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning, jämfört med introduktionspriset om 51 kronor, varit i genomsnitt 24,5% per år. TOTALAVKASTNING (INKLUSIVE UTDELNING) Genomsnitt per år maj 1997-dec Castellumaktien +24,2% +24,5% Stockholmsbörsen (SIX) +36,3% +9,2% Fastighetsindex Sverige (EPRA) +40,2% +19,6% Fastighetsindex Europa (EPRA) +25,8% +14,3% CASTELLUMAKTIENS UTVECKLING SEDAN NOTERINGEN 23 MAJ 1997 T O M 20 JANUARI 2006 14 C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5
FLERÅRSÖVERSIKT 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 Resultaträkning Hyresintäkter 1 907 1 856 1 758 1 684 1 571 1 435 1 256 1 200 1 131 Fastighetskostnader 637 628 595 560 549 518 499 518 534 Driftsöverskott 1 270 1 228 1 163 1 124 1 022 917 757 682 597 Centrala administrationskostnader 68 69 67 63 67 62 56 58 53 Finansnetto 382 418 428 442 414 360 271 271 234 Förvaltningsresultat 820 741 668 619 541 495 430 353 310 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade 71 89 61 92 22 71 109* 89* 64* Fastigheter, orealiserade 861 571 104 159 664 597 * * * Derivat, realiserade 14 * * * Derivat, orealiserade 54 146 13 168 42 114 * * * Avskrivningar, jämförelsest. m m 12 84* 78* 83* Aktuell skatt 1 5 1 2 1 1 Uppskjuten skatt 417 334 171 44 338 276 127* 101* 81* Årets resultat 1 294 916 440 656 931 760 328* 262* 210* Balansräkning Förvaltningsfastigheter 21 270 19 449 18 015 17 348 16 551 14 759 13 337 8 695* 8 586* Övriga tillgångar 103 94 167 172 394 118 184 767 710 Kassa och bank 5 7 33 20 20 11 96 100 116 Summa tillgångar 21 378 19 550 18 215 17 540 16 965 14 888 13 617 9 562 9 412 Eget kapital 8 940 8 035 7 467 7 334 6 946 6 240 6 604 4 263* 4 182* Räntebärande skulder 9 396 8 834 8 598 8 264 8 254 7 245 5 670 4 765 4 795 Uppskjuten skatteskuld 2 126 1 659 1 294 1 124 1 081 743 468 * * Derivat 233 391 245 232 64 106 * * Ej räntebärande skulder 683 631 611 586 620 554 875 534 435 Summa eget kapital och skulder 21 378 19 550 18 215 17 540 16 965 14 888 13 617 9 562 9 412 Finansiella nyckeltal Förvaltningsresultat, 820 741 668 619 541 495 430 353 310 Överskottsgrad 67% 66% 66% 67% 65% 64% 60% 57% 53% Räntenivå, genomsnitt 4,3% 4,9% 5,4% 5,7% 5,8% 5,9% 5,8% 6,3% 6,2% Räntetäckningsgrad 315% 277% 256% 240% 231% 238% 259% 230% 232% Avkastning eget kapital 15,2% 11,8% 5,9% 9,2% 14,1% 11,8% 7,6%* 6,2%* 5,1%* Avkastning totalt kapital 10,4% 9,6% 5,9% 7,6% 10,3% 10,6% 7,1%* 6,7%* 5,7%* Investeringar i fastigheter, 1 357 1 268 1 108 1 050 1 741 1 352 1 993 712 867 Försäljningar, 468 494 397 503 635 598 425 571 389 Soliditet 42% 41% 41% 42% 41% 42% 48% 45%* 44%* Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000 41 000 46 628 50 000 50 000 50 000 Resultat efter skatt, kr 31,56 22,34 10,73 16,00 22,71 16,30 6,56* 5,24* 4,20* Förvaltningsresultat, kr 20,00 18,07 16,29 15,10 13,20 10,62 8,60 7,06 6,20 Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000 41 000 41 000 50 000 50 000 50 000 Utdelning, kr ( föreslagen) 10,50 9,50 8,50 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75 Utdelningsandel 73% 73% 72% 69% 68% 72% 73% 69% 62% Fastigheter verkligt värde, kr 519 474 439 423 404 360 267 174* 172* Eget kapital, kr 218 196 182 179 169 152 132 85* 84* * Värdering för 1997-1998 har ej offentliggjorts tidigare, varför justering för nya redovisningsprinicper ej har skett. C A S T E L L U M B O K S L U T S K O M M U N I K É 2 0 0 5 15
KALENDARIUM Årsredovisningen för beräknas finnas tillgänglig på Castellums kontor och på bolagets webbplats från den 7 februari 2006. Distribution till aktieägarna sker per post i slutet av februari 2006. Årsstämma 23 mars 2006 kl. 17:00 (Göteborgs konserthus, Stenhammarsalen, Götaplatsen, Göteborg. Entrén öppnar kl 16:00) Delårsrapport januari-mars 2006 19 april 2006 Halvårsrapport januari-juni 2006 18 juli 2006 Delårsrapport januari-september 2006 18 oktober 2006 Bokslutskommuniké 2006 24 januari 2007 Årsstämma 22 mars 2007 Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Håkan Hellström, telefon 031-60 74 00, samt på Castellums webbplats. www.castellum.se På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter. Samtliga bilder i denna bokslutskommuniké visar fastigheterna Snödroppen 8 och Cedern 9, Borås som förvärvades under december. DOTTERBOLAG Aspholmen Fastigheter AB Elementvägen 14, 702 27 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 42 50 orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se Fastighets AB Briggen Fredriksbergsgatan 1, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se Fastighets AB Brostaden Bolidenvägen 14, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se Fastighets AB Corallen Lasarettsgatan 3, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se Eklandia Fastighets AB Ringögatan 12, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se Harry Sjögren AB Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se Castellum AB (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 Telefax 031-13 17 55 E-post info@castellum.se www.castellum.se Org nr 556475-5550