Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Örebro 216 5 18 SKL 216-5-18 1
Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor, bostadspriser och bostadsbyggande i Örebro och Karlstad Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL 216-5-18 2
Vad förklarar skillnader i bostadsefterfrågan och bostadspriser mellan olika lokala marknader? Utveckling Kommunens utveckling -Befolkning -Disponibel inkomst -Lönesumma -Sysselsättning Nivå Småhuspris / bostadsefterfrågan Kommunens nivå -Förvärvsgrad (sysselsättning/ befolkning) -Disponibel inkomst/ invånare över 2 år Lönesumma/ invånare 2-64 år Lokala arbetsmarknadens storlek Struktur Tillgänglighet till arbetsplatser SKL 216-5-18 3
Procent Stor skillnad i bostadsefterfrågan i olika regioner tillväxten koncentrerad till större regioner (N.E.G.) 1,2 1,,8,6,4,2, -,2 -,4 -,6 -,8-1, Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader 1995-215 -,9 -,42,6-1 1-5 5-1 1-5 5 -,26 1,6 Storleksklass (antal invånare) Umeå,55% Stockholm 1,22% Örebro,49% Göteborg,86% Jönköping,44% Malmö,89% Växjö,44% Västerås,4% Linköping,38% Borås,36% Norrköping,31% Karlskrona,23% Kalmar,15% Karlstad,6% Uppsala 1,81% 1 Del av Stockholmsregionen, här redovisas tillväxt i kommunen Årlig befolkningstillväxt för lokala arbetsmarknadsregioner (LA) 1995-215 Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 4
Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Örebro och Karlstad Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL 216-5-18 5
25:1 25:3 26:1 26:3 27:1 27:3 28:1 28:3 29:1 29:3 21:1 21:3 211:1 211:3 212:1 212:3 213:1 213:3 214:1 214:3 215:1 215:3 Antal Byggandet varierar tydligt med konjunkturen. Det faktiska byggandet skattas väl 9 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt och skattat 8 7 6 5 4 Finansiellt netto (+) Reporänta (-) Sysselsättning (+) Byggande 3 2 1 Byggkostnader (-) + Utbud av planlagd attraktiv mark Faktiskt byggande Skattat byggande Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 6
Skattat byggande per år, antal bostäder Skattat byggande per år, antal bostäder Planutbudet i attraktiva och täta miljöer viktigt för hög byggtakt Skattat och faktiskt byggande per år 24-213 i Göteborgs- och Malmöregionerna Skattat och faktiskt byggande per år 24-213 i Stockholmsregionen 35 45 3 4 35 Hammarby Sjöstad Västra Kungsholmen 25 2 Domkyrko 5 R² =,82 Domkyrko 6 3 25 R² =,82 15 1 Brämaregården Brämaregården 1 1 Lundby 14 Brämare- 3 Limhamn Lundby 3 14gården S:t Petri 1 Allerum Klosters 2 - fäladklosterhusen Hittarp- Limhamn 3 Domsten Limhamn 9 Maria 17 Husie 1 Kvistofta 1 Lomma - Mariastaden 2 - Rydebäck N Partille 1 Stationsområdet Norum 4 Björlanda 1 Bunkeflo 2 Puggängarna 5 5 1 15 2 25 3 Faktiskt byggande per år, antal bostäder 2 15 1 5 Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal UrsvikKvarnholmen Gärdet Fruängen Blackeberg Järvastaden Nacka C Sickla Gustavsberg ViksjöRåcksta Storskogen Täby C Ulriksdal 5 1 15 2 25 3 35 4 45 Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 7
25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217:1 218:1 219:1 22:1 221:1 222:1 223:1 224:1 225:1 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 214 216 218 22 222 224 Antal Antal Men en bit kvar till målet (milt uttryckt) 3 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos 12 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos 25 1 2 8 15 6 1 4 5 2 Faktiskt byggande Skattat byggande Mest troligt Optimistiskt Pessimistiskt Mål 7 Faktiskt byggande Optimistiskt Mål 7 Mest troligt Pessimistiskt Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 8
Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Örebro och Karlstad Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL 216-5-18 9
Malmö väntas växa snabbast framöver men i antal står Stockholm och Göteborg för fler nya invånare än samtliga övriga orter tillsammans Befolkning Antal Tillväxt 1995-215 Tillväxt 215-24 1995 215 225 24 % per år Antal % per år Antal Stockholm 711 119 923 516 1 69 964 1 261 4 1,32 212 397 1,25 337 884 Göteborg 449 189 548 19 629 857 747 31 1, 99 1 1,25 199 111 Malmö 245 699 322 574 377 55 457 51 1,37 76 875 1,41 134 927 Uppsala 183 472 21 126 237 31 274 6,68 26 654 1,8 64 474 Linköping 131 37 152 966 167 62 186 362,76 21 596,79 33 396 Norrköping 123 795 137 35 151 345 171 971,51 13 24,91 34 936 Västerås 123 728 145 218 158 993 176 723,8 21 49,79 31 55 Örebro 119 635 144 2 162 187 186 381,94 24 565 1,3 42 181 Jönköping 115 429 133 31 144 884 159 373,72 17 881,72 26 63 Umeå 11 337 12 777 132 949 146 596,88 19 44,78 25 819 Borås 96 139 18 488 119 86 135 931,61 12 349,91 27 443 Karlstad 79 468 89 245 96 875 16 91,58 9 777,72 17 656 Växjö 72 767 88 18 98 437 113 13,96 15 341 1, 24 995 Karlskrona 6 592 65 38 67 643 69 98,38 4 788,27 4 6 Kalmar 58 42 65 74 71 929 79 879,59 7 284,78 14 175 Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 1
1995 1998 21 24 27 21 213 216 219 222 225 228 231 234 237 24 1995 1998 21 24 27 21 213 216 219 222 225 228 231 234 237 24 Antal Antal Befolkningen förväntas fortsätta öka i Örebro och Karlstad 2 5 Befolkningsökning samt prognos i Örebro 1 2 Befolkningsökning samt prognos i Karlstad 2 1 8 1 5 6 1 4 5 2-2 Befolkningsökning Flyttnetto Prognos Befolkningsökning Flyttnetto Prognos SKL 216-5-18 11
Antal Antal 1995 1998 21 24 27 21 213 216 219 222 225 228 231 234 237 24 1995 1998 21 24 27 21 213 216 219 222 225 228 231 234 237 24 men minskar i Laxå och Hagfors Befolkningsökning samt prognos i Laxå 15 5 Befolkningsökning samt prognos i Hagfors 1 5-5 -1-5 -15-1 -2-25 -15-3 -2-35 -25-4 Befolkningsökning Flyttnetto Prognos Befolkningsökning Flyttnetto Prognos SKL 216-5-18 12
1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Antal Antal Endast utrikes flyttnetto som varit positivt i Laxå och Hagfors 4 Befolkningsförändringar i Laxå 5 Befolkningsförändringar i Hagfors 3 4 2 1 3 2 1-1 -2-3 -1-2 -3-4 -4-5 Flyttnetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Flyttnetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto SKL 216-5-18 13
1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Antal Befolkningstillväxten i Örebro beror till lika stora delar på inrikes respektive utrikes flyttnetto 1 4 Befolkningsförändringar i Örebro Befolkningstillväxtens komponenters bidrag till befolkningstillväxten 1995-215 1 2 1 8 Karlstad Kalmar Örebro Västerås Jönköping Uppsala Borås 6 Umeå Stockholm 4 Norrköping Växjö 2 Malmö Göteborg Linköping 1 2 3 4 5 6 7 8 Flyttnetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 14
1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Antal Mycket stor del av Karlstads befolkningstillväxt beror på inrikes flyttnetto 9 Befolkningsförändringar i Karlstad Befolkningstillväxtens komponenters bidrag till befolkningstillväxten 1995-215 8 7 6 5 4 Karlstad Kalmar Örebro Västerås Jönköping Uppsala Borås 3 2 1 Umeå Stockholm Norrköping Växjö Malmö Göteborg -1 Linköping -2 Flyttnetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto 1 2 3 4 5 6 7 8 Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 15
5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1+ Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Örebros flyttmönster typiskt för högskoleort stor inflyttning kring 2 år och negativt flyttnetto i åldersspannet 25-3 år 6 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Örebro 3 Befolkning efter ålder i Örebro 5 2 5 4 2 3 1 5 2 1 1 5-1 Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare 215 22 225 Ålder Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 16
5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1+ Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Liknande flyttmönster i Karlstad 5 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Karlstad 2 Befolkning efter ålder i Karlstad 1 8 4 1 6 3 1 4 1 2 2 1 8 1 6 4 2-1 Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare 215 22 225 Ålder Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 17
Procent 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Mycket god sysselsättningstillväxt i Örebro Årlig procentuell sysselsättningsutveckling i Örebro Sysselsättningsutveckling i procent per år 5 4 Malmö Stockholm Göteborg 3 2 1 Örebro Umeå Jönköping Västerås Växjö Norrköping -1 Karlstad Kalmar -2 Linköping Borås -3-4 -5 Procent per år i genomsnitt Område 2-214 25-214 21-214 Örebro 1,29 1,55 1,69 Örebro (Region),77 1,3 1,28 Hela landet,85 1,19 1,41 Uppsala Karlskrona,5 1 1,5 2 2,5 3 Procent Örebro (kommun) Örebro (Region) Hela Landet 2-214 25-214 21-214 Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 18
Procent 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Sysselsättningen i Karlstad växer i långsammare takt än i landet som helhet under senare år Årlig procentuell sysselsättningsutveckling i Karlstad Sysselsättningsutveckling i procent per år 4 3 2 1 Malmö Stockholm Göteborg Örebro Umeå Jönköping Västerås Växjö Norrköping -1 Karlstad -2 Kalmar Linköping -3-4 -5 Procent per år i genomsnitt Område 2-214 25-214 21-214 Karlstad,98 1,12 1,24 Karlstad (Region),34,46,8 Hela landet,85 1,19 1,41 Borås Uppsala Karlskrona,5 1 1,5 2 2,5 3 Procent Karlstad Karlstad (Region) Hela Landet 2-214 25-214 21-214 Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 19
Stigande bostadspriser i samtliga marknader de senaste åren viktigaste förklaringen stigande inkomster och sysselsättning, ökande finansiella tillgångar, låg ränta och litet byggande Kr/kvm 8 Bostadsrättspriser i utvalda miljöer 7 6 5 4 Befolkning + Lägenhetsstock - Ränta - Bostadsrättspris 3 2 1 Disponibel inkomst + Finansiellt netto + Sysselsättning + 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215216 Stockholm Göteborg Uppsala Malmö Linköping Jönköping Umeå Växjö Örebro Karlstad Kalmar Västerås Norrköping Borås Karlskrona Källa: Värderingsdata och Evidens SKL 216-5-18 2
Kr/ kvm Stark förväntad utveckling av bostadspriserna i Örebro årstakt om 9,5% 4 Bostadsrättspriser inkl prognos tom 218 i utvalda orter. Fasta priser 35 3 25 2 15 1 5 Bostadsrättspris, kr/kvm Årlig procentuell utveckling 215-18 215:4 218:4 1 Mest trolig Optimistisk Pessimistisk Borås 14 2 15 6 3,2 4,2 2,2 Jönköping 22 1 26 7 6,5 7,4 5,9 Kalmar 25 7 3 5,2 6,3 4,2 Linköping 26 4 33 5 2 1, 11,1 7,9 Norrköping 19 8 22 8 4,9 5,9 3,8 Umeå 25 1 32 1 2 1,3 11, 8,3 Västerås 19 21 5 4,2 7,1 1,4 Växjö 14 8 16 8 4,4 5, 3,8 Örebro 22 3 28 2 9,5 9,8 8,2 1 Pris enligt mest troligt scenario. 2 Avser kvartal 2 år 218. Borås Jönköping Kalmar Linköping Norrköping Umeå Västerås Växjö Örebro År Källa: Värderingsdata och Evidens SKL 216-5-18 21
Kr/kvm Men stora skillnader inom regionerna 2 Småhuspriser 1981-214 Fasta priser 214 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Karlstad Hagfors Laxå Örebro SKL 216-5-18 22
Kr/kvm, avgift 65 kr/kvm/år Nyproduktionen konkurrerar med successionsmarknaden möjligt att förvärva bostadsrätt i Karlstad för 1 kr/kvm/år boendeutgift på 5 8 kr/mån för 3 rok 1 Spridning i prisbilden i respektive marknad 215-216* 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Uppsala Umeå Linköping Jönköping Örebro Malmö Karlstad Växjö Norrköping Västerås Karlskrona Kalmar Borås 1:a kvartil Median 3:e kvartil *Kvadratmeterpris är beräknat pris för kvartal 4 215 - kvartal 1 216 SKL 216-5-18 Källa: Värderingsdata och Evidens 23
Bostadsbygande per år 25-214 Byggande per 1 invånare Byggande per 1 invånare 25-214 I Karlstad byggs det ungefär lika mycket som prisnivån motiverar och i Örebro byggs det något mer 1 2 Byggande per år 25-214 och byggande per 1 invånare 6 6 Byggande i relation till BR-pris y =,1x +,863 R² =,52 1 5 5 Umeå Uppsala Växjö 8 4 4 Örebro 6 4 3 2 3 Jönköping Västerås Karlstad Kalmar Karlskrona Linköping 2 Borås 2 1 1 Norrköping Flerbostadshus Småhus Byggande per 1 invånare 1 2 3 4 Bostadsrättpris kr/kvm 215:4 Källa: SCB, Värderingsdata och Evidens SKL 216-5-18 24
Planerade byggstarter per 1 invånare 216-22 Stor mängd planerade byggstarter i Karlstad Årligt byggande per 1 invånare 21-214 och och planerade byggstarter per 1 invånare 216-22 35 3 Upplands-Bro 25 Järfälla 2 Sundbyberg Karlstad 15 Kungälv Nacka Växjö Mölndal Sollentuna Upplands Väsby Jönköping Värmdö Göteborg Norrtälje Ale Kungsbacka Kävlinge 1 Svedala Burlöv Haninge Stockholm Kalmar Solna Alingsås Ekerö Umeå Huddinge Vallentuna Österåker Södertälje Uppsala Tjörn Lomma Partille Tyresö Malmö Öckerö Nykvarn Karlskro Vellinge Stenungsund Lund na Lidingö Staffanstorp5 Danderyd Täby Nynäshamn Helsingborg Sigtuna Linköping Västerås Härryda Eslöv Borås Salem Örebro Norrköping Lerum Botkyrka, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1, Trelleborg Eskilstuna Skurup Lilla Edet Höör Årligt byggande per 1 invånare 21-214 Källa: Axlings marknadsinfo och Evidens SKL 216-5-18 25
Antal Antal Ökat byggande de närmaste åren Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Örebro kommun 1991-218 3 2 Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Karlstad kommun 1991-218 25 18 16 2 14 12 15 1 8 1 6 5 4 2 Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Källa: SCB, Axlings marknadsinfo och Evidens SKL 216-5-18 26
Invnare/bostad Invånare/bostad Byggandet har hållit antalet invånare per bostad relativt konstant 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet i Örebro 2,5 2,5 2, 2, 1,5 1,5 1, 1,,5,5,, Örebro Karlstad Antal invånare per bostad Antal invånare 2-29 år/små lägenheter (1-2 RoK) Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 27
Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Örebro och Karlstad Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL 216-5-18 28
Antal Ökade kostnader för eget kapital minskade marknadsandelen för HR Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 kr/kvm, Eget kapital 3 procent, Lån 7 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (3% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 1 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Boendeutgift Boendeutgift hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendeutgift hyresrätt kr/kvm/år Boendeutgift bostadsrätt kr/kvm/år Färdigställda lägenheter i Stockholms län, fördelat på upplåtelseform 12 1 8 Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad 1 25 1 625 988 75 375 1 25 875 613 35 35 35 6 4 2 1 6 1 975 1 338 Hyresrätt allmännyttan Bostadsrätt Hyresrätt Privat Äganderätt Källa: SCB och Evidens SKL 216-5-18 29
Antal Antal Omfattande byggande av HR under 9-talet 8 Färdigställda lägenheter i Örebro kommun uppdelat på uplåtelseform 6 Färdigställda lägenheter i Karlstad kommun uppdelat på uplåtelseform 7 5 6 5 4 4 3 3 2 2 1 1 Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt SKL 216-5-18 3
Antal Antal 6 Färdigställda lägenheter i Laxå kommun uppdelat på uplåtelseform 25 Färdigställda lägenheter i Hagfors kommun uppdelat på uplåtelseform 5 2 4 15 3 1 2 1 5 Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt SKL 216-5-18 31
Andel, procent Skuldkvot beräknad på bruttoinkomst, procent Nivån på skuldkvoten avgörs på lång sikt av ägarandelen med bostadslån. Sveriges skuldkvot är rimlig utifrån ägarandelen 1 Andel av befolkningen per upplåtelseform och andel med bostadslån år 212 25 Skuldkvot och andel hushåll i ägande- och bostadsrätt med bolån 213 9 8 7 2 Norway 6 R² =,85 5 4 15 Sweden 3 2 1 1 5 Estonia Italy Germany Austria France Finland Belgium Hyresrätt med reglerad hyresnivå Hyresrätt till marknadshyra Äganderätt/ Bostadsrätt utan bostadslån Äganderätt/ Bostadsrätt med bostadslån 1 2 3 4 5 6 7 Andel hushåll boende i ägande- och bostadsrätt med bolån, procent Källa: Eurostat och Evidens. Källa: Eurostat, SSB och Evidens. SKL 216-5-18 32
Antal Antal Ägarmarknaden spelar också stor roll 25 Omsättning på bostadsmarknaden i Örebro 1 Omsättning på bostadsmarknaden i Karlstad 9 2 8 7 15 6 5 1 4 3 5 2 1 21 211 212 213 214 215 21 211 212 213 214 215 Bostadsrätter Småhus Bostadsrätter Småhus SKL 216-5-18 33
4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % Aviserade restriktioner bromsar nyproduktionen. Upp till 1 procent negativ priseffekt med skuldkvotstak på 4 procent Prispåverkan av skuldkvotstak och bolånetak Alla bostadsstorlekar 5% % -5% -1% 1% 8% 6% 4% 2% % 4% 6% 4% 6% 4% 6% 4% 6% Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Minskad bostadsefterfrågan Stockholms kranskommuner och Göteborg Påverkas inte Malmö -15% Småhus/radhus Alla storlekar Småhus/radhus 1% 8% 6% 4% 2% % Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Malmö Medelvärde samtliga geografier Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Minskad bostadsefterfrågan Malmö Påverkas inte SKL 216-5-18 34
Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 5 17 www.evidensgruppen.se SKL 216-5-18 35