Svensk Fastighetsmarknad

RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog 2013

RUBRIK B Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog Svensk Fastighetsmarknad, Fokus Skog, vänder sig till dig som är intresserad av skogsfastigheter och kanske vill utveckla ditt fastighetsinnev. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska skogsfastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om bedömda genomsnittliga värden för skogsmark och prisutvecklingen för skogsfastigheter i Sveriges alla län. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 17 orter, r vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastighetsbranschen. Detta ställer vi nu till ditt förfogande. Innehåll Sid NAI Svefa Skogsfastighetsindex 2 Skogsmarknaden 4 Norrbotten 8 Västerbotten 10 Jämtland 12 Västernorrland 14 Gävleborg 16 Dalarna 18 Värmland 20 Västmanland 23 Örebro 24 Uppsala 26 Södermanland 29 Tema 30 Stockholm 32 Östergötland 35 Jönköping 36 Mikael Lundström Koncernchef NAI Svefa Västra Götaland 38 Gotland 41 Kalmar 42 Kronoberg 44 Halland 46 Blekinge 47 Skåne 48 Om Svensk Fastighetsmarknad 50 Om NAI Svefa 51 Koncernledning 52 Våra adresser 53 Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Tryck Sandvikens tryckeri AB

Fokus Skog 2013 Varmt välkommen till årets upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus Skog Vår första rapport med inriktning på fastighetsmarknaden gavs ut hösten 2009. Första rapporten med fokus skog gavs ut 2011 och det är nu tredje gången vi låter marknaden ta del av vår bild av den svenska skogsfastighetsmarknaden. Det känns väldigt bra att med denna gröna rapport kunna erbjuda er som funderar på att investera i skogsmark en inblick i skogsfastighetsmarknaden över hela landet. Sedan förra rapporten, våren 2012, r eurokrisen fortsatt att breda ut sig och effekterna för den svenska ekonomin blivit allt tydligare. Allvaret i den ekonomiska situationen skärptes ytterligare för den exportberoende skogsnäringen genom att den svenska kronan fortsatte att stärkas i förhållande till andra valutor. Och som om inte det vore nog kämpar sågverken mot ett rekordlågt globalt byggande och pappersindustrin mot teknikutvecklingen med läsplattor och sjunkande upplagor av tryckta tidningar. Höstens pressmeddelanden med besked om nedläggningar av sågverk och inom pappersindustrin samt varsel av personal kan knappast påstås vara en blixt från klar himmel, utan snarast en följd en flerårig konjunktur- och samhällsutveckling som pekat på ett minskat råvarubehov. Nu finns vissa tecken på ljuspunkter i den internationella ekonomin, men för skogsindustrin kommer en uppgång sannolikt att låta vänta på sig. Förändrat byggande i form av genombrott för flervåningshus i trä kommer inte att ske över en natt och inte heller en revolution inom förpackningsindustrin med träråvara som ersättning för plast eller glas. Så hur ser verkligheten ut för landets skogsägare egentligen finns någon tilltro till gamla Sveas mark? Den uppgående pristrenden på skogsfastigheter som bröts tidig höst 2011 r efter en avvaktande period under inledningen av 2012 växlat över i en svag utförslöpa. Men alla skogsfastigheter r inte tappat i värde. I spåren av ett färre antal spekulanter vid budgivningarna r prisdifferentieringen fortsatt och skillnaderna mellan bra och dåligt r blivit allt tydligare. Välarronderade virkesrika objekt med bra vägnät, jämn åldersklassfördelning och närhet till en växande storstad med god sysselsättningsstatistik r stått emot prisnedgången väl, medan intresset för objekt med de motsatta egenskaperna samt kombinerade fastigheter med omfattande byggnationer och eftersatt underhåll hör till de typobjekt som påverkats kraftigast av prisnedgången. Men prisläget beror inte bara på objektets egenskaper. Som vid alla fastighetsekonomiska frågor r objektets läge stor påverkan, vilket avspeglas i NAI Svefa Skogsindex. I indexet kombineras rent skogliga egenskaper med det regionala intresset och köpkraften, vilket ger stora skillnader mellan olika delmarknader. I en investeringssituation spelar förstås även köparspecifika förutsättningar i form av till exempel möjlighet till skogsavdrag stor roll. Här håller spelplanen på att ritas om genom Skatteverkets förändrade synsätt på rationaliseringsförvärv, vilket kommer att få konsekvenser för prisbildningen på skogsfastigheter i stora delar av Sverige. Om prisskillnaderna på skogsfastigheter är stora i landet så är det ändå inget mot skillnaderna på åkermark. Mellan åkermarken med högst och lägst pris kan det skilja upp till 40 gånger i pris per hektar Varför förklarar vi i temabilagan om odlingsjord i rapportens mittuppslag. Paul Nord Affärsområdeschef Skog och Lantbruk Tommy Lundberg Skogsindexansvarig Magdalena Stjerndahl Redaktör Niklas Lundberg Projektledare

NAI SVEFA SKOGSFASTIGHETSINDEX 2 Var är det bäst att köpa skog? NAI Svefa Skogsfastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för ett framgångsrikt investeringsbeslut. Var i Sverige är det bäst att investera pengar i skogsfastigheter? Indexet är ett rankingsystem för länens fastighetsmarknad vad avser skogsfastigheter där underlag för analysen utgörs av offentlig statistik samt nyckeltal från marknaden. Till 2013 års rapport r vi arbetat om några av de parametrar som ligger till grund för indexet. De skogliga värdeparametrarna tillmäts en större vikt nu än tidigare år. Det går därför inte att jämföra poängen i denna rapport med tidigare utgivna rapporter. Indexnivån bör ses utifrån ett långsiktigt perspektiv med fokus på den värdetillväxt, avkastningsmöjlighet, alternativa markanvändning med mera som respektive län uppvisar. Lägesfaktorn r en betydande del i indexet då den långsiktigt bedöms vara en viktig riskfaktor för en investerare. Detta medför att de län som ingår i större tillväxtregioner gynnas något mot glesbygdslänen. Tio parametrar ligger Till grund för nai Svefa SkogSfaSTigheTSindex 1 Skillnaden mellan medelpriset på länets fastighetsmarknad och regionala virkespriser 2 Prisutvecklingen på skogsfastigheter senaste 12 månadersperioden 3 Hur mycket framtida produktionsförmåga som kan köpas för länets medelprisnivå 4 Jaktarrendenivå 5 Närhet till marknad, t ex ett starkt grannlän eller utlandet 6 Befolkningsmängd 7 Medelinkomst per person 8 Befolkningsutveckling 9 Arbetslöshet 10 Villapriset i länets ekonomiska centrum Pris- Befolknings- Län Skogsindex utveckling utveckling 1 Stockholm 68 l l l 2 Uppsala 57 l l l 3 Västra Götaland 55 l l l 4 Västmanland 53 l l l 5 Halland 52 l l l 6 Östergötland 50 l l l 7 Skåne 50 l l l 8 Södermanland 49 l l l 9 Jönköping 49 l l l 10 Örebro 47 l l l 11 Västerbotten 45 l l l 12 Kronoberg 41 l l l 13 Värmland 41 l l l 14 Blekinge 39 l l l 15 Norrbotten 38 l l l 16 Dalarna 34 l l l 17 Kalmar 33 l l l 18 Västernorrland 33 l l l 19 Gävleborg 32 l l l 20 Jämtland 30 l l l 21 Gotland 26 l l l Trafikljusen redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet för riket. Rött signalerar sämre värde, gult ett värde i nivå med genomsnittet och grönt ljus ett bättre värde än genomsnittet. et för Skogsfastighetsindex är 44 det vill säga mellan Kronoberg och Västerbotten. et för prisutvecklingen för skogsfastigheter är -2,4%, det är endast två län som r ft en positiv prisutveckling under senaste 12 månadersperioden. et för befolkningsutvecklingen var vid den senaste officiella presentationen 0,43%.

NAI SVEFA SKOGSFASTIGHETSINDEX 3 Under 2012 såldes det drygt 1400 obebyggda lantbruksenheter (typkod 110) i Sverige enligt den allmänna statistik som Lantmäteriet redovisar för så väl lagfartsförvärv som fastighetsregleringar. Den sammanlagda transaktionsvolymen för de obebyggda lantbruksenheterna var totalt ca 1,8 miljarder kronor. De allra flesta överlåtelser var lagfartsförvärv, det vill säga vanliga köp, men ungefär 15 procent av transaktionsvolymen genomfördes som fastighetsregleringar. Till detta kommer också ett antal bolagsöverlåtelser innehållande skog med ett värde om överslagsmässigt ytterligare en lv miljard kronor. Det betalades i genomsnitt mer för en fastighet i ett köp genomfört som fastighetsreglering än genomfört som lagfartsköp. Det kan bero på de skattemässiga fördelar som så kallade tillskottsförvärv r ft. Att slippa stämpelskatten kan vara en orsak till att det betalas lite mer vid en regleringsaffär eller helt enkelt att de reglerade köpen generellt r en större areal. Svaret på frågan om var det är bäst att investera pengar i SkogSmark beror på vad du är ute efter Om du som investerare enbart söker stor areal produktiv skogsmark så får du mest skogsmark för pengarna i inre delarna av Norrbottens- och Västerbottens län, där priset ofta ligger under 20 000 kronor per hektar. Det är också där skogsfastigheterna r störst areal. Men då kan du å andra sidan få väldigt långt till din skogsfastighet och det är långt till länets ekonomiska centrum. Om du å andra sidan är ute efter den högsta produktionsförmågan i landet, både vad gäller skogs- och vilttillväxt, så är det i Skåne, Blekinge eller Hallands län du ska leta. Det är också i Skåne som några av landets högsta köpeskillingar r noterats. snivån i Skåne ligger på drygt 90 000 kronor per hektar eller 560 kronor per kubikmeter. Här, liksom i andra jordbruksdominerade län, är åkermark ofta dyrare än skogsmark, så det finns en prisdrivande påverkan från andra ägoslag än skog, liksom det gör på mark nära större städer. Färgen på cirklarna i kartan illustrerar vilket trafikljus varje län r fått i NAI Svefa Skogsfastighetsindex gällande februari 2013. Storleken på cirklarna illustrerar transaktionsvolymen för obebyggda lantbruksenheter i varje län under år 2012. Ju större cirkel desto högre transaktionsvolym (bolagsförvärv är ej med i materialet).

SKOGSMARKNADEN 4 Den svenska ekonomin och utvecklingen på skogsfastighetsmarknaden Det råder ekonomisk kris i stora delar av euroområdet och USA, vilket får efterföljningar långt ut i de svenska skogarna. Konsumtionen minskar inom länderna i kris och den svenska skogsindustrin vänder sig till stora delar mot exportmarknaden. Den minskade konsumtionen leder till sänkta priser och följden är sjunkande rotnetton för skogsägarna. När detta kombineras med en mer återhållsam kreditmarknad och allmän oro så blir följden den sjunkande prisbilden på skogsfastigheter som vi ser just nu. Men detta är inte hela bilden, det finns ljusglimtar också. Svensk ekonomi rullade på relativt bra långt in på förra året, men allt eftersom månaderna gick blev det dystrare och dystrare på många håll. Skogsnäringen, med sin tyngdpunkt mot exportmarknaden, mötte kanske svårigheterna långt före andra områden inom den svenska ekonomin. Förenklat så kom produktionsneddragningarna och varslen om uppsägningar tidigt inom skogsindustrin och följdes först under andra lvåret 2012 av många andra näringsgrenar. Detta är emellertid inget som förbättrar bilden för exempelvis sågverken. De går ju inte bättre när den svenska byggindustrin också minskar Sågverksnäringen är den industrigren som r ft, och fortsatt kommer att, de största svårigheterna att nå svarta siffror. Intäkterna från timret är det som direkt ger de största inkomsterna för skogsägaren. Volyms- och omsättningsmässigt är även massaindustrin mycket viktig eftersom mycket av sågverkens biprodukter landar där. Utslagning av flera sågverk och neddragningar inom de som finns kvar r varit ett stort bekymmer under 2012. Stundtals skymtades under första lvåret ett antal ljusningar, men andra lvåret blev det mer av ett fritt fall. I den rådande konjunkturen r så gott som alla inom branschen lidit stora förluster, stora som små aktörer. Den sågade varan r till vissa delar funnit nya marknader. Här är Nordafrika ofta omtalat, men det rör sig för branschen i sin helhet om relativt begränsade volymer jämfört med de absolut största konsumentländerna, Tyskland och Storbritannien. Massaindustrin r sina egna utmaningar. Marknadssituationen här är än mer komplex. Nu rör det sig inte bara om tillfälliga konsumtionsförändringar. Här ndlar det mycket om neddragningar på världsmarknaden vilka kommer bestå under lång tid framöver på grund av utvecklingen på den digitala sidan. Det är konsumtionen och produktionen av tidnings- och tryckpapper som r börjat sjunka dramatiskt. Fram till nu r konsumtionsnedgången inte varit så tydlig för den svenska industrin. Många andra länder r märkt av detta tidigare än Sverige. Vi de i tidigare konjunkturnedgång 2008 en helt annan kronkurs, vilket gjorde att Sverige plockade marknadsandelar på en annars sjunkande volymåtgång. Nu slår släggan med dubbel effekt på denna svenska industrinäringen. Ett antal pappersmaskiner runt om i landet stängs för gott. Maskiner som egentligen inte var färdiga för nedläggning. De är spridda över i stort sett hela landet och spridda över ett flertal bolag, så det rör sig inte om enskilda felsatsningar utan detta är en marknadsbild som kommit för att stanna. valutor SEK 12 10 8 6 4 2 0 EUR USD Källa Sveriges Riksbank I I I I I I I I I I I 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Under konjunkturnedgången 2008/2009 de Sveriges skogsindustri en stark exportfördel mot övriga produktionsländer tack vare den svaga kronkursen. Läget för 2013 är inte lika gynnsamt vilket nu slår hårt mot industrin. Årtal Summerar man virkesmarknaden så är det en ovanligt mörk bild som framträder, åtminstone vad gäller framtidstron under den närmaste femårsperioden. Det är dock inte nattsvart för den som vill avverka. Åtgången på virke är relativt omfattande det är nämligen inte så stora variationer i volymer mellan en hög- och lågkonjunktur. Virkespriserna är också relativt bra om vi ser några år bakåt i backspegeln. Som det ser ut så är det dock många pusselbitar som skall falla på plats för att virkespriserna åter skall upp på rekordnivåer. Konsumtionen i världen måste öka, kronkursen försvagas för att ge svensk produktion konkurrensfördelar på världsmarknaden, nya produkter måste ersätta den volymåtgång som tidigare låg inom tryckpapper och industrins rotstående lager måste vara tömda. Som sagt, riktigt stora utmaningar väntar.

SKOGSMARKNADEN 5 Trots konjunkturen fortgår verksamheten i skogsindustrin. En stor påverkan på skogsfastighetsmarknaden r också kreditgivningen. Skogsfastigheter är traditionellt lågt belånade. Kreditförlusterna för bankerna på lantbruksmarknaden r i årtionden nästan varit lika med noll, men nu r ändå en viss återhållsamhet börjat märkas hos kreditgivarna. Vad gäller säkerheten, som nästan uteslutande bygger på panträtt i fastighet, är det relativt oförändrat. Hög säkerhet finns till relativt låg belåningsgrad, så om något går snett är de utlånade pengarna tryggade. Men mer och mer, och med större noggrannhet, går så gott som alla banker i dag in och gör djupare analyser av kreditaffären. Hur ser låntagaren ut? Vad r denne för kassaflöden? Hur ser affären ut för den enskilde? Ser investeringen trygg och konjunkturmässigt rätt ut? Besvaras frågorna rätt r man fortfarande ett bra läge som kund hos bankerna. För de vill alla låna ut pengar och flertalet av bankerna vill också öka sina marknadsandelar i en relativt trygg lantbruksmarknad. För att göra detta är de beredda att sänka sina avkastningskrav. Utvecklingen på arbetsmarknaden blir central för penningpolitiken och för beslut om eventuella ytterligare finanspolitiska stimulansåtgärder. Med sunda statsfinanser och relativt låg statsskuld finns goda förutsättningar för en fortsatt låg reporänta samt för fortsatta finanspolitiska stimulanser för att driva på tillväxten och hålla nere arbetslösheten. Riksbanken väntas hålla reporäntan oförändrat låg fram till början av 2014 och regeringen kan traditionsenligt komma att agera valtaktiskt genom att hålla igen med satsningar under 2013 för att sedan satsa fullt ut under valåret 2014. Inom finansmarknaden ser därmed bilden rätt så förutsägbar och trygg ut för fortsatta investeringar. Då skall man också väga in att investeringar i fastigheter brukar öka i en värld med oroliga finanser. Hur är då trenderna på skogsfastighetsmarknaden nu 2013? Här finns det många olika svar men ett sammanfattande ord är avvaktande. Antalet objekt till salu är minskande, antalet genomförda försäljningar är sjunkande, antalet budgivare är färre och sist men inte minst är fastighetspriserna mätt i kr/m 3 sk sjunkande på merparten av marknaderna i landet. Prisnedgången är emellertid endast måttlig och motsvarar kanske bara något av de 15-talet års uppgångar som vi ft tidigare. Men trendbrytningen är den tydligaste signalen. Måttet av genomsnittlig köpeskilling är dessutom en stor förenkling. Bakom de enskilda försäljningarna ligger många olika faktorer. Flertalet köpare av skog är lokala och då är det den lokala marknadens förutsättningar som råder. Allt från ortens arbetsmöjligheter till virkesköparnas likviditet spelar in och här är variationerna stora i landet. Vi r skogsfastighetsmarknader som fortsatt visar på uppgång, merparten som visar stillastående eller svagt ned och några som visar på en större nedgång. Olika fastigheter säljer också olika bra och de bästa objekten säljs fortsatt till höga priser inom så gott som alla marknader. Egenskaper som värdesätts är stora objekt, bra arrondering,

SKOGSMARKNADEN 6 bra med vägar och goda virkesförråd med god löpande tillväxt. Kombinerade fastigheter med omfattande byggnation är negativt för prisbilden i så gott som hela landet, med undantag för de absoluta storstadsområdena. Ser man till avkastningen i form av virkesproduktion r gapet mellan produktion och fastighetspris fortsatt att öka, det vill säga nedgången på virkesmarknaden r varit betydligt större än den som noterats på fastighetsmarknaden. Denna trend r också varit tydlig under många år. Skogen köps för så mycket mer än dess produktionsvärde och detta stabiliserar nu hela läget. Den relativt stabila bild som nu syns baseras också på den mångfald av skogsköpare som finns. Här möts förstagångsköpare och professionella, lokala och nationella, de som vill köpa som en investering och de som köper för rekreation. Alla r tillgång till samma lokala fastighetsutbud och detta hjälper till att hålla en jämn marknad sett till genomsnittet. Enskilda försäljningar kan alltid avvika och så r det alltid varit. Umeå Luleå Var och vilka fastigheter skall man då köpa? Ja, det beror på varje köpares unika situation och vad man r för mål med sitt skogsägande. Om vi håller oss till de rent ekonomiska termerna så ser vi att de bästa produktionsobjekten inte betalas fullt ut, medan fastigheter med sämre produktionsförutsättningar tvärtom betalas något för mycket. Centralt här är fastighetens produktionsförmåga, även kallad bonitet. Hög bonitet och tillväxt ger god utväxling över tiden om skogen skall ses som en investering. Rätt trädslag på rätt mark är också viktigt. Är planen att äga skogen en viss tid, kanske med hänsyn till egen pension, så kan skogens åldersklassfördelning vara av betydelse. Ofta är fastigheter med jämn åldersklassfördelning eftertraktade och r högst pris. Har du som köpare ett specifikt mål med ägandet så kanske just det du söker egentligen går att få till ett billigare pris. Det geografiska läget är också av betydelse om man som köpare kan tänka sig köpa inom en större region. Storstadsregionerna är intressanta. Här ger ägandet så många fler möjligheter med allt från mer eftertraktad jakt till exploateringsmöjligheter. Tillgång och efterfrågan kommer här också att lättare hålla prisbilden uppe i tider av lågkonjunktur. Göteborg Karlstad Trollhättan Borås Östersund Härnösand Sundsvall Falun Gävle Västerås Uppsala Örebro Eskilstuna Stockholm Norrköping Nyköping Linköping Jönköping Visby genomsnittsvärden Nyanserna i Sverigekartan ska illustrera förekommande skillnader i genomsnittsvärden, dels över hela landet och dels inom respektive län. Principen är att ju mörkare nyans desto högre genomsnittsvärde. I februari 2013 finner vi de högsta noteringarna i delar av Skåne och Kronobergs län, med ett snitt på 560 kr/m 3 sk. De lägsta prisnoteringarna finner vi i Norrbottens län, där genomsnittet ligger på 265 kr/m 3 sk. Se fokussidor för detaljer. Halmstad Helsingborg Lund Malmö Växjö Kalmar Karlskrona

SKOGSMARKNADEN 7 Försvårade rationaliseringsförvärv Vid ett skogsfastighetsförvärv, vanligen en mångmiljonaffär, är det ofta angeläget att göra en skyndsam finansieringsavverkning för att få ned skuldbelopp och räntekostnader. Fördelen med ett rationaliseringsförvärv är att man som köpare till en närliggande skogsfastighet kan yrka sina skogsavdrag i snabbare takt (förvärvsåret plus efterkommande fem år). I praktiken behöver man enbart avverka hälften så mycket skog för att fylla upp skogsavdragsutrymmet jämfört med om köpet inte klassats som ett rationaliseringsförvärv. I deklarationen får man under sin innevstid yrka skogsavdrag för del av likvid från avverkningsrätt eller leveransvirke avseende lva anskaffningsvärdet av skogsmarken. Vid rationaliseringsförvärv får man dessutom lägga med lagfarts- och fastighetsregleringskostnaden till anskaffningsvärdet vilket höjer skogsavdragsutrymmet något. Den dagen fastigheten säljs måste dock gjorda skogsavdrag tas upp till beskattning inom näringsverksamheten. Om fastigheten däremot överlåtes via arv eller gåva övertar den nya ägaren den tidigare ägarens skattemässiga situation. Rätten till skogsavdrag finns alltid för en fysisk person vid ett skogsfastighetsköp, oavsett om man är granne och redan äger skog eller om man kommer utifrån som förstagångsköpare av skog. Skillnaden efter Skatteverkets ställningstagande blir, från och med 2013, att de skattemässiga förutsättningarna vid ett skogsfastighetsköp blir mer jämlika mellan spekulanterna. Eftersom mer än hälften av alla skogsfastigheter förvärvas av skogsägare vilka äger fastigheter i närområdet och i många fall tidigare kunnat yrka skogsavdrag som rationaliseringsförvärv, bedöms Skatteverkets ställningstagande komma att få effekter på prisutvecklingen på skogsfastigheter. Det blir nu inte längre lika gynnsamt att som 6747047 granne köpa till en närliggande skogsfastighet och mer planering 493572 kommer att krävas inför ett förvärv. Detta kommer framförallt att gälla objekt med låga virkesuttagsmöjligheter. Gränsen på 400 hektar får ses som hög och bara ett begränsat antal skogsägare bedöms komma att bli kvalificerade till rationaliseringsförvärv. Skattereglerna gäller såväl för köp som för fastighetsreglering. Mindre rationell fastighetsindelning från Leksands kommun innehållande Skala 1:10000 (1 cm i kartan motsvarar 100 meter i verkligheten) SWEREF 99 TM enklaver av Rättviks och Mora kommuner. Medgivande MS2007/04010 Sammanfattning från Skatteverket

FOKUS NORRBOTTEN 8 Norrbotten Priserna på skogsfastigheter r planat ut under hösten 2012 och våren 2013. Gruvetableringen i Pajala r kommit igång ordentligt och förhoppningarna är stora att inströmningen av arbetskraft och pengar ska gynna hela länet. Luleå, Piteå och Kalix är de hetaste regionerna för skogsfastigheter i Norrbotten. Trots svackan på virkesmarknaden finns Sveaskog, SCA och Norra Skogsägarna fortfarande representerade på de flesta orterna i länet. Debatten kring äganderätt r hettat till ytterligare under slutet av 2012 och ämnet är fortfarande högaktuellt. Länet i siffror Ägande Totalareal Prod. skogsmark 9 694 000 3 594 000 Bolag 19 % Enskilda 34 % Staten 47 % Fastighetsmarknaden Priserna på skogsfastigheter i Norrbotten r, som en följd av dalande virkespriser, planat ut under hösten 2012. Om trenden för virkespriserna håller i sig förväntas ytterligare avtagande aktivitet på marknaden, vilket torde leda till sjunkande fastighetspriser. Det finns alltid fastighetsägare som av olika orsaker måste sälja sin fastighet trots ett ogynnsamt marknadsläge. Välarronderade och välbestockade fastigheter fortsätter vara eftertraktade. På en svag virkesmarknad reserveras dock dessa fastigheter för de allra kapitalstarkaste köparna. För dessa köpare kan det komma att bli ett bra köpläge under senare hälften av 2013. De högsta prisnivåerna finns, inte oväntat, vid kusten med centrum kring Luleå, Piteå och även Kalix. Transportavstånden till industri r en stor påverkan, men också det faktum att köparna vill närhet till sin skogsfastighet. Norrbottens långa transportavstånd och stora variation på befolkningstäthet leder till en marknad med mycket stor variation i skogsfastighetspriser. Denna skillnad förstärks ytterligare av att skogstillväxten generellt är lägre där transportavstånden är långa och befolkningstätheten lägre. Inom det normala intervallet skiljer priserna ca 20 procent mellan kust och inland. Gruvetableringarna i Norrbotten innebär fler arbetstillfällen och en inströmning av pengar till länet, vilket skulle kunna komma att innebära ett uppsving för skogsfastighetsmarknaden. Med nuvarande virkespriser kan dessa köpare troligen dock bara köpa mindre fastigheter med lite lägre virkesförråd. Skogen Medelfastigheten 217 Virkesförråd 81 m 3 sk/ Tall/Gran/löv 57/25/18 % Bonitet 2,9 m 3 sk/ och år Pris februari 2013 260 kr/m 3 sk 180-370 kr/m 3 sk 20 000 kr/ 7 000-45 000 kr/ Virkesmarknaden Under större delen av 2012 stod virkesmarknaden i Norrbotten till viss del emot de prissänkningar som drabbade resten av landet. I slutet av året och början av 2013 r dock priserna fallit även i norr. Massavedspriserna i Norrbotten positionerar sig dock fortfarande i topp jämfört med södra Sverige. Energibränsle är relativt oattraktivt på marknaden i Norrbotten, dels beroende på de långa transportavstånden, men även på SSAB. Som en biprodukt i SSAB:s ståltillverkning produceras nämligen fjärrvärme. Luleå r i 10 år ft Sveriges lägsta fjärrvärmepris. Henrik Bucht, virkesområdeschef på Norra Skogsägarna i Piteå och Luleå älvdalar ser framtiden an med tillförsikt. Vintern r bjudit på kanonfina förhållanden både i skogen och på skogsbilvägarna. Lagersituationen är normal och Norra r en stabil grund att stå på. Stolpverket, som är Norra Skogsägarnas äldsta industri, är även den som går bäst för föreningen. Förhoppningarna från 2012 om att Norrbotten ska klara sig bra genom svackan minskar emellertid då någon ljusning fortfarande inte kan ses inom den närmaste framtiden.

sweco/jfsa 130212 Lantmäteriet FOKUS NORRBOTTEN 9 Luleå I fokus Inom skogssverige r diskussionen om äganderättsfrågor varit tämligen högljudd under 2012 och 2013. I fokus r Änokdeltat i Kvikkjokk stått. Naturskyddsföreningen överklagade under början av 2011 Skogsstyrelsens beslut om tillstånd för avverkning av ett privatägt skogsområde utanför Kvikkjokk. I oktober 2011 vann Naturskyddsföreningen i förvaltningsrätten. Detta beslut överklagades dock av Skogsstyrelsen. Kammarrätten fann den fjärde oktober att Naturskyddsföreningen inte de rätt att överklaga avverkningen. Dagen efter att domen föll gick ägarna till skogen ut och förklarade att de var beredda att skydda den. Naturskyddsföreningen r dock drivit frågan vidare till internationella instanser. Den stora frågan i sammannget är om tredje part ska rätt till talan i en avverkningsfråga. Om Narturskyddsföreningen vinner i Högsta förvaltningsdomstolen så kan detta innebära att i princip alla skogsstyrelsens beslut om avverkningar kan överklagas. Andra marknadsfaktorer Norrbotten är med sina knappt 10 miljoner hektar det överlägset största länet i Sverige. De stora avstånden i sig är en av orsakerna till den stora prisspridningen på fastigheter och virke i länet. I oktober 2012 tillträdde Sven-Erik Österberg som ny landshövding i Norrbottens län. Österberg efterträdde den delvis kontroversielle landshövdingen Per-Ola Eriksson. Eriksson sa i ett uppmärksammat uttalande på Piteå Havsbad att det varit för många miljömuppar i debatten kring strandskyddet och menade att Norrbotten r gott om stränder, vilket borde förbättra möjligheterna till bygglov. Ett uttalande som n fick både ris och ros för. I september 2012 försattes sågverken i Seskarö och Örarna i konkurs och över 80 anställda blev direkt drabbade. Även minskningen av nybyggnation av bostäder r ett finger med i spelet. Att säga att läget för den svenska sågverksnäringen är allvarlig är knappast en överdrift, även om Norrbotten förhoppningsvis förskonas från fler liknande konkurser 2013. Uppmärksamheten är fortsatt stor kring Northland Resources stora gruvetablering i Kaunisvaara utanför Pajala under 2013. På vägar som tidigare varit mer eller mindre öde kan det framöver komma att gå en 90 tons lastbil var sjätte minut när malmen ska transporteras från Kaunisvaara. Den första salvan och invigningen av gruvan ägde rum den 18 oktober 2012. Pajala kommun beskriver händelsen som startskottet för en ny tideräkning i kommunen. Redan r Northland Resources investerat miljardbelopp i gruvan. Länsfakta Befolkningsutveckling Prisutveckling skogsfastigheter nai Svefa skogsindex -0,1 % -2 % 38

FOKUS VÄSTERBOTTEN 10 Västerbotten Länet r en varierande natur med i huvudsak barrskog och myr, vida fjällområden i väst och kust i öst. Stor kontrast råder mellan avfolkningsbygden i inlandet och de expansiva regionerna kring kuststäderna Skellefteå och Umeå. Basnäringarna i länet r länge varit gruv- och skogsindustrin. Skogsbolagen SCA, Holmen och Sveaskog, samt Norra skogsägarna och Norrskog är verksamma. Det ansträngda marknadsläget r satt stort avtryck, bidragit till sänkta virkespriser och ett trendbrott med avtagande priser på skogsfastigheter. Länet i siffror Ägande Totalareal Prod. skogsmark Bolag 29 % Enskilda 42 % Staten 29 % Skogen Medelfastigheten Virkesförråd Tall/Gran/löv 43/39/18 % Bonitet Pris februari 2013 5 494 000 3 114 000 133 97 3,2 290 170-330 26 000 14 000-37 000 m 3 sk/ m 3 sk/ och år kr/m 3 sk kr/m 3 sk kr/ kr/ Fastighetsmarknaden Trenden av stigande fastighetspriser r brutits nu, med tydligast prisnedgång under andra lvåret 2012. Det är i synnerhet på skogsfastigheter med relativt sett lägre virkesvolymer som prisnedgången varit tydligast. Större välskötta skogsfastigheter med höga virkesförråd är fortsatt eftertraktade, speciellt i kustnära lägen. Det är i den expansiva kustregionen som de högsta prisnivåerna i länet finns, och då i Skellefteå i norr med dess starka industritradition och i den ledande Umeåregionen. Befolkningstillväxt, närhet till industrin, kapitalstarka investerare och goda kommunikationer, med bland annat E4:an och Botniabanan, bidrar till att kustområdet r en högre prisnivå på skogsfastigheter än genomsnittet för länet. Priserna mattas av successivt västerut och når lägsta nivån i fjällregionen. Prisutvecklingen på fastighetsmarknaden kommer mest troligt att följa den pågående svagt nedåtgående trenden under 2013. Höga prisnivåer kommer att upprätthållas kring de stora kuststäderna även i fortsättningen. Möjligheten att, på grund av rådande marknadssituation, göra goda fastighetsaffärer finns och skall då ses som en framtida investering. Eftersom intresset för den skogliga råvaran ständigt ökar, bland annat på grund av global råvarubrist och nya användningsområden som t.ex. miljövänliga drivmedel, bedömer vi att fastighetspriserna r en positiv utvecklingspotential. Virkesmarknaden Till skillnad från de prissänkningar som tidigt drabbade södra Sverige, så höll sig virkespriserna i länet på jämn nivå under större delen av 2012 med en märkbar sänkning i slutet av året och i början av 2013. Det rådande finansläget drabbade virkesmarknaden i länet hårt. Minskade exportvolymer på den viktiga europamarknaden, en ovanligt stark svensk krona samt relativt höga virkespriser gjorde att flertalet av länets sågverk kämpade med stora underskott. Enligt Jonas Mårtensson, VD på SCA Timber, upplevde sågverksindustrin den värsta situationen på fyrtio år. Företaget beslutade sedermera att under 2013 lägga ned produktionen i de mindre sågverken Holmsund och Vilhelmina. Massa- och pappersbruken genomlevde även en svår situation vilket ledde till att priserna på sågverkens biprodukter som flis och spån sjönk kraftigt. Det tillkommande svaveldirektivet, vilket ökar transportkostnaderna av den förädlade skogsråvaran över Östersjön, kommer att påverka lönsamheten och därmed virkesmarknaden. I vilken omfattning detta kommer att beröra virkes- och massaindustrierna i länet återstår att se. Det faktum att användningen av träprodukter ökar i produktionen av nya bostäder och att tillgången på skogsråvara i tillväxtländerna är begränsad tyder på en ljus framtid för virkesmarknaden. Andra ljusglimtar är att sågverksföretaget Martinssons signalerat att exporten till Japan åter kommit igång.

sweco/jfsa 130212 Lantmäteriet FOKUS VÄSTERBOTTEN 11 I fokus Umeå Andra marknadsfaktorer Det faktum att Västerbotten är landets till ytan näst största län medför stora avstånd och bidrar till att prisbilden på virke och skogsfastigheter varierar från fjäll till kust. Umeåregionen är världsledande inom skogsteknologiområdet med ett stort antal etablerade skogsmaskinföretag. Bracke Forest, Cranab, El-forest, Hultdins, Iggesund Forest, Indexator, Komatsu Forest, Olofsfors AB, Oryx Simulations och Vimek bedriver idag ett 20-tal olika utvecklingsprojekt tillsammans med bland annat forskare och studenter på Sveriges Lantbruksuniversitet, Luleå Tekniska Universitet och Umeå Universitet. Projekten bedrivs inom det så kallade skogstekniska klustret och syftar till att driva utvecklingen framåt samt skapa en möjlighet för lärande inom skogsteknikområdet. Klustret grundades 1997 och då som en ekonomisk förening. Föreningen bestod av 38 medlemsföretag, alla knutna till skogsnäringen. Så länge finansieringen fanns via Vindeln Utveckling och EU-medel var samarbetet aktivt, men då dessa medel tog slut blev föreningen vilande. En ndfull teknikföretag de dock börjat inse vikten av samarbete för att upprätthålla den världsledande positionen inom skogsteknikområdet. Dessa fortsatte att samla intressenter och bildade 2004 det nuvarande nätverket Skogstekniskt kluster. Samarbetet utvecklades vidare och i juni 2010 bildades en ekonomisk förening med Maria Hedblom som VD. Samarbetet mellan teknikföretagen och universiteten r knutit samman forskning och företagens produkter och systemutveckling. Företagen r på ett bättre sätt kunnat ta till sig nya forskarrön och implementeringen av nya idéer och produkter påskyndats. På så sätt r flera innovationer blivit produkter på marknaden. Under hösten 2012 blev det klart att IKEA och IKANO Fastigheter skulle etablera sig på ndelsområdet Entré Syd, beläget strax utanför Umeå. De första spadtagen togs i slutet av året och shoppingcentrat planeras att öppna under våren 2015. Detta kan ytterligare öka intresset för nya företagsetableringar och därmed dragningskraften till regionen. I november 2012 blev det klart att gruvföretaget Dragon Mining kan bygga ut Svartlidengruvan, belägen mellan Lycksele och Storuman, till en underjordsgruva. I slutet av 2012 pekade Sveriges geologiska undersökning, SGU, ut mineralfyndigheterna i Stekenjokk som ett riksintresse för gruvnäringen. Mellan år 1976 och 1988 bröts sammanlagt ca 7 miljoner ton malm och uppskattningsvis finns lika mycket kvar att bryta. I en situation där behovet av zink, koppar och silver är stort inom industrin i Europa, och den inhemska produktionen inte räcker till, är Sverige en av få producenter av dessa metaller. Fyndigheterna i Stekenjokk är därför viktiga ur försörjningssynpunkt för både Sverige och Europa. Om gruvbolaget Vilhelmina Mineral tillåts öppna gruvan i Stekenjokk kan det innebära upp till 600 nya arbetstillfällen och ett enormt uppsving för regionen. Länsfakta Befolkningsutveckling 0,2 % Prisutveckling skogsfastigheter -2 % nai Svefa skogsindex 45

FOKUS JÄMTLAND 12 Jämtland Jämtland utmärker sig som ett viktigt skogslän där även turismen är av stor betydelse. Turistnäringen präglas av sportorterna i Funäsdalsoch Vemdalsregionen samt Åre-Storulvån- Storlienområdet. Turismen tenderar sedan ett antal år tillbaka att blir mer åretruntmässig, vilket ger nya möjligheter för både turism och företagande. Östersund med omnejd utgör kärnan i den befolkningstätaste regionen i länet. Bland de större skogsägarna finns Holmen, SCA, Stora Enso och Sveaskog. Länet i siffror Ägande Totalareal Prod. skogsmark Bolag 54 % Enskilda 41 % Staten 5 % Skogen Medelfastigheten Virkesförråd Tall/Gran/löv 36/50/14 % Bonitet Pris februari 2013 4 915 000 2 493 000 156 115 3,5 290 250-350 31 000 16 000-45 000 m 3 sk/ m 3 sk/ och år kr/m 3 sk kr/m 3 sk kr/ kr/ Fastighetsmarknaden Marknaden avseende skogsfastigheter r under 2012 varit lugnare än under tidigare år. Vi upplever att fastigheter som läggs ut till försäljning generellt är ute längre än förut innan de blir sålda. Det verkar som om välskötta fastigheter med bra arrondering och läge fortfarande är relativt lättsålda och då betingar köpeskillingar i nivå med de bättre nivåerna under 2011. Emellertid visar våra uppgifter avseende sålda fastigheter i länet en generell sänkning utslaget över hela länet r snittpriset gått ner mellan 5 och 8 procent. Området kring Östersund/Storsjön och stora delar av Ragunda och Bräcke kommuner samt delar av Härjedalens kommun håller fortfarande en högre prisnivå än övriga delar av länet. Produktionsförmågan är bättre här, men även närheten till länets mer betydande befolkningscentra och en önskan hos förvärvare av lantbruksfastigheter att nära till sina fastigheter påverkar priset positivt. Den lägre aktiviteten på marknaden tolkar vi som att investerare i allmänhet varit mer förvärvsförsiktiga under 2012, beroende på den svalare konjunkturen med nya osäkra marknadsförutsättningar och, i viss mån, lägre efterfrågan på virke, vilket i förlängningen påverkat prislistorna. Fortfarande förekommer en del spridda höga köpeskillingar lokalt i vissa områden i länet och är då kopplade till ökad efterfrågan nära större tät-/turistorter och till att Dalamarknaden påverkar även södra Härjedalen. Virkesmarknaden Världskonjunkturen och den internationella efterfrågan på rundvirke och bearbetad vara påverkar även den regionala marknaden. Många sågar går dåligt och massaindustrin står i viss mån inför strukturomvandling mot andra, nya produkter och marknader. Virkesprisutvecklingen i länet under förra året var fortsatt negativ, där nedgången var relativt försiktig under årets första lva. Efter sommaren sjönk dock priserna ytterligare och denna gång mer påtagligt. Tydligast uppfattas nedgången varit i Härjedalen, med kraftigare sänkningar i prislistorna än i Jämtland. Även massavedpriset r sjunkit under 2012 men inte lika mycket som timret. Dock tycks efterfrågan på björkmassa vara relativt stor, då prisbilden där varit mest stabil. Marknaderna som tar emot rundvirke och förädlad vara förändras nya aktörer/leverantörer dyker upp och marknaderna efterfrågar nya produkter. Detta kommer sannolikt att leda till förändrat produktfokus inom olika industrier, ny prisbild på vissa befintliga sortiment och även skapandet av nya sortiment. Som exempel kan nämnas att den globala efterfrågan på grafiskt papper tycks minska kraftigt, vilket redan resulterat i förändringar inom massaindustrin. Man kan förvänta sig att en ny prissituation uppstår efter sommaren då virkeslagren tros vara mindre och efterfrågan på ny råvara ökar.

sweco/jfsa 130212 Lantmäteriet FOKUS JÄMTLAND 13 I fokus Andra marknadsfaktorer Östersund I Jämtland är det främst jakten och potentiell exploatering kring Östersund och de mest attraktiva sportorterna som kan prispåverkande effekt utöver skogsproduktionen. Tydligast exempel på jaktens inverkan är när skogsfastigheter med relativt dålig produktion och ibland påtaglig andel skogliga impediment betalas riktigt bra då är det värdet av att äga egen mark och tillgång till egen jakt som slår igenom. Sannolikt är det framförallt möjligheterna till älg-/björnjakt och jakt på skogsfågel på egen mark som driver upp priserna mest. Möjligheterna till potentiell exploatering och fastighetsutveckling bidrar också till den i sammannget höga prisbilden intill sportorter som Funäsdalen, Vemdalen och Åre. I nuläget pågår en offensiv exploatering i Åre, Vemdalen samt i viss mån även kring Funäsdalens skidområden. Här föreligger både redan intecknade exploateringsvärden men även en hel del förväntningsvärden. Vidare är läget i sig marknadspåverkande de flesta i länet bosatta köparna vill sannolikt nära till sin skogsfastighet finns då intressanta objekt ute på marknaden blir konkurrensen stor och det skruvar upp priset. I befolkningstäta områden, med många potentiella skogsägare, går priset följaktligen upp. Länet påverkades under årsskiftet 2011/2012 av stormen Dagmar som lokalt skapade stora skador på stående skog i länet. Den specialhuggning som följde påverkade i viss mån balansen mellan sortimenten till industrin och även detta faktum påverkade prisbilden under det gångna året. Pågående exploatering kring sportorterna, som Åre, Vemdalen och Funäsdalen, påverkar marknadsvärdenivåerna lokalt i viss utsträckning. Exploateringen utgörs av utbyggnad av liftsystem och skidbackar, men även av etablering av helt nya områden för bostäder och tillhörande serviceanläggningar. I Åre pågår omfattande etableringar av bostäder i Björnen och även i västra Åre finns långt framskridna planer avseende bostadsbyggnation. I Björnrike projekteras för det nya området Örndalen, vilket är planerat i anslutning till befintligt skidsystem. Vidare pågår projektering och utbyggnad av vindkraft på flera håll i länet. Om vindkraftsetableringar tydligt kan sägas marknadsvärdepåverkan är inte helt säkert. De aktörer som vet om eller misstänker större vindkraftsetableringar i områden där de är intresserade av att förvärva mark är sannolikt beredda att krydda köpeskillingen om förvärvskalkylen medger det och inverkan på den samlade avkastningen blir positiv. Planer på nya naturreservat i Jämtlandsfjällen kan förväntas öka dragningskraften till området och därigenom gynna turism och andra kommersiella etableringar, vilket lokalt kan ge viss påverkan på marknadsvärdena. Länsfakta Befolkningsutveckling 0 % Prisutveckling skogsfastigheter -8 % nai Svefa skogsindex 30

FOKUS VÄSTERNORRLAND 14 Västernorrland Västernorrlands län är till ytan Sveriges sjätte största län men folkmängdsmässigt det sjätte minsta. Sundsvall med sina 96 465 invånare är länets största stad. I Sundsvall och Örnsköldsvik finns huvuddelen av länets skogsindustrier. Trots den egna industriproduktionen är länet en viktig leverantör av energi till södra Sverige. Statistiken visar att fastighetspriserna sjönk något under 2012 jämfört med 2011 och det blir allt vanligare med stora variationer i pris på olika fastigheter. Länet i siffror Ägande Totalareal Prod. skogsmark Bolag 53 % Enskilda 44 % Staten 3 % Skogen Medelfastigheten Virkesförråd Tall/Gran/löv 29/53/18 % Bonitet Pris februari 2013 2 135 000 1 647 000 104 140 4,1 315 260-370 37 000 15 000-45 000 m 3 sk/ m 3 sk/ och år kr/m 3 sk kr/m 3 sk kr/ kr/ Fastighetsmarknaden Länets högsta prisnivåer återfinns i kustkommunerna, med stora variationer i pris. Befolkningstätheten, närheten till industrin och tillgången till stora vägar och järnväg är de största anledningarna till att området visar högre prisnivå än genomsnittet för länet. SCA är det dominerande skogsbolaget i området och r 3 stora industrier, Ortviken, Östrand och Tunadal, i och utanför Sundsvall. I norra delen av Västernorrland, med bas i Örnsköldsvik, återfinns Holmen som en stor aktör inom skogsbruket, vilket hjälper till att hålla uppe priset i norr. På fastighetsmarknaden r omsättningen av fastigheter varit relativt stabil under året och det finns inget som tyder på att omsättningen av fastigheter kommer att förändras under det kommande året. Dock tar det i många fastighetsaffärer längre tid än tidigare år att komma till avslut. Köpeskillingsstatistik för 2012 visar att priserna mattades av och sjönk något jämfört med 2011. Variationer i pris på olika fastigheter blir också allt tydligare. Under 2012 r vi sett sjunkande virkespriser och en allmänt avtagande marknadstro i samhället. Detta påverkar sannolikt också fastighetspriserna i länet. Vår bedömning är att fastighetspriserna under den närmaste tiden stannar upp eller sjunker svagt. Virkesmarknaden De vanligaste sortimenten i länet är timmer och massaved. Under 2012 uppskattas priserna för timmer och massaved sjunkit med ca 15% enligt kontakter med lokala virkesköpare i regionen. Virkesköparna bedömer att nedgången i pris troligtvis inte fortsätter under 2013, utan sannolikt får vi se en uppgång under hösten. Orsaken till den förutspådda uppgången bedöms vara att det uppstår virkesbrist då det i längden blir svårt att köpa virke med relativt låga virkespriser. Fastighetsägarna avvaktar i dagsläget i större utsträckning med avverkningar om de inte av olika anledningar är tvungna att avverka. Världsmarknadsläget gör det dock svårt att prognostisera hur virkespriserna kommer att utvecklas under 2013. I en tid av en stark svensk krona, samtidigt som marknaden för tryckpapper var svag, drabbades under 2012 även skogsindustrin i länet av nedläggningar och uppsägning av personal. I regionen tvingades bland annat Ortvikens pappersbruk och SCA Transforests terminaler dra ned på personal på grund av den pressade lönsamheten. Detta drabbade både tjänstemän och kollektivanställda. Priserna på tall sjönk under 400 kr/m³fub i södra norrland, undantaget SCA och Holmen Västernorrland. Sannolikt r virket från Dagmarstormen bidragit till fyllda lager och minskad efterfrågan. Även GROT-priserna faller. I grova drag ndlar det om 5-25% lägre priser i år i jämförelse med förra året.

sweco/jfsa 130212 Lantmäteriet FOKUS VÄSTERNORRLAND 15 I fokus Härnösand Sundsvall Andra marknadsfaktorer I Västernorrland är det främst jaktmöjligheter och värdet av att äga egen skog som bedöms prispåverkande effekt utöver produktion och läge i länet. Vår bedömning är emellertid att prisspridningen i länet mellan olika fastigheter blir allt tydligare, och det gäller även för kustkommunerna och den goda marknaden där. Prisspridningen tycks även vara tydligare än tidigare mellan välarronderade objekt, såväl i inlandet som efter kusten. Detta tyder på att marknaden agerar selektivt i allt högre grad och styrker också uppfattningen om att marknaden för närvarande är något trögare och att det många gånger tar längre tid än tidigare att komma till avslut i fastighetsaffärer. Fastigheter som ligger kustnära, vid stora sjöar eller större vattendrag får i regel ett högre pris jämfört med liknande fastigheter i inlandet. Faktorer som bedöms en positiv värdepåverkan för denna typ av fastigheter är många gånger förväntningsvärden för exploatering av tomtmark. Även om försäljning av tomtmark bedöms varit något trögare under det senaste året r fastighetspriserna inom dessa områden fortsatt vara något högre. I något fall kan även tillgång till fiske i v och älvar (fasta redskap) vara en värdehöjande faktor. Exploatering och projektering av vindkraft i länet pågår i ett flertal kommuner. SCA r bland annat undertecknat ett samarbetsavtal med E.ON där man tillsammans skall utveckla ett antal vindkraftsprojekt i till exempel Hästkullen och Björnlandhöjden i Härnösand. I samarbetet ingår cirka 270 vindkraftverk och en total energiproduktion av 2 TWh, motsvarande el för att värma upp 100 000 svenska hem enligt SCA Energy. Andra stora projekt i regionen är bland annat den stora utbyggnaden av V/A-anläggningen på Alnön i Sundsvalls kommun. Utbyggnaden omfattar de södra och östra delarna av Alnön. MittSverige Vatten och Sundsvalls Elnät AB r uppdraget att bygga ut den allmänna anläggningen som beräknas vara klar under 2015 och berör ca 1 500 fastigheter. Det stora vägprojekt som fått namnet E4 Sundsvall är också i full gång. Projektet omfattar 22 km motorväg från Myre i söder till Skönsberg i norr och är en sedan länge efterfrågad förbättring. Projektet innehåller en rad förbättringar som skall inverka positivt på såväl framkomlighet, miljö och trafiksäkerhet. Länsfakta Befolkningsutveckling -0,1 % Prisutveckling skogsfastigheter -3 % nai Svefa skogsindex 33

FOKUS GÄVLEBORG 16 Gävleborg Det sydligaste Norrlandslänet består av Gästrikland, Hälsingland och Orsa Finnmark i Dalarna. Här r Hälsingland ft den största omsättningen på skogsfastigheter under 2012. Totalt sett r efterfrågan på skogsfastigheter minskat, jämfört med tidigare år. Fastighetspriserna r sjunkit under den senaste 12-månadersperioden. Uppröjningen efter stormen Dagmar, som härjade under julhelgen 2011, är i det närmaste avslutad, men det finns mycket kvar i skogen som kan bli yngelplatser för skadeinsekter under våren och sommaren. Länet i siffror Ägande Totalareal Prod. skogsmark Bolag 42 % Enskilda 44 % Staten 14 % Skogen Medelfastigheten Virkesförråd Tall/Gran/löv 49/37/14 % Bonitet Pris februari 2013 1 875 000 1 482 000 113 140 5,4 365 310-405 41 000 26 000-55 000 m 3 sk/ m 3 sk/ och år kr/m 3 sk kr/m 3 sk kr/ kr/ Fastighetsmarknaden De senaste tolv månaderna r fastighetspriserna sjunkit jämfört med året innan. Många säljare väntar sig ett bättre pris än vad marknaden är beredd att betala. Utbudet r minskat något och antalet lagfartsköp, alltså köp som inte genomförs som fastighetsregleringar, r sjunkit. Det kan tolkas som att intresset generellt sett r minskat lite för att investera i jord och skog för nya köpare, medan redan befintliga ägare ser en cns att utöka sitt ägande nu när priserna r börjat sjunka. Marknaden är mer kräsen nu än för några år sedan. De fina objekten med bra arrondering, vägnät och beskogning finner fortfarande sina köpare medan andra objekt med lite sämre förutsättningar blir liggande osålda längre tid. Fortfarande är det störst utbud och efterfrågan på fastigheter i Hälsingland. De större, kombinerade fastigheterna med jord, skog och byggnader säljs ofta om möjligt i delar, eftersom marknaden värderar delarna på olika sätt. I köpet ingående byggnader kan för många köpare vara en belastning i stället för en tillgång. Möjligheten till jakt på framför allt högvilt och björn är också en starkt prispåverkande faktor, inte minst på mindre fastigheter ingående i viltvårdsområden. Virkesmarknaden Virkespriserna r sänkts under hösten och vintern. På grund av stormen Dagmar kom onormalt mycket tallvirke ut på marknaden under våren och sommaren 2012. Många sågverk r välfyllda lager av sågat virke, men man ser samtidigt en viss råvarubrist på timmerplanerna. Skogsägarnas vilja att sälja timmerposter är i dagsläget något svag på grund av de sänkta timmerpriserna. Trävarumarknaden är fortfarande svag, men efterfrågan på sågade produkter från Skandinavien är god, dock till pressade priser. Den så viktiga Nordafrikamarknaden är nyckfull på grund av det politiska läget. Emellanåt stiger efterfrågan därifrån, men så kommer ett bakslag i form av politiska oroligheter och efterfrågan går ner. Även vintern 2012-2013 r gett mycket snö i de norra länsdelarna, medan det söderut varit mindre snö än normalt. Visserligen r länet ft ett par riktigt kalla perioder under vintern, men snötäcket r gjort att tjälen inte varit så djup som normalt. De markägare som r kunnat erbjuda bra objekt på rejäl fastmark r kunnat göra affär med virkesköpare. De generella råden i skogen verkar vara att mer styra över på gallringar, vilket ökar utbudet av massaved. Markägarna sparar timret så långt det är möjligt i väntan på bättre timmerpriser. Många värmeverk köper massaved av sämre kvalitet till bränsleändamål, vilket bidrar till att hålla priserna uppe. GROT:en är fortsatt ett intressant komplement till övriga sortiment. Priserna börjar i en del fall närma sig massavedspriserna. Ett problem i sammannget är att marknaden ännu inte r bestämt sig för en enhetlig metod att mäta GROT.

sweco/jfsa 130212 Lantmäteriet FOKUS GÄVLEBORG 17 Gävle Andra marknadsfaktorer Fortfarande finns det en del stormfällt virke kvar i skogen, enligt inventeringar som Skogsstyrelsen r gjort. Det kan göra att utbrott av granbarkborre kan komma under sommaren, vilket i sin tur ökar utbudet av framför allt granvirke. Det kan ju å andra sidan balansera det stora utbud av tallvirke som kom efter stormen. För vissa mindre skogsfastigheter i norra delen av länet krävs förvärvstillstånd, vilket givetvis begränsar antalet köpare och sannolikt påverkar prisbilden negativt. Efter stormarna Gudrun och Per, som härjade i södra Sverige tidigare, ökade antalet fastighetsaffärer. Dels tröttnade en del markägare på att vara skogsägare och dels fick en del andra tämligen stora ersättningsbelopp utbetalade, som användes till att göra nya affärer. Den effekten r ännu inte setts i Gävleborg efter stormen Dagmar. Visserligen drabbades en del markägare hårt men totalt sett var Dagmar betydligt mindre än de tidigare stormarna. Det är färre markägare som fått ersättning och sannolikt är skadorna och därmed ersättningarna av mindre omfattning här. I Hälsingland finns större viltvårdsområden där jaktmöjligheten är prisdrivande, speciellt för mindre fastigheter. Av de senaste årens köpare är endast en liten andel från andra länder och alltså inte en marknadsfaktor att räkna med. I fokus Det gemensamma kraftvärmeverket, som byggs av Gävle kommun och Korsnäs AB, planeras att driftsättas under 2013. Syftet är att säkra miljövänliga värmeleveranser till Korsnäsfabriken och fjärrvärmekunder i Gävle. Investeringen tillvaratar spillvärme från Korsnäs och ska minska koldioxidutsläppen i Gävle med 64 000 ton per år, vilket motsvarar 5 000 oljeuppvärmda villor. Parterna skall samarbeta i ett gemensamt bolag som investerar i en biobränslepanna på Korsnäs fabriksområde. Under hösten 2012 gick Billerud och Korsnäs ihop till ett bolag. Det nya namnet blir BillerudKorsnäs. Tillsammans r man 8 bruk som tillverkar olika typer av kartong och kraftpapper. I Gävleborgs län ingår kartong- och kraftpappersbruket i Gävle i hopslagningen. Dessutom finns stora skogstillgångar och ett stort behov av att köpa in virke från externa leverantörer. Sågverkskoncernen Setras beslut om att lägga ned specialsågverket i Horndal r öppnat för produktionsökningar vid AB Rundvirkes stamblocksåg i Södermn. Detta säkrar skogsägarnas möjligheter att sälja skogens filéer till konkurrenskraftiga priser. Länsfakta Befolkningsutveckling 0,2 % Prisutveckling skogsfastigheter -9 % nai Svefa skogsindex 32

FOKUS DALARNA 18 Dalarna För första gången på många år ser vi nu en tydlig nedgång för det genomsnittliga priset på skogsfastigheter i länet. Detta efter en i princip obruten uppgång sedan 2004. Prisvariationen är emellertid stor och det finns fortfarande områden där säljare av skogsfastigheter får bra betalt. Samtidigt r vi noterat att ett ökande antal affärer görs upp på en prisnivå klart under 300 kr/m³sk, något som starkt bidrar till att genomsnittspriset i länet sjunker. Har de kraftigt sänkta virkespriserna till slut även fått genomslag på skogsfastighetsmarknaden? Länet i siffror Ägande Totalareal Prod. skogsmark Bolag 43 % Enskilda 40 % Staten 17 % Skogen Medelfastigheten Virkesförråd Tall/Gran/löv 54/34/12 % Bonitet Pris februari 2013 2 805 000 1 872 000 68 121 4,8 365 300-420 43 000 20 000-85 000 m 3 sk/ m 3 sk/ och år kr/m 3 sk kr/m 3 sk kr/ kr/ Fastighetsmarknaden Även 2012 blev ett år med ett stort antal skogs- och lantbruksfastigheter till salu i Dalarnas län. Dock noterar vi att antalet avslutade affärer är färre än under 2011, framförallt för objekt som är klassiska lantbruk. De rena skogsfastigheterna var det bättre fart på, men också här blev det färre avslut än under 2011. Trenden med färre bud och mer utdragna försäljningsprocesser blev mer tydlig under hösten 2012 och det är främst under denna period som vi noterat sjunkande priser. I den nordligaste delen av länet r vi få köp registrerade, men det mesta tyder på en oförändrad prisbild i denna del. Runt Falun-Borlänge tycks marknaden också vara stabil med ett snittpris på över 400 kr/m³sk. Den stora sänkningen verkar istället skett i resterande delar av länet i både södra och mellersta Dalarna noterar vi enstaka köp över 400 kr/m³sk, medan det finns ett antal köp under 300 kr/m³sk. Sammantaget innebär det en klart lägre genomsnittlig prisnivå jämfört med våren 2012 och detta i en stor del av länet. Orsakerna till denna utveckling är säkert flera, men vi bedömer att de sänkta virkespriserna faktiskt r ft betydelse den här gången. Köpare av normalstora skogsfastigheter, i prisklassen ca 2 5 miljoner kr, r ofta ett behov av virkesintäkter för att finansiera köpet. När virkespriserna nu är betydligt lägre än i början av 2011 kan denna kategori köpare helt enkelt inte betala lika bra för fastigheterna som tidigare. Hur priserna utvecklas framöver återstår att se, men vi skulle inte bli förvånade om det genomsnittliga priset på skogsfastigheter sjunker ytterligare något under våren. Virkesmarknaden Efter kraftiga virkesprissänkningar både 2011 och 2012 tycks priserna nu stabiliserat sig. Aktiviteten på rundvirkesmarknaden är för närvarande låg, men några små positiva tecken r börjat visa sig. Ett ökat husbyggande i USA och norra Afrika kan vara första tecknet på att efterfrågan på konstruktionsvirke så småningom ökar, vilket på sikt bör ge högre priser i timmerskogen. Skogsägarna r dock ft ett par goda år och kan ofta avvakta med avverkningar i väntan på bättre priser. Sågverken kan i många fall ta av rotstående lager för att undvika prishöjningar på timmer, innan de själva kan få bättre betalt för sågad vara. Siljan-koncernen aviserar dock planer på att lägga sitt sågverk i Sveg i malpåse. Orsaken sägs vara virkesbrist och om detta verkligen är fallet eller om det också finns andra bakomliggande orsaker ska vi låta vara osagt. Det är i alla fall en fingervisning om att kampen om råvaran kan bli hård den dag marknaden r vänt.