RESTAURANG SOM HYRESGÄST FASTIGHETSJURIST ÅSA THONFORS 2015-03-19
ATT LYCKAS ELLER INTE LYCKAS DET ÄR DET SOM ÄR FRÅGAN! 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 2
VARANNAN BOENDE ÖNSKAR SIG ETT BAGERI I HUSET! Doften av nybakat bröd, ett mysigt ställe att dricka kaffe på och närhet till en matbutik. När svenskar själva får välja vad de helst ser på bottenvåningen i flerfamiljshuset hamnar ett bageri högst upp på önskelistan följt av matbutik och café. Det framkommer av en undersökning som Skanska genomförde under 2014. Topplistan Serviceverksamheter man inte kan tänka sig på bottenvåningen: 1. Pub/bar 63 % 2. Systembolag 54 % 3. Förskola/skola 40 % 4. Restaurang 38 % 5. Vårdcentral 20 % 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 3
VARFÖR TYCKER DE BOENDE SÅ HÄR? Skadedjursproblem Sopor det blir skräpigt i/på fastigheten = lukter Begränsningar i de boendes eget nyttjande av fastigheten Störningar - ljud hög musik och övrigt buller - lukter tex. matos som tränger sig in i lägenheterna och på balkonger - rökning restauranggäster utanför lokalen - sot från hyresgästens skorsten - bråk fulla och stökiga restauranggäster = rädsla 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 4
KONSEKVENSER FÖR HYRESVÄRDEN? Hyresgäster begär hyresreduktion pga. hinder och men i nyttjandet (JB 12 kap 16 och 11 p. 3) - kräver inget vållande från hyresvärden Hyresgäster begär skadestånd pga. hinder och men i nyttjandet (JB 12 kap 16 och 11 p. 4) - hyresvärden måste visa att bristen inte beror på hans försummelse Hyresgäster ansöker om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden (JB 12 kap 16 och 11 p. 5) - kräver inget vållande från hyresvärden Hyresgäster kontaktar miljöförvaltningen som förelägger hyresvärden att vidta åtgärder - Kräver inget vållande från hyresvärden 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 5
ANDRA KONSEKVENSER Skador på fastigheten - avlopp; ventilation; elledningar Ökade underhållskostnader mer slitage Ökade städkostnader Risk för brand Större säkerhetsansvar 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 6
FINNS DET FÖRDELAR? Hyresgästerna får en kvarterskrog Tryggheten för de boende ökar om närområde är trivsamt och det inte är folktomt En god och stabil inkomstkälla för hyresvärden Höjer värdet på huset 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 7
VAD KAN DU SOM HYRESVÄRD GÖRA? Analysera och utred den tilltänkta hyresgästen Analysera och utred den tilltänkta lokalen och fastigheten Utvärdera lokal och hyresgäst och ge ett erbjudande (var tydlig mot hyresgäst) Skriv bra och övertydliga hyreskontrakt! 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 8
ANALYSERA HYRESGÄSTEN NOGA - SÄRSKILT VID NYUTHYRNING Ekonomi (betalningsförelägganden, tillgångar, kassaflöde, säkerhet) Verksamhet ( kräv att få en utförlig verksamhetsbeskrivning) Referenser (tidigare hyresvärdar och kompanjoner etc.) Googla (i vilka sammanhang förekommer hyresgästen på internet) Myndigheter ( förekommer hyresgästen hos tillståndsenheten, miljöförvaltningen etc.) 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 9
ANALYSERA LOKALEN OCH FASTIGHETEN Vilka tekniska förutsättningar har lokalen och fastigheten beaktat tilltänkt verksamhet? Ventilation Brandsäkerhet Buller (isolering mellan lokal och boende) Fettavskiljare Sophantering Handikappanpassning 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 10
CHECKLISTA INFÖR KONTRAKTSSKRIVNING Lokalens användning Ange noga vad det är för typ av verksamhet som ska bedrivas i lokalen, dvs. användningen (café, salladsbar, pizzeria, lunchrestaurang, kinarestaurang etc. Det begränsar hyresgästens möjlighet att överlåta hyresrätten eller ändra användningen av lokalen). Öppettider hur länge får de ha öppet? Alkoholtillstånd Uteservering Musik/ljud får hyresgästen spela musik i lokalen och i vilken omfattning? Problem att undvika: Ljudstörningar och konkurrens med andra lokalhyresgäster, ändrad användning, byte av hyresgäst 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 11
CHECKLISTA Ventilation Har lokalen en godkänd OVK? (obligatorisk ventilationskontroll) Är ventilation tillräcklig för avsedd användning? Café och Thairestaurang har olika behov. Vem ska svara för underhåll, utbyte och drift? Är ventilationen godkänd av brandskyddsmyndigheten? Sotaren ska göra regelbundna besiktningar samt sota. Problem att undvika: Ljud, lukt och brandrisk 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 12
CHECKLISTA Fettavskiljare Kräver verksamheten fettavskiljare? (Bageri, café, restaurang, pizzeria, salladsbar, hamburgerbar, gatukök) Vilken kapacitet på fettavskiljaren behövs? Var ska fettavskiljaren vara placerad? Finns avlopp? Tillträde till fettavskiljaren. Vem ska underhålla fettavskiljaren och utrymmet den står i? Tömning och renhållning vilken frekvens? Problem att undvika: Lukt, stopp i avlopp, frätskador på avlopp i fastigheten och på kommunalmark. Skadeståndskrav från kommunen. 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 13
CHECKLISTA Sopor Vart ska hyresgästen förvara sitt avfall, inne i lokalen eller i annat utrymme i fastigheten? Vad kräver myndigheterna? Kylsoprum? Kommunen är tillståndsgivare. Är avfallsutrymmet säkert mot skadedjur? Städning efter sophämtning? Sopsortering? Olika avfallsfraktioner glas, livsmedel, papper etc. Hur ofta ska avfall hämtas från lokalen? Är utrymmet för avfall tillgängligt för sophämtarna? Kostnaderna för avfallshanteringen? Problem att undvika: Lukter, ljud, skadedjur och krav från myndigheter 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 14
CHECKLISTA Värme och vatten Hur värms lokalen upp? Vem ska stå för uppvärmningskostnaden? Ingå eller tillägg? Vattenförbrukning är hög pga. stora mängder disk. Vem ska stå för kostnaden? Ska vattenmätare installeras i lokalen? Ridåvärmare hur drivs den och vem ska stå för kostnaden för det? Kylanläggning drift och underhåll av den samt kostnader härför Problem att undvika: Skenande drifts- och underhållskostnader 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 15
CHECKLISTA Alkoholtillstånd / serveringstillstånd Ansökan om serveringstillstånd inges av hyresgästen till Stockholms stad. Serveringsstället är restaurangen där hyresgästen serverar alkohol och den ska vara registrerad som livsmedelsanläggning hos miljöförvaltningen. Serveringen får inte medföra sociala-, nykterhets- eller ordningsproblem. Nya regler - inget generellt hinder mot alkoholservering på ett café eller i en salladsbar. Reglera tydligt i hyresavtalet om servering av alkohol får ske eller inte. Problem att undvika: Störande hyresgäster, att hyresvärden tappar kontroll över fastigheten eller källarutrymmen. Ändrad användning och överlåtelse. 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 16
CHECKLISTA Alkoholtillstånd / serveringstillstånd fort. Normaltiden för servering i restauranger är mellan 11:00 01:00. Restauranger i bostadshus 11:00 22:00. Uteserveringar invid bostadshus 11:00-22:00. Serveringstillstånd med serveringstid efter kl. 01:00 ska förenas med villkor bl.a. ska hyresgästen ha minst två förordnade ordningsvakter etc. Inför myndighetens beslut om serveringstillstånd kan hyresvärd påverka. Svårt att i efterhand få ett serveringstillstånd indraget. Reglera tydligt i hyresavtalet om servering av alkohol får ske eller inte. Hyresgästen kan även ansöka om danstillstånd. Problem att undvika: Högljuda och berusade gäster = störningar, bråk och våldsamheter = polisutryckningar 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 17
CHECKLISTA Uteservering Ska hyresgästen ha rätt att upprätta en uteservering utanför restaurangen? Kommunen är tillståndsgivare om uteserveringen är placerad på kommunalmark men ett motiverat nej från hyresvärden kan förhindra uteserveringen. Hur ska uteserveringen se ut, avgränsningar? Ska uteserveringen plockas ned varje år inför vintern? Vem ska städa den? Hur får uteserveringen brukas? Problem att undvika: Skräpigt, skadedjur, ljudstörningar, rökning, underhåll 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 18
CHECKLISTA Brandsäkerhet Den 1 januari 2004 trädde lagen (2003:778) om skydd mot olyckor (LSO) i kraft. 2 kap 2 LSO Ägaren eller nyttjanderättshavaren till byggnader ska i skälig omfattning hålla utrustning för släckning av brand och för livräddning vid brand eller annan olycka och i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och för att hindra eller begränsa skador till följd av brand Allmänna råd och kommentarer om systematisk brandskyddsarbete SBA (Statens räddningsverksförfattningssamling SRVFS 2004:3) Dokumentation ska upprättas om arbetet med brandskydd SBA i fastigheten Problem att undvika: Brand, föreläggande från myndigheter, ökat underhåll 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 19
CHECKLISTA Brandsäkerhet fort. Enligt 2 kap 3 LSO Fastighetsägaren har i vissa fall en skyldighet att lämna in till kommunen en skriftlig redogörelse för brandskyddet i fastigheten eller anläggningen. Skriftlig redogörelse krävs om hyresgästen bl.a. är en: Förskola, vårdinrättning eller utgör en samlingslokal restauranger, gallerior, biografer, sporthallar etc. För att det ska räknas som en samlingslokal krävs att lokalen kan användas för fler än 150 personer samtidigt. Statens räddningsverks föreskrifter om skriftlig redogörelse för brandskydd (SRVFS 2003:10). Reglera det systematiska brandskyddsarbetet i hyresavtalet och redogör ansvarsfördelning tydliggör gärna med ritning; se Fastighetsägarnas brandskyddsbilaga. 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 20
CHECKLISTA Underhåll Hur ska underhållet av lokalen och fastigheten fördelas? Vem ska ansvara för utbyte av inventarier? Vem äger inventarierna i lokalen? Hyresgästen skall utföra och bekosta erforderligt underhåll dels av ytskikt på golv, väggar och tak, dels av inredning som hyresvärden särskilt tillhandahåller för verksamheten Räcker denna reglering? 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 21
CHECKLISTA Underhåll fort. Nej! Inte om hyresgästen ska ansvara för mer än bara ytskikt av golv, väggar och tak! Särskild gränsdragningslista krävs - om underhåll av toalettstolar, handfat, ridåvärmare, ventilation, el-dragningar, fettavskiljare, köksmaskiner, entrédörrar och utbyte av golv etc. ska ligga på hyresgästen. Vad är skillnad på vårdnadsplikt och underhållsplikt? Se HD dom i Mål T 3779-13 som meddelades den 20 december 2013. Problem att undvika: Oönskat underhållsansvar, tvister om gränsdragning, förfallen lokal som inte uppfyller myndighetskrav. 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 22
CHECKLISTA Pantsättning Undvik att lokalen pantsätts som säkerhet för fordran hos annan borgenär t.ex. bryggerier. Säkerhet * Långtgående underrättelse plikt mot den som har pant med skadeståndsskyldighet om ni missar den. Hyresvärden har sedan den 1 januari 2004 inte längre särskild förmånsrätt vid hyresgästens konkurs. Avflyttning * Tillse att ni har annan säkerhet; bankgaranti, deposition, borgen Kom överens om hur hyresgästen ska återlämna lokalen vid avflyttning och vad som ska/kan lämnas kvar i lokalen? Lösen eller inte? Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 23
TRE SAKER ATT KOMMA I HÅG 1. Utvärdera lokalen och hyresgästen - är verksamheten lämplig beaktat lokalens och fastighetens förutsättningar? Är det en bra hyresgäst? 2. Kontakta myndigheter informera dig om de krav som de ställer på verksamheten i lokalen. 3. Skriv bra hyreskontrakt var tydlig mot hyresgästen men glöm inte att det är er kund! Oftast behövs särskilda bestämmelser och gränsdragningslista. 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 24
SKRIFTLIG HANDLEDNING TILL RESTAURANG KONTRAKT 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 25
PERSONLIG HJÄLP Ta hjälp av Fastighetsägarnas jurister vid upprättande av avtal. Ring medlemsrådgivningen, telefon 020-510 511. Öppen måndag till torsdag 9-15 samt onsdagar 15 19. Ta hjälp av Fastighetsägarnas tekniska konsulter för genomgång av lokalens tekniska förutsättningar. Ring medlemsrådgivningen, telefon 020-510 511. Öppen måndag till fredag kl. 9-12. 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 26
KONTAKTUPPGIFTER Fastighetsjurist Åsa Thonfors 08-617 75 28 asa.thonfors@fastighetsagarna.se 2015-03-19 Fastighetsmässa - Restaurang som hyresgäst - Åsa Thonfors 27