VD har ordet 3 Förvaltningsberättelse 4 Finansiella rapporter 7 Noter 15 Underskrifter 34 Revisionsberättelse 35 Allmänna upplysningar 37 SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 2
VD HAR ORDET Året som gått har gett SIG Invest en starkare grund och en ny fas i bolagets tillväxtresa har tagit fart. Flera viktiga nyckeltal har förstärkts. Kassaflödet från den löpande verksamheten har förbättrats och förvaltningsresultatet är för första gången i bolagets historia positivt med 0,7 Mkr för helåret 2018. Vi har ett bra utgångsläge för att fortsätta växa vårt fastighetsbestånd och leverera ett stabilt resultat 2019. Under fjärde kvartalet har bolaget tillträtt Alven 26 i Malmö vilket är en bostadsfastighet i centrala Malmö med 48 lägenheter och ett antal lokaler i bottenplan. Fastigheten har byggrätter som inte är utvecklade och vi planerar att ansöka om bygglov under 2019 och utveckla nya bostäder. Redan nu genomgår flera lägenheter standardhöjande renoveringar vilket resulterar i hyreshöjningar och därmed ökat värde på fastigheten. Alven 26 är ett bra exempel på den typ av fastighet som vi gärna förvärvar, fastigheter med kassaflöden och mycket god värdeutvecklingspotential. Vårt fastighetsbestånd uppgick till 620,8 Mkr och vi har en god soliditet på 38 %. Substansvärde per aktie har ökat med 25 % till 55,93 kr jämfört med samma period föregående år. Det fjärde kvartalet är ofta en mer kostsam period avseende fastighetskostnader och vi har dessutom haft extraordinära reparationskostnader i beståndet i Stockholm. Avkastningen på eget kapital har varit god med 22 %. Vi har realiserat värdeförändringar om ca 20,4 Mkr och kommer att arbeta med att öka transaktionstakten och realisera övervärden. 2018 är ett bra första steg mot våra uppsatta mål men vi är långt ifrån nöjda. Tillväxtresan mot ett fastighetsvärde på 2 Mdr vid utgången av 2021 har bara börjat. Vi ser med tillförsikt fram mot ett transaktionsrikt 2019 som både adderar värde och stärker bolagets övriga nyckeltal. Dan Astrén Verkställande Direktör SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 3
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för SIG Invest AB (publ), org.nr. 556984-0456, får härmed avge redovisning för koncernen och moderbolaget 2018. Allmänt om verksamheten SIG Invest AB (publ), grundat 2014, är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. SIG Invest är ett värdeadderande och växande fastighetsbolag som arbetar med innovativ fastighetsutveckling och förvaltning av bostäder. Ny-, om- och tillbyggnadsprojekt sammanflätas med proaktiv och värdeskapande långsiktig fastighetsförvaltning. Koncernen äger idag ett fastighetsbestånd om 18 fastigheter, varav 4 har förvärvats under innevarande räkenskapsår, till ett marknadsvärde av 621 Mkr. Koncernen har visat goda projektvinster under sin korta historia vilket har varit huvudsakliga orsaken till det växande fastighetsvärdet och det egna kapitalet. Fram tills idag har koncernens vinst i huvudsak skapats genom projektverksamheten och förvaltningens kassaflöden har varit en solid grund för finansiering. Sedan mitten av 2017 har förvaltningsresultatet alltmer stärkts och kommer framöver vara en mer väsentlig del av koncernens resultat. Affärsidé SIG Invest affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom utveckling av bostäder kombinerat med förvaltning. Grunden i koncernen utgörs av värdeökande fastighetsförvaltning som ger ett stabilt och i allt väsentligt förutbestämt kassaflöde till verksamheten. Denna grund växer sig allt starkare och bidrar till koncernens affärsidé att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning till aktieägarna. Med förvaltning i botten genomförs strategiskt och ekonomiskt attraktiva utvecklingsprojekt där möjligheten att addera värde är betydande. SIG Invest investerar därför primärt i fastigheter med stabilt kassaflöde med värdeökningspotential. Koncernledningens expertis är att identifiera dessa objekt samt utveckla dem på ett kostnadseffektivt sätt. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under året har bolaget förvärvat fastigheter till ett värde av 118,7 Mkr samt en genomfört en 4:1 split och därefter en nyemission av 155 940 aktier. Koncernens resultat Rörelseresultatet före finansnetto uppgick för året till 66 896 tkr (26 176) 1. Resultat före skatt uppgick till 59 425 tkr (14 121). Resultat före skatt påverkades av 58 761 tkr (22 857) avseende värdeförändringar på fastigheter varav 20 905 är realiserade värdeförändringar. 1 Belopp inom parantes avser motsvarande period föregående år. SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 4
Koncernens finansiella ställning Fastigheternas marknadsvärde är 620 780 tkr (473 650) vilket är en ökning med 31 %. Hela fastighetsbeståndet har värderats externt under årets andra hälft. Omsättningstillgångarna har ökat med 7 966 tkr jämfört utgången av 2017. Likvida medel vid utgången av året var 6 791 tkr (7 859). Bolagets finansiering består främst av eget kapital och banklån. Under året har det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökat netto med 58 228 tkr, vilket är en ökning med 30 %. Bolagets lån hos kreditinstitut är vid årets utgång 342 977 tkr (273 879), det är en belåning om 55,2 % (57,8) av fastigheternas verkliga värde. Banklånen har ökat med 25 procent jämfört samma period föregående år till följd av ett ökat fastighetsinnehav. Nyckeltal, flerårsöversikt koncernen och moderbolaget 2 Koncernen (Tkr) 2018-12-31 2017-12-31 2016-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Nettoomsättning 30 101 26 259 19 860 7 702 0 Res. efter finansiella poster 59 425 14 120 63 685 47 812-23 Balansomslutning 662 787 499 175 444 170 333 200 5 850 Soliditet (%) 38,0 38,8 35,0 17,5 0,9 Avkastning på Eget Kapital (%) 22,9 6,2 55,4 135,2-46,0 Skuldsättningsgrad 1,5 1,4 1,5 4,5 116,0 Räntetäckningsgrad 1,1 0,3-0,1-0,2 - Belåningsgrad (%) 59,6 56,2 72,1 85,8 214,3 EPRA NAV 55,9 176,5 154,9 73,4 0,6 Moderbolaget (Tkr) 2018-12-31 2017-12-31 2016-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Nettoomsättning 563 858 0 356 0 Res. efter finansiella poster -7 626-10 875-228 2 667-6 Balansomslutning 152 489 136 239 143 026 103 157 627 Soliditet (%) 74,0 77,1 40,4 21,6 80,4 Miljöpåverkan SIG Invest strävar efter att verksamheten skall bedrivas på ett så resurssnålt sätt som möjligt för att ha minsta möjliga påverkan på omgivningen. Vid arbetet med hyresgäster, partners och leverantörer skall hänsyn till miljöaspekter tas. Möjligheter och risker Bolaget verkar i regioner med stark tillväxt och hög efterfrågan. Med en gedigen kompetens och en organisation med stort fokus på utvecklingspotential och effektivitet skapar och förvaltar vi fastigheter med god kontroll och bra värdetillväxt. Bolaget har som strategi att i huvudsak investera i fastigheter med stabilt kassaflöde men där potentialen för värdeökning är god. Med en bra förvaltning och utveckling av fastigheterna adderas värde till stabila kassaflöden vilket ger bolaget en bra grund och goda möjligheter för tillväxt och fortsatta förvärv. Kontinuerligt utvärderas också befintlig fastighetsportfölj för möjliga avyttringar och därigenom tillgodogöra sig värdeökningar att använda för fortsatt expansion. 2 För nyckeltalsdefinition se sidan 33 SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 5
Kassaflödet är tryggt och i kombination med fastigheter i bra lägen med en hög uthyrningsgrad, bra hyresgäster och god kontraktsstruktur bedöms risken for framtida större vakanser som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. El och uppvärmning är stora kostnader for fastighetsbolag, vilka dels varierar mellan säsonger så väl som påverkas av väder och klimat. Bolaget bygger och renoverar med fokus på energieffektivitet. Ägarförhållanden Antal aktier % av rösterna Astrén Invest AB (556945-0348, säte Malmö) 1 383 956 27,95% Stanwood-Haley Properties AB (556976-8699, säte Stockholm) 1 031 080 20,82% Tomas M Holding AB (556945-6345, säte Malmö) 666 956 13,47% Övriga 1 870 312 37,77% Summa 4 952 304 100,00% Per den sista december 2018 uppgick antalet registrerade aktier i SIG Invest AB (publ) till 4 952 304 (1 217 826) stycken, samt 74 940 stycken tecknade men ej registrerade aktier, med kvotvärde 0,25 (1) krona per aktie. Tecknade ej registrerade aktier på bokslutsdagen registrerades hos bolagsverket den 14 januari 2019 och totalt antal registrerade aktier uppgår till 5 027 244 stycken. Resultatdisposition Medel att disponera: Balanserat resultat 200 090 026 Årets resultat 50 430 995 Summa 250 521 021 Förslag till disposition: Balanseras i ny räkning 250 521 021 Summa 250 521 021 Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar och bokslutskommentarer. Där inte annat uppges är samtliga belopp i de efterföljande finansiella rapporterna angivna i tusentals kronor (tkr). SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 6
FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens rapport över totalresultatet Not 2018 2017 Nettoomsättning* 2 30 101 26 259 Fastighetskostnader -12 179-10 115 Driftnetto 17 922 16 144 Värdeförändringar fastigheter 58 761 22 857 Övriga intäkter 498 282 Övriga kostnader - -5 330 Administrationskostnader 3, 4, 5-10 285-7 777 Rörelseresultat 66 896 26 176 Finansiella intäkter 6 354 278 Finansiella kostnader 6-7 825-12 333 Resultat före skatt 59 425 14 121 Aktuell skatt 7-172 -46 Uppskjuten skatt 7-8 312-3 191 Årets resultat 50 941 10 884 Resultat per aktie (kr/aktie) 10,13 8,94 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare 50 431 10 374 Innehav utan bestämmande inflytande 510 510 Totalresultatet sammanfaller med årets resultat *Intäkternas fördelning Hyresintäkter 28 870 24 281 Serviceintäkter 1 231 1 977 SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 7
Koncernens rapport över finansiell ställning TILLGÅNGAR Not 2018-12-31 2017-12-31 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 620 780 473 650 Maskiner och inventarier 9 2 495 4 436 Pågående nyanläggning 2 489 - Summa materiella anläggningstillgångar 625 764 478 086 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga fordringar 10 11 706 3 738 Summa finansiella anläggningstillgångar 11 706 3 738 Omsättningstillgångar Lager 88 160 Kundfordringar 11 1 177 566 Övriga fordringar 16 478 8 235 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 783 531 Likvida medel 12 6 791 7 859 Summa omsättningstillgångar 25 317 17 351 SUMMA TILLGÅNGAR 662 787 499 175 EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2018-12-31 2017-12-31 Eget kapital Aktiekapital 1 257 1 218 Övrigt tillskjutet kapital 118 938 111 181 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 131 583 81 151 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 251 778 193 550 Innehav utan bestämmande inflytande 256-652 Summa eget kapital 252 034 192 898 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 13 23 793 15 372 Räntebärande skulder 14 341 879 224 296 Summa långfristiga skulder 365 672 239 668 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 14 35 081 49 583 Skulder till övriga koncernbolag - - Leverantörsskulder 4 452 2 871 Skatteskulder 344 325 Övriga kortfristiga skulder 924 10 089 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 4 280 3 741 Summa kortfristiga skulder 45 081 66 609 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 662 787 499 175 SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 8
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Summa Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 2016-12-31 854 54 559 60 098 115 511 40 024 155 535 Årets resultat 10 374 10 374 510 10 884 Övrigt totalresultat - - Summa totalresultat 0 0 10 374 10 374 510 10 884 Nyemission 364 55 237 55 601 55 601 Omföring 1 385 15 972 17 357-37 648-20 291 Utdelning -5 293-5 293-3 538-8 831 Summa transaktioner med bolagets ägare 364 56 622 10 679 67 665-41 186 26 479 Eget kapital 2017-12-31 1 218 111 181 81 151 193 550-652 192 898 Årets resultat 50 431 50 431 510 50 941 Övrigt totalresultat 0 - Summa totalresultat 0 0 50 431 50 431 510 50 941 Nyemission 39 7 758 7 797 7 797 Omföring - - Insättning/Uttag - 398 398 Utdelning - - Summa transaktioner med bolagets ägare 39 7 758 0 7 797 398 8 195 Eget kapital 2018-12-31 1 257 118 939 131 582 251 778 256 252 034 SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 9
Koncernens rapport över kassaflödet Not 2018 2017 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 59 425 14 120 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 21-46 100-22 806 Betald inkomstskatt -153-46 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 13 172-8 732 Förändring i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -9 034 94 281 Förändring av rörelseskulder -7 045-36 012 Summa förändring av rörelsekapital -16 079 58 269 Kassaflöde från den löpande verksamheten -2 907 49 537 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 15 746 2 000 Förvärv av och investeringar i fastigheter -112 922-87 761 Förvärv/avyttring av maskiner och inventarier -546-2 985 Förvärv av finansiella tillgångar -7 968 - Avyttring av finansiella tillgångar - 3 085 Kassaflöde från investeringsverksamheten -105 690-85 661 Finansieringsverksamheten Förvärv av räntebärande skulder 152 664 110 463 Avyttring av räntebärande skulder -49 583-60 000 Nyemission 4 050 - Tillskott/Uttag 398-450 Utdelning - -8 831 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 107 529 41 182 Totalt kassaflöde -1 068 5 058 Ingående likvida medel 7 859 2 801 Utgående likvida medel 6 791 7 859 SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 10
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat Not 2018 2017 Nettoomsättning 563 858 Administrationskostnader 3, 4, 5-7 597-9 943 Rörelseresultat -7 034-9 085 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 226 243 Ränteintäkter från koncernbolag - 4 830 Räntekostnader och liknande resultatposter 6-406 -5 829 Räntekostnader till koncernföretag 6-412 -1 034 Resultat före skatt -7 626-10 875 Koncernbidrag 7 928 6 688 Uppskjuten skatt 7-221 746 Årets resultat 81-3 441 Totalresultatet sammanfaller med årets resultat SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 11
Moderbolagets Balansräkning TILLGÅNGAR Not 2018-12-31 2017-12-31 Anläggningstillgångar Inventarier och verktyg 9 90 51 Andelar i koncernföretag 17 68 875 68 875 Fordringar på koncernföretag 18 73 019 60 047 Uppskjuten skattefordran 7, 13 1 924 2 145 Summa anläggningstillgångar 143 908 131 118 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 843 1 017 Kundfordringar 11 29 - Övriga fordringar 7 398 3 536 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 66 3 Likvida medel 12 245 565 Summa omsättningstillgångar 8 581 5 121 SUMMA TILLGÅNGAR 152 489 136 239 EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2018-12-31 2017-12-31 Eget kapital Aktiekapital 1 257 1 218 Övrigt tillskjutet kapital 115 688 107 930 Balanserade vinstmedel -4 088-647 Årets resultat 81-3 441 Summa eget kapital 112 938 105 060 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 14 - - Skulder till koncernbolag 19 25 880 16 301 Summa långfristiga skulder 25 880 16 301 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 14 12 000 - Skulder till koncernbolag 13 13 863 Leverantörsskulder 935 630 Övriga skulder 193 86 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 530 299 Summa kortfristiga skulder 13 671 14 878 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 152 489 136 239 SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 12
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 2016-12-31 854 52 695 4 307 57 856 Årets resultat -3 441-3 441 Summa totalresultat - - -3 441-3 441 Nyemission 364 55 237 55 601 Utdelningar -4 955-4 955 Summa transaktioner med bolagets ägare 364 55 237-4 955 50 646 Eget kapital 2017-12-31 1 218 107 932-4 090 105 060 Årets resultat 81 81 Summa totalresultat - - 81 81 Nyemission 39 7 758 7 797 Utdelningar - - Summa transaktioner med bolagets ägare 39 7 758 0 7 797 Eget kapital 2018-12-31 1 257 115 690-4 009 112 938 Per den sista december 2018 uppgick antalet registrerade aktier i SIG Invest AB (publ) till 4 952 304 (1 217 826) stycken, samt 74 940 stycken tecknade men ej registrerade aktier, med kvotvärde 0,25 (1) krona per aktie. Tecknade ej registreade aktier på bokslutsdagen registrerades hos Bolagsverket den 14 januari 2019 och totalt registrerade aktier uppgår till 5 027 244 stycken. SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 13
Moderbolagets rapport över kassaflöden Den löpande verksamheten 2018 2017 Not JAN-DEC JAN-DEC Resultat före skatt 302-4 187 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 21-7 913-6 684 Betald inkomstskatt - - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -7 611-10 871 Förändring i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 7 895 7 453 Förändring av rörelseskulder -13 207-4 119 Summa förändring av rörelsekapital -5 312-3 334 Kassaflöde från den löpande verksamheten -12 923-7 537 Investeringsverksamheten Förvärv av maskiner och inventarier -53-55 Förvärv av finansiella tillgångar -23 514-25 258 Avyttring av finansiella tillgångar 10 541 32 472 Kassaflöde från investeringsverksamheten -13 026 7 159 Finansieringsverksamheten Förvärv av räntebärande skulder 21 579 10 128 Avyttring av räntebärande skulder - -60 000 Nyemission 4 050 55 601 Utdelning - -4 955 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 25 629 774 Årets kassaflöde -320 396 Ingående likvida medel 565 169 Utgående likvida medel 245 565 SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 14
NOTER Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information SIG Invest AB (publ), org.nr. 556984-0456, har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är Stjärnplan 3, 216 18 Limhamn. Koncernredovisningen för år 2018 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 27 mars 2019. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 3 maj 2019. Överensstämmelse med lag och normgivning De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av redovisningsprinciper som följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Vidare tillämpar koncernen Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 kompletterande redovisningsregler för koncerner vilket anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS, som krävs enligt bestämmelser i årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2. Moderbolagets redovisning överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper med undantag av vad som framgår nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. Nya redovisningsprinciper Nya standarder vilka trätt i kraft 2018. IFRS 9 Finansiella instrument hanterar klassificering, värdering och redovisning av finansiella tillgångar och skulder och trädde i kraft 1 januari 2018. Den ersätter de delar av IAS 39 som hanterar klassificering och värdering av finansiella instrument. Klassificeringen av finansiella tillgångar enligt IFRS 9 är generellt baserat på företagets affärsmodell för förvaltningen av de finansiella tillgångarna och egenskaperna hos de avtalsenliga kassaflödena från den finansiella tillgången. Det kommer att finnas 3 värderingskategorier för finansiella tillgångar, upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde över övrigt totalresultat och verkligt värde över resultaträkningen. IFRS 9 inför också en ny modell för beräkning av kreditförlustreserv som utgår från förväntade kreditförluster. För finansiella skulder ändras inte klassificeringen och värderingen förutom i det fall då en skuld redovisas till verkligt värde över resultaträkningen baserat på verkligt värde alternativet. Värdeförändringar hänförliga till förändringar i egen kreditrisk ska då redovisas i övrigt totalresultat. Förändringar finns även avseende mätning av effektivitet för säkringsredovisning samt dokumentation kring säkringsredovisning. Övergången till IFRS 9 innebär att samtliga av bolagets finansiella tillgångar från och med 2018 kommer klassificeras som Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Den nya modellen för beräkning av kreditförlustreserv kommer inte få någon väsentlig effekt på bolaget då bolaget historiskt sett har låga kreditförluster och inte heller ser ökande kreditförluster framöver. IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder reglerar hur redovisningen av intäkter ska ske och trädde i kraft den 1 januari 2018. IFRS 15 är en heltäckande standard för att bestämma hur stora intäkter som ska redovisas och när dessa intäkter ska redovisas. Den ersätter IAS 18 Intäkter, IAS 11 Entreprenadavtal och tillhörande tolkningar. Enligt IFRS 15 redovisas intäkten när kunden får kontroll över varorna eller tjänsterna. Den utökade upplysningsskyldigheten innebär att information om intäktsslag, tidpunkt för reglering, osäkerheter kopplade till intäktsredovisning samt kassaflöde hänförligt till företagets kundkontrakt ska lämnas. Koncernen har identifierat att delar av koncernens intäkter omfattas av IFRS 15, varför koncernens intäkter delas upp i två delar Hyresintäkter och Serviceintäkter. SIG Invest har kommit fram till att övergången till IFRS 15 inte har någon materiell påverkan på totala intäkter eller redovisat resultat. Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2019 och framåt Den 1 januari 2019 kommer koncernen att börja tillämpa IFRS 16, Leasing. IFRS 16 introducerar en enhetlig leasingredovisningsmodell för leasetagare. En leasetagare redovisar en nyttjanderättstillgång som representerar en rätt att använda den underliggande tillgången och en leasingskuld som representerar en skyldighet att betala leasingavgifter. Det finns undantag för korttidsleasingavtal och leasing av tillgångar av lågt värde. Redovisningen för leasegivare liknar den nuvarande standarden, d.v.s. leasegivare fortsätter att klassificera leasingavtal som finansiell eller operationell leasing. SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 15
Koncernen har valt att tillämpa den modifierade retrospektiva metoden vilket innebär att jämförelsesiffror för 2018 ej kommer att räknas om. Utöver tomträtter har SIG Invest endast leasingbilar samt några mindre leasingavtal såsom hyra av kontorsutrustning. Kontorsutrustningen utgör leasar av lågt värde ock kommer ej att ingå i leasingskulden enligt IFRS 16. Koncernen kommer utnyttja undantaget för såväl leasar av lågt värde och korttids leasar. Ingen väsentlig effekt väntas för leasingavtal där koncernen är leasegivare. Den totala leasingskulden beräknas per 1 januari 2019 uppgå till 9 820 tkr där en motsvarande nyttjanderättstillgång redovisas. SIG Invest kommer att redovisa nyttjanderättstillgången till verkligt värde i fall då det anses utgöra förvaltningsfastighet. Som följd av övergången till IFRS 16 kommer kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet redovisas som en finansiell kostnad, vilket är en skillnad jämfört nuvarande princip där denna redovisas som en rörelsekostnad som belastar driftsöverskottet. Förvaltningsresultatet kommer dock att vara oförändrat. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2018 har inte haft någon väsentlig påverkan på SIG Invests redovisning utan främst medfört något utökat upplysningskrav. Grunder för rapporternas upprättande Moderföretagets och koncernens funktionella valuta är svenska kronor. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om inte annat anges. Koncernredovisning Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Endast den delen av dotterföretagets balanserade vinstmedel som intjänats efter den tidpunkt då bestämmande inflytande erhölls ingår i koncernens egna kapital. Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller som tillgångsförvärv. En individuell bedömning görs för varje enskilt förvärv. I de fall där det primära syftet är att förvärva ett bolags fastighet, och där det förvärvade bolaget saknar förvaltningsorganisation och administration eller dessa funktioner är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Under innevarande räkenskapsår har samtliga förvärv klassificerats som tillgångsförvärv. Interna fordringar, skulder samt vinster eller förluster som uppkommer vid upprättandet av koncerninterna transaktioner elimineras vid upprättandet av koncernredovisningen. Konsolideringen vid förvärv sker från och med den tidpunkt då koncernen erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Nedskrivningar Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag för att avgöra om det finns indikationer på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka redovisas till verkligt värde enligt IAS 40. För undantagna tillgångar enligt ovan bedöms det redovisade värdet enligt respektive standard. Om någon indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. För nedskrivning av finansiella tillgångar se ovan. Tillgångsförvärv Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till övervärden på fastigheten som identifierats vid upprättandet av förvärvsanalysen. Eventuell skatterabatt minskar i stället fastighetens redovisade verkliga värde. Det medför att även vid efterföljande värdering och bokslut kommer det verkliga värdet på förvaltningsfastigheten att reduceras med den vid förvärvstillfället beräknade uppskjutna skatten. Förändringar i ägarandel i ett dotterföretag utan förändring av bestämmande inflytande Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner d v s som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiskt SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 16
förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital. Rapport över kassaflöde Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Likvida medel i kassaflödesanalysen överensstämmer med definitionen av likvida medel i koncernens rapport över finansiell ställning. Intäktsredovisning Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som kompenseras av en vid en annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Ersättning i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Ränteintäkter periodiseras över löptiden. Utdelning på aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning bedöms som säker. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnad mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste rapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste rapport. Vinster och förluster från fastighetsförsäljningen redovisas i normalfallet på tillträdesdagen. Leasing Leasingavtal klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna förknippade med leasingobjektet i all väsentlighet har förts över till leastagaren. I annat fall är det fråga om operationell leasing. SIG Invest har inga väsentliga finansiella leasingavtal varför samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften fördelas linjärt över leasingperioden. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till SIG Invest förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Tomträttsavtal är, ur ett redovisningsperspektiv, operationell leasingavtal och avgälden redovisas som kostnad för perioden de avser. I övrigt har SIG Invest endast ett fåtal mindre leasingavtal vid utgången av 2018. Ersättningar till anställda Koncernens pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning omfattar endast avgiftsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till en separat juridisk enhet. När avgiften är betald har företaget inga ytterligare förpliktelser. Ersättning till anställda såsom lön och pension redovisas som kostnad under den period när den anställda utfört de tjänster som ersättningen avser. Det finns inga anställningsavtal där avtal om avgångsvederlag förekommer. Inkomstskatter Redovisning av inkomstskatter inkluderar aktuell skatt samt uppskjuten skatt. Skatten redovisas i resultatet, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt i eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. En sådan skillnad kan uppkomma till exempel vid en upp- eller nedskrivning av en tillgång eller när tillämpade redovisningsprinciper skiljer sig åt mellan enskilt koncernföretags redovisning och koncernredovisningen. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av den skattesats som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller när den uppskjutna skatteskulden regleras. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skattesats vilken för närvarande är 22%, medan uppskjuten skatt beräknas utifrån de lägre skattesatser som gäller från och med 2019 (21,4%) respektive 2021 (20,6%). Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas mot vilket de temporära skillnaderna kan nyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 17
Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Koncernens samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med individuella avkastningskrav per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter till verkligt värde, vartannat år genom oberoende externa auktoriserade fastighetsvärderare, vilket gjordes på hela portföljen senast under 2018. Det år externa värderingar ej görs internvärderas fastigheterna i koncernen enligt värderingsmodeller som är allmänt accepterade i branschen. Utgifter som är värdehöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden. Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste rapport före försäljningen jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under året aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknats framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I de fall en materiell anläggningstillgång består av flera betydande delar fördelas anskaffningsvärdet på dessa delar. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningarna kommer baseras på anskaffningsvärden vilka, efter avdrag för eventuella restvärden, fördelas över uppskattad nyttjandeperiod. Nyttjandeperiod och restvärde prövas varje balansdag och justeras vid behov. Avskrivningarna baseras på följande nyttjandeperioder. Inventarier, verktyg och maskiner 5 20 år. Finansiella instrument Från 2018 klassificerar koncernen de finansiella tillgångarna som värderade till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde via resultatet. De finansiella skulderna klassificeras som värderade till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde via resultatet. Ett finansiellt instrument värderas initialt till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Finansiella tillgångar och skulder redovisas med tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget överför i allt väsentligt de risker och fördelar som är förknippade med ägande. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Fordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Kund- och lånefordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. Kassa och banktillgodohavanden redovisas till nominellt värde. Fordringar med kvarvarande löptid på mer än tolv månader redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar som ingår i denna kategori är hyres- och kundfordringar, kassa och bank, lånefordringar samt övriga ford- SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 18
ringar. Samtliga lån redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket innebär att värdet justeras genom att eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp eller löses samt kostnader i samband med upplåning periodiseras över lånets löptid. Periodiseringen beräknas på basis av lånets effektiva ränta. Vinst och förlust som uppkommer när lånet löses redovisas i resultaträkningen. Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella skulder som ingår i denna kategori är lån samt övriga finansiella skulder, till exempel leverantörsskulder. Koncernen bedömer per varje balansdag om det finns objektiva grunder för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång. En reservering för värdeminskning av kundfordringar görs enligt bedömning av förväntade kreditförluster. Väsentliga finansiella svårigheter hos gäldenären, sannolikhet för att gäldenären kommer att gå i konkurs eller genomgå en finansiell rekonstruktion och uteblivna eller försenade betalningar (förfallna sedan mer än 60 dagar) betraktas som indikatorer på att ett nedskrivningsbehov av en kundfordran kan föreligga. Reserveringens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan. I resultaträkningen redovisas värdeförändringar på egen rad, betalda och upplupna räntor redovisas som finansiell kostnad. Låneskulder och leverantörsskulder Låneskulder och leverantörsskulder redovisas efter anskaffningstidpunkten till upplupet anskaffningsvärde. Likvida medel I likvida medel i balansräkningen ingår banktillgodohavanden samt kortfristiga likvida placeringar. Upplåning Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över lånets löptid, med tillämpning av effektivräntemetoden. Lånekostnader belastar resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknas i ett byggnadsprojekts anskaffningskostnad. Koncernen aktiverar lånekostnader som är hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som har betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen. Avsättningar och eventualförpliktelser Avsättningar redovisas när det finns ett åtagande och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Eventualförpliktelser redovisas om det föreligger ett möjligt åtagande som bekräftas endast av flera osäkra framtida händelser och det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller att åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet. Moderbolagets redovisningsprinciper Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridisk person. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter. Ändrade redovisningsprinciper Om inte annat anges nedan har moderbolagets redovisningsprinciper under 2018 förändrats i enlighet med vad som anges ovan för koncernen. Andelar i dotterbolag Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 19
Koncernbidrag och aktieägartillskott Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i dotterföretag hos givaren, i den mån nedskrivning inte erfordras. Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, d v s som bokslutsdisposition. Förändringar i svenska regelverk De förändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsår 2018 samt de ändringar som träder ikraft from 1 januari 2019 har inte haft/kommer inte att få någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter. Not 2 Hyresintäkter De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 30 101 tkr (26 259). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidarefaktureras hyresgästen, exempelvis el, värme, indextillägg och visst underhåll. Hyresintäkter 2018 2017 Bostäder 14 852 13 940 Bostäder, kommersiella 13 383 11 838 Lokaler 1 600 351 P-platser och övrigt 266 130 Summa 30 101 26 259 Not 3 Personal och styrelse Medarbetare och styrelse 2018 2017 Medelantal anställda Totalt Andel kvinnor % Totalt Andel kvinnor % Moderbolaget 3-3 - Dotterföretag 3 33 2 50 Koncernen totalt 6 17 5 20 Könsfördelning i företagsledningen 2018 2017 Medelantal Antal kvinnor % Antal kvinnor % Moderbolaget Styrelsen 17 17 Övriga ledande befattningshavare - - Koncernen totalt Styrelsen 17 17 Övriga ledande befattningshavare - - SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 20
Personal och styrelse Koncernen Moderbolaget Löner, arvoden och förmåner, tkr 2018 2017 2018 2017 Styrelsen 120-120 - Verkställande direktör 746 542 746 542 Övriga ledande befattningshavare 1 195 1 040 1 195 1 040 Övriga anställda 1 352 1 123 - - Summa 3 414 2 705 2 061 1 582 Avtalsenliga pensionskostnader Styrelsen - - - - Verkställande direktör 70 21 70 - Övriga ledande befattningshavare 73 34 73 - Övriga anställda 65 38 - - Summa 208 93 143 0 Lagstadga sociala kostnader inkl löneskatt Styrelsen 38-38 - Verkställande direktör 251 172 251 167 Övriga ledande befattningshavare 393 316 393 307 Övriga anställda 441 278 - - Summa 1 123 766 682 474 Not 4 Arvode och kostnadsersättningar till revisorer Koncernen Moderbolag 2018 2017 2018 2017 KPMG AB Revisionsuppdrag 391 385 391 118 Skatterådgivning - - - - Övriga uppdrag - - - - Summa 391 385 391 118 Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revison av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 21
Not 5 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag Koncernen Moderbolaget 2018 2017 2018 2017 Fastighetskostnader Driftkostnader 8 359 4 258 - - Reparation och underhåll 2 881 5 338 - - Fastighetsskatt och tomträttsavgäld 588 519 - - Övriga fastighetskostnader 351 - - - Summa 12 179 10 115 - - Koncernen Moderbolaget 2018 2017 2018 2017 Administrationskostnader Personalkostnader 4 388 3 765 2 936 2 086 IT, reklam- och lokalkostnader 943 677 1 161 397 Revisionsarvoden 391 385 391 118 Övriga kostnader 4 563 2 951 3 094 7 337 Summa 10 285 7 778 7 582 9 938 Not 6 Finansnetto 2018 2017 Koncernen Övriga ränteintäkter 354 278 Summa 354 278 Koncernen Räntekostnader till övr. koncernbolag - -493 Övriga räntekostnader -7 826-11 840 Summa -7 826-12 333 Moderbolaget Ränteintäkter och liknande resultatposter 226 243 Ränteintäkter från koncernbolag - 4 830 Summa 226 5 073 Moderbolaget Resultat vid försäljning värdepapper - -483 Räntekostnader och liknande resultatposter -406-5 346 Räntekostnader till koncernföretag -412-1 034 Summa -818-6 383 SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 22
Not 7 Skatter Redovisat i rapporten över resultat och övrigt totalresultat Koncernen 2018 2017 Aktuell skattekostnad(-)/skatteintäkt(+) Årets skattekostnad -172-46 Summa underlag från rörelsen -172-46 Uppskjuten skattekostnad(-)/skatteintäkt(+) Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -7 972-5 090 Uppskjuten skatt till följd av förändring av skattesatser/skatteregler -1 039 - Uppskjuten skatteintäkt/-kostnad i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 699 1 899 Summa uppskjuten skatt -8 312-3 191 Totalt redovisad skattekostnad i koncernen -8 484-3 237 Moderbolaget 2018 2017 Aktuell skattekostnad(-)/skatteintäkt(+) Årets skattekostnad - - Summa underlag från rörelsen 0 0 Uppskjuten skattekostnad(-)/skatteintäkt(+) Uppskjuten skatt till följd av förändring av skattesatser -102 - Uppskjuten skatteintäkt/-kostnad i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag -119 746 Summa uppskjuten skatt -221 746 Totalt redovisad skattekostnad i koncernen -221 746 Avstämning av effektiv skatt Koncernen (%) 2018 (%) 2017 Resultat före skatt 59 425 14 121 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 22-13 074 22-3 107 Ej avdragsgilla kostnader -180-377 Ej skattepliktiga intäkter 3 528 249 Effekt av ändrade skattesatser/och skatteregler 1 242 - Schablonränta på periodiseringsfond 0-2 Redovisad effektiv skatt 14-8 484 23-3 237 Moderbolaget (%) 2018 (%) 2017 Resultat före skatt -7 626-10 875 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 22 1 678 22 2 393 Ej avdragsgilla kostnader -61-89 Ökning av underskottsavdrag utan motsvarande akrivering av uppskjuten skatt -1 977-1 557 Effekt av ändrade skattesatser/och skatteregler 139 - Redovisad effektiv skatt -3-221 7 746 SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 23
Not 8 Förvaltningsfastigheter MKR 2018-12 2017-12 Verkligt värde per 1 januari 473,7 329,0 Förvärv 118,7 120,2 Investeringar 6,2 3,3 Försäljningar -15,7-2,5 Värdeförändringar 37,9 23,6 Verkligt värde vid periodens utgång 620,8 473,7 Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens rapport över totalresultatet. Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. SIG Invest använder sig av en kassaflödesbaserad modell, vilket enligt vedertagen teori innebär att en tillgångs värde utgörs av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Vartannat år görs externa värderingar på fastigheterna av oberoende värderingsinstitut. 100% av fastighetsinnehavet har värderats av externt värderingsinstitut under 2018. Per bokslutsdagen har SIG Invest intern värderat samtliga fastigheter till verkligt värde. Den interna värderingen överensstämmer med värderingar gjorda av extern värderare under året. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar under 10 år samt restvärdet år tio. Bedömda hyresinbetalningar samt driftsoch underhållsutbetalningar har härletts från befintliga hyresintäkter, drifts- och underhållskostnader. Kassaflödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som drifts- och underhållsutbetalningar. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antaganden om den framtida reala tillväxten. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den riskfria räntan motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje investering och bedöms av bolagets ledning. Känslighetsanalys Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för at visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/- 5% men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Koncernens fastighetsbestånd värderas till 620,8 mkr (473,7) och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5% så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 31,0 mkr (23,7). Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekter därav. Parameter Förändring Marknadsvärdepåverkan (mkr) Marknadsvärdepåverkan (%) Parameter Förändring Marknadsvärdepåverkan (mkr) Marknadsvärdepåverkan (%) Vakansgrad + 0,25% -3,2-0,52% - 0,25% 2,0 0,32% Hyra + 1% årligen 9,8 1,57% - 1% årligen -11,1-1,78% Drift och underhållskostnader + 25 kr/kvm -25,2-4,06% - 25 kr/kvm 23,1 3,73% Direktavkastningskrav + 0,25% -50,0-8,05% - 0,25% 58,1 9,36% SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 24
Not 9 Maskiner och inventarier 2018 2017 Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 5 095 55 2 110 - Nyanskaffningar 546 54 2 922 55 Förvärv av dotterbolag - - 63 - Avyttringar och utrangeringar -2 032 - - - Summa 3 609 109 5 095 55 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -659-4 -338 - Förvärv av dotterbolag - - -61 - Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden -455-15 -260-4 Summa -1 114-19 -659-4 Redovisat värde vid periodens slut 2 495 90 4 436 51 Not 10 Långfristiga fordringar Koncernen 2018 2017 Fordringar hos koncernföretag - - Andra långfristiga fordringar 11 706 3 738 Summa 11 706 3 738 Not 11 Kundfordringar Koncernen Moderbolaget 2018 2017 2018 2017 Kundfordringar 1195 566 29 8 Reservering för osäkra fodringar -18 - - - Summa 1177 566 29 8 Åldersfördelning förfallna kundfordringar 1-30 dagar 69 10 5-31-60 dagar 56 43 4-61-90 dagar 49 22 - - >90 dagar 910 210 8 - Summa 1 084 285 17 0 Koncernen SIG Invest AB (publ) Årsredovisning 2018 25