Relevans och tillförlitlighet hos verkligt värde

Företagsekonomiska institutionen Uppsala universitet Magisteruppsats 15 hp VT 2009 Relevans och tillförlitlighet hos verkligt värde en studie av svenska börsnoterade fastighetsbolags värdering 2005-2008 Handledare: Cecilia Lindholm Författare: Micaela Kristianson Karolina Lenander

Sammandrag Ämne: Magisteruppsats i företagsekonomi, Uppsala universitet, VT 2009. Titel: Bakgrund: Syfte: Metod: Resultat: Nyckelord: Relevans och tillförlitlighet hos verkligt värde - en studie av svenska börsnoterade fastighetsbolags värdering 2005-2008 Redovisningen är för närvarande inne i vad många forskare kallar en revolution som innebär radikala förändringar på hela redovisningsområdet. Bland förändringarna märks den ökade betoningen på den kvalitativa egenskapen relevans. Tillförlitlighet, som tidigare varit djupt förankrad i redovisningen, har fått stiga tillbaka. En framträdande förändring som hänger samman med den ökade betoningen på relevans, är införandet av verkligt värde metoden för vissa typer av tillgångar. Verkligt värde innebär att en tillgångs värde tas upp till ett uppskattat marknadsvärde i balansräkningen. Vidare ska alla värdeförändringar för en del tillgångar redovisas över resultaträkningen, oavsett om dessa är realiserade eller inte. Studiens syfte är att öka förståelsen kring hur de kvalitativa egenskaperna relevans och tillförlitlighet påverkas vid redovisning till verkligt värde. I undersökningen studeras dels de svenska börsnoterade fastighetsbolagens realiserade och orealiserade värdeförändringar mellan åren 2005-2008, dels till vilken grad interna respektive externa värderingar används. Resultaten ställs sedan i relation till pågående debatt om den avvägning mellan relevans och tillförlitlighet som verkligt värde anses ge upphov till. Uppsatsen har en kvalitativ ansats, efter en kvantifiering av 18 fastighetsbolags årsredovisningar 2005-2008. Fokus i studien är att ge en ökad förståelse kring hur relevans och tillförlitlighet påverkas av verkligt värde. Insamlat material sammanställs och genomsnittsvärden samt jämförelser presenteras för att sedan kopplas till relevans och tillförlitlighet. Undersökta fastighetsbolags realiserade värdeförändringar är i genomsnitt inom ett accepterat osäkerhetsintervall vilket stödjer teorin om att verkligt värde uppfyller kravet om relevans. Men samtidigt framkommer det att hälften av bolagen enskilt överstiger osäkerhetsintervallet. Orealiserade värdeförändringars del av resultatet har under tidsperioden ökat men det är endast ett tecken på att relevansen av värderingarna är hög eftersom det är en följd av utvecklingen på marknaden. Inga bevis ses att tillförlitligheten i redovisningen skulle vara negativt påverkad av verkligt värde metoden då fastighetsbolagen fortfarande behållit en konservativ syn, nästan alla avyttrade fastigheter har varit undervärderade. Nästintill alla bolag i undersökningen väljer även att använda externa värderingsmän vilket kan ses som en indikation på att de anser att det ökar tillförlitligheten till redovisningen. Verkligt värde, relevans, tillförlitlighet, realiserade värdeförändringar, orealiserade värdeförändringar, IAS 40, externa värderingar. 2

Förord Vi introducerades först för fastighetsbolagens redovisningsproblematik med verkliga värden under en kurs i företagsekonomi på C nivå, där vi studerade IAS/IFRS regelverket och specifikt IAS 40. Detta intresse förstärktes i och med händelserna under 2008 års sista kvartal med finanskrisens inträffande vilket innebar att flera artiklar skrevs om ökade svårigheter för fastighetsbolagen. Det pressade läget försvårade genomförandet av fastighetsaffärer och bolagen tvingades att göra stora nedvärderingar av sina fastighetsbestånd. Efter en lång och ibland mödosam process, men mycket trevligt och givande arbete presenterar vi stolt vår magisteruppsats inom företagsekonomi. Vi vill framföra ett stort tack till vår handledare Cecilia Lindholm för hennes rekommendationer, synpunkter och goda råd under arbetets gång. Micaela Kristianson Karolina Lenander Uppsala den 3 juni, 2009 3

Förkortningar FASB IAS IASB IASC IFRS SFAS Financial Accounting Standards Board International Accounting Standards International Accounting Standards Board International Accounting Standards Committee (tidigare IASB) International Financial Reporting Standards Statement of Financial Accounting Standards (U.S.) 4

Innehållsförteckning 1. Inledning...6 1.1. Bakgrund...6 1.2. Problemdiskussion... 7 1.3. Syfte...8 2. IAS 40 - Förvaltningsfastigheter...8 2.1. Verkligt värde metoden...8 3. Relevans och tillförlitlighet hos verkligt värde...9 3.1. Paradigmskifte i redovisningen...9 3.2. Verkligt värde och ökad relevans... 11 3.2.1. Verkligt värde och mer transparens...12 3.3. Verkligt värdes påverkan på tillförlitligheten...12 3.3.1. Verkligt värde och osäkra bedömningar...13 3.3.2. Verkligt värde och resultatpåverkan... 14 3.4. Externa värderingar och ökad tillförlitlighet?... 14 3.5. Teorimodell... 16 4. Studiens genomförande...17 4.1. Forskningsstrategi...17 4.2. Urval...17 4.3. Bortfall... 18 4.4. Datainsamling... 18 4.5. Tillvägagångssätt realiserade och orealiserade värdeförändringarna... 19 4.6. Tillvägagångssätt interna och externa värderingarna...20 4.7. Studiens trovärdighet...20 4.8. Metodkritik...21 5. Studie av fastighetsbolagens verkliga värden...21 5.1. Realiserade värdeförändringar...21 5.1.1. 2005...21 5.1.2. 2006... 22 5.1.3. 2007... 23 5.1.4. 2008... 24 5.1.5. Osäkerhetsintervall... 25 5.2. Orealiserade värdeförändringar...26 5.2.1. 2005...26 5.2.2. 2006... 27 5.2.3. 2007...28 5.2.4. 2008... 29 5.3. Interna fastighetsvärderingar...30 5.4. Externa fastighetsvärderingar...31 6. Diskussion kring relevans och tillförlitlighet i fastighetsbolagen... 32 6.1. Verkligt värde och ökad relevans... 32 6.1.1. Realiserade värdeförändringar... 32 6.1.2. Orealiserade värdeförändringar... 33 6.1.3. Relevans och förvaltning...34 6.1.4. Verkligt värde och mer transparens...34 6.2. Verkligt värdes påverkan på tillförlitligheten... 35 6.2.1. Frånvaro av aktiv marknad... 37 6.3. Externa värderingar och ökad tillförlitlighet?...38 7. Slutsatser... 39 7.1. Förslag till vidare forskning...40 Referenslista...41 Bilagor...44 5

1. Inledning 1.1. Bakgrund Redovisningen har sedan ett par årtionden tillbaka varit på väg in i ett så kallat paradigmskifte som inneburit stora förändringar på hela redovisningsområdet. Tankesättet inom redovisningen har förändrats radikalt och vissa forskare menar att det rent av är tala om en redovisningsrevolution som inte upplevts sedan den dubbla bokföringen infördes i Italien på 1400-talet (Shortridge och Smith, 2009; Rosenberg et al., 2002). Drivkraften bakom de revolutionära förändringarna ligger hos den allt ökande globaliseringen och den kraftiga utvecklingen av informationsteknologi (Barlev och Haddad, 2003). Det nya paradigmet innebär bland annat en påverkan på två av redovisningens fyra kvalitativa egenskaper (relevans, tillförlitlighet, jämförbarhet och begriplighet). Forskare har observerat att relevansen har ökat i betydelse. Tillförlitlighet, som varit den egenskap som tidigare haft en dominerande ställning inom redovisning, har successivt fått stiga tillbaka till fördel för relevansen (Shortridge och Smith, 2009). Innebörden av relevans har brett omfång men framförallt handlar det om att redovisningsinformationen ska vara användbar vid beslutsfattande (Smith, 2006). En av de mer framstående förändringarna som den nya revolutionen medfört, och som även hänger samman med den ökade betoningen på relevans, är tillämpningen av verkligt värde i redovisningen (Shortridge och Smith, 2009). Verkligt värde innebär att en tillgång ska tas upp till uppskattat marknadsvärde i balansräkningen. Redovisning till verkligt värde har påverkat börsnoterade bolag i Sverige sedan 2005 då det blev obligatoriskt för dessa bolag att upprätta sin koncernredovisning i enlighet med de internationella redovisningsstandarderna IAS/IFRS. I rekommendationerna ingår bland annat IAS 40 Förvaltningsfastigheter som ger två alternativ för hur förvaltningsfastigheter ska redovisas, antingen till verkligt värde eller till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Även om metoden för anskaffningsvärde tillämpas ska det verkliga värdet redovisas bland noterna i årsredovisningen. Med verkligt värde menas enligt IAS 40 p5 det belopp till vilket en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs (IAS 40 p5, 2007). Med andra ord ska det verkliga värdet avspegla marknadsvärdet på balansdagen. Några avskrivningar eller nedskrivningar behöver således inte redovisas överhuvudtaget (Smith, 2006). Enligt IAS 40 ska istället varje års vinst eller förlust som uppkommer vid förändringen av det verkliga värdet redovisas i resultaträkningen, oavsett om värdeförändringarna är realiserade eller inte. Detta innebär ett avsteg från realisationsprincipen 1 som tidigare dominerat svensk redovisning (ibid.). Verkligt värde sägs vara ett bättre måttinstrument än föregångaren då den visar innevarande värden på företagens tillgångar vilket ska medföra en högre relevans (Barlev och Haddad, 2003). Marknadspriser på tillgångar är mer relevanta då de avspeglar observerbara försäljningspriser (Penman, 2007). Relevansen av verkligt värde ökar också då metoden innebär en förbättrad förvaltning av företag och metoden ställer högre krav på upplysning om företagens verksamhet, vilket även leder till en ökad transparens (Barlev och Haddad, 2003). Åsikterna kring införandet av verkligt värde metoden är dock blandade. Sven-Olof Johansson, verkställande direktör på fastighetsbolaget Fastpartner, ger följande kommentar kring 1 Realisationsprincipen innebär att vinst eller förlust ska redovisas först vid försäljning (Smith, 2006). 6

införandet av IFRS regelverket i Fastpartners årsredovisning från 2008: En sak är säker; införandet år 2005 av IFRS:s redovisningsprinciper blev ingen hit. Alla de problem, ställningstaganden, bedömningar etcetera som måste göras enligt det nya regelverket leder på intet sätt fram till den tydlighet, transparens och informationsnivå som förutsattes. (...) Är det i ett noterat fastighetsbolag styrelsen och VD som är mest lämpade för ändamålet (läs fastighetsvärderingen)? (...) Eller har de externa värderingsinstituten större förutsättningar att zooma in rätt värde? (...) I en marknad där antalet transaktioner drastiskt sjunker ökar risken för diskrepanser mellan fastighetsbolagens och värderingsinstitutets uppfattning om värdet men också mellan de enskilda fastighetsbolagen tillämpas väsentligt olika värderingsprinciper (Fastpartner, 2008, s. 6). I och med finanskrisens inträffande under hösten 2008 har många företag blivit tvungna att skriva ner värdena på sina tillgångar. Bolag verkande inom fastighetsbranschen är särskilt konjunkturkänsliga. Vid finanskrisen uppstod därför särskilt stor osäkerhet vid värderingen av förvaltningsfastigheter, detta som en följd av att transaktionsvolymerna på fastighetsmarknaden minskade i stor omfattning (Balans, 2009). Det råder för närvarande stor osäkerhet och det kommer säkerligen att dröja innan dessa marknader återhämtar sig och fungerar väl. Krisen på finansmarknaden har lett till att i stort sett all annan fastighetsverksamhet än löpande uthyrning av bostäder och lokaler har upphört. De affärer som görs är i stort sett bara de som är framtvingade från kreditgivares sida. Den pris- och värdenivå som då etableras är inte baserade på sunda marknadsförutsättningar. Det finns därför en påtaglig risk att detta får olyckliga konsekvenser för andra fastighetsinvesteringar som i grunden vilar på en sund ekonomi (Fastighetsägarna Sverige, 2008). 1.2. Problemdiskussion Vid redovisning till verkligt värde ska alla värdeförändringar under det gångna året redovisas över resultaträkningen för vissa typer av tillgångar. Ett företag som innehar stor andel tillgångar värderade till verkligt värde kan därför få ett resultat som till hög grad är påverkat av värdeförändringar i befintliga tillgångar och därför inte består av ett reellt kassaflöde (Smith, 2006). Fastighetsbolag är en typ av företag för vilka verkligt värde metoden innebär stor resultatpåverkan. Värdering av fastigheter till marknadsvärden är komplexare än värdering av många andra tillgångar, till exempel av aktier som är mycket mer standardiserade och likvida än fastigheter som saknar en aktiv marknad (Barlev och Haddad, 2003). I de fall fastighetsmarknaden inte består av tillräckligt många transaktioner måste interna eller externa värderingsmän anlitas. Varje fastighet har sin speciella karaktär och även marknadssituationen ser olika ut från marknad till marknad (Nordlund, 2008). Även om fastighetsvärderingen helst ska vara baserad på objektiv information kan ändå inte ett visst mått av subjektivitet, som påverkar värderingen, undvikas i situationer då aktiva marknader saknas. Osäkerheten vid värderingen av förvaltningsfastigheter är med andra ord större än när det gäller många andra typer av tillgångar. Värderingsfrågan är därför särskilt viktig vad gäller fastigheter (ibid.). Det finns studier, av bland annat Dietrich et al. (2000), som visar att tillförlitligheten till bedömda värden ökar när de kontrolleras av externa värderingsmän. Detta väger enligt vissa debattörer (bland annat Penman, 2007) upp mot tillförlitlighetens minskning som kommer av att företagen ibland tvingas göra subjektiva bedömningar. Andra hävdar dock att en extern värdering inte skulle behöva vara nödvändig eftersom mycket annan finansiell information, till exempel fastighetsindex, finns tillgänglig vilket väger upp mot anlitandet av en extern 7

värderingsman. Problemet med informationsasymmetri kan på så sätt undvikas, men det konstateras av Muller och Riedl (2002) att ett fullgott substitut för extern värdering inte finns. 1.3. Syfte Studiens syfte är att öka förståelsen kring hur de kvalitativa egenskaperna relevans och tillförlitlighet påverkas vid redovisning till verkligt värde. För att genomföra undersökningen studeras dels de svenska börsnoterade fastighetsbolagens realiserade och orealiserade värdeförändringar mellan åren 2005-2008, dels till vilken grad interna respektive externa värderingar används. Resultaten ställs sedan i relation till pågående debatt om den avvägning mellan relevans och tillförlitlighet som verkligt värde (enligt teorin) anses ge upphov till. Följande frågeställningar ämnar studien öka förståelsen kring: Hur påverkar verkligt värde den kvalitativa egenskapen relevans? Hur påverkar verkligt värde den kvalitativa egenskapen tillförlitlighet? Hur påverkas tillförlitligheten hos verkligt värde vid tillämpning av externa värderingar? 2. IAS 40 - Förvaltningsfastigheter IAS 40 - Förvaltningsfastigheter (på engelska Investment property) började användas i svenska börsnoterade bolags redovisning i samband med att de internationella standarderna IFRS/IAS infördes år 2005. Börsnoterade bolag är bundna att redovisa sina förvaltningsfastigheter i enlighet med standarden, men även onoterade har valfriheten att göra det (IFRS/IAS, 2007). Syftet med IAS 40 är att ange hur bolag som innehar förvaltningsfastigheter ska behandla dessa i redovisningen. Standarden beskriver också de särskilda upplysningar som måste lämnas i samband med att årsredovisningen upprättas (IAS 40 p1, 2007). Enligt paragraf 5 i IAS 40 är en förvaltningsfastighet en fastighet (mark och/eller byggnad) som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av båda. Förvaltningsfastigheten ska därmed inte i huvudsak användas i produktionen eller vid tillhandahållande av varor, tjänster eller administrativa ändamål. Den ska heller inte vara avsedd för försäljning i den löpande verksamheten. Dessa fastigheter benämns istället rörelsefastigheter och ska behandlas enligt IAS 16. Om fastigheten skulle bestå av både en del som innehas att generera hyresintäkter eller värdestegring och en annan del som faller under definitionen rörelsefastighet, ska också delarna redovisas var för sig om delarna kan säljas separat (IAS 40 p10, 2007). Kan inte delarna säljas var för sig ska fastigheten redovisas som en förvaltningsfastighet endast om en obetydlig del används i produktionen eller i syfte att tillhandahålla varor, tjänster eller administration (ibid.) 2.1. Verkligt värde metoden Vid förvärvet ska en förvaltningsfastighet alltid redovisas till anskaffningsvärde (IAS 40 p20, 2007). Efter anskaffningstidpunkten ger IAS 40 två alternativ till hur förvaltningsfastigheter ska redovisas, antingen till verkligt värde eller till anskaffningsvärde efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Oavsett om företaget väljer alternativet anskaffningsvärde ska ändå en upplysning om det verkliga värdet finnas med i årsredovisningen (IAS 40 p32, 2007). Samma värderingsmetod ska, förutom i några undantag 8

som finns angivet i IAS 40, tillämpas för bolagets samtliga förvaltningsfastigheter (Smith, 2006). Verkligt värde ska avspegla marknadspriset på balansdagen. Avdrag för transaktionskostnader ska dock inte göras. Den vinst eller förlust som uppkommer när en förvaltningsfastighets verkliga värde förändrats, ska redovisas i resultaträkningen samma period som vinsten eller förlusten uppkommer (IAS 40 p35, 2007). Resultatet påverkas med andra ord av de värdeförändringar i verkligt värde som skett under året, oavsett om de är realiserade eller inte. Vidare ska avskrivningar eller nedskrivningar på förvaltningsfastigheterna inte tas upp överhuvudtaget vid verkligt värde redovisning eftersom alla värdeförändringar redovisas över resultaträkningen (Smith, 2006). IAS 40 uppmuntrar, men tvingar inte, företag att basera sina förvaltningsfastigheters verkliga värden på värderingar av externa, oberoende värderingsmän med goda kunskaper inom fastighetsvärdering (IAS 40 p32, 2007). 3. Relevans och tillförlitlighet hos verkligt värde 3.1. Paradigmskifte i redovisningen Enligt Shortridge och Smith (2009) är finansiell rapportering för närvarande mitt uppe i en av de mest betydelsefulla förändringarna i modern historia, en så kallad redovisningsrevolution. Shortridge och Smith (2009) menar att redovisningen går från att befinna sig i ett industriparadigm över till ett informationsparadigm som mer passar in i ekonomin i dagens informationssamhälle. (Barlev och Haddad, 2003). Shortridge och Smith (2009) hänvisar till Thomas Kuhn s artikel The structure of scientific revolutions (1970) när de beskriver mekanismerna som ligger bakom förändringarna i redovisningen och det pågående paradigmskiftet. Enligt Kuhn sker evolutionsframsteg när en kunskapsbank 2 förbättras stegvis över tid. Redovisningen har typiskt följt detta mönster, nya standarder har sakta utvecklats som gensvar till förändringar som skett i praktiken. En revolutionär förändring inträffar däremot när en signifikant avvikelse eller kris resulterar i att en hel kunskapsbank får ett nytt tankesätt. Shortridge och Smith (2009) menar att tankesättet inom redovisning just nu genomgår en sådan revolutionär förändring, gällande de grundläggande pelarna som finansiell redovisning vilar på. När revolutionen började är något oklart. Alfred King, vice ordförande i Marshall and Stevens Inc. 3 och en av grundarna till Appraisal Issues Tasks Force 4, menar att FASB och IASB har rört sig från historiska anskaffningsvärden mot verkliga värden i över 30 år. Linsmeier, medlem i FASB Board, föreslog att övergången mot verkligt värde startade redan på 1970- talet när efterfrågan på finansiella derivat växte, detta som en konsekvens av ökad risk från utländska valutatransaktioner och den ökade volatiliteten i oljepriser. Shortridge och Smith (2009) konstaterar att oavsett när revolutionen började, är tiden nu inne för förändring i den finansiella rapporteringens kärna. 2 Översatt från engelskans body of knowledge 3 Marshall and Stevens Inc. är ett internationellt värderingsföretag grundat 1932. 4 Appraisal Issues Tasks Force (AITF) består av en grupp av professionella värderingsbedömare med avsikt att förbättra värderingar. 9

Omställningen till det nya paradigmet har resulterat i flera förändringar med skifte av fokus på olika delar av redovisningen, vilket kan ses i figur 1. En av de mest märkbara förändringarna är att den begreppsmässiga innebörden och tillämpningen av de kvalitativa egenskaperna relevans och tillförlitlighet har förändrats. I informationsparadigmet prioriteras relevansen snarare än tillförlitligheten (ibid.). Redovisning i industriparadigmet Redovisning i informationsparadigmet Tillförlitlighet synonymt med verifierbarhet Relevans Globalisering Fördelning av kostnader Historiska kostnader Verkligt värde Trovärdig presentation ersätter tillförlitlighet Transaktionsfokuserad Regelbaserad Fokus på ekonomiska händelser Principbaserad Fig. 1. (Utifrån originalfigur av Shortridge och Smith, 2009) Större vikt kommer även läggas vid aktuella värderingar av marknadsvärden istället för faktiska transaktioner (Shortridge och Smith, 2009), vilket innebär att försiktighetsprincipen ges en mindre roll. Försiktighetsprincipens utgångspunkt är att tillgångar och intäkter inte ska överskattas och skulder och kostnader inte ska underskattas (IFRS/IAS Föreställningsram p37, 2007). Vid valet mellan två möjliga värden ska det lägsta väljas vid värderingar av tillgångar och det högsta vid värderingar av skulder (Smith, 2006). Det medför alltså ett asymmetriskt risktagande i fråga om över- och underskattningar. På grund av osäkerheten kring framtida händelser redovisas hellre en orealiserad förlust än en orealiserad vinst. Försiktighet är en del av innebörden av tillförlitlighet, och har därför stark anknytning till den tidigare dominerande redovisningsnormen om anskaffningsvärde (ibid.). Relevans och tillförlitlighet är, jämte jämförbarhet och begriplighet, de grundläggande kvalitativa egenskaperna inom finansiell rapportering. FASB och IASB har beslutat i frågan om vad som krävs för att finansiella rapporter ska vara relevanta och tillförlitliga vad gäller dess funktion som beslutsunderlag (FASB, 2008). FASB:s definition på en relevant redovisningspost lyder att information om en tillgång ska vara kapabel att påverka användarens beslut (Barlev och Haddad, 2003). Denna påverkan styrs av rapporternas funktion som prognosunderlag och bekräftande av historiska händelser (FASB, 2008). Redovisningen kan påverka användarnas beslutsfattande genom att hjälpa dem att värdera potentiella effekter av historiska, aktuella eller framtida transaktioner (IASB, 2006). Tillförlitligheten, som tidigare haft en större tyngd än relevansen, innebär att användare av redovisningen ska kunna lita på informationen. Den ska ge en rättvisande bild av det den representerar och inte innehålla några fel eller förutfattade meningar (Schroeder et al., 2001). Om redovisningen avbildar den sanna ekonomiska verkligheten i företaget anses tillförlitligheten vara uppfylld (Smith, 2006). Enligt FASB ökar tillförlitligheten då en beskrivning av en ekonomisk händelse är fullständig, noggrann och neutral (FASB, 2008). 10

Den grundläggande principen är att både relevans och tillförlitlighet krävs för att redovisningsinformation ska vara användbar vid beslutsfattande (FASB, 2005). Uppfyllande av detta krav kan variera på grund av olika syn på hur information i finansiella rapporter ska tillämpas. En avvägning mellan relevans och tillförlitlighet uppkommer därför. En del användare har till FASB ifrågasatt kvalitén i finansiella rapporter där tillgångar värderas till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Detta beror på att anskaffningsvärdet av vissa anses vara mer tillförlitligt, om än inte lika relevant. Användarnas synsätt på hur avvägningen mellan relevans och tillförlitlighet ska ske skiljer sig då de lägger olika stor vikt på egenskaperna. Företag kommer till exempel att värdera tillförlitligheten högst för att avklara sin revision och på samma sätt kommer revisorerna att värdera tillförlitligheten högst då de har en juridisk skyldighet. Investerare kommer däremot att värdera relevansen högre, då de använder informationen som grund för prognoser och framtida uppskattningar av vinster (ibid.). Förskjutningen mot en ökad fokusering på relevans är alltså en viktig del i det nya informationsparadigmet (Shortridge och Smith, 2009). En central förändring som är kopplad till relevansens stärkta roll är den ökade tillämpningen av verkligt värde istället för historiska anskaffningsvärden. Ökad betoning läggs även på redovisningsprinciper som alternativ till den tidigare mycket regelstyrda redovisningen, samt en grundlig genomgång av det fundamentala upplägget på de finansiella rapporterna. Ett ökat fokus läggs också på ekonomiska händelser för den aktuella perioden till skillnad från den tidigare mycket mer transaktionsbaserade redovisningen. Alla dessa förändringar är möjliga på grund av att det i den nya informationsekonomin finns mer informationsteknologi, mer komplicerad värderingsmetodik, hög grad av globalisering samt en enklare tillgänglighet till större datamängder (ibid.). 3.2. Verkligt värde och ökad relevans Förespråkare för verkligt värde anser att historiska anskaffningsvärden undangömmer företagets verkliga finansiella position samt de inkomster som är hänförliga till den aktuella perioden, vilket innebär att redovisning till verkligt värde är mer relevant än redovisning baserad på anskaffningsvärden (Barlev och Haddad, 2003). Ofta har historiskt bokförda värden av tillgångar och skulder endast en avlägsen koppling till motsvarande marknadsvärden, vilket gör att ledningen tillåts manipulera de rapporterade inkomsterna och undanhålla en eventuell brist på verkliga prestationer. Verkligt värde mäter och visar istället det innevarande värdet av företagets tillgångar och skulder vilket medför en högre relevans. När paradigmet för historiska anskaffningskostnader tillämpas, döljs däremot den verkliga avkastningen (ibid.). Enligt en studie av Penman (2007) är vanliga positiva åsikter om verkligt värde att marknadspriser ger aktuell information om värden på tillgångar och därför är mer relevanta än historiska värden är vid värdering av en tillgångs nuvarande finansiella position. Verkliga värden är marknadsbaserade och följaktligen representerar de ett objektivt mått som är sammanhängande över tidsperioder och över olika tillgångar. Dessa positiva synpunkter verkar så uppenbara att verkligt värde redovisning ofta bara antas vara mer relevant (Penman, 2007). Empiriska bevis finns även för att verkligt värde har en starkare koppling till avkastning på eget kapital än historiska anskaffningskostnader (Barlev och Haddad, 2003). Barlev och Haddad (2003) poängterar att värdet av finansiella rapporter inte enbart beror på de rent siffermässiga (statistiska) skillnaderna mellan redovisade värden och respektive marknadsvärde. Istället bör värdet även mätas i termer av rapporternas bidragande till 11

förvaltningsfunktionen 5. Enligt Penman (2007) handlar det om att bedömningar av företagsledningars integritet och opartiskhet, företagschefers inneboende optimism, har en motvikt i den finansiella redovisningen då verkligt värde metoden inte tillåter manipulering av värden. Barlev och Haddad (2003) framhåller vikten av reducerade agentkostnader, förbättring av ledningens effektivitet samt att förse aktieägare och arbetare med relevant information. Redovisning som är baserad på verkligt värde uppmärksammar aktieägarnas kapital och de värdeförändringar som är hänförliga till den aktuella perioden, vilket ligger i linje med aktieägarnas intressen (ibid.). Penman (2007) betonar att verkligt värde metoden på en grundläggande nivå är positiv eftersom eget kapital kan utläsas från balansräkningen och realiserade värden kan utläsas från resultaträkningen utan behov av någon större analys. Barlev och Haddad (2003) menar att verkligt värde metoden även är positiv för aktieägare genom att den påverkar ledningen. När redovisning sker till anskaffningsvärde har ledningen en dominerande makt över värderingsprocessen. Vid redovisning till verkligt värde minskar däremot ledningens inflytande och låter marknaden styra. I en värld präglad av perfekt konkurrens och fullkomligt effektiva marknader skulle marknaden överta all makt över såväl mätning, värdering och rapportering av det verkliga värdet. Värdet skulle då vara fullständigt oberoende av ledningens påverkan. I en mer realistisk situation är inte det verkliga värdet tillräckligt tydligt definierat för många redovisningsposter, utan värdet blir mer eller mindre en uppskattning av marknadsvärdet. Även Penman (2007) håller med denna synpunkt, kritiken mot användandet av rena subjektiva bedömningar för verkliga värden är uppenbar. Barlev och Haddad poängterar därför att aktieägarna inte bör lita blint på det verkliga värdet när de analyserar de finansiella rapporterna, även om det avspeglar deras intressen bättre än vad anskaffningsvärdet gör. Ytterligare en synpunkt på ökad relevans är att verkliga värden på tillgångar ger tidiga signaler om finansiell osäkerhet, vilket motverkar den negativa effekten att verkligt värde metoden ger en viss ökning av volatiliteten i företagens resultat, menar Enria et al. (2004). 3.2.1. Verkligt värde och mer transparens Verkligt värde redovisning innebär en fullständig upplysning 6 av en tillgångs värde och överensstämmer med transparens (Barlev och Haddad, 2003). Redovisningstransparens innebär att de finansiella rapporterna innehåller sann, riktig och fullständig information om företagets verksamhet samt dess finansiella ställning. Resultaträkningen återspeglar det riktiga ekonomiska värdet av företagets verksamhet och balansräkningen avspeglar tillgångar, skulder och eget kapital värderat till verkligt värde (ibid.) I en FASB publikation i maj 2008 anger Robert H. Hertz, ordförande i FASB, att många investerare föredrar verkligt värde metoden eftersom verkliga värden ur deras synvinkel är rotade i ekonomisk verklighet och möjliggör välinformerade investeringsbeslut (Rossi, 2009). 3.3. Verkligt värdes påverkan på tillförlitligheten Den finansiella krisen som bröt ut under senare delen av 2008 har visat prov på att verkligt värde redovisning även har sina begränsningar, enligt Ackermann (2008). När transaktionsvolymen och likviditeten på marknaden minskar, måste värderingen till större del grundas på företagens interna information och antaganden, istället för marknadspriser på liknande tillgångar (ibid.). Ijiri (2005) är inne på samma spår, om det inte finns någon aktiv marknad för tillgångar måste företag förlita sig på olika värderingsmodeller vilket medför 5 Översatt från engelskans stewardship function 6 Översatt från engelskans full disclosure 12

godtycklighet och osäkerhet (ibid.). Med tanke på att tredje part inte kan bilda sig en uppfattning om tillförlitligheten av de värderingar som är grundade på sådana antaganden lika lätt som för de värden som är prissatta av marknaden, kan detta skapa osäkerhet, särskilt i tider med finansiell oro (Ackermann, 2008). Ett skäl till att finansiella kriser kan uppstå vid värdering av tillgångars värde som inte alltid är tillförlitliga, är att det kan ge överdrivet optimistiska förväntningar som snabbt kan svänga över till motsatsen med överdrivet pessimistiska förväntningar (Boyer, 2007). Verkliga värden kan också i detta hänseende vara negativa om de på grund av marknadsläget med överdrivna värderingar skapar prisbubblor som sedan syns i de finansiella rapporterna. I en prisbubbla är bokförda värden i balansräkningen baserade på bubblan vilket kommer att påverka resultaträkningen negativt (Penman, 2007). 3.3.1. Verkligt värde och osäkra bedömningar IAS 40 var den första standarden som innebar tillämpning av verkligt värde för ickefinansiella tillgångar. I samband med att IAS 40 infördes utfärdade IASC (International Accounting Standards Committee) Exposure draft E64, där enbart kommentarer till verkligt värde redovisning gavs. Bland annat hävdade motståndare till verkligt värde metoden att det saknades en aktiv marknad för förvaltningsfastigheter och att verkligt värde för dessa tillgångar inte kan bedömas på ett tillförlitligt sätt. De argumenterade även för att kostnaderna för en implementering av verkligt värde metoden för förvaltningsfastigheter skulle överväga fördelarna för användarna av finansiella rapporter. IASC tog argumenten i beaktande och gav sitt medgivande att redovisningen av förvaltningsfastigheter får ske antingen till det historiska anskaffningsvärdet (minus avskrivningar) eller till verkligt värde. Kommittén klargjorde dock att de föredrog verkligt värde metoden (Barlev och Haddad, 2003). Det märks även i IAS 40 att verkligt värde metoden föredras eftersom det verkliga värdet måste redovisas i not även om företaget valt anskaffningsmetoden (ibid.; IAS 40 p32, 2007). I de fall aktiva marknader inte finns för en specifik tillgång finns enligt SFAS 157 ett ramverk för värdering till verkligt värde, som också belyser problemen vid värderingar av tillgångar när det inte finns några observerbara aktiviteter att göra bedömningar efter. Först, uppskattningar av verkliga värden baserade på noterade priser för identiska tillgångar och skulder och som handlats aktivt. Sen, uppskattningar baserade på noterade marknadspriser för liknande tillgångar och skulder. Sist, uppskattningar baserade på bolagens egna bedömningar vilka bara ska användas om de första två inte finns tillgängliga. De två sista är baserade på subjektiva bedömningar och kan utsättas för manipulation. De är även potentiellt svåra att verifiera. Kritiker mot SFAS 157 uttrycker ett grundläggande bekymmer för att verkliga värden i form av hypotetiska försäljningspriser kanske inte helt korrekt fångar en tillgångs eller skulds värde, även om en aktiv marknad finns (Landsman, 2007). Enligt Penman (2007) är värderingar baserade på subjektiva uppskattningar möjliga, men det skulle motsäga teorin om att redovisningsinformation ska baseras på objektiva och tillförlitliga grunder. FASB och IASB håller lovvärt på kriteriet om tillförlitlighet genom krav på att verkliga värden ska styrkas genom observerade marknadspriser (ibid.). Ett konstaterande kan göras om att företagens balansräkningar är mer korrekta och enhetliga under verkligt värde redovisning eftersom alla företag måste rätta sig efter samma marknadsvärderingar. Om däremot marknadsvärderingar inte är tillgängliga kan nya källor till brister dyka upp (Ijiri, 2005). Osäkerhet i fastighetsvärderingar mäts ofta baserat på den normala spridningen som uppstår på grund av att olika värderare gör till viss del olika subjektiva bedömningar (värdevariation), samt precisionen i värderingen när en jämförelse görs med det faktiska försäljningspriset (värdeprecision) (Nordlund, 2008). Både svenska och utländska studier antyder att en 13

varians/osäkerhet om +/- 10 procent uppträder vid bedömning av marknadsvärden för fastigheter. I normala fall är ett sådant osäkerhetsintervall förväntat vid värdebedömningar av enskilda fastigheter. För fastigheter av ett mer unikt slag kan dock osäkerheten i bedömningen bli både större och lägre (ibid.). 3.3.2. Verkligt värde och resultatpåverkan Motståndare till verkligt värde metoden anser att den förvränger finansiella resultat och affärsbeslut eftersom reglerna inte är rimliga och resultaten inte blir sammanhängande (Rossi, 2009). Vanliga negativa synpunkter på verkliga värden syftar till farorna att uppskattningar görs och att det då blir en ökad volatilitet i resultaten (Penman, 2007). Rayman (2007) betonar faktumet att när en tillgång redovisats i balansräkningen innebär det att tillgången inte har sålts. Verkligt värde representerar en transaktion som kunde ha skett, men som inte inträffat. Rayman anser att varken IASB eller FASB givit ett vederhäftigt motiv till varför värdeförändringar på tillgångar som avböjts från möjligheten att säljas ska redovisas som vinst eller förlust. Rayman kallar det hela en villfarelse av värden 7 och menar att även i en värld av ekonomisk utopi skulle konceptet att orealiserade vinster och förluster påverkar resultatet vara missledande (ibid.). Penman håller med om detta och anser att om årets resultat innehåller en mix av orealiserade och faktiskt realiserade vinster och förluster kommer det ge två skadliga konsekvenser. För det första kanske företag fattar beslut grundade på felaktig information, det vill säga de misstar en riktig inkomst med en inkomst från en värdering gjord i en värderingsmodell som per definition blir en osäker inkomst. För det andra, kan det ha en destabiliserande effekt eftersom det tidigare historiska anskaffningsvärdet har fungerat som ett ankare åt finansiella marknader men vid verkligt värde redovisning flyttas detta ankare med strömmen som flyttar skeppet (Penman, 2007). 3.4. Externa värderingar och ökad tillförlitlighet? Huruvida kvalitén av värderingen av verkligt värde förbättras om externa värderingsmän medverkar i värderingsprocessen finns empiriska bevis både för och emot (Gwilliam och Jackson, 2008). En del studier har visat att tillförlitligheten i fastighetsvärderingar ökar när verkligt värde erhålls från externa värderare samt granskas av väletablerade internationella revisionsbolag (ibid.). Exempelvis undersöktes tillförlitligheten vid värdering av verkligt värde för förvaltningsfastigheter i Storbritannien i studier av Dietrich et al. (2000). Som tidigare nämnts har debatten kring införandet av verkligt värde metoden ofta kretsat kring en potentiellt ökad relevans på bekostnad av en lägre tillförlitlighet. Dietrich et al. s (2000) studier indikerade att bedömningar av verkligt värde underskattade de faktiska försäljningspriserna med sex procent av medianinkomsten. Visserligen tyder detta på att värdebedömningen fortfarande präglats av en konservativ syn, men samtidigt är verkligt värde bedömningen ett mer exakt mått på det faktiska försäljningsvärdet än respektive anskaffningsvärde. Tillförlitligheten av bedömningarna ökar dessutom när den kontrolleras av externa värderingsmän samt revisorer från de väletablerade revisionsbyråerna. Vidare visade studierna att precisionen av externa värderingar minskade när det ursprungliga anskaffningsvärdet blev mindre representativt för det faktiska försäljningsvärdet. Ett offentliggörande av det historiska anskaffningsvärdet kan därför vara till hjälp för att bedöma tillförlitligheten i de uppskattade fastighetsvärdena (Dietrich et al., 2000). Penman anser också att fel vid uppskattningar av verkliga värden ger felaktigheter i balansräkningen men även fel i resultaträkningen. Om ett företag har en otydlig balansräkning kommer verkliga värden att vara mindre informativa och om någon då också förlorar informationen om inkomster från det historiska anskaffningsvärdet, är det definitivt negativt (Penman, 2007). 7 Översatt från engelskans value fallacy 14

Muller och Riedl (2002) hänvisar tillbaka till tidigare studier och slår fast att åtminstone i den engelska förvaltningsfastighetsbranschen verkar det finnas bevis för att externa värderingar är avsevärt mindre opartiska och ger mer exakta bedömningar av realiserat försäljningspris än interna värderingar. I en studie av australiensiska fastighetsbolag fann däremot Barth och Clinch (1998) inga direkta bevis för att externa värderingar skulle ge mer exakta verkliga värden än interna värderingar. Slutsatsen de drog av detta var att ledningen satt på intern information om fastigheternas värden som externa värderare inte hade tillgång till, vilket vägde upp för den expertis och opartiskhet som de externa värderingsmännen bidrog med (ibid.). Muller och Riedl (2002) har dock följt Dietrich et al. s (2000) exempel och studerat fastighetsbolag i Storbritannien. Med sin studie ville de utvidga perspektivet från tidigare forskning. Detta gjorde de genom att undersöka om den (eventuella) ökning i verkliga värdens tillförlitlighet när externa kontroller görs, påverkar informationsasymmetrin mellan köpare och säljare, samt därmed även företagets kapitalkostnader. Muller och Riedl hävdar att det är oklart om skillnaderna i tillförlitlighet på interna eller externa värderingar även påverkar informationsasymmetrin mellan köpare och säljare. De grundar sitt antagande på att aktörer på marknaden även har tillgång till annan information än de finansiella rapporterna, till exempel fastighetsindex, och att de på så sätt kan förbigå tillförlitlighetsskillnaderna mellan interna och externa värderingar. Men denna alternativa information behöver inte vara ett fullständigt substitut för den extra tillförlitlighet som uppnås när externa värderare samt revisorer, kontrollerar de interna värderingarna. Fokus i Muller och Riedl s studie blev därför att titta närmare på risken för informationsasymmetri mellan det pris som säljaren erbjuder kontra det pris köparen är beredd att betala. De ställde sig frågan om skillnaden mellan säljarens och köparens prisbild ökade eller minskade beroende på vilken typ av kontroll som användes för att bedöma och revidera förvaltningsfastigheters verkliga värden. Oavsett typ av revisor som användes, kom Muller och Riedl fram till att de företag som använde sig av externa värderare uppvisade en mindre skillnad mellan säljarens och köparens prisbild. Informationsasymmetrin är med andra ord mindre för dessa företag än för företag som endast använder sig av interna värderingar (ibid.). En studie av Landsman (2007) ger bevis för att verkliga värden är vägledande för investerare, men att nivån på hur vägledande de är påverkas av två saker; dels antalet mätningsfel vid värderingarna, dels grunderna till bedömningarna, om de är gjorda av bolagsledningen eller externa värderingsmän. Landsman menar att när det saknas trovärdig och verifierbar information kan företag signalera till användare att deras uppskattningar av verkliga värden är trovärdiga indikationer på ekonomiskt värde. Detta genom att välja att sälja av en del av sina investeringar för att visa användarna att försäljningspriserna ligger nära företagets uppskattade värden på tillgångarna. Företaget kan också upplysa om sina värderingsantaganden genom att till exempel anlita en dyr extern värderingsman som värderar fastighetsbeståndet för att det sedan ska kunna verifieras av användare. För att signaler till användare ska vara trovärdig måste den enligt Landsman vara kostsam. För en del företag kommer det att bli extra kostsamt, de upplyser hela marknaden om deras värderingsantaganden och uppdagar deras investeringars kvalité samt nivån av trovärdighet till bedömningarna (ibid.). Vidare skriver Landsman (2007) om företag som värderar tillgångar till verkligt värde och gör erforderliga omvärderingar men inom några år, på grund av att omvärderingen varit för stor beloppsmässigt, behöver återta den gjorda omvärderingen. Landsman menar att detta kommer skada bolagets trovärdighet på marknaden och därigenom minska bolagets egna initiativ till att göra omvärderingar av fastighetsbeståndet (ibid.). 15

3.5. Teorimodell Mycket av den diskussion som förts kring införandet av verkligt värde har kretsat kring en (potentiellt) ökad relevans på bekostnad av en lägre tillförlitlighet. Förespråkare är överens om att den ökade relevansen väger tyngst, framförallt på grund av att det innevarande värdet av företagets tillgångar och skulder rapporteras (Barlev och Haddad, 2003). Kritiker trycker framförallt på att tillförlitligheten minskar, bland annat som en följd av att orealiserade värdeförändringar påverkar resultatet (Rayman, 2007). En annan vanlig negativ synpunkt är att verkliga värden är godtyckliga, uppskattade värden, vilket kan ge skadliga konsekvenser då de inte är grundade på säkra inkomster (Penman, 2007). Åsikter finns även om att externa värderingar ökar tillförlitligheten hos verkligt värde (Dietrich et al., 2000). Teorin är därmed något oense om vilken av de kvalitativa egenskaperna, den ökade relevansen eller den minskade tillförlitligheten, som väger tyngst. Frågan är även hur relevans respektive tillförlitlighet påverkas rent praktiskt i företag, vilken verklighetsförankring de har. Genom att använda de teoretiska begreppen relevans och tillförlitlighet, och ställa dem i relation till valda undersökta variabler, kan en ökad förståelse ges kring hur de teoretiska begreppen påverkas i praktiken. Variablerna är: realiserade värdeförändringar, försäljningar, orealiserade värdeförändringar, årets resultat före skatt, frekvens på externa värderingar samt andel av fastighetsbeståndet som externvärderas (som komplement undersöks även interna värderingar och storlek på fastighetsbestånd). De teoretiska begreppen samt de undersökta variablerna illustreras i figur 2. Genom att undersöka hur nära verkliga värden ligger försäljningsvärden, ges en indikation för både hur relevanta men också hur tillförlitliga, värdena är. Beroende på om under- eller övervärdering gjorts kan ytterligare en parallell dras, då undervärderingar anses mer tillförlitliga än övervärderingar. Består en stor del av resultatet av orealiserade värdeförändringar förstärks kritikernas argument om att transaktioner som inte skett i verkligheten påverkar resultatet och därmed minskar tillförlitligheten. Samtidigt kan relevansen sägas öka eftersom resultatet avspeglar den värdeförändring som skett under den aktuella perioden. Därför undersöks de orealiserade värdeförändringars del av årets resultat före skatt. Frekvens och hur stor andel av tillgångarna som externvärderas, kan vidare ge en indikation om ökad tillförlitlighet. Fig. 2. Teorimodell (Källa: Eget material) 16

4. Studiens genomförande 4.1. Forskningsstrategi I denna studie appliceras verkligt värde diskussionen på fastighetsbolagsbranschen med avsikten att bygga vidare på befintliga debatten kring värderingsfrågorna och för- och nackdelar kring verkligt värde metoden (relevans kontra tillförlitlighet). Studien belyser debatten om relevans och tillförlitlighet hos verkligt värde och detta exemplifieras empiriskt genom en granskning av den värdering till verkligt värde som svenska börsnoterade fastighetsbolag gjort av sina förvaltningsfastigheter 2005-2008. Studien grundar sig på en kvantifiering av svenska börsnoterade fastighetsbolags årsredovisningar för att sedan applicera en kvalitativ ansats för att uttyda och förstå sambandet mellan variablerna och de teoretiska begreppen (Nyberg, 2000). Denna studie har för avsikt att öka förståelsen kring verkligt värde redovisningens problematik och effekter på svenska fastighetsbolag. De undersökta variablerna sätts in i ett bredare sammanhang (verkligt värde debatten) och analyseras inte åtskilda var för sig, vilket karaktäriserar en kvalitativ studie som betonar sammanhang och strukturer (Holme och Solvang, 1997). Studien innebär en dokumentundersökning av årsredovisningar och vetenskapliga artiklar, för att se hur andra har tolkat en viss situation eller händelse (Jacobsen, 2002). Denna undersökning visar hur fastighetsbolagen tolkat och handlat vid verkligt värde bedömningar. Även inom debatten kring verklig värde belyses forskares olika tolkningar och åsikter. I empiriavsnittet används fastighetsbolagens årsredovisningar som underlag. Den information kopplad till verkligt värde som finns i fastighetsbolagens årsredovisningar gäller främst de värdeförändringar, både realiserade och orealiserade, som redovisning till verkligt värde ger upphov till. Med hjälp av realiserade värdeförändringar kan fastighetsbolagens verkliga värden mätas i termer av hur nära försäljningsvärdet företagen värderat avyttrade fastigheter. Om de verkliga värdena inte skiljer sig nämnvärt från försäljningsvärdena styrks både relevansen och tillförlitligheten hos verkligt värde. Orealiserade värden belyser å andra sidan den del av debatten som grundar sig mycket i den kritik som riktats mot verkligt värde, nämligen att ett företag som innehar stor andel tillgångar värderade till verkligt värde får ett resultat som till stor del kan bestå av orealiserade kassaflöden, vilket kan vara missledande och därmed mindre tillförlitligt. Företagens värdering till verkligt värde kan vidare, enligt teorin, anses vara mer tillförlitlig om externa, oberoende värderingsmän tillämpas. Därför valdes att undersöka till hur hög grad både interna och externa värderingar används hos fastighetsbolagen. 4.2. Urval Undersökningen innefattar samtliga 18 noterade svenska fastighetsbolags årsredovisningar för åren 2005-2008. 18 bolag med fyra årsredovisningar vardera gav totalt en granskning av 72 årsredovisningar (varav två årsredovisningar bortföll). Undersökningsobjekten är relevanta både i hänsyn till storlek samt att det endast är de noterade bolagen som obligatoriskt måste redovisa enligt IAS 40. Även om också onoterade bolag har denna möjlighet och valt att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde, är det inte säkert att dessa bolag redovisar upplysningarna kring värderingarna i samma omfattning som IAS 40 kräver. Eftersom studien innebär en undersökning med redovisningsprinciperna i den internationella standarden IAS 40 som grund, har urvalet gjorts utifrån de svenska bolag som tillämpar den 17

nämnda standarden. I Sverige är endast noterade bolag bundna att tillämpa IFRS/IAS, vilket gör att urvalet begränsats till dessa bolag. Vidare krävs att de representerade bolagen i studien bedriver fasighetsförvaltning som huvudverksamhet. Den största delen av tillgångarna i dessa bolag består av förvaltningsfastigheter och värderingen till verkligt värde påverkar därmed bolagens resultat i stor utsträckning. Dessa bolag har klassificerats som fastighetsbolag. För att komma fram till vilka bolag som inkluderades i denna kategori inhämtades bakgrundsinformation samt studerande av respektive bolags hemsidor. Därefter dubbelkollades att bolagen verkligen var börsnoterade genom sökning på Nasdaq OMX Nordic den 14 april 2009. Totalt resulterade det i 18 fastighetsbolag. Urvalet i studien består därför av samtliga 18 fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen. Bolagen är listade antingen som large-, mid- eller smallcap (Nasdaq OMX Nordic, 2009). Bolagen som ingår är: AB Sagax, Atrium Ljungberg, Balder, Brinova, Castellum, Catena Fastigheter, Din Bostad, Diös, Fabege, Fastpartner, HEBA, Home Properties, Hufvudstaden, Klövern, Kungsleden, L E Lundbergfastighets AB, Wallenstam samt Wihlborgs. 4.3. Bortfall Två bortfall skedde vid undersökningarna av 2005 års årsredovisningar. Catena och Din Bostad saknade årsredovisning för 2005 och är därför inte medräknade i jämförelsetalen för 2005. Catena noterades på Stockholmsbörsen först den 26 april 2006, varav ingen årsredovisning för 2005 finns att tillgå (Catena årsredovisning, 2006). Visserligen finns jämförelsetal som proforma för 2005 i 2006-års årsredovisning men uppgifter om bland annat värdeförändringar för år 2005 saknas. Din Bostad, som innan 2006 hette Tripep AB, bytte under september 2006 verksamhet till fastighetsförvaltning av framförallt bostadsfastigheter. Eftersom verksamhetens inriktning förändrades under 2006 finns inga historiska jämförelsetal att tillgå för 2005 (Din Bostad årsredovisning, 2006). När det gäller undersökningen av de realiserade värdeförändringarna bör även påpekas att de företag som inte sålt några fastigheter under året naturligtvis bortfaller. För mätningen av de interna och externa värderingsförfaranden bortfaller de bolag som uppgivit i sin årsredovisning att de aktivt valt att inte genomföra en intern respektive en extern värdering. 4.4. Datainsamling Den empiriska studien bygger på data från årsredovisningar, vilken bearbetats och analyserats. Samtliga svenska noterade fastighetsbolags årsredovisningar 2005-2008 (koncernredovisningen) har använts. Årsredovisningarna laddades ned från respektive fastighetsbolags hemsida. Från årsredovisningarna hämtades information om de variabler som används i studien: realiserade värdeförändringar, försäljningar, orealiserade värdeförändringar, årets resultat före skatt, frekvens på externa värderingar samt andel av fastighetsbeståndet som externvärderas (som komplement undersöktes även interna värderingar och storlek på fastighetsbestånd). Även ren textmässig information användes ibland som komplement till övriga variabler, till exempel om bolaget kommenterat något angående de variabler som används i studien. Främst studerades de avsnitt i årsredovisningarna som behandlade värderingsprinciperna för förvaltningsfastigheter, fastighetsbeståndet med mera. I huvudsak fanns denna information i resultaträkning, balansräkning, förvaltningsberättelse samt i aktuella noter. Bolagen hade i viss omfattning en tendens att redovisa informationen på olika sätt samt på skilda ställen i årsredovisningarna. Ibland användes även olika benämningar på de studerade variablerna. Därför genomsöktes årsredovisningarnas pdf-dokument med specifika sökord ((o-)realiserad, verkligt värde, värdeförändring, förvaltningsfastighet, försäljning, såld, fastighetsbestånd, 18