2005
Capona 20 Siffror Caponas resultat före skatt uppgick till 908,6 MSEK och efter skatt till 1 155,7 MSEK. Resultat per aktie uppgick till 50,75 SEK. Under året steg aktiekursen med 30 procent. KONCERNENS NYCKELTAL 2005 1) 2004 1) 2003 2002 2001 Hyresintäkter, MSEK 320,2 413,3 285,5 296,7 290,5 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, MSEK 778,2 72,9 - - - Resultat före skatt, MSEK 908,6 415,8 134,3 128,3 128,1 Resultat efter skatt, MSEK 1 155,7 402,3 99,5 92,1 91,5 Bokfört värde fastigheter, MSEK 2 243,1 4 248,6 2 319,5 2 435,1 2 432,6 Antal hotellfastigheter, st 20 57 40 42 42 Antal hotellrum, st 2 387 8 462 6 409 6 716 6 712 Antal projektfastigheter, st 1 - - - - Direktavkastning fastigheter, % 7,2 7,7 9,6 9,9 9,8 Avkastning på eget kapital, % 41,7 23,7 11,7 10,9 11,1 Soliditet, % 77,6 36,7 33,7 32,7 32,4 Räntetäckningsgrad, ggr - 4,3 2,6 2,4 2,6 Resultat efter skatt per aktie, SEK 50,75 17,20 5,32 4,90 4,77 Resultat efter skatt exkl. realisationsresultat rörelsefast. per aktie, SEK 50,75 10,68 4,47 2) 4,90 2) 4,77 2) Utdelning, SEK 3,00 3) 5,00 3,75 3,50 3,50 Utdelning i % av nettovinsten 92,5 82,5 70,5 4) 71,4 4) 73,4 4) TOTALAVKASTNING 1) Fr o m januari 2005 tillämpar Capona IFRS i sin koncernredovisning. T o m 2004 har Capona tillämpat Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden. De nya redovisningsprinciperna tillämpas retroaktivt fr o m jämförelseåret 2004. Läs mer under Redovisningsprinciper och noter. 2) Avser realisationsresultat förvaltningsfastigheter. 3) Föreslagen utdelning. 4) Avser utdelning i procent av resultat efter skatt. Hyresintäkter 320,2 (413,3) miljoner kronor. Hyresintäkter kvarvarande fastigheter 167,9 (161,6) miljoner kronor. Värdeförändring förvaltningsfastigheter 778,2 (72,9) miljoner kronor. Resultat före skatt 908,6 (415,8) miljoner kronor. Resultat efter skatt 1 155,7 (402,3) miljoner kronor. Resultat efter skatt per aktie 50,75 (17,20) kronor. Styrelsen föreslår en utdelning om 3,00 (5,00) kronor per aktie, vilket motsvarar cirka 93 (83) procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. 1997 Capona bildades i slutet Historik av året av Diligentia och PriFast. 37 hotellfastigheter i Sverige, Norge och Danmark, med cirka 5700 hotellrum, som ingick i Diligentias och PriFasts fastighetsportföljer, sammanfördes i Capona. 1998 I slutet av året förvärvade PriFast Diligentias andel i Capona. Kort därefter beslutade en extra bolagsstämma i PriFast att aktierna i Capona skulle överföras till aktieägarna i PriFast. Överföringen genomfördes genom att aktieägarna i PriFast fick inlösenaktier i proportion till sitt innehav i PriFast. Inlösenaktierna noterades på Stockholmsbörsen i december. 1999 I mars ersattes inlösenaktierna med aktier i Capona. En inlösenaktie gav en Capona-aktie. Aktierna noterades på O-listan vid Stockholmsbörsen den 15 mars. I maj förvärvades två hotellfastigheter i Sverige, Ibis Stockholm Hägersten och Scandic Bollnäs. I oktober förvärvades Caponas första hotellfastighet i Finland, Comfort Hotel Pilotti i Helsingfors/Vanda. 2000 I januari sålde Capona Hotel Anglais i Helsingborg. I april förvärvades Clarion Collection Hotel Nouveau i Helsingborg. I oktober förvärvades Airport Hotel Bonus Inn i Helsingfors/Vanda.
05 Händelser 2005 har varit ett mycket händelserikt år för Capona. Bolaget har bland annat avyttrat 37 hotellfastigheter med en realisationsvinst om cirka 640 miljoner kronor. I slutet på året förvärvades Centralposthuset i Göteborg med avsikt att, tillsammans med Choice Hotels Scandinavia, konvertera fastigheten till ett högklasshotell. 20 hotellfastigheter avyttrades till Norgani Hotels ASA med en realisationsvinst om cirka 350 miljoner kronor. Capona avyttrade 16 hotellfastigheter till Hotelleiendom AS med en realisationsvinst om cirka 200 miljoner kronor. I samband med ovan nämnda fastighetsaffärer förvärvade Capona aktier i respektive bolag. Centralposthuset i Göteborg förvärvades och ska göras om till ett högklasshotell. Capona avyttrade hotellfastigheten som har Quality Hotel Sønderborg som hyresgäst, med en realisationsvinst om cirka 4 miljoner kronor. Capona sålde samtliga sina aktier i Hotelleiendom AS till Norgani Hotels ASA för cirka 95 miljoner kronor, med en resultateffekt om cirka 115 miljoner kronor. I syfte att utöka utrymmet för ytterligare återköp nedsattes aktiekapitalet med drygt 11 miljoner kronor genom indragning utan återbetalning av 2223100 återköpta aktier. Badrum i ett antal fastigheter uppgraderades. Konferensutrymmen på Scandic Bergen Airport renoverades. Konjunkturen fortsatte upp under 2005, vilket påverkade hotellkonjunkturen på ett positivt sätt. Foto: Jan Wiridén/Pressens Bild Airport Hotel Bonus Inn i Helsingfors/Vanda avyttrades till Norgani Hotels ASA. Scandic Gävle Väst avyttrades till Hotelleiendom AS. Centralposthuset i Göteborg förvärvades. 2001 I augusti förvärvade Capona Scandic Malmen i Stockholm. 2002 En genomgripande renovering av Radisson SAS Strand Hotel påbörjades. Airport Hotel Bonus Inn i Vanda uppgraderades. 2003 Capona avyttrade Scandic Trondheim i oktober. I december avyttrades Scandic Stavanger och kontorsdelen av Scandic Uplandia i Uppsala. Förhandlingar inleddes med Home Invest AB. 2004 I slutet på januari förvärvade Capona 19 hotellfastigheter från Home Invest AB. Efter sommaren invigdes 66 nya rum samt konferensytor på Scandic Kolding i Danmark. Samtidigt avslutades en ombyggnad av Clarion Collection Hotel Savoy i Oslo som gav 13 nya hotellrum. I december avyttrades Täby Park Hotel, inklusive hotelloperatörsrörelsen, samt Aronsborgs Konferenshotell. 2005 I april avyttrades Quality Hotel Sønderborg. I maj förvärvades en företagsgrupp om fem bolag. I juni tecknades avtal om försäljning av 14 respektive 16 hotellfastigheter. Capona förvärvade Centralposthuset i Göteborg och ytterligare sex hotellfastigheter avyttrades i december.
Att äga och aktivt förvalta Capona är ett nordiskt hotellfastighetsbolag som äger hotellfastigheter i Sverige och Norge. För att ge våra aktieägare en så bra avkastning som möjligt förvaltar vi aktivt våra fastigheter. Vi arbetar långsiktigt med professionella hotelloperatörer som marknadsför hotellen under starka och välkända varumärken. I detta samarbete bidrar Capona med branschkunskap och marknadskännedom, som vi bland annat får genom viss egen hotelldrift. Våra omsättningsbaserade hyresavtal får oss att gemensamt arbeta för att öka hotellens omsättning när det går bra för våra hotelloperatörer går det också bra för oss. Välkommen till Capona! Capona är noterat på Stockholmsbörsens O-lista och äger 20 hotellfastigheter, med 2 387 hotellrum, och en projektfastighet i Norden. Det bokförda fastighetsvärdet uppgår till cirka 2,2 miljarder kronor.
VD-ORD 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 8 FASTIGHETSAFFÄRER 11 AKTIEN 14 EKONOMISK ÖVERSIKT 16 FINANSIERING 17 MÖJLIGHETER OCH RISKER 18 Känslighetsanalys 19 DEN NORDISKA HOTELLMARKNADEN 20 Aktörer på hotellmarknaden 21 Kundsegment 22 Marknadsutveckling 23 Hotellmarknadsstatistik Norden 26 ATT ÄGA 31 Positionering 32 Fastighetsbeståndet 33 Förvärv och försäljningar 34 Hotellfastighetsbeståndets ekonomiska utveckling 34 Investeringar 38 Fastighetsvärdering 39 Miljöpåverkan 40 ATT AKTIVT FÖRVALTA 41 Hotelloperatörer 42 Hyresavtalen 42 Caponas hotelloperatörsverksamhet 43 Hotelldistributörer 44 Information från Capona Capona har alltid haft som målsättning att löpande och snabbt informera marknaden och våra intressenter om vår verksamhet på ett öppet och tydligt sätt. Vi träffar regelbundet våra analytiker, kreditgivare och aktieägare. Capona har vid flera tillfällen fått olika utmärkelser för informationsarbetet, bland annat mycket bra placeringar i tävlingen Årets börsbolag som arrangeras av tidningarna Dagens Industri och Aktiespararen. Vår årsredovisning har tidigare hamnat på en fjärde plats i tävlingen och våra delårsrapporter rankas alltid högt. För vår årsredovisning 2004 erhöll vi ett hedersomnämnande i klassen för mindre bolag i Stockholmsbörsens tävling Bästa Redovisningen. De tryckta delårsrapporterna och årsredovisningen distribueras till de aktieägare som vid förfrågan har uppgivit att de vill ha våra rapporter. De kan även laddas ner i pdf-format på Caponas hemsida www.capona.se CAPONAS HOTELLFASTIGHETER 45 Fastighetsförteckning 50 Hotellförteckning 51 ÅRSREDOVISNING 2005 52 Förvaltningsberättelse 53 Resultaträkningar 59/64 Balansräkningar 60/65 Förändring i eget kapital 62/67 Kassaflödesanalyser 63/68 Redovisningsprinciper och noter 69 Revisionsberättelse 85 BOLAGSSTYRNING 86 Styrelse och revisor 88 Ledande befattningshavare 89 KONCERNEN OCH ORGANISATIONEN 90 MEDARBETARE 91 DEFINITIONER 92 BOLAGSSTÄMMA 93
VD-ORD Ett dynamiskt år För Capona blev 2005 ett spännande år som innebar mycket hög aktivitet och resultatet blev det bästa någonsin. Bland annat genomförde vi flera stora fastighetsaffärer samtidigt som vi gjorde ett antal stora investeringar i våra fastigheter. Bland händelserna under år 2005 märks framför allt avyttringen av flera stora fastighetsportföljer. Under året såldes 20 hotellfastigheter till Norgani Hotels ASA och 16 hotellfastigheter till Hotelleiendom AS. Totalt uppgick realisationsvinsterna till cirka 640 miljoner kronor. I samband med försäljningarna förvärvade Capona cirka 4,5 procent av Norgani Hotels ASA respektive 30 procent av Hotelleiendom AS. Aktierna i Hotelleiendom AS såldes senare till Norgani Hotels ASA med en resultateffekt om cirka 115 miljoner kronor. En stor och spännande affär ägde rum mot slutet av året när Capona förvärvade Centralposthuset i centrala Göteborg, i syfte att tillsammans med Choice Hotels konvertera fastigheten till ett högklasshotell som slår upp dörrarna under 2008. De genomförda försäljningarna och förvärvet har tillsammans ett värde om cirka 3,5 miljarder kronor. Motivet till samtliga affärer har bland annat varit Caponas strävan att vikta om portföljen till hotellfastigheter belägna i Nordens storstadsregioner. Hotell belägna i större städer har nämligen både en högre beläggning och ett högre rumspris. Dessutom är hotellfastigheter i dessa lägen värdemässigt säkrare. I januari 2006 förvärvades Yasuragi Hasseludden, som ligger strax utanför Stockholm. Yasuragi Hasseludden kommer att drivas av Choice Hotels och tillsammans med dem ska vi fortsätta att utveckla anläggningen. Under året har vi investerat drygt 30 miljoner kronor i våra fastigheter, bland annat har vi uppgraderat badrum i ett antal fastigheter samt slutfört renoveringen av konferensutrymmen på Scandic Bergen Airport i Norge. Vårt sociala engagemang har under året bland annat kommit till uttryck i form av en stor donation till Drømmefanger, en insamling i Norge som bland annat ska bekämpa våld mot kvinnor i några av världens fattigaste länder. Under år 2005 har vi fortsatt att jobba hårt för att på ett snabbt och tydligt sätt informera marknaden om våra aktiviteter. I november tilldelades Capona glädjande nog ett hedersomnämnande i klassen för mindre bolag i Stockholmsbörsens tävling Bästa Redovisningen 2004. Dessutom hamnade vi återigen på en mycket bra placering i tävlingen Årets Börsbolag 2005 som tidningarna Dagens Industri och Aktiespararen arrangerar. Hotellmarknaderna och fastighetsverksamheten Hotellmarknaden i de nordiska länderna följer i stor utsträckning den allmänna konjunkturutvecklingen. Under år 2005 upplevde Norden en positiv konjunkturutveckling, vilket ledde till den starkaste uppgången i hotellkonjunkturen på flera år. Både beläggningen och den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum ökade på hotellmarknaderna i Sverige, Norge, Danmark och Finland jämfört med 2004. Som en följd av den starka marknadsutvecklingen har flera nya hotell öppnat, vilket ökade rumskapaciteten något. Idag tillkommer nya hotell i balans med efterfrågan, vilket innebär att ny rumskapacitet inte är ett hot mot en stabil utveckling av marknaden. Våra marknader, det vill säga storstadsregioner och regionstäder i Norden, har också upplevt stigande beläggning och rumspriser. Till och med november, rullande tolv månader, steg hotellbeläggningen med 4,9 procent jämfört med 2004 och det genomsnittliga priset per sålt rum ökade med 3,9 procent. Sammantaget innebar detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum ökade med 9,0 procent. Sverige På Caponas hotellmarknader i Sverige har efterfrågan fortsatt att öka mer än utbudet av hotellrum till och med november, rullande tolv månader, vilket medfört att beläggningen stigit. Även rumspriserna har utvecklats positivt under samma period. Antalet sålda rum ökade främst i Stockholmsområdet och i Göteborg. Vissa regionstäder, som till exempel Linköping, Växjö och Luleå, har också upplevt en stigande beläggning. Under de kommande åren ser vi att rumskapaciteten kommer att öka i framför allt Stockholms- och Göteborgsområdet, dels som en följd av att nya hotell tillförs marknaden, dels på grund av att befintliga hotell byggs ut. Trots det är jag inte oroad då kapacitetstillskottet sker i balans med den ökade efterfrågan på hotellrum. Under året investerade vi 19,8 miljoner kronor i våra svenska fastigheter samtidigt som 29 hotellfastigheter i Sverige, med tillsammans 4 784 rum, avyttrades. Mot slutet av året förvärvade vi Centralposthuset i Göteborg och i januari 2006 Yasuragi Hasseludden. Norge Våra hotellmarknader i Norge har också haft en stark utveckling, med en ökad efterfrågan på hotellrum samtidigt som rumskapaciteten varit konstant, vilket lett till en positiv utveckling av beläggningen. Jämfört med föregående år har både den genomsnittliga intäkten per sålt rum och framför allt den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum ökat. I Norge sålde vi under år 2005 totalt två hotellfastigheter med tillsammans 386 rum. Danmark Hotellmarknaden i Köpenhamnsområdet utvecklades också positivt under år 2005. Efterfrågan har ökat mer än rumskapaciteten till och med november, rullande tolv månader, vilket haft en positiv effekt på beläggningen. I Köpenhamn är tre större hotellprojekt på gång, vilka tillsammans kommer att ge marknaden närmare 700 nya hotellrum inom de närmaste åren. Under året avyttrade vi våra fyra hotellfastigheter med tillsammans 615 rum. Därmed inte sagt att vi i framtiden inte kommer 6 Capona 2005
VD-ORD att äga hotellfastigheter i Danmark. Vi kommer fortsättningsvis att vara aktiva i diskussioner kring strategiskt riktiga förvärv av bra hotellfastigheter framför allt belägna i Köpenhamnsområdet. Finland På hotellmarknaden i Helsingfors/Vanda har både beläggningen och de totala logiintäkterna ökat under året, vilket lett till ett högre genomsnittligt pris per sålt respektive tillgängligt rum. I Helsingfors öppnades under året ett nytt hotell och ett annat återinvigdes efter omfattande renovering. Samtidigt byggs nu ytterligare två hotell som öppnar inom två år. Våra två hotellfastigheter i Helsingfors/Vanda med 323 rum såldes under året. När vi i framtiden utvärderar potentiella förvärv i Finland kommer vi att fokusera på centralt belägna hotellfastigheter i de större städerna. Årets resultat och aktien ens resultat före skatt uppgick till 908,6 (415,8) miljoner kronor. Resultatet efter skatt uppgick till 1 155,7 (402,3) miljoner kronor, vilket motsvarar ett resultat om 50,75 (17,20) kronor per aktie. Under året steg Caponas aktiekurs med 30 (40) procent samtidigt som SIX Generalindex steg med 32 (17) procent. Aktiens totalavkastning ökade med 38 (48) procent samtidigt som SIX Avkastningsindex steg med 36 (21) procent. Framtid Den positiva utvecklingen av hotellkonjunkturen i kombination med de genomförda fastighetsaffärerna underlättar för oss att fortsätta med strategiska förvärv för att utveckla Capona även i framtiden. Vi har i dagsläget ett förvärvsutrymme på omkring 6 miljarder kronor och kommer därför att fortsätta att vara mycket aktiva i förvärvsdiskussioner. Precis som tidigare kommer framtida förvärv och försäljningar att ske mot bakgrund av vår strävan att vikta om vår portfölj till större fastigheter belägna i storstadsregionerna, med tonvikt på innerstadslägen. Tack vare vår långa erfarenhet och breda kunskap inom hotellverksamhet utgör vi en attraktiv hyresvärd som ständigt utvecklar fastigheterna och som därmed säkerställer en positiv värdeutveckling. Vi kommer att fortsätta att sträva efter att öka hotellens omsättning och på så vis öka våra intäkter. Därför är det av största vikt att våra hyresgäster utgörs av marknadens mest kompetenta hotelloperatörer som hela tiden arbetar för en positiv utveckling av både beläggning och rumspriser. För att leva upp till och för att uppfattas som det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden kommer vi under 2006 att fortsätta utveckla och stärka våra relationer med våra hotelloperatörer, kreditgivare, branschorganisationer och övriga samarbetspartners. Vi är övertygade om att starka och långsiktiga relationer är grunden till en framgångsrik affärsverksamhet. Intresset att förvärva hotellfastigheter har ökat under året, vilket lett till att priserna på denna typ av fastigheter har stigit. Det finns inga fundament för att värderingen av hotellfastigheter inte ska följa den prisutveckling som sker på andra typer av fastigheter. En avgörande och viktig skillnad mellan att äga en hotellfastighet och en annan typ av fastighet är dock att hotellfastighetsägaren måste vara mycket väl insatt i hur hotellverksamheten fungerar för att kunna få ut en optimal avkastning på hotellfastigheten. Den starka konjunkturutvecklingen fortsatte under 2005 och har på ett positivt sätt påverkat hotellkonjunkturen under hela året. Jag är förvissad om att beläggningen och den genomsnittliga intäkten per sålt rum respektive tillgängligt rum kommer att öka ytterligare under nästa år. Hotellkonjunkturen påverkas förutom av den allmänna konjunkturen, även av ny rumskapacitet. På våra marknader sker utbyggnaden av hotell i balans med efterfrågan på hotellrum. Därför ser jag ingen risk att utvecklingen av hotellkonjunkturen kommer att hämmas av de nya hotellrum som kommer ut på marknaden. Jag är övertygad om att Caponas hotellmarknader både på lång och kort sikt kommer att fortsätta att utvecklas på det positiva sätt som vi upplevt under år 2005. Stockholm den 26 januari 2006 Clas Hjorth, VD Capona 2005 7
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Ledande position i Norden Capona äger och förvaltar 21 fastigheter, varav 20 hotellfastigheter med tillsammans 2 387 hotellrum och en projektfastighet. Det bokförda fastighetsvärdet uppgår till cirka 2,2 miljarder kronor. Fastigheterna är belägna i Sverige och Norge. Samtidigt förvaltar Capona ytterligare 36 hotellfastigheter belägna i Sverige, Norge, Danmark och Finland. form av hyresavtal leder till gemensamma ansträngningar att på bästa sätt förvalta och anpassa hotellfastigheterna. Dessutom krävs av våra hotelloperatörer att de är så finansiellt starka att de kan driva framgångsrik hotellverksamhet även i konjunkturnedgångar. HYRESINTÄKTER Våra hyresgäster utgörs av professionella hotelloperatörer som marknadsför hotellen under starka och välkända varumärken. Hyresavtalen är omsättningsbaserade, vilket får till följd att vi arbetar långsiktigt med hotelloperatörerna och att vi tillsammans med dem strävar efter att öka hotellens omsättning. Vi driver själva hotellverksamhet, dels i den egna hotellfastigheten Clarion Hotel Wisby via ett helägt dotterbolag, dels i Aronsborgs Konferenshotell via ett hälftenägt bolag. På så sätt får vi både kunskap och kännedom om branschen och hotellmarknaden. Capona är noterat på Stockholmsbörsens O-lista under beteckningen CAPO. Affärsidé Att äga och aktivt förvalta hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden En av grundpelarna i Caponas affärsidé är att äga hotellfastigheter som är belägna på långsiktigt uthålliga marknader i Norden. Hotellmarknaderna i Sverige, Norge, Danmark och Finland liknar varandra och kännetecknas av stabilitet och säkerhet. Hotellgästerna i Norden är till cirka 80 procent inomnordiska, vilket gör att variationer i det internationella resandet får begränsad effekt på den nordiska hotellnäringen. Den rena naturen och den väl utvecklade infrastrukturen gör Norden till en attraktiv region för kongresser. Merparten av Caponas hotellfastigheter ligger i storstadsregioner och regionstäder, vilka kännetecknas av högre beläggningsgrad och rumspriser än genomsnittet för Norden. En annan grundpelare är den aktiva förvaltningen. Att förvalta aktivt tar sig olika uttryck i verksamheten. Bland annat ser vi till att våra hyresgäster är professionella hotelloperatörer kopplade till starka och välkända varumärken. Vi är noga med att rätt varumärke kopplas till rätt hotellfastighet. En förutsättning för en aktiv förvaltning är ett nära och långsiktigt samarbete med hotelloperatörerna. Vi tecknar därför långa och omsättningsbaserade hyresavtal, där båda parter vinner på en ökad omsättning i hotellen. Denna Under 2005 ökade hyresintäkterna för kvarvarande fastigheter med 3,9 procent till 167,9 miljoner kronor. Den positiva utvecklingen av våra hyresintäkter ser vi som ett bevis på att vi har en framgångsrik affärsidé och fungerande strategier. Övergripande verksamhetsmål Att vara det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden Att vara ledande betyder bland annat att våra medarbetare ska besitta en kunskap, en vilja och en initiativkraft som gör Capona till den mest kompetenta hyresvärden för våra hotelloperatörer. Detta betyder hårt arbete. Vi måste vara lyhörda och ha en tät dialog med operatörerna för att utveckla hotellen så att de motsvarar hotellgästernas förväntningar. Bara på detta sätt kan hotelloperatörerna öka sin omsättning och Capona därmed öka sina hyresintäkter. I två hotellfastigheter driver vi egen hotelloperatörsverksamhet, via ett helägt och ett hälftenägt bolag. Den egna hotelloperatörsverksamheten är viktig då den ger oss kunskap om och förståelse för operatörernas vardag. Genom hotellens medlemskap i branschföreningen Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare (SHR) och olika lokala nätverk och föreningar, ökar vi vår kunskap ytterligare. Som ledande aktör agerar vi för branschens utveckling, bland annat genom information till olika intressenter för att öka förståelsen för branschen och dess förutsättningar. Vår aktivitet på hotellmarknaden och vårt målmedvetna arbete att ta position som det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden innebär att inget intressant fastighetsobjekt kommer ut till försäljning utan att Capona kontaktas. 8 Capona 2005
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Finansiella mål ATT AVKASTNINGEN TILL AKTIEÄGARNA SKA VARA HÖGRE ÄN AVKASTNINGEN PÅ ANDRA JÄMFÖRBARA PLACERINGSALTERNATIV SETT ÖVER EN KONJUNKTURCYKEL Under 2005 har Caponas börskurs stigit med 30 (40) procent och aktiens totalavkastning har stigit med 38 (48) procent. Sedan börsintroduktionen i december 1998 har totalavkastningen uppgått till 631 procent. Under samma period har SIX Avkastningsindex stigit med 94 procent. I diagrammen nedan visas utvecklingen för Capona-aktiens börskurs sedan introduktionen i december 1998 jämfört med SIX Generalindex och Carnegies Real Estate Index. Dessutom visas utvecklingen för aktiens totalavkastning, det vill säga Caponas börskursutveckling inklusive återinvesterad utdelning, jämfört med SIX Avkastningsindex. BÖRSKURS TOTALAVKASTNING ATT SOLIDITETEN LÅNGSIKTIGT SKA UPPGÅ TILL CIRKA 30 PROCENT OCH RÄNTETÄCKNINGSGRADEN LÄGST SKA VARA 1,5 GÅNGER, BASERAT PÅ NUVARANDE SAMMANSÄTTNING AV FASTIGHETS- BESTÅND OCH RÄNTELÄGE Sedan 1998 har soliditeten uppgått till drygt 30 procent och räntetäckningsgraden har varit högre än 1,5 gånger. SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD Capona 2005 9
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Strategier Capona äger och förvaltar aktivt hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden. För att nå våra mål arbetar vi efter strategier som är indelade i Strategier för hotellfastighetsbeståndet och Strategier för aktiv förvaltning. Strategier för hotellfastighetsbeståndet HOTELLFASTIGHETSPORTFÖLJEN SKA KONCENTRERAS TILL STORSTADSREGIONER OCH REGIONSTÄDER I NORDEN Huvuddelen av Caponas hotellfastigheter ligger i storstadsregioner och regionstäder i Norden. Förutsättningarna för att driva hotelloperatörsverksamhet i större städer är generellt sett bättre, med högre beläggningsgrad och rumspriser än för riksgenomsnittet i respektive land. Av årets totala hyresintäkter kom 88 procent från hotellfastigheter belägna i storstadsregioner och regionstäder. På den specifika orten ska hotellfastigheten vara lokaliserad till citylägen, vid företagsbyar, i närhet av flygplatser eller vid strategiska infarter med goda förbindelser till city, flyg och tåg. Dessa lägen attraherar både affärs-, konferens- och fritidsgäster samt gruppresenärer. HOTELLFASTIGHETSBESTÅNDET SKA BESTÅ AV STÖRRE HOTELL MED MINST 75 HOTELLRUM OCH LIGGA I SEGMENTET MELLAN- TILL HÖGKLASS 18 av Caponas 20 hotellfastigheter har minst 75 hotellrum. Det krävs att fastigheten har minst 75 hotellrum för att det ska vara lönsamt att dela upp intäkterna mellan hotelloperatören och fastighetsägaren. 57 procent av Caponas hotellrum finns i hotellfastigheter med fler än 100 hotellrum. Samtliga hotell ligger i segmentet mellan- till högklass. Detta segment efterfrågas av de flesta kategorier av hotellgäster i Norden. CAPONA SKA DELTA AKTIV T I OMSTRUKTURERINGEN AV HOTELLFASTIGHETSMARKNADEN OCH UTNYTTJA MÖJLIGHETER TILL LÖNSAMMA STRUKTURAFFÄRER När vi utvärderar potentiella förvärv är långsiktig lönsamhet och möjlighet till förädling av hotellet de viktigaste variablerna. Capona har sedan 1999 förvärvat 25 hotellfastigheter och en projektfastighet med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 2,3 miljarder kronor. Fastigheterna passar väl in i våra strategier och har positivt bidragit till Caponas goda resultatutveckling. Under samma period har 42 hotellfastigheter avyttrats för drygt 3,9 miljarder kronor. CAPONA SKA KONTINUERLIGT FÖRBÄTTRA HOTELLFASTIG- HETERNAS MILJÖANPASSNING Vi arbetar tillsammans med hotelloperatörerna för att förbättra hotellfastigheternas miljöanpassning och främja en inriktning mot långsiktiga miljömål, enligt FN:s miljödeklaration Agenda 21. Detta sker främst vid val av teknik och byggnadsmaterial i hotellfastigheterna. Läs mer om Caponas miljöarbete på sidan 40. Strategier för aktiv förvaltning HOTELLEN SKA DRIVAS AV PROFESSIONELLA HOTELLOPERATÖRER OCH MARKNADSFÖRAS VIA HOTELLDISTRIBUTÖRER MED STARKA OCH VÄLKÄNDA VARUMÄRKEN Verksamheten i Caponas hotellfastigheter drivs av marknadens mest professionella hotelloperatörer kopplade till välkända varumärken. Detta säkerställer en långsiktigt stark intjänings- och hyresbetalningsförmåga. OMSÄTTNINGSBASERADE HYRESAV TAL SKA UTGÖRA BASEN I DE EKONOMISKA MELLANHAVANDENA MED HOTELLOPERATÖRERNA Hyresintäkterna i Capona kommer till 95 procent från omsättningsbaserade hyresavtal. Omsättningsbaserade hyresavtal innebär att hyran utgör en procentuell andel av hotelloperatörens omsättning. Capona och hotelloperatören har därmed samma ekonomiska incitament att öka intjäningen och genomföra investeringar för att öka hotellets omsättning. Detta i sin tur ökar Caponas hyresintäkter. NÄRA OCH LÅNGSIKTIGA SAMARBETEN SKA UPPRÄTTHÅLLAS MED HOTELLOPERATÖRERNA FÖR ATT TILLSAMMANS MED DEM SKAPA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR ATT ÖKA HOTELLENS OMSÄTTNING Hyresavtal som tecknas med hotelloperatörerna löper vanligtvis på mellan 15 och 20 år. Nuvarande hyresavtal med operatörerna har en genomsnittlig löptid på tolv år. Det skapar ett långsiktigt engagemang i hotelloperatörernas verksamhet och vi planerar tillsammans hur hotellen ska utvecklas. På så vis skapas en produkt som kontinuerligt marknadsanpassas och där hotellfastighetens möjligheter tas tillvara på bästa sätt. Tillsammans med hotelloperatörerna skapar Capona på så sätt förutsättningar för att optimera hotellens omsättning. BRANSCHKUNSKAP OCH MARKNADSKÄNNEDOM UPPRÄTTHÅLLS GENOM DRIFT AV VISS EGEN HOTELLOPERATÖRSVERKSAMHET Ett viktigt inslag i Caponas verksamhet är att vi driver egen hotelloperatörsverksamhet dels i den egna hotellfastigheten Clarion Hotel Wisby via ett helägt dotterbolag, dels i Aronsborgs Konferenshotell via ett hälftenägt bolag. Detta gör att Capona har kunskap om arbetsvillkoren och upprätthåller ett gediget branschkunnande. Vi blir därmed en attraktiv samarbetspartner. Särskilt i turbulenta tider är det en fördel om fastighetsägaren är väl insatt i marknadens och branschens villkor. Det innebär att hotelloperatörerna och Capona kan utveckla hotellen tillsammans på bästa möjliga sätt. 10 Capona 2005
Foto: Yasuragi Hasseludden Fastighetsaffärer Bilden ovan: Centralposthuset vid Drottningtorget i Göteborg, bredvid Centralstationen, förvärvades den 1 december 2005. Tillsammans med Choice Hotels ska Capona konvertera fastigheten till ett högklasshotell med spa-anläggning, konferenslokaler samt ett flertal restauranger. Dessutom kommer fastigheten att innehålla flera exklusiva butiker. Hotellet beräknas stå klart under 2008. Den totala ytan är cirka 20 000 kvm. Bilderna ovan: Spa- och hotell anläggningen Yasuragi Hasseludden i Nacka förvärvades i januari 2006.
FASTIGHETSAFFÄRER Hög aktivitet Under 2005 har Capona varit mycket aktivt på fastighetsmarknaden och har genomfört flera stora fastighetsaffärer med ett sammanlagt värde om cirka 3,5 miljarder kronor och med en realisationsvinst om cirka 640 miljoner kronor. Vi avyttrade totalt 37 hotellfastigheter med tillsammans cirka 6 100 hotellrum fördelade på drygt 279 000 kvadratmeter. Dessutom förvärvade vi Centralposthuset i Göteborg med avsikt att konvertera fastigheten till ett högklasshotell. De under året genomförda affärerna speglar vår strävan att vikta om vår portfölj till hotellfastigheter belägna i storstadsregioner i Sverige, Norge, Danmark och Finland. Capona har i dagsläget ett förvärvsutrymme på cirka 6 miljarder kronor och kommer i framtiden i större utsträckning att koncentrera innehavet till centralt belägna hotell i större städer. Vi gör bedömningen att det är där efterfrågan på hotellrum kommer att öka. Samtliga affärer har genomförts med goda realisationsvinster, vilket därmed skapat värdeökningar för Caponas aktieägare. 20 hotellfastigheter såldes till Norgani Hotels ASA Den 1 juli såldes 14 hotellfastigheter till Norgani Hotels ASA, ett norskt bolag som noterades på Oslo Børs under november 2005. Köpeskillingen uppgick till cirka 1 300 miljoner kronor med en realisationsvinst om cirka 210 miljoner kronor. Hotellfastigheterna har tillsammans cirka 2 200 rum fördelade på cirka 111 000 kvadratmeter och hotellrörelserna bedrivs under olika varumärken. I samband med avyttringen tecknade vi ett hyresgarantiavtal som garanterar köparen en viss hyresnivå under perioden fram till den 30 juni 2009. Capona har även ingått ett avtal med Norgani Hotels ASA om att förvalta fastigheterna. Uppgörelsen innebar dessutom att Capona för en köpeskilling om cirka 80 miljoner kronor förvärvade en ägarandel vilken, per den 31 december 2005, motsvarade cirka 4,5 procent av Norgani Hotels ASA. I början på december såldes ytterligare fem hotellfastigheter till Norgani Hotels ASA för cirka 673 miljoner kronor med en realisationsvinst om cirka 134 miljoner kronor. De fem hotellfastigheterna drivs under olika varumärken och har 800 rum fördelade på cirka 40 000 kvadratmeter. Även i samband med denna affär tecknades ett hyresgarantiavtal som garanterar köparen en viss hyresnivå, denna gång under perioden fram till den 1 december 2010 för fyra av fastigheterna och för Scandic Malmen under perioden fram till den 30 december 2012. Ett avtal som innebär att vi förvaltar de fem fastigheterna under en tid framöver tecknades också. I mitten på december avyttrades även Scandic Uplandia i Uppsala, som har drygt 130 rum fördelade på cirka 5 400 kvadratmeter, till Norgani Hotels ASA. Köpeskillingen uppgick till cirka 81 miljoner kronor med en realisationsvinst om cirka 8 miljoner kronor. Capona garanterar en viss hyresnivå under perioden fram till den 1 december 2010 och fortsätter att förvalta fastigheten. Hotell Rum Kvm Scandic Bollnäs 111 5 150 Quality Hotel Winn, Göteborg 121 5 800 First Hotel Mårtenson, Halmstad 103 6 657 Quality Hotel Winn, Huskvarna Jönköping 112 7 200 Quality Hotel Ekoxen, Linköping 190 14 671 Best Western Hotel Jägersro, Malmö 81 8 764 Best Western Princess Hotel, Norrköping 119 7 068 Quality Hotel Prisma, Skövde 107 3 687 Ibis Stockholm Hägersten 190 8 339 Scandic Malmen, Stockholm 327 15 130 Scandic Uplandia, Uppsala 133 5 402 Best Western Royal Corner, Växjö 158 7 112 Scandic Växjö 123 3 982 Scandic Bergen Airport 197 9 654 Scandic KNA, Oslo 189 11 218 Scandic Kolding 186 10 488 Scandic Glostrup, Köpenhamn 120 5 767 Scandic Hvidovre, Köpenhamn 207 9 005 Airport Hotel Bonus Inn, Helsingfors/Vanda 211 8 414 Comfort Hotel Pilotti, Helsingfors/Vanda 112 3 068 Totalt 20 3 097 156 576 Quality Hotel Sønderborg Ibis Stockholm Hägersten Scandic Backadal April Quality Hotel Sønderborg avyttras Maj Företagsgrupp om fem bolag förvärvas Juli 14 hotellfastigheter avyttras till Norgani Hotels ASA Augusti 16 hotellfastigheter säljs till Hotelleiendom AS 2005 12 Capona 2005
16 hotellfastigheter såldes till Hotelleiendom AS Den 31 augusti avyttrades 16 hotellfastigheter till Hotelleiendom AS för en köpeskilling om cirka 1 350 miljoner kronor och en realisationsvinst om cirka 200 miljoner kronor. Tillsammans består hotellfastigheterna av cirka 115 000 kvadratmeter och cirka 2 900 rum. I hotellfastigheterna bedrivs hotellrörelsen av Hilton International med Scandic som varumärke. Ett hyresregleringsavtal tecknades som innebär att vi garanterar Hotelleiendom AS en viss driftsnettonivå under perioden fram till den 30 juni 2015. Fram till den 30 juni 2015 ska vi även utföra visst underhåll och sköta förvaltningen av hotellfastigheterna. När hyreskontrakten löper ut i december 2008 ska Capona ansvara för omförhandlingarna med Scandic. I de fall utfallet avviker från det förväntade kan Caponas åtaganden komma att öka eller minska. Tilläggsköpeskillingar kan även komma att utgå. Köparen har rätt att säga upp hyresregleringsavtalet efter den 1 januari 2009. I samband med affären förvärvade Capona en ägarandel om 30 procent av Hotelleiendom AS för en köpeskilling om cirka 70 miljoner kronor och blev därmed den största ägaren. I december sålde Capona samtliga aktier i Hotelleiendom AS till Norgani Hotels ASA för cirka 95 miljoner kronor och med en resultateffekt om cirka 115 miljoner kronor, varav värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgick till cirka 85 miljoner kronor. Hotell Rum Kvm Scandic Gävle Väst 200 7 382 Scandic Backadal, Göteborg 232 9 397 Scandic Helsingborg Nord 237 9 399 Scandic Kungens Kurva, Huddinge 257 11 581 Scandic Elmia, Jönköping 220 9 576 Scandic Linköping Väst 150 6 105 Scandic Luleå 159 5 565 Scandic Segevång, Malmö 161 6 284 Scandic Norrköping Nord 150 6 768 Scandic Sundsvall Nord 159 4 948 Scandic Södertälje 131 5 630 Scandic Umeå Syd 162 5 955 Scandic Uppsala Nord 184 7 518 Scandic Västerås 174 7 285 Scandic Örebro Väst 204 7 621 Scandic Östersund 129 4 019 Totalt 16 2 909 115 033 Centralposthuset i Göteborg förvärvades Den 1 december förvärvade vi Centralposthuset i Göteborg genom att från Peab förvärva samtliga aktier i Fastighets AB Centralposthuset för en köpeskilling om cirka 22 miljoner kronor. Köpeskillingen beräknades utifrån ett fastighetsvärde om cirka 190 miljoner kronor. Centralposthuset är idag en kontorsfastighet som är mycket centralt belägen vid Drottningtorget och Centralstationen med närhet till stadens affärs- och shoppingdistrikt. Avsikten är att tillsammans med Choice Hotels omvandla fastigheten till ett högklasshotell med spa-anläggning, konferenslokaler samt ett flertal restauranger. Arbetet med att ansöka om detaljplaneändring har inletts och ombyggnaden kommer att ske i samarbete med Peab. Hotellet beräknas invigas under 2008. Centralposthuset har en yta på cirka 20 000 kvadratmeter. Det ritades av Ernst Torulf och uppfördes i neoklassicistisk stil åren 1918 1924. Quality Hotel Sønderborg avyttrades I april sålde vi den hotellfastighet i Danmark som har Quality Hotel Sønderborg som hyresgäst, då den inte ligger på någon strategisk ort för Capona. Fastigheten har 102 hotellrum fördelade på 7 772 kvadratmeter och köpare var Ronni Guldbrandsen Ejendomme ApS. Köpeskillingen uppgick till cirka 22 miljoner kronor och gav en realisationsvinst om cirka 4 miljoner kronor. Företagsgrupp om fem bolag förvärvades 1 maj förvärvades en företagsgrupp om fem bolag som i dagsläget inte bedriver någon verksamhet. Som en följd av befintliga underskottsavdrag i företagsgruppen gav förvärvet en positiv effekt på årets resultat om cirka 115 miljoner kronor. Capona räknar med att kunna utnyttja samtliga underskottsavdrag senast år 2012. Yasuragi Hasseludden förvärvades I början av januari 2006 förvärvade Capona spa- och hotellanläggningen Yasuragi Hasseludden från Landsorganisationen, LO. Förvärvet avsåg aktier i både fastighets- och driftbolaget. Yasuragi Hasseludden är belägen i Nacka och består av 19 600 kvadratmeter fördelade på 163 rum. Capona har tecknat ett avtal med Choice Hotels som bland annat innebär att de via ett managementavtal ska ta hand om driften av rörelsen. FASTIGHETSAFFÄRER Foto: Yasuragi Hasseludden Centralposthuset Best Western Hotel Jägersro Scandic Uplandia Yasuragi Hasseludden December Centralposthuset i Göteborg förvärvas December Fem hotellfastigheter avyttras till Norgani Hotels ASA December Scandic Uplandia i Uppsala säljs till Norgani Hotels ASA Januari 2006 Yasuragi Hasseludden förvärvas 2006 Capona 2005 13
AKTIEN Aktien Capona är noterat på Stockholmsbörsens O-lista under beteckningen CAPO. Varje aktie i Capona berättigar till en (1) röst. En börspost består från och med den 2 januari 2006 av 100 aktier. Capona hade inga utfärdade optioner eller konvertibla skuldebrev per den 31 december 2005. Aktiekapital Aktiekapitalet i Capona uppgår till 113,9 miljoner kronor, motsvarande 22 772 846 aktier. Varje aktie har ett nominellt belopp/kvotvärde om 5,00 kronor. AKTIEKAPITALETS FÖRDELNING Förändring Nominellt Förändring av Totalt År Händelse av antalet aktier Antal aktier belopp/kvotvärde aktiekapital aktiekapital 1997 Bolaget bildas - 100 000 10,00 1 000 000 1 000 000 1998 Split 2:1 100 000 200 000 5,00-1 000 000 1998 Nyemission 19 840 046 20 040 046 5,00 99 200 230 100 200 230 2002 Indragning 1 044 100 18 995 946 5,00 5 220 500 94 979 730 2004 Nyemission 6 000 000 24 995 946 5,00 30 000 000 124 979 730 2005 Indragning 2 223 100 22 772 846 5,00 11 115 500 113 864 230 Ägarstruktur Per den 31 december 2005 uppgick antalet aktieägare i Capona till 2 825 (4 605). Det främsta skälet till att antalet aktieägare minskat är det under året genomförda erbjudandet från Home Invest AB avseende förvärv av aktier i Capona. De utländska ägarna svarade för cirka 4 (2) procent av ägandet i Capona. Av det totala antalet aktier ägdes 75 (65) procent av svenska företag och institutioner, 13 (15) procent av privatpersoner bosatta i Sverige, 3 (3) procent av svenska försäkringsbolag, 5 (6) procent av svenska fonder och 4 (2) procent av utländska ägare. AKTIEÄGARE 2005-12-31 Kapitalandel/röster, % Home Invest AB 35,3 Choice Hotels Sweden 33,4 Skandia 2,7 LF Fastighetsfonden 2,4 Robur Fonder 2,2 Bengt & Christina Norman 1,6 Hotel Invest in Scandinavia AB 1,2 Spar Hotel AB 1,1 Magnus & Märta Vahlquist 1,1 Röda Korset 1,1 SIS Segaintersettle AG/Zürich 1,0 Övriga 16,9 Totalt 100,0 Källa: VPC och Bolagsverket ÄGARSTRUKTUR STORLEKSFÖRDELAD 2005-12-31 Antal Andel av alla Antal Andel av alla Antal aktier aktieägare aktieägare, % aktier aktier, % 1 500 1 876 66 321 757 1 501 1 000 438 15 381 200 2 1 001 2 000 235 8 399 822 2 2 001 5 000 158 6 553 829 2 5 001 10 000 58 2 445 271 2 10 001 20 000 18 1 261 988 1 20 001 50 000 15 1 499 980 2 50 001 100 000 11 0 749 789 3 100 001 16 1 19 159 210 85 Totalt 2 825 100 22 772 846 100 Utdelningspolicy och utdelning Källa: VPC och Bolagsverket Styrelsens mål är att utdelningen till aktieägarna ska uppgå till lägst 70 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Utdelningen under enskilda år kan dock komma att variera beroende på läge i konjunkturcykeln, koncernens resultat och finansiella ställning samt investeringsmöjligheter. Nettovinsten från den löpande verksamheten definieras som resultat före skatt, exklusive värdeförändringar och övriga realisationsresultat, belastat med 28 procent schablonskatt. Styrelsen föreslår en utdelning om 3,00 (5,00) kronor per aktie, vilket motsvarar cirka 93 (83) procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Utdelningen om 3,00 kronor innebär en direktavkastning på 2,4 (5,3) procent beräknat på börskurs 123,50 kronor den 31 december 2005. Aktiens utveckling I diagrammen nedan visas utvecklingen för Capona-aktiens börskurs sedan introduktionen i december 1998 jämfört med Carnegies Real Estate Index och SIX Generalindex. Dessutom visas utvecklingen för aktiens totalavkastning, det vill säga Caponas börskurs- 14 Capona 2005
AKTIEN utveckling inklusive återinvesterad utdelning, jämfört med SIX Avkastningsindex. Under 2005 steg Caponas börskurs med 30 (40) procent. Under samma period steg SIX Generalindex med 32 (17) procent och Carnegie Real Estate Index steg med 32 (33) procent. Under året var aktiens totalavkastning, det vill säga Caponas börskursutveckling inklusive återinvesterad utdelning på 5,00 (3,75) kronor, 38 (48) procent. Under samma period steg SIX Avkastningsindex med 36 (21) procent. BÖRSKURS TOTALAVKASTNING Likviditetshöjande åtgärder i aktien Capona-aktiens genomsnittliga omsättning under 2005 uppgick till närmare 16 000 aktier per dag. För att underlätta likviditeten i aktien har sedan 2003 två likviditetshöjande åtgärder vidtagits. Den ena är att Carnegie anlitats som likviditetsgarant. Det innebär att Carnegie garanterar att hålla handel i aktien under börsens övervakning. Den andra är att kunder till Nordnet kan handla Capona-aktien courtagefritt. Nedsättning av aktiekapitalet En extra bolagsstämma i Capona den 23 november 2005, beslöt att nedsättning av aktiekapitalet med 11,1 miljoner kronor till 113,9 miljoner kronor skulle ske genom indragning av 2 223 100 aktier. Syftet var att utöka utrymmet för ytterligare återköp av bolagets aktier. Nedsättningen av aktiekapitalet skedde i december 2005. Totalt antal aktier efter indragningen uppgår till 22 772 846. Återköp av egna aktier Den ordinarie bolagsstämman 2005 gav styrelsen ett bemyndigande att fatta beslut om att fram till nästa ordinarie bolagsstämma förvärva högst 10 procent av bolagets aktier. Bolagsstämman beslöt vidare att avyttring av bolagets egna aktier som likvid i samband med förvärv skulle medges. Inga återköp av egna aktier har gjorts under 2005. Under 2004 återköptes 1 912 400 aktier, motsvarande 7,7 procent av Caponas totala antal aktier, för 137,5 miljoner kronor till en snittkurs av 71,90 kronor. Totalt har Capona återköpt 2 223 100 aktier för 154,5 miljoner kronor till ett snittpris av 69,52 kronor. Per den 31 december 2005 uppgår Caponas totala antal aktier till 22 772 846. Caponas starka ekonomiska ställning innebär att bolaget har möjlighet att göra ytterligare lönsamma förvärv. Dessa förvärv matchas i sin tur mot alternativet att återköpa egna aktier. Återköpen av egna aktier ska därför ses som ett alternativ och komplement till direkta förvärv för att justera bolagets kapitalstruktur. I valet av investeringsalternativ prioriteras alltid aktieägarnas långsiktiga avkastning. DATA PER AKTIE 2005 1) 2004 1) 2003 2002 2001 Resultat efter skatt 2), SEK 50,75 17,20 5,32 4,90 4,77 Resultat efter skatt exkl. realisationsresultat rörelsefastigheter 2), SEK 50,75 10,68 4,47 3) 4,90 3) 4,77 3) Kassaflöde 2, 4), SEK 4,36 7,96 6,92 7,34 6,61 Utdelning, SEK 3,00 5) 5,00 3,75 3,50 3,50 Utdelning i % av nettovinsten 92,5 82,5 70,5 6) 71,4 6) 73,4 6) Eget kapital 7), SEK 121,7 74,7 45,6 44,9 43,3 Fastigheternas bokförda värde 7), SEK 98,5 186,6 122,1 129,8 128,1 Börskurs, SEK 123,50 94,75 67,50 55,00 53,00 Direktavkastning, % 2,4 5,3 5,6 6,4 6,6 P/E-tal 2,4 5,5 12,7 11,2 11,1 P/CE-tal 4,7 6,2 10,0 8,6 8,7 Ebdit-multipel 7,6 9,0 10,7 10,2 10,8 Antal aktier, milj. Genomsnittligt antal, utestående 22,8 23,4 18,7 18,8 19,2 Totalt antal, exklusive återköpta 22,8 22,8 18,7 18,8 19,0 Totalt antal 22,8 25,0 19,0 19,0 20,0 1) Fr o m januari 2005 tillämpar Capona IFRS i sin koncernredovisning. T o m 2004 har Capona tillämpat Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden. De nya redovisningsprinciperna tillämpas retroaktivt fr o m jämförelseåret 2004. Läs mer under Redovisningsprinciper och noter. 2) Beräknat på genomsnittligt antal aktier. 3) Avser samtliga realisationsresultat. 4) Kassaflöde före förändring av rörelsekapital. 5) Föreslagen utdelning. 6) Utdelning i procent av resultat efter skatt. 7) Beräknat på utestående antal aktier per bokslutsdagen. Analytikerförteckning Caponas verksamhet följs av ett antal fondkommissionärer, vilka kontinuerligt analyserar och kommenterar bolagets utveckling och resultat. ANALYTIKER SOM KONTINUERLIGT FÖLJER CAPONA Fondkommissionär Analytiker Telefon ABG Sundal Collier Jonas Andersson + 46 8 566 286 00 D. Carnegie Fredrik Skoglund + 46 8 676 88 00 Enskilda Securities Erik Nyman + 46 8 522 295 00 Hagströmer & Qviberg Olof Nyström + 46 8 696 17 00 Swedbank Tobias Kaj + 46 8 585 900 00 Öhman Fondkommission Jonas Sundin + 46 8 402 52 82 Capona 2005 15
EKONOMISK ÖVERSIKT Starkt resultat Caponakoncernens finansiella utveckling beskrivs i nedan redovisade driftsresultat- och balansräkningar. Den egna hotelloperatörsverksamheten särredovisas i driftsresultaträkningen. De egna hotelloperatörskostnaderna redovisas inklusive en externt bedömd omsättningsbaserad marknadshyra. Denna hyra redovisas i sin tur som hyresintäkter i fastighetsverksamheten. Administrationskostnaderna avser främst koncernens ledning och administration. Från och med januari 2005 tillämpar Capona IFRS, International Financial Reporting Standards, i sin koncernredovisning. Till och med 2004 har Capona tillämpat Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden. Enligt IFRS 1 ska, med vissa undantag, de nya redovisningsprinciperna tillämpas retroaktivt, varvid även jämförelseåret 2004 ska redovisas enligt IFRS. För mer information om vilka redovisningsprinciper som tillämpats hänvisas till sidan 69. DRIFTSRESULTATRÄKNINGAR MSEK 2005 1) 2004 1) 2003 2002 2001 Hyresintäkter 320,2 413,3 285,5 296,7 290,5 Drifts- och förvaltningskostnader 17,1 22,3 16,6 14,0 13,5 Underhållskostnader 19,2 23,6 18,9 26,0 37,0 Fastighetsskatt och tomträttsavgäld 18,5 26,3 18,9 17,8 16,4 Summa fastighetskostnader 54,9 72,3 54,5 57,8 67,0 Driftsöverskott 265,3 340,9 231,0 238,9 223,6 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 778,2 72,9 - - - Avskrivningar 2) 2,3 8,0 26,6 27,5 25,1 Resultat fastighetsverksamheten 1 041,2 405,8 204,4 211,5 198,4 Hotelloperatörsintäkter 32,7 121,3 127,7 140,7 158,6 Hotelloperatörskostnader 29,9 111,9 117,2 122,1 135,5 Resultat hotelloperatörsverksamheten 2,9 9,4 10,5 18,6 23,0 Administrationskostnader 23,2 30,4 3) 20,6 16,7 18,3 Realisationsresultat rörelsefastigheter - 152,5 22,0 4) - - Rörelseresultat 1 020,9 537,4 216,2 213,3 203,2 Finansnetto 112,2 5) 121,5 81,9 85,0 75,0 Resultat från andel i intresseföretag 6) 0,0 - - - - Resultat före skatt 908,6 415,8 134,3 128,3 128,1 Skatt 247,1 13,5 34,8 36,3 36,6 Årets resultat 1 155,7 402,3 99,5 92,1 91,5 BALANSRÄKNINGAR MSEK 05-12-31 1) 04-12-31 03-12-31 2) 02-12-31 2) 01-12-31 2) Tillgångar Fastigheter 3) 2 243,1 4 248,6 2 319,5 2 435,1 2 432,6 Övriga tillgångar 371,9 101,4 113,0 19,5 30,6 Likvida medel 956,3 287,0 92,3 117,4 78,9 Summa tillgångar 3 571,3 4 637,0 2 524,8 2 572,0 2 542,1 Eget kapital Aktiekapital 113,9 125,0 95,0 95,0 100,2 Andra reserver 393,8 353,6 198,3 172,8 143,7 Balanserat resultat 2 263,9 1 222,5 558,5 573,3 579,5 Skulder Långfristiga skulder 685,2 2 635,4 4) 1 425,2 1 529,4 1 525,2 Kortfristiga skulder 114,5 300,5 4) 247,8 201,5 193,5 Summa eget kapital och skulder 3 571,3 4 637,0 2 524,8 2 572,0 2 542,1 1) Ställda säkerheter och eventualförpliktelser har minskat med 2 727,5 MSEK sedan årsskiftet och uppgår till 315,5 MSEK. Härutöver finns driftsnetto- och hyresgarantier avseende sålda fastigheter. 2) Balansräkningarna är upprättade i enlighet med då gällande årsredovisningslag och rekommendationer och uttalanden från Redovisningsrådet. 3) Förvaltnings- och rörelsefastigheter. 4) Räntebärande skulder uppgår till 2 363,3 MSEK. NYCKELTAL 2005 2004 2003 2002 2001 Fastighetsrelaterade Direktavkastning fastigheter, % 7,2 7,7 9,6 9,9 9,8 Överskottsgrad, % 82,9 82,5 80,9 80,5 76,9 Belåningsgrad, % - 55,6 61,5 62,8 62,7 Finansiella Räntetäckningsgrad, ggr - 4,3 2,6 2,4 2,6 Avkastning på eget kapital, % 41,7 23,7 11,7 10,9 11,1 Avkastning på sysselsatt kapital, % 29,6 23,8 9,7 9,2 8,8 Nettoskuldsättningsgrad, ggr - 1,2 1,6 1,7 1,8 Genomsnittlig räntesats, % - 5,0 5,7 5,8 5,5 Genomsnittlig räntebindningstid, år - 1,8 2,8 2,8 2,6 Soliditet, % 77,6 36,7 33,7 32,7 32,4 Information om data per aktie för 2001 2005 finns på sidan 15. Ingen utspädningseffekt finns. 1) Fr o m januari 2005 tillämpar Capona IFRS i sin koncernredovisning. T o m 2004 har Capona tillämpat Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden. De nya redovisningsprinciperna tillämpas retroaktivt fr o m jämförelseåret 2004. Läs mer under Redovisningsprinciper och noter. 2) År 2005 och 2004 har komponentavskrivning gjorts på rörelsefastigheter. År 2001 2003 har koncernmässiga avskrivningar gjorts med 1,0 procent av fastigheternas anskaffningsvärde. I de svenska bolagen har avskrivningar gjorts med 1,2 procent av byggnadernas anskaffningsvärde. 3) Inklusive kostnader för avgångsvederlag till tidigare VD om 6,2 MSEK. 4) Avser realisationsresultat förvaltningsfastigheter. 5) Inklusive realisationsvinst sålda aktier i Hotelleiendom 27,8 MSEK samt kostnader för förtida lösen av lån om 23,7 MSEK samt stängning av ränteswapavtal om 56,7 MSEK. 6) Avser Aronsborgs Konferenshotell. 16 Capona 2005
FINANSIERING Säkerställd finansiering I samband med avyttringen av två fastighetsportföljer om 14 respektive 16 fastigheter amorterades samtliga lån och samtliga ränteswapavtal stängdes. Finanspolicy Målet med Caponas finanspolicy, som är underställd styrelsens arbetsordning, är: Att löpande säkerställa Caponas långsiktiga finansieringsbehov. Att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnad samtidigt som koncernens finansiella risker kontrolleras och hanteras i enlighet med finanspolicyn. Att minimera valutariskerna. Inom ramen för denna policy strävar bolaget efter en låg riskprofil när det gäller kapital- och räntebindningstider för finansieringen. Finansiering I samband med avyttringen av två fastighetsportföljer om 14 respektive 16 fastigheter under 2005 amorterades samtliga lån och samtliga ränteswapavtal stängdes. Den 31 december 2004 uppgick de räntebärande skulderna till 2 363,3 miljoner kronor. Den genomsnittliga räntebindningstiden för de räntebärande skulderna uppgick till 1,8 år och den genomsnittliga låneräntan till 5,0 procent. ens likvida medel var 956,3 (287,0) miljoner kronor. Utöver detta finns en ej utnyttjad kredit om cirka 100 miljoner kronor. Valutakurser Följande valutakurser har använts vid omräkning till svenska kronor. VALUTOR 2005 2004 2003 2002 2001 Resultaträkningens genomsnittskurser SEK/NOK 1,16 1) 1,09 1,15 1,22 1,15 SEK/DKK 1,25 1) 1,23 1,23 1,23 1,24 SEK/EUR 9,28 1) 9,12 9,12 9,15 1,56 2) Balansräkningens balansdagskurser SEK/NOK 1,18 1,09 1,08 1,26 1,18 SEK/DKK 1,26 1,21 1,22 1,24 1,27 SEK/EUR 9,43 9,01 9,09 9,19 1,58 2) 1) Vid omräkning av avyttrade dotterföretags resultat har valutakurserna NOK 1,12; DKK 1,23 och EUR 9,15 använts vid avyttringstidpunkten som var den 30 juni 2005. 2) Avser FIM. Capona 2005 17
MÖJLIGHETER OCH RISKER Låg risk Nedan kommenteras de faktorer som bedöms ha särskild betydelse för Caponas verksamhet och värdet på Caponas aktier. Finansiella möjligheter och risker Fastighetsskatt I Sverige utgår fastighetsskatten för hotell och övriga kommersiella ytor som butiker och kontor med 1 procent av taxeringsvärdet. Skattesatsen i Norge varierar mellan 0 och 1,1 procent, i Danmark uppgår den till cirka 1 procent och i Finland till 0,9 procent. Oavsett om fastighetsskatten utdebiteras till hotelloperatören eller om fastighetsägaren betalar den är det en kostnad som beaktas vid förhandling av hyresavtalen. Fastighetsskatten under 2005 uppgick totalt till 14,5 (21,0) miljoner kronor. För kvarvarande fastigheter uppgick skatten till 6,2 miljoner kronor. Tomträttsavgäld Per den 31 december 2005 hade Capona 3 (11) hotellfastigheter med tomträtt. Hotellfastigheterna ligger i Sverige och Norge. Löptiden på tomträttsavgälderna är normalt tio år. Löptiden på kvarvarande avgälder är i genomsnitt 17 år. Tomträttsavgälden under 2005 uppgick totalt till 4,0 (5,4) miljoner kronor. För kvarvarande fastigheter uppgick tomträttsavgälden till 1,7 miljoner kronor. Ränteutveckling Räntekostnader utgör normalt en betydande del av Caponas totala kostnader. Den genomsnittliga räntebindningstiden per den 31 december 2004 var 1,8 år. I samband med avyttringen av två fastighetsportföljer om 14 respektive 16 fastigheter amorterades samtliga lån och samtliga ränteswapavtal stängdes. Detta innebär att det i dagsläget inte finns någon ränterisk i Capona. Finansieringsrisk Capona säkerställer den kortsiktiga betalningsberedskapen genom att hålla en likviditetsreserv i form av kassamedel, kortfristiga likvida placeringar eller outnyttjade bekräftade krediter. Finansieringsrisken minimeras långsiktigt genom bland annat bekräftade lånefaciliteter. I kombination med koncernens starka kassaflöde ger detta en god beredskap på kort och lång sikt samt flexibilitet i finansieringen i samband med fastighetsförvärv. Valutarisk Valutaexponeringen begränsas till de koncerninterna lånen, det egna kapitalet samt det löpande resultatet i respektive dotterbolag i Norge. Det egna kapitalet i de tre norska bolagen uppgick till 83,0 miljoner norska kronor. Rörelserelaterade möjligheter och risker Hotellmarknaden Hotellgästerna i Norden är till cirka 80 procent inomnordiska. Det innebär att variationer i det internationella resandet får begränsad effekt på den nordiska hotellnäringen. Däremot är BNP-utvecklingen i Norden något som kraftigt påverkar den nordiska hotellmarknaden. I en högkonjunktur får företagen fler besök från både kunder och leverantörer. Företagens utbildningsinsatser ökar och fler konferenser anordnas. Dessutom leder högre disponibla inkomster till att fler får möjlighet att utnyttja hotellens weekenderbjudanden. När det gäller de enskilda hotellen påverkas beläggningen bland annat av deras läge på orten, ortens näringsliv och hotellens närhet till kända turistmål. Hotellens beläggningsgrad och genomsnittliga rumspriser påverkas även av utbudet av hotellrum, det vill säga rumskapaciteten, på den ort där hotellen ligger. Om rumskapaciteten blir för stor i förhållande till efterfrågan ökar konkurrensen om gästerna och beläggningen sjunker. Detta kan leda till priskonkurrens, vilket försämrar hotellens lönsamhet. Merparten av våra hotell ligger i storstadsregioner och regionstäder i Norden, vilka kännetecknas av högre beläggningsgrad och rumspriser än genomsnittet för hela Norden. Kunder och avtalsstruktur Våra kunder är framför allt de hotelloperatörer som bedriver verksamhet i företagets hotellfastigheter. Övriga uthyrningsbara ytor, exklusive Centralposthuset som är en projektfastighet, utgör endast cirka 5 procent. Med undantag för ett avtal är samtliga hyresavtal med hotelloperatörerna omsättningsbaserade. Omsättningsbaserade hyresavtal innebär att när operatörernas omsättning ökar så leder det till ökade hyresintäkter för Capona. Hotelloperatörer kopplade till hotelldistributörer med starka och välkända varumärken och som bedriver sin verksamhet professionellt och långsiktigt är därför attraktiva hyresgäster för Capona. Den genomsnittliga avtalstiden är lång, tolv år, vilket möjliggör en långsiktig och stabil intjäningsförmåga. Läs mer om våra hotelloperatörer på sidorna 42 43. Varumärket Varumärket är av stor betydelse för hotellens framgång. Vi strävar efter att samarbeta med hotelloperatörer kopplade till hotelldistributörer vars varumärken är starkast på den marknad där respektive hotell verkar. En av de starkaste hotelldistributörskedjorna i Norden är Choice Hotels Scandinavia som finns i Sverige, Norge, Danmark och Finland med cirka 150 hotell. Choice Hotels Scandinavia är både operatör och distributör i sina hotell. Hotellkedjan har tack vare ett starkt kundlojalitetsprogram en stor kundbas med omkring 250 000 stamkunder i Norden, vilket gör 18 Capona 2005
MÖJLIGHETER OCH RISKER dem till en intressant partner för Capona. I vår portfölj finns 15 hotell som drivs av Choice Hotels Scandinavia. Risken med att en hyresgäst representerar cirka 70 procent av Caponas hyresintäkter uppvägs av fördelen med att våra hotellfastigheter exponeras med ett av marknadens starkaste hotellvarumärken. Caponas övriga hotelloperatörer har under 2005 varit kopplade till varumärkena Scandic, Best Western Hotels, Ibis Hotel, Svenska Möten, Radisson SAS Hotels & Resorts, Rica Hotels, First Hotels och Worldhotels. Samtliga är starka och välkända varumärken på den nordiska hotellmarknaden. Läs mer om de hotelldistributörer som våra hotelloperatörer samarbetar med på sidan 44. Vakansgrad Risken för vakanser i hotellfastigheterna begränsas genom att våra hyresgäster utgörs av professionella hotelloperatörer med starka varumärken. Sådana hyresgäster är väl rustade att stå starka även i en lågkonjunktur. Om en hotelloperatör önskar lämna en fastighet kan vi antingen söka ny lämplig hotelloperatör eller ta över och driva hotelloperatörsverksamheten i egen regi, vilket är möjligt då vi har erfarenhet från egen hotelldrift. Tack vare detta är risken liten att vi blir stående med vakanta hotellokaler under en längre tid. Beläggningen kan dock påverkas negativt av att kontinuiteten bryts. I de övriga kommersiella lokalerna, som svarar för cirka 5 procent av den totala ytan, har vi samma riskexponering som andra fastighetsägare. I projektfastigheten Centralposthuset, som ska konverteras till ett högklasshotell, är vakansgraden cirka 73 procent. Myndighetsbeslut Hotellbranschen påverkas av myndigheters beslut. Ett exempel är olika skatter förknippade med resande, övernattning och måltider. Detta i sin tur kan påverka hotellens omsättning och därmed Caponas hyresintäkter. Fastighetsägare påverkas av beslut om Obligatorisk Ventilationskontroll (OVK), brandsäkerhetsfrågor och andra säkerhetsfrågor samt fastighetsskatt. Avtalet mellan Capona och hyresgästen reglerar vem som betalar dessa kostnader. Känslighetsanalys Caponas resultat påverkas av ett antal externa faktorer. Effekten av förändringar i några viktiga sådana visas nedan. Redovisade effekter ska enbart ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som vidtas om vissa händelser skulle inträffa. Inte heller tas någon hänsyn till att förändringar av en enskild faktor ofta medför att andra parametrar också ändras. KÄNSLIGHETSANALYS 2005-12-31 Förändring av resultat Faktorer Förändring före skatt 1), MSEK Beläggningsgrad +/- 1%-enhet +/ 3,1 Genomsnittshyra +/ 1% +/ 1,7 Drift/Underhåll +/ 1% +/ 0,1 Valutaförändring +/ 1% +/ 0,2 1) Avser kvarvarande fastigheter. Capona 2005 19
Den nordiska hotellmarknaden I dag är större hotelloperatörer med kedjekoncept, som samarbetar med hotelldistributörer med attraktiva varumärken, de mest framgångsrika. Efterfrågan på hotellövernattningar ökar i takt med en ekonomisk tillväxt. Under året har den stärkta konjunkturen gjort att rumsförsäljningen ökat på den nordiska hotellmarknaden. Ett starkt varumärke liksom en bred marknadstäckning är viktiga medel i den marknadsföring som hotellkedjorna riktar till stora köpare av hotellnätter.