ÅRSREDOVISNING 2012
2012 Året i korthet Resultat efter finansnetto uppgick till 153 Mkr (198). Bolagets hyresintäkter uppgick till 539 Mkr (543). En fastighet om totalt 2 270 kvm har förvärvats för 27 Mkr. Fyra fastigheter har avyttrats för 79 Mkr. Totalt har 256 Mkr (159) investerats i befintliga fastigheter.
Dubbel belöning för vårt hållbarhetsarbete Eklandia har arbetat länge med hållbarhetsfrågor och det är därför mycket glädjande att vi under 2012 mottog två fina priser inom detta område. Dels fick vi det prestigefyllda miljöpriset Sweden Green Building Award för byggnaden som uppförts åt Toyota Center i Bäckebol, och som är den första byggnaden i Sverige med certifikat enligt det brittiska miljöcertifieringssystemet BREEAM. Dels belönades vi med priset Utmärkelsen för vårt nio år långa samarbete med Brunnsboskolan. För oss som stor fastighetsägare i Göteborg är det en självklarhet att ta ett samhällsansvar inte bara miljömässigt utan även socialt. Vi är mycket stolta över båda dessa priser som också sporrar oss i vårt fortsatta arbete. Lojala kunder I årets NKI-undersökning erhöll vi ett resultat om 78. Detta motsvarar ca 4,5 på en 5-gradig skala och är ett resultat som vi är väldigt nöjda med. Särskilt nöjda är vi med att en mycket hög andel av de tillfrågade kunderna svarade att de gärna rekommenderar Eklandia som hyresvärd till andra samt att de gärna kan tänka sig att hyra av Eklandia igen om de skulle behöva byta lokal. Undersökningen är viktig för oss i vårt utvecklingsarbete och ger oss värdefull återkoppling på vilka områden vi behöver förbättra oss för att kunna svara upp till våra kunders förväntningar på bästa sätt. Eklandia utvärderar kontinuerligt nya möjligheter till expansion genom att utveckla våra byggrätter, ombyggnation av befintliga fastigheter samt genom förvärv. Positivt marknadsläge 2012 har präglats av god efterfrågan på våra lokaler och en stabil marknad trots oro i omvärlden. För våra kontorslokaler i Göteborgs innerstad är vakansgraden mycket låg. En större uthyrning gjordes under året till Göteborgs Stads Upphandlings AB, som tecknade avtal avseende en kontorslokal om 1 800 kvm på Kungsgatan 19. För att möta den efterfrågan som finns ute på marknaden från företag inom lager- och logistikbranschen söker vi efter mark för nyproduktion, eftersom vår uthyrningsgrad är mycket hög. Vi ser fram emot ett spännande 2013 då vi har flera nya projekt på gång samt färdigställandet av kontorshuset Aurora. Avslutningsvis vill jag tacka alla medarbetare, kunder och samarbetspartners för ett bra 2012 och önska nya kunder varmt välkomna. Långsiktig hyresvärd Eklandia är en långsiktig fastighetsägare som tar en aktiv del i Göteborgs utveckling. En av våra fastigheter som står inför en spännande omdaning är Gamle Port. Fastigheten kommer att byggas om med start under senare delen av 2013. Just nu pågår planering för vilken inriktning denna prestigefastighet skall ha samt hur den skall utvecklas. På Eklandagatan i Johanneberg planerar vi att uppföra ett kontorshus med ett fantastiskt bra läge. Så snart detaljplanen är klar kan byggstart ske, vilket beräknas bli efter sommaren 2013. Tage Christoffersson Verkställande direktör Vi har också vårt största kontorsprojekt hittills kontorshuset Aurora som uppförs på Lindholmen och som kommer att vara inflyttningsklart våren 2013. Med bästa läge mitt i Göteborgs innovativa centrum kommer här att finnas inspirerande arbetsplatser för ungefär 500 personer. Nybyggnationen av en logistikanläggning om 5 400 kvm på Transportgatan 37B, med strategiskt läge nära E6 i Bäckebol, startades hösten 2011. Samtidigt som byggnaden stod klar i augusti 2012 flyttade Mercante Sweden in på hela ytan. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012 3
Förvaltningsberättelse Allmänt om verksamheten Eklandia Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB som är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Eklandias uppgift är att förvalta, förvärva och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborg. Huvudkontoret ligger i Göteborg. Bolagets kärnvärden är pålitlighet, engagemang och kreativitet. Fastighetsbestånd Eklandias fastighetsbestånd uppgick den 31 december 2012 till 85 (86) fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 549 238 kvm (558 914). Det sammanlagda bokförda värdet var 4 486 Mkr (4 385). Eklandias fastighetsbestånd per årsskiftet värderas till 6 272 Mkr. Eklandias fastigheter är avsedda för kommersiellt bruk och inrymmer lokaler från följande kategorier: Kontors- och butikslokaler Industri-, logistik- och lagerlokaler Intäkter och resultat Uthyrningsgraden under 2012 var 93,4% (94,7) och hyresintäkterna uppgick till 539 Mkr (543). Driftsöverskott före avskrivningar var 375 Mkr (383). Avskrivningar och nedskrivningar uppgick till 149 Mkr (78) och det finansiella nettot till -111 Mkr (-110). Resultat efter finansnetto var 153 Mkr (198). Sänkt bolagsskatt har medfört en engångsintäkt om 53 Mkr utöver sedvanlig skattekostnad vilken ingår i årets resultat. Investeringar och försäljningar Under 2012 förvärvades en fastighet med en total yta om 2 270 kvm för en köpeskilling om 27 Mkr. Fastigheten är belägen längs med E6:an mellan Göteborg och Kungälv. Investeringar i befintliga fastigheter var totalt 256 Mkr (159). Under året avyttrades fyra fastigheter för 79 Mkr. Avslutade och pågående projekt Här följer ett urval av Eklandias avslutade och pågående projekt 2012 I augusti 2012 färdigställdes nybyggnationen av en logistikfastighet om 5 400 kvm på Transportgatan 37B i Bäckebol. På Tagenevägen 29 påbörjades under 2012 en tillbyggnad om 4 000 kvm åt företaget OneMed som idag hyr ca 15 800 kvm. Projektet kommer att vara färdigställt i mars 2013. Under hösten 2011 påbörjades nybyggnationen av kontorshuset Aurora på Lindholmen. Fastigheten har en yta om 9 400 kvm och kommer att vara inflyttningsklar våren 2013. Detaljplanearbete avseende nybyggnation på Eklandagatan 80 i Johanneberg pågår. När detaljplanen vunnit laga kraft kan byggstart ske, vilket beräknas till efter sommaren 2013, om överklagan ej sker. Eklandias fastighet Gamle Port kommer att byggas om med start under senare delen av 2013. Planering pågår för vilken inriktning fastigheten skall ha samt hur den skall utvecklas. Detaljplanearbete har under året startat avseende utvecklingen av ett kvarter i området Pustervik. Eklandia är en av flera parter i projektet. 4 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012
Likviditet och kassaflöde Likvida medel var vid räkenskapsårets slut 0 Mkr (0). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 253 Mkr (261). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från moderbolaget. Finansiering Vid årets slut var det egna kapitalet 1 143 Mkr (1 129). Räntebärande lån uppgick till 3 253 Mkr (3 099), innebärande en belåningsgrad på 47%. Merparten av finansieringen utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellums genomsnittliga upplåningskostnad. Räntan var vid årets slut 3,6% (4,0) och den genomsnittliga bindningstiden för räntorna i den underliggande låneportföljen uppgick till 2,8 år (2,7). Utöver dessa interna lån har Eklandia även lån på 610 Mkr (153) hos externa kreditgivare. Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012 5
Kontraktsstruktur Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägning om 9 månader. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till inflationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt. Eklandia har god riskspridning på såväl lokaltyp, kontraktsstorlek, förfallotid som bransch där kunden verkar. Det för tillfället största enskilda hyreskontraktet svarar för endast 4,7 % av de totala hyresintäkterna. Kontraktsförfallostruktur Årligt kontraktsvärde, Mkr 140 120 100 80 60 40 20 0 122 kontrakt 226 kontrakt 122 kontrakt 89 kontrakt 26 kontrakt 2013 2014 2015 2016 2017 2018+ År Händelser efter räkenskapsårets utgång 26 kontrakt I början på 2013 har en tomt förvärvats på Lindholmen, för en tänkt nybyggnation. Personal Antalet medarbetare uppgick vid årsskiftet till 44 personer. Andelen kvinnor och män var 41% respektive 59%. Eklandia har en platt och kundnära organisation som präglas av ett öppet informationsflöde med tydliga mål, korta beslutsvägar och stor delaktighet i företagets verksamhet. Förvaltningen är uppdelad i två geografiska affärsområden; Hisingen och Centrum. Affärsområdescheferna arbetar tillsammans med Kundansvariga, Uthyrare, Förvaltningsassistent, Drifttekniker och Fastighetsansvariga. Ekonomi, Miljö, Fastighetsutveckling och Marknad är stabsenheter inom organisationen. Eklandia värnar om medarbetarna och vill att de skall trivas och vara stolta över att vara anställda på företaget. För att uppnå detta arbetar bolaget aktivt med en motiverande arbetssituation som skapar engagemang och trivsel. Eklandia arbetar även kontinuerligt med friskvård och andra sociala aktiviteter tillsammans med all personal. Eklandia har tre kärnvärden; pålitlighet, kreativitet och engagemang. Både befintliga och potentiella kunder ska uppleva att Eklandia står för dessa kärnvärden när de träffar medarbetare i företaget och i de budskap Eklandia sänder i olika marknadsföringskanaler. Därför är alla medarbetare delaktiga i varumärkesarbetet. 6 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012
Hållbarhetsarbete Eklandias hållbarhetsarbete innefattar de tre dimensionerna ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. För Eklandia betyder det att använda jordens resurser så effektivt som möjligt, att driva verksamheten med ett långsiktigt ekonomiskt perspektiv och att ta vårt samhällsansvar som företagare. I de befintliga fastigheterna genomförs kontinuerligt åtgärder för en effektivare resursanvändning. Det är till exempel byte till energieffektivare belysning, effektivare värme- och ventilationssystem samt utökad källsortering. Huvuddelen av beståndet värms med fjärrvärme men till de fastigheter som är gasuppvärmda gick Eklandia i oktober 2012 över till att köpa biogas istället för naturgas. Biogas är förnyelsebar och produceras av bland annat rester från livsmedelsindustri och jordbruk till skillnad från naturgas som är fossilt. Bytet till biogas minskar Eklandias CO2-utsläpp för uppvärmning med ca 500 ton per år. Eklandia utbildar kontinuerligt personalen i EcoDriving ett sparsamt körsätt med positiva effekter för både ekonomi, trafiksäkerhet och miljö. Under året har alla nyanställda genomgått en grundkurs i EcoDrivning och övriga anställda har fått en repetition av både teori och praktisk körning. Vid nybyggnation är miljöaspekten given, samtliga nybyggda kontorsfastigheter ska certifieras enligt något av de i Sverige fyra vanligaste systemen. Kontorshuset Aurora som färdigställs 2013 kommer att certifieras enligt EU GreenBuilding. En fastighet som Eklandia uppförde för Toyota redan år 2009 vann i oktober 2012 Sweden Green Building Award i kategorin BREEAM Post Construction. Eklandia har 2012 även fått pris för hållbarhetsarbetet i den sociala dimensionen. Utmärkelsen är ett pris instiftat av Skola-arbetslivsrådet och tilldelades Eklandia för det fleråriga samarbetet med Brunnsboskolan på Hisingen. Samarbetet sker inom ramen för projektet Handslaget som drivs av Västsvenska Handelskammaren och är ett långsiktigt program för att öka samverkan mellan näringsliv och skola. Många medarbetare är på olika sätt engagerade i projektet som är mycket uppskattat av båda parter. Ett annat socialt projekt som Eklandia är engagerade i är Glädjeresan vars syfte är att sprida glädje på västkusten och samtidigt skänka pengar till välgörande ändamål. Insamlingen sker genom årliga auktioner där skänkta varor och tjänster auktioneras ut. I år samlades pengar in till Lasse Brandebystipendiet samt GKSS AccessAbility Center och deras arbete med segling som idrott för barn och ungdomar med funktionsnedsättning. Eklandia är en av huvudsponsorerna och ingår därmed i projektets stiftelse som planerar verksamheten framåt. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012 7
Eklandias fastighetsbestånd äl v Mysterna No rd re E45 Säve Gårdstensberget E6 Nordre älvs fjord Rannebergen Kärra 190 Nolvik Hammarkullen Tagene Centralstationen Göta älv Björlanda Nordstaden Åketorp Tuve orslanda Kortedala E45 Bergsjön 40 PARTILLE Backa Utby Haga Göt a äl E6 86 v Inom Vallgraven Brunnsbo Lorensberg GÖTEBORG Lundby E20 Ringön Sävedalen 155 Lindholmen Arendal Skandiahamnen Stora Kåsjön Örgryte Centrum Öjersjö Vasastaden Majorna Lager- och industrifastigheter Hake fjord Lilla Delsjön Stora Delsjön Kontors-Älvsborg och butiksfastigheter Projekt/mark Krokslätt Långedrag 27 40 Lackarebäck Toltorp Rådasjön Frölunda Högsbo Mölnlycke MÖLNDAL 178 143 Önnered Sisjön 51 47 48 142 184 139 140 138 54 53 50 146 188 141 Åbro 49 144 52 Askim Finnsjön Marconimotet 145 113 E6 E20 185 38 39 115 Hovås Högsbo 158 Kållered 114 124 125 116 40 41 8 Långeberg 43 117 42 118 Järnbrotts- S to Sisjömotet Eklanda Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012 120 44 121 119 122 Billdal Lindome
Eklandias fastighetsbestånd 2012-12-31 2012-12-31 januari december 2012 Antal Yta Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekonomisk Hyres- Fastighets- Fastighets- Driftsfastigheter tkvm värde värde värde värde uthyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr Kontor/butik Centrala Göteborg 19 87 1 393 16 044 181 2 083 96,5% 174 42 485 132 Östra Göteborg 4 60 372 6 186 62 1 038 96,8% 60 16 271 44 Hisingen 14 72 710 9 820 88 1 223 95,0% 84 22 308 62 Övriga orter 1 12 127 10 807 16 1 347 100,0% 16 2 135 14 38 231 2 602 11 263 347 1 504 96,3% 334 82 356 252 Lager/industri Hisingen 35 260 1 361 5 232 183 701 89,8% 164 35 136 129 Östra Göteborg 4 47 272 5 784 42 894 94,3% 40 16 328 24 Övriga orter 1 9 44 5 159 4 520 9,5% 0 1 166-1 40 316 1 677 5 312 229 725 89,1% 204 52 165 152 Summa 78 547 4 279 7 826 576 1 054 93,4% 538 134 246 404 Uthyrning och fastighetsadministration 27 50-27 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 161 296 377 Projekt 2 2 195 2 2 2 0 Obebyggd mark 5 12 Totalt 85 549 4 486 578 540 163 377 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Eklandia ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelserna mellan ovan redovisade driftsöverskott om 377 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 375 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under året sålda fastigheter har frånräknats 3 Mkr, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 5 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012 9
Resultaträkning Koncern Moderbolag Belopp i tkr 2012 2011 2012 2011 Hyresintäkter Not 2 538 847 543 218 181 744 193 240 Driftskostnader Not 7-82 287-86 391-27 740-30 192 Underhåll -22 655-18 558-9 084-7 629 Tomträttsavgäld -4 131-4 043-587 -585 Fastighetsskatt -27 844-26 615-10 427-10 888 Uthyrning och fastighetsadministration Not 7-27 178-24 507-10 870-9 784 Driftsöverskott före avskrivningar 374 752 383 104 123 036 134 162 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Not 3-148 759-78 090-31 429-17 914 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 225 993 305 014 91 607 116 248 Försäljning fastigheter/aktier Försäljningsintäkter, netto 78 765 21 712 13 190 Bokfört värde -34 002-11 413-49 666 Resultat fastighetsförsäljning 44 763 10 299-36 476 Centrala administrationskostnader Not 7-6 197-6 899-6 197-6 899 Rörelseresultat 264 559 308 414 48 934 109 349 Finansiella poster Finansiella intäkter Not 4 10 962 13 739 33 470 230 729 Finansiella kostnader Not 5-122 386-123 949-87 326-94 012 Resultat efter finansnetto 153 135 198 204-4 922 246 066 Avskrivningar utöver plan -4 699-2 055 Aktuell skatt Not 6-755 -2 544 Uppskjuten skatt Not 6 14 945-54 605 9 942-11 925 Årets resultat 167 325 141 055 321 232 086 10 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012
Balansräkning Belopp i tkr 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 8 4 486 435 4 385 017 1 496 345 1 534 365 Inventarier och installationer Not 9 1 790 2 251 1 777 2 232 Summa materiella anläggningstillgångar 4 488 225 4 387 268 1 498 122 1 536 597 Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not 10 299 274 299 274 Summa finansiella anläggningstillgångar 299 274 299 274 Summa anläggningstillgångar 4 488 225 4 387 268 1 797 396 1 835 871 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 562 521 412 258 Fordran koncernföretag 328 837 293 952 328 837 293 952 Övriga fordringar 29 327 18 172 9 845 1 833 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 984 5 337 1 918 2 198 Summa kortfristiga fordringar 363 710 317 982 341 012 298 241 Kassa och bank 143 159 143 159 Summa omsättningstillgångar 363 853 318 141 341 155 298 400 Summa tillgångar 4 852 078 4 705 409 2 138 551 2 134 271 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Koncern Moderbolag Eget kapital Not 11 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 10 000 10 000 Reserver/Reservfond 2 705 2 000 2 000 2 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 963 248 976 338 278 554 141 685 Årets resultat 167 325 141 055 321 232 086 Summa eget kapital 1 143 278 1 129 393 290 875 385 771 Avskrivningar utöver plan 17 918 13 219 Avsättningar Not 12 271 880 318 385 68 154 88 879 Skulder Not 13 Lån förvaltningsfastigheter, externt 609 700 153 000 351 700 Lån förvaltningsfastigheter, koncernföretag 2 643 610 2 937 831 776 700 978 171 Leverantörsskulder 35 177 22 064 6 372 7 261 Övriga skulder, koncernföretag 8 000 579 460 617 579 Skatteskulder 12 620 9 458 1 977 900 Övriga skulder 32 628 27 877 8 451 8 507 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 14 103 185 99 401 36 944 33 984 Summa skulder 3 436 920 3 257 631 1 761 604 1 646 402 Summa eget kapital, avsättningar och skulder 4 852 078 4 705 409 2 138 551 2 134 271 Ställda säkerheter Not 15 3 559 275 3 444 225 1 235 250 1 122 300 Ansvarsförbindelser Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012 11
Förändring av eget kapital Koncern, belopp i tkr Antal Aktie- Reserver Balanserad Totalt utestående aktier kapital vinst eget kapital Eget kapital 2009-12-31 100 000 10 000 2 000 1 064 850 1 076 850 Lämnad aktieutdelning -104 000-104 000 Lämnat koncernbidrag -36 850-36 850 Årets resultat 181 454 181 454 Eget kapital 2010-12-31 100 000 10 000 2 000 1 105 454 1 117 454 Lämnad aktieutdelning -79 000-79 000 Lämnat koncernbidrag -50 116-50 116 Årets resultat 141 055 141 055 Eget kapital 2011-12-31 100 000 10 000 2 000 1 117 393 1 129 393 Lämnad aktieutdelning -65 000-65 000 Lämnat koncernbidrag -88 440-88 440 Avsättning periodiseringsfond 705-705 0 Årets resultat 167 325 167 325 Eget kapital 2012-12-31 100 000 10 000 2 705 1 130 573 1 143 278 Moderbolag, belopp i tkr Antal Aktie- Reserv- Balanserad Totalt utestående aktier kapital fond vinst eget kapital Eget kapital 2009-12-31 100 000 10 000 2 000 353 626 365 626 Lämnad aktieutdelning -104 000-104 000 Lämnat koncernbidrag -36 850-36 850 Årets resultat 21 912 21 912 Eget kapital 2010-12-31 100 000 10 000 2 000 234 688 246 688 Lämnad aktieutdelning -79 000-79 000 Lämnat koncernbidrag -44 220-44 220 Erhållet koncernbidrag 30 217 30 217 Årets resultat 232 086 232 086 Eget kapital 2011-12-31 100 000 10 000 2 000 373 771 385 771 Lämnad aktieutdelning -65 000-65 000 Lämnat koncernbidrag -88 440-88 440 Erhållet koncernbidrag 58 223 58 223 Årets resultat 321 321 Eget kapital 2012-12-31 100 000 10 000 2 000 278 875 290 875 Aktiekapitalet var per 2012-12-31 fördelat på 100 000 aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 kr per aktie. 12 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012
Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Belopp i tkr 2012 2011 2012 2011 Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar och utrangeringar 374 752 383 104 123 036 134 162 Centrala administrationskostnader -6 197-6 899-6 197-6 899 Betalt finansnetto -114 770-112 218-53 856-63 283 Betald skatt förvaltningsresultatet -755-2 544 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 253 030 261 443 62 983 63 980 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -45 728 120 095-42 771 131 499 Förändring av kortfristiga skulder -103 190-116 684-76 027-68 616 Kassaflöde från den löpande verksamheten 104 112 264 854-55 815 126 863 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -252 636-157 107-41 933-48 674 Förvärv av fastigheter -27 049-289 658 Försäljning av fastigheter 78 765 21 000 13 190 Investeringar i övrigt netto -687-1 644-687 -1 644 Kassaflöde från investeringar -201 607-427 409-29 430-50 318 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder 162 479 239 100 150 229 Förändring långfristig fordran 2 500 2 500 Utbetald utdelning -65 000-79 000-65 000-79 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 97 479 162 600 85 229-76 500 Årets kassaflöde -16 45-16 45 Kassa och bank ingående balans 159 114 159 114 Kassa och bank utgående balans 143 159 143 159 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012 13
Noter Not 1 Redovisningsprinciper Eklandia Fastighets ABs räkenskaper har upprättats i enlighet med svensk Årsredovisningslag och med tilllämpning av Bokföringsnämndens allmänna råd, förutom BFNAR 2008:1 Årsredovisning i mindre aktiebolag (K2-reglerna). I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har, i förekommande fall vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisningsprinciperna har varit oförändrade mot föregående år. Eklandia Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr 556475-5550, med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 10 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavande inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tilllägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser såväl underliggande fastighetspris, bokfört värde som kalkylmässigt avdrag för eventuell skatt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar Avskrivningar enligt plan avseende förvaltningsfastigheter och inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden, efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar, och beräknad livslängd. Avskrivningsbara tillgångar antas ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställande. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. De olika grupperna av anläggningstillgångar skrivs årligen av med följande procentsatser. Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Markinventarier 10% Inventarier och installationer 20% Datorer 33% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Nedskrivningar Det bokförda värdet på koncernens anläggningstill- gångar prövas fortlöpande genom analyser av tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt som ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens egna kapital med tillägg för övervärden avseende fastigheter netto efter avdrag för kalkylmässig skatt. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som fastighetsutgift. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny- till- och ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån under perioden genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Eklandia Fastighets ABs åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. För dessa så kallade avgiftsbaserade pensionsplaner redovisas fortlöpande en pensionskostnad, vilken motsvaras av de erlagda avgifterna. Inkomstskatter Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser, som är 26,3% för 2012. Med verkan från och med 1 januari 2013 har Riksdagen beslutat att sänka bolagsskatten till 22%. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i Eklandia Fastighets AB, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. I Eklandia Fastighets AB finns tre poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter, underskottsavdrag och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld avser skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden/-fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skatt. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Eklandia Fastighets ABs förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 2. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Eklandia Fastighets AB är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalning som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Eklandia Fastighets ABs ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Förvaltningsfastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Pågående nyanläggningar har upptagits till nedlagda utgifter. Till anskaffningsvärdet läggs även, vid större ny-, till- och ombyggnader, räntekostnad under produktionstiden. Räntan beräknas utifrån under perioden genomsnittlig upplåningskostnad för Eklandiakoncernen. Därutöver aktiveras endast tillkommande utgifter som sannolikt förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Bolaget har en långsiktig syn på sitt fastighetsinnehav och redovisningsmässigt behandlas därför fastigheterna som anläggningstillgångar. I skattemässig mening bedriver bolaget däremot handel med fastigheter varför bolagets fastigheter och eventuella andelar i fastighetsförvaltande dotterbolag skattemässigt utgör omsättningstillgångar. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen per kontraktsdag såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Finansiella tillgångar och skulder Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte marknadsvärdet påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalningar av räntor och lån bokföres på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokföres på kontoförande banks bokföringsdag. Eklandia Fastighets ABs räntebärande lån upptas till anskaffningsvärde och utgörs dels av lån från 14 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012
koncernexterna kreditgivare och dels av lån från moderbolaget Castellum AB. Lånen från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är dock baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som en finansiell intäkt i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Koncern Moderbolag Not 2 Hyresintäkter 2012 2011 2012 2011 Kontrakterade hyresintäkter under 2013 Kommersiellt 521 560 519 735 171 298 180 651 Bostäder 2 690 2 633 1 795 1 758 Kontrakterade hyresintäkter mellan 2014-2017 994 368 1 081 631 359 643 367 574 Kontrakterade hyresintäkter 2018 och framåt 232 812 165 190 66 652 70 430 Summa 1 751 430 1 769 189 599 388 620 413 Av noten framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Koncern Moderbolag Not 3 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 2012 2011 2012 2011 Byggnader 38 384 37 268 13 552 13 695 Byggnadsinventarier 23 691 21 920 3 488 2 933 Markinventarier 1 376 1 304 90 73 Markanläggningar 660 612 157 122 Inventarier och installationer 1 148 1 097 1 142 1 091 Nedskrivning av fastighet 83 500 17 500 13 000 Reversering av tidigare nedskriven fastighet -3 236 Utrangering av byggnad 1 625 Summa 148 759 78 090 31 429 17 914 Koncern Moderbolag Not 4 Finansiella intäkter 2012 2011 2012 2011 Aktieutdelning från dotterbolag 200 000 Ränteintäkter, internt 10 655 13 547 33 432 30 635 Ränteintäkter, externt 307 192 38 94 Summa 10 962 13 739 33 470 230 729 Koncern Moderbolag Not 5 Finansiella kostnader 2012 2011 2012 2011 Räntekostnader, internt 120 102 121 775 86 994 94 008 Räntekostnader, externt 2 284 2 174 332 4 Summa 122 386 123 949 87 326 94 012 Räntan som har använts vid aktivering av räntekostnaden uppgick till 4,04% under 2012. Not 6 Inkomstskatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3% för år 2012. Med verkan från och med den 1 januari 2013 har Riksdagen beslutat att sänka bolagsskatten till 22 %. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiveras redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas när fastigheten säljs, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Som en följd av den sänkta bolagsskatten redovisar Eklandia-koncernen en engångsintäkt om 53 Mkr avseende omvärdering av uppskjuten skatt. Koncern Moderbolag Skattekostnad 2012 2011 2012 2011 Redovisat resultat före skatt 153 135 198 204-9 621 244 011 Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% -40 275-52 128 2 530-64 175 Skatteeffekt på grund av omvärdering av uppskjuten skatt till 22 % 53 038 13 321 ej skattepliktig utdelning 52 600 fastighetsförsäljningar 8 980 2 709-5 723 övriga skattemässiga justeringar -7 553-7 730-186 -350 Redovisad skattekostnad 14 190-57 149 9 942-11 925 Den totala skatten kan komma att avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller att det finns andra typer av skattemässiga justeringar. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012 15
Koncern Moderbolag Not 7 Personal, styrelse och revisorer 2012 2011 2012 2011 Antal anställda Medeltal anställda (samtliga i Sverige) 42 40 42 40 varav kvinnor 15 14 15 14 Löner och ersättningar VD 1 833 2 388 1 833 2 388 varav tantiem och bonus 476 1 006 476 1 006 Övriga anställda 16 488 16 923 16 488 16 923 Summa löner och ersättningar 18 321 19 311 18 321 19 311 Sociala kostnader VD 1 286 1 318 1 286 1 318 varav pensionskostnader 440 428 440 428 Övriga anställda 7 087 7 424 7 087 7 424 varav pensionskostnader 1 632 1 738 1 632 1 738 Summa sociala kostnader 8 373 8 742 8 373 8 742 Sjukfrånvaro Män 1% 2% 1% 2% Kvinnor 10% 2% 10% 2% Totalt 4% 2% 4% 2% varav långtidsjukskrivna 70% 24% 70% 24% Revisorer KPMG revisionsuppdrag 328 263 328 263 KPMG skatterådgivning 206 166 206 166 KPMG övriga tjänster 19 4 19 4 Summa ersättning till KPMG 553 433 553 433 Övrig revisionsbyrå skatterådgivning 8 8 Övrig revisionsbyrå övriga tjänster 8 8 Summa ersättning till övrig revisionsbyrå 8 8 8 8 Total ersättning till revisionsbyråer 561 441 561 441 Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Företagsledning Till verkställande direktören har under 2012 utgått fast och rörlig ersättning med 1 833 tkr samt förmåner med 104 tkr. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 32% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålles från annan anställning. Antal styrelseledamöter uppgick under året 2012 till 3 (3) varav 0 (0) var kvinnor, medan antalet ledande befattningshavare uppgick till 4 (4) varav 1 (1) var kvinnor. Motsvarande för moderbolaget är 3 (3) styrelseledamöter, varav 0 (0) kvinnor samt 4 (4) ledande befattningshavare varav 1 (1) kvinnor. Koncern Moderbolag Not 8 Förvaltningsfastigheter 2012 2011 2012 2011 Specifikation bokfört värde Byggnader 3 419 681 3 480 430 1 185 917 1 226 396 Byggnadsinventarier 157 036 146 357 37 082 19 633 Markinventarier 10 434 9 764 581 671 Markanläggningar 68 122 63 091 16 365 15 448 Mark 653 923 633 900 236 449 250 184 Pågående projekt 177 239 51 475 19 951 22 033 Bokfört värde 4 486 435 4 385 017 1 496 345 1 534 365 Specifikation årets förändring Ingående anskaffningsvärden 4 908 086 4 463 600 1 720 100 1 671 425 Investeringar 255 982 159 113 41 933 48 675 Förvärv 27 049 298 649 Försäljning / Utrangering -41 550-13 276-54 205 Utgående anskaffningsvärden 5 149 567 4 908 086 1 707 828 1 720 100 Ingående avskrivningar -489 625-425 831-184 220-167 397 Förvärv -2 927 Försäljning / Utrangering 7 548 237 4 539 Årets avskrivningar -64 111-61 104-17 287-16 823 Utgående avskrivningar -546 188-489 625-196 968-184 220 Ingående nedskrivningar -33 444-19 180-1 515-1 515 Årets nedskrivningar -83 500-17 500-13 000 Återföring tidigare nedskrivningar 3 236 Utgående nedskrivningar -116 944-33 444-14 515-1 515 Bokfört värde 4 486 435 4 385 017 1 496 345 1 534 365 Av årets investering ingår aktiverad ränta med 3 346 2 006 Specifikation taxeringsvärde Byggnader 2 605 873 2 620 281 910 000 950 200 Mark 915 304 884 931 326 364 336 364 Summa taxeringsvärde 3 521 177 3 505 212 1 236 364 1 286 564 16 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012
Koncern Moderbolag Not 9 Inventarier och installationer 2012 2011 2012 2011 Ingående anskaffningsvärden 8 389 7 856 8 286 7 766 Inköp 687 1 760 687 1 747 Försäljning/utrangering -793-1 227-718 -1 227 Utgående anskaffningsvärden 8 283 8 389 8 255 8 286 Ingående avskrivningar -6 138-6 165-6 054-6 087 Försäljning/utrangering 793 1 124 718 1 124 Årets avskrivningar -1 148-1 097-1 142-1 091 Utgående avskrivningar -6 493-6 138-6 478-6 054 Bokfört värde 1 790 2 251 1 777 2 232 Koncern Moderbolag Not 10 Andelar koncernföretag 2012 2011 2012 2011 Ingående anskaffningsvärden 335 274 335 274 Utgående anskaffningsvärden 335 274 335 274 Ingående nedskrivningar -36 000-36 000 Utgående nedskrivningar -36 000-36 000 Bokfört värde 299 274 299 274 Principer för konsolidering av dotterbolag framgår av redovisningsprinciperna. Bokförda värden i direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bokförda värden framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Specifikation aktier och andelar i koncernen ingående dotterföretag Bolag Org.nr Säte Kapital andel Bokfört värde AB Bäckagård Fastigheter 556461-6349 Göteborg 100% 220 928 Eklandia Förvaltnings AB 556604-9192 Göteborg 100% 100 Eklandia Gamlestaden 22:14 AB 556604-9150 Göteborg 100% Eklandia Nordstaden 2:16 AB 556604-9184 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 1 AB 556660-5365 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 2 AB 556658-6508 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 3 AB 556658-6516 Göteborg 100% HB Malteserhunden 916842-1171 Göteborg 100% HB Olskroken 14:2 916850-4596 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 7 AB 556660-7544 Göteborg 100% HB Inom Vallgraven 35:14 & 16 916442-3593 Göteborg 100% HB Jaktfalken Göteborg 916561-7300 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 9 AB 556708-6490 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 11 AB 556718-6557 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 14 AB 556733-7869 Göteborg 100% Fastighetsbolaget 102:2 Göteborg AB 556760-7048 Göteborg 100% Olskroken 35:7 Fastighets AB 556606-2625 Göteborg 100% Olskroken 35:9 Fastighets AB 556606-2633 Göteborg 100% Olskroken 35:14 Fastighets AB 556606-3847 Göteborg 100% M.A.R.J Fastighets AB 556291-6006 Göteborg 100% Backa 20:5 i Göteborg AB 556728-3360 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 15 AB 556801-5134 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 16 AB 556801-5142 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 17 AB 556801-5167 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 18 AB 556820-7657 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 20 AB 556820-7632 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 21 AB 556820-7608 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 22 AB 556820-7616 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 23 AB 556820-7574 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 24 AB 556849-3174 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 25 AB 556849-3281 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 26 AB 556849-3273 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 27 AB 556822-5501 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 28 AB 556825-9617 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 29 AB 556836-5372 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 30 AB 556840-3801 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 31 AB 556855-6913 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 32 AB 556855-6830 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 33 AB 556879-7012 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 34 AB 556879-7020 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 35 AB 556879-7038 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 36 AB 556879-7046 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 37 AB 556879-7053 Göteborg 100% Fastighets AB Lundbyvassen 556742-8825 Göteborg 100% Skårdal Fastighets AB 556464-5611 Göteborg 100% 246 Skårdal Hisingen 12 AB 556708-7001 Göteborg 100% Tholén & Stenberg Byggnads AB 556052-0693 Göteborg 100% 78 000 Summa 299 274 Not 11 Eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2012 fördelat på 100.000 A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 kronor per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen utdelning för räkenskapsåret 2012 uppgår till 6 Mkr. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012 17
Not 11 forts. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Nom. kr/aktie Aktiekapital, tkr Bildande, A-aktier 69-01-08 50 100 5 Nyemission 82-02-16 1 450 100 145 Fondemission 95-01-01 98 500 9 850 Årets utgång 2012-12-31 100 000 10 000 Koncern Moderbolag Not 12 Avsättningar 2012 2011 2012 2011 Avsättningar för pensioner och liknande 525 525 Netto uppskjuten skattefordran/skuld 271 355 317 860 68 154 88 879 Summa 271 880 318 385 68 154 88 879 Specifikation netto uppskjuten skattefordran/skuld Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag -26 313-24 989-19 352-9 612 Uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde 297 668 342 849 87 506 98 491 Netto uppskjuten skattefordran/skuld 271 355 317 860 68 154 88 879 Koncern Moderbolag Not 13 Skulder 2012 2011 2012 2011 Räntebärande låneskulder med förfall mindre än ett år efter balansdagen 8 000 mellan ett till fem år efter balansdagen 2 643 610 2 937 831 776 700 1 595 750 senare än fem år efter balansdagen 609 700 153 000 351 700 Övriga ej räntebärande skulder 183 610 158 800 633 204 50 652 Summa 3 436 920 3 257 631 1 761 604 1 646 402 Koncern Moderbolag Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2012 2011 2012 2011 Förskottsbetalda hyror 82 356 82 930 25 085 25 819 Upplupna räntekostnader 424 424 Övrigt 20 405 16 471 11 435 8 165 Summa 103 185 99 401 36 944 33 984 Koncern Moderbolag Not 15 Ställda säkerheter 2012 2011 2012 2011 Fastighetsinteckningar 3 559 275 3 444 225 1 235 250 1 122 300 Summa 3 559 275 3 444 225 1 235 250 1 122 300 Förslag till vinstdisposition Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen Bolaget föreslås lämna utdelning om 6 000 000 kr. Den föreslagna värdeöverföringen i form av utdelning reducerar bolagets soliditet till 13 %. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3. Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst 278 554 245 Årets resultat 320 715 278 874 960 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägaren 6 000 000 Överföres i ny räkning 272 874 960 278 874 960 Göteborg 2013-02-22 Håkan Hellström Ordförande Tage Christoffersson Verkställande direktör Henrik Saxborn REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse har lämnats 2013-02-22 Conny Lysér Auktoriserad revisor 18 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012
Revisionsberättelse Till årstämman i Eklandia Fastighets AB org nr 556122-3768 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Jag har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Eklandia Fastighets AB för år 2012. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4-18. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Eklandia Fastighets AB för år 2012. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg den 22 februari 2013 Conny Lysér Auktoriserad revisor Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012 19
Fastighetsförteckning Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Omb.år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm Centrala Göteborg KONTOR/BUTIK Annedal 21:10 Haraldsgatan 5 1995 4 382 4 382 3 132 81 200 Guldheden 8:10 Guldhedsgatan 5 1995 10 477 23 10 500 9 896 Gullbergsvass 1:15 Lilla Bommen 4 A-B 2001 7 942 24 7 966 1 835 163 000 Heden 16:5 Parkg 10/Nya Allén 5 1961 70 616 1 243 1 929 993 25 663 Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan 38-40 1919 210 158 20 975 1 363 867 28 000 Inom Vallgraven 22:3 Kungsgatan 31-33 1929 1 080 488 1 568 574 39 600 Inom Vallgraven 33:9 Västra Hamng 21/Vallg 9 1929/1995 1 063 510 1 573 829 27 800 Inom Vallgraven 34:8 Kungsg 19-23/Magasinsg 18 1929/1994 3 481 831 55 4 367 1 242 91 581 Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/Magasinsg 17 1929/1991 2 489 1 219 469 4 177 1 315 87 970 Inom Vallgraven 35:16 Kaserntorget 5/Vallg 2 1991 2 371 590 36 2 997 690 46 800 Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/Vallg 4-6 1991 163 139 1 149 1 451 690 23 001 Inom Vallgraven 57:2 Drottningg7/V Hamng 5 1988/1990 6 126 710 254 7 090 2 422 92 800 Krokslätt 102:2 Eklandagatan 80 1980 160 811 971 1 319 Lorensberg 48:8 Vasagatan 46 1900/1992 1 401 202 74 1 677 722 18 828 Masthugget 3:6 Linnégatan 5 1893/1980 492 628 1 079 790 2 989 745 39 600 Masthugget 9:17 Järntorget 3-4 1900 2 865 518 10 3 393 1 221 46 300 Masthugget 26:1 Barlastgatan 2 1923 4 038 1 075 2 796 7 909 3 597 105 200 Nordstaden 2:16 Östra Hamngatan 16 1974/2010 13 819 2 759 4 16 582 3 255 417 143 Pustervik 3:8 Brogatan 4 1988 3 910 3 910 1 088 36 800 Summa kontor/butik 66 539 9 827 398 0 6 109 3 921 86 794 36 432 1 371 286 LAGER/INDUSTRI Majorna 163:1 Banehagsliden 2 1949 2 488 5 677 452 8 617 9 263 24 550 B Summa lager/industri 2 488 0 5 677 452 0 0 8 617 9 263 24 550 PROJEKT Inom Vallgraven 4:1 Östra Larmgatan 18 1856/1988 2 527 2 527 671 28 600 Summa projekt 2 527 0 0 0 0 0 2 527 671 28 600 OBEBYGGD MARK Annedal 21:9 Haraldsgatan 3 2 088 B Krokslätt 102:9 Eklandagatan 80 791 650 B Summa obebyggd mark 0 0 0 0 0 0 0 2 879 650 Summa Centrala Göteborg 71 554 9 827 6 075 452 6 109 3 921 97 938 49 245 1 425 086 Hisingen KONTOR/BUTIK Arendal 764:394 Sydatlanten 15-17 1990 9 358 9 358 9 646 49 800 T Backa 27:43 Backa Bergögata 5-7 1984 3 189 984 309 342 4 824 3 920 27 400 Backa 196:6 Aröds Industriväg 34 1990 1 332 408 66 1 806 5 274 8 665 Ellesbo 1:5 & 2:10 Ellesbovägen 150 1990/2009 2 270 2 270 30 163 4 755 * Kärra 28:19 Transportgatan 33 2008 4 600 4 600 21 832 26 221 Kärra 77:3 Tagenevägen 70 1990 1 197 1 197 9 200 6 030 T Lindholmen 28:3 A Theres Svenssons gata 9-11 2006 4 873 204 72 5 149 2 725 109 000 Lundbyvassen 3:1 Lindholmsallén 9 1949/2006 7 890 2 913 10 803 6 016 144 000 Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan 68 1988 2 331 944 984 4 259 9 499 23 557 Sannegården 28:33 Vingalandsgatan 2 1880/1987 5 237 1 201 172 34 6 644 3 016 77 000 Sannegården 52:1 Östra Eriksbergsg 14-52 1956/1993 2 372 320 615 1 719 2 510 7 536 12 784 72 000 Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg 3-5 1992 3 431 2 170 337 29 5 967 4 267 33 000 B Tingstadsvassen 26:5 Lergodsgatan 1-3 1989 792 2 518 3 310 4 566 19 487 T/B Tuve 87:1 Hildedalsgatan 2 1987 1 336 3 200 4 536 9 318 22 555 Summa kontor/butik 45 608 3 638 14 919 2 200 0 5 894 72 259 132 226 623 470 20 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2012