Januari juni Besqab Delårsrapport Q2
Delårsrapport Januari juni Bra försäljning har möjliggjort ytterligare produktionsstarter Under våren har bostadsmarknaden successivt stärkts och vi har haft en bra försäljningstakt i våra projekt. God bokningsnivå och positiva myndighetsbeslut möjliggjorde produktionsstart av 105 lägenheter i projektet Vélo i Stockholm. Under kvartalet tecknade vi avtal om att uppföra och sälja ett hyresrättsprojekt i Uppsala. Vår starka finansiella ställning är en god grund i arbetet med att utveckla och produktionsstarta fler bostadsprojekt i eftertraktade lägen. Vi har ett antal spännande projekt framför oss och vår nya satsning på fastighetsutveckling av hyresbostäder öppnar upp för ytterligare möjligheter till tillväxt. Anette Frumerie, VD ZICKZACK, KÄRRTORP Januari juni Enligt segmentsredovisningen 1 uppgick halvårsperiodens intäkter till 593,7 Mkr (663,8) och rörelseresultatet till 34,7 Mkr (66,3) Omräknat enligt IFRS uppgick intäkterna till 684,7 Mkr (770,0) och rörelseresultatet till 48,2 Mkr (109,9) Resultatet efter skatt enligt IFRS uppgick till 44,1 Mkr (89,1) motsvarande 2,87 kr per aktie (5,79) Eget kapital uppgick per den 30 juni till 1 317,4 Mkr (1 278,2) motsvarande 85,72 kr per aktie (83,22) Likvida medel uppgick till 479,5 Mkr (473,3) vid periodens utgång Antal sålda bostäder ökade till 392 (75) Antal produktionsstartade bostäder var 138 (147) April juni Enligt segmentsredovisningen 1 uppgick kvartalets intäkter till 361,3 Mkr (381,5) och rörelseresultatet till 24,0 Mkr (30,2) Omräknat enligt IFRS uppgick intäkterna till 392,5 Mkr (445,6) och rörelseresultatet till 30,3 Mkr (59,4) Resultatet efter skatt enligt IFRS uppgick till 28,3 Mkr (47,7) motsvarande 1,84 kr per aktie (3,10) Antal sålda bostäder ökade till 356 (55) Antal produktionsstartade bostäder var 105 (147) Väsentliga händelser under andra kvartalet I april färdigställde Besqab vårdboendet Mandelblomman med 57 lägenheter i Spånga. Vårdboendet har fått namnet Villa Solhem och drivs av Vardaga. I maj tecknade Besqab avtal med NREP om att uppföra och sälja projektet Lindallén, bestående av 253 hyresbostäder, i Uppsala. Köpeskillingen uppgår till 493 Mkr. 1 Segmentsredovisningen ger enligt Besqab den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering, se not 2 sid 14. Jämförelsetal för resultatposter avser perioden januari juni och för balansposter den 30 juni. Definitioner av nyckeltal finns på sidan 19. Omslag: Hemskogshöjden, bostadsrättslägenheter i Enskede BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2 (21)
VD-kommentar Positiv utveckling för nyproduktion Under våren har vi sett en successivt starkare bostadsmarknad. Den avvaktande inledningen på året har skiftat något och även om marknaden är fortsatt återhållsam har omsättningen av bostäder ökat. Sedan årsskiftet har prisutvecklingen varit svagt uppåtstigande för såväl bostadsrätter som villor. I kombination med den ökade aktiviteten stärker det hushållens tro på stigande priser på bostadsmarknaden, vilket är av stor vikt för försäljningen av nyproduktion. På en successivt starkare bostadsmarknad uppgick antalet sålda bostäder under halvårsperioden till 392, att jämföra med 75 bostäder under samma period ifjol. Bostadsförsäljningen är högt prioriterad i vårt arbete och under det andra kvartalet har vi lagt särskilt fokus på marknadsföring av bland annat projekten Tetris i Hökarängen, Vélo i Årstaberg och Eds ängar i Upplands Väsby. Vi genomförde även en större varumärkeskampanj under maj. Antalet besökare på våra visningar har varit många och vi upplever en ökad bokningstakt för projekten. Uppför och säljer hyresbostäder i Ultuna Trädgårdsstad Under Besqabs 30 år i branschen har vi samlat mycket god kunskap och erfarenhet från bostadsprojekt med olika upplåtelseformer. Vi har sedan en tid sett över möjligheten att erbjuda kommuner och fastighetsägare projekt med hyresrätter för att på så vis nå fler kundsegment. Diversifierade stadsdelar med blandad bebyggelse i olika upplåtelseformer ger förutsättningar för människor med olika bakgrund att leva tillsammans, vilket bidrar till att skapa levande hållbara samhällen. I maj tecknade vi avtal om att uppföra och sälja hyresrättsprojektet Lindallén i Ultuna Trädgårdsstad som en del av vår nya satsning på fastighetsutveckling av hyresbostäder. De 253 lägenheterna i Lindallén säljs för 493 Mkr genom en bolagsaffär med NREP. Vi kommer att produktionsstarta bostäderna under tredje kvartalet och de kommer, i takt med färdigställandet, att överlämnas till NREP i olika etapper under 2021 och 2022. Ökad försäljning och ytterligare produktionsstarter På en successivt starkare bostadsmarknad uppgick antalet sålda bostäder under halvårsperioden till 392, att jämföra med 75 bostäder under samma period ifjol. Exklusive hyresbostäderna uppgick försäljningen till 139 bostäder (75). Vi har noterat en ökning av bindande förhandsavtal i tidiga skeden. Omkring en fjärdedel av de bostäder som sålts hittills i år avser bostäder i nyligen sälj- och produktionsstartade projekt, vilket visar att med rätt produkt i rätt läge till rätt pris går det att sälja nyproduktion i tidiga skeden. God bokningsnivå och positiva myndighetsbeslut möjliggjorde i juni produktionsstart av 105 lägenheter i Brf Vélo 1 i Årstaberg i Stockholm. Vid halvårsskiftet hade vi 787 bostäder i pågående produktion. Av dessa bostäder var 59 procent bokade eller sålda. Antalet bostäder i pågående produktion med slutlig inflyttning under uppgår till 318 stycken, varav 274 var sålda vid periodens utgång. Bra resultatutveckling i kvartalet Intäkterna enligt segmentsredovisningen för halvårsperioden uppgick till 593,7 Mkr (663,8) och rörelseresultat blev 34,7 Mkr (66,3). Den under andra kvartalet ökade försäljningstakten i projekt med högre färdigställandegrad har bidragit positivt till halvårsperiodens resultat samtidigt som nyligen startade projekt haft en initialt negativ påverkan på marginalen. Rörelsemarginalen för perioden januari juni uppgick till 5,9 procent (10,0). Under Besqabs 30 år i branschen har vi samlat mycket god kunskap och erfarenhet från bostadsprojekt med olika upplåtelseformer. Vi har en stark finansiell ställning med en soliditet på 61,3 procent (70,7) och likvida medel om 479,5 Mkr (473,3) per balansdagen. Finansiering är säkerställd för samtliga pågående projekt och vi har gott förtroende hos bankerna. Besqabs starka finansiella ställning ger oss handlingsfrihet och är en god grund i arbetet med att utveckla och produktionsstarta fler bostadsprojekt i eftertraktade lägen. Goda förutsättningar för fortsatt värdeskapande Sammantaget har det varit ett bra första halvår med en successivt starkare bostadsmarknad och god försäljningstakt i våra projekt. Besqab står stadigt med starka finanser, eftertraktade byggrätter, ett konkurrenskraftigt bostadserbjudande och hög kompetens inom bostadsutvecklingens alla skeden. Vi ska fortsätta arbeta för att effektivisera våra processer och utveckla vårt erbjudande med fokus på vad som skapar värde för våra kunder. Vi har flera spännande projekt framför oss och vår nya satsning på fastighetsutveckling av hyresbostäder öppnar upp för ytterligare möjligheter till tillväxt. Danderyd i juli Anette Frumerie, VD BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 3 (21)
VÉLO, ÅRSTABERG, STOCKHOLM, produktionsstartades under andra kvartalet Koncernen apr jun apr jun jul jun jan dec Intäkter enligt segmentsredovisning, Mkr 1 593,7 663,8 361,3 381,5 1 201,3 1 271,3 Rörelseresultat enligt segmentsredovisning, Mkr 1 34,7 66,3 24,0 30,2 86,0 117,6 Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % 1 5,9 10,0 6,7 7,9 7,2 9,3 Intäkter, Mkr 684,7 770,0 392,5 445,6 1 226,4 1 311,8 Rörelseresultat, Mkr 48,2 109,9 30,3 59,4 84,6 146,5 Resultat efter skatt, Mkr 44,1 89,1 28,3 47,7 76,5 121,5 Rörelsemarginal, % 7,0 14,3 7,7 13,3 6,9 11,2 Räntabilitet på eget kapital, % 2 6,7 13,9 5,9 9,3 Soliditet, % 61,3 70,7 64,5 Resultat per aktie före utspädning, kr 2,87 5,79 1,84 3,10 4,98 7,91 Eget kapital per aktie, kr 85,72 83,22 85,37 Antal produktionsstartade bostäder, st 3 138 147 105 147 298 307 Antal sålda bostäder, st 4 392 75 356 55 503 186 Antal bostäder i pågående produktion, st 4 787 800 724 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 5 59 59 56 Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 1 0 1 varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 1 1 Segmentsredovisningen ger enligt Besqab den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering, se not 2 sid 14. 2 Räntabilitet på eget kapital har omräknats till helårstal. 3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder samt vård- och omsorgsbostäder. 4 Bostads-/äganderätter samt hyresbostäder. 5 Bostads-/äganderätter. BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 4 (21)
Marknad, försäljning och produktionsstarter Marknadsutveckling Aktiviteten på bostadsmarknaden i Stockholm och Uppsala har ökat under. Antalet genomförda bostadsförsäljningar under första halvåret uppnådde toppnoteringar vilket visar att säljare och köpare har hittat varandra igen, om än på en lägre prisnivå än tidigare. Det tar dock fortfarande något längre tid att komma till avslut jämfört med tidigare perioder. Bostadspriserna ligger på en stabil nivå med marginella prisökningar på de flesta marknader. Den ökade volymen och stabila prisnivån verkar bidra till en mer positiv syn på den framtida prisutvecklingen. Hushållens förväntningar på bostadspriserna har fortsatt att stiga för fjärde månaden i rad, enligt SEB:s senaste Boprisindikator i juli. Underliggande marknadsförutsättningar är alltjämt gynnsamma med hög sysselsättning, god befolkningstillväxt och låga boräntor. Sverige har en fortsatt stark konjunktur och Riksbanken valde vid sitt senaste beslut att lämna reporäntan oförändrad på 0,25 procent. Prognosen för reporäntan indikerar att räntehöjningar kommer att ske i en något långsammare takt än tidigare prognosticerat. Bankerna är emellertid fortfarande restriktiva mot bostadsköparna och med det senaste amorteringskravet har framför allt unga svårt att genomföra sina bostadsaffärer. Prisutveckling bostadsrätter juli 2017 juni tkr/kvm 80 70 60 50 40 30 jul 2017 okt 2017 jan Källa: Svensk Mäklarstatistik apr jul okt jan apr Stockholms stad Stockholms län Uppsala Produktionsstartade och sålda bostäder per kvartal 1 antal 500 Försäljning och produktionsstarter Antalet sålda bostäder i form av tecknade avtal uppgick under halvårsperioden till 392 bostäder (75) 1. Försäljningen under andra kvartalet uppgick till 356 bostäder (55) 1. 400 300 200 Per den 30 juni var 787 bostäder, exklusive vårdbostäder, i pågående produktion (800). Under det andra kvartalet färdigställdes 24 lägenheter i Liljeholmsblick 2 i Stockholm. I slutet av juni produktionsstartades 105 bostadsrättslägenheter i Vélo 1 i Årstaberg. Utöver marknadsefterfrågan är processer för detaljplaner fortfarande en viktig faktor att beakta för produktionsstarter. 100 0 Q3 2017 Q4 2017 Q1 Q2 Q3 Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Q4 Q1 Q2 Andelen bokade och sålda bostäder i pågående produktion uppgick vid periodens utgång till 59 procent (59), varav 58 procentenheter avser sålda bostäder och 1 procentenhet avser bokade bostäder. Antalet bostäder i pågående produktion med slutlig inflyttning under uppgick till 318 stycken. Av dessa var 274 sålda (86 procent) vid periodens utgång. Per den 30 juni var en bostad i avslutad produktion osåld (0). Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång 2 antal 1 000 100% 800 80% 600 60% 1 Varav 253 hyresbostäder (0). 400 200 40% 20% 0 Q3 2017 Q4 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 Antal bostäder i pågående produktion Q1 Q2 0% Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion Målnivå andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 1 Hyresbostäder ingår i produktionsstartade och sålda bostäder. Vård- och omsorgsbostäder ingår i produktionsstartade bostäder men inte i sålda bostäder. 2 Exklusive hyresbostäder samt vård- och omsorgsbostäder. BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 5 (21)
Verksamhetens utveckling Region Stockholm Per den 30 juni hade Region Stockholm 641 bostäder i pågående produktion, exklusive vårdbostäder, varav 54 procent var bokade eller sålda. Pågående produktion innefattar nystartade Brf Vélo 1 i Årstaberg (105 lägenheter), Brf Stockholm Esplanad i Norra Djurgårdsstaden (91 lägenheter), Brf ZickZack i Kärrtorp (93 lägenheter), Brf Myntan i Tyresö (47 rad- och parhus), Brf Hemskogshöjden i Enskede (59 lägenheter), Brf Tetris i Hökarängen (100 lägenheter), Brf Eds Ängar i Upplands Väsby (17 radhus, 28 kedjehus och 10 villor) samt Brf Vackra Vägen i Sundbyberg (91 lägenheter). Under andra kvartalet färdigställdes Brf Liljeholmsblick 2 i Liljeholmen (24 lägenheter). En lägenhet i projektet var osåld vid periodens utgång. Under andra kvartalet produktionsstartades byggnationen av ett garage för ett kommande projekt i Hagastaden. Där planerar Besqab att uppföra cirka 150 lägenheter med preliminär försäljningsstart under sommaren 2020. Besqab hade vid halvårsskiftet två pågående produktionsuppdrag i Region Stockholm inom Construction Management (CM) vilket innebär projektledning med totalansvar åt andra fastighetsägare. I anslutning till Besqabs bostadsrättsprojekt i Liljeholmen bygger vi 91 hyreslägenheter åt Svenska bostäder. Under produktion var även 37 hyreslägenheter i Högdalen som Besqab uppför på uppdrag av Familjebostäder. Intäkter och resultat Intäkterna för Region Stockholm uppgick för perioden januari juni till 487,3 Mkr (540,3). Segmentets rörelseresultat uppgick till 30,4 Mkr (61,8) vilket ger en rörelsemarginal på 6,2 procent (11,4). Region Uppsala Per den 30 juni hade Region Uppsala 146 bostäder i pågående produktion, exklusive vårdbostäder, varav 80 procent var bokade eller sålda. Samtlig pågående produktion ligger i Ultuna Trädgårdsstad och avser Brf Björkallén (85 lägenheter), Ängsstråket (28 småhus med äganderätt) samt Ekparken (33 småhus med blandad upplåtelseform). Intäkter och resultat Intäkterna för Region Uppsala uppgick för perioden januari juni till 101,1 Mkr (122,6). Segmentets rörelseresultat uppgick till 7,8 Mkr (6,3) och rörelsemarginalen till 7,7 procent (5,1). Fastighetsutveckling Vård- och omsorgsbostäder Besqab hade per den 30 juni ett vård- och omsorgsboende under produktion, Juliahemmet i Uppsala, vilket produktionsstartades under det fjärde kvartalet. Vårdgivare är Ersta diakoni och boendet kommer att bestå av 69 bostäder med inflyttning vid årsskiftet 2020/2021. I april färdigställde Besqab vårdboendet Mandelblomman i Spånga. Vårdboendet som har 57 platser drivs av Vardaga och har fått namnet Villa Solhem. Vid rapportperiodens utgång hade Besqab därmed två vård- och omsorgsboenden under förvaltning. Det andra vård- och omsorgsboendet är Sarahemmet i Nacka där Ersta diakoni driver verksamheten sedan april. Intill Riddersviks Herrgård i Hässelby villastad pågår detaljplanearbete i samarbete med vårdoperatören Vardaga för att utveckla och uppföra ett vårdboende om totalt 54 lägenheter. Detaljplanen är i ett samrådsskede. Hyresfastigheter Under andra kvartalet tecknade Besqab avtal om att uppföra och sälja hyresrättsprojektet Lindallén i Ultuna Trädgårdsstad. Affären, som är en del av Besqabs nya satsning på fastighetsutveckling av hyresbostäder, genomförs som en bolagsaffär till en köpeskilling om 493 Mkr. Köpare är NREP, genom fonden NREP Nordic Strategies Fund III. Projektet består av totalt 253 lägenheter och produktionsstart planeras till tredje kvartalet. Bostäderna kommer att överlämnas till NREP i olika etapper under 2021 och 2022. Besqab kommer enligt segmentsredovisningen att redovisa intäkter och resultat från Lindallén successivt under projektets genomförande. Projektet finansieras till cirka 70 procent via bankfinansiering. Köparen står för uthyrningsrisken. Intäkter och resultat Intäkterna för Fastighetsutveckling uppgick för perioden januari juni till 5,3 Mkr (0,9) och bruttoresultatet till 4,6 Mkr (0,8). Segmentets intäkter och bruttoresultat kommer främst från vårdoch omsorgsboendet Sarahemmet samt från förvaltningstjänster. Rörelseresultatet för halvårsperioden uppgick till 2,1 Mkr ( 1,2). EDS ÄNGAR, UPPLANDS VÄSBY, inflyttning påbörjad BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 6 (21)
Finansiell utveckling januari juni Intäkter och resultat Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs interna rapportering, uppgick under perioden januari juni till 593,7 Mkr (663,8). Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick för perioden till 34,7 Mkr (66,3) och rörelsemarginalen uppgick till 5,9 procent (10,0). De minskade intäkterna och resultatet under halvårsperioden förklaras främst av något färre bostäder i pågående produktion samt lägre vinstavräkning med beaktande av lägre försäljningstakt i projekt med hög färdigställandegrad, vilket också påverkar rörelsemarginalen negativt, jämfört med samma period föregående år. Utöver det har även justering av priser i pågående projekt haft en negativ påverkan på intäkter och rörelsemarginal. Den ökade försäljningstakten under andra kvartalet, jämfört med första kvartalet, har dock stärkt halvårsperiodens resultat. Periodens resultat efter skatt uppgick enligt segmentsredovisningen till 33,5 Mkr (55,1). Redovisat enligt IFRS uppgick resultatet efter skatt till 44,1 Mkr (89,1). Justeringen mot segmentsredovisningen avser projekt med äganderätt, i perioden projekten Ängsstråket och Ekparken i Uppsala. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden januari juni till 18,9 Mkr (27,8). Betald skatt uppgick till 40,9 Mkr och hänförs till betald preliminärskatt och slutlig skatt för tidigare räkenskapsår. Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick under perioden till 2,9 Mkr (29,0) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1,8 Mkr ( 67,4). Upptagna banklån har ökat med 40,4 Mkr under perioden och hänförs till finansiering av pågående investeringar i utvecklings- och exploateringsfastigheter. Utdelningar har skett om 38,4 Mkr. Periodens totala kassaflöde var 17,8 Mkr ( 10,6) och likvida medel uppgick vid balansdagen till 479,5 Mkr (473,3). Finansiering Besqab har en stark balansräkning. Soliditeten uppgick vid periodens slut till 61,3 (70,7) procent vilket är väl över det långsiktiga målet om 30 procent. Den starka soliditeten skapar utrymme för att växa ytterligare och tillvarata tillfällen för förvärv av byggrätter i eftertraktade lägen. Besqab har goda förutsättningar för finansiering till bra räntenivåer. Den genomsnittliga räntan för extern finansiering av utvecklings- och exploateringsfastigheter har minskat och uppgick vid periodens slut till 1,4 procent (1,6). Belåningsgraden för utvecklingsfastigheter i förhållande till bokfört värde uppgick vid periodens slut till 61,8 procent (39,3). Ökningen hänförs till upptagen finansiering för vårdboendet Mandelblomman i Spånga som färdigställdes under andra kvartalet. Vid periodens slut uppgick räntebärande fordringar till 120,5 Mkr (110,5) och räntebärande skulder till 379,5 Mkr (130,1). Beaktat likvida medel om 479,5 Mkr (473,3) uppgick därmed räntebärande nettofordran till 220,5 Mkr (453,7). Ökningen av räntebärande skulder hänförs till finansiering av förvärv av exploateringsfastigheter, produktion av vård- och omsorgsboenden samt byggnation av äganderätter. Byggrättsportfölj Vid periodens utgång hade Besqab omkring 3 700 byggrätter (3 500) i byggrättsportföljen. Bokfört värde för exploateringsfastigheter uppgick till 362,3 Mkr (356,8). Sedan årsskiftet har det bokförda värdet minskat med cirka 150 Mkr, till stor del hänförligt till produktionsstarten av Brf Vélo 1 i Årstaberg under andra kvartalet. Bokfört värde för utvecklingsfastigheter uppgick per den 30 juni till 314,5 Mkr (203,1) och avser vårdboenden under produktion och förvaltning. Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya IFRS Införandet av IFRS 16 har haft marginell påverkan på balansräkningen och nyckeltal. Balansomslutningen ökade med 40,9 Mkr som en övergångseffekt på ingående balans per -01-01. Omräkning har inte gjorts av tidigare perioder och förändringen fick därmed inte heller någon påverkan på eget kapital. Transaktioner med närstående Besqab har under perioden inte haft några väsentliga transaktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor. Moderbolaget Moderbolagets intäkter för perioden januari juni uppgick till 5,5 Mkr (2,7) och avser koncerninterna tjänster. Rörelseresultatet uppgick till 2,1 Mkr ( 1,6) och periodens resultat till 37,1 Mkr (98,6) varav 39,2 Mkr (100,3) i utdelning från dotterbolag. Moderbolagets omsättningstillgångar uppgick per 30 juni till 208,9 Mkr (211,4) och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital uppgick till 769,2 Mkr (767,6). Rörelseresultat och rörelsemarginal Mkr 400 40% Soliditet och räntabilitet på eget kapital 80% 300 30% 60% 200 20% 40% 100 10% 20% 0 2015 2016 2017 jul jun 0% 0% 2015 2016 2017 jun Rörelseresultat, segment Rörelsemarginal, segment Rörelseresultat, IFRS Rörelsemarginal, IFRS Soliditet Räntabilitet på eget kapital BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 7 (21)
Övrig information Personal Antalet anställda i Besqab var vid periodens utgång 104 (116), varav 42 kvinnor (48) och 62 män (68). Säsongsvariationer Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongsvariationer. Däremot kan något enstaka större projekt få betydande intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel. Risker och osäkerhetsfaktorer Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras i varierande grad. Målet med Besqabs riskhantering är att identifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten. Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bostadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslighet, leverantörsrisker och hälso-/säkerhetsrisker för kunder och medarbetare. Därtill exponeras Besqab mot ett antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets likviditet och lånefinansiering av verksamheten. Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i årsredovisningen för på sidorna 60 62 och i not 25. Återköp av egna aktier Styrelsen i Besqab AB beslutade den 16 maj att utnyttja det bemyndigande att återköpa egna aktier som lämnats av årsstämman. Syftet med återköpen är att säkerställa leverans av aktier till deltagarna i Besqabs aktiebaserade incitamentsprogram. Under andra kvartalet har inga aktier återköpts. Per den 30 juni hade Besqab 146 688 aktier i eget förvar. Aktien och ägarna Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Sista betalkurs den 28 juni var 122,00 kronor per aktie, motsvarande ett börsvärde om 1 892,8 Mkr. Besqabs egna kapital uppgick per balansdagen till 1 317,4 Mkr. Antalet aktieägare uppgick vid periodens slut till 3 742. Den största ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat och genom bolag representerade cirka 36 procent av aktiekapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrollerade 80 procent av kapital och röster per den 28 juni. Ägarfördelning 28 juni Ägare Antal aktier Andel av kapital och röster Familjen Nordström (inkl bolag) 5 529 833 35,6 % Stiftelsen Olle Engkvist 1 342 850 8,7 % Gustaf Douglas (inkl bolag och familj) 1 077 932 6,9 % Fjärde AP-fonden 1 046 690 6,7 % Sven Jemsten (inkl bolag) 842 772 5,4 % Carl Wale med familj 574 220 3,7 % Morgan Stanley & Co Intl Plc, W8IMY 495 758 3,2 % Lars Öberg (inkl bolag och närstående) 426 000 2,7 % Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 367 745 2,4 % Kristian Wale med familj 334 326 2,2 % AMF Försäkring och fonder 215 439 1,4 % Besqab AB 146 688 0,9 % Summa 12 största aktieägarna 12 400 253 79,9 % Övriga aktieägare 3 114 576 20,1 % Totalt 15 514 829 100,0 % Källa: Euroclear per -06-28 Årsstämma Vid Besqabs årsstämma den 2 maj beslutades att styrelsen ska bestå av fem ledamöter. Till ledamöter omvaldes Olle Nordström, Anette Frumerie, Zdravko Markovski, Sara Mindus och Andreas Philipson. Olle Nordström omvaldes till styrelsens ordförande. Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att till aktieägarna dela ut 2,50 kronor per aktie. Vidare antog stämman styrelsens förslag om införande av ett nytt långsiktigt aktiebaserat incitamentsprogram (LTI ) för samtliga Besqabanställda. LTI löper från 1 december till och med dagen för offentliggörande av bokslutskommunikén avseende bokslutsåret 2022. Programmet innebär en maximal tilldelning av 100 000 aktier. Stämman godkände även förslaget att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årstämma besluta om förvärv av högst 130 000 Besqabaktier i syfte att uppfylla Besqabs åtaganden, inklusive sociala avgifter, enligt villkoren för LTI. Händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 8 (21)
Koncernens rapport över totalresultat apr jun apr jun jan dec Intäkter 684,7 770,0 392,5 445,6 1 311,8 Kostnader för produktion och drift 569,6 609,8 328,4 359,5 1 057,3 Bruttoresultat 115,1 160,2 64,1 86,1 254,5 Försäljnings- och administrationskostnader 66,4 61,9 33,5 29,6 118,5 Resultat från andelar i joint ventures 0,5 11,6 0,3 2,9 10,5 Rörelseresultat 48,2 109,9 30,3 59,4 146,5 Finansiella intäkter 0,5 0,5 0,3 0,3 1,0 Finansiella kostnader 1,5 1,0 1,0 0,6 1,3 Resultat före skatt 47,2 109,4 29,6 59,1 146,2 Skatter 3,1 20,3 1,3 11,4 24,7 Periodens resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare 44,1 89,1 28,3 47,7 121,5 Periodens övriga totalresultat: Poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser vid omräkning av utlandsverksamhet 0,0 0,3 0,0 0,1 0,2 Övrigt totalresultat, efter skatt 0,0 0,3 0,0 0,1 0,2 Summa totalresultat för perioden hänförligt till moderföretagets aktieägare 44,1 89,4 28,3 47,8 121,7 Resultat per aktie Resultat per aktie före utspädning, kr 2,87 5,79 1,84 3,10 7,91 Resultat per aktie efter utspädning, kr 2,86 5,78 1,84 3,09 7,89 Antal utestående aktier vid periodens slut 15 368 141 15 359 426 15 368 141 15 359 426 15 349 829 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 15 359 942 15 387 076 15 367 777 15 384 353 15 368 489 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 1 15 393 132 15 423 095 15 402 185 15 410 811 15 404 239 1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2015, LTI 2016, LTI 2017 och LTI. Se not 3. BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 9 (21)
Koncernens rapport över finansiell ställning 30 jun 30 jun 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 25,2 8,6 9,2 Andelar i joint ventures 37,5 37,2 38,0 Övriga långfristiga värdepappersinnehav 0,0 0,0 0,0 Uppskjutna skattefordringar 0,9 4,0 Summa anläggningstillgångar 63,6 45,8 51,2 Omsättningstillgångar Utvecklingsfastigheter 314,5 203,1 266,8 Exploateringsfastigheter 362,3 356,8 511,8 Kundfordringar 147,2 20,6 15,0 Färdigställda bostäder 4,4 5,4 Upparbetad ej fakturerad intäkt 441,0 521,5 396,9 Pågående arbeten 17,9 50,3 92,8 Övriga kortfristiga fordringar 310,6 128,3 216,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6,5 7,8 14,2 Likvida medel 479,5 473,3 461,7 Summa omsättningstillgångar 2 083,9 1 761,7 1 981,1 SUMMA TILLGÅNGAR 2 147,5 1 807,5 2 032,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital 155,1 155,1 155,1 Övrigt tillskjutet kapital 391,0 388,8 389,7 Omräkningsreserver 0,7 0,8 0,7 Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat 770,6 733,5 764,9 Summa eget kapital 1 317,4 1 278,2 1 310,4 Långfristiga skulder Övriga långfristiga avsättningar 7,1 6,4 7,2 Uppskjutna skatteskulder 0,3 Summa långfristiga skulder 7,1 6,7 7,2 Kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar 4,3 4,6 4,3 Leverantörsskulder 136,0 128,1 121,9 Fakturerad ej upparbetad intäkt 22,6 Skulder till kreditinstitut 379,5 130,1 339,2 Aktuella skatteskulder 20,7 15,6 Övriga kortfristiga skulder 211,9 173,6 158,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 68,7 65,5 75,6 Summa kortfristiga skulder 823,0 522,6 714,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 147,5 1 807,5 2 032,3 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 5. BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 10 (21)
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Ingående balans vid periodens början 1 310,4 1 292,3 Periodens resultat 44,1 89,1 Periodens övriga totalresultat 0,0 0,3 Summa totalresultat för perioden 44,1 89,4 Återköp egna aktier 3,3 Incitamentsprogram 1,3 0,2 Utdelning 38,4 100,0 Utgående balans vid periodens slut 1 317,4 1 278,2 Koncernens rapport över kassaflöden apr jun apr jun jan dec Den löpande verksamheten Rörelseresultat 48,2 109,9 30,3 59,4 146,5 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 6,2 2,0 3,7 10,8 4,9 Erhållen ränta 0,5 0,5 0,3 0,3 1,0 Betald ränta 1,5 1,0 1,0 0,6 1,3 Betald skatt 40,9 35,1 5,4 7,6 48,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 12,5 76,3 27,9 62,3 102,2 Förändring exploateringsfastigheter 149,5 134,1 143,2 74,5 289,1 Förändring färdigställda bostäder 1,0 10,5 4,4 5,8 5,1 Förändring kortfristiga fordringar 162,4 98,5 159,8 29,7 91,5 Förändring kortfristiga skulder 42,7 11,3 62,9 8,6 0,4 Investering i utvecklingsfastigheter 24,4 34,7 8,7 19,5 98,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 18,9 27,8 61,1 12,4 189,1 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar 2,9 6,3 0,9 0,5 9,1 Förändring andelar i joint ventures 35,3 35,3 35,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten 2,9 29,0 0,9 34,8 26,2 Finansieringsverksamheten Upptagna banklån 40,4 35,9 35,6 295,0 Amortering av skulder 0,2 50,0 Återköp egna aktier 3,3 3,3 4,3 Utbetald utdelning 38,4 100,0 38,4 100,0 100,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1,8 67,4 38,4 67,7 140,7 Periodens kassaflöde 17,8 10,6 21,8 20,5 22,2 Likvida medel vid periodens början 461,7 483,9 457,7 493,8 483,9 Likvida medel vid periodens slut 479,5 473,3 479,5 473,3 461,7 BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 11 (21)
Moderbolagets resultaträkning apr jun apr jun jan dec Intäkter 5,5 2,7 3,0 1,1 7,4 Administrationskostnader 7,6 4,3 4,1 1,8 10,6 Rörelseresultat 2,1 1,6 1,1 0,7 3,2 Utdelning och liknande resultatposter 39,2 100,3 39,2 100,3 100,3 Räntekostnader och liknande resultatposter 0,0 0,1 0,0 0,1 0,1 Resultat efter finansiella poster 37,1 98,6 38,1 99,5 97,0 Bokslutsdispositioner 3,5 Skatter 0,1 Periodens resultat 37,1 98,6 38,1 99,5 100,4 Moderbolagets balansräkning i sammandrag 30 jun 30 jun 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag 554,0 552,0 552,8 Andelar i joint ventures 10,0 10,0 10,0 Summa anläggningstillgångar 564,0 562,0 562,8 Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga fordringar 183,8 172,8 181,5 Kassa och bank 25,1 38,6 29,0 Summa omsättningstillgångar 208,9 211,4 210,5 SUMMA TILLGÅNGAR 772,9 773,4 773,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital 155,1 155,1 155,1 Fritt eget kapital 614,1 612,5 614,1 Summa eget kapital 769,2 767,6 769,2 Skulder Långfristiga skulder Kortfristiga skulder 3,7 5,8 4,1 Summa skulder 3,7 5,8 4,1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 772,9 773,4 773,3 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 5. BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 12 (21)
Noter Not 1 Redovisningsprinciper Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Besqabs årsredovisning för. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbolaget i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Nya standarder från och med IFRS 16 har ersatt IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar från 1 januari. Den nya standarden innebär att leasetagare ska redovisa alla kontrakt som uppfyller definitionen i standarden på ett leasingkontrakt (utom kontrakt om maximalt tolv månader och kontrakt av individuellt lågt värde) som tillgång och skuld i balansräkningen, med redovisning av avskrivningar och räntekostnad i resultaträkningen. Avtal som idag utgör operationella leasingavtal har således aktiverats i den ingående balansräkningen 1 januari. Den nya standarden har främst påverkat redovisningen av kostnad för hyrda lokaler, hyrda etableringar i form av bodar i byggprojekten samt tomträtter. Effekten på ingående balans per den 1 januari var 40,9 Mkr för tillgångar respektive 40,9 Mkr för skulder. Besqab har valt att tillämpa den förenklade övergångsmetoden där beräkningen av skuld och tillgång baseras på leasingavtalets kvarvarande betalningar per 1 januari och där ingen omräkning av tidigare perioder görs. Övergången innebär en påverkan på vissa nyckeltal men förändringen är inte materiell. Även rörelseresultatet påverkas när en del av leasingkostnaden klassificeras som räntekostnad. Denna effekt är dock inte materiell. Den vägda genomsnittliga marginella låneräntan som har använts vid beräkningen enligt IFRS 16 uppgick till 2,5 procent per 1 januari. Vid beräkning av nyttjanderätten för tomträtt har antagande om evigt nyttjande gjorts. Effekten av övergången per 1 januari redovisas i not 6. Inga övriga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från har haft påverkan på Besqabs finansiella rapportering. Intäktsredovisning bostadsutveckling Under förde Besqab och några andra svenska börsnoterade bolag i samma bransch en dialog med Nasdaq Stockholm AB ( Börsen ) avseende intäktsredovisning med hänsyn till övergången till IFRS 15. Börsen önskade därtill även redogörelse för grunderna för bedömningen av huruvida bolagets kunder bostadsrättsföreningarna är självständiga eller inte och därmed aktualiserades även frågan huruvida konsolidering av bostadsrättsföreningarna som är Besqabs kunder, ska ske eller ej. Besqab överlämnade svar till Börsen i olika omgångar under och hade även en muntlig dialog. I december återkom Börsen, dels i form av en slutlig bedömning och dels i form av en PM. Börsen konstaterar i den slutliga bedömningen att Besqab inte konsoliderat bostadsrättsföreningarna och att det i upplysningarna i de finansiella rapporterna inte har framgått med tillräcklig tydlighet på vilka grunder bolaget har bedömt att bestämmande inflytande inte föreligger. I Börsens PM framgår det även att bolagen som verkar i branschen gör olika och att det finns utrymme för bolag att komma fram till olika slutsatser. Ärendet har avslutats från Börsens sida. Börsen har dock en skyldighet att underrätta Finansinspektionen om ärendet. I årsredovisningen för, sidorna 98 100, har Besqab tydliggjort de betydande fakta och omständigheter som ligger till grund för den bedömning Besqab har gjort av att bestämmande inflytande inte anses föreligga och därmed att ingen konsolidering görs av bostadsrättsföreningarna. I juni har Finansinspektionen kontaktat Besqab beträffande granskningen av bolaget. Finansinspektionens preliminära bedömning är att bostadsrättsföreningarna ska konsolideras under produktionsfasen. Besqab har getts möjlighet att yttra sig över Finansinspektionens preliminära bedömning och har överlämnat ett svar till Finansinspektionen där Besqab bemöter det preliminära ställningstagandet. Besqab instämmer inte i den preliminära bedömning som Finansinspektionen har gjort. Besqab anser att den tolkning bolaget gjort av intäktsredovisning enligt IFRS 15 är korrekt och att bostadsrättsföreningarna är självständiga samt att intäkterna därmed ska redovisas över tid (successivt) och att bostadsrättsföreningar inte ska konsolideras. Efter att Finansinspektionen har tagit ställning till Besqabs svar kommer Finansinspektionen besluta hur den fortsatta handläggningen ska ske. BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 13 (21)
Not 2 Segmentsredovisning Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporteringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder tillämpas intäktsredovisning över tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för joint ventures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen Avstämning mot IFRS och hänför sig främst till att vissa projekt, vanligen småhus med äganderätt, inte intäktsredovisas över tid utan först vid färdigställande. Vidare innehåller kolumnen justering till kapitalandelsmetod för joint ventures. Region Stockholm Region Uppsala Fastighetsutveckling Koncerngemensamma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Intäktskategorier Projektutveckling Bostad äganderätt 0,9 38,6 39,5 91,0 130,5 Projektutveckling Bostad bostadsrätt 464,5 62,5 527,0 527,0 Construction Management 21,9 21,9 21,9 Hyresintäkter 5,0 5,0 5,0 Övrigt 0,3 0,3 0,3 Summa externa intäkter 487,3 101,1 5,3 593,7 91,0 684,7 Totalt Kostnader för produktion och drift 412,0 82,6 0,7 495,3 74,3 569,6 Bruttoresultat 75,3 18,5 4,6 98,4 16,7 115,1 Försäljnings- och administrationskostnader 44,0 10,7 2,5 5,6 62,8 3,6 66,4 Resultat andelar joint ventures 0,9 0,9 0,4 0,5 Rörelseresultat 30,4 7,8 2,1 5,6 34,7 13,5 48,2 Rörelsemarginal, % 6,2 7,7 5,9 7,0 Finansnetto 0,7 0,3 1,0 1,0 Resultat efter finansiella poster 30,4 7,8 1,4 5,9 33,7 13,5 47,2 Skatt 0,2 0,2 2,9 3,1 Periodens resultat 30,4 7,8 1,4 6,1 33,5 10,6 44,1 Tillgångar Exploateringsfastigheter 252,4 109,9 362,3 362,3 Utvecklingsfastigheter 314,5 314,5 314,5 BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 14 (21)
Region Stockholm Region Uppsala Fastighetsutveckling Koncerngemensamma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Intäktskategorier Projektutveckling Bostad äganderätt 33,3 42,6 75,9 123,8 199,7 Projektutveckling Bostad bostadsrätt 480,2 80,0 560,2 17,6 542,6 Construction Management 26,8 26,8 26,8 Hyresintäkter 0,6 0,6 0,6 Övrigt 0,3 0,3 0,3 Summa externa intäkter 540,3 122,6 0,9 663,8 106,2 770,0 Totalt Kostnader för produktion och drift 431,7 107,2 0,1 539,0 70,8 609,8 Bruttoresultat 108,6 15,4 0,8 124,8 35,4 160,2 Försäljnings- och administrationskostnader 46,4 9,1 2,0 0,6 58,1 3,8 61,9 Resultat andelar joint ventures 0,4 0,4 12,0 11,6 Rörelseresultat 61,8 6,3 1,2 0,6 66,3 43,6 109,9 Rörelsemarginal, % 11,4 5,1 10,0 14,3 Finansnetto 0,3 0,2 0,5 0,5 Resultat efter finansiella poster 61,8 6,3 1,5 0,8 65,8 43,6 109,4 Skatt 10,7 10,7 9,6 20,3 Periodens resultat 61,8 6,3 1,5 11,5 55,1 34,0 89,1 Tillgångar Exploateringsfastigheter 230,7 126,1 356,8 356,8 Utvecklingsfastigheter 203,1 203,1 203,1 jan dec Region Stockholm Region Uppsala Fastighetsutveckling Koncerngemensamma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Intäktskategorier Projektutveckling Bostad äganderätt 47,8 87,5 135,3 63,8 199,1 Projektutveckling Bostad bostadsrätt 917,2 167,4 1 084,6 23,3 1 061,3 Construction Management 46,7 46,7 46,7 Hyresintäkter 4,0 4,0 4,0 Övrigt 0,7 0,7 0,7 Summa externa intäkter 1 011,7 254,9 4,7 1 271,3 40,5 1 311,8 Totalt Kostnader för produktion och drift 823,4 210,2 0,6 1 034,2 23,1 1 057,3 Bruttoresultat 188,3 44,7 4,1 237,1 17,4 254,5 Försäljnings- och administrationskostnader 89,6 20,4 4,5 2,3 116,8 1,7 118,5 Resultat andelar joint ventures 2,7 2,7 13,2 10,5 Rörelseresultat 96,0 24,3 0,4 2,3 117,6 28,9 146,5 Rörelsemarginal, % 9,5 9,5 9,3 11,2 Finansnetto 0,7 0,4 0,3 0,0 0,3 Resultat efter finansiella poster 96,0 24,3 1,1 1,9 117,3 28,9 146,2 Skatt 18,3 18,3 6,4 24,7 Periodens resultat 96,0 24,3 1,1 20,2 99,0 22,5 121,5 Tillgångar Exploateringsfastigheter 405,7 106,1 511,8 511,8 Utvecklingsfastigheter 266,8 266,8 266,8 BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 15 (21)
Not 3 Aktierelaterade ersättningar Besqab hade per den 30 juni tre utestående LTI-program vilka godkänts av årstämmorna 2016, 2017 respektive. Programmen riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet anmälda sparaktier per den 30 juni uppgick sammanlagt till 37 139 vilket motsvarar en maximal tilldelning om 120 241 matchnings- och prestationsaktier. LTI 2016, LTI 2017 och LTI Antal sparaktier Utestående 1 januari 57 973 Anmälda Förverkade 2 522 Inlösta 18 312 Förfallna 0 Utestående 30 juni 37 139 LTI 2015 avslutades i mars. Endast förutsättningarna för matchningsaktier uppfylldes. Antalet matchningsaktier som tilldelades deltagarna inom LTI 2015 uppgick till 17 922. Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat koncernens rapport över totalresultat enligt följande: Försäljnings- och administrationskostnader 1,7 0,3 Totalt 1,7 0,3 Not 4 Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde. Not 5 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter Koncernen 30 jun 31 dec Moderbolaget 30 jun 31 dec För egna skulder Fastighetsinteckningar 198,0 198,0 Företagsinteckningar 3,0 3,0 Summa 201,0 201,0 Eventualförpliktelser Koncernen 30 jun 31 dec Moderbolaget 30 jun 31 dec Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar 1 1 053,5 1 531,6 1 316,8 1 531,6 Borgen till förmån för koncernföretag 1 158,8 1 105,8 Borgen till förmån för joint ventures 2 836,0 845,0 836,0 836,0 Övriga borgensåtaganden 3 660,0 660,0 Fullgörandegarantier utfärdade av tredje man 16,9 16,9 Ansvar för skulder i handelsbolag 1,3 1,3 Summa 2 567,7 3 054,7 3 311,5 3 473,4 1 Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet borgen för kundernas (bostadsrättsföreningarnas) kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv) under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och kunden (bostadsrättsföreningen) tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos gäldenärer vilka borgen ställts för uppgick per den 30 juni till 884 Mkr (1 198). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns utöver borgen även uttagna pantbrev i gäldenärs fastighet. 2 Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal som sker i joint ventures samverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt ansvar eller underborgen med övriga parter i joint ventures. Not 6 Övergång till IFRS 16 Påverkan på koncernens ingående balansräkning per 1 januari uppgår till följande: Tillgångar Balans per -12-31 3 Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal. Övergångseffekt IFRS 16 Balans per -01-01 Anläggningstillgångar 51,2 17,6 68,8 Omsättningstillgångar 1 981,1 23,3 2 004,4 Summa tillgångar 2 032,3 40,9 2 073,2 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 310,4 0 1 310,4 Skulder 721,9 40,9 762,8 Summa eget kapital och skulder 2 032,3 40,9 2 073,2 Vid övergången till IFRS har balansomslutningen påverkats med ovanstående övergångseffekt. Övergångseffekten på anläggningstillgångar är främst relaterad till de verksamhetslokaler som hyrs och övergångseffekten på omsättningstillgångar är relaterad till tomträtt för utvecklingsfastighet. BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 16 (21)
Danderyd den 17 juli Besqab AB (publ) Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Olle Nordström Styrelsens ordförande Anette Frumerie Styrelseledamot och VD Zdravko Markovski Styrelseledamot Sara Mindus Styrelseledamot Andreas Philipson Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 17 (21)
Kvartalsöversikt Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 2017 Q3 2017 SEGMENTSREDOVISNING 1 Intäkter enligt segmentsredovisning, Mkr 361,3 232,4 359,8 247,7 381,5 282,3 431,7 722,6 Rörelseresultat enligt segmentsredovisning, Mkr 24,0 10,7 17,3 33,9 30,2 36,1 109,9 104,8 Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % 6,7 4,6 4,8 13,7 7,9 12,8 25,5 14,5 Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning exklusive fastighetsförsäljningar, % 6,7 4,6 4,8 13,7 7,9 12,8 6,8 14,5 RESULTATPOSTER Intäkter, Mkr 392,5 292,2 328,8 213,0 445,6 324,4 451,1 738,0 Rörelseresultat, Mkr 30,3 17,9 8,9 27,7 59,4 50,5 117,7 118,0 Resultat före skatt, Mkr 29,6 17,6 8,3 28,5 59,1 50,4 117,2 117,7 Resultat efter skatt, Mkr 28,3 15,8 9,4 23,0 47,7 41,4 112,1 95,2 BALANSPOSTER Utvecklingsfastigheter, Mkr 314,5 305,9 266,8 223,9 203,1 183,6 168,4 232,5 Exploateringsfastigheter, Mkr 362,3 505,5 511,8 255,5 356,8 282,2 222,6 207,0 Likvida medel, Mkr 479,5 457,7 461,7 490,7 473,3 493,8 483,9 407,9 Eget kapital, Mkr 1 317,4 1 327,0 1 310,4 1 300,6 1 278,2 1 334,6 1 292,3 1 179,6 Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr 379,5 379,5 339,2 185,2 130,1 94,5 94,2 190,5 KASSAFLÖDE Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 61,1 42,2 182,6 34,3 12,4 15,5 162,7 94,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr 0,9 2,0 0,4 2,4 34,8 5,8 9,7 0,4 Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr 38,4 40,2 154,0 54,1 67,7 0,2 96,3 40,2 Periodens kassaflöde, Mkr 21,8 4,0 29,0 17,4 20,5 9,9 76,1 53,5 AKTIEDATA Resultat per aktie före utspädning, kr 1,84 1,03 0,62 1,50 3,10 2,69 7,28 6,19 Eget kapital per aktie, kr 85,72 86,35 85,37 84,73 83,22 86,72 83,97 76,65 Aktiekurs vid periodens slut, kr 122,00 87,50 98,30 131,60 102,00 108,80 115,50 147,00 NYCKELTAL Rörelsemarginal, % 7,7 6,1 2,7 13,0 13,3 15,6 26,1 16,0 Räntabilitet på eget kapital, % 2 6,7 4,8 9,3 11,5 13,9 12,6 27,0 24,6 Soliditet, % 61,3 63,4 64,5 68,8 70,7 73,5 71,8 57,5 Antal produktionsstartade bostäder, st 3 105 33 160 0 147 0 93 101 Antal sålda bostäder, st 4 356 36 73 38 55 20 48 38 Antal bostäder i pågående produktion, st 4 787 706 724 633 800 732 732 892 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 5 59 55 56 53 59 66 66 80 Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 1 0 1 5 0 2 10 1 varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 1 0 0 2 3 1 1 Segmentsredovisningen ger enligt Besqab den mest rättvisande bilden av Besqabs verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering, se not 2 sid 14. 2 Räntabilitet på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal. 3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder samt vård- och omsorgsbostäder. 4 Bostads-/äganderätter samt hyresbostäder. 5 Bostads-/äganderätter. BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 18 (21)
Definitioner och ordlista Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. DEFINITIONER Resultat per aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden före och efter utspädning. Definition enligt IFRS. Eget kapital per aktie Totalt eget kapital vid periodens slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut. Intäkter enligt segmentsredovisning Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas för joint ventures. Segmentsredovisningen ger enligt Besqab den mest rättvisande bilden av Besqabs verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering. Rörelseresultat enligt segmentsredovisning Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redovisning över tid tillämpas för samtliga projekt. Segmentsredovisningen ger enligt Besqab den mest rättvisande bilden av Besqabs verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering. Rörelsemarginal Rörelseresultatet i procent av intäkter. Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter enligt segmentsredovisningen. Räntabilitet på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal. ORDLISTA Byggrätt Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse, såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal. Översiktsplan Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande. Detaljplan Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov. Exploateringsfastigheter Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst utvecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt. Utvecklingsfastigheter Klassificeras som omsättningstillgångar och avser färdigställda vård- och omsorgsbostäder samt fastigheter för vård och omsorg under utveckling. Försäljning av bostadsrätter Bostadsrättsföreningarna står för försäljning av bostäder och fastighetsmäklare fristående från Besqab har avtal med bostadsrättsföreningarna om att förmedla bostäderna. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut. Räntebärande nettoskuld/fordran Räntebärande skulder med avdrag för räntebärande fordringar och likvida medel. BESQAB DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 19 (21)