FASTIGHETSFÖRVALTNING Många av betongkonstruktionerna från miljonprogrammet som balkonger och garage är i behov av reparation. Fastighetsförvaltare kan minska sina kostnader genom tidigare och bättre tillsyn. Betongskada bör utredas för att åtgärdas rätt Av lars johansson, civilingenjör, Cement och Betong Institutet Med anledning av att stopplagen för ombildandet av hyresrätter till bostadsrätter nyligen avskaffats och att det därmed tagits initiativ för utförsäljning av större delar av den så kallade allmännyttan, har behovet av reparation och underhåll inom miljonprogrammets bestånd aktualiserats av massmedierna. Cement och Betong Institutet (CBI) som förutom forskning och information också bedriver uppdragsverksamhet, har genom undersökningar och tillståndsbedömningar byggt upp en stor erfarenhet av betongkonstruktioner inom detta bestånd. I föreliggande artikel redovisas erfarenheter från dessa undersökningar och några råd ges till fastighetsförvaltare. Rör en miljon bostäder Med miljonprogrammet avses egentligen den cirka en miljon bostäder som byggdes under perioden 1965 1974. Betong exponerad för utemiljön började då användas i mycket större omfattning än vid tidigare byggande, speciellt gäller det under den senare delen av perioden. Den typ av byggande som gällde under denna period förekom i viss omfattning även före år 1965 och i stor omfattning efter år 1974. Artikeln begränsar sig därför inte enbart till perioden 1965 1974, utan gäller även en viss del av beståndet före perioden och en stor del av det som byggdes därefter. Det som behandlas i artikeln är balkonger, loftgångar och fasader samt garage och parkeringshus. Gemensamt för dessa är att skador i regel orsakas av rostande armering och annat ingjutet stål. ph-värdet sänks Att armeringen rostar beror i de flesta fall på betongens karbonatisering. Det handlar om en kemisk reaktion mellan alkalier i betongen och luftens koldioxid. Karbonatiseringen medför att ph-värdet i betongen sjunker från de ursprungliga 12 à 14 till 7 à 9. Betongens ursprungliga rostskyddande förmåga går därmed förlorad. Salter i form av klorider som tränger in i betongen kan också orsaka armeringskorrosion. Hur skadebilden brukar se ut för de olika betongkonstruktionerna FÖRFATTAREN Lars Johansson är civilingenjör, väg och vatten, och verksam på Cement och Betong Institutet sedan början av 1970-talet inom institutets uppdrags-, forsknings- och kursverksamhet. och vissa andra skadetyper som kan förekomma beskrivs närmare nedan. Problem med balkonger Skador på balkonger var och är delvis fortfarande ett stort problem. För hus byggda före år 1965 genomförde CBI i början av 1970-talet och slutet av 1980-talet en landsomfattande inventering av problemets omfattning. Inom ett forskningsprojekt utarbeta- Fortsättning s. 28 P Bild 1. Typiska skador hos balkonger byggda före cirka 1965 à 1970: rostande armering längs balkongkanterna. Bild 2. I vissa fall rostar också räckesinfästningarna vilket kan medföra risk för att räckena lossnar. 26 husbyggaren nr 4 B 2007
Bild 3. Rostande kantarmering och räckesinfästningar kan medföra risk för nedfallande mindre eller i vissa fall större betongstycken. Bild 4. Rostande överkantsarmering det vill säga bärande armering på enskiktsbalkong. Medför på sikt risk för ras av balkongplatta. Bild 5. Typisk kantskada på balkong av senare årgång. Bild 6. Balkongräcke delvis bestående av tunna betongskivor. Rostande armering på grund av för små täckande betongskikt. P des också rekommendationer för besiktning samt reparation och underhåll av balkonger. Dessa rekommendationer är till stor del tillämpliga även för det yngre beståndet. De undersökningar som dessa rekommendationer baserades på gällde balkonger byggda före år 1965. Då utkom nya betongbestämmelser med bland annat högre krav på betongkvaliteten i balkonger. Man trodde att problemen med skador på balkonger därmed skulle vara eliminerade. Senare erfarenheter från undersökningar av det yngre beståndet visade dock att så tyvärr inte riktigt blev fallet. Armering rostar Balkongerna från tiden före år 1965 var mest platsgjutna konsolplattor där skadorna oftast orsakades av rostande armering längs kanterna, bild 1 3. På så kallade enskiktsplattor förekom också korrosion på den bärande överkantsarmeringen, bild 4. Dessa skadetyper förekommer även på platsgjutna konsolbalkonger byggda efter år 1965, bild 5. Under miljonprogrammet och därefter är balkongplattorna ofta prefabricerade, varvid betongkvaliteten i regel är hög. Man ser därför sällan sådana problem på dessa balkongplattor. Däremot är det inte ovanligt med skador på skärmväggar och bröstningar. Bröstningarna är i stort sett alltid prefabricerade. I vissa fall är de mycket tunna och man har då ofta för små täckande betongskikt för att beständigheten ska bli tillräcklig, bild 6. Brister på infästning Ett annat problem är infästningarna. För dessa förekommer diverse olika lösningar, exempelvis bröstningselement med ursparingar vilka skulle gjutas igen vid monteringen. Dessa igjutningar är i en del fall dåligt utförda och/eller har gjorts med bruk av dålig kvalitet, vilket medfört förtida skador, bild 7. Skärmväggarna, vilka de ofta prefabricerade balkongplattorna är upplagda på eller hänger i, är i många fall platsgjutna. Man ser för dessa exempel på dåligt utförda gjutningar och otillräckliga täckande betongskikt, på grund av dåligt distanserad armering, vilket också medfört skador, bild 8. På hela prefabricerade system, bestående av balkongplattor och skärmväggar eller pelare ses skador på vissa detaljer där systemen fogats samman. Saltet förstör loftgångar Hus med loftgångar är vanligast förekommande på hus byggda under senare delen av miljonprogrammet och därefter. Loftgångar kan vara både platsgjutna och utförda med prefabricerade element. I det senare fallet ligger de platsgjutna elementen i regel upplagda på konsoler som är inspända i betongkonstruktionen innanför fasaden. Exponeringen för väder och vind samt konstruktionen i sig liknar i många fall vad som gäller för balkonger, bild 9 11. För loftgångar tillkommer dock att de ibland utsätts för avisningssalter, antingen genom att salterna dras in med gång- Fortsättning s. 30 P 28 husbyggaren nr 4 B 2007
P Bild 7. Armering som håller fast balkongbröstningen rostar. trafik eller att de avsiktligt påförts för avisning. Dessa salter tränger efterhand in i betongen vilket medför att armeringen kan börja rosta långt tidigare än vad den skulle ha gjort om inga salter tillförts. Salterna kan också medföra att överytan på loftgångarna vittrar sönder på grund av frostangrepp. Skadorna blir därmed av samma typ som i garage och p-hus. Bild 9. Vanliga skador på platsgjuten loftgång: rostande kantarmering. Tösalter dras in i garage Skador i garage och parkeringshus är mycket vanligt förekommande. De orsakas huvudsakligen av de tösalter som bilarna vintertid drar med sig in i anläggningarna. Klorider i tösalterna tränger in i betongen och medför att armeringen rostar. Skadorna utgörs i första hand av rostande armering i bjälklag, ramper och de nedre delarna av väggar och pelare. I många fall saknar bjälklagen tätskikt eller har försetts med tätskikt som inte fungerar, så att kloridhaltigt vatten kunnat tränga in i betongen. Under torra väderförhållanden torkar det i betongen tillförda vattnet ut, medan kloriderna stannar kvar. Kloridhalterna ökar på detta sätt för varje säsong och blir till sist så höga att överkantsarmeringen i bjälklagen börjar rosta. På grund av att korrosionsprodukterna har större volym än det ursprungliga stålet spjälkas betongtäckskiktet över armeringen efter viss tids korrosion bort lokalt, eller lösgörs över en större yta så att det uppstår så kallad bom, bild 12. Genom sprickor i bjälklagen transporteras vatten även till undersidan, vilket medför kloridanrikning närmast sprickorna och på sikt korrosion på underkantsarmeringen, bild 13. Sprickorna medför också olägenheter med läckage ner på parkerade bilar med lackskador som följd. Kloridhaltigt vatten sugs också upp i väggar och pelare och orsakar armeringskorrosion i de nedre delarna närmast golvet, bild 14. Saltet ger i vissa fall också upphov till frysskador på ouppvärmda parkeringsdäck. Armeringskorrosion är allvarligt eftersom det kan nedsätta konstruktionernas bärförmåga och det är inte alltid skadeomfattningen syns utanpå, bild 15 (se sid 4). Det har hänt att tillståndet varit så dåligt för parkeringsdäck att CBI rekommenderat omedelbar avstängning. Kostsam reparation När skadorna gått långt krävs i regel stora ingrepp vid en reparation och det blir därmed kostsamt. Det är främst beståndet från 1960- och 1970-talen som uppvisar skador, men även senare byggnation har i vissa fall problem, bild 16 och 17, och även i nyproduktionen ses exempel på utföranden som är olämpliga mot bakgrund av den erfarenhet som finns nu. Att konstruktionerna stått emot saltangreppen så dåligt beror till viss del på att de tekniska bestämmelser som gällde vid Bild 8. Bygel som prefabricerad balkongplatta ska hänga i är nästan helt avrostad. Nedre delen av skärmväggen som bygeln ska vara ingjuten i är dåligt utförd med otillräckligt skydd för armeringen som följd. Bild 10. Skada på konsol som bär loftgång. 30 husbyggaren nr 4 B 2007
Bild 11. Skada vid upplag på grund av rostande armering i bröstningselement på loftgång. För att hindra det högra elementet på bilden från att falla ner har det säkrats i intilliggande element med ett provisoriskt skruvförband. Bild 12. Rostande överkantsarmering i p-däck. Bild 13. Rostande armering på undersida av bjälklag i p-däck. Bild 14. Typisk skada på pelare i garage. tiden för byggandet hade för låga krav på betongkvalitet och tjocklek för armeringens täckande betongskikt, för att avsedd livslängd i den aktuella miljön skulle kunna uppnås. Betongkvaliteten i de garage och p-hus som byggts i anslutning till bostadshusen är tyvärr ofta inte högre än den som använts i balkonger. Senare forskning om kloridinträngning i betong och dess påverkan på armeringen har gett nya kunskaper, vilka medfört att kraven skärpts alltmer i senare års bestämmelser. Andra orsaker är sannolikt okunskap hos projektörer och byggare om betydelsen av betongkvalitet och täckskikt för garage och parkeringshus. Utbuktande fasader Fasader av betongelement uppvisar inte skador i sådan omfattning som balkonger, loftgångar och garage, men i de fall skador förekommer orsakar de ofta stora problem. Det rör sig oftast om mer eller mindre stora deformationer/utbuktningar, vilka orsakats av olämpliga ballastmaterial som medför inre svällning och sprickbildning, bild 18. Förutom problem med fogtätningar kan dessa deformationer på sikt äventyra fasadelementens infästningar. I enstaka fall ses även andra typer av skador såsom sönderfrysning och rostande armering. Fastighetsförvaltarens ansvar Det åligger förvaltaren att hålla byggnader och konstruktioner i sådant skick att bärförmåga och säkerhet inte äventyras. För detta krävs en viss tillsyn och vid behov vissa reparationer och underhåll. Genom att utöka det minimum av tillsyn som krävs för att garantera säkerheten, kan dessutom reparations- och underhållskostnaderna minskas väsentligt. Det senare innebär att byggnader och konstruktioner bör besiktigas och undersökas av sakkunniga personer redan innan några skador har uppstått. Därigenom kan man upptäcka om det behövs någon typ av förebyggande underhåll för att förebygga skador. Det senare är nästan alltid mycket billigare än att reparera när skador redan uppkommit. Detta innebär inte att ingående undersökningar måste göras på varje hus, utan en erfaren och kunnig besiktningsman kan relativt snabbt gå igenom relativt stora bestånd, för att upptäcka om och i så fall var det eventuellt krävs mera ingående undersökningar. Räkna på livslängd Genom moderna undersökningsmetoder kan man relativt väl beräkna betongkonstruktionernas återstående livslängd eller återstående tid innan skadeförebyggande åtgärder bör sättas in. I många fall visar det sig att något underhåll inte alls kommer att behövas under överskådlig tid. I vissa fall kan det Fortsättning s. 32 P nr 4 B 2007 husbyggaren 31
P Bild 16. Rostande armering på prefabricerad betongbalk i garage. vara så att även om en konstruktion redan har en del skador kan åtgärder skjutas upp ganska lång tid, utan att en senare reparation behöver bli dyrare. Detta kan exempelvis gälla balkonger. I andra fall kan det vara så att även om inga skador syns, bör skadeförebyggande åtgärder sättas in snarast möjligt för att undvika en senare större reparationskostnad. Detta kan till exempel gälla parkeringsdäck. Genom att på detta sätt se över hela beståndet kan förvaltaren få en Bild 17. Skada på prefabricerad pelare i ett cirka 20 år gammalt p-hus. pålitlig underhållsplan och kan koncentrera resurserna till de delar där de gör mest nytta. Utred skadeorsaken I de fall det behövs någon form av åtgärd är det viktigt att det görs på lämpligt sätt och med lämpliga material och produkter. För att kunna göra rätt val krävs att det gjorts en tillståndsbedömning där skadeorsak och omfattning kartlagts. Följden kan annars bli att en avsedd skadeförebyggande effekt inte erhålls och/eller att en reparation får kort hållbarhet och måste göras om. Erfarenheter från praktiken visar att detta inte är ovanligt, bild 19. Det förekommer också i många fall att man vidtar åtgärder som inte alls behövs, men som man trott vara till nytta. Sådana felval medför självfallet onödiga kostnader. D 32 husbyggaren nr 4 B 2007