Motala, 136 ha Djurkälla Oxelgård 1
2
DJURKÄLLA OXELGÅRD Naturskönt beläget med vacker vy över Vättern ligger Oxelgården. Mangårdsbyggnaden med tillhörande flyglar är uppförd under mitten av 1800-talet med tidstypiska attribut bevarade så som snickarglädje och kakelugnar. 3
4
På gården bedrivs idag spannmålsproduktion och skogsbruk kompletterat med hästverksamhet i form av stalluthyrning. Oxelgårdens ekonomibyggnader lämpar sig såväl för lantbruksdriften som för hästverksamhet, inte minst då man 2004 uppförde ett ridhus som kompletterade redan anlagda paddockar. Markerna ligger i en samlad ägofigur och omfattar 136 ha varav 70 ha välarronderad åkermark ned mot Vätterns strand, 3 ha naturbeten och 59 ha produktiv skogsmark. Till Oxelgården hör även ett vattenområde i Vättern om 36 ha med enskilt fiske. 5
6
BOSTADSBYGGNADER MANGÅRDSBYGGNAD Mangårdsbyggnaden på Oxelgården uppfördes i mitten av 1800-talet i 1 ½-plan med timmerstomme under sadeltak. Byggnaden vilar främst på torpargrund med gjuten fot och till mindre del matkällargrund. Bostaden rymmer totalt 7 rum exklusive hallar och kök enligt taxeringen fördelat på 245 m 2 boyta och 10 m 2 biyta. Byggnaden har delvis liggande och delvis stående träpanel i gott skick och yttertak i eternit. Bostaden är interiört tilläggsisolerad. Uppvärmning sker via vattenburet system och kulvert från flygeln där bergvärmepump, Nibe, från 2010 återfinns. Fönster är av äldre 2-glastyp. Avlopp sker till äldre 2-kammarbrunn utan modern infiltration. Vatten tas från egen grävd källa inom samfälld mark, Motala Djurkälla S:5. Totalt finns 3 kakelugnar bevarade i mangårdsbyggnaden varav 2 eldningsbara, ej provtryckta. 7
8
9
10
Genom huvudentré nås större hall, rakt fram sal med fiskbensparkett sammanbyggd med vardagsrum med fiskbensparkett och kakelugn. Till vänster om hallen återfinns köket med matta på golv och tak med träpanel. Köket har inredning från 1980-talet med moderna vitvaror, i köket finns även kakelugn bevarad. Köket kan även nås via tillbyggd groventré med kaklat golv, i tillbyggnaden finns även kaklat förrådsutrymme förberett för våtutrymme. I anslutning till köket finns även större tvättstuga med våtrumsmatta på golv och modern tvättmaskin och torktumlare. Till höger om huvudentrén ligger sovrum med laminatgolv och laserat trätak samt kakelugn, ej eldningsbar. I hallen finns även mindre WC. Övre plan nås via trapp vid huvudentrén och rymmer större möblerbar hall med massivt trägolv samt 3 sovrum varav 2 med vackra breda golvplank. Här finns även badrum med kaklat golv, dusch, badkar och WC. På övre plan finns även 4 större oisolerade kattvindar. Mangårdsbyggnaden ramas in av 2 flyglar och omgärdas av trevlig trädgård med fruktträd och en bedårande utsikt över Vättern. Nere vid sjön finns en trevlig badplats med egen liten sandstrand. 11
ÖSTRA FLYGELN Bostadsinredd byggnad uppförd under mitten av 1800-talet i 1 1/2-plan med timmerstomme och träfasad med locklist under sadeltak med betongtegel. Byggnaden rymmer totalt 3 rum och kök samt hall fördelad på en taxerad boyta om 73 m 2. Byggnaden vilar på en torpargrund och har 3-glasfönster. Uppvärmning, avlopp och vatten är gemensamt med mangårdsbyggnaden. Genom huvudentré nås hall med trapp till övre plan. Nedre plan rymmer vidare vardagsrum/matsal, kök med inredning från 1980-talet, kontor och badrum med dusch, WC och tvätt. Övre plan rymmer sovrum och oisolerad vind. 12
VÄSTRA FLYGELN Byggnad uppförd under samma tid som bostadsbyggnationen i 1 ½-plan med timrad stomme och träfasad med locklist under sadeltak med betongtegel. Byggnaden rymmer bilgarage med gjutet golv, utrymme för värmepump och förrådsutrymmen. Den mittersta delen nyttjas av granne med ingång som vetter mot väst. ENERGIDEKLARATION Energideklaration för fastighetens bostadsbyggnation upprättas på köparens begäran. 13
14
15
EKONOMIBYGGNADER På fastigheten bedrivs idag en omfattande hästverksamhet med inackorderade hästar. På Oxelgården finns totalt 24 stallplatser fördelade på 3 utrymmen godkända för stor häst. Vidare uppfördes ett trevligt ridhus 2004 som kompletterade två redan anlagda paddockar. I området finns många natursköna ridvägar både ned mot Vätterns strand och i skogsområdet vid den s.k. Djurkälla platån. Nuvarande ägare debiterar en månadshyra om 1 900 kr per häst. I hyran ingår halm, grovfoder och kraftfoder som produceras på gården. Fodring och utsläpp av hästar ingår vardagar i hyran. För vidare information avseende hästverksamheten kontakta gärna ansvarig fastighetsmäklare. 16
LADUGÅRD / HÄSTSTALL Större ekonomibyggnad uppförd i början av 1900-talet med timrad stomme och sadeltak med eternit. Yttermått ca 16 x 60 m. Byggnaden rymmer idag 2 separata stallutrymmen med plats för 6 boxplatser respektive 12 boxplatser. Utöver stallen rymmer byggnaden även f.d. potatislager med gjutet golv och bra takhöjd som numera nyttjas som halmlager samt loge med trägolv. Vidare återfinns höskulle med hötork. Skullen nås via naturstensmurad körbana på den norra gaveln. Utgödsling sker till godkänd gödselplatta vid den södra gaveln. Vatten tas från gårdsgemensam samfälld källa. 17
RÖDA STALLET Vid gårdscentrum återfinns ytterligare ett häststall uppfört med timrad stomme och sadeltak med lertegel. Yttermått ca 8 x 15 m. Detta stall rymmer 6 boxar godkända för storhäst och har separat godkänd gödselplatta. Skulle finns över del av stallet. MASKINHALL, VERKSTAD OCH LOGE Större ekonomibyggnad uppförd med timrad stomme och fasad med stående plank. Byggnaden har valmat sadeltak med yttertak av eternit. Yttermått ca 12 x 37 m. Byggnaden rymmer maskinhall med innertak upp i nock och gjutet golv, gårdsverkstad med murade innerväggar och gjutet golv samt loge med skjutport på den västra gaveln och gjutet golv. Byggnaden har vidare två mindre påbyggda vagnslider, ett i trä med tak i eternit och ett på den östra gaveln uppfört i plåt. 18
19
RIDHUS På Oxelgården uppfördes 2004 ett ridhus med limträstomme, sadeltak och fasad med stående träplank med locklist. Byggnaden mäter 22 x 48 m och har ett trevligt ljusinsläpp längs med båda långsidorna. Ridbanan med sarg mäter 22 x 45 m och underlaget består av stenmjölsblandning. I den norra delen av byggnaden återfinns mindre läktare byggd i trä. ÖVRIGA BYGGNADER Vid gårdscentrat återfinns utöver ovan nämnda byggnader även två mindre matkällare uppförda i timmer och sadeltak med lertegel. Dessa byggnader nyttjas idag som förrådsutrymmen och har båda tak i sämre skick. Vidare återfinns 2 mobiliseringsförråd, ett med murad stomme och ett enklare i plåt på plint, i skogsskiftet i norr. Strax norr om Lemundavägen i anslutning till gårdscentrum återfinns en äldre byggnad på ofri grund som inte ingår i överlåtelsen, inget vederlag utgår. I direkt anslutning till fastigheten Djurkälla 10:56 återfinns även en mindre vedbod uppförd på ofri grund som inte ingår i överlåtelsen, inget vederlag utgår. 20
21
SKOG OCH MARK ÅKER- OCH BETESMARK Åkermarken på Oxelgården ligger väl samlad med god arrondering ned mot Vättern. Den totala åkerarealen uppgår enligt SAM-internetansökan 2015 till 69,36 ha. Jordarten går från lättare sandjordar till mellanleror samt mindre inslag av mo. Merparten av Oxelgårdens åkerareal är systemtäckdikad med äldre tegelrör. Jordarna brukas konventionellt med stor andel stråsäd och avbrott med vall. Historiskt har man odlat potatis på fastigheten. Marken ligger i region 3 för gårdsstöd och har en för trakten god avkastningsförmåga. Oxelgården har enligt SAM-internetansökan 2015 2,84 ha naturliga beteshagar. Denna mark är belägen i ett samlat skifte ned mot Vättern i brytpunkten mellan åker- och lövskogsmark. Stödrätter för region 3 finns motsvarande åker- och betesarealen och ingår i försäljningen utan särskilt vederlag. Åtagande för miljöersättning avseende vallodling är ingånget 2015. 22
23
24
SKOGSMARK Huvuddelen av skogsmarken är belägen på den s.k. Djurkällaplatån norr om gårdscentrum. Ned mot Vättern återfinns även lövdominerad skogsmark. Enligt skogsbruksplan upprättad av Södra 2012 och framskriven till 2015, med hänsyn tagen till skogliga åtgärder, bedöms det totala virkesförrådet till 7 249 m 3 sk eller 123 m 3 sk/ha fördelat på 58,7 ha produktiv skogsmark. Trädslagen fördelas på 60 % tall, 6 % gran och 32 % löv. Medelboniteten beräknas till 5,7 m 3 sk/ha och den årliga tillväxten anges för närvarande till 298 m 3 sk/år. Planen föreslår under perioden avverkning på totalt 631 m 3 sk fördelat på 311 m 3 sk gallring och 320 m 3 sk föryngringsavverkning. Avverkningsförslaget är något under tillväxten då ca 25 % av skogarna återfinns i åldrarna 30-50 år. I huggningsklassen G1 står ca 4 750 m 3 sk, i S1 och S2 står totalt ca 820 m 3 sk och i S3 ca 1 530 m 3 sk varav 90 % består av lövskog. För vidare information om skogen se bifogad skogsbruksplan. 25
26
JAKT På fastigheten förekommer älg, rådjur och sporadiskt med vildsvin. Jakten är muntligt upplåten på ett år i taget per den 1/7. Jakttorn på fastigheten tillhör jakträttsinnehavaren och ingår ej i överlåtelsen. FISKE Till fastigheten hör ett vattenområde i Vättern om ca 36 ha med eget fiske. Fisket omfattar förutom sedvanliga insjöfiskar även en god tillgång på signalkräftor. 27
RÄTTSFÖRHÅLLANDEN FASTIGHET Djurkälla 10:9, Motala församling, Motala kommun. ÄGARE Håkan Pettersson Eva Pettersson AREAL Areal enligt fastighetsregistret 135,8512 ha Areal enligt skogsbruksplan Produktiv skogsmark 58,7 ha Impediment skog 0,2 ha Väg och kraftledning 1,2 ha Inägomark 76,2 ha Övrig landareal 2,3 ha SUMMA LANDAREAL 138,6 ha Därtill kommer vatten om 36,1 ha TAXERINGSVÄRDE Typkod 120 (bebyggd lantbruksenhet), taxeringsvärde år 2014 Tomtmarksvärde 214 000 kr Bostadsbyggnadsvärde 1 089 000 kr Skogsmark 56 ha 4 545 000 kr Skogsimpediment 0 ha 0 kr Åkermark 70 ha 2 927 000 kr Betesmark 5 ha 94 000 kr Övrig mark 2 ha 0 kr Ekonomibyggnad 284 000 kr SUMMA 9 153 000 kr INTECKNINGAR/LÅN I fastigheten finns totalt 12 st. penninginteckningar till ett totalt belopp om 3 226 000 kr. Inga lån skall övertas av köparen. 28
29
SERVITUT/NYTTJANDERÄTTER M.M. Fastigheten belastas enligt fastighetsregistret av följande servitut: ÄNDAMÅL RÄTTSFÖRHÅLLANDE TYP AKT Kraftledning Last Avtalsservitut 0583IM-11/17045.1 Väg Last Officialservitut 0583K-2012/49.2 Väg-, vatten- och avloppsledning Last Officialservitut 0583K-3946.1 Väg, båtplats Last Officialservitut 0583K-4790.1 Väg Last Officialservitut 0583K-4791.1 Väg Last Officialservitut 0583K-4792.1 Väg Last Officialservitut 0583K-4793.1 Väg Last Officialservitut 0583K-4794.1 Väg Last Officialservitut 0583K-5223.1 Starkström Last Ledningsrätt 0583K-98/7.1 Vatten och avlopp Last Ledningsrätt 0583K-5283.1 Fastigheten belastas av oinskrivet avtalsservitut avseende vattenkälla, vatten- och elledning, infiltrationsanläggning, vedbod och mindre markområde vid stranden samt rätt att vårda skogsmark för utsikt. Detta servitut är till förmån för fastigheten Djurkälla 10:56. 30
INSKRIVNINGAR I fastigheten finns inskriven nyttjanderätt avseende sandtäkt m.m. inskrivet 1969-03-26, akt 457. GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR, SAMFÄLLIGHETER M.M. Enligt fastighetsregisteret har fastigheten andel i följande samfälligheter: SAMFÄLLIGHET Motala Djurkälla S:1 Motala Djurkälla S:3 Motala Djurkälla S:4 Motala Djurkälla S:5 Motala Djurkälla S:6 Motala Djurkälla S:7 Motala Djurkälla S:10 Motala Djurkälla S:11 Motala Djurkälla S:12 Motala Djurkälla S:13 Motala Djurkälla S:14 Motala Djurkälla S:15 Motala Illersjö S:1-2 Motala Lindenäs S:1 ÄNDAMÅL Väg Väg Väg Plats för källa Sandtag Väg Väg Grustag Väg Lertag Väg Väg Väg Väg Fastighetsägaren debiteras inte några avgifter från ovanstående samfälligheter. Fastigheten har enligt fastighetsregistret ingen andel i gemensamhetsanläggning. PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR Fastighetens vatten i Vättern berörs av natura 2000-område Vättern Östra, akt 0583K-P2006/13. Vidare berörs fastigheten av Ytvattenskydd: Vättern. Detta sekundära vattenskyddsområde trädde i kraft 2014-03-01 och berör Vättern med tillrinning. Vattenskyddsområdet omfattar förutom vattenområdet en 50 m bred zon från Vätterns strand och upp på land. För vidare information besök www.lansstyrelsen.se/ ostergotland. Fastigheten berörs enligt Skogsstyrelsens Skogens Pärlor inte av någon nyckelbiotop. I fastighetens sydvästra del återfinns en alsumpskog omfattande ca 6,2 ha med registrerade höga naturvärden. Strax väster om detta markområde återfinns ett mindre område med ädellövträd om ca 0,1 ha med registrerade höga naturvärden. Fastigheten berörs enligt fastighetsregistret av 3 registrerade fornlämningar. En fornlämning avser bytomt/gårdstomt, en fornlämning avser hålvägar i skogsområdet strax norr om gårdscentrum och en fornlämning avser hägnad (stenmur) vid fastighetens gräns mot norr. Vidare finns en registrerad kulturhistorisk lämning i form av fossil åker på ett område om ca 0,1 ha belägen mot gränsen i nordöst. FÖRVÄRVSTILLSTÅND Förvärvstillstånd erfordras ej för fysisk person. Förvärv av juridisk person (exempelvis aktiebolag) kräver förvärvstillstånd. 31
FÖRSÄLJNINGSFÖRUTSÄTTNINGAR FÖRFARANDE Fastigheten försäljes genom öppen anbudsgivning. Öppen anbudsgivning innebär att intressenter som inkommit med skriftligt anbud får veta nivå på högsta anbud samt antal ingivna anbud. Anbud skall inges skriftligen via fax, e-mail eller post och lämpligast på bifogad blankett, därtill skall bankreferens eller motsvarande lämnas. Eventuella villkor från anbudsgivare skall framgå av anbudet. Efter anbudstidens utgång vidtar slutbudgivning mellan de, av säljaren godkända, anbudsgivare som inkommit med anbud och önskar deltaga. BUDDAG Skriftligt anbud skall vara Areal i Vadstena tillhanda senast torsdagen den 3 december 2015. FRI PRÖVNINGSRÄTT Säljarna förbehåller sig fri prövningsrätt samt rätten att när som helst under processens gång avsluta försäljningen utan särskilt meddelande till intressenterna. Ett lämnat anbud på fast egendom är inte bindande. Köpet är bindande först då både köpare och säljare undertecknat köpehandling. ID-KONTROLL ID-kontroll av köparen kommer att ske före köpehandlingens undertecknande med hänvisning till «Lag om åtgärder vid penningtvätt». BUDFÖRTECKNING En förteckning över anbudsgivarna och samtliga lämnade anbud kommer att överlämnas till den slutlige köparen. UPPLYSNING OM SK SIDOVERKSAMHET Ansvarig fastighetsmäklare förmedlar annonserbjudande från Hemnet Service HNS AB och erhåller för denna sidoverksamhet en fast ersättning om 300 kr. VILLKOR Förutsättningarna för försäljningen framgår av denna beskrivning samt eventuell tilläggsinformation. Denna beskrivning kan ej läggas till grund för talan enligt JB. 10 % av köpeskillingen erläggs som handpenning vid kontraktstecknandet. Resterande belopp erläggs på tillträdesdagen. UNDERSÖKNINGSPLIKT/BESIKTNING Köparen har enligt jordabalken ett långtgående ansvar att själv undersöka fastigheten och förvissa sig om fastighetens skick. Köparen ges därför möjlighet att, på egen hand eller med konsult, före köpet besiktiga fastigheten och därigenom skaffa sig kännedom om det skick vari den befinner sig. Uppgifter i detta fastighetsprospekt har enbart lämnats för att informera och underlätta köparens egen undersökning av fastigheten. För vidare information om undersökningsplikt m.m. se bilagt informationsblad. En skogsbruksplan är enbart en okuläruppskattning av skogens volym, ålder, trädslagsfördelning mm och grundar sig således ej på någon exakt mätningsmetod. Det åligger köparen att själv, eller med sakkunnig, kontrollera skogstillståndet inom fastigheten. I köpekontraktet kommer det att skrivas in en klausul där det betonas att de lämnade uppgifterna om skogen är ungefärliga och inte innefattar någon garanti. Köparen har undersökningsplikt avseende plan- och bygglovsbestämmelser samt eventuella vindkraftsetableringar i området. RÅD Behöver Du hjälp med att tolka skogbruksplan, förstå EU-stödregler, skattefrågor, upprätta skriftlig boendekostnadskalkyl m.m. kontakta ansvarig mäklare så får Du hjälp. 32
FRISKRIVNING En friskrivningsklausul kommer att finnas med i köpekontraktet där säljaren friskriver sig från fel eller brister i fastigheten. En köpare skall vara medveten om att en friskrivning av detta slag är mycket långtgående. PRISIDÉ Fastigheten säljs med en prisidé om 17 000 000 kr. TILLTRÄDE Tillträde efter överenskommelse. STÄDNING Ekonomibyggnader och mark överlåtes utan städning. Bostadshus överlåtes i grovstädat skick. Den lösa egendom som på tillträdesdagen eventuellt finns kvar på fastigheten övergår till köparen. VISNING Visning av Fastighetens byggnader sker torsdagen den 19 november kl 14.00 och lördagen den 21 nov kl. 10.00. Besiktning av mark sker på egen hand, alternativt enligt överenskommelse med undertecknad fastighetsmäklare. Vederbörlig hänsyn tas till omkringboende, växande gröda samt skog. 33
34
VÄGBESKRIVNING VÄGBESKRIVNING Oxelgården är belägen ca 7 km nordväst om Motala. Tag RV 50 i nordlig riktning, i höjd med Nykyrka Ridklubb tag vänster skyltat Lemunda och följ vägen i ca 2 km. På vänster sida ligger Oxelgården vackert sluttande ned mot Vättern. KOORDINATER SWEREF99, X = 49 71 71, Y = 649 23 33 35
36
37
Information i denna beskrivning är baserad på ägarens uppgifter samt annat tillgängligt material. För felaktigheter, nuvarande eller eventuella kommande, i detta material ansvaras ej. Ej heller för händelse som ägaren eller Areal icke kunnat förutse eller påverka, vilket ändrar givna förutsättningar. Ägaren och/eller Areal förbehåller sig rätten att ändra beskrivningen, dess omfattning eller förutsättningar i den mån de anser erforderligt, utan särskilt meddelande. Copyright: Areal i Sverige AB, 2015. Text: Johan Westman och Göran Hellqvist. Foto: Johan Westman, Håkan och Eva Pettersson. Layout: Marita Fagrell. Lantmäteriverket. Ärende nr MS2007/04528. FASTIGHETEN UTBJUDES TILL FÖRSÄLJNING GENOM AREAL VADSTENA Ansvarig mäklare JOHAN WESTMAN Reg.fastighetsmäklare Tel: 0143-125 66 Mob: 070-520 88 91 E-post: johan.westman@areal.se GÖRAN HELLQVIST Reg. fastighetsmäklare Tel: 0143-125 64 Mob: 070-520 88 30 E-post: goran.hellqvist@areal.se GÖTEBORG HEDEMORA HÄSSLEHOLM JÖNKÖPING KALMAR KARLSTAD LINKÖPING LJUNGBY LJUSDAL LULEÅ MALMÖ SANDVIKEN SIMRISHAMN SKÖVDE STOCKHOLM ULRICEHAMN UPPSALA VADSTENA VETLANDA VÄNERSBORG VÄSTERÅS VÄXJÖ ÅMÅL ÖREBRO 38
KÖPARENS OCH SÄLJARENS ANSVAR FÖR FASTIGHETENS SKICK MED MERA UTGÅNGSPUNKT FÖR ANSVARSFÖRDELNINGEN Utgångspunkten enligt jordabalken är att fastigheten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka eller haft anledning att räkna med på grund av fastighetens ålder och skick, kan säljaren inte göras ansvarig. Säljaren ansvarar dock för dolda fel, d v s sådana fel i fastigheten som köparen inte borde upptäcka och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för dolda fel i fastigheten gäller i 10 år. KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas köparens undersökningsplikt. Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även inspektera svårtillgängliga utrymmen och områden av fastigheten. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fukt- och rötskador samt sättningar och andra skador i grunder på byggnader, vatten- och avloppsanläggningar, fastighetsgränser och virkesförråd, skador på växande skog, tillgång till skogsvägar, dränering av åkermark, maskinell utrustning i ekonomibyggnader, grundförhållanden mm. Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvud taget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt hållna. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta. Köparen måste räkna med att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering. ANLITANDE AV BESIKTNINGSMAN Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det är alltså inget krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de flesta köpare att anlita så kallad besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar m m varför köparen bör överväga att komplettera sin undersökning. Jordabalken har som utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske före köpet, d v s innan köpekontrakt undertecknas av parterna. Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära att köpet i dess helhet ska återgå. Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul. Det förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten med hjälp av en besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en säljaransvarsförsäkring. I dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, så kallad köpargenomgång. Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar med ytterligare undersökningar. SÄLJARENS UPPLYSNINGSSKYLDIGHET Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant 39
eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet. Om säljarens förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det finns dock även andra situationer där säljaren är skyldig att upplysa om förhållanden som han har vetskap om och som köparen borde ha upptäckt men förbisett. Det är främst fråga om situationer där omständigheterna är sådana att säljaren måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där han vidare inser att förhållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja köparens okunskap om ett visst förhållande. Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen. SÄLJARENS UTFÄSTELSE Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas inte som utfästelser. AVTALSFRIHET FRISKRIVNING Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför parterna kan avtala om annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens skick, generellt eller beträffande viss funktion. 40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72