Dnr 0410/02 Detaljplan för NORRA HAMNPLAN, Stenung 16:1 och Stenung 4:36 m fl Stenungsunds kommun, Västra Götalands län Samrådshandling GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Upprättad 2014-08-26
Till detaljplanen hör följande handlingar: Plankarta med planbestämmelser Illustrationskarta Planbeskrivning Behovsbedömning Fastighetsförteckning Övriga handlingar: Geoteknisk utredning, PM Planeringsunderlag, 2012-01-26 reviderad 2014-01-08, WSP Markundersökningsrapport (MUR), daterad 2012-01-26 reviderad 2014-01-08, WSP PM - Översiktlig miljöteknisk undersökning Norra Hamnplan, Stenungsunds kommun, 2013-09-02, Norconsult VA/Dagvattenutredning, daterad 2012-03-07, WSP. Rådhuset Arkitekter AB Samhällsplanering & Miljö Box 114 451 16 Uddevalla Tel: 0522-65 66 67 www.radhuset.se Uppdragsnummer: 310 733 Samtliga bilder och illustrationer i planbeskrivningen är framtagna av Rådhuset Arkitekter AB, om inte annat anges.
1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING ORGANISATORISKA FRÅGOR... 2 Allmänt... 2 Planprocessen... 2 Genomförandetid... 2 Huvudmannaskap... 3 Ansvarsfördelning... 3 Avtal... 5 FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR... 5 Markägoförhållanden... 5 Fastighetsreglering, fastighetsbildning... 6 Gemensamhetsanläggningar... 6 Servitut och rättigheter... 6 EKONOMISKA FRÅGOR... 6 Ekomoniska konsekvenser för kommunen... 6 Ekonomiska konsekvenser för exploatör/fastighetsägare... 7 TEKNISKA FRÅGOR... 7 ADMINISTRATIVA FRÅGOR... 8 Fortsatt arbete... 8 Preliminär tidplan... 8 Medverkande i planarbetet... 9 Stenungsunds kommun Samrådshandling 2014-08-26
2 ORGANISATORISKA FRÅGOR Allmänt en redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Denna beskrivning omfattar fördelning av ansvar och möjligheter till att genomföra detaljplan för Norra Hamnplan i Stenungsund, fastigheterna Stenung 16:1 och Stenung 4:36 m fl. Det geografiska området som omfattas av detaljplanen benämns nedan planområdet. en har ingen självständig rättsverkan. Avsikten med beskrivningen är att den ska vara vägledande vid genomförandet av detaljplanen. en är en handling som ingår i planhandlingarna och antas av kommunen tillsammans med detaljplanen. Planprocessen Förslaget till detaljplan ska i planprocessen samrådas med länsstyrelsen, statliga organ och myndigheter, kommunala instanser, sakägare samt övriga som är berörda av de åtgärder som föreslås i planen. Samrådet genomförs med syfte att få fram ett så bra beslutsunderlag som möjligt och ge möjlighet till insyn och påverkan i planeringsprocessen. Normalt planförfarande Planen upprättas i enlighet med den äldre plan- och bygglagen (ÄPBL 1987:10) på grund av att planarbetet inleddes inne den nya plan- och bygglagen trädde i kraft. Planarbetet bedrivs med ett så kallat normalt planförfarande, vilket bland annat innebär att förslaget till detaljplan både skickas ut för samråd och ställs ut för granskning innan det kan tas upp för antagande. Läs mer under rubriken fortsatt arbete och preliminär tidplan. Genomförandetid Genomförandetiden för planen slutar 10 år efter det datum detaljplanen vinner laga kraft. Under genomförandetiden ska planen normalt inte ändras eller upphävas om inte särskilda skäl finns. Genomförandetiden är den tid inom vilken planen är tänkt att genomföras. Den mest väsentliga rättseffekten är att markägarna under genomfö- Samrådshandling 2014-08-26 Stenungsunds kommun
3 randetiden har en ekonomisk garanti för att kunna utnyttja planens byggrätter. Om kommunen inte ändrar eller upphäver planen efter genomförandetidens utgång, fortsätter den att gälla och ge byggrätt som tidigare. Efter genomförandetidens utgång får kommunen större möjligheter att ersätta, ändra eller upphäva planen om så bedöms lämpligt, eftersom de outnyttjade rättigheter som uppkommit genom planen inte längre är ekonomiskt garanterade. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Inom planområdet är LOKALGATA och HUVUDGATA allmän platsmark. Med huvudmannaskap avses bland annat ansvaret för iordningställande och underhåll av allmän platsmark inom planområdet. Huvudprincipen är att kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Kommunen får dock, om det finns särskilda skäl för det, bestämma att kommunen inte ska vara huvudman för en eller flera allmänna platser inom planområdet. Vatten och avlopp Driftansvarig för det allmänna va-nätet är Stenungsunds kommun. Det allmänna va-nätet innehåller ledningar för vatten, spillvatten och dagvatten med tillhörande anläggningar på allmän platsmark och eventuella u- områden på kvartersmark. Fjärrvärme Driftansvarig för fjärrvärmenätet är SEMAB, Stenungsunds Energi och Miljö AB. Vägar Väghållare gata inom allmän platsmark inom planområdet är Stenungsunds kommun. Stenungsunds kommun ansvarar för belysningsnätet utefter gatorna. Ansvarsfördelning Ett genomförande av planen förutsätter samverkan mellan exploatör/byggherre och Stenungsunds kommun. Ansvarsfördelningen är sammanfattad i nedanstående tabell: Stenungsunds kommun Samrådshandling 2014-08-26
4 Anläggning Genomförandeansvarig Driftansvarig Allmänna platser HUVUDGATA Stenungsunds kommun Stenungsunds kommun LOKALGATA Stenungsunds kommun Stenungsunds kommun Va, dagvatten Stenungsunds kommun Stenungsunds kommun El Eldistributör Eldistributör Tele Skanova Skanova Fjärrvärme Stenungsunds Energi och Miljö AB Stenungsunds Energi och Miljö AB Kvartersmark JK Fastighetsägare Fastighetsägare V Fastighetsägare Fastighetsägare V 1 Fastighetsägare Fastighetsägare W Fastighetsägare Fastighetsägare WV Fastighetsägare Fastighetsägare WV 1 Fastighetsägare Fastighetsägare WV 2 Fastighetsägare Fastighetsägare WE Fastighetsägare Fastighetsägare E (Avloppspumpstation) Fastighetsägare Fastighetsägare E (Transformator) Eldistributör (Vattenfall) Eldistributör (Vattenfall) Vatten, spillvatten, dagvatten Respektive fastighetsägare från en av kommunen anvisad anslutningspunkt. Fastighetsägare. El, Tele Ledningsägare Ledningsägare Samrådshandling 2014-08-26 Stenungsunds kommun
5 Avtal Kommunen avser försälja hela eller delar av kvartersmarken inom planområdet. Exploateringsavtal eller köpeavtal ska upprättas mellan Stenungsunds kommun och exploatören/exploatörerna. Exploateringsavtalet kopplas till planen för att få överensstämmelse med intentionerna i genomförandebeskrivningen och gestaltningsprogrammet. Avtalet avser att reglera kostnader och ansvarsfördelning för utbyggnaden som planen ger tillåtelse till. Avtalet ska antas i kommunfullmäktige i samband med att planen antas. Inom planområdet finns arrendeavtal gällande befintliga sjöbodar. I nuläget är det oklart om plangenomförandet möjliggör förlängning av dessa. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Markägoförhållanden Stenungsunds kommun äger huvuddelen av marken inom planområdet. I områdets norra del omfattar planen vattenområde som saknar identitet. För en fullständig redovisning av ägarförhållanden, servitut och samfälligheter inom och intill planområdet, se tillhörande fastighetsförteckning. Fastighetsredovisning för planområdet med angränsande område Stenungsunds kommun Samrådshandling 2014-08-26
6 Fastighetsreglering, fastighetsbildning Inom området för småindustri/kontor kan enskilda tomter bildas. Storlek på de blivande fastigheterna och lämplig fastighetsindelning får avgöras vid kommunens försäljning av marken utifrån behov och önskemål. Fastighetsbildning kommer att ske i samband med försäljning. Gemensamhetsanläggningar För att reglera drift och underhåll av gemensamma anläggningar inom planområdet kan det bli aktuellt att bilda gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (AL). Detta skulle t ex kunna gälla i det fall angränsande fastigheter nyttjar en gemensam parkeringsyta mellan byggrätterna. Förvaltningen av respektive anläggning verkställs genom bildandet av en samfällighetsförening. Ansökan om bildande av gemensamhetsanläggning görs hos lantmäterimyndigheten. Vid förrättningen fattas bl.a. beslut om fördelning av kostnader, åtgärder, andelstal, drift- och underhållsfrågor mm. Servitut och rättigheter Servitut gällande ledningsrätter finns i området. Befintliga och planerade ledningar inom u-områden säkras genom ledningsrätt eller servitutsavtal. EKONOMISKA FRÅGOR Ekomoniska konsekvenser för kommunen Stenungsunds kommun belastas av kostnader till följd av anläggande av allmän plats, småbåtshamn, sanering av markföroreningar, förrättningskostnader m.m. Stenungsunds kommun får vidare kostnader för underhåll och drift av de kommunaltekniska anläggningarna på allmän plats inom planområdet. Framtida drift och underhåll av bryggor och småbåtshamn vilar även på Stenungsunds kommun liksom ansvar för kajen i norra delen av planområdet samt för stenpiren. Kostnader förknippade med flytt av båttankstationen belastar Stenungsunds kommun. Stenungsunds kommun får inkomster vid försäljning av kvartersmark avsedd för småindustri, handel och kontor. Vidare får Stenungsunds kommun inkomster i form av anslutningsavgifter för vatten och avlopp enligt vid var tid gällande va-taxa, eventuellt exploateringsbidrag etc. Samrådshandling 2014-08-26 Stenungsunds kommun
7 Ekonomiska konsekvenser för exploatör/fastighetsägare Exploatör/Fastighetsägare ansvarar för alla kostnader tillföljd av åtgärder på kvartersmark, bygglov, anslutningsavgifter för VA, tele och el m.m. TEKNISKA FRÅGOR Gator Viss ombyggnad av Lilla Strandvägen kommer att bli en följd av plangenomförandet. T ex ska en vändplan anläggas i gatans norra del. VA och dagvatten Ett principförslag till VA-lösningar inom planområdet redovisas i utredningen VA/Dagvattenutredning, daterad 2012-03-07, utförd av WSP. Eventuella nya vatten- och avloppsledningar ansluts till befintligt ledningsnät inom planområdet. Kommunen utför nödvändiga ombyggnader och förser nya fastigheter med anslutningspunkter. Möjligheterna att infiltrera dagvatten i större mängder bedöms som små. Dagvatten leds idag i separata ledningar längs Lilla Strandvägen till en större dagvattenledning som går genom planområdet med utlopp i sjön vid kajen. Dagvatten ska i möjligaste mån infiltreras för rening innan anslutning till dagvattenledning. Nya dagvattenledningar kopplas på den befintliga ledningen. Geoteknik och grundläggning WSP har utfört geoteknisk utredning för planområdet i januari 2013. Denna omfattar trycksondering, vingsondering, samt kolv- och skruvprovtagning. Geotekniska undersökningar redovisas i Markundersökningsrapport (MUR), daterad 2012-01-26 reviderad 2014-01-08 samt i Geoteknisk utredning, PM Planeringsunderlag, 2012-01-26 reviderad 2014-01-08. Stenungsunds kommun kommer att utföra spontning av kaj inom planområdet. Spontning ska utföras så att stabiliteten inom planområdet säkerställs. Sponten ska uppföras till en höjd av +2,35 meter över grundkartans nollplan. Bygglov får inte ges förrän spontning har utförts i strandlinjen. Grundläggning och markuppfyllningar, ska utföras i enlighet med bestämmelser i detaljplanen. Mellan byggrätterna är lägsta föreskriven markhöjd + 1,8 meter över grundkartans nollplan. Uppfyllnad inom kvartersmark bör med hänsyn till sättningar utföras med lättfyllnad. Vid detaljprojektering ansvarar respektive fastighetsägare för att lokalstabiliteten kontrolleras om nivåerna inom tomtmark förändras. Stenungsunds kommun Samrådshandling 2014-08-26
8 Byggnader inom området ska grundläggas på pålar. Lägsta tillåtna golvnivå inom byggrätterna är +2,35 meter över grundkartans nollplan. El, tele- och datakommunikation Tele och el ansluts till befintligt ledningsnät inom planområdet. Värme och avfall Området ska anslutas till det befintliga fjärrvärmenätet. Befintlig fjärrvärmeledning går idag i Strandvägen. Området kopplas på denna. Kravet på källsortering och återvinning ska tillgodoses enligt de rutiner och regler som gäller för renhållning, källsortering och kompostering i kommunen. Förorenad mark Stenungsunds kommun ansvarar för och bekostar sanering av konstaterade föroreningar i marken i enlighet med utredning utförd av Norconsult: PM - Översiktlig miljöteknisk undersökning Norra Hamnplan, Stenungsunds kommun, 2013-09-02. Tekniska utredningar Respektive fastighetsägare ansvarar för eventuellt tillkommande tekniska utredningar som är nödvändiga för att uppföra planerade byggnader och anläggningar inom planområdet. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Fortsatt arbete Samråd kring detaljplanen kommer att ske med länsstyrelsen, statliga organ och myndigheter, kommunala instanser, sakägare samt övriga som är berörda av de åtgärder som föreslås i planen. Inkomna synpunkter på förslaget kommer att sammanställas och bemötas i en så kallad samrådsredogörelse, När det slutliga planförslaget är färdigarbetat ställs det ut för granskning. Därefter kan kommunen besluta om att anta planförslaget. Om beslutet inte överklagas vinner detaljplanen laga kraft. Preliminär tidplan Målsättningen är att nedanstående tider ska gälla för planarbetet och planens genomförande: Augusti 2014 Beslut om samråd i Samhällsbyggnadsutskottet Samrådshandling 2014-08-26 Stenungsunds kommun
9 Sept-okt 2014 Feb 2015 Mars 2015 April 2015 Maj 2015 Juni 2015 Samråd av förslag till detaljplanen med bland andra berörda markägare, länsstyrelsen, myndigheter och kommunala nämnder. Beslut om utställning i samhällsbyggnadsutskottet Utställning av förslag till detaljplan Godkännande av detaljplan Antagande av detaljplan Laga kraft Tidpunkten för laga kraft förutsätter att antagandebeslutet inte överklagas. Byggstart kan därmed tidigast ske hösten 2015. Medverkande i planarbetet Planförslaget har upprättats av Rådhuset Arkitekter AB genom Karin Bjelkenäs. Detaljplanen har upprättats i samverkan med Jan Schuman, planarkitekt, Samhällsbyggnad Plan, Stenungsunds kommun. Jan Schuman Stenungsunds kommun Karin Bjelkenäs Rådhuset Arkitekter Stenungsunds kommun Samrådshandling 2014-08-26