Swedbank kv 4 2015 hur väl har hushållen råd med sina bostadsköp? Fortsatt stigande priser och ökade amorteringar pressar köpkraften Under fjärde kvartalet fortsatte priserna på småhus och bostadsrätter i storstadsregionerna att stiga kraftigt samtidigt som räntenedgången planade ut. Detta tillsammans med en ökad amorteringsbenägenhet gjorde att Swedbank sjönk kraftigt. Försvagningen var den kraftigaste på fem år. Skillnaden mellan våra två delindex, småhus och bostadsrätter, var rekordstor. Indexet för småhus uppmättes till 132, medan bostadsrätter uppvisade 115. Helt klart är riskerna på bostadsmarknaden kopplade till just bostadsrätter. Stockholmsregionen, Stockholm stad och Göteborgs stad uppvisar en klart högre prisökningstakt för bostadsrätter än motiverat utifrån vårt. Den uppmätta ökningstakten på närmre 20 % på årsbasis kan jämföras med vår modell som indikerar en flack prisutveckling. Sett ur Swedbank, som alltså mäter köpkraften, finns inget bränsle till ytterligare prisuppgångar på dessa viktiga delmarknader. är 100 när 30 % av hushållens disponibelinkomst går till boendekostnader. Historiska erfarenheter visar att när mer än 30 % av hushållens disponibelinkomst går till boendet uppstår problem på bostadsmarknaden. Please see important disclosures at the end of this document
Innehållsförteckning Swedbank kv 4 2015... 1 Fortsatt stigande priser pressar köpkraften... 1 Innehållsförteckning... 2 Sammanfattning... 3 sjönk till 126 fjärde kvartalet... 5 Vad är Swedbank?... 9 Historiska siffror något korrigerade... 11 Metod... 12 på kommunal nivå... 16 För ytterligare information Jan Ihrfelt, Analytiker, Swedbank Research Mail: jan.ihrfelt@swedbank.se Tfn: 070-606 18 48 Bild sid 1: Södra Strandgatan, Örebro January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 2 av 16
Sammanfattning Swedbank visar återigen på en tudelad marknad med stark köpkraft i mindre kommuner och svag köpkraft för bostadsrätter i Stockholm och Göteborg. sjönk till 126,2 uppgick till 126,2 fjärde kvartalet 2015, en nedgång från 130,8 för tredje kvartalet. Hushållens inkomstmarginaler vid bostadsköp, sett till hela landet, var därmed i genomsnitt 26 %, vilket är en relativt hög siffra sett i ett historiskt perspektiv. Vårt delindex för småhus sjönk från 137,3 i tredje kvartalet till 131,5 i det fjärde. Trots nedgången är fjärde kvartalets siffra är den fjärde högsta vi uppmätt sedan vi började mätningarna 1995. Nedgången förklaras med kraftigt ökande priser, ökande amorteringar och höjda energipriser samtidigt som räntenedgången planade ut. För bostadsrätter försämrades delindexet från 117,6 i tredje kvartalet till 115,3 i det fjärde kvartalet. Indexet har därmed sjunkit två kvartal på raken. Vi får gå tillbaka till andra kvartalet 2012 för att hitta en svagare siffra än fjärde kvartalets. Då (2012) mätte vi upp räntan till 3,73 % d v s mer än dubbelt så hög som fjärde kvartalets uppmätta 1,67 %. Ytterligare försvagning i centrala lägen i storstäderna Liksom tidigare är marginaler goda vid småhus- och bostadsrättsköp sett till landet som helhet. Marginalerna var dock sämre i de tre storstadsregionerna och mycket låga i städerna Stockholm och Göteborg, speciellt gäller det bostadsrätter. Det anmärkningsvärda är de negativa marginaler vi såg på bostadsrättsmarknaden i dessa städer har ytterligare försvagats. men mycket goda marginaler i mindre städer Köpkraften för både småhus och bostadsrätter är högre för städer med större än 75 000 invånare än i storstadsregionerna, speciellt gäller det bostadsrätter. För kommuner med färre än 75 000 invånare är köpkraften vid bostadsköp klart större än i storstadsregionerna. Indexen har dock försvagats sedan tredje kvartalet generellt av skäl som angetts ovan. Prisökningarna högre än motiverat i Stockholm och Göteborg Historiskt finns en stark korrelation mellan årlig prisutveckling och Swedbank. Under det senaste året kopplingen mellan köpkraft och prisutveckling på många ställen släppt, vilket visar på en ansträngd situation. För både Stockholmsregionen och Stockholm stad är prisökningstakten på bostadsrätter klart högre än motiverat utifrån vårt index. Detsamma gäller för Göteborg stad. Efter att tidigare haft en lägre prisökningstakt än motiverat utifrån vårt index, börjar nu Malmöregionen efter en accelererande prisökning komma ifatt, vilket gäller för både bostadsrätter och småhus. January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 3 av 16
för Sverige med nedbrytning på småhus och bostadsrätt 140 135 130 125 Sverige Småhus Sverige BR Sverige tot 120 115 110 105 100 95 Kv2 Kv3 Kv4 Kv2 Kv3 Kv4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Swedbank Research January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 4 av 16
sjönk till 126 fjärde kvartalet Efter två kvartal med i stort sett stillastående, sjönk indexet i fjärde kvartalet. Det finns framför allt tre förklaringar till försämringen som skedde trots förbättrad disponibelinkomst och marginellt sjunkande räntor. För det första fortsatte priserna upp i fjärde kvartalet med 4% för villor och 3% för bostadsrätter jämfört med det tredje kvartalet. För det andra sker nu en successiv anpassning till det förväntade amorteringsförslaget från Finansinspektionen under 2016. För det tredje steg elpriserna kraftigt från den råkordlåga nivån i tredje kvartalet. uppgick till 126,2 fjärde kvartalet förra året, vilket är en nedgång med 3,5 % från 130,8 under tredje kvartalet. Delindexet Småhus sjönk med hela 4,2 % från 137,3 i tredje kvartalet till 131,5 i det fjärde kvartalet. För Bostadsrätter sjönk det med 2,0 % från 117,6 i det tredje till 115,3 i det fjärde kvartalet. Med ett på 126 är hushållens inkomstmarginaler vid bostadsköp, sett till hela landet i genomsnitt 26 %, vilket är den svagaste siffran sedan fjärde kvartalet 2013. Jämfört med perioden slutet av 2010 fram till 2012 är dock köpkraften klart högre. Då pendlade indexet mellan 110 och 120. Dock når det inte de nivåer som rådde efter de kraftiga räntesänkningar som skedde efter Lehmankraschen då indexet under ett par kvartal låg på 132. Medianpriset för småhus i Sverige låg på 2,32 miljoner kronor i fjärde kvartalet jämfört med 2,22 miljoner under det tredje kvartalet. Den sekventiella uppgången uppgick därmed till 4 %, vilket kan jämföras med den sekventiella nedgången mellan andra och tredje kvartalet förra året på 2 %. På grund av vissa mindre säsongseffekter för just småhus har medianpriset en tendens att sjunka i tredje kvartalet. Medianpriset på vår typlägenhet uppgick till 2,78 miljoner i fjärde kvartalet jämfört med 2,69 miljoner i det tredje kvartalet Den sekventiella uppgången uppgick därmed till 3 %, vilket kan jämföras med den sekventiella ökningstakten i tredje kvartalet på 2 %. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 1,67 % från 1,70 % kvartalet innan. Den bundna räntan sjönk från 2,05 % till 1,99 %, och den rörliga räntan sjönk från 1,57 % till 1,55 %. Andelen bundet låg kvar på 27 % Den årliga disponibelinkomsten för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar bedöms ha sekventiellt ökat med 0,8 % under fjärde kvartalet. per region, kv 4 2015 Regioner Småhus BR Stockholm 125 109 varav Stockholm stad 108 88 Göteborg 120 106 varav Göteborg stad 102 92 Malmö 122 121 varav Malmö stad 97 106 >75000 129 119 <75000 136 127 Sverige totalt 132 115 Källa: Swedbank Research January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 5 av 16
Stockholm Stillastående priser på bostadsrätter att vänta Tendensen från de senaste kvartalen står sig. Prisökningstakten för bostadsrätter i Storstockholmsområdet är betydligt kraftigare än ökningen av köpkraften (vårt index). Under fjärde kvartalet låg den årliga ökningstakten på 18 %. Vårt index pekar i första kvartalet i år på stillastående priser. relativt årlig prisutveckling, bostadsrätter Stockholmsregionen 140 25% 135 130 125 120 115 110 105 100 95 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% föregående kvartal Prisutv år/år % 90 KV2 KV3 KV4 KV1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-15% Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: Samma mönster ser vi för bostadsrätter i Stockholms stad där marginalerna vid bostadsköp har varit i princip obefintliga de senaste 5 åren ( under 100 sedan 2010). Även här indikerar vårt index att priserna kommer stå still i första kvartalet. relativt årlig prisutveckling, Bostadsrätter Stockholm stad 120 115 30% 110 105 20% 100 95 90 85 80 75 10% 0% -10% föregående kvartal Prisutv år/år % 70 Kv2 Kv3 Kv4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-20% Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: På småhus marknaden ligger Stockholmsregionen på ett index på 124, vilket är en god marginal och dessutom bäst bland storstadsregionerna. Den uppmätta prisökningstakten på 18% torde snarare ligga på strax under 10% enligt vårt index. January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 6 av 16
Göteborg tudelad utveckling De senaste åren har den årliga prisökningstakten för bostadsrätter i regionen hållit jämna steg med köpkraftsutvecklingen med en viss tendens till överhettning. Liksom tidigare kvartal visar dock situationen för centrala Göteborg (Göteborg stad) tydliga tecken på överhettning. Den årliga prisökningstakten uppgick till 22 % i fjärde kvartalet, vilket innebär en accelererande ökningstakt från tredje kvartalets 19 %. Vårt index indikerar dock en ökningstakt på 0-5% i första kvartalet. Liksom för Stockholm stad är marginalen för bostadsrätter i Göteborgs stad dessutom negativ ( 92), vilket gör en kraftigt sjunkande prisökningstakt mer sannolik. relativt årlig prisutveckling, Bostadsrätter Göteborg stad 120 25% 115 20% 110 105 100 95 90 85 15% 10% 5% 0% föregående kvartal Prisutv år/år % 80-5% Kv3 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: Vi ser ett tudelat mönster på småhusmarknaden där prisökningstakten för regionen som helhet håller jämna steg med vårt index. Däremot är prisökningstakten för småhus i Göteborg stad mer oroväckande. Den uppmätta prisökningstakten på 15 % har visserligen kommit ned något (+19 % i tredje kvartalet), men är betydligt högre än den takt vi ser i första kvartalet på 5-10 %. relativt årlig prisutveckling, småhus Göteborg stad 120 25% 115 20% 110 105 100 95 90 15% 10% 5% 0% föregående kvartal Prisutv år/år % 85-5% 80 Kv2 Kv3 Kv4 KV1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-10% Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 7 av 16
Malmö motiverad prisuppgång efter flera års svaga utveckling Malmöregionen har en längre tid haft en svag prisutveckling. För bostadsrätter har de tre senaste åren köpkraftsutvecklingen varit starkare än prisuppgången. Nu ser vi att köpkraften och prisuppgångarna håller jämna steg. Värt att notera är att detta är en motiverad ökningstakt utifrån förändringar i köpkraften. relativt årlig prisutveckling, bostadsrätter Malmöregionen Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: Prisutvecklingen för småhus har varit ytterst modest under hela 10-talet. Efter den kraftiga årliga uppgången på 18 % under första kvartalet förra året, mattades prisuppgången i det andra kvartalet, men fick ny fart i det tredje och fjärde kvartalet. Vi ser nu, liksom för bostadsrätter, att köpkraft och prisuppgång går hand i hand. relativt årlig prisutveckling, småhus Malmöregionen Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 8 av 16
Vad är Swedbank? Swedbank syftar till att mäta köpkraften vid förvärv av småhus och bostadsrätter. Vårt index når 100 då 30 % av disponibelinkomsten används till boendeutgifter. Ju högre siffra desto bättre marginal har hushållet vid köpet. En god indikator på hållbarheten i bostadsmarknaden Swedbanks speglar hushållens köpkraft i samband med hus- och bostadsrättsförvärv. Har hushållen har goda marginaler vid sina hus- och bostadsrättsköp, kan man vänta sig prisökningar på bostadsmarknaden. Vid negativa marginaler får många hushåll problem, och riskerna vid räntehöjningar ökar markant. Köpkraften mäts i de tre storstadsregionerna, kommuner med fler än 75 000 invånare som grupp samt övriga kommuner som grupp. Dessutom mäts de 42 största kommunerna i landet separat. Swedbank har getts ut löpande sedan första kvartalet 2000 med data från och med 1995. Nytt för denna gång är att vi även skapat ett separat för bostadsrätter (tidigare avsåg undersökningen endast småhus). En annan nyhet är att vi har en bättre nedbrytning på storstadsregionerna i och med att vi även har med själva storstäderna, d v s Stockholm stad, Göteborg stad och Malmö stad. På så sätt får vi en bättre uppfattning av köpkraften i innerstadslägen, som kan skilja betydligt från regionerna. Samtliga löpande utgifterna för boendet summeras kvartalsvis och sätts i relation till disponibel inkomst. Erfarenhet visar att när andelen av disponibelinkomsten som går till att finansiera bostadsköp överskrider 30 procent (d v s underskrider 100), får många hushåll problem. Utgifter för boendet i förhållande till disponibel inkomst, ex hyresrätter, 2011 Källa: CECODHAS European Social Housing Observatory 2011 De länder vars snitthushåll år 2011 låg på gränsen till 30% av disponibel inkomst lagd på boendeutgifter har samtliga fått problem på bostadsmarknaden, inklusive Nederländerna, Grekland, England och Danmark. Andelen på 30 % ses generellt som en brytpunkt, och Swedbank når då 100. Ju högre desto January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 9 av 16
högre köpkraft. Är t ex andelen 25 % blir index 120 (30 %/25 %). Marginalen vid bostadsköpet blir då 20 %. Stockholmsregionen klarar en högre andel Normen är satt för landet som helhet, men med regional spridning. För Stockholmsregionen har vi t ex satt 36 % och för städer med färre än 75 000 invånare 27 %. Då nödvändiga övriga utgifter är betalda har Stockholmaren mer att röra sig med. Pengar som kan läggas på boendet. Om gränsen för boendet ligger på 30 %, så borde alltså de resterande utgifterna på 70 % av disponibelinkomsten utgöras av övriga utgifter som hushållen har svårt att göra avkall på. Den genomsnittliga disponibelinkomsten för vårt typhushåll uppgick mellan åren 2009-2013 till 529 000 kr. Ca 70 % av detta borde alltså utgöras av övriga utgifter som är svåra att göra avkall på, d v s 370 000 kr och resterande del som kan läggas på boendet blir därmed 159 000 kr. Om vi drar övriga utgifter på ca 370 000 kr ifrån t ex medianinkomsten i Stockholmsregionen så återstår i stället 235 000 kr och inte 159 000 kr. Andelen av disponibelinkomsten blir då istället 39 %. Teoretiskt borde alltså Stockholmaren kunna lägga nästan 50 % (235 000/159 000) mer på boende och ändå uppnå samma konsumtion som snittet för landet. Exemplet är naturligtvis lite grand hårddraget. Den totala kostnadsbilden i storstäderna är högre genom att lönekostnaderna är högre, butikshyrorna är högre etc. Med detta i åtanke så har vi satt Stockholmsregionens gräns vid 36 % (se tabell nedan). Det motsatta förhållandet gäller för kommuner med färre än 75 000 invånare. Här återstår endast 134 000 kr då 370 000 kr lagts på utgifter som är högt prioriterade. Andelen av disponibelinkomsten som kan läggas på boende är då endast 27 %. Ställer vi denna summa gentemot den summa hushållet i Stockholm kan lägga på boende, så ser vi att Stockholmshushållet kan lägga 75 % mer på boendet än innevånare i kommuner med färre än 75 000 innevånare. Här i ligger mycket av förklaringen till de mycket stora skillnaderna i pris mellan storstäder och mindre kommuner. Hur mycket kan läggas på boendet givet 370 000 kr på övriga utgifter? kr Kvar till boendet Andel avd disp ink Andel enligt Stockholm 235,000 39% 36% Göteborg 191,000 34% 32% Malmö 166,000 31% 30% >75000 158,000 30% 30% <75000 134,000 27% 27% Sverige 159,000 30% 30% Källa: SCB samt beräkningar Swedbank Research: January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 10 av 16
Historiska siffror något korrigerade Vi har gjort tre stycken metodförändringar samt även justerat disponibelinkomsten bakåt i tiden. Störst påverkan får vi för småhus. Vissa ändringar i beräkningsgrunderna För att bättre anpassa Swedbank till verkligheten har vi gjort en del ändringar i beräkningsgrunderna. Tidigare har vi räknat med säsongseffekter i disponibelinkomstökningarna med en stor del av den årliga ökningen förlagd till andra kvartalet, vilket ledde till en trendmässig försvagning av indexet under andra halvåret. Vi har nu valt att fördela ökningen av disponibelinkomsten jämt under året. Vi tror att detta bättre återspeglar den inkomst ett hushåll räknar med. I och med att antalet försäljningar av småhus i gruppen mindre kommuner (<75 000 invånare) ökar under tredje kvartalet som andel av totalen, har medianpriset i landet haft en tendens att sjunka kraftig i tredje kvartalet utan att detta på något sätt återspeglat en försvagning av marknaden. Därför viktar vi nu våra försäljningspriser med hur många bostäder som finns inom respektive region, vilket ger en jämnare (och mer rättvisande bild) av prisutvecklingen för småhus. För bostadsrätter är denna snedvridning försumbar, vilket gör att vi inte behöver justera något för denna grupp utan där beräknar vi liksom tidigare snittpriset utifrån de faktiska försäljningarna. Vi har tidigare räknat med rullande 12 månaders elpriser, men utgår numera från de faktiskt uppmäta ett enskilt kvartal. Det har funnit en inkonsistens i och med att vi inte räknat med rullande 12 månaders värde för andra energislag eller andra variabler i undersökningen. Ändringar i disponibelinkomsten Ännu har inte SCB presenterat det faktiska utfallet för vår typfamilj för 2014 (kommer i februari). Trots det har vi valt att förändra disponibelinkomsten för 2014 och 2015. Vi räknar nu med 1,9 % (2,4 %) för 2014 och 3,2 % (2,6 %) för 2015 utifrån fler datapunkter. I stort innebär detta endast en ombalansering mellan åren. Vi har även låtit det väntade amorteringskravet långsamt smyga sig in i vår kalkyl. Tidigare har vi räknat med en amortering på 1,4 % av lånet. Från och med tredje kvartalet 2015 räknar vi nu med en successiv stegring till 2,0 %, vilket är i enlighet med Finansinspektionens förslag. Den fulla effekten av det nya amorteringsförslaget på 2% når vi först tredje kvartalet 2016. Jämförelse Swedbank för småhus, tidigare med nuvarande 140 135 130 125 120 115 110 Tidigare Nu 105 100 95 90 Kv 1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Swedbank Research January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 11 av 16
Metod Vi har tagit fram en modell som i mycket stor utsträckning liknar den kalkyl en köpare har vid ett förvärv av bostad. I stort sett samtliga kostnader på en detaljerad nivå ingår. Som tidigare nämnts ställer vi dessa kostnader mot disponibelinkomsten. återspeglar en typisk familj som köper bostad Vi har i vår undersökning utgått från en familj med två vuxna där minst en förvärvsarbetar och som har två barn. Vi tänker oss att denna familj antingen väljer att bo i småhus eller i lägenhet. Genomsnittlig boendearea per person för småhus är 33 kvm och 23 kvm för bostadsrätter. Vi har därför valt en normalvilla på 135 kvm och en normallägenhet på 95 kvm för att få bästa jämförbarhet. Vi har valt att utgå från medianpriser Priserna i under sökningen är hämtade från Svensk Mäklarstatistik. Vi har valt att utgå från medianpriser för att bättre kunna se på vilken nivå tyngdpunkten marknaden ligger samt även få en mindre slagighet mellan kvartalen. Risken med genomsnittpriser är att ett fåtal dyra objekt drar upp genomsnittet utan att så värst mycket har hänt bland övriga objekt på orten. och medianinkomster För att inkomsten ska korrespondera med bostadens pris har vi valt att även utgå från medianinkomst. Vi har valt disponibelinkomst som bäst återspeglar det utrymme ett hushåll har att röra sig med. I detta ingår löne- och näringsinkomster, räntor, utdelningar, kapitalvinster, sjukersättningar och föräldrapenning samt transfereringar minus skatt. Statistikframtagningen för medianinkomster uppvisar stor eftersläpning. Vår uppskattning är att disponibelinkomsten ökade med 1,9 % under 2014. För 2015 räknar vi med en ökning på 3,2 %. Statistik visar att de som bor i bostadsrätt har 13 % lägre inkomster än de som bor i småhus. Vi har därför valt att justera för detta i vår undersökning. Utveckling av hushållens disponibelinkomster i olika regioner 1995-2014 700,000 675,000 650,000 625,000 600,000 575,000 550,000 525,000 500,000 475,000 450,000 425,000 400,000 375,000 350,000 325,000 300,000 275,000 250,000 225,000 200,000 Kv3 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket Källa: SCB: January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 12 av 16
Räntor är de faktisk uppmätta ett enskilt kvartal Vi har valt att utgå från de faktiskt uppmätta räntorna för nyutlåning enligt SCB. Detta är en kombination av fasta och rörliga räntor. De uppmätta räntorna avspeglar alltså förändringar i det allmänna ränteläget, men också förändringar i mixen mellan fast och rörligt. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1995-2014 14 13 12 11 10 Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB: Kostnader på en detaljerad nivå Vi har valt att bryta ned kostnadsstrukturen så mycket som möjligt för att få en rättvisande bild av de kostnader som är förknippat med ett husköp. Endast de löpande kostnaderna är med. Så t ex är inte uppläggningsavgifter och lagfart med. Ränteutgiften utgår från 85 % belåningsgrad I vår undersökning har vi räknat med 85 % belåningsgrad. Vi räknar med att vårt typhushåll inte är förstagångsköpare. Eftersom bostadspriserna stigit mycket kraftigt de senaste åren är det troligt att hushållet kan utnyttja tidigare reavinst från tidigare boende, använda annat sparande eller kunna låna på goda villkor från föräldrar eller liknande. I räntekostnaden har vi även dragit ifrån ränteavdraget på 30 %. Schablonmässig amortering på 1 %, men viss skärpning andra halvåret 2014 Vi har räknat med en amortering på 1 % av bostadens värde historiskt. Detta stämmer väl med Bankföreningens rekommendation från december 2010 som innebar att belåningsgrader på 85 % ska amorteras ned till 75 % på 10 års tid vilket resulterar i en faktisk amortering på 1 % av bostadens värde. Kraven skärptes under det tredje kvartalet 2014 då en amortering ned från 85 % till 70 % på 10-15 års tid föreslogs. Fr o m detta kvartal räknar vi med en amorteringstid i mitten på detta spann d v s 12,5 år. Sett utifrån bostadens värde innebär det 1,2 % per år. Finansinspektionens tidigare förslag innebar 2 % på lånets värde, vilket innebär 1,7 % av bostadens värde. Stora förbättringar för villaägarna vid slopandet av fastighetsskatten Slopande av fastighetsskatten och införandet av en kommunal fastighetsavgift innebar stora lättnader för villaägarna. För genomsnittsvillan innebar det en lättnad för hushållet på ca 7 000 kr per år, men betydligt mer i Stockholmsregionen där lättnaden blev hela 17 000 kr. För 2015 är avgiften maximalt 7 300 kr. January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 13 av 16
Relativt modesta höjningar av avfallsavgifterna Avfallsavgifterna har vi hämtat från Avfall Sverige. Trots en del regionala skillnader så kan vi konstater att höjningarna varit måttliga. Räknar vi med per år under 10- talet uppgår de årliga höjningarna till under en procent. Vi har räknat med drygt en procent för både 2014 (statistik klar under hösten) och detsamma för 2015. men kraftigare höjningar av vattenavgifterna.. Till skillnad från avfallsavgifterna har vattenavgifterna stigit betydligt mer enligt statistik från Svenskt Vatten. Under 10-talet har de årliga höjningarna legat på ca 4 % per år sett som ett snitt för landet. För 2015 räknar vi med en ökning på 3,5 %. och mycket kraftigt för försäkringar För en villaägare i landet utgör villahemförsäkringen ca 5 % av de totala boendekostnaderna, vilket innebär en fördubbling jämfört med situationen för 20 år sedan. För en bostadsrättsinnehavare är andelen i dagsläget endast 1,5 %. Enbart under de fem senaste åren har de årliga prisökningarna legat på 7,3 % enligt uppgifter från Konsumenternas försäkringsbyrå. Vi har räknat ut ett snitt mellan högsta och lägsta försäkringen som en approximation. För 2015 räknar vi med en ökningstakt i linje med den historiska. Uppvärmningen utgör ca en fjärdedel av boendekostnaden för ett småhus En mycket viktig kostnadspost för småhusägaren utgörs av uppvärmning. Sett som ett snitt för landet utgör uppvärmningen ca 24 %, vilket är högre än utgiften för räntor (ca 19 %) och för amorteringar (ca 20 %). Energiförbrukning småhus TWh 50 45 40 35 30 25 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Source: Energimyndigheten Förbrukningsstatistiken är hämtad från Energimyndigheten. Sedan 1995 har den uppmätta energimängden för uppvärmning av genomsnittsvillan i Sverige minskat med nästan 30 %. Trots kraftigt ökande energipriser, så har kostnaden för uppvärmning legat ganska konstant på 25 000-35 000 kr per år frånsett de rekordkalla vintrarna 2010 och 2011. De ökade energipriserna har i mångt och mycket absorberats av minskad energiförbrukning. Även fördelningen mellan uppvärmningssätt har vi hämtat från Energimyndigheten. Under 2010 gjordes en detaljerad studie av fördelningen vilket vi använder oss av i denna studie. I och med att uppvärmning med olja och gas med åren nästan försvunnit (utgör mindre än 3 % av totalen) har vi valt att förbise från detta uppvärmningssätt. January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 14 av 16
Fördelning mellan olika uppvärmningsformer för småhus, Sverige 18% 34% Fjärrvärme Elvärme Olja och gas Biobränsle 3% 45% Källa: Energimyndigheten Statistik för största uppvärmningsformen, el, är hämtat från SCB och fjärrvärmepriserna kommer från Svensk Fjärrvärme. P g a svårigheter att få fram tillförlitliga ved och torvpriser, har vi utgått från att all uppvärmning med biobränsle sker med hjälp av pellets. I vår studie har vi hämtat data från Svenska Pelletsförbundet. Priserna på fjärrvärme har ökat med ca 2,8 % per år under 10- talet jämfört med pellets som sjunkit med 0,7 % under motsvarande period. Reparation och Underhåll den mest svårbedömda posten Under denna post har vi gjort en bedömning av den årliga kostnad som åtgår för att hålla småhuset eller bostadsrätten i oförändrat skick. En större undersökning på olika utgiftsposter gjordes av SCB avseende år 2006. Av den framgår att den genomsnittlige villaägaren lade ut ca 14 000 kr per år i reparation och underhåll. Motsvarande siffra för bostadsrättsinnehavaren var ca 7 000 kr. Vi har specialbeställt data från SCB för att få så pass exakt siffra på hur denna utgiftspost har utvecklats över tiden. Svag ökning av hushållselen Förbrukningen av hushållsel har legat relativt konstant med en svag ökning de senaste åren trots att nya maskiner, ugnar, kylskåp och så vidare drar mindre energi. Förklaringen ligger i att hemelektroniken har ökat kraftigt, men även nya fenomen som t ex uppvärmda golv har blivit mer populärt. Det senare är en del av förklaringen till sänkta uppvärmningskostnader under senare år. Data har vi hämtat från Energimyndigheten. Avgiften till föreningen utgör ca 45 % av utgifterna för bostadsrättsägaren Skillnaden i storlek på avgiften varierar kraftigt mellan olika bostadsrättsföreningar utifrån fastighetens skick, hur pass ny föreningen är, möjlighet att hyra ut lokaler, föreningens ekonomi m m. För hela landet och de olika regionerna ligger snittavgiften till föreningen mycket jämt på ca 650 kr per kvm utom för Göteborg där avgiften är närmre 700 kr. Vi har även här utgått från medianavgifter som vi tycker ger en mer rätt visande bild. Statistik av avgifterna till föreningarn har vi hämtat från Värderingsdata. Vid framtagningen och analysen av tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i. ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 15 av 16
på kommunal nivå Plac Kommun Småhus Bostadsrätter jfr kv3 småhus jfr kv3 BR 1 Kristianstad 150,1 151,9-3,3 14,6 2 Örnsköldsvik 147,7 128,4-7,1-3,4 3 Sandviken 147,1 136,3-4,3-2,8 4 Hässleholm 145,4 i.u. -9,5 i.u. 5 Piteå 143,1 i.u. -9,3 i.u. 6 Vänersborg 139,2 i.u. -6,3 i.u. 7 Västervik 136,2 136,0-7,4 0,2 8 Karlskrona 132,2 116,4-4,0-2,0 9 Gävle 132,1 136,0-4,3 2,5 10 Sundsvall 131,6 142,0-14,8 3,8 11 Borlänge 131,2 127,6 0,0-1,7 12 Skellefteå 131,1 132,4-6,0 1,0 13 Borås 130,1 132,1-14,4 0,0 14 Halmstad 129,1 118,8-1,8 i.u. 15 Landskrona 128,2 136,3-4,3 5,1 16 Linköping 127,1 114,5-1,3-5,2 17 Luleå 127,1 112,2-0,7 3,2 18 Ängelholm 126,3 126,8-1,3-1,8 19 Växjö 125,8 123,5-18,9-0,6 20 Eskilstuna 125,5 113,7 1,5-0,8 21 Karlstad 125,5 122,8-9,1 0,0 22 Falkenberg 125,5 117,4-4,0 i.u. 23 Skövde 125,2 119,8-4,5 0,9 24 Örebro 125,2 115,4-1,2 3,7 25 Västerås 125,0 133,3-6,5-2,6 26 Lidköping 124,7 134,3-1,7-3,0 27 Stockholmsregionen 124,6 108,9-5,1-3,6 28 Trollhättan 124,5 113,8 1,0-4,9 29 Nyköping 123,4 123,1 1,1 3,1 30 Helsingborg 123,3 127,3-4,8-1,4 31 Norrköping 122,8 115,6-2,7-8,5 32 Malmöregionen 122,1 121,3-3,8-0,2 33 Jönköping 121,4 123,6-4,5-0,3 34 Kalmar 121,0 112,5-9,7-7,3 35 Göteborgsregionen 119,6 105,7-4,1-0,1 36 Gotland 117,7 98,4-2,7 10,6 37 Östersund 117,3 128,4-1,8-0,9 38 Uddevalla 117,1 123,3-0,1-3,1 39 Umeå 116,4 113,3-5,4 2,5 40 Falun 116,2 112,9-3,7-0,5 41 Enköping 113,1 113,7-4,9 i.u. 42 Varberg 110,1 101,9-17,9-0,1 43 Uppsala 109,8 107,2-5,3-2,1 Sverige 131,5 115,3-5,8-2,3 January 19, 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 16 av 16