SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 1

DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 3 NYCKELTAL 3 VÄSENTLIGA HÄNDELSER TREDJE KVARTALET 3 VD HAR ORDET 4 VERKSAMHETSÖVERSIKT 5 FINANSIELL MÅLSÄTTNING 6 UTVECKLING AV RESULTAT OCH STÄLLNING FÖR KONCERNEN 7 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING 8 NYCKELTAL 9 FASTIGHETSBESTÅNDET 10 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA TOLV MÅNADER 11 RAPPORTER 12 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR 17 UNDERSKRIFTER 20 GRANSKNINGSRAPPORT 21 ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR 22 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 2

DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 Intäkterna ökade med 14 procent till 21,7 Mkr (19,1) Förvaltningsresultatet uppgick till 2,3 Mkr (-6,8) Resultatet efter skatt uppgick till 49,1 Mkr (21,6) och resultatet per aktie uppgick till 40,30 kr (25,3) SIG Invest har förvärvat fastigheter för 39 Mkr (57,8) 1 Värdeförändringar fastigheter uppgick till 51,2 Mkr (34,7) Substansvärdet (EPRA NAV) ökade med 31 procent till 223,40 (170,8) kr per aktie NYCKELTAL KONCERNEN 2018-09-30 2017-09-30 2017-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Intäkter (Mkr) 21,7 19,1 26,3 19,9 7,7 Driftnetto (Mkr) 13,7 12,7 16,1 12,0 5,7 Förvaltningsresultat (Mkr) 2,3-6,8-8,7-12,5-8,1 Periodens totalresultat (Mkr) 49,1 21,6 10,9 59,2 39,5 Resultat per aktie (kr) 40,3 25,3 8,9 69,4 46,2 Substansvärde (kr/aktie) 223,43 170,83 176,49 154,87 73,39 Fastighetsvärde (Mkr) 542,8 426,3 473,7 329,0 291,5 Belåningsgrad (%) 59,0 58,7 56,2 72,1 85,8 Soliditet (%) 40,2 26,5 38,8 35,0 17,5 VÄSENTLIGA HÄNDELSER TREDJE KVARTALET SIG Invest tillträdde i september fastigheterna Malmö Bokbindaren 6, Stammen 9 och Stammen 15. Totalt 892 m2 bostäder. Fastigheten Malmö Alven 26 förvärvades med 3 963 m2 uthyrningsbar area. Tillträdet är planerat till 26 oktober. Helsingborg Kullen Östra 16, 19 samt Helsingborg Gamla Staden 7:34 och 7:35 avyttrades. Efter perioden Avtal om förvärv av fastigheten Kalmar Palmen 6 med planerat tillträde mars 2019. 1 Belopp inom parantes avser motsvarande period föregående år. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 3

VD HAR ORDET Vi lämnar nu ett mycket händelserikt kvartal bakom oss med flera intressanta transaktioner och ett gott resultat samt med nyckeltal som pekar åt rätt håll. Bolaget har under första delen av 2018 haft en konsolideringsfas för att bygga en starkare grund för fortsatt tillväxt. Kassaflödet och förvaltningsresultaten har successivt förbättrats. Förvaltningsresultatet uppgår till 2,3 Mkr vilket är en positiv signal på att vår konsolidering har gett effekt. Det är därför naturligt att vi ökat transaktionstakten under kvartal tre. Vi har god komfort i de förvärv som gjorts och de kommer bidra till att både stärka kassaflödet och resultatet framåt. Under september månad tillträde vi två mindre fastigheter i Malmö. Fastigheterna hyrs ut till en vårdgivare som upplåter bostäderna för särskilt boende. Förvärven förstärker vårt förvaltningsresultat i intjäningsförmågan med cirka 1,1 Mkr kronor på rullande 12 månader. Under perioden har vi även förvärvat men ej tillträtt en hyresfastighet i Malmö. Affären är ett bra exempel på affärsmodellen vi arbetar efter, att förvärva kassaflöden med utvecklingspotential. Fastigheten har 48 lägenheter där 65 procent är renoverade och resterande renoveras löpande med hyreshöjningar som följd. Därtill finns oexploaterad mark som ger möjlighet att utveckla cirka 3 000 BTA ny bostadsbebyggelse. Förvärvet bridrar till ökat förvaltningsresultat i intjäningsförmågan med cirka 2,3 Mkr. Totalt överenskommit fastighetsvärde för fastigheterna uppgår till 98 Mkr. I samband med affären har vi inlett ett nytt samarbete med SBAB som finansiär vilket öppnar möjligheter att förbättra bolagets finansiering framöver. Resultatet innan skatt uppgick till 58 Mkr vilket kommer från ökade hyresintäkter och uppdaterade värderingar av våra fastigheter. Fastighetsbeståndet ökade med 27 procent och uppgår till 543 Mkr. Substansvärdet per aktie uppgår till 223,40 kr vilket är en ökning med 31 procent. Styrelsen har antagit tillväxtmål för verksamheten som bland annat innebär en målsättning om att äga 2 Mdkr i fastighetstillgångar innan utgången av år 2021. SIG Invest AB är på en spännande tillväxtresa. Vi ser fram emot att fortsätta göra bra fastighetstransaktioner där vi kan addera värde samtidigt som vårt kassaflöde stärks. Dan Astrén Verkställande Direktör SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 4

VERKSAMHETSÖVERSIKT Inledning SIG Invest AB (publ), grundat 2014, är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. SIG Invest är ett värdeadderande och växande fastighetsbolag som arbetar med innovativ fastighetsutveckling och förvaltning av bostäder. Ny-, om- och tillbyggnadsprojekt sammanflätas med proaktiv och värdeskapande långsiktig fastighetsförvaltning. Affärsidé SIG Invest affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom utveckling av bostäder kombinerat med förvaltning. Grunden i koncernen utgörs av värdeökande fastighetsförvaltning som ger ett stabilt och i allt väsentligt förutbestämt kassaflöde till verksamheten. Förvaltningen kan liknas vid ett vattentätt skrov som håller tätt i alla farvatten. Denna grund växer sig allt starkare och bidrar till koncernens affärsidé att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning till aktieägarna. Med förvaltning i botten genomförs strategiskt och ekonomiskt attraktiva utvecklingsprojekt där möjligheten att addera värde är betydande. SIG Invest investerar därför primärt i kassaflödesfastigheter med värdeökningspotential. Koncernledningens expertis är att identifiera dessa objekt samt utveckla dem på ett kostnadseffektivt sätt. Koncernen äger idag ett fastighetsbestånd om 18 fastigheter, varav 4 har förvärvats under innevarande räkenskapsår, till ett marknadsvärde av 620 Mkr (efter tillträdet den 26 oktober). Koncernen har ingått förvärvsavtal om ytterligare en fastighet i Kalmar, vilket lyfter värdet på beståndet till 741 Mkr. Koncernen har visat mycket goda projektvinster under sin korta historia vilket har varit huvudsakliga orsaken till det växande fastighetsvärdet och det egna kapitalet. Fram tills idag har koncernens vinst i huvudsak skapats genom projektverksamheten och förvaltningens kassaflöden har varit en solid grund för finansiering. Sedan mitten av 2017 har förvaltningsresultatet alltmer stärkts och kommer framöver vara en mer väsentlig del av koncernens resultat. Målmarknader Genom många års erfarenhet och uppbyggnad av kontaktnät finns en mycket god tillgång av objekt i södra Sverige. Störst fokus läggs på Stockholm, Kalmar och Öresundsregionen. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 5

FINANSIELL MÅLSÄTTNING Koncernen har en affärsmodell som bygger på kontinuerlig intjäning från kassaflödesgenererande fastigheter tillsammans med utveckling av fastigheternas potentiella värden. Koncernen har fyra huvudmål för verksamheten de kommande åren. Övergripande mål Inneha fastighetstillgångar med ett marknadsvärde om minst två miljarder kronor innan utgången av 2021. Tillväxten har varit god sedan starten 2014 och fastighetstillgångarnas marknadsvärde uppgår idag till 620 Mkr, inkluderat förvärvade fastigheter. Med kommande förvärv av fastigheten Palmen i Kalmar uppgår portföljen till 741 Mkr. Koncernen ser en fortsatt ökning av beståndet som en viktig del i koncernens framtidsplan. Koncernens fastighetsbestånd har växt i genomsnitt med 23 procent de senaste tre åren. För att uppnå målsättningen till 2021 behöver koncernen öka beståndet med ungefär 48 procent per år de kommande tre åren, vilket bedöms som uppnåeligt sett till nuvarande förvärvs- och kapitaliseringsmöjligheter. En del av tillväxten förväntas komma från den egna utvecklingen av hyresrätter. Koncernen innehar 18 116 kvadratmeter BTA (bruttoarea) av potentiella nya byggrätter. Bostäder som färdigställs på denna mark har potential att bidra med cirka 30 procent av Bolagets totala tillväxtbehov fram till 2021. Det ökade fastighetsbeståndet leder till ökat förvaltningsresultat, vilket ökar koncernens kassaflöde och möjliggör en god finansiering. Uppnå en substansvärdetillväxt per aktie, exklusive utdelning, som över tid i genomsnitt uppgår till minst 15 procent per år. Substansvärdet per aktie har ökat i snitt 45 procent per år de senaste tre åren. Per 30 september 2018 uppgår substansvärdet per aktie (EPRA NAV) till 223,4 SEK. Tillväxten av substansvärdet kommer främst från värdeökande investeringar och förändrade avkastningskrav. Finansiella mål Soliditeten skall lägst vara 30 procent. Det är företagsledningens bedömning att en soliditet överstigande 30 procent är viktigt för att behålla en god risknivå och långsiktig god avkastning. Långsiktig belåningsgrad om högst 70 procent. Det är företagsledningens bedömning att den långsiktiga belåningsgraden ej ska överstiga 70 procent, för att bibehålla en långsiktigt god finansiell risknivå. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 6

UTVECKLING AV RESULTAT OCH STÄLLNING FÖR KONCERNEN Nedan kommenteras resultat och ställning för koncernen. Verksamheten i moderbolaget består av administrationskostnader för koncernens bolag samt finansiering av dotterbolag. Intäkter Under perioden januari september 2018 ökade hyresintäkterna med 2 536 tkr och uppgick till 21 650 tkr (19 114) vilket motsvarar en ökning om cirka 13 procent. Ökningen är främst hänförlig till förvärvade fastigheter sista kvartalet 2017 samt de tre första kvartalen 2018. Resultat Rörelseresultatet före finansnetto för perioden januari till september ökade med 69 procent och uppgick till 63 183 tkr (37 311). Resultat före skatt uppgick till 57 959 tkr (27 844) vilket är en ökning med 108 procent. Resultat före skatt påverkades av 55 612 tkr (34 690) avseende värdeförändringar på fastigheter. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden till 6 849 tkr (-7 851). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet under perioden netto -33 964 tkr (-56 605). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under året till 56 019 tkr (20 121). Sammantaget uppgår kassaflödet till 1 245 tkr (9 067) för första nio månaderna 2018. Finansiering Koncernen finansieras i huvudsak genom eget kapital och räntebärande skulder. Per den 30 september utgörs de räntebärande skulderna av banklån om 298,9 Mkr (248,9) samt 7,98 Mkr (13,2) av lån från närstående. Banklånen har ökat med 20 procent jämfört samma period föregående år till följd av ett ökat fastighetsinnehav. RÄNTEBÄRANDE SKULDER (MKR) 2018 09 2017 09 2017 12 2016 12 Banklån 298,9 248,9 273,9 163,4 Obligationslån 0,0 0,0 0,0 60,0 Övriga lån 30,6 13,2 0,0 16,5 Summa 329,5 262,1 273,9 239,9 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 7

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Innehavet i förvaltningsfastigheter uppgår den 30 september 2018 till 542 780 tkr (426 343) vilket är en ökning med 27 procent jämfört samma period föregående år. Ökningen i fastighetsinnehavet härrör från ett antal väl genomförda förvärv samt avyttringen av en färdigutvecklad fastighet samt att samtliga fastigheter har värderats externt under slutet av perioden, vilket har ökat fastigheternas värde med 51 169 tkr (34 690). (MKR) 2018 09 2017 09 2017 12 2016 12 Verkligt värde per 1 januari 473,7 329,0 329,0 291,5 Förvärv 39,0 57,8 120,2 82,7 Investeringar 4,8 4,8 3,3 14,8 Försäljningar -25,8 0,0-2,5-136,1 Värdeförändringar 51,2 34,7 23,6 76,1 Verkligt värde vid periodens utgång 542,8 426,3 473,7 329,0 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 8

NYCKELTAL 2 KONCERNEN (TKR) 2018-09-30 2017-09-30 2017-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Nettoomsättning 21 650 19 114 26 259 19 860 7 702 Driftnetto 13 720 12 666 16 144 12 050 5 736 Förvaltningsresultat 2 347-6 846-8 736-12 457-8 142 Överskottsgrad 63% 66% 61% 61% 74% Res. efter finansiella poster 57 959 27 844 14 120 63 685 47 812 Fastighetsvärde (Mkr) 542 780 426 343 473 650 329 001 291 500 Uthyrningsbar area (m2) 23 997 20 734 21 930 18 989 10 872 Balansomslutning 603 310 458 945 499 175 444 170 333 200 Soliditet (%) 40,2 26,5 38,8 35,0 17,5 Avkastning på Eget Kapital (%) 22,6 13,3 6,2 55,4 135,2 Skuldsättningsgrad 1,4 1,5 1,4 1,5 4,5 Räntetäckningsgrad 1,4 0,3 0,3-0,1-0,2 Belåningsgrad (%) 59,0 58,7 56,2 72,1 85,8 Substansvärde (EPRA NAV) 223,4 170,8 176,5 154,9 73,4 Tillväxt EPRA NAV 31% 10% 14% 111% 12 132% Resultat per aktie (kr) 40,3 25,3 8,9 69,4 46,2 2 För nyckeltalsdefinitioner se Övriga upplysningar SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 9

FASTIGHETSBESTÅNDET SIG Invests fastighetsbestånd utgörs främst av bostäder (91 procent) varav 41 procent utgörs av traditionella lägenheter och 59 procent av samhällsbostäder. Fastighetsbeståndet bestod per den 30 september 2018 av 18 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 23 997 kvadratmeter. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 543 Mkr. Hyresintäkterna kommer till största del från bostäder. SIG Invests fastighetsbestånd finns främst i Stockholm, Malmö samt i några mindre orter. På grund av koncernens Value-Add strategi, ligger fastigheterna oftast i B- respektive C-lägen och har ofta någon form av värdeutvecklingspotential. Av befintligt bestånd ligger 27 procent i C-lägen, 70 procent i B-lägen och resterande 3 procent i A-lägen. HYRESHUS TYP YTA (M 2 ) Stockholm Bäverungen 5 Bostäder 1 864 Stockholm Vallhunden 7 Bostäder 3 872 Upplands Väsby Odenslunda 1:646 Bostäder 2 040 Landskrona Safiren 1 Bostäder 377 Landskrona Hoppet 8 Bostäder 279 Bjuv Billesholms Gård 12:1 Bostäder 540 SAMHÄLLSBOSTÄDER Burlöv Arlöv 21:181 Bostäder 1 350 Hässleholm Vittsjö 3:422 Bostäder 3 515 Vimmerby Gullvivan 5, Blåklockan 13 och Syrenen 2 Vårdbostäder 5 598 Eslöv Kärrstorp 2:17 Vårdbostäder 1 430 Malmö Bokbindaren 6 Vårdbostäder 511 Malmö Stammen 9, Stammen 15 Vårdbostäder 381 ÖVRIGT Malmö Helmer 4 Kontor 280 Malmö Balken 6 Kontor/Lager 1 960 Malmö Härfågeln 8 Mark Stockholm Mjölkboden 4 Mark Summa 23 997 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 10

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA TOLV MÅNADER Nedan presenteras SIG Invests intjäningsförmåga på årsbasis. Tabellen är en beräkning på kommande tolv månader och förutsättningarna är de som gäller vid bokslutsdatum inklusive förvärvade men ej tillträdda fastigheter. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos. Intjäningsförmågan baseras på aktuellt fastighetsbestånds kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration, och tar inte hänsyn till hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Ej heller påverkansfaktorer som värdeförändringar i befintligt fastighetsinnehav, framtida fastighetsförvärv eller fastighetsförsäljningar beaktas. BELOPP I TKR 2018-09-30 Intäkter 36 570 Fastighetskostnader -11 145 Driftnetto 25 425 Administrationskostnader -7 707 Rörelseresultat 17 718 Finansnetto -6 660 Resultat före skatt 11 058 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 11

RAPPORTER Koncernens rapport över totalresultatet 2018 2017 2018 2017 2017 TKR JULI-SEPT JULI-SEPT JAN-SEPT JAN-SEPT JAN-DEC Intäkter* 7 321 6 883 21 650 19 114 26 259 Fastighetskostnader -2 381-2 335-7 930-6 448-10 115 Driftnetto 4 940 4 548 13 720 12 666 16 144 Värdeförändringar fastigheter 53 429 16 097 55 612 34 690 22 857 Övriga intäkter 66 1 193 271 282 Övriga kostnader 0-5 740 0-5 740-5 330 Administrationskostnader -2 255 187-6 342-4 576-7 777 Rörelseresultat 56 180 15 093 63 183 37 311 26 176 Finansiella intäkter 7 240 282 248 278 Finansiella kostnader -1 726-3 399-5 506-9 715-12 333 Resultat före skatt 54 461 11 934 57 959 27 844 14 121 Aktuell skatt -37 1-87 0-46 Uppskjuten skatt -9 005-3 687-8 752-6 219-3 191 Periodens resultat 45 419 8 248 49 120 21 625 10 884 Resultat per aktie (kr/aktie) 37,29 9,66 40,33 25,32 8,94 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 45 291 2 240 48 737 11 115 10 374 Innehav utan bestämmande inflytande 128 6 008 383 10 510 510 Totalresultatet sammanfaller med periodens resultat *Intäkternas fördelning Hyresintäkter 6 240 6 101 20 036 17 885 24 281 Serviceintäkter 1 081 782 1 614 1 228 1 977 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 12

Koncernens rapport över finansiell ställning TILLGÅNGAR 2018-09-30 2017-09-30 2017-12-31 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 542 780 426 343 473 650 Maskiner och inventarier 2 413 2 328 4 436 Pågående nyanläggning 2 Summa materiella anläggningstillgångar 545 193 428 673 478 086 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga fordringar 3 925 0 3 738 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 925 0 3 738 Omsättningstillgångar Lager 37 28 160 Kundfordringar 458 398 566 Övriga fordringar 43 709 16 828 8 235 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 884 1 150 531 Likvida medel 9 104 11 868 7 859 Summa omsättningstillgångar 54 192 30 272 17 351 SUMMA TILLGÅNGAR 603 310 458 945 499 175 EGET KAPITAL OCH SKULDER 2018-09-30 2017-09-30 2017-12-31 Eget kapital Aktiekapital 1 218 854 1 218 Övrigt tillskjutet kapital 111 181 54 559 111 181 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 129 888 66 258 81 151 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 242 287 121 671 193 550 Innehav utan bestämmande inflytande 128 48 861-652 Summa eget kapital 242 415 170 532 192 898 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 24 232 18 400 15 372 Räntebärande skulder 294 494 233 965 224 296 Summa långfristiga skulder 318 726 252 365 239 668 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 35 006 14 977 49 583 Skulder till övriga koncernbolag 0 14 414 0 Leverantörsskulder 1 650 1 179 2 871 Skatteskulder 192 229 325 Övriga kortfristiga skulder 1 334 1 426 10 089 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 987 3 823 3 741 Summa kortfristiga skulder 42 169 36 048 66 609 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 603 310 458 945 499 175 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 13

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Tkr Aktiekapital MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Övrigt Balanserade tillskjutet vinstmedel inkl. kapital periodens resultat Summa Innehav utan bestämmande Totalt Eget kapital 2016-12-31 854 54 559 60 098 115 511 40 024 155 535 Nyemission - - - - - - Transaktion mellan ägare - - - - - - Utdelning - - -4 955-4 955-1 674-6 629 Periodens resultat - - 11 115 11 115 10 510 21 625 Övrigt totalresultat - - - - - - Eget kapital 2017-09-30 854 54 559 66 258 121 671 48 860 170 531 Nyemission 364 55 237-55 601-55 601 Transaktion mellan ägare - 1 385 15 972 17 357-37 649-20 292 Utdelning - - -338-338 -1 864-2 202 Periodens resultat - - -741-741 -10 000-10 741 Övrigt totalresultat - - - - - - Eget kapital 2017-12-31 1 218 111 181 81 151 193 550-652 192 898 Nyemission - - - - - - Transaktion mellan ägare - - - - - - Utdelning - - - - - - Insättning/Uttag - - - - 397 397 Periodens resultat - - 48 737 48 737 383 49 120 Övrigt totalresultat - - - - - - Eget kapital 2018-09-30 1 218 111 181 129 888 242 287 128 242 415 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 14

Koncernens rapport över kassaflödet 2018 2017 2018 2017 2017 Tkr JULI-SEPT JULI-SEPT JAN-SEPT JAN-SEPT JAN-DEC Den löpande verksamheten Resultat före skatt 54 461 11 935 57 959 27 844 14 120 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -49 186-18 906-51 023-35 695-22 806 Betald inkomstskatt 66 1-87 0-46 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 5 341-6 970 6 849-7 851-8 732 Förändring i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -10 146 19 747-9 796 85 369 94 281 Förändring av rörelseskulder -19 883-6 830-17 863-31 967-36 012 Summa förändring av rörelsekapital -30 029 12 917-27 659 53 402 58 269 Kassaflöde från den löpande verksamheten -24 688 5 947-20 810 45 551 49 537 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 0 0 0 0 2 000 Förvärv av och investeringar i fastigheter -9 245-4 870-35 800-62 650-87 761 Förvärv/avyttring av maskiner och inventarier 256 4 221 2 023-778 -2 985 Förvärv av finansiella tillgångar 1 021 0-187 0 0 Avyttring av finansiella tillgångar 0 0 0 6 823 3 085 Kassaflöde från investeringsverksamheten -7 968-649 -33 964-56 605-85 661 Finansieringsverksamheten Förvärv av räntebärande skulder -6 879 34 346 55 621 85 526 110 463 Avyttring av räntebärande skulder 43 337-60 000 0-60 000-60 000 Nyemission 0 0 0 0 0 Tillskott/Uttag 398 1 224 398-450 -450 Utdelning 0 0 0-4 955-8 831 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 36 856-24 430 56 019 20 121 41 182 Totalt kassaflöde 4 200-19 132 1 245 9 067 5 058 Ingående likvida medel 4 904 31 000 7 859 2 801 2 801 Utgående likvida medel 9 104 11 868 9 104 11 868 7 859 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 15

Moderbolagets Resultaträkning 2018 2017 2018 2017 2017 Tkr JULI-SEPT JULI-SEPT JAN-SEPT JAN-SEPT JAN-DEC Nettoomsättning 15 215 45 642 858 Administrationskostnader -1 980-4 971-4 799-8 201-9 943 Rörelseresultat -1 965-4 756-4 754-7 559-9 085 Utdelning från dotterbolag - - - - - Resultatandel från handelsbolag - - - - - Ränteintäkter och liknande resultatposter -24 240 189 240 243 Ränteintäkter från koncernbolag - 679-4 743 4 830 Räntekostnader och liknande resultatposter -17-1 912-17 -5 012-5 829 Räntekostnader till koncernföretag -52-449 -412-1 466-1 034 Resultat före skatt -2 058-6 198-4 994-9 054-10 875 Koncernbidrag - - 6 688 Uppskjuten skatt - - 746 Årets resultat -2 058-6 198-4 994-9 054-3 441 Övrigt totalresultat - - - - - Årets totalresultat -2 058-6 198-4 994-9 054-3 441 Moderbolagets Balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR 2018-09-30 2017-09-30 2017-12-31 Inventarier 55 35 51 Andelar i koncernföretag 68 875 17 618 68 875 Fordringar hos koncernföretag 64 027 46 365 60 047 Uppskjuten skattefordran 2 145 1 399 2 145 Övriga kortfristiga fordringar 4 402 11 291 4 556 Likvida medel 863 4 233 565 Summa tillgångar 140 367 80 941 136 239 Skulder och Eget kapital Eget Kapital inkl periodens resultat 100 067 43 846 105 060 Räntebärande skulder externt 5 800 0 0 Räntebärande skulder koncernen 0 0 0 Långfristiga skulder koncernen 33 420 6 473 16 301 Kortfristiga skulder koncernen 0 29 981 13 863 Övriga kortfristiga skulder 1 080 641 1 015 Summa skulder och eget kapital 140 367 80 941 136 239 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 16

ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättat i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i Årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen med undantag av nedan beskrivna ändrade redovisningsprinciper. Från och med 2018 träder IFRS 15, Intäkter från avtal med kunder, i kraft. Koncernens intäkter består dels av hyresintäkter från uthyrningsverksamheten av fastigheter och dels av serviceintäkter i form av tilläggsdebitering till hyran. Hyresintäkter redovisas i den period som hyresgästen nyttjar lokalen i enlighet med IAS 17, Leasingavtal. IFRS 15 kräver att en uppdelning mellan hyresintäkter och serviceintäkter görs. Ingen resultatpåverkan på intäkter eller redovisat resultat sker på grund av detta. Vidare trädde IFRS 9, Finansiella instrument, i kraft vid årsskiftet, vilken ersätter IAS 39. Standarden inför nya principer för klassificering av finansiella tillgångar, för säkringsredovisning och för kreditreservering. Den nya nedskrivningsmodellen för fordringar i IFRS 9 påverkar i detta skedet ej SIG Invest. I övrigt är koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper oförändrade jämfört med årsredovisningen 2017. Under 2019 kommer IFRS 16, Leasing, att börja tillämpas. Denna standard bedöms inte få väsentlig påverkan på koncernens redovisning. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Nedan angivna risker och osäkerhetsfakturor är gemensamma för både koncernen och moderbolaget Koncernen är utsatt för risker rörande makroekonomiska faktorer. Förändrade makroekonomiska faktorer kan ha en inverkan på vakansgrader, hyresnivåer samt värdet av fastigheter. Om dessa faktorer utvecklas negativt kan det ha en väsentlig negativ inverkan på Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Koncernen är utsatt för risker rörande värdet på koncernens fastigheter. SIG Invests förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till marknadsvärde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Koncernens finansiella ställning och resultat är således exponerade mot förändringar av förvaltningsfastigheternas värde. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor. Förändrade faktorer, företagsspecifika eller marknadsspecifika, som påverkar värdet av fastighetsbeståndet, kan ha en väsentlig inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat Koncernen är utsatt för risker rörande investeringar i befintligt fastighetsbestånd och projekt. En del av SIG Invests verksamhet är att utveckla och göra investeringar i Koncernens fastighetsbestånd. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar kring hyresmarknadens utveckling, men också i utformningen av produkten och själva projektets genomförande. Det finns en risk att företagsledningen gör felbedömningar som resulterar i lägre projektvinster än väntat vilket kan ha en väsentligt negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat Koncernen är utsatt för risker rörande lagreglerade förhållanden. Fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagreglerade förhållanden avseende till exempel hyressättningen för bostäder. Den reglerade hyressättningen för bostäder, det så kallade bruksvärdesystemet, innebär att hyresvärdar inte kan ta ut högre än vad som tillåts enligt gällande hyreslagstiftning. Om koncernen inte kan kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer skulle det kunna ha en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Koncernen är utsatt för risker rörande miljöansvar. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till miljöförorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 17

är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Om något av Moderbolagets dotterbolag skulle åläggas att bekosta omfattande marksanering eller efterbehandling skulle detta kunna ha en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Dessa risker minimeras genom externa värderingar av förvaltningsfastigheterna. Samtliga fastigheter har vid rapporteringstillfället värderats av extern värderare. Det är sammantaget koncernens bedömning att man har en rättvisande värdering av fastighetsbeståndet. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 18

Definition av nyckeltal Driftnetto Totala intäkter minus fastighetskostnader. Förvaltningsresultat Summan av driftnetto, försäljnings- och administrationskostnader samt finansnetto. Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till totala intäkter. Soliditet Justerat eget kapital i förhållande till totalt kapital. Avkastning på Eget Kapital Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Räntetäckningsgrad Periodens resultat efter skatt med återläggning av skatt, orealiserade värdeförändringar finansiella instrument, fastigheter och avvecklad verksamhet samt resultat från försäljningar och finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader. Belåningsgrad Räntebärande skulder med avdrag för kassa och bank, i förhållande till fastigheternas bokförda värde. EPRA NAV Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt avseende fastigheter. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 19

UNDERSKRIFTER Malmö 2018-11-02 Dan Astrén Verkställande Direktör Robert Öjfelt Ledamot Tomas Sträng Ordförande Tomas Magnusson Ledamot Anna-Carin Telin Ledamot Niklas Bernkert Ledamot SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 20

GRANSKNINGSRAPPORT Granskningsrapport Till styrelsen i SIG Invest AB (publ) Org. nr 556984-0456 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för SIG Invest AB (publ) per den 30 september 2018 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Malmö den 02 november 2018 KPMG AB Eva Melzig Auktoriserad revisor Alessandro Mangiapia Auktoriserad revisor SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 21

ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Denna delårsrapport har varit föremål för granskning av revisorerna. Rapporten finns tillgänglig på www.siginvest.se. Malmö den 2 november 2018 KALENDARIUM Bokslutskommuniké oktober-december 2018 28 februari 2019 Årsredovisning 28 mars 2019 Kontakt Bolaget SIG Invest AB (publ) Org.nr. 556984-0456 Stjärnplan 3 216 18 Limhamn Tel: +46 850 00 32 20 Hemsida: www.siginvest.se E-mail: info@siginvest.se SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 22

SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 2018 23