Räntekänsligheten är särskilt hög på bostadsrättsmarknaden, som samtidigt är mer volatil än småhusmarknaden.

Swedbank hur väl har hushållen råd med sina bostadsköp? Hög känslighet på bostadsrättsmarknaden i innerstadslägen I det låga ränteläget har hushållen goda marginaler vid köp av småhus och bostadsrätter sett till landet som helhet, men i storstadsregionerna är marginalerna sämre och i innerstadslägen är marginalerna små. På bostadsrättsmarknaden i både Stockholms stad och Göteborgs stad är marginalerna till och med negativa. För storstadregionerna når brytpunkten 100 vid en bolåneränta på 3,1 % för bostadsrätter och 3,7 % för småhus. Räntor på och ovan dessa nivåer riskerar alltså att skapa problem vid köp av bostad för snitthushållet. Under första kvartalet uppmättes den sammanlagda bolåneräntan på marknaden till 1,9 % (SCB). Räntekänsligheten är särskilt hög på bostadsrättsmarknaden, som samtidigt är mer volatil än småhusmarknaden. är 100 när 30 % av hushållens disponibelinkomst går till boendekostnader. Historiska erfarenheter visar att när mer än 30 % av hushållens disponibelinkomst går till boendet uppstår problem på bostadsmarknaden. Nu även med bostadrätter (tidigare endast villor) May Bättre 28, 2015 nedbrytning på storstäderna Please see important disclosures at the end of this document Page 1 of 20

Innehållsförteckning Swedbank... 1 Hög känslighet på bostadsrättsmarknaden i innerstadslägen... 1 Innehållsförteckning... 2 Sammanfattning... 3 Den svenska bostadsmarknaden... 4 Vad är Swedbank?... 5 sjönk till 126 första kvartalet... 7 Högre risk på bostadsrättsmarknaden... 11 Känslighetsanalys... 12 Metod... 14 på kommunal nivå... 19 För ytterligare information Jan Ihrfelt, Analytiker, Swedbank Research Mail: jan.ihrfelt@swedbank.se Tfn: 070-606 18 48 Nästa utgåva kommer 20:e augusti May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 2 of 20

Kv2 Kv3 Kv4 Swedbank Research Sammanfattning Swedbank visar på en tudelad marknad med stark köpkraft i mindre kommuner och svag köpkraft för bostadsrätter i Stockholm och Göteborg. sjönk till 126,3 uppgick till 126,3 första kvartalet 2015, en nedgång från 129,1 för fjärde kvartalet förra året. Köpkraften för småhus och bostadsrätter försämrades i ljuset av ökade priser, trots kraftigt sjunkande räntor. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp, sett till hela landet, var i genomsnitt 26 %, vilket är en hög siffra sett i ett historiskt perspektiv. för småhus uppgick till 129,2 och för bostadsrätter uppgick till 120,1. Krtiskt i centrala lägen Under första kvartalet uppgick den genomsnittliga bolåneräntan till 1,9 % (SCB), vilket gav hushållen goda marginaler vid småhus- och bostadsrättsköp sett till landet som helhet. Marginalerna var dock sämre i de tre storstadsregionerna och mycket låga i de tre största städerna Stockholm, Göteborg och Malmö. I Göteborg har prisökningstakten varit bland de högsta i landet och utvecklingen av talar för att en kraftig avmattning är att vänta i prisökningstakten. Historiskt finns en stark korrelation mellan årlig prisutveckling och Swedbank. Under den senaste sexmånadersperioden har kopplingen mellan köpkraft och prisutveckling släppt något, vilket kan bero på diskussionen om tvingande amortering. Högre risk på bostadsrättsmarknaden Vid en bolåneränta på 3,7 % för småhus och 3,1 % för bostadsrätt når vårt index 100, vilket betyder att snitthushållet inte har någon marginal vid bostadsförvärvet. Redan idag ser vi att index ligger under 100 för bostadsrätter i Göteborgs och Stockholm stad. Bostadsrättsmarknaden är allmänt förknippad med högre risk än marknaden för småhus eftersom: Hushållen har överlag sämre marginaler vid bostadsrättsköp Hushållen har större räntekänslighet Prisuppgången har varit snabbare och marknaden är mer volatil för Sverige med nedbrytning på villa och bostadsrätt 140 135 130 125 Sverige Småhus Sverige BR Sverige tot 120 115 110 105 100 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Swedbank Research May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 3 of 20

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Swedbank Research Den svenska bostadsmarknaden en tillbakablick Svenska bostadspriser har relativt väl följt med utvecklingen av bostadsköpkraft. Ett antal faktorer förklarar varför den svenska marknaden klarat sig utan en större nedgång till skillnad från många andra länder. Kraftig ökning av svenska bostadspriser, men ingen krasch Under inledningen av 2000-talet steg huspriserna i många länder till följd av en god ekonomisk tillväxt kombinerat med sjunkande räntor och en generös kreditgivning. När den finansiella krisen slog till 2008 stramades kreditgivningen åt kraftigt, och även den höga nybyggnadstakten under tidigare år bidrog till att fastighetspriserna i många länder sjönk kraftigt från 2008 och framåt. Prisutveckling i några utvalda länder 230 210 190 170 150 130 110 90 70 USA Norge England Tyskland Japan Spanien Danmark Italien Sverige 50 Källa: Ecowin, år 2000 = index 100: Trots krascher i många andra länder har de svenska fastighetspriserna fortsatt uppåt. Det finns flera förklaringar till att den svenska marknaden klarat sig så pass bra, t ex Lång period av låg nybyggnadstakt Avsaknad av spekulation genom upplägget med bostadsrättsföreningar Högt sparande Starka statsfinanser som möjliggjorde betydande skattesänkningar Bytesbalansöverskott Relativt sund kreditgivning Swedbank mäter köpkraften hos svenska hushåll, vilket ger en uppfattning om hurivida prisökningarna varit rimliga. Vi kan konstatera att prisökningarna på fastigheter i Sverige relativt väl har följt utvecklingen av köpkraft bland svenska hushåll. Kraftigt sjunkande räntor, förbättrad utveckling av disponibel inkomst, slopandet av fastighetsskatten och energieffektiviseringar har förbättrat köpkraften hos svenska hushåll under de senaste 10 åren. May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 4 of 20

Vad är Swedbank? Swedbank syftar till att mäta köpkraften vid förvärv av småhus och bostadsrätter. Vårt index når 100 då 30 % av disponibelinkomsten används till boendeutgifter. Ju högre siffra desto bättre marginal har hushållet vid köpet. En god indikator på hållbarheten i bostadsmarknaden Swedbanks speglar hushållens köpkraft i samband med hus- och bostadsrättsförvärv. Har hushållen har goda marginaler vid sina hus- och bostadsrättsköp, kan man vänta sig prisökningar på bostadsmarknaden. Vid negativa marginaler får många hushåll problem, och riskerna vid räntehöjningar ökar markant. Köpkraften mäts i de tre storstadsregionerna, kommuner med fler än 75 000 invånare som grupp samt övriga kommuner som grupp. Dessutom mäts de 42 största kommunerna i landet separat. Swedbank har getts ut löpande sedan första kvartalet 2000 med data från och med 1995. Nytt för denna gång är att vi även skapat ett separat för bostadsrätter (tidigare avsåg undersökningen endast småhus). En annan nyhet är att vi har en bättre nedbrytning på storstadsregionerna i och med att vi även har med själva storstäderna, d v s Stockholm stad, Göteborg stad och Malmö stad. På så sätt får vi en bättre uppfattning av köpkraften i innerstadslägen, som kan skilja betydligt från regionerna. Samtliga löpande utgifterna för boendet summeras kvartalsvis och sätts i relation till disponibel inkomst. Erfarenhet visar att när andelen av disponibelinkomsten som går till att finansiera bostadsköp överskrider 30 procent (d v s underskrider 100), får många hushåll problem. Utgifter för boendet i förhållande till disponibel inkomst, ex hyresrätter, 2011 Källa: CECODHAS European Social Housing Observatory De länder vars snitthushåll år 2011 låg på gränsen till 30% av disponibel inkomst lagd på boendeutgifter har samtliga fått problem på bostadsmarknaden, inklusive Nederländerna, Grekland, England och Danmark. Andelen på 30 % ses generellt som en brytpunkt, och Swedbank når då 100. Ju högre desto May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 5 of 20

högre köpkraft. Är t ex andelen 25 % blir index 120 (30 %/25 %). Marginalen vid bostadsköpet blir då 20 %. Stockholmsregionen klarar en högre andel Normen är satt för landet som helhet, men med regional spridning. För Stockholmsregionen har vi t ex satt 36 % och för städer med färre än 75 000 invånare 27 %. Då nödvändiga övriga utgifter är betalda har Stockholmaren mer att röra sig med. Pengar som kan läggas på boendet. Om gränsen för boendet ligger på 30 %, så borde alltså de resterande utgifterna på 70 % av disponibelinkomsten utgöras av övriga utgifter som hushållen har svårt att göra avkall på. Den genomsnittliga disponibelinkomsten för vårt typhushåll uppgick mellan åren 2009-2013 till 529 000 kr. Ca 70 % av detta borde alltså utgöras av övriga utgifter som är svåra att göra avkall på, d v s 370 000 kr och resterande del som kan läggas på boendet blir därmed 159 000 kr. Om vi drar övriga utgifter på ca 370 000 kr ifrån t ex medianinkomsten i Stockholmsregionen så återstår i stället 235 000 kr och inte 159 000 kr. Andelen av disponibelinkomsten blir då istället 39 %. Teoretiskt borde alltså Stockholmaren kunna lägga nästan 50 % (235 000/159 000) mer på boende och ändå uppnå samma konsumtion som snittet för landet. Exemplet är naturligtvis lite grand hårddraget. Den totala kostnadsbilden i storstäderna är högre genom att lönekostnaderna är högre, butikshyrorna är högre etc. Med detta i åtanke så har vi satt Stockholmsregionens gräns vid 36 % (se tabell nedan). Det motsatta förhållandet gäller för kommuner med färre än 75 000 invånare. Här återstår endast 134 000 kr då 370 000 kr lagts på utgifter som är högt prioriterade. Andelen av disponibelinkomsten som kan läggas på boende är då endast 27 %. Ställer vi denna summa gentemot den summa hushållet i Stockholm kan lägga på boende, så ser vi att Stockholmshushållet kan lägga 75 % mer på boendet än innevånare i kommuner med färre än 75 000 innevånare. Här i ligger mycket av förklaringen till de mycket stora skillnaderna i pris mellan storstäder och mindre kommuner. Hur mycket kan läggas på boendet givet 370 000 kr på övriga utgifter? kr Kvar till boendet Andel avd disp ink Andel enligt Stockholm 235,000 39% 36% Göteborg 191,000 34% 32% Malmö 166,000 31% 30% >75000 158,000 30% 30% <75000 134,000 27% 27% Sverige 159,000 30% 30% Källa: SCB samt beräkningar Swedbank Research: May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 6 of 20

sjönk till 126 första kvartalet För andra kvartalet i följd sjunker trots sjunkande räntor, främst beroende av kraftigt stigande priser. Ett nytt år innebär även diverse avgiftshöjningar samt höjda nättariffer. Sett i ett längre perspektiv är marginalerna vid bostadsköp med nuvarande räntenivå goda frånsett bostadsrätter i storstadsregionerna och då speciellt innerstadslägen. uppgick till 126,3 första kvartalet i år, vilket är en nedgång från 129,1 under fjärde kvartalet förra året. Köpkraften för småhus och bostadsrätter försämrades genom ökade småhuspriser, trots kraftigt sjunkande räntor. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp, sett till hela landet, är i genomsnitt 26 %, vilket är en hög siffra sett i ett historiskt perspektiv. Medianpriset för småhus i Sverige låg på 2,26 miljoner kronor i första kvartalet jämfört med 2,15 miljoner under det fjärde kvartalet. Den sekventiella uppgången uppgick därmed till 5 %, medan årstillväxten låg på 7 %. Medianpriset på vår typlägenhet uppgick till 2,62 miljoner i första kvartalet jämfört med 2,41 miljoner i det fjärde kvartalet Den sekventiella uppgången uppgick därmed till 8,5 %, medan årstillväxten låg på 12 %. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk till 1,90 % från 2,07 % kvartalet innan. Den bundna räntan sjönk från 2,43 % till 2,19 %, och den rörliga räntan sjönk från 1,93 % till 1,80 %. Den årliga disponibelinkomsten för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar har reviderats upp och ökade till 574 000 kronor jämfört med 560 000 kronor motsvarande kvartal förra året. per region Regioner Sm åhus BR Stockholm 127 118 varav Stockholm stad 110 99 Göteborg 120 109 varav Göteborg stad 104 97 Malmö 120 125 varav Malmö stad 100 110 >75000 124 122 <75000 131 129 Sverige totalt 128 120 Källa: Swedbank Research May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 7 of 20

KV2 KV2 Swedbank Research Stockholm pre buy effekt Prisutvecklingen för bostadsrätter i Stockholmsregionen kan tyda på en pre-buy effekt. Priset för vår typlägenhet ökade med 13 %, samtidigt som utvecklingen av endast indikerar en uppgång på 5-10 %. En sannolik förklaring ligger i att differensen speglar en pre-buy effekt som kommit av Finansinspektionens förslag om amorteringskrav. En annan förklaring kan vara negativ styrränta. relativt årlig prisutveckling, bostadsrätter Stockholmsregionen 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% föregående kvartal Prisutv år/år % 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: För bostadsrätter i Stockholms stad har marginalerna vid bostadsköpet varit i princip obefintliga de senaste 2-3 åren. En prisutveckling i paritet med köpkraftsutvecklingen indikerar en prisuppgång på 0-5 % och inte uppmätta 8 % i kvartalet. relativt årlig prisutveckling, Bostadsrätter Stockholm stad 130 20% 120 15% 110 100 90 80 10% 5% 0% -5% -10% föregående kvartal Prisutv år/år % 70-15% 60-20% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: På småhus marknaden ligger Stockholmsregionen på ett index på 127, vilket är en god marginal och dessutom bäst bland storstadsregionerna. Situationen i Stockholm stad är betydligt sämre än regionen med ett index på 110. May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 8 of 20

KV2 KV2 Swedbank Research Göteborg Kraftig prisökning speciellt i centrala lägen Priserna för central belägna småhus och bostadsrätter ökade mycket kraftigt under första kvartalet. För Göteborg stad var prisuppgången mätt i årstakt 21 % för bostadsrätter och 18 % för småhus. För regionen är ökningstakten något måttligare, +17 % för bostadsrätter och +14 % för småhus. För bostadsrätter i Göteborgs stad är marginalen negativ ( 97), vilket torde indikera en annalkande avmattning av prisökningstakten. relativt årlig prisutveckling, Bostadsrätter Göteborg stad 120 25% 115 20% 110 105 100 95 90 15% 10% 5% 0% föregående kvartal Prisutv år/år % 85-5% 80-10% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: Marginalen är dock positiv för köp av småhus i Göteborg stad ( 104), vilket torde tyda på en långsammare avmattning av prisökningstakten. relativt årlig prisutveckling, småhus Göteborg stad 120 20% 115 15% 110 105 100 10% 5% föregående kvartal 95 90 85 0% -5% Prisutv år/år % 80-10% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: För Göteborgsregionen ser det bättre ut. Marginalen vid köp av småhus i är 20 %, medan marginalen vid bostadsrättsköp är 9 %. May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 9 of 20

KV2 KV2 Swedbank Research Malmö ketchupeffekt på småhusmarknaden Malmöregionen har en längre tid haft en svag prisutveckling. För bostadsrätter har på senare tid köpkraftsutvecklingen varit starkare än prisuppgången, vilket gör att vi inte kan utesluta prisuppgångar framöver. Marginalen på 25 % är dessutom god. relativt årlig prisutveckling, bostadsrätter Malmöregionen 135 25% 130 20% 125 120 115 110 15% 10% 5% 0% -5% föregående kvartal Prisutv år/år % 105-10% 100-15% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: Prisutvecklingen för småhus har varit ytterst modest under hela 10-talet. Senaste kvartalet har priserna tagit ett kraftigt skutt uppåt, vilket är logiskt med tanke på den starka köpkraftsutvecklingen. relativt årlig prisutveckling, småhus Malmöregionen 130 125 120 115 110 105 20% 15% 10% 5% 0% föregående kvartal 100 95 90 85 80-5% -10% -15% -20% Prisutv år/år % 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik: May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 10 of 20

Kv2 Kv3 Kv4 Swedbank Research Högre risk på bostadsrättsmarknaden Lägre marginaler redan från början, större räntekänslighet och en klart starkare prisuppgång gör bostadsrätten mer känslig än småhuset. Marginalerna är sämre bland bostadsrättsköpare jämfört med småhusköpare (se sid 3). Detta kan delvis jämnas ut av att småhusägaren till exempel måste ta höjd för en kall vinter, som medför ökade uppvärmningskostnader. Vidare är jämförbarheten större för bostadsrätter i och med att det finns många liknande objekt. Bostadsrättsägaren kan därför känna sig mer säker på värdet på bostaden än på småhuset som är mer individuellt prissatt. Vidare har bostadsrättsägaren en större räntekänslighet. Jämför vi småhuset med bostadsrätten på Sverigenivå, så ser vi att andelen ränteutgifter av totala boendeutgifter är 20 % för småhuset, men 22 % för bostadsrätten. Förklaringen ligger i att i utgifterna för småhuset ingår mycket annat som t ex uppvärmningskostnader och högre underhållskostnader. Jämförelse utgiftsstruktur för boendet småhus kontra bostadsrätt Småhus Bostadsrätter 13% 7% 20% Ränteutgift 1% 5% 4% 22% 24% 19% Amortering Fastighetsskatt/avg VA Försäkring uppvärmn rep o UH Hushållsel 45% 21% Ränteutgift Amortering Avg. till föreningen Försäkring rep o UH Hushållsel 5% 6% 5% Källa Swedbank Research För bostadsrättsinnehavaren finns även en dold räntekostnad i föreningen. Vi uppskattar att ca 17 % av avgiften till föreningen utgörs av räntekostnader. Med en andel på 45 % av totala boendeutgifter för avgiften till föreningen ökar ränteberoendet med ytterligare 8 % (17 % x 45 %). Dessa 8 % har inte heller någon ränteavdragsmöjlighet. Totalt blir alltså ränteandelen 30 % för bostadsrätten, men bara 20 % för småhuset. Den tredje faktorn värd att notera är att bostadsrätter stigit mycket mer i pris än småhus samt att även volatiliteten är större. Årlig prisökningstakt jämförelse bostadsrätter och småhusindex 30% 25% 20% 15% Småhus BR 10% 5% 0% -5% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-10% -15% Källa: Mäklarstatistik May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 11 of 20

Känslighetsanalys Vi har valt att titta på vid vilken ränta når 100 d v s då hushållet nätt och jämnt klarar av boendeutgifterna utifrån vår fastlagda norm. Vi har också sett på hur ett antal andra utgiftsförändringar slår på vårt Vid vilken bolåneränta når boindex 100? ligger i närheten av 130 för vår grupp med kommuner med mindre än 75 000 invånare för såväl småhus som bostadsrätter. Marginalerna är därmed goda och det är knappast troligt att en nedgång i bostadspriserna skulle börja här. För storstadsregionerna är marginalerna överlag något sämre. Därför väljer vi att titta på just dessa grupper i vår känslighetsanalys. Nedan framgår vid vilken nivå på bolåneräntan som vårt index når 100, d v s då hushållet nätt och jämt klarar kalkylen enligt vår fastlagda norm givet allt annat lika. Vi har t ex inte fört in någon ytterligare skärpning av amorteringskraven. Nivån på bolåneräntan för att nå =100 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 4.6% 3.9% 3.7% 3.6% 3.4% 3.1% 3.1% 2.6% 1.9% Källa Swedbank Research Hur slår andra utgiftsökningar på vårt? Det är inte endast ökade räntor som kan slå mot småhusägaren. Vi har sammanställt ett antal möjliga förändringar. Exempelvis så kan en extrem kall vinter, som t ex år 2010, försämra kalkylen. Vidare så har det diskuteras skärpta amorteringskrav (2 % på hela lånet per år). En annan möjlighet som förts fram i diskussionen är sänkta ränteavdrag. Vi har i vår känslighetsanalys valt en sänkning av ränteavdragen från 30 % till 25% av ränteutgifterna. Även om en återinförd fastighetsskatt inte är särskilt trolig, kan det vara av intresse att se hur det skulle slå i förhållande till andra förändringar. May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 12 of 20

Effekten på utifrån olika utgiftsökningar, småhus Sverige (idag 129) 96 12 9 102 Stockholmsregionen (idag 127) 88 9 14 13 3 Stockholm stad (idag 111) 70 9 16 13 3 0 20 40 60 80 100 120 140 Återstår Kall vinter (2010) Återinförd fastighetsskatt 2% amortering på hela lånet Endast 25% ränteavdrag Källa Swedbank Research Skulle samtliga förändringar inträffa för småhus, förutom fastighetsskatten, så skulle för Sverige bli 105, för Stockholmsregionen 102 och för Stockholm stad 86. Nedan finns en sammanställning hur motsvarande förändringar slår på för bostadsrätter. Effekten på utifrån olika utgiftsökningar, bostadsrätt Sverige (idag 120) 92 12 13 3 Stockholmsregionen (idag 118) 84 18 13 3 Stockholm stad (idag 99) 71 16 11 2 0 20 40 60 80 100 120 140 Återstår Återinförd fastighetsskatt 2% amortering på hela lånet Endast 25% ränteavdrag Källa Swedbank Research May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 13 of 20

Kv2 Kv3 Kv4 Swedbank Research Metod Vi har tagit fram en modell som i mycket stor utsträckning liknar den kalkyl en köpare har vid ett förvärv av bostad. I stort sett samtliga kostnader på en detaljerad nivå ingår. Som tidigare nämnts ställer vi dessa kostnader mot disponibelinkomsten. återspeglar en typisk familj som köper bostad Vi har i vår undersökning utgått från en familj med två vuxna där minst en förvärvsarbetar och som har två barn. Vi tänker oss att denna familj antingen väljer att bo i småhus eller i lägenhet. Genomsnittlig boendearea per person för småhus är 33 kvm och 23 kvm för bostadsrätter. Vi har därför valt en normalvilla på 135 kvm och en normallägenhet på 95 kvm för att få bästa jämförbarhet. Vi har valt att utgå från medianpriser Priserna i under sökningen är hämtade från Svensk Mäklarstatistik. Vi har valt att utgå från medianpriser för att bättre kunna se på vilken nivå tyngdpunkten marknaden ligger samt även få en mindre slagighet mellan kvartalen. Risken med genomsnittpriser är att ett fåtal dyra objekt drar upp genomsnittet utan att så värst mycket har hänt bland övriga objekt på orten. Prisutveckling för småhus och typlägenhet 95 kvm, kvartal 1 2005 =100 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 Småhus Bostadsrätter 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Svensk Mäklarstatistik: och medianinkomster För att inkomsten ska korrespondera med bostadens pris har vi valt att även utgå från medianinkomst. Vi har valt disponibelinkomst som bäst återspeglar det utrymme ett hushåll har att röra sig med. I detta ingår löne- och näringsinkomster, räntor, utdelningar, kapitalvinster, sjukersättningar och föräldrapenning samt transfereringar minus skatt. Statistikframtagningen för medianinkomster uppvisar stor eftersläpning. Vår uppskattning är att disponibelinkomsten ökade med 2,4 % under 2014. För 2015 räknar vi med en ökning på 2,6 %. Statistik visar att de som bor i bostadsrätt har 13 % lägre inkomster än de som bor i småhus. Vi har därför valt att justera för detta i vår undersökning. May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 14 of 20

Swedbank Research Utveckling av hushållens disponibelinkomster i olika regioner 1995-2015 700,000 675,000 650,000 625,000 600,000 575,000 550,000 525,000 500,000 475,000 450,000 425,000 400,000 375,000 350,000 325,000 300,000 275,000 250,000 225,000 200,000 Kv3 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket Källa: SCB: Räntor är de faktisk uppmätta ett enskilt kvartal Vi har valt att utgå från de faktiskt uppmätta räntorna för nyutlåning enligt SCB. Detta är en kombination av fasta och rörliga räntor. De uppmätta räntorna avspeglar alltså förändringar i det allmänna ränteläget, men också förändringar i mixen mellan fast och rörligt. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1995-2015 14 13 12 11 10 Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB: May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 15 of 20

Kostnader på en detaljerad nivå Vi har valt att bryta ned kostnadsstrukturen så mycket som möjligt för att få en rättvisande bild av de kostnader som är förknippat med ett husköp. Endast de löpande kostnaderna är med. Så t ex är inte uppläggningsavgifter och lagfart med. Ränteutgiften utgår från 85 % belåningsgrad I vår undersökning har vi räknat med 85 % belåningsgrad. Vi räknar med att vårt typhushåll inte är förstagångsköpare. Eftersom bostadspriserna stigit mycket kraftigt de senaste åren är det troligt att hushållet kan utnyttja tidigare reavinst från tidigare boende, använda annat sparande eller kunna låna på goda villkor från föräldrar eller liknande. I räntekostnaden har vi även dragit ifrån ränteavdraget på 30 %. Schablonmässig amortering på 1 %, men viss skärpning andra halvåret 2014 Vi har räknat med en amortering på 1 % av bostadens värde historiskt. Detta stämmer väl med Bankföreningens rekommendation från december 2010 som innebar att belåningsgrader på 85 % ska amorteras ned till 75 % på 10 års tid vilket resulterar i en faktisk amortering på 1 % av bostadens värde. Kraven skärptes under det tredje kvartalet 2014 då en amortering ned från 85 % till 70 % på 10-15 års tid föreslogs. Fr o m detta kvartal räknar vi med en amorteringstid i mitten på detta spann d v s 12,5 år. Sett utifrån bostadens värde innebär det 1,2 % per år. Finansinspektionens tidigare förslag innebar 2 % på lånets värde, vilket innebär 1,7 % av bostadens värde. Stora förbättringar för villaägarna vid slopandet av fastighetsskatten Slopande av fastighetsskatten och införandet av en kommunal fastighetsavgift innebar stora lättnader för villaägarna. För genomsnittsvillan innebar det en lättnad för hushållet på ca 7 000 kr per år, men betydligt mer i Stockholmsregionen där lättnaden blev hela 17 000 kr. För 2015 är avgiften maximalt 7 300 kr. Relativt modesta höjningar av avfallsavgifterna Avfallsavgifterna har vi hämtat från Avfall Sverige. Trots en del regionala skillnader så kan vi konstater att höjningarna varit måttliga. Räknar vi med per år under 10- talet uppgår de årliga höjningarna till under en procent. Vi har räknat med drygt en procent för både 2014 (statistik klar under hösten) och detsamma för 2015. men kraftigare höjningar av vattenavgifterna.. Till skillnad från avfallsavgifterna har vattenavgifterna stigit betydligt mer enligt statistik från Svenskt Vatten. Under 10-talet har de årliga höjningarna legat på ca 4 % per år sett som ett snitt för landet. För 2015 räknar vi med en ökning på 3,5 %. och mycket kraftigt för försäkringar För en villaägare i landet utgör villahemförsäkringen ca 5 % av de totala boendekostnaderna, vilket innebär en fördubbling jämfört med situationen för 20 år sedan. För en bostadsrättsinnehavare är andelen i dagsläget endast 1,5 %. Enbart under de fem senaste åren har de årliga prisökningarna legat på 7,3 % enligt uppgifter från Konsumenternas försäkringsbyrå. Vi har räknat ut ett snitt mellan högsta och lägsta försäkringen som en approximation. För 2015 räknar vi med en ökningstakt i linje med den historiska. Uppvärmningen utgör ca en fjärdedel av boendekostnaden för ett småhus En mycket viktig kostnadspost för småhusägaren utgörs av uppvärmning. Sett som ett snitt för landet utgör uppvärmningen ca 24 %, vilket är högre än utgiften för räntor (ca 19 %) och för amorteringar (ca 20 %). May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 16 of 20

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Swedbank Research Energiförbrukning småhus TWh 50 45 40 35 30 25 Source: Energimyndigheten Förbrukningsstatistiken är hämtad från Energimyndigheten. Sedan 1995 har den uppmätta energimängden för uppvärmning av genomsnittsvillan i Sverige minskat med nästan 30 %. Trots kraftigt ökande energipriser, så har kostnaden för uppvärmning legat ganska konstant på 25 000-35 000 kr per år frånsett de rekordkalla vintrarna 2010 och 2011. De ökade energipriserna har i mångt och mycket absorberats av minskad energiförbrukning. Även fördelningen mellan uppvärmningssätt har vi hämtat från Energimyndigheten. Under 2010 gjordes en detaljerad studie av fördelningen vilket vi använder oss av i denna studie. I och med att uppvärmning med olja och gas med åren nästan försvunnit (utgör mindre än 3 % av totalen) har vi valt att förbise från detta uppvärmningssätt. Fördelning mellan olika uppvärmningsformer för småhus, Sverige 18% 34% Fjärrvärme Elvärme Olja och gas Biobränsle 3% 45% Källa: Energimyndigheten Statistik för största uppvärmningsformen, el, är hämtat från SCB och fjärrvärmepriserna kommer från Svensk Fjärrvärme. P g a svårigheter att få fram tillförlitliga ved och torvpriser, har vi utgått från att all uppvärmning med biobränsle sker med hjälp av pellets. I vår studie har vi hämtat data från Svenska Pelletsförbundet. Priserna på fjärrvärme har ökat med ca 2,8 % per år under 10- talet jämfört med pellets som sjunkit med 0,7 % under motsvarande period. May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 17 of 20

Reparation och Underhåll den mest svårbedömda posten Under denna post har vi gjort en bedömning av den årliga kostnad som åtgår för att hålla småhuset eller bostadsrätten i oförändrat skick. En större undersökning på olika utgiftsposter gjordes av SCB avseende år 2006. Av den framgår att den genomsnittlige villaägaren lade ut ca 14 000 kr per år i reparation och underhåll. Motsvarande siffra för bostadsrättsinnehavaren var ca 7 000 kr. Vi har specialbeställt data från SCB för att få så pass exakt siffra på hur denna utgiftspost har utvecklats över tiden. Svag ökning av hushållselen Förbrukningen av hushållsel har legat relativt konstant med en svag ökning de senaste åren trots att nya maskiner, ugnar, kylskåp och så vidare drar mindre energi. Förklaringen ligger i att hemelektroniken har ökat kraftigt, men även nya fenomen som t ex uppvärmda golv har blivit mer populärt. Det senare är en del av förklaringen till sänkta uppvärmningskostnader under senare år. Data har vi hämtat från Energimyndigheten. Avgiften till föreningen utgör ca 45 % av utgifterna för bostadsrättsägaren Skillnaden i storlek på avgiften varierar kraftigt mellan olika bostadsrättsföreningar utifrån fastighetens skick, hur pass ny föreningen är, möjlighet att hyra ut lokaler, föreningens ekonomi m m. För hela landet och de olika regionerna ligger snittavgiften till föreningen mycket jämt på ca 650 kr per kvm utom för Göteborg där avgiften är närmre 700 kr. Vi har även här utgått från medianavgifter som vi tycker ger en mer rätt visande bild. Statistik av avgifterna till föreningarn har vi hämtat från Värderingsdata. May 28, 2015 Please see important disclosures at the end of this document Page 18 of 20