DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 3 NYCKELTAL 3 VÄSENTLIGA HÄNDELSER TREDJE KVARTALET 3 VD HAR ORDET 4 VERKSAMHETSÖVERSIKT 5 FINANSIELL MÅLSÄTTNING 6 UTVECKLING AV RESULTAT OCH STÄLLNING FÖR KONCERNEN 7 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING 8 NYCKELTAL 9 FASTIGHETSBESTÅNDET 10 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA TOLV MÅNADER 11 RAPPORTER 12 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR 17 ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR 20 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 2
DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 Intäkterna ökade med 14 procent till 30,1 Mkr (26,3) 1 Förvaltningsresultatet uppgick till 0,7 Mkr (-8,7) Resultatet efter skatt uppgick till 50,9 Mkr (10,9) och resultatet per aktie uppgick till 10,13 kr (8,94) 2 SIG Invest har förvärvat fastigheter för 118,7 Mkr (120,2) Värdeförändringar fastigheter uppgick totalt till 58,8 Mkr (22,9) Substansvärdet (EPRA NAV) ökade med 25 procent till 55,9 (176,5) 2 kr per aktie NYCKELTAL 2018 2017 2018 2017 2016 KONCERNEN OKT-DEC OKT-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC Intäkter (Mkr) 8,4 7,2 30,1 26,3 19,9 Driftnetto (Mkr) 4,2 3,4 17,9 16,1 12,0 Förvaltningsresultat (Mkr) -1,6-1,9 0,7-8,7-12,5 Periodens totalresultat (Mkr) 1,8-10,7 50,9 10,9 59,2 Resultat per aktie (kr) 0,4-8,9 10,1 8,9 69,4 Substansvärde (kr/aktie) 55,9 176,5 55,9 176,5 154,9 Fastighetsvärde (Mkr) 620,8 473,7 620,8 473,7 329,0 Belåningsgrad (%) 59,6 56,2 59,6 56,2 72,1 Soliditet (%) 38,0 38,8 38,0 38,8 35,0 VÄSENTLIGA HÄNDELSER FJÄRDE KVARTALET Fastigheten Malmö Alven 26 tillträddes i oktober, med 3 963 m2 uthyrningsbar area. Avtal om förvärv av fastigheten Kalmar Palmen 6 ingicks i november med planerat tillträde mars 2019. En 4:1 split av aktierna genomfördes i november samt en nyemission om 7 796 tkr genomfördes i december. 1 Belopp inom parantes avser motsvarande period föregående år. 2 Antalet aktier skiljer sig åt mellan året pga 4:1 split samt nyemission som genomförts under Q4. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 3
VD HAR ORDET Året som gått har gett SIG Invest en starkare grund och en ny fas i bolagets tillväxtresa har tagit fart. Flera viktiga nyckeltal har förstärkts. Kassaflödet från den löpande verksamheten har förbättrats och förvaltningsresultatet är för första gången i bolagets historia positivt med 0,7 Mkr för helåret 2018. Vi har ett bra utgångsläge för att fortsätta växa vårt fastighetsbestånd och leverera ett stabilt resultat 2019. Under kvartalet har bolaget tillträtt Alven 26 i Malmö vilket är en bostadsfastighet i centrala Malmö med 48 lägenheter och ett antal lokaler i bottenplan. Fastigheten har byggrätter som inte är utvecklade och vi planerar att ansöka om bygglov under 2019 och utveckla nya bostäder. Redan nu genomgår flera lägenheter standardhöjande renoveringar vilket resulterar i hyreshöjningar och därmed ökat värde på fastigheten. Alven 26 är ett bra exempel på den typ av fastighet som vi gärna förvärvar, fastigheter med kassaflöden och mycket god värdeutvecklingspotential. Vårt fastighetsbestånd uppgick till 620,8 Mkr och vi har en god soliditet på 38%. Substansvärde per aktie har ökat med 25% till 55,93 kr jämfört med samma period föregående år. Det fjärde kvartalet är ofta en mer kostsam period avseende fastighetskostnader och vi har dessutom haft extraordinära reparationskostnader i beståndet i Stockholm. Avkastningen på eget kapital har varit god med 22 %. Vi har realiserat värdeförändringar om ca 20,4 Mkr och kommer att arbeta med att öka transaktionstakten och realisera övervärden. 2018 är ett bra första steg mot våra uppsatta mål men vi är långt ifrån nöjda. Tillväxtresan mot ett fastighetsvärde på 2 Mdr vid utgången av 2021 har bara börjat. Vi ser med tillförsikt fram mot ett transaktionsrikt 2019 som både adderar värde och stärker bolagets övriga nyckeltal. Dan Astrén Verkställande Direktör SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 4
VERKSAMHETSÖVERSIKT Inledning SIG Invest AB (publ), grundat 2014, är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. SIG Invest är ett värdeadderande och växande fastighetsbolag som arbetar med innovativ fastighetsutveckling och förvaltning av bostäder. Ny-, om- och tillbyggnadsprojekt sammanflätas med proaktiv och värdeskapande långsiktig fastighetsförvaltning. Affärsidé SIG Invest affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom utveckling av bostäder kombinerat med förvaltning. Grunden i koncernen utgörs av värdeökande fastighetsförvaltning som ger ett stabilt och i allt väsentligt förutbestämt kassaflöde till verksamheten. Förvaltningen kan liknas vid ett vattentätt skrov som håller tätt i alla farvatten. Denna grund växer sig allt starkare och bidrar till koncernens affärsidé att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning till aktieägarna. Med förvaltning i botten genomförs strategiskt och ekonomiskt attraktiva utvecklingsprojekt där möjligheten att addera värde är betydande. SIG Invest investerar därför primärt i kassaflödesfastigheter med värdeökningspotential. Koncernledningens expertis är att identifiera dessa objekt samt utveckla dem på ett kostnadseffektivt sätt. Koncernen äger idag ett fastighetsbestånd om 18 fastigheter, varav 4 har förvärvats under innevarande räkenskapsår, till ett marknadsvärde av 621 Mkr. Koncernen har ingått förvärvsavtal om ytterligare en fastighet i Kalmar, vilket lyfter värdet på beståndet till 742 Mkr. Koncernen har visat mycket goda projektvinster under sin korta historia vilket har varit huvudsakliga orsaken till det växande fastighetsvärdet och det egna kapitalet. Fram tills idag har koncernens vinst i huvudsak skapats genom projektverksamheten och förvaltningens kassaflöden har varit en solid grund för finansiering. Sedan mitten av 2017 har förvaltningsresultatet alltmer stärkts och kommer framöver vara en mer väsentlig del av koncernens resultat. Målmarknader Genom många års erfarenhet och uppbyggnad av kontaktnät finns en mycket god tillgång av objekt i södra Sverige. Störst fokus läggs på Stockholm, Kalmar och Öresundsregionen. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 5
MÅLSÄTTNINGAR Koncernen har en affärsmodell som bygger på kontinuerlig intjäning från kassaflödesgenererande fastigheter tillsammans med utveckling av fastigheternas potentiella värden. Koncernen har fyra huvudmål för verksamheten de kommande åren. Övergripande mål Inneha fastighetstillgångar med ett marknadsvärde om minst två miljarder kronor innan utgången av 2021. Tillväxten har varit god sedan starten 2014 och fastighetstillgångarnas marknadsvärde uppgår idag till 621 Mkr. Med kommande förvärv av fastigheten Palmen i Kalmar uppgår portföljen till 742 Mkr. Koncernen ser en fortsatt ökning av beståndet som en viktig del i koncernens framtidsplan. Koncernens fastighetsbestånd har växt i genomsnitt med 29 procent de senaste tre åren. För att uppnå målsättningen till 2021 behöver koncernen öka beståndet med ungefär 48 procent per år de kommande tre åren, vilket bedöms som uppnåeligt sett till nuvarande förvärvs- och kapitaliseringsmöjligheter. En del av tillväxten förväntas komma från den egna utvecklingen av hyresrätter. Koncernen innehar 18 116 kvadratmeter BTA (bruttoarea) av potentiella nya byggrätter. Bostäder som färdigställs på denna mark har potential att bidra med cirka 30 procent av Bolagets totala tillväxtbehov fram till 2021. Det ökade fastighetsbeståndet leder till ökat förvaltningsresultat, vilket ökar koncernens kassaflöde och möjliggör en god finansiering. Uppnå en substansvärdetillväxt per aktie, exklusive utdelning, som över tid i genomsnitt uppgår till minst 15 procent per år. Substansvärdet per aktie har ökat i snitt 51 procent per år de senaste tre åren. Per 31 december 2018 uppgår substansvärdet per aktie (EPRA NAV) till 55,93 SEK. Tillväxten av substansvärdet kommer främst från värdeökande investeringar och förändrade avkastningskrav. Finansiella mål Soliditeten skall lägst vara 30 procent. Det är företagsledningens bedömning att en soliditet överstigande 30 procent är viktigt för att behålla en god risknivå och långsiktig god avkastning. Långsiktig belåningsgrad om högst 70 procent. Det är företagsledningens bedömning att den långsiktiga belåningsgraden ej ska överstiga 70 procent, för att bibehålla en långsiktigt god finansiell risknivå. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 6
UTVECKLING AV RESULTAT OCH STÄLLNING FÖR KONCERNEN Nedan kommenteras resultat och ställning för koncernen. Verksamheten i moderbolaget består av administrationskostnader för koncernens bolag samt finansiering av dotterbolag. Intäkter Under perioden januari december 2018 ökade hyresintäkterna med 3 842 tkr och uppgick till 30 101 tkr (26 259) vilket motsvarar en ökning om cirka 15 procent. Ökningen är främst hänförlig till förvärvade fastigheter sista kvartalet 2017 samt räkenskapsåret 2018. Resultat Rörelseresultatet före finansnetto för perioden januari till december ökade med 155 procent och uppgick till 66 896 tkr (26 176). Resultat före skatt uppgick till 59 425 tkr (14 121) vilket är en ökning med 321 procent. Resultat före skatt påverkades av 58 761 tkr (22 857) avseende värdeförändringar på fastigheter. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden till -2 907 tkr (49 537). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet under perioden netto -105 690 tkr (-85 661). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under året till 107 529 tkr (41 182). Sammantaget uppgår kassaflödet till -1 068 tkr (5 058) för året 2018. Finansiering Koncernen finansieras i huvudsak genom eget kapital och räntebärande skulder. Per den 31 december utgörs de räntebärande skulderna av banklån om 343 Mkr (273,9) samt 34 Mkr (0) från andra långivare varav 4,5 Mkr (0) från närstående. Banklånen har ökat med 25 procent jämfört samma period föregående år till följd av ett ökat fastighetsinnehav. RÄNTEBÄRANDE SKULDER (MKR) 2018-12 2017-12 2016-12 Banklån 343,0 273,9 163,4 Obligationslån 0,0 0,0 60,0 Övriga lån 34,0 0,0 16,5 Summa 377,0 273,9 239,9 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 7
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Innehavet i förvaltningsfastigheter uppgår den 31 december 2018 till 620 780 tkr (473 650) vilket är en ökning med 31 procent jämfört samma period föregående år. Ökningen i fastighetsinnehavet härrör från ett antal väl genomförda förvärv samt avyttringen av en färdigutvecklad fastighet samt att samtliga fastigheter har värderats externt under kvartal tre, fastigheternas värde har under året ökat med 37 856 tkr (23 627). (MKR) 2018-12 2017-12 2016-12 Verkligt värde per 1 januari 473,7 329,0 291,5 Förvärv 118,7 120,2 82,7 Investeringar 6,2 3,3 14,8 Försäljningar -15,7-2,5-136,1 Värdeförändringar 37,9 23,6 76,1 Verkligt värde vid periodens utgång 620,8 473,7 329,0 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 8
NYCKELTAL 3 KONCERNEN (TKR) 2018-12-31 2017-12-31 2016-12-31 2015-12-31 Nettoomsättning 30 101 26 259 19 860 7 702 Driftnetto 17 922 16 144 12 050 5 736 Förvaltningsresultat 664-8 736-12 457-8 142 Överskottsgrad 60% 61% 61% 74% Res. efter finansiella poster 59 425 14 120 63 685 47 812 Fastighetsvärde (Mkr) 620 780 473 650 329 001 291 500 Uthyrningsbar area (m2) 27 960 21 930 18 989 10 872 Balansomslutning 662 787 499 175 444 170 333 200 Soliditet (%) 38,0 38,8 35,0 17,5 Avkastning på Eget Kapital (%) 22,9 6,2 55,4 135,2 Skuldsättningsgrad 1,5 1,4 1,5 4,5 Räntetäckningsgrad 1,1 0,3-0,1-0,2 Belåningsgrad (%) 59,6 56,2 72,1 85,8 Substansvärde (EPRA NAV) 55,9 176,5 154,9 73,4 Tillväxt EPRA NAV 25% 14% 111% 12132% Resultat per aktie (kr) 10,1 8,9 69,4 46,2 3 För nyckeltalsdefinitioner se Övriga upplysningar SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 9
FASTIGHETSBESTÅNDET SIG Invests fastighetsbestånd utgörs främst av bostäder (87 procent) varav 67 procent utgörs av traditionella lägenheter och 33 procent av samhällsbostäder. Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2018 av 19 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 27 960 kvadratmeter. Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 621 Mkr. Hyresintäkterna kommer till största del från bostäder. SIG Invests fastighetsbestånd finns främst i Stockholm, Malmö samt i några mindre orter. HYRESHUS KOMMUN TYP YTA (m2) Stockholm Bäverungen 5 Stockholm Bostäder 1 864 Stockholm Vallhunden 7 Stockholm Bostäder 3 872 Upplands Väsby Odenslunda 1:646 Upplands Väsby Bostäder 2 040 Landskrona Safiren 1 Landskrona Bostäder 377 Landskrona Hoppet 8 Landskrona Bostäder 279 Bjuv Billesholms Gård 12:1 Bjuv Bostäder 540 Malmö Alven 26 Malmö Bostäder 2 465 SAMHÄLLSBOSTÄDER Burlöv Arlöv 21:181 Burlöv Bostäder 1 350 Hässleholm Vittsjö 3:422 Hässleholm Bostäder 3 515 Vimmerby Gullvivan 5, Blåklockan 13 och Syrenen 2 Vimmerby Vårdbostäder 5 598 Eslöv Kärrtorp 2:17 Eslöv Vårdbostäder 1 430 Malmö Bokbindaren 6 Malmö Vårdbostäder 511 Malmö Stammen 9, Stammen 15 Malmö Vårdbostäder 381 ÖVRIGT Malmö Helmer 4 Malmö Kontor 280 Malmö Balken 6 Malmö Kontor/Lager 1 960 Malmö Alven 26 Malmö Lokaler 1 498 Malmö Härfågeln 8 Malmö Mark Stockholm Mjölkboden 4 Stockholm Mark SUMMA 27 960 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 10
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA TOLV MÅNADER Nedan presenteras SIG Invests intjäningsförmåga på årsbasis. Tabellen är en beräkning på kommande tolv månader och förutsättningarna är de som gäller vid bokslutsdatum. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos. Intjäningsförmågan baseras på aktuellt fastighetsbestånds kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration, och tar inte hänsyn till hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Ej heller påverkansfaktorer som värdeförändringar i befintligt fastighetsinnehav, framtida fastighetsförvärv eller fastighetsförsäljningar beaktas. BELOPP I TKR 2018-12-31 Intäkter 36 570 Fastighetskostnader -11 145 Driftnetto 25 425 Administrationskostnader -7 707 Rörelseresultat 17 718 Finansnetto -6 660 Resultat före skatt 11 058 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 11
RAPPORTER Koncernens rapport över totalresultatet 2018 2017 2018 2017 TKR OKT-DEC OKT-DEC JAN-DEC JAN-DEC Intäkter* 8 451 7 145 30 101 26 259 Fastighetskostnader -4 249-3 667-12 179-10 115 Driftnetto 4 202 3 478 17 922 16 144 Värdeförändringar fastigheter 3 149-11 833 58 761 22 857 Övriga intäkter 305 11 498 282 Övriga kostnader 0 410 0-5 330 Administrationskostnader -3 943-3 201-10 285-7 777 Rörelseresultat 3 713-11 135 66 896 26 176 Finansiella intäkter 72 30 354 278 Finansiella kostnader -2 319-2 618-7 825-12 333 Resultat före skatt 1 466-13 723 59 425 14 121 Aktuell skatt -85-46 -172-46 Uppskjuten skatt 440 3 028-8 312-3 191 Periodens resultat 1 821-10 741 50 941 10 884 Resultat per aktie (kr/aktie) 0,36-8,82 10,13 8,94 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare 1 694-10 869 50 431 10 374 Innehav utan bestämmande inflytande 127 128 510 510 Totalresultatet sammanfaller med periodens resultat *Intäkternas fördelning Hyresintäkter 8 834 6 396 28 870 24 281 Serviceintäkter -383 749 1 231 1 977 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 12
Koncernens rapport över finansiell ställning TILLGÅNGAR 2018-12-31 2017-12-31 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 620 780 473 650 Maskiner och inventarier 2 495 4 436 Pågående nyanläggning 2 489 Summa materiella anläggningstillgångar 625 764 478 086 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga fordringar 11 706 3 738 Summa finansiella anläggningstillgångar 11 706 3 738 Omsättningstillgångar Lager 88 160 Kundfordringar 1 177 566 Övriga fordringar 16 478 8 235 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 783 531 Likvida medel 6 791 7 859 Summa omsättningstillgångar 25 317 17 351 SUMMA TILLGÅNGAR 662 787 499 175 EGET KAPITAL OCH SKULDER 2018-12-31 2017-12-31 Eget kapital Aktiekapital 1 257 1 218 Övrigt tillskjutet kapital 118 938 111 181 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 131 583 81 151 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 251 778 193 550 Innehav utan bestämmande inflytande 256-652 Summa eget kapital 252 034 192 898 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 23 793 15 372 Räntebärande skulder 341 879 224 296 Summa långfristiga skulder 365 672 239 668 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 35 081 49 583 Skulder till övriga koncernbolag 0 0 Leverantörsskulder 4 452 2 871 Skatteskulder 344 325 Övriga kortfristiga skulder 924 10 089 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 4 280 3 741 Summa kortfristiga skulder 45 081 66 609 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 662 787 499 175 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 13
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital TKR Aktiekapital Moderbolagets aktieägare Övrigt Balanserade tillskjutet vinstmedel kapital inkl periodens resultat Summa Innehav utan bestämmande Totalt Eget kapital 2016-12-31 854 54 559 60 098 115 511 40 024 155 535 Nyemission 364 55 237 55 601 55 601 Transaktion mellan ägare 1 385 15 972 17 357-37 649-20 292 Utdelning -5 293-5 293-3 538-8 831 Periodens resultat 10 374 10 374 510 10 884 Övrigt totalresultat - - 0 Eget kapital 2017-12-31 1 218 111 181 81 151 193 550-652 192 898 Nyemission 39 7 758 7 797 7 797 Utdelning 0 Insättning/Uttag 398 398 Periodens resultat 50 431 50 431 510 50 941 Övrigt totalresultat - - 0 Eget kapital 2018-12-31 1 257 118 939 131 582 251 778 256 252 034 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 14
Koncernens rapport över kassaflödet 2018 2017 2018 2017 TKR OKT-DEC OKT-DEC JAN-DEC JAN-DEC Den löpande verksamheten Resultat före skatt 1 466-13 724 59 425 14 120 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 4 923 12 889-46 100-22 806 Betald inkomstskatt -66-46 -153-46 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 6 323-881 13 172-8 732 Förändring i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 762 8 912-9 034 94 281 Förändring av rörelseskulder 10 818-4 045-7 045-36 012 Summa förändring av rörelsekapital 11 580 4 867-16 079 58 269 Kassaflöde från den löpande verksamheten 17 903 3 986-2 907 49 537 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 15 746 2 000 15 746 2 000 Förvärv av och investeringar i fastigheter -77 122-25 111-112 922-87 761 Förvärv/avyttring av maskiner och inventarier -2 569-2 207-546 -2 985 Förvärv av finansiella tillgångar -7 781 0-7 968 0 Avyttring av finansiella tillgångar 0-3 738 0 3 085 Kassaflöde från investeringsverksamheten -71 726-29 056-105 690-85 661 Finansieringsverksamheten Förvärv av räntebärande skulder 97 043 24 937 152 664 110 463 Avyttring av räntebärande skulder -49 583 0-49 583-60 000 Nyemission 4 050 0 4 050 0 Tillskott/Uttag 0 0 398-450 Utdelning 0-3 876 0-8 831 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 51 510 21 061 107 529 41 182 Totalt kassaflöde -2 313-4 009-1 068 5 058 Ingående likvida medel 9 104 11 868 7 859 2 801 Utgående likvida medel 6 791 7 859 6 791 7 859 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 15
Moderbolagets Resultaträkning 2018 2017 2018 2017 TKR OKT-DEC OKT-DEC JAN-DEC JAN-DEC Nettoomsättning 518 216 563 858 Administrationskostnader -2 798-1 742-7 597-9 943 Rörelseresultat -2 280-1 526-7 034-9 085 Utdelning från dotterbolag - - - - Resultatandel från handelsbolag - - - - Ränteintäkter och liknande resultatposter 37 3 226 243 Ränteintäkter från koncernbolag - 87-4 830 Räntekostnader och liknande resultatposter -389-817 -406-5 829 Räntekostnader till koncernföretag 0 432-412 -1 034 Resultat före skatt -2 632-1 821-7 626-10 875 Koncernbidrag 7 928 6 688 7 928 6 688 Uppskjuten skatt -221 746-221 746 Årets resultat 5 075 5 613 81-3 441 Övrigt totalresultat - - - - Årets totalresultat 5 075 5 613 81-3 441 Moderbolagets Balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR 2018-12-31 2017-12-31 Inventarier 90 51 Andelar i koncernföretag 68 875 68 875 Fordringar hos koncernföretag 73 862 60 047 Uppskjuten skattefordran 1 924 2 145 Övriga kortfristiga fordringar 7 493 4 556 Likvida medel 245 565 Summa Tillgångar 152 489 136 239 SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget Kapital inkl periodens resultat 112 938 105 060 Räntebärande skulder externt 12 000 0 Långfristiga skulder koncernen 25 880 16 301 Kortfristiga skulder koncernen 13 13 863 Övriga kortfristiga skulder 1 658 1 015 Summa skulder och eget kapital 152 489 136 239 SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 16
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättat i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i Årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen med undantag av nedan beskrivna ändrade redovisningsprinciper. Från och med 2018 träder IFRS 15, Intäkter från avtal med kunder, i kraft. Koncernens intäkter består dels av hyresintäkter från uthyrningsverksamheten av fastigheter och dels av serviceintäkter i form av tilläggsdebitering till hyran. Hyresintäkter redovisas i den period som hyresgästen nyttjar lokalen i enlighet med IAS 17, Leasingavtal. IFRS 15 kräver att en uppdelning mellan hyresintäkter och serviceintäkter görs. Ingen resultatpåverkan på intäkter eller redovisat resultat sker på grund av detta. Vidare trädde IFRS 9, Finansiella instrument, i kraft vid årsskiftet, vilken ersätter IAS 39. Standarden inför nya principer för klassificering av finansiella tillgångar, för säkringsredovisning och för kreditreservering. Den nya nedskrivningsmodellen för fordringar i IFRS 9 påverkar i detta skedet ej SIG Invest. I övrigt är koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper oförändrade jämfört med årsredovisningen 2017. Den 1 januari 2019 kommer SIG Invest att börja tillämpa IFRS 16, Leasing. Koncernen har valt att tillämpa den modifierade retrospektiva metoden vilket innebär att jämförelsesiffror för 2018 ej kommer att räknas om. Utöver tomträtter har SIG Invest endast leasingbilar samt några mindre leasingavtal såsom hyra av kontorsutrustning. Kontorsutrustningen utgör leasar av lågt värde ock kommer ej att ingå i leasingskulden enligt IFRS 16. Den totala leasingskulden beräknas per 1 januari 2019 uppgå till 9 820 tkr. SIG Invest kommer att redovisa nyttjanderättstillgången till verkligt värde i fall då det anses utgöra förvaltningsfastighet. Som följd av övergången till IFRS 16 kommer kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet redovisas som en finansiell kostnad, vilket är en skillnad jämfört nuvarande princip där denna redovisas som en rörelsekostnad som belastar driftsöverskottet. Förvaltningsresultatet kommer dock att vara oförändrat. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Nedan angivna risker och osäkerhetsfakturor är gemensamma för både koncernen och moderbolaget Koncernen är utsatt för risker rörande makroekonomiska faktorer. Förändrade makroekonomiska faktorer kan ha en inverkan på vakansgrader, hyresnivåer samt värdet av fastigheter. Om dessa faktorer utvecklas negativt kan det ha en väsentlig negativ inverkan på Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Koncernen är utsatt för risker rörande värdet på koncernens fastigheter. SIG Invests förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till marknadsvärde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Koncernens finansiella ställning och resultat är således exponerade mot förändringar av förvaltningsfastigheternas värde. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor. Förändrade faktorer, företagsspecifika eller marknadsspecifika, som påverkar värdet av fastighetsbeståndet, kan ha en väsentlig inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat Koncernen är utsatt för risker rörande investeringar i befintligt fastighetsbestånd och projekt. En del av SIG Invests verksamhet är att utveckla och göra investeringar i Koncernens fastighetsbestånd. Riskerna vid projektutveckling finns i bedömningar kring hyresmarknadens utveckling, men också i utformningen av produkten och själva projektets genomförande. Det finns en risk att företagsledningen gör felbedömningar som resulterar i lägre projektvinster än väntat vilket kan ha en väsentligt negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 17
Koncernen är utsatt för risker rörande lagreglerade förhållanden. Fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagreglerade förhållanden avseende till exempel hyressättningen för bostäder. Den reglerade hyressättningen för bostäder, det så kallade bruksvärdesystemet, innebär att hyresvärdar inte kan ta ut högre än vad som tillåts enligt gällande hyreslagstiftning. Om koncernen inte kan kompensera ökade kostnader för bostäder med ökade hyresnivåer skulle det kunna ha en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Koncernen är utsatt för risker rörande miljöansvar. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till miljöförorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Om något av Moderbolagets dotterbolag skulle åläggas att bekosta omfattande marksanering eller efterbehandling skulle detta kunna ha en negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Dessa risker minimeras genom externa värderingar av förvaltningsfastigheterna. Samtliga fastigheter har vid rapporteringstillfället värderats av extern värderare. Det är sammantaget koncernens bedömning att man har en rättvisande värdering av fastighetsbeståndet. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 18
Definition av nyckeltal Driftnetto Totala intäkter minus fastighetskostnader. Förvaltningsresultat Summan av driftnetto, försäljnings- och administrationskostnader samt finansnetto. Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till totala intäkter. Soliditet Justerat eget kapital i förhållande till totalt kapital. Avkastning på Eget Kapital Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Räntetäckningsgrad Periodens resultat efter skatt med återläggning av skatt, orealiserade värdeförändringar finansiella instrument, fastigheter och avvecklad verksamhet samt resultat från försäljningar och finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader. Belåningsgrad Räntebärande skulder med avdrag för kassa och bank, i förhållande till fastigheternas bokförda värde. EPRA NAV Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt avseende fastigheter. SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 19
ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av revisorerna. Rapporten finns tillgänglig på www.siginvest.se. Malmö den 28 februari 2019 KALENDARIUM Årsredovisning 2018 28 mars 2019 Årsstämma 3 maj 2019 Delårsrapport januari mars 2019 24 maj 2019 Kontakt Bolaget SIG Invest AB (publ) Org.nr. 556984-0456 Stjärnplan 3 216 18 Limhamn Tel: +46 608 82 00 Hemsida: www.siginvest.se E-mail: info@siginvest.se SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 20
SIG INVEST AB (PUBL) DELÅRSRAPPORT JANUARI DECEMBER 2018 21