BESLUT DEN 14 JUNI 2018 DNR 21/18 SIDA 1 AV 8 Anmälare NN Motpart Mäklaren Ombud: Förbundsjuristen Annika Ahlberg Saken Skadestånd BESLUT NN har inte rätt till ersättning. YRKANDE M.M. NN har yrkat att Mäklaren ska betala 150 000 kr. Mäklaren har bestridit yrkandet. BAKGRUND År 2017 förvärvade NN en bostadsrätt i XX för 2 250 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. Månadsavgiften uppgick till 4 638 kr. I objektsbeskrivningen angavs bland annat följande. Stabil ekonomi i föreningen. Inga planerade avgiftshöjningar. Postadress E-post m.m. FRN E-post: frn@frn.se Box 67 Tel: 08-120 189 30, vardagar 10-12 125 22 Älvsjö www.frn.se
Sida 2 av 8 GRUNDER NN Efter att han köpt lägenheten berättade styrelsen att det hade planerats en avgiftshöjning om två procent per år. Avgiften hade höjts under 2017 och fyra år framåt. Det är inte så mycket med två procent, men efter fem år blir avgiften 5 009 kr och då går även värdet på lägenheten ner. Det skadar honom även ekonomiskt på lång sikt eftersom han inte hade planerat för detta. Han fick information om att det inte fanns några planerade avgiftshöjningar. Mäklaren angav fel namn på de styrelseledamöter han skulle kontakta vid behov. Efter att han forskat lite upptäckte han att Mäklaren hade angett personer som hade avgått från styrelsen för länge sedan. Ägaren till lägenheten satt i styrelsen som ordförande när beslutet om avgiftshöjningar fattades år 2016, och det betyder att denne var medveten om beslutet. Han har skrivit under kontraktet och där står klart och tydligt att de hade pratat om månadsavgiften, och det betyder att det har skett en miss från mäklarens sida. När man värderar en lägenhet kollar man först på månadsavgiften. Hade han vetat att det fanns en avgiftshöjning hade han inte köpt lägenheten; hela processen gick fel. Mäklaren NN har gjort gällande att han fick felaktig information i samband med överlåtelsen av bostadsrätten. Efter köpet har styrelsen berättat att föreningen har en planerad avgiftshöjning om två procent per år och att avgiften höjts under år 2017 och fyra år framåt. NN har räknat fram ett skadeståndsanspråk om 150 000 kr. I objektsbeskrivningen och i marknadsföringsdokumentet Bostadsfakta finns uppgiften Inga planerade avgiftshöjningar. I samband med intaget framhöll säljaren att det inte förelåg några planerade höjningar av avgiften. Säljaren var då ordförande i bostadsrättsföreningen. Säljaren har godkänt objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring. Den s.k. mäklarbilden innehöll en oreserverad uppgift om den aktuella avgiften till bostadsrättsföreningen. Det fanns inte heller någon information om avgiftshöjning i årsredovisningen för 2016. Vissa större renoveringar hade utförts i föreningen till
Sida 3 av 8 exempel stambyte, el och ventilation år 2009. Hon anser att hon inte hade anledning att ifrågasätta säljarens uppgift beträffande avgiften. I objektsbeskrivningen finns en tydlig reservation att uppgifterna huvudsakligen härrör från säljaren och att de kontrolleras av mäklaren endast om omständigheterna ger anledning till det. Hennes begäran om avregistrering berodde på att hon erbjöds en anställning på bank. Hon har inte för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare och uppfyller därför för närvarande inte en av de grundläggande förutsättningarna för att vara registrerad. NN:s kritik och krav saknar helt betydelse för hennes agerande i dessa avseenden. NN har genmält: Avgiftshöjningar var beslutade sedan april 2016 och beslutet verkställdes i början av januari 2017. Han köpte lägenheten i augusti 2017 och flyttade in den 20 november 2017. I verkligheten har han bara en gång betalat den avgift som var informerad om. Det betyder att avgiftshöjningar var beslutade, inte endast planerade. Allt det här har han dubbelkollat med föreningen med exakta datum. Han frågade Mäklaren vid första visningen om detta och hennes svar var att han skulle kolla noggrant i broschyren som hon gett honom, där skulle han hitta allt han behövde. Mäklaren sa till honom att allt som står i broschyren var granskat och att den inte kunde innehålla några felaktigheter. Då fick han en bra känsla och bestämde sig att köpa lägenheten direkt, utan budgivning. Han presenterade sitt bud till Mäklaren som vidarebefordrade det till säljaren och på det sättet blev det affär. Vid visningen sa Mäklaren, när de diskuterade stambytet som föreningen hade gjort 2009, att han inte behövde tänka på det. Man läser mellan raderna att det betydde att föreningen redan hade höjt avgiften. I vilket syfte Mäklaren sade detta vet han inte. Han tycker att Mäklaren försökte ge honom en bra känsla för att han skulle köpa lägenheten. Det är hennes jobb och han kunde godta det, om hon hade gett honom rätt information. Han fick höra av föreningens styrelse att säljaren var ordförande under en tid. När styrelsen berättade för honom om avgiftshöjningarna, och såg att han blev chockad, tyckte de att det Mäklarens fel: om hon hade frågat säljaren hade denne berättat om avgiftshöjningen. Enligt dem som satt i styrelsen var säljaren alltid bra och bestämd. Han tycker att det är ointressant vilken säljarens roll i föreningen var. Det ligger inte något ansvar på honom att forska själv och veta detta. Om Mäklaren inte hade skrivit i broschyren, och inte heller sagt muntligt, att det inte fanns planer
Sida 4 av 8 på avgiftsförhöjningar, hade det absolut varit hans ansvar att forska själv och ta reda på detta. Han var försiktig när han skrev under kontraktet och läste allt som stod där. Han förutsätter två scenarier: antingen har Mäklaren missat allt det här och inte skött sitt jobb det är det mest sannolika eller har hon och säljaren inte förstått varandra rätt. I båda scenarierna är det han som har skadats ekonomiskt och till slut det är Mäklaren fel eftersom han köpt lägenheten via kontoret som hon jobbar på och det är hennes ansvar att lämna rätt information. Mäklaren anser att hon inte hade anledning att ifrågasätta säljarens uppgift beträffande avgiften. Hon borde ha frågat säljaren om avgiften eftersom han, NN, frågade henne vid olika tillfällen och hon borde ha dubbelkollat det. Mäklaren har genmält: Med anledning av NN:s komplettering har ytterligare information inhämtats. Det har framkommit att styrelsen under budgetarbetet år 2015 beslutade att det under de kommande fem åren skulle ske en höjning med två procent av de boendes månadsavgift. Denna uppgift har hon inte haft tillgång till i samband med utförandet av förmedlingsuppdraget. Hon vidhåller att hon inte hade anledning att ifrågasätta uppdragsgivarens uppgift om att det inte förelåg några planerade avgiftshöjningar. Uppdragsgivaren har godkänt objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring. Mäklarbilden innehöll en oreserverad uppgift om den aktuella avgiften till bostadsrättsföreningen. Årsredovisningen för 2016 innehåller inte någon information om den budgeterade höjningen. NN har genmält: När det gäller att årsredovisningen för 2016 inte innehållit någon information om höjningen: han har varit i kontakt med föreningen och de sa att det är självklart att årsredovisningen för 2016 ska inte innehålla någon information om höjningen. Om man däremot kollar i årsredovisningen för 2015 ser man själva beslutet, eftersom höjningen började gälla från januari 2016. Om mäklaren är kunnig och kan sitt jobb ska hon anmärka att på årsredovisning för 2016 finns skillnad på ekonomisk flerårsöversikt och ska inte gå ut med felaktig information och ska ifrågasätta uppdragsgivaren om detta.
Sida 5 av 8 Han gick efter all dokumentation som han fick av Mäklaren och det står klart och tydligt i mäklarjournalen som han fick av mäklaren att årsredovisningen var inhämtad och granskad för att avgöra om kompletterande frågor behövde ställas till föreningen. Detta stämmer inte: om Mäklaren hade läst genom årsredovisningen hade hon upptäckt att under rubriken Ekonomi, ekonomisk flerårsöversikt står det klart och tydligt att posten avgiftsnivå bostäder har ändrats under 2016. Mäklaren säger att hon inte behövde ifrågasätta uppdragsgivarens uppgift om att det inte fanns några avgiftshöjningar. Han tycker att det är löjligt att det står på varje dokument som han fick av mäklaren att det inte fanns några avgiftsförhöjningar när verkligheten visar att avgiften var beslutad två år innan han köpte lägenheten. Han frågade Mäklaren när han fick årsredovisningen om man behöver gå genom den och hon sa att det var hennes jobb att granska den och att hon skulle säga till om det var något som inte stämde. Det verkar som hon inte gjorde någon granskning utan hon gick ut med fel information till honom. Om man ska tänka logiskt kommer man fram att det är omöjligt att hon ens har diskuterat avgiften med säljaren. Hade hon ens ställt frågan hade denne svarat henne att det redan fanns en avgiftshöjning och inte gömt det. Mäklaren nämner att uppdragsgivaren har godkänt objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring, men detta har ingen betydelse för honom och han kan inte tro på det eftersom han har köpt lägenheten via en mäklare och det är mäklarens hennes ansvar att se till att objektsbeskrivningen är riktig. Vid det första samtalet han hade med Mäklaren efter att han upptäckt felet var hon konfunderad och ville inte träffa honom och han misstänker varför. Efter att ha upplevt hela den här processen fick han blandade känslor om vilken relation Mäklaren hade till säljaren. Det som han fick av henne gällande månadsavgiften stämde inte överens med verkligheten. Han tycker att Mäklaren var okunnig och inte hade kompetens för att vara mäklare. Hon kände säkert på sig detta och slutade med yrket, men det betyder inte att han kommer att ta konsekvenserna på grund av hennes fel. Hade Mäklaren inte skrivit eller nämnt något om detta hade han tagit ansvar själv, men det var tvärtom att den information som han fick av henne gav honom falska, bekväma känslor. Alla vet att månadsavgiften är avgörande för ett köp av en bostadsrätt. Avgiften spelar också stor roll när man värderar en bostadsrätt. Han anser att han har skadats ekonomiskt av Mäklarens fel och hon måste stå för felet och kompensera honom.
Sida 6 av 8 Mäklaren har genmält: Hon vidhåller att hon inte hade någon kännedom om styrelsens beslut om planerade höjningar av månadsavgiften. Uppgiften fanns inte i årsredovisningen för 2016. Hon hade inte anledning att reagera på den uppgift i årsredovisningen som anmälaren hänvisar till, det vill säga att föreningen efter fyra år gjort en justering av avgiftsnivån. Journalanteckningen visar inte annat än att hon inhämtat en årsredovisning och att hon läst vissa delar. Parterna har fått del av journalen vid tillträdet. Dokumentet kan därför inte ha påverkat NN:s köpbeslut eller åtgärder inför kontraktsskrivningen. Hon förnekar att hon ska ha lämnat utfästelser som riskerade att ge spekulanter intryck av att de inte själva behövde gå igenom den årsredovisning som tillhandahölls. Det åligger inte en fastighetsmäklare att granska bostadsrättsföreningens eller säljarens uppgifter om inte omständigheterna ger anledning till detta. Hon har utgått från att säljarens uppgift var i överensstämmelse med aktuella förhållanden i föreningen. Hon delar NNs uppfattning att månadsavgiftens storlek kan vara av stor betydelse vid köp av en bostadsrätt. Den måste dock sättas in i ett sammanhang så att lånebilden, renoveringsbehovet och andra förutsättningar för föreningens utgifter och intäkter vägs in. Hon har inte tagit del av föreningens föregående årsredovisningar. UTREDNINGEN Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, objektsbeskrivningen, utdrag ur föreningens årsredovisning för 2015, årsredovisningen för 2016 samt utdrag ur Mäklarens journal. I journalen anges bland annat att Mäklaren hade inhämtat årsredovisning samt läst igenom valda delar av denna, bland annat för att kunna ge spekulanter råd. NÄMNDENS BEDÖMNING Hade föreningen beslutat om ändring av årsavgiften? Av årsredovisningen för år 2015 framgår att föreningen under det året fattade beslut om en årlig höjning av månadsavgiften med två procent under fem år.
Sida 7 av 8 Var uppgiften i objektsbeskrivningen felaktig? Uppgiften i objektsbeskrivningen om att det inte fanns några planerade ändringar var visserligen formellt sett inte felaktig, men den var missvisande och vilseledande: avgiftshöjningar var ju inte endast planerade utan även beslutade. Var Mäklaren skyldig att kontrollera om föreningen hade beslutat om ändring av årsavgiften? Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (FML) ska en mäklare tillhandahålla spekulanterna viss information. En del av denna information måste mäklaren själv kontrollera. Den information som mäklaren själv måste kontrollera anges i 17 FML. För sådana uppgifter som inte anges i 17 FML gäller däremot att mäklaren normalt utan egen kontroll kan vidarebefordra säljarens uppgifter till köparen. Mäklaren får dock inte okritiskt vidarebefordra säljarens uppgifter. Finns det anledning att misstänka att uppgifterna är felaktiga måste mäklaren agera, se prop. 1983/84:16 s. 37 f., 58 och 67. I 18 FML anges bland annat att mäklaren ska informera spekulanterna om beslutade ändringar av årsavgiften. Att bestämmelsen är placerad under 18 FML, och inte under 17 FML, innebär att mäklaren inte har någon skyldighet att kontrollera detta med föreningen. Man kan möjligen tycka det är märkligt att lagstiftaren valt att inte låta beslutade ändringar av årsavgiften omfattas av mäklarens kontrollplikt det är ju en uppgift föreningen känner till men som en säljare inte alltid känner till men det är så lagstiftningen ser ut. Det sagda innebär att Mäklaren inte hade någon skyldighet att kontrollera med föreningen om det fanns några beslutade ändringar av årsavgiften. Borde Mäklaren ändå ha misstänkt att säljarens uppgifter var felaktiga? Mäklaren har oemotsagd uppgett att säljaren uppgav att det inte fanns några planerade avgiftshöjningar, men som nämnts får en mäklare inte okritiskt vidarebefordra säljarens uppgifter. Frågan gäller alltså om Mäklaren av något skäl borde ha misstänkt att säljarens uppgift var felaktig och att det inte bara fanns planerade, utan även redan beslutade, avgiftshöjningar. Den frågan är bland annat avhängig vilken information som Mäklaren hade tillgång till. Enligt 18 3 st. FML ska mäklaren tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen, vilket i detta fall var årsredovisningen för 2016. I Mäklarens journal anges att hon läst igenom valda delar av årsredovisning, men inte vilken årsredovisning. I ljuset av 18 3 st. FML får det emellertid antas att det var den senast
Sida 8 av 8 tillgängliga årsredovisningen för 2016 som åsyftades i journalen och i den nämns inget om avgiftshöjningarna. Det framgår visserligen att den totala avgiftsnivån i föreningen ökade för år 2016 jämfört med tidigare år, men det visar inte att det fanns beslut om avgiftshöjningar för de nästföljande åren. Vid denna bedömning, och då det inte heller i övrigt visats att Mäklaren kände till eller borde ha känt till avgiftshöjningarna, kan NN:s begäran om skadestånd inte bifallas. På nämndens vägnar: Folke Grauers INFORMATION I beslutet har deltagit: professor Folke Grauers, ordf, Ulf Stenberg, Villaägarnas Riksförbund, Maria Wiezell, Sveriges Konsumenter, Cecilia Collin, Konsumentvägledarnas förening, Björn Willborg, fastighetsmäklare, Per Isberg, fastighetsmäklare och Guy Wallster, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Magnus Melin. Nämndens beslut är enhälligt. Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsättningar som anges i 17 i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.