Bokslutskommuniké Januari December Nettoomsättningen uppgick till 245 (236) Mkr, varav hyresintäkter 217 (181) Mkr Driftöverskottet ökade till 77 (21) Mkr De orealiserade värdeförändringarna i fastighetsbeståndet uppgick till 73 ( 116) Mkr Rörelseresultatet uppgick till 30 ( 128) Mkr medan resultatet efter skatt uppgick till 26 ( 115) Mkr Kasernen Fastighets AB tillsköts Vasallen i form av aktieägartillskott per 1 oktober Investeringarna uppgick till 427 (421) Mkr Nyuthyrningen uppgick till 41 000 (45 000) kvm lokalarea» Med nya finansierings avtal om totalt 1,2 miljarder samt en fastighetsportfölj som till stora delar är färdigutvecklad har Vasallen en hävstång till en avsevärd resultatförbättring och ett spännande 2010«Håkan Steinbüchel Verkställande direktör Ekonomiska data Mkr Nettoomsättning 245 236 Hyresintäkter 217 181 Driftöverskott fastigheter 77 21 Värdeförändringar fastigheter 70 112 Resultat före skatt 47 141 Resultat efter skatt 26 115 Balansomslutning 2 315 1 773 Eget kapital 1 201 1 021 Periodens kassaflöde 3 25 Kassaflöde från investeringsverksamheten 598 391 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2 222 1 657 Uthyrningsgrad, % 52 54 Direktavkastning, % 4 1 Soliditet, % 52 58
2 Vision Vasallen ska vara en av Sveriges mest lönsamma och välrenommerade fastighetsutvecklare. Affärsidé Vasallen är den marknadsledande fastighetsutvecklaren som med erfarenhet, kompetens och engagemang driver projekt, från köp till försäljning med fokus på tillväxtorter i Sverige. Marknadsöversikt Finanskris och pågående lågkonjunktur har påverkat lokalhyresmarknaden och inneburit att hyresutvecklingen i Sverige har varit svag. På Vasallens orter är hyrorna relativt stabila och vi har inte sett något större fall i hyrorna här. De största hyresminskningarna har skett i storstäderna, inte minst i Stockholm. Bedömningen är att trenden fortsätter med dämpade hyresnivåer även under 2010 och 2011, bland annat beroende på att vakanserna sannolikt kommer att öka under denna period. Aktiviteten på den svenska investerarmarknaden hade en mycket positiv utveckling från år 2002 fram till år 2007 då en försiktig vändning nedåt kunde skönjas. hölls transaktionsvolymen uppe av några stora affärer, bland annat det statliga bolaget Vasakronan som köptes av AP Fastigheter för ca 41,1 miljarder kronor. De utländska investerarna minskade dock drastiskt ner till ca 25 procent av den totala volymen. Under har transaktionerna minskat dramatiskt och de utländska investerarnas andel var blygsamma 11 procent. Orsakerna är flera, dels den globala finanskrisen men också det faktum att de som kan köpa har en lägre prisuppfattning än säljarna. Då vi ännu inte sett någon märkbar ökning av stressade säljare är transaktionsvolymen fortsatt låg på grund av denna prisdiskrepans. Vidare påverkas volymerna också av att det idag är billigare att köpa fastigheter i andra länder än Sverige. De investerare som varit mest aktiva under är svenska lågbelånade fastighetsbolag och fonder, institutioner, kommunala bostadsbolag, bostadsrättsföreningar och lokala, familjeägda fastighetsbolag. Det segment som påverkats minst är bostäder vars andel av investeringarna uppgick till ca 32 procent att jämföra med 16 procent år och 14 procent 2007. Detta segment har haft den minsta värdeförsämringen under de senaste åren. Direktavkastningskraven har stigit för alla fastighetssegment. Det finns en tydlig uppdelning mellan bra och dåliga investeringsobjekt. Tidigare såldes fastighetsportföljer med premie på grund av att investerarna var fokuserade på stora volymer. Fastigheter i mindre attraktiva områden såldes till relativt låga avkastningskrav. Idag är bilden den motsatta och portföljer får ibland säljas med en rabatt. Tidigare har långa kontraktslängder värdesatts oavsett vem som har varit hyresgäst. Idag är det en betydligt större fokusering på hyresgästen och långa kontraktslängder värdesätts framför allt om det är stat, landsting eller kommun som är hyresgäst. Verksamheten Regeringens förslag i proposition /09:172 om ett utökat uppdrag för Vasallen bifölls av riksdagen i maj. Utökningen innebär att Vasallen får möjlighet att förvärva och förädla andra fastigheter än de som använts av Försvarsmakten. Dessutom tillfördes Vasallen bolaget Kasernen som äger bostäder för anställda i Försvarsmakten. Kasernen konsolideras in i Vasallenkoncernen per 1 oktober i år. Förvärvet genomfördes i form av aktieägartillskott. Vasallens verksamhet att hyra ut och anpassa koncernens befintliga byggnadsbestånd samt att skapa nya byggrätter för bostäder och verksamheter fortgår. Efterfrågan på lokaler i Vasallens bestånd har dämpats jämfört med samma period föregående år. Trots det hyrdes under året drygt 41 000 (45 000) kvadratmeter ut med hyreskontrakt som har en längd om ett år eller mer. Kontrakterad årshyra för de nya hyresavtalen uppgår till 22 (32) Mkr. Den låga genomsnittshyran beror på att en stor del av uthyrningarna utgörs av enklare lokaler. Försäljning ur Vasallens bestånd har varit på en låg nivå framför allt på grund av svårigheter för köpare att hitta finansiering. Bankerna har krävt högre egen insats, som försvårar köparens möjligheter att finansiera förvärvet samt också lågt intresse då stora delar av beståndet inte varit färdigutvecklat. Pågående ombyggnationer för nya hyresgäster tas successivt i bruk och driftöverskottet förbättrades till 77 (21) Mkr. Några av de större entreprenaderna kommer att fortgå en bra bit in på 2010 vilket betyder att nuvarande kontraktsportfölj inte kommer att leverera fulla hyresintäkter förrän i slutet av nästa år. De två senaste årens kraftiga nyuthyrning har medfört att Vasallens investeringar pågår i samma takt som tidigare. Under investerades totalt 427 (421) Mkr i ombyggnader. Samtidigt med uthyrningen av kommersiella lokaler så förbereder Vasallen för bostadsexploatering på ett flertal orter. För närvarande pågår planarbete eller förberedelse för planarbete avseende större bostadsexploateringar inom Vasallens områden i Karlskrona, Borås, Strängnäs, Södertälje och Vaxholm. Försäljningen av bostadsrätter i en kasern i Borås har inletts och ombyggnadsprojektet beräknas starta under våren 2010. Inflyttning kan då ske i mars 2011. Liknande bostadsprojekt kommer att startas i Vaxholm våren 2010 och Strängnäs senare under 2010. Kontakter har tagits med rådgivare för att sondera möjligheterna att påbörja försäljning av de fastigheter som är färdigutvecklade. Visst intresse för delar av Vasallens fastighetsbestånd har noterats. Det är dock i dagsläget för tidigt att uttala sig om möjligheterna att genomföra några försäljningar. Några mindre delar, framför allt mark, är kontrakterade sedan tidigare och kommer att överlåtas till köpare under 2010. I och med det nya utvidgade uppdraget har Vasallen kontaktats av fastighetsägare, kommuner och mäklare som erbjuder fastigheter att förvärva. Utredning pågår i några fall om möjliga nya utvecklingsprojekt. Inga beslut om förvärv har ännu så länge fattats. Vid årsskiftet uppgick det samlade fastighetsvärdet till 2 222 (1 657) Mkr inklusive förvärvet av Kasernen. Vasallens svenska fastighetsbestånd värderades under oktober december av Newsec. Vasallens egen bedömning skiljer sig marginellt på några av objekten från Newsecs värdering men får ändå till följd att värdet justerats upp jämfört med Newsecs bedömning på några av fastigheterna med totalt 38 Mkr. Detta medför orealiserade värdeförändringar om 73 ( 116) Mkr under året. I förhållande till bokfört värde enligt svenska redovisningsregler i koncernens juridiska enheter var övervärdet 512 Mkr. Direktavkastningskraven inom Vasallens bestånd, exklusive Kasernen, har bedömts ligga mellan 7,25 14 procent beroende på ort, hyresgästsammansättning samt kontraktsportföljens längd. Lågkonjunkturen och den finansiella krisen har medfört att direktavkastningskraven vid fastighetsinvesteringar har ökat. Bedömningen är att direktavkastningskraven inom Vasallens fastighetsbestånd ökat med i genomsnitt 0,5 procentenheter sedan föregående årsskifte. vasallen bokslutskommuniké
3 Under december tecknades avtal med SBAB samt SEB avseende krediter om 300 Mkr vardera med löptider på 3 resp 1,5 år. Tillsammans med befintlig kredit hos Swedbank om 600 Mkr har därmed koncernen tillförsäkrats tillräckligt kreditutrymme, 1 200 Mkr, för den framtida verksamheten. Mål Målen i Vasallen formuleras på tre nivåer: mål för koncernen, mål för verksamheten samt specifika mål för respektive dotterbolag. Vasallens mål genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Mål för koncernen Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. Mål för verksamheten Vasallens bolag ska efter tre års verksamhet uppnå ett positivt driftnetto. Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. Nyuthyrningen i koncernen,, ska uppgå till minst 36 500 kvadratmeter. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Vasallens gemensamma värdegrund ska genomsyra allt arbete. 100 procent av Vasallens medarbetare ska ge betyget 4 5 på en femgradig skala vad gäller efterlevnad av de gemensamma värderingarna. Vasallens medarbetare ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning: Vasallen ska minska koldioxidutsläppen från driften av sina fastigheter med 5 procent årligen under den närmaste femårsperioden. Detta mäts på använd energi beroende av produktionssätt för uppvärmning och elförbrukning. Samtliga byggnader ska senast 2012 ha en energiförbrukning som är lägre än 100 kwh/kvadratmeter köpt energi per år. Målet för är att inget dotterbolag ska ligga på en högre förbrukning än 115 kwh/kvadratmeter. Mål för dotterbolagen I nästa steg bryts målen ned på dotterbolagsnivå med exakta siffror och procent för respektive bolag. Måluppfyllelse Vasallen klarar inte avkastningsmålen vilket till övervägande del beror på att värdet på fastighetsbeståndet sjunkit jämfört med föregående år. Soliditeten överstiger 50 procent och räntetäckningsgraden överstiger 2. Nyuthyrningsmålet 36 500 kvadratmeter har uppnåtts. Nettouthyrningen har däremot blivit negativ vilket förklaras av att några större hyresgäster som förhyrt enklare lokaler har lämnat under året. Mätning av kundnöjdheten som genomfördes under våren blev en succé för Vasallens sätt att arbeta. Index som uppmättes blev det högsta någonsin med 87 vilket överträffar målet med råge. Samtliga bolag hamnade över målet 80. Efterlevnaden av den gemensamma värdegrunden mäts i fyra värdeord. 58 procent av medarbetarna ger betyget 4 5 på en femgradig skala vilket är under målet. Målet att medarbetarena ska trivas på arbetet och vara friska har uppnåtts. I medarbetarenkäten svarade 96 procent att man trivs med sina arbetsuppgifter. Sjukfrånvaron uppgår till 4 procent vilket är något sämre än målet. Samtliga byggnader som ska var energideklarerade har deklarerats. Energiförbrukning och koldioxidutsläpp i fastigheterna håller på att utvärderas och rapport om detta kommer att publiceras i årsredovisningen. Procent av kontrakterad lokalyta per branschkategori Procent av kontrakterad lokalyta per hyresgästkategori Hälsovård, 2% Övrigt, 3% Dagligvaror, 2% Informationsteknik, 1% Övriga, 2% Privatpersoner, 1% Industrivaror och tjänster, 8% Offentlig verksamhet, 43% Stat, kommuner och landsting mm, 49% Finans och fastighet, 19% Aktiebolag, 48% Sällanköpsvaror och tjänster, 22% vasallen bokslutskommuniké
4 Koncernens resultat och ställning Koncernens nettoomsättning uppgick till 245 (236) Mkr varav hyresintäkter 217 (181) Mkr. Driftöverskottet ökade till 77 (21) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen i koncernens fastighetsbestånd uppgick till 73 ( 116). Rörelseresultatet blev 30 ( 128) medan resultatet efter skatt blev 26 ( 115) Mkr. Koncernens likvida medel uppgick vid periodskiftet till 4 (1) Mkr. Koncernens kassaflöde uppgick till 3 ( 25) Mkr. Av Vasallens kreditram om 1 200 Mkr hos tre banker var 798 (468) Mkr utnyttjade vid årsskiftet. Utöver detta finns en kredit om 15 Mkr hos Kasernen vilket gör att koncernens sammanlagda låneskuld uppgår till 813 Mkr vid årsskiftet. Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj uppgick vid årsskiftet till ett årligt hyresvärde om 247 (231) Mkr fördelat på 637 (607) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till 311 000 (304 000) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 52 (54) procent. Stora delar av de vakanta ytorna utgörs av projektytor, dvs ytor som står inför stor omvandling. Det innebär att det aktuella hyresvärdet på vakanserna är lågt. Under året har nya kontrakt tecknats på 41 000 (45 000) kvadratmeter lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 22 (32) Mkr. Den låga genomsnittshyran beror på att en stor del utgörs av enklare lokaler som inte krävt några större anpassningar. Nettouthyrningen blev dock negativ beroende på att flera hyresgäster lämnat större lokaler av enklare slag. Vasallens kontraktsportfölj har en genomsnittlig bindningstid om cirka sex år. De tio mest värdefulla kontrakten har en genomsnittlig återstående löptid om cirka tio år. Genomsnittshyrorna i Vasallen är högst för utbildningslokaler, 1 092 kronor per kvadratmeter följt av kontor med 1 080 kronor per kvadratmeter medan genomsnittshyrorna för verkstad/lager och övriga lokaler ligger i spannet 425 460 kronor per kvadratmeter. Investeringar Investeringarna uppgick till 427 (421) Mkr i byggnader och anläggningar. Inga förvärv av nya anläggningar har ägt rum utöver Kasernenförvärvet. Under fjärde kvartalet fattades beslut om nya investeringar till ett totalt värde av 14 (63) Mkr. Under året har beslutats om nya investeringar uppgående till 124 (288) Mkr. Återstående beslutade bygginvesteringar var vid årsskiftet 117 (394) Mkr. Investeringarna 12 månader framåt i tiden bedöms uppgå till 454 (637) Mkr. Under perioden avslutades byggprojekt till ett värde om totalt ca 221 (300) Mkr. Risker och osäkerhetsfaktorer Vasallens risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen sid 28 29. Bolagets finansieringsrisker har ökat genom den globala finansoron. Nya kreditavtal har träffats om totalt 1 200 Mkr med tre svenska banker. Löptiden på avtalen sträcker sig 1,5 3 år. Medarbetare Den ember var 56 (59) personer anställda i Vasallen varav 23 (26) kvinnor och 33 (33) män. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 27 (28) Mkr. Intäkterna från finansiella tillgångar som i sin helhet består av ränteintäkter från dotterbolag uppgick till 52 (55) Mkr. Kostnaderna, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 33 (40) Mkr. Moderbolagets likvida medel uppgick per ember till 0 (0) Mkr. Låneskuld hos Swedbank samt SEB uppgick till 798 (468) Mkr. Bolaget har även ett kreditavtal med SBAB omfattande 300 Mkr i tre år. Lånet utbetalas till Vasallen i början av januari 2010. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter bokslutsdagen. Kontraktsportfölj, Mkr årshyra Genomsnittshyra per lokalslag, kr/kvm loa/boa 40 000 000 35 000 000 30 000 000 25 000 000 1 200 1 000 800 20 000 000 600 15 000 000 10 000 000 5 000 000 400 200 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt vasallen bokslutskommuniké
5 Koncernens tioårsöversikt Redovisning enligt IFRS Mkr 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Rapport över totalresultat Nettoomsättning 245 236 220 200 369 374 344 294 214 74 varav hyresintäkter 217 181 159 169 142 255 339 289 213 73 Driftnetto fastigheter 77 21 8 32 32 117 143 112 78 6 Av- och nedskrivningar fastigheter (till och med 2003) 56 45 21 8 Utvecklings- och administrationskostnader 38 42 48 55 52 50 53 50 72 47 Värdeförändringar fastigheter (IFRS från och med 2004) 70 112 185 299 67 23 Realisationsvinst (till och med år 2003) 57 9 3 Finansnetto 17 13 11 28 30 4 14 23 23 70 Resultat före skatt 47 141 159 304 78 49 105 49 34 32 Skatt på årets resultat 21 26 25 68 5 47 30 20 3 16 Årets resultat 26 115 134 236 73 96 75 29 31 16 Rapport över finansiell ställning Anläggningstillgångar 2 242 1 677 1 403 1 052 879 994 1 979 1 843 1 457 857 Omsättningstillgångar 73 96 204 773 1 495 1 462 200 591 970 1 459 Eget kapital 1 201 1 021 1 203 1 540 2 080 2 103 1 787 2 229 2 213 2 192 Avsättningar 24 15 9 6 Långfristiga skulder 132 126 152 121 78 68 Kortfristiga skulder 982 626 252 164 216 285 368 190 205 118 Balansomslutning 2 315 1 773 1 607 1 825 2 374 2 456 2 179 2 434 2 427 2 316 Rapport över kassaflöden Kassaflöde från den löpande verksamheten 65 30 46 118 147 1 147 95 64 1 346 415 Kassaflöde från investeringsverksamheten 598 391 232 710 169 675 136 424 660 310 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 536 336 406 776 96 208 347 13 8 76 Årets kassaflöde 3 25 220 52 118 264 388 373 678 29 Finansiella nyckeltal Överskottsgrad, % 35 12 5 19 23 46 42 39 37 8 Direktavkastning, % 4 1 1 3 4 7 7 7 7 1 Räntabilitet på eget kapital, % 2 10 10 13 4 5 4 1 1 1 Räntabilitet på sysselsatt kapital, % 2 9 11 17 4 3 5 2 3 2 Vinstmarginal, % 11 49 61 118 20 26 22 10 14 22 Räntetäckningsgrad (från och med 2004) 2,5 0,8 31,0 4,2 73,8 14,4 Soliditet, % 52 58 75 84 88 86 82 92 91 95 Fastighetsrelaterade nyckeltal Lokalarea, tusen kvm 597 573 602 646 744 580 799 831 684 440 Kontrakterad lokalarea, tusen kvm 311 304 343 319 537 269 520 544 420 279 varav inflyttad, tusen kvm 290 266 276 240 521 266 500 524 373 213 Uthyrningsgrad, % 52 54 57 50 73 47 65 66 62 64 Kontrakterad årshyra 247 231 225 205 196 146 349 365 268 199 Fastighetsförvärv 7 185 57 102 59 Investeringar i fastigheterna exklusive förvärv 427 421 303 163 57 163 211 379 526 415 Fastighetsförsäljning 20 17 160 269 461 1 693 96 16 4 Realisationsvinst (till och med år 2003) 57 9 3 Värdeförändringar fastigheter (IFRS, från och med år 2004) 70 112 185 299 67 23 Redovisningen avseende åren 2000 2003 har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendationer. vasallen bokslutskommuniké
6 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Mkr Okt dec Okt dec KVARVARANDE VERKSAMHETER Intäkter Hyresintäkter 217 181 66 48 Intäkter entreprenader 13 53 12 14 Övriga intäkter 15 2 0 1 Nettoomsättning 245 236 78 63 Kostnader Energi, bränsle, vatten 53 57 14 18 Fastighetsdrift övrigt 68 70 20 19 Underhåll 29 32 5 13 Fastighetsskatt 5 3 2 1 Kostnader entreprenader 12 45 11 10 Summa kostnader 167 207 52 61 Bruttovinst 1) 78 29 26 2 Utvecklingskostnader 3 4 Administrationskostnader 38 42 8 10 Värdeförändringar fastigheter Realiserade 3 4 0 0 Orealiserade 73 116 8 49 Rörelseresultat 30 128 10 53 Finansnetto 17 13 5 5 Resultat före skatt 47 141 5 58 Skatt 21 26 10 18 Periodens resultat 26 115 15 40 1) Driftöverskott fastigheter 77 21 25 2 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 260 1 150 150 400 Rapport över förändringar i koncernens eget kapital Mkr Ingående eget kapital per 1 januari 1 021 1 203 Aktieägartillskott 206 Utdelning 67 Årets resultat 26 115 Utgående eget kapital per ember 1 201 1 021 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr 09-12-31 08-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 2 222 1 657 Inventarier 1 1 Andra långfristiga fordringar 19 19 Summa anläggningstillgångar 2 242 1 677 Omsättningstillgångar Varulager 0 1 Kund- och hyresfordringar 29 27 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 0 18 Övriga kortfristiga fordringar 40 49 Likvida medel 4 1 Summa omsättningstillgångar 73 96 Summa tillgångar 2 315 1 773 Eget kapital Aktiekapital 10 10 Övrigt tillskjutet kapital 2 2 Balanserad vinst 1 189 1 009 Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget 1 201 1 021 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 132 126 Summa långfristiga skulder 132 126 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 813 468 Förskott från kunder 3 5 Fakturerad men ej upparbetad intäkt 0 4 Leverantörsskulder 46 48 Övriga kortfristiga skulder 120 101 Summa kortfristiga skulder 982 626 Summa skulder 1 132 752 Summa eget kapital och skulder 2 315 1 773 Ställda säkerheter Inga Inga Eventualförpliktelser 14 14 Totalt antal aktier är 100 000 st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten. vasallen bokslutskommuniké
7 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag Mkr Den löpande verksamheten Resultat före skatt 47 141 Justeringar avseende IFRS* ) 70 112 Övriga ej likviditetspåverkande poster 5 2 28 27 Ökning/Minskning varulager 1 1 Ökning/Minskning kortfristiga fordringar 25 81 Ökning/Minskning kortfristiga skulder 11 25 Kassaflöde från den löpande verksamheten 65 30 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar 427 421 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 20 24 Förvärv av dotterbolag 191 Försäljning av dotterbolag 7 Ökning/Minskning långfristiga finansiella fordringar 0 1 Kassaflöde från investeringsverksamheten 598 391 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Aktieägartillskott 206 Ökning/Minskning kortfristiga finansiella skulder 330 403 Utbetald utdelning 67 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 536 336 Periodens kassaflöde 3 25 Likvida medel vid periodens början 1 26 Kursdifferens i likvida medel 0 0 Omräkningsdifferens 0 0 Likvida medel vid periodens slut 4 1 * ) Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter 70 112 Förändring periodiserade hyresrabatter 0 0 Moderbolagets rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr 09-12-31 08-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 0 1 Summa materiella anläggningstillgångar 0 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 453 321 Uppskjutna skattefordringar 13 Summa finansiella anläggningstillgångar 466 321 Summa anläggningstillgångar 466 322 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag 678 357 Övriga kortfristiga fordringar 5 26 Summa kortfristiga fordringar 683 383 Kassa och bank 0 0 Summa omsättningstillgångar 683 383 SUMMA TILLGÅNGAR 1 149 705 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 10 10 Reservfond 2 2 Summa bundet eget kapital 12 12 Fritt eget kapital Balanserad vinst 324 266 Periodens resultat 8 47 Summa fritt eget kapital 332 219 Summa eget kapital 344 231 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 798 468 Leverantörsskulder 3 1 Övriga kortfristiga skulder 4 5 Summa kortfristiga skulder 805 474 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 149 705 Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Moderbolagets rapport över totalresultat i sammandrag Mkr Okt dec Okt dec Fakturerade tjänster 27 28 7 7 Nettoomsättning 27 28 7 7 Administrationskostnader 33 40 8 11 Rörelseresultat 6 12 1 4 Finansnetto 9 33 2 2 Resultat efter finansiella poster 3 45 1 2 Bokslutdispositioner 14 14 Skatt 5 16 5 16 Periodens resultat 8 47 6 4 vasallen bokslutskommuniké
8 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen för har, i likhet med årsbokslutet för, upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU, och den svenska årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings RFR 2.2, Redovisning för juridiska personer. Denna bokslutskommuniké är upprättad i enlighet med IAS 34. Termen IFRS i detta dokument innefattar tillämpningen av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka publicerats av IASB:s Standards Interpretation Committe (SIC) och International Financial Reporting Interpretations Commitee (IFRIC). Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för med följande undantag: Som kostnader entreprenader redovisas endast direkta entreprenadkostnader. Administrationskostnader entreprenader redovisas som administrationskostnader. Jämförelsesiffror har justerats i motsvarande mån. Av de nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari redogörs nedan endast för de förändringar som har haft en effekt på koncernen. IAS 1 Utfomning av finansiella rapporter (omarbetad) Standarden delar upp förändringar i eget kapital till följd av transaktioner med ägare och andra förändringar. Uppställningen över förändringar i eget kapital kommer endast att innehålla detaljer avseende ägartransaktioner. Därutöver introducerar standarden begreppet Rapport över totalresultat (statement of comprehensive income) som visar alla poster avseende intäkter och kostnader som tidigare redovisats i eget kapitalräkningen, antingen i en enskild uppställning, eller i två sammanhängande uppställningar. Koncernen har valt att presentera rapport över totalresultat i en enskild uppställning. IAS 23 Lånekostnader (omarbetad) Den omarbetade versionen kräver aktivering av lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång, som med nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Koncernens tidigare princip var att kostnadsföra lånekostnader i den takt de uppstod. I enlighet med övergångsreglerna för detta tillägg i IAS 23 har koncernen valt att tillämpa dessa framåtriktat. Lånekostnader aktiveras därför på denna typ av tillgångar som börjar aktiveras den 1 januari och därefter. Nya eller omarbetade standarder IFRS 8 Rörelsesegment Denna standard kräver upplysningar om koncernens rörelsesegment och ersätter kravet på att bestämma primära och sekundära segment i koncernen. Implementeringen av IFRS 8 har inte givit upphov till några andra segment än de som tidigare rapporterades som primära enligt IAS 14. Information om segment visas i not 2, inklusive omarbetade jämförelsetal. vasallen bokslutskommuniké
9 Not 2 Segmentrapportering Område Nettoomsättning (Mkr) Kostnader (Mkr) Driftöverskott (Mkr) Överskottsgrad (%) Verkligt värde fastigheter (Mkr) Norra Sverige 86,0 67,3 39,5 43,2 46,5 24,1 61,0 35,9 576 437 Mellansverige 84,0 66,8 70,4 78,6 13,6 11,8 16,3 neg 975 767 Södra Sverige 55,6 47,5 41,3 37,7 14,3 9,2 27,8 19,7 396 413 Övrig koncern 19,5 54,6 16,0 47,4 2,2 0,3 29,0 neg 275 40 Totalt 245 236 167 207 77 21 35 12 2 222 1 657 Område Investering (Mkr) Avkastningskrav (%) Yta (kvm) Hyresvärde (Mkr) Uthyrningsgrad (%) Norra Sverige 185 99 8,5 14 7 12 181 897 183 548 74 73 54 53 Mellansverige 227 255 8,75 11 7,25 9 254 342 252 841 100 107 45 51 Södra Sverige 15 67 7,25 10,5 7 9,5 132 706 131 103 50 50 57 59 1) Övrig koncern 5,5 6,75 6,75 28 035 6 000 23 1 84 25 Totalt 427 421 5,5 14 6,75 12 596 980 573 492 247 231 52 54 1) Avser helårshyra. För har endast ett kvartal av Kasernen redovisats i koncernen. I Norra Sverige ingår under Östersund, Sollefteå och Falun. Under ingick även Boden (6 månader) i detta segment. I Mellansverige ingår Strängnäs, Vaxholm, Södertälje och Visby. I Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås, Karlskrona medan övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Visby har från och med 1 januari flyttats från Södra Sverige till Mellan sverige. Jämförelsesiffrorna har justerats i motsvarande mån. Kasernen, som tillförts Vasallen fr o m 1/10, har ännu inte placerats i något affärsområde och redovisas därför i övrig koncern (inga jämförelsesiffror). vasallen bokslutskommuniké
Definitioner Bokfört värde Anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar och ackumulerade avskrivningar utöver plan. Bruttoinvesteringar Årets sammanlagda investeringar i anläggningstillgångar. Bruttomarginal Bruttovinsten dividerad med nettoomsättningen. Bruttovinst Resultat efter av- och nedskrivningar. Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus drift-, underhållsoch fastighetsskattekostnader (för de fastighetsägande bolagen). Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Hyresgästkategori Anger hyresgästens associations/bolags form och indikerar därmed betalningsförmågan. Exempel på olika hyres gäst kategorier är aktiebolag, stat, handels bolag, privatperson etc. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt 26,3 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som rörelseresultat före finansiella poster med återläggning av avskriv ningar och avdrag för andra ej likviditetspåverkande poster, netto erhållen/erlagd ränta, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansierings verksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investerings verksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nettoinvestering Årets sammanlagda investeringar minus realisationsvinster minus bokförda värdet på sålda/utrangerade anläggningar. Nettouthyrning Beräknas som under året tecknade kontrakt minus under året upphörda kontrakt. De hyresavtal som under året tillkommit via fastighetsköp ingår inte i netto uthyrningen. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster som justerats genom återföring av orealiserade värdeförändringar fastigheter samt de finansiella kostnaderna och därefter satt i relation till de finansiella kostnaderna. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. Örebro den 29 januari 2010 Vasallen AB (publ) Styrelsen Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för revisorernas granskning. Årsstämma kommer att hållas i Stockholm den 27 april kl 14.00 i World Trade Center. Årsredovisning med hållbarhetsredovisning publiceras i mars. Delårsrapport januari mars 2010 publiceras den 29 april. Frågor om bokslutskommunikén besvaras av Ekonomi- och finansdirektör Leif Rytter, tel 019-764 86 20 eller Verkställande direktör Håkan Steinbüchel, tel 019-764 86 01. Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Box 244, 701 44 Örebro Tel 019-764 86 00 Fax 019-764 86 60 E-post: info@vasallen.se www.vasallen.se Org. nr: 55 64 75-4793