Delårsrapport Januari juni 2012

Transkript

1 Delårsrapport Januari juni Hyresintäkterna minskade till 59 (66) Fastigheternas driftnetto uppgick till 21 (21) Intäkter projektutveckling uppgick till 24 (114), medan resultatet blev 3 (6) De orealiserade värdeförändringarna i fastighetsbeståndet uppgick till 5 (19) Resultat före skatt uppgick till 14 (27) medan resul tat efter skatt blev 11 (28) Investeringarna uppgick till 107 (107) Nyuthyrningen minskade till (29 000) kvm lokalarea Ekonomiska data Hyresintäkter Fastigheternas driftnetto Intäkter projektutveckling Resultat projektutveckling Orealiserade värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt Resultat efter skatt Balansomslutning Eget kapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Marknadsvärde fastigheter Uthyrningsgrad, % Direktavkastning, % Räntetäckningsgrad, ggr neg 2,0 1,7 Soliditet, %

2 2 Affärsidé Vasallen utvecklar och förädlar fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt. Marknadsöversikt Skuldkrisen i Europa har förvärrats och konjunkturen vänder ner. Det kommer att ta tid att hantera krisen och komma överens om hur skuldbördorna ska fördelas. Detta skapar oror på de finansiella marknaderna och dämpar efterfrågan även utanför Europa. Sverige har klarat sig hyggligt men tillväxten förväntas bli svag under. Trots oro på de finansiella marknaderna uppgick transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden till 49 miljarder under de två första kvartalen vilket är ungefär samma volym som. Löpande 12 månader bakåt beräknas volymen till knappt 90 miljarder. Det finns en vilja hos många att göra affärer men svårigheter att hitta finansiering gör att transaktionen inte blir av eller skjuts på framtiden. Objekt i attraktiva lägen med säkra hyresgäster och stabila kassaflöden går fortfarande att hitta finansiering till. Verksamheten Förädling och utveckling av Vasallens fastighetsbestånd fortsätter med oförminskad kraft. Fastighetsinnehavet som inte omfattas av försäljningarna efter halvårsskiftet; i Sollefteå, Vaxholm, Strängnäs samt Kristinehamn, kvarstannar tillsvidare i Vasallens ägo. Exploatering av mark för bostadsproduktion fortsätter. För närvarande pågår planarbete för att skapa byggrätter för bostäder i Strängnäs och Vaxholm. Planarbetet fortskrider och den 16 april antog Vaxholms kommun förslaget till detaljplan för första etappen inom Vasallens område på Rindö. Detaljplanen har dock överklagats men förhoppningen är att planen kan bli godkänd under hösten. Den 16 juni ställdes förslaget till ny detaljplan för första etappen inom före detta P10-området i Strängnäs ut. Om allt går enligt tidplan kan en detaljplan antas innan nyåret. Planering pågår för ombyggnad av före detta brandstationen på Rindö till sju större bostadsrättslägenheter. Projektet har börjat marknadsföras och om tillräckligt intresse finns från köpare så kan produktion starta senare under året för inflyttning hösten I Falun pågår uppbyggnad av en handelsfastighet om ca kvadratmeter. Projektet beräknas stå färdigt under hösten. Allt är uthyrt med långa hyresavtal. Under juni tecknades avtal med ett bolag i Np3-koncernen om försäljning av fastigheten. Den nya ägaren tillträder 1 oktober i år. Savills har varit rådgivare till Vasallen under försäljningsprocessen. Försäljningsarbetet avseende Vasallens kontorsfastighet i Hannover inleddes under våren med hjälp av tyska fastighetsmäklare. Fastigheten som är belägen i stadsdelen Laatzen söder om Hannover innefattar ca kvadratmeter kontorslokaler varav endast ca kvadratmeter är uthyrda. I juni tecknades avtal med ett Hannoverbaserat fastighetsföretag om försäljning av fastigheten. Samarbetet med Lantmännen rörande utveckling av en före detta handelsfastighet i Luleå fortskrider. Ursprungligen var tanken att ta fram en plan för bostäder men fastigheten är också intressant för verksamheter, t ex kontor. Målet är att skapa en så flexibel plan som möjligt. Planarbete har inletts. Som en direkt följd av försäljningen till Peab, lämnade sju medarbetare Vasallen per den 1 juli. En organisationsanpassning har också genomförts på Örebrokontoret som medför att ytterligare nio medarbetare lämnar Vasallen under året. Koncernens resultat och ställning Koncernens hyresintäkter uppgick till 59 (66) och driftöverskottet uppgick till 21 (21). Orsaken till att hyrorna minskat är framför allt de stora försäljningar som genomfördes under senare delen av föregående år. Intäkterna från projektutveckling inkl externa entreprenader uppgick till 24 (114) medan resultatet från verksamheten uppgick till 3 (6). Under andra kvartalet har extra kostnader om knappt 10 reserverats för avveckling i samband med neddragning i koncernen. Vasallens fastighetsbestånd har internvärderats i samband med utgången av andra kvartalet. De fastighetstillgångar som har sålts till bland andra Peab har tagits upp till det värde som överenskommits med köparen minskat med kvarvarande investeringsåtaganden. Övriga större projektfastigheter i Sollefteå, Kristinehamn, Vaxholm samt Strängnäs kontrollvärderades vid årsskiftet av Savills. Under första halvåret har små justeringar gjorts i fastighetsvärdet jämfört med värderingen vid årsskiftet. Resterande tillgångar i Falun samt Luleå har värderats internt. Totalt uppgår det bedömda marknadsvärdet till (1 446). De orealiserade värdeförändringarna blev 5 (19). I förhållande till bokfört värde enligt svenska redovisningsregler i koncernens juridiska enheter var övervärdet 411 (576). Direktavkastningskraven inom Vasallens bestånd har som tidigare bedömts ligga mellan 7,5 9,1 procent beroende på ort, hyresgästsammansättning samt kontraktsportföljens längd. Kommande byggrätters värde har bedömts ligga i intervallet kronor per kvadratmeter Bta. Resultatet efter skatt blev 11 (28). Koncernens likvida medel uppgick till 15 (49). Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 18 ( 26) medan kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 83 (10). Av Vasallens sammanlagda kreditram om 700 (700) hos Swedbank samt SBAB var 400 (400) utnyttjade. Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj inklusive Hannover-fastigheten uppgick till ett årligt hyresvärde om 127 (130) fördelat på 507 (546) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till ( ) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 50 (46) procent. Den totala lokalarean uppgår till kvadratmeter varav cirka kvadratmeter till stor del utgörs av kaserner som inte är uthyrbara utan omfattande ombyggnation/investering. Kasernerna är tänkta att byggas om till bostäder, till exempel i Strängnäs och på Rindö, och till äldreboende eller skola i Sollefteå. Kontraktsportföljens genomsnittliga bindningstid uppgår till cirka sex år och undantas beståndet som Peab förvärvat så ökar den genomsnittliga kontraktstiden till knappt sju år. Det är avtalet med Strängnäs kommun som ökar genomsnittlängden på kvarvarande avtal. Under året har nya kontrakt tecknats omfattande (29 000) kvadratmeter lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 4 (14). vasallen delårsrapport januari juni

3 3 Investeringar Periodens investeringar uppgick till 107 (107) i byggnader och anläggningar. Periodens investeringar utgörs framför allt av produktion av handelsfastighet i Falun samt ombyggnad av en kasern för kontor i Visby. Investeringarna 12 månader framåt i tiden bedöms uppgå till 146. Risker och osäkerhetsfaktorer Vasallens risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen sid 6 7. Medarbetare Den var 33 (39) personer anställda i Vasallen varav 14 (16) kvinnor och 19 (23) män. Händelser efter balansdagen Fastighetsbestånden i Södertälje, Visby, Borås och Karlskrona övertogs per den 1 juli av Peab Fastighetsutveckling AB. Vasallens fastighet i Hannover övertogs i slutet av juli av Schramm & Schön Immobilien AG. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 9 (10). Kostnaderna före finansiella kostnader, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 24 (15). Den stora kostnadsökningen beror på avvecklingskostnader för uppsagd personal. Moderbolagets likvida medel uppgick till 14 (48). Nettoskuld till externa kreditgivare uppgick till 400 (400). Procent av kontrakterad hyra per branschkategori Procent av kontrakterad hyra per hyresgästkategori Industrivaror och tjänster 13% Hälsovård 3% Övrigt 8% Dagligvaror 2% Finans och fastighet 30% Övriga, 4% Privatpersoner, 1% Aktiebolag, 51% Offentlig verksamhet 15% Stat, kommuner och landsting, 44% Sällanköpsvaror och tjänster 29% Offentlig verksamhet samt sällanköpsvaror och tjänster (där bl a utbildning ingår) utgör 44 % av hyresintäkterna. 44 % av hyresintäkterna kommer från offentliga hyresgäster. Kontraktsportfölj, kr årshyra Genomsnittshyra per lokalslag, kr/kvm loa/boa Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt Det genomsnittliga hyreskontraktet i kontraktsportföljen har en löptid på 6 år. 23 % av hyresintäkterna kommer från hyreskontrakt som omförhandlas 2020 eller senare. Genomsnittshyran för kontors- och utbildningslokaler är cirka kr/kvm. vasallen delårsrapport januari juni

4 4 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Apr juni Apr juni Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Not 2, Fastigheternas driftnetto Not Vinstmarginal fastigheternas driftnetto 34% 30% 35% 47% 32% Projektutveckling Försäljningsintäkter Bokfört värde Anskaffningsvärde Realiserade värdeförändringar Intäkter entreprenader Direkta kostnader entreprenader Resultat projektutveckling Administrationskostnader Finansnetto Finansiella intäkter Finansiella kostnader Orealiserade värdeförändringar fastigheter Resultat före skatt Skatt på årets resultat PERIODENS RESULTAT Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kund- och hyresfordringar Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Förskott från kunder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Inga Inga Inga Eventualförpliktelser Inga Inga Inga Rapport över förändringar i koncernens eget kapital Ingående eget kapital per 1 januari Utdelning Periodens resultat Utgående eget kapital vid periodens slut Totalt antal aktier är st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten. vasallen delårsrapport januari juni

5 5 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag Moderbolagets rapport över totalresultat i sammandrag Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar avseende IFRS* ) Övriga ej likviditetspåverkande poster Betald inkomstskatt Ökning/minskning kortfristiga fordringar Ökning/minskning kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Ökning/minskning långfristig fordran Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Omräkningsdifferens 4 2 Likvida medel vid periodens slut * ) Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter Moderbolagets rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag Uppskjutna skattefordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag Övriga kortfristiga fordringar Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar 0 0 Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Periodens resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Apr juni Apr juni Fakturerade tjänster Nettoomsättning Administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat vasallen delårsrapport januari juni

6 6 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har för det första halvåret, i likhet med årsbokslutet för, upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU, och den svenska årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Termen IFRS i detta dokument innefattar tillämpningen av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka publicerats av IASB:s Standards Interpretation Committe (SIC) och International Financial Reporting Interpretations Commitee (IFRIC). Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för. De nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari, har inte haft någon effekt på koncernen. Not 2 Segmentrapportering Nettoomsättning () Fastighetskostnader () Fastigheternas driftnetto () Överskottsgrad (%) Verkligt värde fastigheter () Område Norra Sverige 6,4 14,6 4,2 13,8 2,2 0,8 35,4 5, Mellansverige 44,5 43,9 25,1 24,7 19,4 19,2 44,3 44, Södra Sverige 8,8 9,3 8,3 8,0 0,5 1,3 6,3 15, Övrig koncern 0,8 0,7 1,9 1,0 1,1 0,3 neg neg Totalt Investering () Avkastningskrav (%) Yta (kvm) Hyresvärde () Uthyrningsgrad (%) Område Norra Sverige ,5 9,1 7,5 9, Mellansverige ,6 8,7 7, Södra Sverige Övrig koncern , Totalt ,5 9,1 6, I Norra Sverige ingår Luleå, Sollefteå och Falun. I Mellan sverige ingår Strängnäs, Vaxholm, Södertälje och Visby. I Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås och Karlskrona medan övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Not 3 Fastighetskostnader Apr juni Apr juni Energi, bränsle, vatten Fastighetsdrift övrigt Underhåll Fastighetsskatt Summa vasallen delårsrapport januari juni

7 7 Definitioner Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus fastighetskostnader (för de fastighetsägande bolagen). Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt 26,3 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som resultat efter finansiella poster med återläggning av värdeförändringar enligt IFRS och andra ej likviditetspåverkande poster, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investerings verksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Resultat före skatt som justerats genom återföring av de finansiella kostnaderna i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Räntetäckningsgrad Resultat före skatt som justerats genom återföring av orealiserade värdeförändringar fastigheter samt de finansiella kostnaderna och därefter satt i relation till de finansiella kostnaderna. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. Verkställande direktören Leif Rytter har bemyndigande av styrelsen att avge denna delårsrapport. Örebro den 15 augusti Vasallen AB (publ) Leif Rytter Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. Frågor om delårsrapporten besvaras av verkställande direktören Leif Rytter, tel Rapporttillfällen Delårsrapport januari september... 5 november Bokslutskommuniké...31 januari 2013 Års- och hållbarhetsredovisning... mars 2013 Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Box 244, Örebro Tel Fax E-post: info@vasallen.se Org. nr: vasallen delårsrapport januari juni