FÖRSLAG TILL GATUKOSTNADSUTREDNING Kv. RÖNNEN m fl, MYRENOMRÅDET GRANSKNINGSHANDLING 2017-12-22 Dnr Ks/2014-0310 PBL 2010:900
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING... 1 Bakgrund... 1 Anledning till uttag av gatukostnader... 1 Process för uttag av gatukostnader... 2 Möjligheten att påverka gatukostnadsutredningen... 2 2. FÖRDELNINGSOMRÅDE... 4 Fördelningsområdets avgränsning... 4 Ersättningsskyldiga fastigheter... 4 3. KOSTNADER FÖR MARK OCH ANLÄGGNINGAR... 4 Anläggningar som kommunen har rätt att kräva ersättning för... 4 Kostnader som ska fördelas... 5 Administrativa kostnader... 5 Total kostnadssammanställning... 6 4. KOSTNADSFÖRDELNING... 7 Grunderna för kostnadsfördelning... 7 5. INDEXREGLERING... 8 Index... 8 6. MOMS... 8 Moms... 8 7. BETALNINGSVILLKOR... 9 Betalningsvillkor... 9 Delbetalning... 9 Betalningsansvar... 9
GRANSKNINGSHANDLING Gatukostnadsutredning för Kv. Rönnen m fl, MYRENOMRÅDET 1. INLEDNING Bakgrund En detaljplan ska upprättas för större förändringar i användning av mark- och vattenområden eller för att reglera utformningen av bebyggelsemiljön. Detaljplanen ska redovisa användningen för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden. Till grund för detta förslag till gatukostnadsutredning ligger förslag till detaljplan för Kv. Rönnen m fl, Myrenområdet i Strömstads kommun. Syftet med detaljplanen är att skapa förutsättningar för anläggandet av ett större upplevelsecenter (WATER) som planeras innehålla multisal, biograf, aktivitetsytor, restaurang, handel och konferens, badanläggning, galleri med mera. Detaljplanen ger även möjlighet till ytterligare centrumverksamheter, etablering av bostäder, förskola, handel och kontor. För en fastighet kvarstår industrianvändningen vilken bekräftas i detaljplanen. Planläggningen medför nyanläggning och förbättring av de allmänna platserna inom området Anledning till uttag av gatukostnader Kommunen är huvudman för allmänna platser inom detaljplanen, vilket innebär att kommunen ansvarar för anläggande, drift och underhåll av gator och andra allmänna platser. Kommunen har dock möjlighet att ta ut gatukostnader med anledning av planens genomförande i enlighet med bestämmelserna i plan- och bygglagen (PBL). Enligt 6 kap 24 PBL får kommunen besluta att kostnaderna för anläggandet av gata och annan allmän plats, som är avsedd att tillgodose ett visst områdes behov, ska betalas av fastighetsägarna inom området. De framtida drift- och underhållskostnaderna svarar dock kommunen för. Kommunfullmäktige i Strömstad beslutade den 23 oktober 2014 (dnr KS/2014-0310) att ge tekniska förvaltningen i uppdrag att upprätta en gatukostnadsutredning för detaljplanen Myrens industriområde. Med anledning av detta beslut har förvaltningen upprättat detta förslag till gatukostnadsutredning, som är avsett att ligga till grund för kommunens beslut om fördelning av gatukostnader inom området. Utredningen är uppdelad i tre huvudavsnitt: Avgränsning av de fastigheter som bedöms ha nytta av anläggningarna och som tillsammans bildar föredelningsområdet 1
Kostnaderna för anläggningarna Sättet att fördela kostnaderna och betalningsvillkor Process för uttag av gatukostnader Gatukostnadsutredningen ställs ut för samråd och granskning tillsammans med förslaget till detaljplanen. Gatukostnadsutredningen kommer därefter antas av kommunfullmäktige i samband med antagandet av detaljplanen. Gatukostnadsutredningen har tidigare varit på samråd samtidigt med detaljplanen år 2015. Synpunkterna ifrån förra samrådet redovisas i särskild samrådsredogörelse. Vid samrådstillfället var saneringskostnaden för den allmänna platsen inte känd, då det saknades erforderliga provtagningar. Provtagningar är nu utförda av WSP och de har utifrån analyssvaren uppskattat saneringskostnaden som numera ingår som en kostnadspost i detta förslag. Sedan förra samrådet av gatukostnadsutredningen har även detaljplanens förslag till blivande användning av kvartersmarken i vissa delar förändrats, gatusektionen för Trädgårdsgatan har ändrats samt utformningen av parkmarken har utvecklats så innehållet i denna motsvarar sedvanligt innehåll för orten för vad som kan förväntas i denna typ av område och storlek på parkområde. Detta förslag är avsett att utgöra underlag för granskning enligt 6 kap 24 PBL. Förslag till gatukostnadsutredning ställs ut och berörda fastighetsägare har möjlighet att yttra sig över förslaget under denna tid. Inkomna synpunkter kommer att redovisas i en redogörelse. Efter utförd granskning kan utredningen justeras i mindre omfattning efter inkomna synpunkter, vilken slutligen avses antagas av kommunfullmäktige. Enligt PBL ska kommunfullmäktige fatta beslut om att uttag av gatukostnader ska ske. Kommunfullmäktiges beslut innebär att fördelningsområdet, kostnadsunderlaget samt grunderna för fördelning fastställs. Så snart de allmänna platserna är anlagda och kan tas i bruk kommer debitering ske i enlighet med gatukostnadsutredningen. Möjligheten att påverka gatukostnadsutredningen Berörda fastighetsägare har möjlighet att lämna skriftliga synpunkter under samråd och granskningstiden. Därefter finns möjlighet att få lagligheten av kommunfullmäktiges beslut prövad hos förvaltningsrätten. Överklagandet ska i så fall ha kommit in till förvaltningsrätten inom tre veckor från den dag då protokollet tillkännagavs på kommunens anslagstavla. Berörd fastighetsägare kan få fakturerad gatukostnad prövad genom att väcka talan hos mark- och miljödomstolen. 2
Schematisk bild över processen för gatukostnadsutredning Preliminärt förslag till gatukostnadsutredning BESLUT OM SAMRÅD Samråd med berörda sakägare Synpunkter från berörda sakägare Reviderat förslag till gatukostnadsutredning Redovisning av inkomna synpunkter BESLUT OM GRANSKNING Granskning Synpunkter från berörda sakägare Eventuell justering av gatukostnadsutredning Redovisning av inkomna synpunkter Överlämnande till KF för beslut Beslut om uttag av gatukostnader av KF Eventuellt överklagande enligt kommunallagen KFs beslut vinner laga kraft Byggnation Fakturering Betalning 3
2. FÖRDELNINGSOMRÅDE Fördelningsområdets avgränsning Med fördelningsområdet avses inom vilket område fördelningen av gatukostnaderna ska ske mellan fastighetsägarna. Enligt huvudregeln 6 kap 24 i PBL ska gatukostnaderna fördelas områdesvis mellan ersättningsskyldiga fastighetsägare. Kostnaderna får tas ut för samtliga anläggningar och åtgärder som är avsedda att tillgodose ett visst områdes behov. Fördelningsområdet för denna utredning avser del av området för detaljplaneförslaget för Kv. Rönnen m fl, Myrenområdet. Fördelningsområdets avgränsning framgår av markerat område på bifogat utdrag av plankarta, bilaga 1. Ersättningsskyldiga fastigheter Inom fördelningsområdet finns tio ersättningsskyldiga fastigheter, varav två fastigheter planeras innehålla centrumanvändning, fyra fastigheter planeras innehålla flerbostadshus i olika kombinationer med förskola, handel och kontor, samt att en fastighet planläggs för industri enligt nuvarande användning. 3. KOSTNADER FÖR MARK OCH ANLÄGGNINGAR Anläggningar som kommunen har rätt att kräva ersättning för Samtliga anläggningar som tillgodoser områdets behov av gator och annan allmän plats ska ingå i kostnadsunderlaget och fördelas mellan fastighetsägarna. Vad som är allmän plats; gata, väg och parkmark framgår av förslaget till detaljplan, se bilaga 1. I kostnadsunderlaget ingår de kostnader som enligt PBL får tas ut för iordningställandet av allmän plats; anläggandet av gator, gångvägar, gc- vägar, belysning, parkmark samt för dessa områden förrättningskostnader för nödvändiga markförvärv. Detaljplanen medför rättigheter och skyldigheter för kommunen att lösa in markområden för allmän plats som ägs av andra fastighetsägare i planområdet. Förslaget innebär att gatukostnadsuttaget endast baseras på kostnader av detta slag och som kan knytas till fördelningsområdet. Utformningen av parkmarken har utvecklats så innehållet i denna motsvarar sedvanligt innehåll för orten för vad som kan förväntas i denna typ av område och storlek på parkområde. Parken innehåller bland annat en nedsänkt yta för bollplan/dagvattenfördröjning, lämplig lekutrustning för olika åldrar, grusade gångvägar, en yta för boule samt att befintlig parkering ersätts med gräs, se bilaga 4. Parkmarken betjänar en större krets fastigheter än dem inom fördelningsområdet varför kostnaden belastar fördelningsområdet med 50 %. Kostnaden beräknas till 4 370 000 kr, varav således 2 185 000 kr ingår i gatukostnadsunderlaget. 4
Det samma gäller för cirkulationsplatsen med tillhörande högersvängfält på Uddevallavägen. Dock har behovet av cirkulationen uppkommit med anledning av exploateringarna inom Myren varför fördelningsområdet belastas med 80 % av kostnaden. Kostnaden beräknas till, 4 660 000 kr varav således 3 728 000 kr ingår i gatukostnadsunderlaget. Kostnaden för iordningställandet av gc-vägen i norr, sträckan Vatulandsgatan inkl. vändplats- Trädgårdsgatan, som uppkommer på grund av genomförandet av detaljplanen och Water- projektet på Rönnen 8 kommer få bekostas ensidigt av fastighetsägaren, vilket avses regleras i exploateringsavtal. Kostnader som ska fördelas Anläggningar som ingår i fördelningen samt kostnadssammanställning för dessa redovisas i bilaga 2. Gatukostnadsutredningen baseras på beräknade anläggnings- och markkostnader beräknade av ÅF i december 2017 års penningvärde, sammanställda av mark- och exploateringsavdelningen utifrån bland planillustration, skiss för gatusektion Trädgårdsgatan, utredning om förorenad mark utförd av WSP, samt gestaltningsprogrammet tillhörande detaljplanen. WSP beräknar totalkostnaden till maximalt cirka 2 000 000 kr för hantering av förorenad mark samt kringarbeten i samband med efterbehandlingen., se bilaga 3. Då kommunen anger ett kostnadstak har 2 000 000 kr tagits med i kalkylen. Vad gäller kostnadsberäkningen för hantering av föroreningarna för den allmänna platsen, ingår inte saneringsåtgärder eller eventuell hantering av förorenade massor avseende klorerade alifater. Kostnaderna för eventuellt saneringsbehov för denna typ av förorening inom allmän plats kommer fastighetsägaren av Rönnen 8 få bekosta, vilket avtalas om i exploateringsavtal. De privatägda markområden som enligt detaljplanen ska utgöra allmän plats, gatumark, avses regleras till kommunens fastighet utan ersättning, vilket kommer avtalas om i exploateringsavtal. Berörda fastigheter är Rönnen 2, 8, Häggen 2 och Linden 13. Beräknad kostnad för lantmäteriförrättningen avseende markåtkomsten är dock medtagen i kostnadsunderlaget. Eventuell sanering för dessa markområden kommer få bekostas av respektive fastighetsägare, vilket avtalas om i exploateringsavtal. Rivning av gångpassagen/tuben över allmän platsmark samt erforderlig rivning av byggnad inom Rönnen 8 och Häggen 2 ska bekostas av fastighetsägaren, vilket kommer avtalas om i exploateringsavtal. Kommunen genom dess tekniska förvaltning ansvarar för plangenomförandet vad avser de allmänna platserna. Administrativa kostnader I kostnadsunderlaget ingår, förutom kostnaden för allmänna anläggningar, även schablonmässigt beräknade kostnader för projektets administration och ränta. Förutom externa kostnader såsom annonsering, porto, tryck etc. ingår även den tid som handläggarna eller externa konsulter ägnar åt projektering och kalkyler, att upprätta gatukostnadsutredningen, att samråda kring den, samt att hantera den genom beslutsprocessen. Även den tid som läggs på olika tekniska utredningar kopplade till de allmänna anläggningarna samt själva utbyggnadsskedet med upphandling och hantering av den löpande entreprenaden ingår i administrationskostnaderna. Dessa kostnader ingår i redovisningen i bilaga 2. 5
Räntekostnader från mittidpunkten för entreprenaden till dess slut ingår i kostnadsunderlaget för att kommunen under entreprenadtiden, för fastighetsägarnas räkning, ligger ute med kostnader för byggnationen. Gatukostnaderna kommer att tas ut med full kostnadstäckning. Debitering av gatukostnaderna kommer att ske enligt beräknade anläggningskostnader som grund. Anläggningsarbetena kommer att utföras på entreprenad och upphandlas i konkurrens enligt lagen om offentlig upphandling. Om slutkostnaden för gatubyggnationen blir väsentligen lägre än beräknat kan uttaget av gatukostnaderna komma att anpassas med samma fördelningsgrund till de faktiska. Samtidigt som gatorna byggs ut kommer va- ledningarna i området att nyanläggas. Kommunen bekostar bytet av VA- ledningarna och den del av anläggningskostnaderna som föranleds av VAanläggningen. Total kostnadssammanställning Beräknade gatukostnader (kr), prisnivå DECEMBER år 2017 Kostnad Summa Anläggningskostnader för anläggningar på 13 970 000 allmän platsmark inkl sanering; gata, se bilaga 2. Anläggningskostnader för anläggningar på 4 660 000 allmän platsmark inkl sanering; trafikplats (cirkulation) på väg, se bilaga 2. Anläggningskostnader för anläggningar på 4 370 000 allmän platsmark; park med lek, se bilaga 2. Fastighetsbildningskostnader för 100 000 markåtkomst Beräknade kostnader (kr) före avdrag av 23 100 000 kommunens del av kostnaderna Kommunens del av kostnaderna som frånräknas kalkylen Anläggningskostnader för anläggningar på -932 000 allmän platsmark inkl sanering; trafikplats (cirkulation) på väg, 20% av kostnaden Anläggningskostnader för anläggningar på -2 185 000 allmän platsmark; park med lek, 50% av kostnaden Beräknade kostnader (kr) efter avdrag av 19 983 000 kommunens del av kostnaderna Räntekostnader 12 mån 5 % 999 150 Totala kostnader att fördela: 20 982 150 kr 6
Den uppskattade beräknade totalkostnaden för utbyggnaden av den allmänna platsen som anges vid antagandet av gatukostnaderna av kommunfullmäktige kommer att gälla som kostnadstak. Gatukostnadstaket kan dock komma att justeras med anledning av det entreprenadindex kommunen använder sig av, se punkt 5 nedan. 4. KOSTNADSFÖRDELNING Grunderna för kostnadsfördelning Redovisade kostnader ska enligt 6 kap 24 PBL fördelas mellan fastighetsägare efter skälig och rättvis grund. Vid fördelningen har hänsyn tagits till att olika bebyggelsekategorier har olika nytta av de föreslagna åtgärderna. För att redovisa detta fördelas kostnaderna efter olika delaktighetstal. Kvartersmarken inom fördelningsområde får enligt planförslaget nyttjas för flerbostadshus, kontor, handel, förskola, centrum och industri. Det finns olika alternativ till hur fördelning av gatukostnaderna inom ett område kan ske. Då planområdet har blandade verksamheter är det vanligt förekommande att en fördelning sker per kvartersmarksareal. En sådan fördelning för denna detaljplan bedöms dock som oskälig då exempelvis Linden 10 och 4 tillsammans utgör ungefär lika många kvadratmeter kvartersmark som Linden 11, men fastigheterna får helt olika förädlingsmöjligheter enligt detaljplanen. Linden 10 och 4 får tillsammans dessutom en minskad byggrätt mot gällande detaljplan. Ett annat exempel på fördelning är att utgå ifrån vad fastigheterna har för tillåten användning enligt gällande detaljplan och hur mycket större byggrätt ny detaljplan medger. För aktuell detaljplan är inte heller denna fördelningsmetod tillämpbar då exempelvis Linden 10 och 4 får sänkt byggrätt samt att den nya detaljplanen medger nya användningsområden för resterande fastigheter mot tidigare detaljplan. Detta förslag till kostnadsfördelning grundar sig därför istället på vad den nya detaljplanen medger för användning och byggrätt. Då Linden 10 och Linden 4 inte ges någon förädlingsmöjlighet, men ändå anses ha nytta av den upprustning av området som kommer ske, så utgår fördelningen ifrån dessa fastigheter och därifrån har en viktning gjorts för övriga fastigheter efter blivande möjlig användning enligt detaljplanen. Industri (J) Användning som industri ger vikten 1,0. Flerbostadshus/kontor/förskola/handel (B, K, H, S) Användning som flerbostadshus/kontor/förskola/handel ger vikten 2,0. 7
Centrum (C1-2) Användning som Centrum ger vikten 4,0. Den angivna vikten multipliceras därefter med medgiven byggrätt i m 2 BTA för att erhålla delaktighetstalet. Fördelningen enligt ovanstående förutsättningar redovisas i bilaga 5. Med tillämpning av angivna fördelningsgrunder blir kostnadsuttaget följande: Fastighet Rönnen 2 och 8 Häggen 2 Häggen 3 Linden 8 Linden 4 och 10 Linden 11 Linden 12 Linden 13 Summa Gatukostnad 12 196 708 kr 914 753 kr 495 491 kr 2 668 030 kr 571 721 kr 2 591 801 kr 609 835 kr 933 810 kr 20 982 150kr 5. INDEXREGLERING Index Kostnaderna i denna utredning avser prisnivå för december år 2017. Uttag av gatukostnader ska dock baseras på den kostnadsnivå som gäller när anläggningarna färdigställs. På grund härav föreslås gatukostnadsbeloppet indexjusteras från december år 2017 till godkänd slutbesiktning föreligger och anläggningarna kan tas i bruk. Entreprenadindex tabell 1.1 Litt.200 för Vägentreprenader föreslås tillämpas som index, som räknas upp från december år 2017. Indexjusteringen kommer att utföras med fördelningen 50% på littera 211 Jord- och bergterrassering, 35 % på littera 231 Överbyggnad m.m och 15% på littera 242 Asfaltbeläggningar gator. 6. MOMS Moms Moms utgår ej på gatukostnader. 8
7. BETALNINGSVILLKOR Betalningsvillkor Enligt 6 kap 34 PBL inträder skyldighet för fastighetsägare att ersätta kommunen för kostnaderna för gator och andra allmänna platser så snart den anläggningen som ersättningen avser är färdig att tas i bruk för avsett ändamål. Gatukostnaderna ska erläggas efter kommunens anfordran. Delbetalning Om betalningsskyldigheten är betungande för fastighetsägaren med hänsyn till fastighetsägarens ekonomiska bärkraft eller andra omständigheter och fastighetsägaren ställer godtagbar säkerhet kan betalningsskyldigheten fullgöras genom avbetalning med minst en tiondel årligen enligt 6 kap 36 PBL. På obetalt belopp utgår ränta enligt 5 räntelagen. Om betalningsvillkoren ändå blir alltför betungande för fastighetsägaren ska villkoren jämkas enligt 6 kap 37 PBL. Betalningsansvar Det är den som äger fastigheten vid debiteringstillfället som är betalningsansvarig för gatukostnadsersättningen gentemot kommunen. Byter fastigheten ägare är ny ägare bunden i samma omfattning som tidigare ägare. Den nye ägaren svarar dock enligt 6 kap 38 PBL inte mot kommunen för sådan ersättning som har förfallit till betalning före tillträdesdagen. TEKNISKA FÖRVALTNINGEN Mark- och exploateringsavdelningen 2017-12-22 Kristin Ulfstad Mark- och exploateringschef Roland Kindslätt Förvaltningschef Tekniska 9