AMASTEN HOLDING Nasdaq OMX First North Engångskostnader tyngde resultatet Ny VD på plats Amasten i framtiden Engångskostnader tyngde resultatet. För det tredje kvartalet redovisade Amasten hyresintäkter om 7,8 MSEK (61,), vilket var 1% under vår prognos om 71,6 MSEK. Driftnettot uppgick till 37, MSEK (35,2) där vi hade räknat med 41,6 MSEK. Häri ingår dock extraordinära reserveringar av hyresfordringar på 2,7 MSEK. Således blev den justerade överskottsgraden 56, (57,7) där vårt estimat var 58,1%. Vidare har Amasten haft ytterligare engångskostnader om 6,6 MSEK hänförligt avgångsvederlag för VD och CFO. Den största avvikelsen var avseende finansnettot som blev -18, MSEK (-11,4) där vår prognos var -15,9 MSEK. Justerat förvaltningsresultat blev därmed 1,8 MSEK (11,9), innebärande en avvikelse om 29% gentemot vår förväntan om 15,5 MSEK. Ny VD på plats. Sedan den 15 september är bolagets nya VD, Jan- Erik Höjvall, på plats. Det hann gå knappt en månad sedan hans tillträde innan Amasten förvärvade ett mindre bostadsbestånd i Skövde, det första på orten. Det är därmed inte orimligt att anta att vi kommer att få se ytterligare förvärv i Skövde. Vidare avyttrades samtliga fastigheter i Härnösand, en ort som haft det relativt tufft med befolkningstillväxt under lång tid men som sedan 213 haft en positiv utveckling. Därutöver genomfördes ännu ett förvärv i Sundsvall, denna gång tio bostadsfastigheter. Vi är sedan tidigare positiva till en expansion på orten. Slutligen avyttrades bolagets största fastighet i Helsingborg, numera kvarstår endast ett fåtal fastigheter på orten. Amasten i framtiden. Vi har justerat in Amastens senaste förvärv/avyttringar vilket medför relativt stora estimatförändringar. Bolagets analysarbete av fastighetsbeståndet fortsätter och det är sannolikt att vi får se fler avyttringar/förvärv i närtid. Vidare bedömer vi att ytterligare expansion i Sundsvall och Skövde ligger i korten. Amasten ska därutöver insourca ekonomifunktionen, arbeta hårt med vakanser, undersöka möjligheterna att konvertera kommersiella lokaler till bostäder och fortsätta renovera beståndet för att generera högre hyror och värde ur bostadsfastigheterna. I bolagets uppdaterade intjäningsförmåga uppgår överskottsgraden till 56,8%, vilket påvisar potentialen i fastighetsbeståndet. På vår prognos för 218e räknar vi med 51,5%. BOLAGSBESKRIVNING Amasten är ett expansivt fastighetsbolag som förvärvar, förvaltar och förädlar i huvudsak hyresbostäder med fokus på små och medelsstora svenska orter. Portföljen har i dagsläget sin tyngdpunkt i Finspång, Karlskoga, Skåne och Blekinge till ett värde om cirka 3 mdr SEK. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 NYCKELDATA* 3,25 KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) 486 1 mån (%) -7,1 Nettoskuld (MSEK) 1 979 3 mån (%) -1,5 Enterprise Value (MSEK)* 2 664 12 mån (%) -5,8 Soliditet (%) 28,3 YTD (%) -3,6 Antal aktier f. utsp. (m) 149,5 52-V Högst 4, Antal aktier e. utsp. (m) 149,5 52-V Lägst 3, Free Float (%) 83,3 Kortnamn AMAST 215A 216A 217E 218E (m) 169 246 276 271 Driftnetto (m) 79 127 134 139 Förv.res (m) 26 39 22 36 EBT (m) 86 168 87 36 EPS (förv.res)**,7,15,4,14 DPS,,,, Tillväxt hyresint (%) 91 46 12-2 Tillväxt EPS (förv.res) (%)* nmf 117-72 222 NOI-marginal (%) 46,9 51,4 48,7 51,5 EV/ (x)** 1,8 8,8 1, 1,2 EV/NOI (x)** 23, 17, 2,5 19,7 P/E (förv.resultat.) (x)** 4,5 22,2 76,9 23,9 P/E ** 8,3 4,3 1,4 41,8 P/BV (x)**,8,8,7,7 P/BV (x)***,9,9,8,8 Dir. avkastning (%),,,, KURSUTVECKLING 4,2 3,9 3,6 3,3 HUVUDÄGARE Kapital Sterner Stenhus Fastigheter 16,7%,1667 16,8% Länsförsäkringar Fonder 9,1% 9,1% Svea Ekonomi AB 8,3% 8,4% D Carnegie & Co 6,7% 6,7% LEDNING Ordf. Richard Backlund 4Q-rapport VD Jan-Erik Höjvall 1Q-rapport CFO Martin Sersé 2Q-rapport KURS (SEK): Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings 217-11-15 Fastigheter 3, 216-11-11 217-2-7 217-5-5 217-8-2 217-1-25 AMAST OMXSPI FINANSIELL KALENDER *Justerat för preferensaktier, **justerat för preferensaktieutbetalningar samt emissionskurs,***justerat för preferensaktiens inlösenkurs Röster 218-2-16 218-5-9 218-8-24 Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17E 214A 215A 216A 217E 218E 219E 56,2 59,6 61, 69,3 65, 68,9 7,8 71, 88,4 169 246 276 271 276 Totala driftkostnader -3,6-26,9-25,8-36,3-38,8-31,3-33,8-37,4-49,5-89,8-12 -141-131 -129 Driftnetto 25,6 32,7 35,2 33,1 26,2 37,6 37, 33,6 38,9 79,4 127 134 139 147 Central adminstration -9,3-1,7-11,9-12,3-9, -1,4-17,4-1,5-7, -3,7-44,2-47,3-38,5-41, Övriga intäkter/kostnader,,,,,,,, -9,4,,,,, Finansnetto -8,2-9,5-11,4-14,5-14,9-15,7-18, -16,1-19,5-22,2-43,6-64,7-64,6-6,5 Förvaltningsresultat 8,1 12,5 11,9 6,2 2,3 11,5 1,5 7, 2,9 26,4 38,7 22,3 36,3 46, Värdeförändringar fastigheter 15,6 8,5 45,2 59,4 43,8 9,2 11,2-47,5 59,1 129 64,2 - - Värdeförändringar derivat,2,2,2,2,3,2 - - -,2,5,8,4 - - EBT 23,8 21,2 57,3 65,9 46,4 2,9 12,7 7, 5,1 86, 168 87, 36,3 46, Aktuell skatt -6,5-2,6-2,9 -,9-5,7-3,2-3,2 -,7-3, -,7-12,9-12,8-3,6-3,5 Uppskjuten skatt,7-1,3-3,9-18,9-7,5,4-3,2-1, -1,9-18,5-23,4-11,2-5,1-6,4 Nettoresultat 18, 17,3 5,6 46,1 33,2 18,1 6,3 5,3 36,2 66,9 132 62,9 27,6 36,1 Nettoresultat ex PREF 14, 13,3 46,6 42,1 29,2 14,1 2,3 1,3 28,2 5,9 116 46,9 11,6 2,1 EPS (SEK),12,12,34,31,22,12,4,4,37,45,88,42,18,24 EPS (förv.resultat.),5,8,8,4,2,8,1,5,3,18,26,15,24,31 EPS (förv.resultat. ex PREF),3,6,5,2 -,1,5 -,2,2 -,5,7,15,4,14,2 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 6% 6% 2% 14% -6% 6% 3% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 49% 6 48% 31% 16% 16% 16% 2% 24 91% 46% 12% -2% 2% NOI-Marginal (%) 45% 55% 58% 48% 4 55% 52% 47% 44% 47% 51% 49% 51% 53% Förv.res Marginal (%) 14% 21% 2 9% 4% 17% 2% 1 3% 16% 16% 8% 13% 17% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E SEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen -2 22 29 16 33 43 EPS,37,45,88,42,18,24 Förändring rörelsekapital 2-6 -9 2-7 7 EPS (förv.res),3,18,26,15,24,31 Kassaflöde löpande verksamheten 13 16 2 18 26 5 BVPS 3,33 3,67 4,39 4,68 4,76 4,89 Kassaflöde investeringar -348-4 -185-416 -49-55 CEPS,6,,2,1,7,22 Fritt kassaflöde -334 11-165 -398-23 -6 DPS,,,,,, Kassaflöde fin. verksamheten 394-38 32 319-16 -16 ROE 12% 11% 16% 7% 3% 4% Nettokassaflöde 6-27 154-8 -39-22 Soliditet 39% 37% 31% 28% 29% 29% BALANSRÄKNING AKTIESTRUKTUR BOLAGSKONTAKT MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Fastigheter 1 284 1 973 2 539 3 2 3 69 3 124 Antal stamaktier (m) 149,5 Nybrogatan 12 Totala tillgångar 1 367 2 3 2 76 3 175 3 191 3 24 Antal aktier, pref (m),8 114 39 Stockholm Eget kapital 529 744 856 899 911 931 1-17 89 7 Likvida medel 61 34 188 19 7 48 www.amasten.se Nettoskuld 696 1 141 1 571 1 985 2 24 2 46 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic ccccc ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 3Q 217A 217E 218E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring 71,6 7,8-1% 277 276 292 271-7% Driftnetto 41,6 37, -11% 14 134-4% 155 139-1 Förv.res 15,3 1,5-9 37, 22,3-4 46, 36,3-21% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER (MSEK) & FÖRV.RES.MARG. (%) 3 16 8 25% 25 2 15 1 5 214A 215A 216A 217E 218E 219E 14 12 1 8 6 4 2 7 6 5 4 3 2 1 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E 214 215 216 217 2 15% 1 5% -5% -1-15% -2 Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 7 7 2X 6 5 4 3 2 1 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E 216 217 6 5 4 3 2 1 214A 215A 216A 217E 218E 219E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto 18X 16X 14X 12X 1X 8X 6X 4X 2X X RETURN ON EQUITY KAPITALSTRUKTUR 18% 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E 2 15 216 217 ROE Räntebärande skulder Eget Kapital Preferensaktier Remium Nordic AB 3
BOSTÄDER, SAMHÄLLSFASTIGHETER OCH KOMMERSIELLA LOKALER INTÄKTER OCH ÖVERSKOTTSGRAD R12M REDOVISAT VÄRDE PER REGION (MSEK) 14 12 1 8 6 4 2 4Q15A 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 7 6 5 4 3 2 1 15 12 9 6 3 1118 1374 523 Intäkter R12m Syd Intäkter R12m Mitt Intäkter R12m Norr Överskottsgrad R12m Mitt Överskottsgrad R12m Syd Överskottsgrad R12m Norr Region Mitt Region Syd Region Norr Källa: Bolagsrapporter Amasten fokuserar huvudsakligen på hyresbostäder, men även samhällsfastigheter och kommersiella lokaler i små och medelstora orter med tillväxtmöjligheter. Cirka 65% av fastighetsbeståndet består av bostäder och cirka 35% av lokaler. Totalt har Amasten över 3 bostäder i fastighetsportföljen. Bostadssegmentet kännetecknas framförallt av låg vakansrisk i och med den bostadsbrist som råder på många orter i Sverige. Segmentet Syd utgörs av fastigheter i Skåne Småland och Blekinge. Mitt består av innehaven i bland annat Finspång, Järna Karlskoga och Strängnäs. Norr representerar fastigheter i Sundsvall, Timrå och Falun. ANDEL AV FASTIGHETSPORTFÖLJ* HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD* 17% 35% 65% Bostäder Kommersiella fastigheter 38% 45% Region Mitt Region Syd Region Norr *Källa: Bolagsrapporter PEERTABELL Bolag Stendörren Catena FastPartner* Diös Amasten* Atr. Ljungberg SBB i Norden* Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E 66,3 23,6 2,9 3,7 13,7 11,4 1,1,82,74,72 34,4 12,9 7,2 141,3 69,5 13, 1,8 14,5 11,8 1,3,93,96,88 1,6 13,7 1, 138,3 12, 6, 1, 13,2 12,8 11,2 1,1 1,1 1,4 29,7 15,9 8,3 56, 2,2 28,4 7,3 8,3 9, 8,,84,92,84 2,8 18,1 13,2 3,3 45,5 12, -1,8 22,2 76,9 23,9 1,1,75,7 16,5 7,2 3,1 132,7-6,8 1, 6,9 19,7 15,5 14,6,9,8,79 2,4 13,9 5,6 6,2 N/A nmf 16,8 N/A 14,9 9,7 N/A,61,58 114, 46,6 6, Medel 24,3 12,1 7,7 15,3 21,8 12,6,93,84,79 35,2 18,3 7,6 Median 17,8 11, 7,3 14,1 12,8 1,3,91,8,79 2,8 13,9 7,2 * Preferensaktiejusterade nyckeltal. Källa: Remium Nordic Remium Nordic AB 4
BOLAGSBESKRIVNING Fastighetsbolag med fokus på bostadsfastigheter och kommersiella lokaler Amasten förvärvar, förvaltar och förädlar huvudsakligen hyresbostadsfastigheter i mindre och medelstora orter med hög direktavkastning, goda tillväxtmöjligheter och stabil hyresmarknad. Tillväxtorienterat fastighetsbolag bortom storstadsregionerna med fokus på bostäder Amasten är ett tillväxtorienterat fastighetsbolag med fokus på att förvärva, förvalta och förädla i huvudsak hyresbostadsfastigheter, men även till viss del lokaler och kontor, belägna i svenska mindre och medelstora orter. Portföljen har ett aktuellt marknadsvärde om ca 3 mdr SEK och består till 65% av bostäder med en geografisk tyngdpunkt i Finspång, Karlskoga, Ronneby och Strängnäs. Utöver detta äger Amasten bland annat fastigheter i ett antal orter i Skåne, Blekinge och Västernorrland. Bolaget har en förhållandevis bred geografisk investeringsmarknad att förhålla sig till vilket innebär att ytterligare regioner kan adderas. Det som i huvudsak driver bolagets investeringsfokus är kassaflödesdrivna investeringar på orter med goda tillväxtförutsättningar och en stabil hyresmarknad. Samtidigt ämnar Amasten även förvärva fastigheter med god utvecklings- och förädlingspotential som kan komma att avyttras. Ser investeringsmöjligheter på nischad marknad En av bolagets ledstjärnor är att hitta förmånligt prissatta objekt i orter med begränsad konkurrens från nationella aktörer. Allt fler större bolag i fastighetsbranschen renodlar sina verksamheter mot storstadsregionerna och större regionorter. Även om den specifika risken är högre på enskilda mindre marknader är det bolagets ambition att balansera ut risken genom ett bredare bestånd och således kunna uppnå en hög direktavkastning i portföljen till en förhållandevis attraktiv riskprofil. Samtidigt kan risknivån beroende på läge och ort skilja sig, exempelvis kan vissa mindre orter i ett mikroperspektiv se samma typ av drivkrafter som större i form av lokala urbaniseringstrender med inflyttning mot kommunens centralort vilket understödjer efterfrågan på bostäder och lokaler. Bolagets målsättning är att före utgången av 218 nå en portföljvolym om minst fyra miljarder kronor. Värdeskapande förvaltning Genom att bland annat höja direktavkastningsnivån i den befintliga portföljen och hitta potentiella förvärv med samma möjlighet avser Amasten skapa värden genom sin förvaltning. Exempelvis kan detta göras genom att successivt ta sig an eftersatt underhåll och därigenom öka hyresintäkterna under förbättrat kostnadsläge. Det är även bolagets mål att i en del av dessa processer kunna realisera de potentiella värden som skapas genom ökade kassaflöden och sänkta avkastningskrav. Ungt bolag med erfaren ledning Amasten börsnoterades 213 och bestod initialt av ett mindre antal fastigheter. Sedan dess har dock bolaget genom ett antal större transaktioner expanderat till nuvarande storlek med ambitionen att skapa en grund för att ta vara på affärsmöjligheterna i den sektoriella och geografiska fokusen. Bakom denna process finns en styrelse och ledning med mångårig kompetens från fastighetsbranschen. Bolagets finansiella målsättning är att nå en avkastning på eget kapital uppgående till 1-12% per år, arbeta med en belåningsgrad understigande 7 samt en räntetäckningsgrad överstigande 15. Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer Remium Nordic AB 5