Delårsrapport Januari mars 2009
Jernhusen i korthet Vision Jernhusen ska vara världsledande på utveckling av stations- och verkstadsområden. Affärsidé Jernhusen ska utifrån ett kommersiellt perspektiv främja utvecklingen av transportsektorn genom att utveckla, förvalta och äga stations- och verkstadsområden samt godsterminaler. UPPDRAG Jernhusen är helägt av svenska staten. Uppdraget är att medverka till att stationer, verkstäder och godsterminaler utvecklas och ställs till resenärers, trafikoperatörers och andra användares förfogande på konkurrensneutrala villkor. Jernhusen ska också se till att resenärernas behov av trygghet, säkerhet och service uppfylls. Finansiella mål Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med motsvarande verksamhet. Soliditet ska vara mellan 35 45 procent, räntetäckningsgrad minst 2,0 gånger samt avkastning på eget kapital minst 12 procent över en konjunkturcykel. Jernhusen ska löpande dela ut det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn tagen till övriga finansiella mål och strategier. Verksamhet Större delen av verksamheten bedrivs i affärsområdena Stationer och Verkstäder. Affärsområdena Projektfastigheter och Mindre stationer har i uppdrag att utveckla och avveckla fastigheter. Affärsområdet Svenska reseterminaler erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster både i egna och andras stationsfastigheter.
1 Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. fastighetsintäkterna uppgick till 220 (199), varav övriga intäkter ökade med 23 procent till 48 (39). Driftöverskott uppgick till 103 (95), en ökning med 8 procent. Rörelseresultat belastades med högre affärsutvecklingskostnader om 6 och uppgick därmed till 88 (86). Investeringarna uppgick till 189 (88). Det största projektet är uppförandet av det miljösmarta Kungsbrohuset i stadsdelen Västra City i Stockholm. Resultat efter finansiella poster för 2009 prognostiseras att bli i nivå med 2008. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 8 (4). Periodens resultat efter skatt uppgick till 36 (33) vilket motsvarar 8,90 (8,30) kronor per aktie. Den 9 april verkställdes fusionen mellan Jernhusen AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier vilket innebär att Jernhusens eget kapital har stärkts med drygt 550. EKONOMISK DATA Jan mar 2009 Jan mar 2008 Apr 2008 mar 2009 Helår 2008 Fastighetsintäkter 220 199 825 804 Driftöverskott 103 95 413 405 Rörelseresultat 88 86 357 355 Finansiella poster 17 32 109 124 Resultat efter finansiella poster 71 54 249 232 Värdeförändringar 26 14 201 189 Periodens resultat/totalresultat 36 33 56 53 Investeringar i fastigheter 189 88 710 609 Fastighetsförsäljningar 21 25 44 48 Vakansgrad hyra, % 5,7 6,2 5,7 4,7 Marknadsvärde fastigheter 7 347 6 765 7 347 7 186 Soliditet, % 39,2 43,0 39,2 39,7 Räntetäckningsgrad, ggr 5,3 2,6 3,1 2,8 Avkastning på eget kapital, % 1,8 12,0 1,8 1,7
2 MARKNAD Stor efterfrågan på Jernhusens erbjudanden EKONOMI Hastigheten i den globala konjunkturnedgången under andra halvåret 2008 saknar motstycke i modern tid. För 2009 räknar nu flera bedömare med en svag negativ tillväxt för världen som helhet. Massiva åtgärder från regeringar, centralbanker och andra myndigheter världen över har dock gjort att en finansiell kollaps har kunnat undvikas. Sverige är en liten öppen ekonomi. När tillväxten i omvärlden faller får det ett snabbt genomslag på den svenska exporten. Under fjärde kvartalet 2008 inträffade den största nedgången i varuexporten som har uppmätts under ett enskilt kvartal. Svensk BNP föll också drastiskt. Förväntningar finns emellertid på att den ekonomiska nedgången har börjat bromsa in. Nedgången på arbetsmarknaden har accelererat och arbetslösheten är på väg upp. Mycket tyder på en ökad arbetslöshet under de kommande åren. Trots avmattningen fortsatte tågresandet att öka även under slutet av 2008. Utvecklingen av godsvolymer på järnväg följde dock den generella avmattningen och minskade kraftigt. Tillväxten inom tågresandet bidrar till att efterfrågan på Jernhusens erbjudanden fortfarande är stabil. Räntenedgången har inneburit lägre räntekostnader för Jernhusen. Samtidigt har osäkerheten kring bland annat framtida hyresintäkter ökat. TRANSPORTER PÅ JÄRNVÄG Persontransporter Under åren 2001 2008 ökade persontransporterna, mätt i personkilometer, med totalt 26 procent. Under 2008 var ökningen sju procent jämfört med föregående år. Persontransporterna förväntas fortsätta att öka även under de närmaste åren. Detta talar för ökande resandeströmmar och därmed ökad efterfrågan på Jernhusens erbjudanden i framtiden, vilket i sin tur påverkar hyresnivåerna på stationsfastigheter positivt. I takt med ökade transporter ökar även antalet tåg som måste underhållas vilket ökar efterfrågan på verkstadslokaler som därmed påverkar hyresnivåerna. De mer stabila kassaflödena jämfört med traditionella förvaltningsfastigheter bedöms påverka riskpremien i avkastningskravet positivt. Godstransporter Godstransporter påverkas negativt av lågkonjunkturen. De intermodala transporterna, det vill säga transporter som använder flera transportsätt, till exempel bil- och järnväg, är det segment inom godstransporter som för närvarande utvecklas bäst. Godstransporter på järnväg ökade med 19 procent mellan 2001 och 2007. Under 2008 var nivåerna oförändrade och under 2009 bedöms godstrafiken bli svagare på grund av konjunkturnedgången. FASTIGHETSMARKNADEN Fastighetsmarknaden bromsade kraftigt under andra delen av 2008. Högre räntenivåer och bankernas krav på högre andel eget kapital bidrog till att högt belånade aktörer lämnade marknaden. Under senare delen av 2008 och inledningen av 2009 skedde kraftiga räntesänkningar vilket dock inte bedöms ha påverkat fastighetsmarknaden i någon större omfattning. Trots låga räntenivåer är det svårt att få nya krediter. Jernhusen bedömer att stationer och underhållsdepåer är mindre påverkade av den vikande trenden på Transporterad godsmängd och persontransporter Miljarder tonkilometer 25 24 23 22 21 20 19 Miljarder personkilometer 18 7 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 14 13 12 11 10 9 8 Fastighetstransaktioner i sverige Fastighetstransaktioner i Sverige (MDSEK) 160 140 120 100 80 60 40 20 Direktavkastning kontor % 8 0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 7 6 5 4 3 2 1 Tonkilometer Personkilometer Källa: SIKA Transaktionsvolym () Stockholm Göteborg Malmö
3 fastighetsmarknaden, eftersom en stor del av hyresgästerna inte är lika konjunkturkänsliga som i andra branscher. HYRESMARKNADEN Trots den finansiella turbulensen under 2008 var efterfrågan på kommersiella lokaler fortsatt hög men avtagande under sista halvåret. Jernhusen tror på en dämpad marknad under hela 2009 samtidigt som vakanserna sakta börjar öka. Marknaden kännetecknas av att det tar längre tid för hyresgästen att komma till beslut vid en flytt eller merförhyrning. Jernhusens hyresmarknad avseende framförallt butiker, väntsalar och restauranger i stationsfastigheter samt lokaler på underhållsdepåer och godsterminaler är beroende av järnvägens person- och godstransporter. Trots en inbromsning på hyresmarknaden för traditionella kommersiella fastigheter bedömer Jernhusen att hyres- och vakansnivåer för stationsoch verkstadsfastigheter och underhållsdepåer samt godsterminaler kommer vara stabila. Kontor Kontorshyresmarknaden för moderna fastigheter med CBD-lägen i Stockholm, Göteborg och Malmö bedöms som fortsatt god. Intresset för nybyggda lokaler är hög. Skillnaden från samma period föregående år är att många företag dröjer med beslut och att förhandlingarna tar längre tid. Hyresnivåerna är oförändrade på höga nivåer. I det äldre beståndet i CBD-områdena har dock hyrorna börjat sjunka i takt med stigande vakanser. Konjunkturnedgången har även börjat sprida sig till ytterstadsområdena där hyrorna har sjunkit något för alla lokaltyper. Butiker Hushållens sparande har ökat och många avvaktar med beslut i den privata ekonomin och konsumtionen. Trots svaga siffror från handeln bedöms butikshyresnivåerna som stabila. Utbudet på stationerna är mindre konjunkturkänsligt än till exempel det utbud som finns i köpcentrum och gallerior. Lågkonjunkturen kan i viss mån bidra till att fler väljer att resa kollektivt, vilket i så fall ökar flödet av resenärer på stationerna. Efterfrågan på butikslokaler i stationer är därför fortsatt hög. Hyresnivåer och vakansgraden för centrala butikslägen i Jernhusens bestånd förväntas stabiliseras på nuvarande nivåer under 2009. Underhållsdepåer Operatörer både inom person- och godstransportsektorn har ersatt den äldre fordonsparken med moderna tågset. Detta förändrar underhållsbehovet eftersom en stor del av reparationerna sker genom byte av komponenter, som sedan kan lagas på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket tillsammans med ökad person- och godstrafik skapar en stark efterfrågan på Jernhusens trafiknära underhållsdepåer. Utvecklingen leder dock till att efterfrågan på Jernhusens verkstäder för tyngre tågunderhåll minskar. Hyresnivåerna för trafiknära underhållsdepåer bedöms, trots en generellt vikande marknad, öka under 2009. Flera större avtal omförhandlas under 2009 och hyrorna bedöms stiga på grund av en ökad efterfrågan. För äldre underhållsdepåer bedöms hyrorna som oförändrade under hela 2009. Gods- och kombiterminaler Jernhusen är en av Sveriges största fastighetsägare av gods- och kombiterminaler. De flesta ligger på orter av mycket central betydelse i det svenska godsflödessystemet. Jernhusens ambition är att leda utvecklingen av effektiva och moderna godsterminaler och på så sätt bidra till den transportpolitiska önskan att överföra mer godstrafik från väg till järnväg. Samtidigt vill Jernhusen genom konkurrensneutrala terminaler säkerställa ett effektivt nyttjande av befintlig infrastruktur. Jernhusen har därför etablerat produktområde Godsterminaler för utveckling av både existerande och nya anlägg ningar. Det första steget, att öppna upp terminalerna så att de är tillgängliga för alla aktörer, är nu genomfört. Nästa steg är att etablera neutrala terminalbolag som ska marknadsföra terminalerna och driva volymtillväxt och upphandla terminaloperatörstjänster. Jernhusen bedömer att affärssatsningen kommer att resultera i ökad godsvolym på järnväg, bättre kapacitetsutnyttjande och högre volymomsättning på terminalerna. vakansgrad kontor cbd hyra kontor cbd Ekonomisk vakans % 18 15 12 9 6 3 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 kv.1 2009 SEK/kvm 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 kv.1 2009 Stockholm Göteborg Malmö Källa: Newsec Stockholm Göteborg Malmö Källa: Newsec
4 MARKNAD KUNDER Hyresgäster Jernhusens kunder är till största delen verksamma inom transportsektorn. Spridningen på kundkategorier är stor och omfattar allt från Banverket, tågoperatörer, underhållsföretag och länstrafikhuvudmän till butik-, restaurang- och kaféägare samt kontorshyresgäster. Då Jernhusen är ett fastighetsföretag i transportbranschen är samarbetet med transportsektorn en viktig faktor för bolagets framgång. Jernhusen har en nära dialog med flera branschorganisationer, bland annat om det gemensamma målet att fördubbla resandet med kollektivtrafik till år 2020. Jernhusen arbetar aktivt för att få nöjda kunder. Detta sker bland annat genom kontakt med kundernas marknadsområdeschefer och förvaltare. För att mäta kundens nöjdhet, och på så sätt få ett verktyg för att förbättra bolagets kundarbete, genomförs varje år undersökningar enligt Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index (NKI). NKI-resultatet bryts ner till respektive marknadsområde som sedan gör handlingsplaner för att bli bättre på de punkter som utpekats som förbättringsområden. NKI-index för 2008 var 64, vilket är en enhet lägre än 2007. Målet för 2009 är ett NKI på 66. Resenärer Jernhusen arbetar med att bidra till ett ökat kollektivt resande genom att bland annat genomföra NRI-undersökningar (Nöjd Resenärs Index). Under mars 2009 har bolaget genomfört NRI-undersökningar på 17 stora och små stationer där 4 200 enkätsvar samlats in. Under våren analyseras resultaten både centralt och lokalt inom Jernhusen för att sedan skapa stationsspecifika handlingsplaner. Jernhusens mål är att starta upp förbättringsåtgärder på de 17 stationerna under hösten 2009. Exempel på åtgärder är tydligare skyltning, bättre belysning och fler upplevelser på stationen. I NRIundersökningen har resenärer och besökare haft synpunkter på upplevelsen av stationshuset men även kring perronger och övrig utomhusmiljö på stationen. För att bidra till förbättringsåtgärder även för de områden på stationen där Jernhusen inte är fastighetsägare, samverkar Jernhusen lokalt med Banverket, kommuner, trafikbolag och övriga stationsaktörer. I det parallellt pågående branschgemensamma pilotprojektet Attraktiva stationer (www.attraktivastationer.se) fortsätter samverkansarbetet på åtta stationer. Målet i Attraktiva stationerprojektet är detsamma som i Jernhusens NRI-projekt: att nå fler och mer nöjda resenärer på stationerna. De fem största hyresgästerna, hyresvärde SJ AB, 18% EuroMaint Rail AB, 15% ISS-TraffiCare AB, 7% Reitan Servicehandel Sverige AB, 6% Banverket, 6% Övriga hyresgäster, 48%
AVSNITT 5
6 Resultaträkning koncernen Jan mar 2009 Jan mar 2008 Helår 2008 Fastighetsintäkter Hyresintäkter och media 171,9 160,4 627,7 Övriga intäkter 1) 48,4 38,8 175,8 Summa fastighetsintäkter 220,3 199,2 803,5 Fastighetskostnader Driftkostnader 80,4 71,1 255,5 Underhåll 11,7 7,3 35,0 Fastighetsskatt 2,0 1,9 7,9 Fastighetsadministration 23,1 23,9 100,4 Summa fastighetskostnader 117,2 104,2 398,8 Driftöverskott 103,1 95,0 404,7 Central administration 11,2 7,8 36,9 Utvecklingskostnader 4,2 1,5 12,4 Rörelseresultat 87,7 85,7 355,4 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 0,5 1,0 17,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 7,1 6,7 55,6 Räntekostnader och liknande resultatposter 23,8 39,5 161,8 Summa finansiella poster 17,2 31,8 123,6 Resultat efter finansiella poster 70,5 53,9 231,8 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade 1,1 2,4 0,1 Fastigheter, orealiserade 8,7 1,8 72,6 Finansiella instrument, realiserade 0,4 Finansiella instrument, orealiserade 18,7 18,1 117,4 Summa värdeförändringar 26,3 13,9 189,5 Resultat före skatt 44,2 40,0 42,3 Aktuell skatt 0,1 0,0 8,7 Uppskjuten skatt 8,5 6,8 2,2 Periodens resultat/totalresultat 35,6 33,2 53,2 Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat/totalresultat 35,6 33,2 52,9 Minoritetens andel av periodens resultat/totalresultat 0,0 0,0 0,3 Resultat per aktie (SEK) 8,9 8,3 13,2 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 1) Varav väntsal 24,2 (23,2), parkering 8,0 (5,5), infrastrukturförvaltning 5,5 (2,5), förvaringsboxar 3,7 (3,2), reklam 4,0 (2,2), taxiangöring 2,1 (1,4) samt toalettintäkter 0,9 (0,8). Av övriga intäkter avser 30,5 (26,1) kontrakterade intäkter och 17,9 (12,7) rörliga intäkter. JÄMFÖRBART BESTÅND Jan mar 2009 Jan mar 2008 Helår 2008 Fastighetsintäkter 219,4 197,9 791,2 Fastighetskostnader 115,2 100,7 385,6 Driftöverskott 104,3 97,2 405,6 Rörelseresultat 88,9 88,0 356,3
7 Kommentar till resultaträkning koncernen HYRESINTÄKTER OCH MEDIA I hyresintäkter ingår bashyra, index och vidarefakturering av media. Intäkterna uppgick till 172 (160), en ökning med 12. Ökningen beror främst på indexuppräkning och vidaredebiterad media. Hyresvärdet i fastigheterna per den 31 mars uppgick till 621 (580) och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,2 (2,4) år. ÖVRIGA INTÄKTER I övriga intäkter ingår intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning (spåranläggningar), förvaringsboxar, taxiangöring samt toaletter. Övriga intäkter ingår inte i fastigheternas hyresvärde. Övriga intäkter uppgick till 48 (39), en ökning med 23 procent. Ökningen beror främst på ökade intäkter från infrastukturförvaltning (spåranläggningar), parkering samt reklam. Av övriga intäkter avser 30 (26) kontrakterade intäkter och 18 (13) rörliga intäkter. VAKANSGRAD Hyresvakansgraden uppgick till 5,7 (6,2) procent. Vakansgraden, beräknat i lokalarea, minskade till 15,1 (15,4) procent. NETTOUTHYRNING Under perioden nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 2. Hyreskontrakt har omförhandlats och förlängts till ett värde om 152, vilket resulterade i en minskning om 2 eller 1 procent exklusive index. Värdet av uppsagda hyreskontrakt uppgick till 2. Nettouthyrningen för perioden blev därmed 2. DRIFTKOSTNADER I driftkostnader ingår kostnader för energi och fastighetsdrift. Driftkostnaderna uppgick till 80 (71), en ökning med 9. Ökningen beror främst på högre energipriser. UNDERHÅLL Underhåll består av reparationer samt kostnader för planerat underhåll och hyresgästanpassningar, vilka ej anses värderingshöjande. Kostnaderna för underhåll ökade med 5 och uppgick till 12 (7). FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontorslokaler samt en halv procent för industrilokaler. Flertalet av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter vilka inte åsätts något taxeringsvärde. Fastighetsskatten för perioden uppgick till 2 (2). FASTIGHETSADMINISTRATION I fastighetsadministration ingår kostnader främst för personal, lokalhyra och IT. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 23 (24). DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet ökade med 8 och uppgick till 103 (95). Överskottsgraden var 47 (48) procent. För jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 7. HYRESTILLVÄXT Förfallostruktur på hyreskontrakten Apr 2008 mar 2009 Apr 2007 mar 2008 Helår 2008 Förfalloår Antal avtal Objektsarea, kvm Årshyra, Andel av årshyra, % Kontrakterad årshyra 591 553 586 Redovisad årshyra 567 536 557 Hyrestillväxt 24 17 29 Hyrestillväxt, % 4 3 5 2009 1 013 163 498 167,1 28 2010 745 147 984 157,7 27 2011 362 104 606 109,6 19 2012 180 105 876 84,7 14 2013 44 24 524 29,8 5 2014 13 4 781 9,6 2 2015 27 19 471 32,9 6 Totalt 2 384 570 740 591,4 100%
8 KOMMENTAR TILL RESULTATRÄKNING KONCERNEN CENTRAL ADMINISTRATION I central administration ingår kostnader för styrelse, koncernledning, koncernekonomi och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaderna för central administration uppgick till 11 (8). UTVECKLINGSKOSTNADER Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd. Utvecklingskostnaderna uppgick till 4 (2). Kostnaderna avser ett antal projekt för att utveckla stationer för ett ökat kollektivt resande, tillse att fler operatörer får tillgång till strategiskt viktiga underhållsdepåer samt möjliggöra en ökning av godstrafik på järnväg. Projekten kommer på sikt att påverka Jernhusens fastighetsbestånd positivt och ligger i linje med infrastrukturpropositionen. FINANSIELLA POSTER Det kraftiga fallet av marknadsräntorna som inleddes i december 2008 har medfört att Jernhusens finansiella poster har minskat med 15 jämfört med samma period föregående år. Den genomsnittliga räntan för perioden var 2,4 (4,4) procent. Finansiella poster uppgick vid periodens utgång till 17 ( 32). Under första kvartalet har räntekostnader för större investeringar aktiverats om 4 (1). Jernhusen har som mål att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. För perioden uppgick räntetäckningsgraden till 5,3 (2,6) gånger. Den högre räntetäckningraden beror främst på lägre marknadsräntor som medfört betydligt minskade finansiella kostnader för Jernhusen. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ±1 procentenhet från och med balansdagen (31 mars), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ±20 under den närmaste tolvmånadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ±35. RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Resultat efter finansiella poster ökade till 71 (54), vilket främst beror på ökade intäkter och lägre finansiella poster. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter, realiserade Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 1 (2). Fastigheter, orealiserade Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång minskat med marknadsvärdet vid årsskiftet, periodens investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen i Jernhusens bestånd uppgår till 9 (2), vilket beror på lägre bedömda hyror i projektet Centralhuset Sundbyberg. Det bedöms inte ha skett några betydande förändringar på Jernhusens fastighetsmarknad, som är relaterad till tågtransportsektorn, sedan årsskiftet. Där med bedöms avkastningskraven som oförändrade. Se tabell på sid 11. Finansiella instrument Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under perioden varit negativ på grund av de fortsatta fallen av marknadsräntorna och elpriserna. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusens finansiella instrument var under perioden 19 ( 18) varav 15 avser räntederivat och 4 avser elderivat. SKATT Periodens skatt uppgick till 9 ( 7). Under perioden har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och resultat om cirka 12 blir ej föremål för beskattning. Av periodens skatt utgjorde 0 (0) aktuell skatt och 9 ( 7) uppskjuten skatt. Skatten för jämförbar period 2008 är beräknad med då gällande skattesats, 28 procent. DRIFTÖVERSKOTT, KVARTAL 125 100 75 50 25 0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2006 2007 2008 2009 hyresvärde fördelat på användning Verkstad, 28,7% Kontor, 24,7% Övriga utrymmen 1), 16,5% Butik 14,2% Godsterminal och lager, 6,5% Restaurang, 5,5% Arrende, 3,9% 1) I övriga utrymmen ingår biljettautomat, teknikutrymme, p-plats, personalutrymme, reklamplats, garageplats, spåranläggning, tomträtt, sport- och fritidsanläggning och bostad.
KOMMENTAR TILL RESULTATRÄKNING KONCERNEN 9 Skatteberäkning i koncernen Jan mar 2009 Jan mar 2008 Redovisat resultat före skatt 44,2 40,0 Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% 11,6 Skatt enligt gällande skattesats, 28% 11,2 HYRESVAKANSGRAD OCH HYRESBORTFALL % 15 12 9 75 60 45 Skatteeffekt av: bolagsförsäljning 3,1 4,6 övriga skattemässiga justeringar 0,0 0,2 Summa skatt 8,6 6,8 Aktuell skatt, % 19,5 17,3 6 3 0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2005 2006 2007 2008 2009 30 15 0 Hyresvakansgrad, % Hyresbortfall årsvärde,
10 Balansräkning koncernen 2009-03-31 2008-03-31 2008-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 554,3 6 510,5 6 565,4 Pågående nyanläggningar 792,2 255,0 620,7 Maskiner och inventarier 5,9 5,7 5,7 Summa materiella anläggningstillgångar 7 352,4 6 771,2 7 191,8 Finansiella anläggningstillgångar 490,5 537,2 483,0 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 136,9 89,7 162,0 Likvida medel 62,7 6,4 31,3 Summa omsättningstillgångar 199,6 96,1 193,3 Summa tillgångar 8 042,5 7 404,5 7 868,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 3 148,2 3 176,3 3 112,6 Minoritetsägares andel av eget kapital 8,0 7,7 8,0 Summa eget kapital 3 156,2 3 184,0 3 120,6 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 312,5 313,0 304,0 Räntebärande låneskulder 3 609,1 2 576,9 3 353,2 Summa långfristiga skulder 3 921,6 2 889,9 3 657,2 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 589,7 949,7 689,1 Ej räntebärande skulder 375,0 380,9 401,2 Summa kortfristiga skulder 964,7 1 330,6 1 090,3 Summa EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 042,5 7 404,5 7 868,1
11 Kommentar till balansräkning koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Jernhusens fastighetsbestånd utgörs av fastigheter längs den svenska järnvägen. Per den 31 mars ägde Jernhusen 302 fastigheter (309 vid årsskiftet) i 107 kommuner. Det totala marknadsvärdet uppgick till 7 347 (7 286 vid årsskiftet), en ökning med 61. Ökningen beror främst på fastighetsinvesteringar. Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till 668 000 kvm (677 000 kvm vid årsskiftet). Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 79 procent. Pågående nyanläggningar och projekt Investeringar i fastigheter uppgick till 189 (88). Den enskilt största investeringen är Jernhusens satsning på uppförandet av Kungsbrohuset i stadsdelen Västra City i Stockholm, en totalinvestering på 1 050. Under perioden uppgick investeringen till 61. I Sundbyberg har arbetet med totalrenoveringen av Centralhuset Sundbyberg fortsatt, vilken bedöms till 121. Projektering har fortsatt för uppförande av ett nytt resecentrum i Uppsala med en bedömd totalkostnad om 152. I Malmö har uppförandet av en ny glashall, parkeringshus samt utveckling av centralstationen fortsatt enligt plan. Investeringen bedöms uppgå till 463. Centralstationen i Stockholm står inför en omfattande grundförstärkning med en bedömd kostnad om 450. I samband med grundförstärkningen utreds möjligheten till en modernisering och utbyggnad av stationen. I Arenastaden planeras en ny arena, Swedbank Arena, med plats för 50 000 60 000 besökare. Projektet drivs av fem ägare, Jernhusen, Solna stad, PEAB, Fabege och Svenska Fotbollförbundet, i tre bolag. Jernhusens ägarandel uppgår till mellan 22,2 25,0 procent med ett åtagande om maximalt 260. Finansiella anläggningstillgångar Av finansiella anläggningstillgångar uppgick räntebärande långfristiga fordringar till 449 (450 vid årsskiftet). Posten består till största del av en diskonterad fordran om 402 (400 vid årsskiftet) på bolaget som skall uppföra den nya nationalarenan i Solna och en fordran på Arlandabanan om 47 (49 vid årsskiftet) EGET KAPITAL Eget kapital uppgick till 3 156 (3 184). SKULDER Uppskjuten skatteskuld Kvarvarande underskottsavdrag uppgår till 647 (675 vid årsskiftet). Fastigheternas verkliga värde överstiger det skattemässiga värdet med 1 958 (1 935). För övriga poster understiger det skattemässiga värdet det verkliga värdet med 122 (103). Uppskjuten skatteskuld uppgick till 313 (304 vid årsskiftet) och redovisas till nominell skatt om 26,3 procent av nettot av ovanstående poster. Räntebärande skulder Under första kvartalet har Jernhusen ökat sin andel utestående företagscertifikat på Marknadsvärde fördelat på kommun Stockholm, Solna och Sundbyberg, 61% Göteborg, 13% Malmö, 5% Örebro, 3% Västerås, 2% Gävle, 1% Övriga, 15% Specifikation av marknadsvärdeförändring Antal Marknadsvärde 1 januari 7 186,1 309 Driftnettoeffekt Projektvinster/-förluster 8,6 Högre direktavkastningskrav Delsumma orealiserad värdeförändring 8,6 Investeringar 189,4 Frånträden 21,5 8 Fastighetsbildning 1 Realiserad värdeförändring 1,1 Marknadsvärde 31 mars 7 346,5 302
12 KOMMENTAR TILL BALANSRÄKNING KONCERNEN marknaden med 340 till totalt 1 600 (1 260 vid årsskiftet). Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 4 199 (4 042 vid årsskiftet), varav 4 105 var lånefinansiering och 94 var marknadsvärdet av finansiella instrument. Nettolåneskulden var 3 687 (3 561 vid årsskiftet). Den genomsnittliga räntan uppgick till 2,4 (4,3 vid årsskiftet) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för låneportföljen uppgick till 17 (19 vid årsskiftet) månader. Jernhusen hade vid periodens utgång ränteswapkontrakt om 1 200 (1 200 vid årsskiftet) och räntecapskontrakt om 600 (600 vid årsskiftet). Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 31 mars var 94 ( 75 vid årsskiftet). AVKASTNING Avkastning på eget kapital minskade till 1,8 (12,0) procent. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå till minst 12 procent över en konjunkturcykel. Den genomsnittliga avkastningen från 2005 till periodens utgång uppgick till 16 procent. SOLIDITET Jernhusens soliditet uppgick till 39,2 (43,0) procent. Minskningen beror främst på ökade investeringar. Målet är att den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 till 45 procent. Den genomsnittliga soliditeten från 2005 till periodens utgång uppgick till 35 procent. Belåningsgraden ökade till 57,2 (53,1) procent av fastighetsvärdet. Investeringar Ort Fastighet Bedömd slutkostnad, Periodens investering, Åter stående investering, Lokalarea, kvm 1) Beräknad färdigställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg 121 16 59 5 400 jun 09 93 Malmö Malmö C 2) 463 43 378 n/a dec 10 n/a Uppsala Uppsala C 152 8 116 2 400 dec 10 n/a Stockholm Kungsbrohuset 1 050 61 728 27 000 mar 10 86 Stockholm Stockholm C 3) 450 4 436 n/a jun 12 n/a Övriga projekt 57 Totalt 189 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation 2) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet samt utveckling och modernisering av Malmö Centralstation. 3) Grundförstärkning Affärsområden Affärsområde Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt Antal fastigheter 60 67 64 111 302 Hyresvärde, 253 256 68 44 621 Marknadsvärde, 3 080 1 827 2 231 209 7 347 Lokalarea, kvm 111 183 433 341 48 622 75 141 668 287 Vakant lokalarea, kvm 11 253 58 226 737 29 428 99 644 Återstående kontraktstid, år 2,0 2,4 2,3 1,4 2,2 Vakansgrad hyra, % 3,3 6,4 0,4 21,8 5,7
KOMMENTAR TILL BALANSRÄKNING KONCERNEN 13 Finansieringskällor Låneram Varav utnyttjat Andel, % Revolverande kreditfacilitet 5 500 1) 1 900 46 Företagscertifikatprogram 2 000 1) 1 600 39 Checkräkningskredit 200 0 0 AB Swedcarrier 582 14 Övriga lån 23 1 Totalt 5 700 4 105 100 1) Låneramen om 5 500 fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikat. RÄNTEBÄRANDE SKULD, netto 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 Ränteförfallostruktur Belopp, Effektiv ränta, % 1 år 1) 2 882 1,38 1 2 år 200 5,07 2 3 år 300 3,83 3 4 år 200 4,71 4 år 523 4,28 Totalt 4 105 2,27 0 2005 2006 2007 2008 2009 kv. 1 1) Av det belopp som har en förfallostruktur 1 år har Jernhusen säkrat 600 i räntecaps med ett räntetak på 4 5 procent och en förfallotid på mellan 0 2 år. Räntetaket har inte uppnåtts. SOLIDITET AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL % 80 % 30 70 60 50 25 20 40 15 30 20 10 10 5 0 2005 Soliditet 2006 2007 Soliditetsmål, 35 45% 2008 kv. 1 2009 0 2005 2006 2007 Avkastning på eget kapital Mål, 12% 2008 kv. 1 2009
14 Kassaflödesanalys koncernen 1 januari 31 december Jan mar 2009 Jan mar 2008 Helår 2008 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 87,7 85,7 355,4 Avskrivningar 0,5 0,5 2,1 Finansnetto 23,5 33,5 143,6 Betald inkomstskatt 5,5 1,5 9,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 59,2 51,2 204,2 Förändringar av rörelsekapital Förändring av kundfordringar 0,9 1,3 0,8 Förändring av övriga korta fordringar 32,9 13,1 36,3 Förändring av leverantörsskulder 35,7 28,7 51,1 Förändring av övriga korta skulder 12,1 112,3 57,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 67,6 120,4 275,6 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter 189,5 88,4 608,5 Förvärv av förvaltningsfastigheter 0,3 0,3 Avyttring av förvaltningsfastigheter 21,5 25,2 48,1 Förvärv av inventarier 0,6 0,7 1,2 Avyttring av inventarier 0,2 0,4 Investeringar i intressebolag 8,6 15,8 38,7 Förändring av långfristiga finansiella fordringar 31,5 Kassaflöde från investeringsverksamheten 177,2 79,8 568,7 Kassaflöde från den operativa verksamheten 109,6 40,6 293,1 Finansieringsverksamheten Förändring av lån 222,7 72,0 350,5 Förändring av kortfristiga finansiella skulder 81,7 32,8 68,9 Utbetald utdelning 100,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 141,0 39,2 319,4 Periodens förändring av likvida medel 31,4 1,4 26,3 Likvida medel vid årets början 31,3 5,0 5,0 Likvida medel vid årets slut 62,7 6,4 31,3
15 Kommentar till kassaflödesanalys koncernen KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 59 (51), en förändring med 8. Ökningen beror främst på lägre finansiella poster. Förändring i rörelsekapital minskade kassaflödet till 68 (120). KASSAFLÖDE FRÅN INVESTE- RINGSVERKSAMHETEN Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 177 ( 80). Minskningen om 97 beror främst på ökade investeringar. Avyttringar av fastigheter har påverkat kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 21 (25). Under perioden tecknades avtal om försäljning för 8 (9) fastigheter, eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 21 (14). Under perioden frånträddes 12 (11) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 21 (25). KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIE- RINGSVERKSAMHETEN Jernhusens självfinansieringsgrad uppgick till 38 procent. Detta har medfört att bolaget under perioden har upptagit nya lån med 240 för att finansiera delar av de pågående investeringarna. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för första kvartalet till 141 ( 39). Investeringar OCH FÖRVÄRV 250 200 150 100 50 0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2006 2007 2008 2009 Förvärv Investeringar Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal
16 Förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inklusive årets resultat Summa Minoritetsintresse Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2008-01-01 400,0 1 887,0 856,1 3 143,1 7,7 3 150,8 Resultat januari mars 2008 33,2 33,2 0,0 33,2 Eget kapital 2008-03-31 400,0 1 887,0 889,3 3 176,3 7,7 3 184,0 Erhållet koncernbidrag 16,6 16,6 16,6 Lämnad utdelning 100,0 100,0 100,0 Resultat april december 2008 19,7 19,7 0,3 20,0 Eget kapital 2008-12-31 400,0 1 887,0 825,6 3 112,6 8,0 3 120,6 Resultat januari mars 2009 35,6 35,6 35,6 Eget kapital 2009-03-31 400,0 1 887,0 861,2 3 148,2 8,0 3 156,2 Nyckeltal koncernen Jan mar 2009 Jan mar 2008 Helår 2008 Fastighetsrelaterade uppgifter Lokalarea, m 2 668 000 682 000 677 000 Marknadsvärde 7 347 6 765 7 186 Investeringar 189 88 609 Fastighetsförsäljningar 21 25 48 Överskottsgrad, % 46,8 47,7 50,4 Direktavkastning, % 6,3 5,4 6,2 Totalavkastning, % 5,0 6,5 5,1 Vakansgrad area, % 15,1 1) 15,4 1) 12,7 1) Vakansgrad hyra, % 5,7 1) 6,2 1) 4,7 1) Finansrelaterade uppgifter Soliditet, % 39,2 43,0 39,7 Räntebärande låneskuld, netto 3 687 3 042 3 561 Belåningsgrad, % 57,2 52,1 56,3 Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,1 1,3 Räntetäckningsgrad, ggr 5,3 2,6 2,8 Genomsnittlig ränta, % 2,4 4,4 4,3 Räntebindningstid, månader 17 24 19 Avkastning på eget kapital, % 1,8 12,0 1,7 1) Exklusive utvecklingsfastigheter.
17 Övrigt ORGANISATION Per den 31 mars 2009 var antalet anställda i moderbolaget Jernhusen AB (publ), tillika koncernen, 130 (119 vid årsskiftet). Ökningen är ett led i satsningen på en utvecklad och förbättrad förvaltning. Ulrika Frisk tillträdde som HR-chef den 1 mars efter Torkel Bengtsson som lämnade bolaget vid årsskiftet. MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB (publ) avser central administration och utvecklingsverksamhet åt dotterbolagen. Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Omsättningen för perioden uppgick till 48 (46) och resultatet efter finansiella poster var 22 ( 24). Räntebärande skulder var 4 615 (3 477). Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200 vid årsskiftet) varav 0 (76) var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 1 (1). RISKER OCH OSÄKERHETS- FAKTORER Jernhusens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2008 års årsredovisning på sidorna 20 22 och 54 55. Bolagets finansierings- och likviditetssituation är säkrad genom långsiktiga finansieringsavtal. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Jernhusen har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnaderna består i huvudsak av elinköp. Se 2008 års årsredovisning sid 75 not 3 för vidare information. PROGNOS 2009 Resultat efter finansiella poster prognostiseras för 2009 att bli i nivå med 2008. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Jernhusen AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier höll extra bolagsstämma den 15 januari 2009 där det beslutades att genomföra en omvänd fusion mellan bolagen. Fusionen verkställdes den 9 april 2009, vilket stärkte Jernhusens eget kapital med drygt 550. Det ekonomiska tillskottet kommer att användas till utveckling av Jernhusens fastighetsbestånd för att öka kollektivtrafiken och transporterna på järnväg. Jernhusen AB (publ) är efter fusionen direktägt av staten. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Jernhusen har upprättat sin koncernredovisning enligt International Financial Reportings Standards (IFRS). IFRS i denna delårsrapport innefattar tillämpning av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka har publicerats av IASBs Standards Interpretation Committee (SIC) och International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC). Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen, samt rekommendation RFR 2:2 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för 2008 med följande undantag på grund av nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari 2009. IFRS 8 Rörelsesegment: Implementeringen av denna standard har inte haft någon effekt på koncernens finansiella ställning och har inte gett upphov till några andra segment än de som rapporteras som primära enligt IAS 14. Informationen om segment visas på sid 18 inklusive omarbetade jämförelsetal. IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (omarbetad): Koncernen har valt att presentera rapport över totalresultat i en enskild uppställning. IAS 23 Lånekostnader (omarbetad): Koncernen aktiverar redan alla lånekostnader av detta slag, varför förändringen inte får någon effekt. ÅRSSTÄMMAN 2009 Vid årsstämman i Jernhusen AB (publ) den 22 april 2009 fastställdes: utdelning om 100, motsvarande 25 kronor per aktie, omval av samtliga styrelseledamöter, oförändrat styrelsearvode. KALENDARIUM Halvårsrapport 2009 23 juli 2009 Delårsrapport jan sept 2009 22 oktober 2009 Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på Jernhusens hemsida www.jernhusen.se Frågor besvaras av Per Berggren, Vd, och Anders Bäck, vvd/ekonomidirektör, telefon 08 410 626 00. Stockholm den 22 april 2009 Per Berggren Verkställande direktör Delårsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
18 Segmentinformation per affärsområde Jan mar 2009 Jan mar 2008 Helår 2008 Fastighetsintäkter Stationer 105,2 95,1 391,7 Verkstäder 84,9 72,4 290,1 Projektfastigheter 17,9 16,7 66,4 Mindre stationer 12,5 13,2 54,4 SRAB 24,2 23,2 93,7 Koncernjusteringar 24,4 21,4 92,8 Summa fastighetsintäkter 220,3 199,2 803,5 Driftnetto Stationer 59,8 58,3 238,2 Verkstäder 48,7 43,8 194,4 Projektfastigheter 14,9 13,3 57,0 Mindre stationer 1,7 1,6 13,8 SRAB 1,1 1,6 4,8 Koncernjusteringar 0,0 0,3 3,0 Driftnetto totalt 126,2 118,9 505,1 Fastighetsadministration Gemensam service 5,6 6,1 24,1 AO Administration 16,5 15,9 73,8 varav Stationer 8,6 7,7 38,1 varav Verkstäder 5,9 6,7 25,5 varav Projektfastigheter 0,0 0,0 0,2 varav Mindre stationer 1,0 0,7 5,5 varav SRAB 1,0 0,8 4,5 Koncerngemensamt 1,4 1,9 2,5 Driftöverskott 103,1 95,0 404,7 Central administration 11,2 7,8 36,9 Utvecklingskostnader 4,2 1,5 12,4 Rörelseresultat 87,7 85,7 355,4 Tillgångar per affärsområde 1) Förvaltningsfastigheter Stationer 3 080,3 3 079,0 3 037,8 Verkstäder 1 826,6 1 644,7 1 819,3 Projektfastigheter 2 230,6 1 810,1 2 102,8 Mindre stationer 209,1 231,6 226,2 Övriga tillgångar, ofördelade 695,9 639,1 682,0 Summa tillgångar 8 042,5 7 404,5 7 868,1 1) Svenska Reseterminaler AB (SRAB) äger inga fastigheter.
19 Resultaträkning moderbolaget Jan mars 2009 Jan mars 2008 Helår 2008 Fastighetsintäkter Övriga förvaltningsintäkter 47,5 46,3 174,2 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader 45,2 45,6 188,8 Driftöverskott 2,3 0,7 14,6 Resultat från försäljning aktier i dotterbolag 11,5 16,6 16,6 Central administration 11,2 7,7 32,6 Utvecklingskostnader 4,2 1,5 12,4 Rörelseresultat 1,6 8,1 43,0 Finansiella poster Resultat från andra investeringar 1,1 1,3 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6,7 6,0 285,1 Nedskrivning av finansiella anläggningstillgångar 3,7 Räntekostnader och liknande resultatposter 27,5 39,4 283,4 Summa finansiella poster 20,8 32,3 0,7 Resultat efter finansiella poster 22,4 24,2 43,7 Resultat före skatt 22,4 24,2 43,7 Aktuell skatt 16,4 11,7 76,3 Uppskjuten skatt 7,5 0,3 80,3 Periodens resultat 13,5 12,8 39,7 Resultat per aktie (SEK) 3,4 3,2 9,9 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000
20 Balansräkning moderbolaget 2009-03-31 2008-03-31 2008-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar 34,9 25,9 41,3 Maskiner och inventarier 5,6 6,5 5,4 Summa materiella anläggningstillgångar 40,5 32,4 46,7 Uppskjuten skattefordran 171,2 98,2 178,7 Övriga finansiella tillgångar 8 528,9 7 980,3 8 518,2 Summa finansiella anläggningstillgångar 8 700,1 8 078,5 8 696,9 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 330,3 161,9 247,6 Likvida medel 62,7 6,4 31,3 Summa omsättningstillgångar 393,0 168,3 278,9 Summa tillgångar 9 133,6 8 279,2 9 022,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Moderbolaget eget kapital 979,6 1 300,2 947,2 Summa eget kapital 979,6 1 300,2 947,2 Långfristiga skulder Räntebärande låneskulder 4 033,0 2 550,0 3 793,0 Summa långfristiga skulder 4 033,0 2 550,0 3 793,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 581,8 927,3 663,5 Ej räntebärande skulder 3 539,2 3 501,7 3 618,8 Summa kortfristiga skulder 4 121,0 4 429,0 4 282,3 Summa EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 133,6 8 279,2 9 022,5
Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande tolvmånaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. DIREKTAVKASTNING Rullande tolvmånaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. DRIFTNETTO Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt kostnader för fastighetsadministrationskostnader. EFFEKTIV RÄNTA Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter. FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter, exklusive försäljning av intressebolag och resultat från andelar i intressebolag, i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. Väntsalsintäkter är exkluderade. IFRS International Financial Reporting Standards. JÄMFÖRBART BESTÅND Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastig heterna är exkluderade. Utvecklingsfastigheterna är exkluderade. LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. I lokalarea ingår inte area för väntsal, arrende, tomträtt, spåranläggning etc. RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande skulder minus räntebärande fordringar och likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Rörelseresultat dividerat med finansiella poster exklusive resultat från andelar i och försäljning av intresseföretag. SJÄLVFINANSIERINGSGRAD Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med kassaflöde från investeringsverksamheten. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. TOTALAVKASTNING Rullande tolvmånaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive på gående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea exklusive utvecklingsfastigheter. HYRESVAKANSGRAD Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet exklusive utvecklingsfastigheter. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter.
Stockholm Gävle Göteborg Kiruna Malmö Norrköping Solna Sundsvall Västerås Växjö Örebro Jernhusen AB (publ) Box 520 101 30 Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 Org.nr. 556584-2027 Jernhusen Muréngatan 1 802 51 Gävle Jernhusen Box 1025 405 21 Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Jernhusen Bangårdsvägen 3 981 34 Kiruna Jernhusen Box 584 201 25 Malmö Besök: Centralstationen Jernhusen N. Promenaden 94 602 22 Norrköping Jernhusen Växlarevägen 29 170 63 Solna Jernhusen Box 703 851 21 Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Jernhusen Sigurdsgatan 33 B 721 30 Västerås Jernhusen S. Järnvägsgatan 4 A 352 34 Växjö Jernhusen Box 1510 701 15 Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Solberg Fotograf: Ola Kjelbye och Per Myrehed. Telefon: 08-410 626 00 E-post: info@jernhusen.se Jernhusen är ett publikt företag med säte i Stockholm. www.jernhusen.se