ATRIUM LJUNGBERG NASDAQ OMX Large Cap Justerat driftnetto i linje med prognos Interna åtgärder stärkte marknadsvärdet Projektportföljen är stark Justerat driftnetto i linje med prognos. För det andra kvartalet redovisade Atrium Ljungberg hyresintäkter om 624 MSEK (538) och ett driftnetto i fastighetsförvaltningen om 439 MSEK (374) där vi hade räknat med 634 MSEK respektive 45 MSEK. Överskottsgraden uppgick således till 7,4% (69,5) gentemot vår förväntan om 71,. Under kvartalet erhölls 45 MSEK i förlikning för en hyrestvist, varav hyresintäkterna påverkades positivt med 4 MSEK. Vi hade räknat med en positiv hyresintäktspåverkan om 45 MSEK och justerat för dessa 5 MSEK var utfallet i linje med vår intäktsprognos. Det är främst bolagets kontorsfastigheter som har haft en starkt positiv hyresutveckling och ökat 4,4% i jämförbart bestånd under 217. Nettouthyrningen uppgick till 23 MSEK (7) under kvartalet, en klar förbättring gentemot de uppsägningar, bl.a. Telenor i Glashuset i Slussen samt i Liljeholmen, vi fick se under det första kvartalet. Interna åtgärder stärkte marknadsvärdet. De orealiserade värdeförändringarna ökade med beskedliga 959 MSEK och förklaras främst av marknadens sänkta avkastningskrav och ökade hyresnivåer. Avkastningskraven var oförändrade i Stockholm, medan de sänktes sekventiellt med 2 bp i Uppsala, 1 bp i Malmö samt 2 bp i Göteborg. Cirka 65% av de orealiserade värdeförändringarna härrörs förändrade driftnetton m.m. Det är positivt att bolagets åtgärder stod för merparten av de positiva värdeförändringarna. Projektportföljen är stark. Bolagets prognos för 217 lämnas oförändrad till 1 135 MSEK för resultat före värdeförändringar och vi räknar med 1 149 MSEK. Innevarande år bör därmed bli första året sedan 212 som bolaget uppfyller målsättningen att öka driftnettot med per år. För 218 och 219 höjer vi estimaten med 2,8% respektive 3,7% avseende hyresintäkter och 4,6% respektive 6, avseende förvaltningsresultatet till följd av den stora mängd projekt som väntas färdigställas under prognoshorisonten. Vidare togs beslut om att starta nybyggnadsprojektet Sickla 1898 om 15 kvm BTA, varav 9 5 kvm för vårdverksamhet och 5 5 kvm för handel. Byggstart bedöms till Q4 217 med inflyttning från och med Q3 219. BOLAGSBESKRIVNING Atrium Ljungberg, som grundades år 1946 (noterat sedan 1994) utvecklar och förvaltar fastigheter i Stockholmsregionen, Malmö, Uppsala och Göteborg. Företaget erbjuder kontors- och butikslokaler. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 NYCKELDATA Marknadsvärde (MSEK) 14,4 KURSUTVECKLING 18 74 1 mån (%) -5,3 Nettoskuld (MSEK) 17 378 3 mån (%),9 Enterprise Value (MSEK) 36 82 12 mån (%) -1,5 Soliditet (%) 41,9 YTD (%) -1,3 Antal aktier f. utsp. (m) 133,2 52-V Högst 164, Antal aktier e. utsp. (m) 133,2 52-V Lägst 124,1 Free Float (%) 58, Kortnamn ATRLJ B 215A 216A 217E 218E (MSEK) 2 122 2 15 2 369 2 481 Driftnetto (MSEK) 1 45 1 458 1 622 1 71 EBIT (MSEK) 1 349 1 348 1 528 1 612 Förv.res (MSEK) 945 964 1 149 1 218 EBT (MSEK) 3 431 3 831 2 617 1 218 EPS förv.res (SEK) 7,26 7,24 8,62 9,14 DPS (SEK) 3,55 3,95 4,2 4,45 Tillväxt totala intäkter (%) 6,8-6,8 11,4 5,5 Driftnettomarginal (%) 68,4 67,8 68,5 68,6 215A 216A 217E 218E P/E (förv.resultat.) (x) 18,3 19,7 16,3 15,4 P/E (x) 6,2 6,2 8,9 18,8 P/B (x) 1,24 1,17 1,5 1,3 EV/ (x) 12,2 14,7 14,1 13,4 EV/Driftnetto (x) 2,8 23,2 22,2 21,2 Dir. avkastning (%) 2,7 2,8 3, 3,2 KURSUTVECKLING 18 17 16 15 14 13 Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings HUVUDÄGARE KAPITAL Konsumentföreningen Stockholm 29,3%,2925 23, Åke Ljungberg fam o bolag 12,7%,1271 1, Birgitta Holmström fam o bolag 7,7% 12,5% Carnegie Fonder 6,5% 5,1% LEDNING Ordf. Johan Ljungberg 3Q-rapport VD Annica Ånäs 4Q-rapport CFO Martin Lindqvist KURS (SEK): FINANSIELL KALENDER 217-7-2 Fastigheter 12 216-7-18 216-1-1 217-1-3 217-3-29 217-6-29 LJGR B OMXSPI (ombaserad) RÖSTER 217-1-18 218-2-16 Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17E 4Q17E 214A 215A 216A 217E 218E 219E 524 538 535 553 567 624 586 592 1 981 2 122 2 15 2 369 2 481 2 543 Förvaltningskostnader -167-164 -151-211 -183-185 -169-21 -636-671 -692-747 -78-788 Driftnetto 357 374 384 342 384 439 417 382 1 345 1 45 1 458 1 622 1 71 1 755 Netto - övrigt -1-4 -7 6-18 -6 1-11 -26-13 -17 4 6 Central administration -33-24 -19-22 -21-12 -21-23 -67-76 -97-77 -93-95 EBIT 323 346 358 32 369 49 39 36 1 267 1 349 1 348 1 528 1 612 1 666 Finansnetto -1-99 -93-92 -95-93 -95-96 -423-43 -384-38 -394-422 Förvaltningsresultat 223 247 265 228 274 316 295 264 844 945 964 1149 1218 1243 Resultat fastighetsförsäljning -6-1 13 - - - - - 8-44 6 - - - Orealiserade värdeförändringar -297 711 262 1 79 479 989 - - -34 2 53 2 861 1 468 - - EBT -8 957 54 2 18 753 1 35 295 264 818 3 431 3 831 2 617 1 218 1 243 Skatt 23-199 -121-457 -131-288 -54-51 -173-647 -755-525 -223-224 Nettoresultat -57 758 419 1 561 622 1 17 24 213 645 2 784 3 76 2 92 995 1 19 EPS (förv.res) 1,67 1,85 1,99 1,71 2,6 2,37 2,21 1,98 6,48 7,26 7,24 8,62 9,14 9,33 EPS -,43 5,69 3,15 11,72 4,67 7,64 1,8 1,6 4,96 21,39 23,9 15,7 7,47 7,65 Tillväxt hyresintäkter Q/Q -4,9% 2,7% -,6% 3,4% 2,5% 1,1% -6,1% 1,1% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 1,8% 3,1%,2%,3% 8,2% 16, 9,5% 7,1% 1,2% 7,1% 1,3% 1,2% 4,7% 2,5% Driftnetto/ 68% 7 72% 62% 68% 7 71% 65% 68% 68% 68% 68% 69% 69% EBIT marginal 57% 6 63% 54% 62% 61% 62% 54% 55% 55% 59% 6 6 6 KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E SEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen 674 919 941 1 76 1 13 1 119 EPS (förv.res) 6,5 7,3 7,2 8,6 9,1 9,3 Förändring rörelsekapital 61 87 8 86 149 46 EPS 5, 21,4 23,1 15,7 7,5 7,7 Kassaflöde löpande verksamheten 734 1 6 949 1 162 1 253 1 165 BVPS 89, 17,2 121,4 133,2 136,6 139,8 Kassaflöde investeringar -32-1 535-2 435-3 33-1 513-1 499 CEPS 5,6 7,7 7,1 8,7 9,4 8,7 Fritt kassaflöde 432-529 -1 486-2 168-26 -334 DPS 3,3 3,55 3,95 4,2 4,45 4,7 Kassaflöde fin. verksamheten -24 54 1 373 2 475 121 82 ROE 6% 22% 2 12% 6% 6% Nettokassaflöde 228-25 -113 36-139 -252 Just. ROE 6% 22% 2 12% 6% 6% Soliditet 4 44% 44% 42% 42% 42% BALANSRÄKNING MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E AKTIESTRUKTUR Fastigheter 28 163 3 841 36 54 4 726 42 224 43 78 Antal A-aktier (m) 4, Totala tillgångar 29 276 31 947 37 2 42 91 43 493 44 754 Antal B-aktier (m) 129,2 Kassa & bank 415 389 276 58 441 189 Totalt antal aktier (m) 133,2 Eget kapital 11 59 13 953 16 176 17 748 18 192 18 618 +46 () 8 615 89 Nettoskuld 11 93 12 872 14 819 17 51 18 33 19 257 www.atriumljungberg.se Rörelsekapital -1 466-431 -463-1 345-1 494-1 54 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Sickla Industriv. 19 Box 42 131 4 Nacka ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 2Q 217A 217E 218E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring 634 624-2% 2 339 2 369 1% 2 414 2 481 3% Driftnetto fastigheter 45 439-3% 1 629 1 622 1 658 1 71 3% EPS Förv.res (SEK) 2,47 2,37-4% 8,7 8,62-1% 8,74 9,14 5% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) 3 25 2 15 1 5 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 7 6 5 4 3 2 1 6 5 4 3 2 Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y 2 15% BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 6 5 4 12X 1X 8X 5% -5% - 3 2 27A28A29A21A211A212A213A214A215A216A217E218E219E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto 6X 4X 2X X RETURN ON EQUITY (R12) NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 25% 14% 2 15% 12% 8% 6% 5% 4% 2% ROE Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Remium Nordic AB 3
MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER REGION 9% 3% 9% 6% 47% Kontor Handel Övrigt Stockholm Uppsala Malmö 41% Bostäder Göteborg 75% * Per Q2-rapport Remium Nordic AB 4
Fokus på handels- och kontorsfastigheter i Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg Handelsfastigheterna består av regionala köpcentrum, citygallerior samt storbutikshandelsplatser och står för drygt hälften av hyresintäkterna. Här ingår exempelvis Farsta Centrum och Sickla Köpkvarter i Stockholm, Gränby Centrum i Uppsala samt Mobilia i Malmö. Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter är främst koncentrerade till Stockholm, där profilfastigheten Glashuset vid Slussen är den mest kända. Atrium Ljungberg satsar mer på sin projektportfölj än många andra noterade fastighetsbolag. Det rör sig om nybyggen samt om- och nytillbyggnader. Bolaget driver med egen personal allt från förvärv och idéarbete till konceptutveckling, byggenomförande och förvaltning. Detta anses leda till högre lönsamhet och dessutom vara ett mervärde för kunderna. I Atrium Ljungbergs strategi ingår även att ha lokalt förankrad personal som både vårdar kunderna och sköter fastigheterna på plats. Intern värdering av fastighetsbeståndet BOLAGSBESKRIVNING Handels- och kontorsfastigheter i fokus Atrium Ljungberg är ett fastighetsbolag som fokuserar på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter samt helhetsmiljöer där flera olika verksamheter kombineras. Bolagets ambition är att äga fastigheter med de bästa lägena i regioner med goda tillväxtutsikter. I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) ska de noterade fastighetsbolagen marknadsvärdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver värdena skrivas upp eller ned vilket direkt påverkar resultatet. De svenska fastighetsbolagen går olika till väga med värderingen, där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. Atrium Ljungberg gör i regel en intern värdering av fastighetsbeståndet som sedan kvalitetssäkras externt. Hel- och halvårsvis låter bolaget externvärdera delar av fastighetsportföljen. En fastighet kan inte värderas på samma sätt som andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde. Istället för att titta på resultatet är det ofta betydligt intressantare att titta på kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar. Låg belåningsgrad och diversifierad låneportfölj Då i princip alla fastighetsbolag har stor belåning så blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. Atrium Ljungberg har en relativt låg belåningsgrad och lånar i huvudsak med olika löptider till bunden ränta, även om en liten del av låneportföljen är rörlig. Bolagets strategi är att sprida ut lånen så att de förfaller förhållandevis jämt under de närliggande 5-6 åren. Även om bolagets främsta finansieringskälla är via banker så använder sig Atrium Ljungberg även av kapitalmarknaden ur diversifieringshänseende genom utestående obligationer och företagscertifikat. Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer Remium Nordic AB 5