Noter och kommentarer till resultat- och balansräkning. Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen upprättas med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Fordringar är upptagna till det belopp som efter individuell prövning beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader. I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens poster Fastighetskostnader. Företagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Markanläggningar 30 år Stommar 75-100 år Tak 30-50 år Fasader 40-80 år Fönster 40-50 år Installationer 20-50 år Inventarier 5 år Låneutgifter Inga låneutgifter aktiveras vid nyproduktion. Intäkter Hyresintäkterna redovisas i den period hyrorna avser. Övriga intäkter redovisas i den period intäkterna uppkommer. Varulager Varulagret värderas, med tillämpning av först-in först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och försäljningsvärdet på balansdagen.
Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar med avseende på tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder och fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster, som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skattefeekter i resultaträkningen. Balansposter behandlas på motsvarande sätt. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Ersättning till anställda Kortfritiga ersättningar Kortfristiga ersättningar utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro och sjukvård. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning. Ersättningar efter avslutad anställning I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till andra företag och har inte någon legal eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Företagets resultat belastas för kostnader i takt med att de anställdas pensionsberättigande tjänster utförts. Vid förmånsbestämda planer står företaget i allt väsentligt riskerna för att ersättningarna kommer att kosta mer än förväntat och att avkastningen på relaterade tillgångar kommer att avvika från förväntningarna. Företaget redovisar förmånsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3s förenklingsregler. Pensionsplanen finansieras i egen regi och pensionsskulden redovisas enligt den beloppsuppgift som erhålls från KPA. Övriga långfristiga ersättningar I företaget förekommer långfristiga ersättningar till anställda som varit anställda en lång tid - jubileumsgåva efter 25 års tjänstgöring. Gåvorna är av mindre värde. Ersättningar vid uppsägning Inga ersättningar har betalats vid uppsägning. Nedskrivningar av icke finansiella tillgångar När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än goodwill, som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas. Uppskattningar och bedömningar Marknadsvärde på byggnader har beräknats med ledning av värderingsprogram. Finansiella intrument Finansiella instrument redovisas i enlighet med reglerna i K3 kapitel 11, vilket innebär att värdering sker utifrån anskaffningsvärde. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och företaget har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.
Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Fordringar som är räntefria eller som löper med ränta som avviker från marknadsräntan och har en löptid överstigande 12 månader, redovisas till ett diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som ränteintäkt i resultaträkningen. Andra långfristiga värdepappersinnehav Posten består av aktier och tillgodohavanden hos HBV. Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar ingående i posten redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. I efterföljande redovisning värderas aktierna till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger. De räntebärande tillgångarna redovisas i efterföljande redovisning till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, minskat med eventuell reservering för värdeminskning. Låneskulder och leverantörsskulder Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas. Dokumenterade säkringar av räntebindning (säkringsredovisning) Avtal om en så kallad ränteswap skyddar mot ränteförändringar. Genom säkringen erhåller företaget en fast ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader och liknande resultatposter. Avsättningar Pensioner Företaget gör en avsättning när det finns en legal eller informell förpliktelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Bokslutsdispositioner Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Obeskattade reserver Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till reserverna. Eget kapital Eget kapital delas in i bundet och fritt kapital, i enlighet med årsredovisningslagens indelning. Likvida medel Företaget har medel på koncernkonto hos koncernens finansbolag. Dessa klassificeras som fordran i balansräkningen och som likvida medel i kassaflödesanalysen.
2 Hyresintäkter 2017 2016 Hyror Outhyrt Rabatter Bostäder 69 249 416 67 392 848 Lokaler 4 971 965 4 603 674 Övrigt 54 208 128 735 Bostäder -100 996-265 954 Lokaler -241 097-567 598 Kvarboenderabatt -960 884-1 012 397 Hyresrabatt -85 982-86 689 Nettointäkter 72 886 630 70 192 619 Hyresavtal bostäder löper med tillsvidarekontrakt med 3 månaders uppsägning från hyresgästens sida. Hyresavtal lokaler löper med kontraktstid från ett år och uppåt med indexreglering. 3 Övriga förvaltningsintäkter 2017 2016 Sålda tjänster 94 046 173 787 Vinst/förlust försäljning materiella anläggningstillgångar 0-18 171 Återbetalning Afa 0 274 311 Övrigt 45 084-5 279 Summa 139 130 424 648 4 Driftskostnader 2017 2016 Reparationer 6 095 661 5 075 126 Fastighetsskötsel och städning 7 097 494 6 850 916 Uppvärmning 7 917 387 7 933 335 Sophantering 1 616 911 1 572 202 Vattenförbrukning 3 048 466 3 051 553 Elförbrukning 1 838 059 1 773 846 Avskrivna hyresfordringar 55 395 95 455 Försäkringspremier 295 677 293 683 Administration 6 534 440 6 289 610 Pensioner 270 801 280 770 Övriga driftskostnader 2 633 583 2 312 075 Summa 37 403 874 35 528 571 5 Medelantal anställda Heltid Deltid Män Kvinnor Män Kvinnor Adm. personal och arbetsledning 1 (2) 4 (4) 1 (1) 0 (0) Fastighetsarbetare 5 (5) 5 (5) 0 (0) 0 (0) Hantverkare 7 (7) 1 (1) 0 (0) 0 (0) Summa anställda 13 (14) 10 (10) 1 (1) 0 (0) Totalt antal anställda är 24 personer motsvarande 24 heltidstjänster. Män Kvinnor Styrelse 4 (4) 1 (1) Verkställande direktör 0 (0) 1 (1) Summa 4 (4) 2 (2)
6 Sjukfrånvaro 2017 2016 Total sjukfrånvaro 4,05% 3,27% - sjukfrånvaro för män 1,88% 2,30% - sjukfrånvaro för kvinnor 7,36% 4,69% - anställda upp till 29 år 1,39% 0,90% - anställda 30-49 år 1,97% 3,06% - anställda 50 år och uppåt 4,96% 3,63% 7 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och Sociala kostnader Löner och Sociala kostnader andra (varav andra (varav ersättningar pensionskostnader) ersättningar pensionskostnader) 2017 2016 Styrelse och Vd 947 256 758 306 (418 336) 890 464 517 116 (218 989) Övriga anställda 8 628 204 3 157 194 (553 285) 8 355 417 2 815 585 (433 996) Summa kronor 9 575 460 3 915 500 (971 621) 9 245 881 3 332 701 (652 985) 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2017 2016 Räntor 14 676 50 431 Summa 14 676 50 431 9 Räntekostnader och liknande resultatposter 2017 2016 Räntekostnader 6 887 970 8 842 018 Summa 6 887 970 8 842 018 10 Bokslutsdispositioner 2017 2016 Periodiseringsfond 1 900 000 1 200 000 Summa 1 900 000 1 200 000 11 Skatt på årets resultat 2017 2016 Aktuell skatt 1 276 671 890 347 Uppskjuten skatt 328 717 281 333 Summa 1 605 388 1 171 680 Redovisat resultat före skatt 7 260 632 5 282 468 Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22%) -1 597 339-1 162 143 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -8 049-9 537 Summa -1 605 388-1 171 680
12 Förvaltningsfastigheter 2017 2016 Ingående anskaffningsvärde 463 120 946 432 941 035 Inköp 3 648 436 30 470 695 Försäljning och utrangering -121 652-290 784 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 466 647 730 463 120 946 Ingående avskrivningar -142 275 100-134 658 331 Försäljning och utrangering 95 889 217 645 Årets avskrivning -7 786 021-7 834 414 Utgående ackumulerade avskrivningar -149 965 232-142 275 100 Utgående redovisat värde 316 682 498 320 845 846 Samtliga fastigheter innehas för lågsiktig uthyrning. Fastigheterna har värderadets enligt Datschas schabloner och avkastningskrav till 670 Mkr. I värderingen beaktade dels nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöden, dels nyligen genomförda transaktioner mellan oberoende parter på en marknad med väsentligen samma förutsättningar. Vid beräkningen av fastighetens nuvärde användes en kalkylperiod på tio år och en diskonteringsränta före skatt på 5,25 %, hyresutvecklingen antogs vara 2 % per år och vakansgraden 1 %.. 13 Maskiner och inventarier 2017 2016 Ingående anskaffningsvärde 9 521 111 9 088 320 Inköp 386 559 526 251 Försäljning och utrangering 0-93 460 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 907 670 9 521 111 Ingående avskrivningar -8 532 554-8 187 807 Försäljning och utrangering 0 93 460 Årets avskrivning -485 156-438 207 Utgående ackumulerade avskrivningar -9 017 710-8 532 554 Utgående redovisat värde 889 960 988 557 14 Pågående ny- och ombyggnader 2017 2016 Ingående anskaffningsvärde 9 689 190 2 055 056 Under året nedlagda kostnader 934 335 33 315 139 Under året nedlagda omklassificeringar 0-25 681 005 Utgående redovisat värde 10 623 525 9 689 190 15 Aktier och andelar 2017 2016 Insatskapital, HBV 40 000 40 000 Uppsägningsbara återbäringsmedel, HBV 59 403 43 151 Ej uppsägningsbara återbäringsmedel, HBV 92 663 100 540 Bokfört nettovärde 192 066 183 691 16 Uppskjuten skattefordran 2017 2016 Ingående skattefordran balanslånepost 539 610 591 830 Ingående skattefordran fastigheter 484 704 713 817 Förändring balanslånepost -52 220-52 220 Förändring fastigheter -276 497-229 113 Bokfört värde 695 597 1 024 314 I bolaget föreligger temporär skillnad i balanslåneposter där uppskjuten skattefordran uppgår till 22 %. K3 medför en skillnad i bokförinsgmässig och skattemässigt avdragsgill avskrivning.
17 Hyres- och kundfordringar 2017 2016 Hyresfordringar 87 743 76 274 Kundfordringar 475 911 430 593 Summa 563 654 506 867 18 Likvida medel 2017 2016 Kassamedel 18 360 5 408 Banktillgodohavande 3 740 0 Summa 22 100 5 408 Till koncernkontot finns en checkkredit på totalt 10 Mkr. 19 Fordringar hos koncernföretag 2017 2016 Koncernkonto 4 168 337 0 Förutbetalda kostnader 60 750 0 Hyresfordringar 20 0 Leverantörsskulder, Vaggeryds kommun -2 133 028 0 Förskottsbetalda intäkter -27 707 0 Leverantörsskulder, Vaggeryds Energi -1 141 008 0 Summa 927 364 0 20 Eget kapital Aktiekapitalet består av 5.000 aktier med ett kvotvärde på kr 1.000:-. 21 Obeskattade reserver 2017 2016 Periodiseringsfond 2014 1 400 000 1 400 000 Periodiseringsfond 2015 1 500 000 1 500 000 Periodiseringsfond 2016 1 200 000 1 200 000 Periodiseringsfond 2017 1 900 000 Summa 6 000 000 4 100 000 22 Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 2017 2016 Ingående pensionsavsättning 5 501 622 5 747 478 Inbetalning individuell del -143 650-125 725 Avsättning pensioner -86 693-120 131 Framtida pensioner 5 271 279 5 501 622 23 Långfristiga skulder 2017 2016 Skulder till kreditinstitut Mellan 1 och 5 år 135 000 000 153 000 000 Senare än 5 år 131 000 000 113 000 000 Summa 266 000 000 266 000 000 Alla lån är amorteringsfria. Av de långfristiga skulderna har räntesäkring skett i swapar på 41,2 Mkr (71,2 Mkr) av lånen. Vid årsskiftet fanns ett undervärde på swaparna på 2,7 Mkr (5,5 Mkr). Säkerhet för lånen utgörs av kommunal borgen. Snitträntan är 1,64 % (2,68 %)
24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2017 2016 Semesterlöneskuld 504 336 499 122 Upplupna räntor 1 914 042 3 866 578 Förskottsbetalda hyror 5 344 333 5 512 317 Övrigt 720 498 833 095 Summa 8 483 209 10 711 112 25 Skulder hos koncernföretag 2017 2016 Koncernkonto 0-5 042 943 Förutbetalda kostnader 0-60 750 Hyresfordringar 0-6 863 Leverantörsskulder, Vaggeryds kommun 0 10 151 297 Förskottsbetalda intäkter 0 484 783 Leverantörsskulder, Vaggeryds elverk 0 111 949 Leverantörsskulder, Vaggeryds Energi 0 910 438 Summa 0 6 547 911 26 Förändring av kortfristiga fordringar 2017 2016 Förändring hyres- och kundfordringar -56 787-181 812 Förändring övriga fordringar 29 713 10 378 Förändring förutbet. kostn / uppl. int. -354 043-514 869 Förändring fordr. hos koncernföretag -927 364 9 824 307 Summa -1 308 481 9 138 004 27 Förändring av kortfristiga skulder 2017 2016 Förändring skulder till kreditinstitut -7 260 Förändring leverantörsskulder -1 763 954 361 584 Förändring övriga kortfristiga skulder 50 412 89 296 Förändring uppl. kostn. / förutbet. int. -2 227 903 1 790 115 Förändring skulder hos koncernföretag -6 547 911 5 890 079 Summa -10 496 616 8 131 074 28 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 2017 2016 Inköp netto, not 12-3 648 443-30 470 695 Inköp netto, not 13-386 559-526 251 Förändring pågående -934 335-7 634 134 Summa -4 969 337-38 631 080 29 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 2017 2016 Försäljning förvaltningsfastigheter 0 21 000 Försäljning maskiner och inventarier 0 33 968 Summa 0 54 968
30 Disposition av företagets vinst 2017 2016 Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel 7 819 338 5 166 659 Styrelsen och vd föreslår att till resevfond avsätts 4 500 000 4 000 000 Styrelsen och vd föreslår att i ny räkning balanseras 3 319 338 1 166 659 7 819 338 5 166 659 31 Ställda panter och eventualförpliktelser 2017 2016 Ställda säkerheter inga inga Eventualförpliktelser Garantibelopp Fastigo 185 505 174 853 32 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut. Vaggeryd den 21 mars 2018 Stig-Göran Hultsbo Ann-Christin Hallinder Andreas Orre Ordförande Vice ordförande Thomas Axelsson Bengt Sandahl Satu Jonsson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits Pernilla Rehnberg Auktoriserad revisor