VERSION DIARIENUMMER KS2017.492 RAPPORT SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN 2017 Genomförandestrategi för värdeåterföring Roslagsbanan till City Inklusive beräkningsgrund och nivåer på medfinansieringsersättning Beslutad av Kommunfullmäktige 2018-03-12
Innehåll 1. Bakgrund... 3 1.1 Uttag av medfinansieringsersättning... 3 1.2 Vem ska betala medfinansieringsersättning... 3 1.3 Kommunägd mark... 4 1.4 Belopp som fördelas... 4 1.5 När ska medfinansieringsersättningen betalas... 4 1.6 Lagrum... 5 2. Principer/Beräkningsmodell för medfinansieringsersättning 7 2.1 Formel för medfinanseringsersättning... 7 2.1.1 Prisfaktor... 7 2.1.2 Tätortsfaktorer... 8 2.1.3 Stationsnära... 9 2.1.4 Startår... 9 2.1.5 Redan påbörjade projekt... 10 2.2 Beräkningsexempel utifrån modell... 10 2.3 Avtal... 11 2.4 Ändring av beräkningsmodell... 11 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN VALLENTUNA KOMMUN 186 86 VALLENTUNA BESÖK: TUNA TORG 1 TFN: 08-587 850 00 WWW.VALLENTUNA.SE
1. Bakgrund Med anledning sverigeförhandlingen har Vallentuna kommun ingått avtal om medfinansiering av en utbyggnad av Roslagsbanan till City via Odenplan. För att säkra den medfinansiering som förutsatts i avtalet om Sverigeförhandlingen har denna genomförandestrategi tagits fram. Genomförandestrategin utgör tillägg till riktlinjer för exploateringsavtal och erläggande av medfinansieringsersättning enligt dessa riktlinjer är en förutsättning för byggande inom influensområdet för Roslagsbanan. 1.1 Uttag av medfinansieringsersättning Plan- och bygglagen har kompletterats med regler om medfinansieringsersättning som kan tas ut av exploatörer i samband med exploateringsavtal. För att teckna exploateringsavtal ska kommunen ha riktlinjer för dessa. (Se KS 2017.202) Detta dokument utgör ett komplement till kommunens riktlinjer avseende uttag av medfinansieringsersättning inom tätorterna som har station längs roslagsbanan. Uttag av medfinansieringsersättning utgör inget avgiftsbeslut likt planavgift eller gatukostnadsersättning. Däremot är det en förutsättning för exploateringsavtal vilket i sin tur är en förutsättning för projekt där en exploatör äger marken. Då medfinansieringsersättning därmed får karaktären av en tvingande avgift i de flesta projekt är det av stor vikt med förutsägbarhet om avgiftens storlek. I det här dokumentet finns beräkningsgrunder och beslut om avgiftens storlek som är differentierad beroende projektets lokalisering men även när i tiden ett projekt påbörjas. För projekt som påbörjats före beslut om genomförandestrategin görs en reduktion på avgiften för att minska påverkan på genomförbarheten. 1.2 Vem ska betala medfinansieringsersättning Medfinansieringsersättning utgör en del av exploateringsavtal, det innebär att ersättningen ska erläggas av den som är exploatör. En fritidshusägare som enbart för möjlighet att stycka av en tomt utgör därvid ingen exploatör och kommer således inte att behöva betala medfinansieringsersättning. För att räknas som exploatör behöver man generellt sett få minst 3 tillkommande byggrätter. När kommunen initierar en ny planläggning inom ett större område med fritidshus s.k. förnyelseområden/omvandlingsområden tecknas avtal med exploatörer som får en nytta utöver delning av tidigare ianspråktagen fritidshustomt. Exploateringsavtal med dylika exploatörer utgör därvid en förutsättning för att planen ska möjliggöra sådan nytta. Enligt den lagstiftning som grundar rätten till att ta ut medfinansieringsersättning framgår att medfinansieringsersättning får tas ut så snart det går att anta att den 3
infrastruktur som medfinansieringsersättningen avser innebär en värdeökning på fastigheten. Utbyggnad av roslagsbanan till city innebär en nytta för samtliga boende inom de tätorter som innehar stationsläge på roslagsbanan. Det innebär att alla projekt inom tätorterna Vallentuna, Lindholmen, Frösunda, Ekskogen samt Kårsta kommer att bidra med medfinansiering. Inom Vallentuna finns flera stationslägen. 1.3 Kommunägd mark Vid försäljning av kommunägd mark kan medfinansieringsersättning inte tas ut enligt plan- och bygglagen. Ur rättvisesynpunkt måste dock samma kostnader belasta projekt på kommunalägd mark. Motsvarande belopp tas då ut som delfinansiering. Det kan komma att uppstå tre olika situationer: a. Försäljning av tomter till privatpersoner via mäklare eller annan budgivning. Här sker försäljning med delfinansiering inkluderad i priset. b. Markanvisning av byggklar mark. Vid markanvisning av byggklar mark sker budgivning inklusive delfinansiering, en särredovisning av beloppet sker i samband med avtalsskrivning. c. Markanvisning av råtomtmark. Här sker prissättningen med hänsyn till att kostnader tillkommer. Det innebär att delfinansieringsersättningen läggs till köpeskillingen i samband med avtalsskrivning. I praktiken är det enbart situation a. och b. som bör förekomma. För att situation c. ska uppkomma krävs att delfinansiering etc. har varit en känd förutsättning och bilagt tävlingen så att samtliga anbudgivare kunnat räkna in beloppet vid anbudslämning. För tävlingar som genomförts före antagandet av genomförandestrategin tillämpas situation b. avseende delfinansieringen, oavsett om övriga kostnader inkluderats i priset. 1.4 Belopp som fördelas Vid beräkningen av hur medfinansieringsersättningen ska tas ut har även projekt som omfattar kommunägd mark, privatpersoner som inte är att anse som exploatörer etc. ingått i fördelningsunderlaget. Det innebär att det belopp som tas ut från exploatörer inte motsvarar hela det belopp som kommunen bidrar med till utbyggnaden. För projekt som ger byggrätter på kommunägd mark genereras en intäkt som till viss del öronmärks för att finansiera utbyggnaden. För projekt som omfattar fritidshus eller andra projekt utan exploatörer måste finansering ske på annat sätt, exempelvis genom intäkter från markförsäljning i andra projekt. 1.5 När ska medfinansieringsersättningen betalas Betalningsvillkoren för när medfinansieringsersättning ska erläggas regleras i exploateringsavtal. Hela beloppet ska, om inte annat reglerats i exploateringsavtalet, 4
vara betalat till kommun senast innan bygglov beviljas. Om inte medfinansieringsersättning erläggs före bygglov kan kommunen godta betalning senare under förutsättning att säkerhet ställs i form av pantbrev gällande med bästa rätt i den fastighet som medfinansieringen avser eller bankgaranti. 1.6 Lagrum Medfinansieringsersättning vilar, i den mån det berör exploatörer, på Plan- och bygglagens regler om exploateringsavtal. 5
FAKTA Plan- och bygglagen 5 kap. Exploateringsavtal 39 Om kommunen avser att ingå exploateringsavtal, ska kommunen anta riktlinjer som anger utgångspunkter och mål för sådana avtal. Riktlinjerna ska ange grundläggande principer för 1. fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner, 2. medfinansieringsersättning, om kommunen avser att avtala om sådan ersättning, och 3. andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal. Lag (2017:181). 40 Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras. Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde. Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181). 41 Ett exploateringsavtal får inte innehålla ett åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att helt eller delvis bekosta byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg som kommunen har en skyldighet enligt lag att tillhandahålla. Lag (2014:900). 42 Ett exploateringsavtal får inte avse ersättning för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående i andra fall än när detaljplanen avser ett steg i en etappvis utbyggnad eller avtalet omfattar medfinansieringsersättning. Lag (2017:181). 6
2. Principer/Beräkningsmodell för medfinansieringsersättning 2.1 Formel för medfinanseringsersättning Tf Sn St Pb Pf Br = Medfinansiering Där Tf = Tätortsfaktor Sn = Stationsnära faktor St = Startårsfaktor Pb = Påbörjadfaktor Pf = Prisfaktor Br = Antal byggrätt eller antal ljus BTA FAKTA För uttag/beräkning av medfinansieringsersättning finns inga riktlinjer från Boverket/SKL e dyl. Inte heller förarbeten till lagstiftningen innehåller några rekommendation i det avseendet. Vid framtagandet av beräkningsmodell har därför utgångspunkten varit samma som vid gatukostnadsersättning enligt PBL 6 kap. 24, områdesvis fördelning där fördelningen har skett för att uppnå en skälig och rättvis fördelning av kostnaderna i relation till erhållen plannytta. Vid beräkning av medfinansieringsersättning för lägenheter respektive lokaler beräknas medfinansieringsersättning genom antal kvadratmeter ljus BTA som möjliggörs enligt detaljplanen eller om så inte går att bedöma enligt uppskattning följt som justeras vid beviljat bygglov. Vid beräkning av medfinansieringsersättning för småhus, inklusive radhus/kedjehus i bostadsrättsform, beräknas medfinansieringsersättningen likt friliggande småhus per byggrätt. 2.1.1 Prisfaktor Enligt ramavtal för Sverigeförhandlingen ska Vallentuna bidra med medfinansiering om 396 miljoner och upp till 430 miljoner medräknat ev. fördyringsansvar. Efter beslut av kommunfullmäktige ska värdeåterföring sökas upp till Vallentunas totala medfinansiering inklusive räntekostnad. Det är i dagsläget omöjligt att veta hur stort fördyringsansvar respektive räntekostnad som kommer att uppkomma. Vid beräkning av prisfaktor har därför förutsatts att det totalt är 430 miljoner + KPI som ska fördelas på samtliga projekt under avtalstiden. För att inte påverka marknaden förutsätts att kommunen vid försäljning av byggrätter på kommunägd mark avsätter motsvarande belopp som privata exploatörer skulle ha bidragit med genom medfinansieringsersättning. 7
För att beräkna prisfaktorn och säkerställa en skälig och rättvis fördelning behövs därför information om projektportföljen. Bland annat avseende var inom kommunen är fördelad över tid, i vilken tätort samt avstånd till roslagsbanan. Pågående projekt finns redan i portföljen, svårigheten ligger i att bedöma de projekt som inte har startat. Vid beräkning av prisfaktorerna har bostadsbyggnadsprognosen använts som bas för uppskattning av hur projektportföljen rimligen kommer att se ut från idag till 2035. För bostäder som inte finns med i BBP har en uppskattning gjorts avseende omfattning och relevanta faktorer så att även dessa framtida projekt kommer att bära sin del av medfinansieringen. I och med detta kommer en översyn behöva ske vid behov. För lägenheter och lokaler som beräknas per BTA är prisfaktorn 3150 kr. För småhus där värdet snarare är beroende av antalet byggrätter än BTA är prisfaktorn 220 000 kr Prisfaktorn uppräknas med KPI med januari 2018 som basmånad. Observera att dessa prisfaktorer inte utgör medfinansieringsersättningen utan grunden för beräkning av denna enligt formeln ovan. Endast i det läget som ett projekt har andelstal 1 i samtliga kategorier motsvaras prisfaktor medfinansieringsersättning. 2.1.2 Tätortsfaktorer Värdenivåerna inom de olika tätorter som har stationslägen på roslagsbanan skiljer sig markant åt. Skillnaderna beror bl.a. på avstånd till Stockholm men även skillnader avseende offentlig service, handel etc. För att inte medfinansieringsersättningen ska slå olika hårt behövs en viss differentiering beroende på inom vilken tätort projektet är beläget. Vallentuna och Lindholmen har idag en tätare trafikering på roslagsbanan och bedöms under de kommande åren ha en bättre turtäthet än övriga tätorter. Tätorterna har även en högre grad av service i form av handel m.m. Av samtliga berörda tätorter bedöms Vallentuna vara den där värdebasen är högst. Vallentuna tätort åsätts därför tätortsfaktorn 1,0. Relativt Vallentuna bedöms Lindholmen ligga ytterst nära, speciellt då tätorterna på sikt kommer att växa samman. Serviceutbudet i Lindholmen är dock något lägre, även bostadspriserna, vilket gör att Lindholmen åsätts tätortsfaktorn 0,9 Övriga tätorter bedöms både ha en lägre relativ nytta pga. sämre turtäthet men även ha en annan värdebas relativt Vallentuna. En halvering av tätortsfaktorn bedöms skälig. Då både Frösunda och Ekskogen helt saknar service i dagsläget, både offentlig service i form av skolor, bibliotek etc men även avsaknad av butiker m.m. bedöms skäligt med ytterligare en reduktion till 0,4. 8
Tätorten Kårsta har idag grundskola, bibliotek m.m. och bedöms därför inte behöva ytterligare reducering. Tätortsfaktorn för Kårsta sätts till 0,5 2.1.3 Stationsnära Det finns skäl att anta att värdepåverkan av en utbyggd roslagsbana är något högre för projekt som ligger närmare hållplatslägen medan projekt som ligger inom tätorten men relativt lång till stationen påverkas mindre. Stationsnära läge har definierats som inom 500 meter fågelvägen. Detta är även samma avstånd som rekommenderas som max avstånd till kollektivtrafik inom innerstaden av SLL Stationsnära läge åsätts stationsnära faktor 1, övriga 0.5. Det är inte orimligt att tro att det i ett enskilt projekt kan komma att uppstå frågan om enskilda objekt som ligger på gränsen. I det fall får en skälighetsbedömning göras med hänsyn till tillgången av gång/cykelvägar men även att hålla samman lämpliga fördelningsområden. Här kan praxis avseende områdesvis fördelning enligt PBL 6 kap 24 om gatukostnader tjäna till vägledning. I de flesta fall bör samtliga bostäder inom ett projekt komma att räknas som stationsnära om delar av planområdet ligger inom 500 meter från stationsläge. 2.1.4 Startår En viss differentiering i tid räknas som rimligt då värdepåverkan kan antas vara större desto närmare trafikstart är på den utbyggda infrastrukturen. Denna skillnad är i sig ingenting som lagstiftningen tar hänsyn till. Kommunen bedömer dock att det är ett bra incitament för att säkerställa att inte all bostadsproduktion kommer att skjutas framåt i tiden. Skillnaden i startårsfaktor får dock inte bli för stor eftersom det kan ge för stora påtryckningar från externa aktörer för att starta projekt istället för att utgå från platsens förutsättningar och marknadens reella behov. För projekt som påbörjas nära trafikstarten finns ingen anledning till reduktion och åsätts därför startårsfaktor 1.0 I tiden räknat från genomförandestrategins framtagande till trafikstart är 2026 som är halva tiden fram till beräknad trafikstart. För projekt som startas tidigare än 2026 bedöms därför rimligt med en reducering av startårsfaktorn till 0.75 För projekt som är startade eller som startar före 2020 bedöms behöva ytterligare en reduktion då många av dessa projekt redan är tilltänkta och för att ge incitament att inte skjuta projekten på framtiden. Skälig reduktion av startårsfaktor bedöms till 0.5 9
2.1.5 Redan påbörjade projekt För projekt som pågick när avtal om sverigeförhandlingen undertecknades bedöms konsekvenserna av en medfinansieringsersättning kunna innebär en risk för att projektets genomförbarhet påverkas negativt. Det är rimligt att ytterligare en reducering ska ske för dessa projekt där medfinansieringsersättning inte var känt redan vid ingående av plankostnadsavtal eller motsvarande. Det bedöms därvid skäligt med en reducering med 50% (0.5) för de projekt där planavtal eller motsvarande tecknats utan reglering av att medfinansieringsersättning ska tas ut eller antagen genomförandestrategi. För projekt som inte ska reduceras är faktorn 1.0 2.2 Beräkningsexempel utifrån modell För samtliga möjliga kombinationer går att räkna fram medfinansieringsersättningens storlek genom informationen under 2.1. Det som inte går att med säkerhet förutspå är projekt som ligger i gränslandet avseende en enskild faktor. Nedan ges två exempel avseende fiktiva projekt. Fall 1: Pågående projekt i centrala Vallentuna tätort som avser lägenheter i flerfamiljshus med 1500 m2 ljus BTA. Inom projektet finns inget plankostnadsavtal eller motsvarande där medfinansieringsersättning har reglerats. Prisfaktor BTA = 3150 Vallentuna tätort = 1.0 Stationsnära = 1.0 Startår före 2020 = 0.5 Påbörjadfaktor = 0.5 Medfinansieringsersättning = 1.0*1.0*0.5*0.5*3150*1500= 1 181 250 kr (ca 787,5 kr/ljus BTA) Fall 2: Framtida projekt som startas år 2030 avseende småhus i Ekskogen som inte ligger stationsnära. Projektet omfattar 10 småhus. Prisfaktor bygrätt = 220 000 Ekskogens tätort = 0,4 Stationsnära = 0,5 10
Startår 2030 = 1.0 Påbörjadfaktor = 1.0 Medfinansieringsersättning 0,4*0,5*1,0*1,0*220000*10 = 440 000 kr (44 000 kr /småhus) 2.3 Avtal Belopp för uttag beräknas i exploateringsavtal och är beroende av vad detaljplanen möjliggör för byggrätt. Betalningsvillkor regleras i exploateringsavtal se 1.5 Vid tecknande av planavtal/föravtal exploatering görs en första uppskattning av medfinansieringsersättningen. Denna är dock enbart ur informativt syfte då det i tidiga skeden inte går att förutse antalet byggrätter eller med säkerhet säga vilket område planen kommer att omfatta (och därmed inte avgöra om projektet anses stationsnära) 2.4 Ändring av beräkningsmodell Det kan komma att finnas behov av att revidera och komplettera beräkningsmodellen i och med svårigheterna att förutspå fördelning av projekttyperna. Om byggandet kommer att markant ändras från de i Sverigeförhandlingen utlovade 5650 bostäderna kan skäl finnas för en ombearbetning av modellen samma sak om en stor förändring sker gentemot hur planerna idag ser ut avseende framtida fördelning mellan lägenheter och småhus eller om beslut tas att byggandet ska koncentreras till nya tätorter, stationssamhällen eller annat som inte kunnat förutses. En revidering av beräkningsmodellen måste antas av kommunfullmäktige och ska enbart omfatta projekt som ännu ej reglerats genom avtal. 11