Sida 1(9) Tjänsteställe Bygg- och miljöförvaltningen Handläggare Lars Jönsson Datum 2017-10-06 Gatukostnadsutredning Hägnen Detaljplan för Hägnen, Marks kommun Upprättad på Bygg och Miljökontoret i november 2017, SAMMANFATTNING I Marks kommun finns ett principiellt beslut från 2011 om att kommunen ska vara huvudman för allmänna platser och att vid övertagande av allmän plats tillämpa plan- och bygglagens möjligheter till uttag av ersättning för gatukostnader från fastighetsägarna för att finansiera utbyggnad av allmänna anläggningar inom ett avgränsat område (Kommunstyrelsen 2011-06-01 96). Kommunen ska ha det principiella förhållningssättet att vara huvudman för allmänna platser med undantag för detaljplaner avsedda för fritidsboende där kommunen inte ansvarar för vatten- och avloppsförsörjningen. Om det efter samråd om en detaljplan visar sig att det finns särskilda skäl ska kommunen överväga att frångå detta principiella förhållningssätt. Kommunens utgifter för utbyggnad av gata och annan allmän plats ska betalas av ägarna till fastigheterna i området. Gatukostnaderna ska fördelas mellan fastigheterna "efter skälig och rättvis grund. Kostnaderna omfattar de anläggningar som fordras för områdets funktion (gator,gångvägar och park, mm) samt kostnader för marklösen, intrångsersättning,administration, mm. Preliminära kostnader för utbyggnad av gator, gångbana, marklösen och administration inom Hägnen bedöms till drygt 7,2 miljoner kr, vilket kommer att debiteras ägarna av de fastigheter som ingår i fördelningsområdet, dvs detaljplaneområdet. Utöver detta bekostas ny busshållplats samt gångbana och gångpassage över väg 503, totalt ca en halv miljon kronor, av skattemedel. Kostnaderna för gator fördelas via andelstal oavsett tomtarea. Obebyggda fastigheter har högre andelstal än bebyggda, men lägre än nytillkommande då de tidigare haft andel i vägföreningen. Marks kommun Postadress: 511 80 Kinna Telefon: 0320 21 70 00 Fax: 0320-162 31 www.mark.se E-post tsn@mark.se
Sida 2(9) Fördelningsförslag: Kostnadsfördelning Andel Antal Nytillkommande fastigheter (om sådana tillkommer) 1 0 st Obebyggda befintliga fastigheter 0,75 2 st Befintliga bebyggda fastigheter 0,50 63 st Fördelningsprincipen bygger på fastighetens ökade byggrätt i samband med ny detaljplan. Befintliga fastigheter får samma ökning av byggarea, medan obebyggda och eventuella nytillkomna fastigheter ökar byggarean från noll. Med ovanstående fördelningsprincip blir gatukostnaden för respektive typ av fastighet enligt följande: Kostnad Nytillkommande fastigheter (ej föreslaget) 1 Kostnad Obebyggda befintliga fastigheter 165 000 Befintliga bebyggda fastigheter 110 000 - BAKGRUND Samtidigt med denna gatukostnadsutredning har ny detaljplan för Hägnen utarbetats. I denna förutsätts Kommunalt huvudmannaskap för allmän platsmark enligt kommunens principbeslut (Kommunstyrelsen 2011-06-01 96). Denna gatukostnadsutredning avser kommunalt huvudmannaskap. Syftet med en ny detaljplan för Hägnen är att möjliggöra permanentboende och att ansluta fastigheterna till kommunala vatten- och avloppsledningar. Detta medför i sin tur att befintliga vägar behöver byggas ut för att följa kommunal standard gällande framkomlighet, bärighet och trafiksäkerhet. Kommunen kommer att bli huvudman för dels VA-anläggningar, dels allmänna platser, d.v.s. gator, parkanläggningar och naturområden, utom strandremsan norr om väg 503. Med huvudmannaskapet följer att kommunen är ansvarig för utbyggnad, underhåll och drift. Marks kommuns princip är att varje förnyelseområde ska bära de områdesbundna anläggningskostnader som uppkommer i samband med detaljplaneläggning och som är till nytta för planområdet. 1 Ett alternativt planförslag ger möjlighet att stycka av 8 tomter från samfällighetens mark. Detta skulle innebära en gatukostnadsavgift om 88 000 kr för befintliga bebyggda fastigheter, 132 000 kr för befintliga obebyggda och 176 000 kr för nytillkommande.
Sida 3(9) Fastighetsägarnas skyldigheter att betala anläggningskostnaderna för gator och park inom allmän plats regleras i plan- och bygglagen, PBL. Kommunen ges där rätt att besluta att dessa anläggningskostnader, fortsättningsvis benämnda gatukostnader, i sin helhet ska betalas av fastighetsägarna, medan kostnaderna för underhåll och drift, till skillnad mot rådande förhållanden avseende lokalgator och naturområden inom planområdet, helt ska bäras av skattekollektivet. Tekniska servicenämnden behöver därmed utökad budget för drift och underhåll i nivå med de kostnader som uppkommer i området. Enligt PBL 6 kap 31 ska gatukostnaderna fördelas mellan fastigheterna efter skälig och rättvis grund. Kommunen ska enligt 31 besluta om avgränsningen av det område inom vilket fördelning ska ske, om de kostnader som ska fördelas, samt om grunderna för fördelningen. Detta beslutsunderlag utarbetas genom denna gatukostnadsutredning. I PBL infördes en skyldighet för kommunen att innan beslut om gatukostnadsuttag fattas, samråda med berörda fastighetsägare. Föreliggande förslag till gatukostnadsutredning med förslag till kostnadsfördelning utgör underlag för ett sådant samråd med fastighetsägarna inom Hägnen. Gatukostnadsprocessen Kommunens rätt att besluta om gatukostnader respektive fastighetsägarnas skyldigheter att betala dessa kostnader för gator, park och naturmark inom allmän plats regleras i plan- och bygglagen, PBL (2010:900) 6 kapitlet 24-38. Gatukostnaderna ska fördelas mellan fastighetsägarna efter skälig och rättvis grund. Kommunen ska enligt 24 besluta om de kostnader som ska fördelas, om avgränsningen av det område inom vilket fördelning ska ske, samt om grunderna för fördelningen. Underlaget för beslut om uttag av gatukostnader har utarbetats genom denna gatukostnadsutredning. Gatukostnadsutredningen utarbetas genom en process som ofta löper parallellt med detaljplaneprocessen. Samråd Samrådsperioden för gatukostnadsutredningen och detaljplanen sträcker sig från 2017-10-07 till 2017-12-16. Yttranden bör ske skriftligt och skickas till detaljplan@mark.se eller Marks kommun, plan och byggnadsnämnden, 511 80 Kinna. Enskilda fastighetsägare som omfattas av gatukostnadsutredningens fördelningsområde kan yttra sig. Samfälligheten kan även lämna ett gemensamt yttrande, vilket är lämpligt när det gäller eventuella synpunkter på huvudmannaskapet för Allmän plats. Revidering efter samråd Efter samrådstidens slut bearbetas och revideras Gatukostnadsutredningen med hänsyn till inkomna synpunkter.
Sida 4(9) En samrådsredogörelse tas fram. Utställning Den reviderade gatukostnadsutredningen ställs ut under fyra veckor. Under denna period kan synpunkter lämnas. Justering efter utställning Efter utställningen kan gatukostnadsutredningen komma att justeras till följd av synpunkter samt eventuella korrigeringar av detaljplanen. Detta justerade förslag läggs fram till kommunstyrelsen för beslut. Kommunstyrelsens beslut om principer för uttag av gatukostnader kan enligt plan- och bygglagen (PBL) 13 kap 1 överklagas genom så kallad laglighetsprövning. Reglerna för laglighetsprövning finns i 10 kap. kommunallagen. Överklagandet ska ske skriftligt och skickas till länsrätten. Överklagandet ska ha inkommit inom tre veckor från att beslutsprotokollet är anslaget på kommunens officiella anslagstavla. GATUKOSTNADSUTREDNING Fördelningsområde Vid fördelning av gatukostnader i Hägnen områdesvis fördelning. Vanligtvis utgörs fördelningsområdet av det område som den nya detaljplanen omfattar. Annan indelning kan komma i fråga vilket inte är fallet i Hägnen. Fördelningsområdets omfattning för Hägnen framgår av kartan nedan. Omfattning Förbättringsarbetets omfattning utgörs av följande. Samtliga gator i Hägnen får ny överbyggnad om ca 60 cm med förstärkningslager, bärlager och asfalt-slitlager enligt kommunens gatustandard för att ha tillräcklig bärighet för exempelvis sopbilar och väghållningsfordon. Av hänsyn till områdets karaktär av småskalighet har detaljplanen frångått kommunens standard avseende vägbredder. Följande bredder föreslås: 5,5 m Bäckvägen 100 m vid infarten 4,5 m Bäckvägen Stamvägen Bergsvägen Skogsvägen ca 100 meter i kurvan
Sida 5(9) 3,5 m Sjövägen Gunnars väg Skogsvägen Genvägen Vändplatser, mötesplatser och belysning enligt kommunens standard anläggs för att säkerställa trygghet och säkerhet trots den minskade vägbredden. Avvattning av gatorna sker via diken vilka även kommer att nyttjas för avledning av dagvatten från fastigheterna (tak och dräneringar). Endast på korta sträckor läggs dagvattenledningar. Ett öppet dagvattensystem som detta medger fördröjning, avdunstning, infiltration och viss rening vilket skyddar sjön. Gångbana anläggs på nedre delen av Bäckvägen och längs väg 503 fram till en gångpassage vid föreningshuset. En förbättrad busshållplats anläggs vid Bäckvägen 1. Denna tillhör offentligt ansvar och bekostas inte av Gatukostnadsavgiften. Kostnadsunderlag Vid beräkning av gatukostnaderna har gränsen för det område som kostnadsberäkningen omfattar satts vid streckat område på kartan. I kostnadsunderlaget ska ingå kostnader till följd av att anläggningar på allmänplats inom området rustas upp för att motsvara de krav på säkerhet och långsiktigt hållbara anläggningar som ställs i ett område med permanent villabebyggelse.
Sida 6(9) Planområde: heldragen svart linje Fördelningsområde: blåstreckat område Förutom anläggningskostnader för gator, inklusive belysning, ingår kostnader för marklösen, förstudier, projektering samt administration. Preliminära kostnader för utbyggnad av gator, marklösen, projektering och administration inom Hägnen bedöms till drygt 7,2 miljoner kr. Delar som ligger under skattekollektivet, som busshållplats och gångpassage över väg 503, samt samordningsfördelar med va-entreprenaden, har då räknats bort. Eftersom Hägnens badplats kan anses vara en målpunkt även för andra besökare, har det diskuterats om badplatsen skulle vara kommunal. Intresset från Hägnens sida var lågt och därför har det inte föreslagits. Ytterligare parkering kommer inte heller att ordnas. Gångbana längs med väg 503 samt gång passage och busshållplats byggs men bekostas av skattekollektivet.
Sida 7(9) I tidigare överenskommelse har avtalats att kommunen ska bekosta en förbättring av strandremsan väster om föreningshuset (Servitutsavtal 2013-06-11) i ersättning för att samfälligheten upplåter utrymme för va-ledningar. Vid kommunstyrelsens sammanträde 2017-03-08 beslutades att tilllämpa en fördelningsprincip mellan va och gata för anläggningsarbetena som frångår branschens mätregler (MER) och därmed lättar gatukostnaden för fastigheterna. Motiveringen är att viss del av gatuschakt och återfyllnad även är till nytta för va-ledningarna och därför kan bekostas av va-kollektivet, dvs anslutningsavgiften. Riktlinjerna för huvudmannaskap för allmän plats kompletteras i detaljplaner med kommunalt vatten och avlopp, enligt följande; Vid samordnat gatu- och VA-arbete i befintliga gator/vägar, där fastighetsägarna genom detaljplaneläggning och gatukostnadsutredning bekostar gatu-andelen, ska VA-anläggningen bära den entreprenadkostnad som framgår av branschens mät- och ersättningsregler, MER, och därutöver även bära kostnaderna för: schakt inom överbyggnad gata mellan underkant slitlager på befintlig väg och ner till terrassytan ovan VA-Schakten. överbyggnad av gatan mellan underkant av bundet bärlager och ner till terrassytan ovan VA-schakten. Ledningsgravens sidolutning räknas därvid vara 4:1. Nedan beräknade preliminära kostnader avser prisläget okt 2016 och innefattar inte moms.
Sida 8(9) Kostnader för mark och anläggningar Kalkyl Hägnen ombyggnad av kvartersgator m m DELOBJEKT Entreprenadkostnader inkl byggherrekostnader Bäckvägen ( 420 m) Stamvägen (600 m) Sjövägen (140 m) Bergsvägen (220 m) Genvägen (220 m) Skogsvägen (260 m) Gunnars väg (280 m) Ny belysning för bef gator Projekteringsstöd Markfrågor SUMMA FÖRE PÅSLAG KOSTNAD 1 250 000 kr 1 090 000 kr 390 000 kr 910 000 kr 370 000 kr 640 000 kr 660 000 kr 870 000 kr 80 000 kr 150 000 kr 6 410 000 kr Utredningskostnader, 6% Administrationskostnader, 6,5% SUMMA ATT FÖRDELA 384 600 kr 416 650 kr 7 211 250 kr Belysning utgörs av kommunens standardbelysning och uppgår till 870 000 kr i gatukostnadsutredningen. Kommunens debitering av gatukostnader utgör en form av myndighetsutövning och omfattas därmed inte av mervärdeskatt (moms). Moms ingår således inte i angivna kostnader. Marks kommun tillämpar en s k takregel som innebär att den kostnadsnivå som angivits vid utställning av gatukostnader ska, justerad för eventuella generella kostnadsnivåförändringar över tiden, gälla som tak vid debitering av gatukostnadsersättningen efter att utbyggnaden av gata och park genomförts. I det fall de faktiska kostnaderna är lägre än takbeloppet ska dessa ligga till grund för debiteringen. Fördelningsgrund Totalkostnaden på ca 7,2 miljoner kr enligt ovan ska enligt plan- och bygglagen (PBL 6 kap 31 2 st) fördelas mellan fastigheterna efter skälig och rättvis grund. I denna gatukostnadsutredning tillämpas områdesvis fördelning vilket innebär att kostnaderna fördelas lika över alla fastigheter inom området, oavsett var i området fastigheten befinner sig. Gatukostnaden fördelas inom området med andelstal som bestäms av om fastigheten är bebyggd, obebyggd eller nytillkommande.
Sida 9(9) Grunden för kostnadsuttaget ligger i att fastigheterna erhåller en utökad byggrätt genom den nya detaljplanen. Befintliga bebyggda fastigheter får samma ökning av byggarea och därmed samma andelstal 0,5. Obebyggda och eventuella nytillkomna fastigheter ökar möjlig byggarea från noll. Nytillkommande fastigheter ges andelstalet 1 medan obebyggda befintliga ges andelstalet 0,75 eftersom de sedan tidigare har andel i vägföreningen. Enligt förslaget ska alltså varje ny avstyckning bära en kostnad som är dubbelt så stor som en befintlig fastighet. I nu liggande förslag till detaljplan för Hägnen föreslås emellertid inga nya avstyckningar i förhållande till ursprunglig detaljplanerna för fritidsbebyggelse, vilket följer beslut från samfälligheten. Nedanstående tabell visar andelstal respektive gatukostnadsavgift per fastighet: Kostnadsfördelning Andel Antal Kostnad Nytillkommande fastigheter 1 0 st - Obebyggda befintliga fastigheter 0,75 2 st 165 000 Befintliga bebyggda fastigheter 0,50 63 st 110 000 BETALNINGSVILLKOR Gatukostnadsersättningen ska betalas då vägarna är färdigställda och kan tas i drift, vilket kan ske tidigast under 2019. Faktura skickas av kommunen. Marks kommun Karin Ahlgren, Teknik- och serviceförvaltningen Lars Lindeberg, Fastighetskonsult, Bygg- och miljökontoret