Yttrande 1(6) Kungsbacka kommun samhallsbyggnadskontoret@ kungsbacka.se Samrådsyttrande över förslag till detaljplan för centrumutveckling och bostäder, kvarteret Banken i Kungsbacka kommun Ärendet Syftet med detaljplanen är att bevara kulturhistoriskt värdefulla byggnader och miljöer samtidigt som förutsättningar för utveckling av kvarteret möjliggörs. Kvarteret Banken ligger i Kungsbacka stadskärna och är beläget vid Kungsbacka torg. Planområdet är ungefär ca 2800 kvadratmeter stort och har befintlig bebyggelse som är riksintresse för kulturmiljövården utpekat enligt miljöbalken. Gällande regleringar Kungsbackafjorden som Kungsbackaån mynnar ut i är Natura2000 område enligt Fågeldirektivet och Habitatdirektivet och riksintresse. Kvarteret Banken är riksintresse för kulturmiljövården. Kvarteret Banken ingår i utvecklingsområdet för Kungsbacka stad i översiktsplanen för Kungsbacka kommun. I fördjupningen av översiktsplanen för Kungsbacka stad anges att förtätning är möjlig under förutsättning att hänsyn tas till de värden som finns på platsen. Gällande detaljplaner inom området tillåter huvudsakligen handel och kontor. En av de gällande detaljplaner är en saneringsplan som innebär att samtliga gårdshus rivs. En annan av de gällande detaljplanerna inom planområdet möjliggör verksamhet i en gårdsbyggnad samt har bevarandebestämmelser och rivningsförbud på vissa byggnader. Den tredje av detaljplanerna möjliggör gallerian samt har bevarandebestämmelser och rivningsförbud på vissa byggnader. Postadress Besöksadress E-post Telefon 301 86 HALMSTAD Slottsgatan 2 halland@lansstyrelsen.se 010-224 30 00
Yttrande 2(6) Synpunkter på sådant som kan aktualisera prövning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 planoch bygglagen (PBL) och nu kända förhållanden att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget kan komma att prövas. Motiv för bedömningen Länsstyrelsen befarar att: - det som föreslås blir olämpligt med avseende på hälsa Förorenad mark I planbeskrivningen sägs ang. förorenad mark att En nedlagd verksamhet finns inom planområdet enligt MIFO-registret (Markinventering för förorenade områden). Detta gäller en färghandel som är märkt med riskklass 4. Verksamheten upphörde innan 1969 och på platsen ligger idag en galleria. Vidare utredning tros inte behövas. Det finns en hel del verksamheter inom riskklass 2 som ligger ganska nära kvarteret Banken. En kemtvätt har enligt MIFO-inventeringen funnits på Östergatan 9 och en annan kemtvätt inom fastigheten Söderbro 11. Båda dessa kemtvättar har enligt inventeringen använt lösningsmedel. Båda kemtvättarna ligger öster om kvarteret Banken och om grundvattnets strömningsriktning är från kemtvättarna mot Kungsbackaån, så kan en eventuell förorening av klorerade lösningsmedel påverka nya bostäder inom kvarteret Banken. Länsstyrelsen anser att en miljöteknisk markundersökning bör göras för att säkert kunna utesluta att marken har förorenats av klorerade lösningsmedel. Kommunen behöver mäta och säkerställa att föroreningarna inte sprider sig i området. En planbestämmelse angående att byggnaderna ska uppföras täta så att klorider inte sprider sig till bostäder inom planområdet bör övervägas. Länsstyrelsen befarar inte att: - riksintresse enligt miljöbalken påtagligt kommer att skadas, - strandskydd enligt 7 kap miljöbalken upphävs i strid med gällande bestämmelser - reglering av mellankommunala frågor inte samordnas på ett lämpligt sätt, - miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken inte iakttas, - det som föreslås blir olämpligt med avseende på säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion.
Yttrande 3(6) Råd om tillämpningen av PBL och miljöbalken Betydande miljöpåverkan Länsstyrelsen delar kommunens uppfattning att planförslagets genomförande inte kan komma att innebära en betydande miljöpåverkan. Riksintressen Samtliga riksintressen som berör planområdet bör framgå av planbeskrivningen och även planförslagets eventuella påverkan på dessa. Kungsbackafjorden som Kungsbackaån mynnar ut i är Natura2000 område och utgör därmed riksintresse. Strandskydd Kommunen har angett att marken redan är ianspråktagen som skäl för att upphäva strandskyddet i berörd del inom planområdet. Länsstyrelsen har ingen synpunkt på kommunens skäl avseende strandskyddet. Geoteknik En planbestämmelse om ändrad lovplikt, lov med villkor behöver införas på plankartan. Marklov krävs för att alla ändringar av markens höjdläge, även om ändringen inte är avsevärd. Marklov krävs även för schaktning och fyllning som innebär tillfällig ändring av markens höjdläge i mer än ringa omfattning. De geotekniska förhållandena i planområdet kräver att kunskapen är hög bland alla som arbetar i området så att tillfälliga upplag osv inte påverkar marken negativt. Kommunen har en viktig roll att se till att kunskapen når ut till alla led. Då markförändringar mindre än 0,5 meter normalt inte kräver marklov är det svårt att uppmärksamma verksamhetsutövare på att det är hårdare krav i detta område. Kommunen bör överväga att säkerställa i detaljplanen att byggnader pålgrundläggs eller att lättare enplansbyggnader kompensationsgrundläggs med minst 1,1 meter lättklinkerfyllmng. MKN vatten Miljökvalitetsnormerna för vatten ska beskrivas i planbeskrivningen. Det finns visserligen inte så mycket yta att jobba med i planområdet men finns det vilja så går det att göra en del angående dagvattenhanteringen ändå. Det finns dagvattenlösningar t.ex. raingardens vars utformning kan bidra till att fördröja och rena vattnet, öka rekreationsvärdet och som inte tar så mycket plats. Om materialet är genomsläppligt kan gårdsytor med genomsläppliga material, t.ex. grus för att öka infiltrationen av dagvattnet och därmed minska belastningen på Kungsbackaån (och risken för översvämningar nedströms). Kommunen behöver beskriva påverkan på Natura 2000-området Kungsbackafjorden i planhandlingarna och även visa hur MKN för vatten kan innehållas.
Yttrande 4(6) Översvämning från Kungsbackaån och havet Redan idag hotas kvarteret Banken av översvämning ifall det högsta beräknade flödet inträffar i Kungsbackaån. Efter hand som klimatet förändras kommer även den stigande havsnivån att kunna orsaka översvämning. Enligt Boverket bör ny sammanhållen bebyggelse lokaliseras till områden som inte hotas av översvämning. Effekten av ett förändrat klimat under bebyggelsens förväntade livslängd ska tas med i bedömningen. Undantag kan göras, men då behöver konsekvenserna kunna hanteras. Länsstyrelsen anser att frågan om nivåer bör studeras närmare i detaljplaneområdet. Om ett högsta beräknat flöde inträffar uppnås redan idag föreslagna lägsta golvhöjd på +3,0 meter enligt RH2000. Det är lämpligt att lägga golvnivån åtminstone 0,5 m högre, i varje fall för de byggnader som ska innehålla bostäder eller samhällsviktig verksamhet. Alla byggnadsdelar som ligger lägre än +3,5 m måste uppföras i material som tål vatten och med vattentät konstruktion. Det är också viktigt att säkra elcentraler, transformatorstationer och liknande från översvämning så att inte vattnet riskerar att bli strömförande. Allt detta bör säkras med planbestämmelser. Situationen blir mer komplicerad, eftersom det redan finns byggnader i kvarteret som har en lägre golvhöjd än +3,5 m och inte är uppförda med fuktsäkra material och konstruktioner. Kommunen bör studera hur dessa byggnader kan skyddas. Det är inte lämpligt att tillåta bostäder eller samhällsviktig verksamhet på våningsplan som ligger lägre än +3,5 m. Utöver detta bör kommunen föra ett resonemang kring hur räddningstjänst och liknande ska kunna nå de boende i husen ifall gatorna svämmas över. Kommunen behöver också se över VA - systemet så att det klarar översvämningar. Översvämningsrisker för Kungsbacka stad bör studeras övergripande i kommunens översiktsplanering. Möjligheter att säkerställa skydd för fastigheter genom till exempel tekniska åtgärder på byggnaderna eller skyddsvallar bör behandlas. Översvämning på grund av skyfall Klimatförändringarna kan komma att innebära fler skyfall vilket är viktigt att räkna med vid dimensionering av dagvattensystemen. Kommunen bör vara medveten om hur området står sig även vid mer extrema regn. Dagvattenflöden upp till åtminstone 100-års regn bör studeras, så att man kan se vart vattnet tar vägen vid större regn och utforma planen så att vattnet inte ställer till skada. Kommunen bör sedan ta ställning till vad de anser är acceptabel risknivå. Trafik Kommunen behöver beskriva framkomlighet för lastfordon och avfallshämtning i planområdet.
Yttrande 5(6) Framkomlighet Kommunen behöver samråda med Räddningstjänsten och beskriva möjligheterna för Räddningstjänstens framkomlighet i händelse av t.ex. brand. Kulturmiljö Länsstyrelsen välkomnar arbetet med att försöka bevara kulturmiljön i kvarteret Banken genom att skydda delar av den äldre bebyggelsen med q i planen. Det är dock synd att gårdshuset i västra delen av Banken 13 tillåts att rivas. Bestämmelsen med q bör för tydlighetens skull delas upp. Rivningsförbudet läggs som en separat bestämmelse med r. Ofta blir bestämmelser som hänvisar till andra dokument för otydliga för att uppfylla tydlighetskravet i lagen. För ökad tydlighet bör bestämmelserna kring kulturvärden finnas med på plankartan eller som minimum hänvisas till specifika sidor i planbeskrivningen. I plankartan anges planbestämmelser avseende gestaltningsprinciper som beskrivs i planbeskrivningen. Kommunen bör i plankartan säkerställa utformningen med planbestämmelser kring lyft av taknock och utformning av takkupor för befintlig bebyggelse. I planbeskrivningen står att Under förutsättning att detaljbearbetningen blir god samt utformas och utförs i medverkan med antikvarisk expertis bedöms förändringen kunna genomföras utan att huset förvanskas i för stor utsträckning. Här finns ett stort mått av osäkerhet. Då ett av syftena med planen är att bevara kulturhistoriskt värdefulla byggnader och miljöer bör detaljbearbetning göras i förväg så att det tydligare kan regleras och säkerställas i planen. Att lyfta ett tak kan om det vill sig illa förskjuta byggnadens proportioner på ett mycket olyckligt sätt. Under utseende (ny bestämmelse) i planbestämmelsen bör det stå lertegel istället för bara tegel. Ett betongtegeltak vore olyckligt i miljön runt torget. Fornlämningar Aktuell planläggning visar att Kvarteret Banken kommer att omgestaltas genom renovering av befintliga hus, rivning av byggnader och nybyggnation. Planområdet ligger inom Riksintresse för kulturmiljövård och berör fornlämning Raä Kungsbacka 10:1, kultur- och stadslager från 1400-talet till 1800-talet successivt avsatta under Kungsbacka stad historik. Mot bakgrund av projektets omfattning och komplexitet är det motiverat med arkeologisk förundersökning inom delar av kvarteret enligt 2 kap 12-13 kulturmiljölagen (1988:950). Dagsljusförhållanden Länsstyrelsen anser att dagsljusförhållandena för befintlig och tillkommande bebyggelse behöver studeras i detaljplanen. Enligt Boverket finns ett ökat behov av simulering av dagsljus i detaljplan där flera faktorer som påverkar
Yttrande 6(6) tillgången på dags- och solljus kan styras såsom kvarterens och gatunätets struktur, förhållandet mellan hushöjd och hur byggnaderna placerats i förhållande till väderstreck. Att skjuta på frågan till bygglovsprövning och projektering då byggnadernas placering och höjd redan är låst i detaljplanen gör att det inte går att påverka solljusförhållandena i någon större utsträckning. Social robusthet Det är positivt om området blir attraktivt för flera olika grupper, vilket kan bidra till mångfald. Tryggheten kan öka om möjligheten till uppsikt över utemiljöerna är god. Planbestämmelser Blå huset på Banken 3 ska flyttas ett stycke söder ut enligt planbeskrivningen. Byggnaden är bevarandevärd och en planbestämmelse q har angivits på byggnadens nya tänkta placering i plankartan. Att inte byggnaden rivs innan den flyttats till mark med som enligt plankartan har planbestämmelsen q behöver säkerställas. En administrativ planbestämmelse om villkorat startbesked angående att ny bebyggelse inte får uppföras på den nuvarande platsen innan dess att den bevarandevärda byggnaden har flyttats skulle kunna vara möjlig enligt 4 kap. 4 PBL. Det ska framgå av bestämmelsen vilket/vilka byggnadsverk som berörs och hur det/de ska förändras. Cecilia Engström Ida Cronquist Detta yttrande har godkänts digitalt och saknar därför namnunderskrifter.