Reviderad hyresmodell förskole- och grundskolelokaler

Reviderad hyresmodell förskole- och grundskolelokaler 2012-10-19

Sammanfattning Stadsledningskontoret och förvaltningsenheten har under cirka ett års tid arbetat fram en revidering av den nuvarande hyresmodellen för lokaler avsedda för förskola och grundskola. Arbetet har syftat till att fånga upp de förändringar som skett sedan den förra revideringen och lyfter in lokalens areaeffektivitet som en hyresgrundande parameter. Utförandet har skett i samverkan med oberoende externa aktörer för att säkerställa opartiskhet i granskningen. 2 (12)

Innehållsförteckning 1 Bakgrund... 4 1.1 Syfte... 4 1.2 Arbetets upplägg... 5 2 Reviderad hyresmodell... 6 2.1 Beskrivning av värderingsmodellen... 7 3 Objekten i den reviderade modellen... 10 3.1 Förändringar i den reviderade modellen... 10 3.2 Poängsättning... 11 3.2 Utfall... 11 4 Planerad uppdatering av hyresmodell... 11 Bilagor Bilaga 1 Värderingsmodellen Bilaga 2 Värderingsmetoden Bilaga 3 Utfall i poäng per kategori och objekt 3 (12)

1 Bakgrund Internhyror infördes 1990 för skolor och 1994 för förskolor. Syftet var att stimulera en effektiv användning av resurserna och ge verksamheterna större möjligheter att påverka sina kostnader. Systemet följer kommunens styrprincip om att ansvar och befogenheter ska ligga på lägsta effektiva nivå och är viktigt för att uppnå konkurrensneutralitet. När skolpengen infördes 1992 var internhyrorna en viktig förutsättning för att skolpengsystemet skulle fungera fullt ut. Systemet innebär att verksamheterna får en fastställd summa pengar för varje barn och elev, och själva bestämmer hur pengarna ska användas. Köpkraft för lokaler ingår i skolpengen. Samtliga objekt inom skola och förskola värderades då och objekten fick mot bakgrund av värderingen en individuell hyra baserad på värderade egenskaper. Eftersom denna värdering företogs för länge sedan har dess utfall i stor utsträckning tappat aktualitet. Tillkommande ytor och olika verksamhetsanpassning är exempel på åtgärder som inneburit en snedfördelning av hyresnivåerna mellan både skolorna och förskolorna. Det är mot bakgrund av bland annat dessa skäl som stadsledningskontoret och förvaltningsenheten har tagit fram en reviderad intern hyresmodell. 1.1 Syfte Syftet med intern hyresmodellen är att fördela självkostnaden för skol- och förskolelokaler via en omfördelning där lokalernas funktionalitet utifrån verksamhetens behov är styrande. Intern hyresmodellen ska stimulera till ett effektivt utnyttjande av lokalresurserna, upprätthålla konkurrensneutralitet och fördela lokalkostnaderna. Revideringen av hyresmodellen sker för att lokalkostnaderna mer rättvisande ska spegla den lokalresurs verksamheten får för pengarna. Syftet med revidering av hyresmodellen är således att: Bidra till en rättvisande fördelning av lokalkostnaderna Stimulera ett effektivt utnyttjande av lokalresurserna Upprätthålla konkurrensneutralitet 4 (12)

1.2 Arbetets upplägg Kommunens arbetsgrupp har med stöd av externa konsulter tagit fram förslag till revideringar av den nuvarande modellen. Ett pilotprojekt har genomförts för att utvärdera förslaget och säkerställa en enhetlig bedömning. Arbete med att ta fram förslag till reviderad modell har pågått sedan januari 2011. Styrgruppen har deltagare från KU, FFS och stadsledningskontoret. I projektgruppen har deltagare från KU, FSS och stadsledningskontoret med stöd av Sweco och fristående arkitekter. En arbetsgrupp har också funnits med representanter från grundskolor och förskolor (privata och kommunala) samt tjänstemän från FFS, KU, stadsledningskontoret, förvaltningsenheten och fastighetsstaben. De har deltagit i arbetet genom ett antal workshops där olika scenarion undersökts. Under arbetets gång har också dialog förts med en referensgrupp där både privata och kommunala förskolor och skolor varit representerade. Figur 1 Organisationsschema i arbetet med den reviderade hyresmodellen Styrgrupp Projektgrupp Projektledarstöd Oberoende arkitektgrupp Arbetsgrupp Referensgrupp 5 (12)

2 Reviderad hyresmodell Mot bakgrund av den upparbetade snedfördelningen som beskrevs i första kapitlet fick externa arkitekter år 2010 i uppdrag av stadsledningskontoret och förvaltningsenheten att gå igenom det kommunala fastighetsbeståndet beträffande skolor och förskolor. Arkitekterna genomförde en grundläggande granskning av objekten (dvs. hyreslokalerna för varje skola och förskola) utifrån dess ändamålsenlighet, inomhusmiljö och omgivning. Dessutom gjordes en bedömning av hur effektiv den enskilda lokalen är. Målet med denna bedömning var att fastställa hur mycket verksamhetsyta som inryms i totalytan. Den reviderade interna hyresmodellen skiljer sig i huvudsak från den äldre upplagan i och med införandet av areaeffektivitet som en hyresgrundande egenskap. Därutöver görs vissa förändringar i vilka egenskaper som anses hyresgrundande och hur dessa viktats. Den reviderade modellen ger oss idag en mer rättvisande bild av lokalernas beskaffenhet och ger på så sätt en jämnare fördelning av hyran mellan lokalerna. Den är uppdaterad utifrån de förändringar som under årens lopp kommit att ändra lokalerna i olika utsträckning. Det är viktigt att betona att den väsentliga skillnaden är, bortsett från den uppdaterade värderingen i allmänhet, den tillkommande värderingen av lokalernas effektiva verksamhetsyta. Det innebär att en betydligt större hänsyn tas till hur mycket av den totala lokalytan som det går att bedriva skolverksamhet i. 6 (12)

2.1 Beskrivning av värderingsmodellen I den reviderade hyresmodellen har lokalernas egenskaper delats upp i fyra olika områden parametrar, inom vilka en poäng har tilldelats. Denna poäng summeras sedan till ett snitt för objektet och ligger till grund för hyressättningen där varje poäng motsvarar ett visst antal kronor per kvadratmeter. De egenskaper som ansetts vara hyresgrundande för den reviderade hyresmodellen är: Areaeffektivitet Ändamålsenlighet Inomhusmiljö Omgivning Areaeffektivitet Areaeffektivitet syftar till hur stor del av lokalernas yta som faktiskt kan utnyttjas för själva verksamheten. Poängen för areaeffektivitet har räknats fram som kvoten mellan lokalarean och verksamhetsarean. En hög andel verksamhetsarea ger således en högre poäng inom effektivitet. Eftersom hyresavtalen för skola och förskola grundas på lokalarea (LOA) behöver en skola som har en låg andel verksamhetsarea hyra förhållandevis fler kvadratmeter för att bedriva sin verksamhet än en skola som har en hög andel verksamhetsarea. Areaeffektivitet som en hyresgrundande egenskap är därför att betrakta som ett medel att komma åt den typen av snedfördelning mellan verksamheter som beskrivits ovan. Ändamålsenlighet Ändamålsenliga lokaler är betydelsefullt för att kunna bedriva verksamhet på ett tillfredsställande sätt. En byggnad med tillhörande utemiljö som är flexibel i sin användbarhet och väl anpassad för verksamheten är att betrakta som ändamålsenlig. Hänsyn har därför tagits till verksamhetens ändamål. En högstadieskola som bedöms som fullt ut ändamålsenlig kommer att bedömas annorlunda om dess användningsområde sedermera förändras till förskola. Inom ramen för bedömning av ändamålsenlighet finns flexibilitet som syftar till lokalens anpassningsmöjligheter. En flexibel lokal är lätt att bygga om vid förändring och ökar därmed även lokalens möjlighet att vara effektiv. Anpassning och flexibilitet Byggnaden ska vara utformad så att lokalerna stödjer verksamheten. Är det exempelvis enkelt att få en god överblick över vad som sker i lokalerna? Är det lätt att röra sig mellan inne- och utemiljö? Är entréutrymmena utformade så att hämtning/lämning går så smidigt som möjligt, och att ytterkläder och skor kan förvaras på ett bra sätt? Möjligheten att tillaga maten på plats samt trevliga och pedagogiska måltidsmiljöer är ett exempel på vad som ger höga poäng. 7 (12)

Utformning innemiljön Bedömningen avser ett helhetsintryck av byggnadens arkitektoniska kvalitéer. Exempelvis hur enskilda lokaler är utformade och förhåller sig till varandra och framförallt hur verksamheten påverkas av detta. Exempelvis kan en korridor som upplevs som oändlig, smal och instängd dra ner poängen medan en lika lång korridor som upplevs som kortare, varierande och luftig ger högre poäng. Grundskolor och förskolor är offentliga miljöer med hårdare slitage och ofta med ett längre livslängdsperspektiv än andra miljöer. Grundskole- och förskoleverksamheter använder ofta sina lokaler intensivt. Högre poäng ges om material och färgsättning är hållbara, enhetliga och estetiska. Utomhusmiljö Egenskaper som värdesätts i skolor och förskolors utomhusmiljöer är bland annat överblickbarhet, variation, storlek och möjligheten att på olika sätt utnyttja utomhusmiljön som ett pedagogiskt verktyg. En överblickbar tomt där barn och vuxna kan se varandra underlättar för personalen som då kan se vad som händer, inge trygghet, och vara en naturlig del av utevistelsen utan att störa barnens aktiviteter. En varierad tomt stimulerar eleverna till lek, skapande och socialt umgänge som utvecklar deras motoriska och sociala färdigheter. Tomten får inte vara för trång och bör rymma åtminstone en tredjedel av barnen samt personal samtidigt. Inomhusmiljö Bra inomhusmiljö ger förutsättningar för att elever och personal ska må bra och att verksamheten kan bedrivas på ett tillfredsställande sätt. Faktorer som bedöms inom inomhusmiljö är inomhusklimatet samt ljus- och ljudförhållanden. Inomhusklimat Rumstemperaturen ska vara tillräcklig och jämn, vara utan kallras eller drag samt begränsa instrålningen av värme respektive kyla. Det ska finnas möjlighet att vädra och ventilationen ska fungera utan att bullra. Lokalen ska ha en tillfredsställande luftfuktighet. Ljus Lokalen ska ge ett bra ljusinsläpp och möjlighet att se ut samtidigt som det bör gå att skärma av vid skarpt solsken. Det är positivt om det finns flera fasta belysningssystem i lokalen anpassade för olika typer av aktiviteter, och om ljusstyrkan i dessa är möjlig att reglera. Ljud God akustik i verksamhetslokalerna är en förutsättning för en bra vistelse-, studie- och arbetsmiljö. Lokalerna bör vara anpassade så att det exempelvis är enkelt att uppfatta tal i klassrum medan det finns ljuddämpning i bullriga matsalsmiljöer. Någon som kan dra ner poängen är om lokalerna är lyhörda så att aktiviteterna i ett rum stör verksamheten i intilliggande rum. 8 (12)

Omgivning Omgivningen bedöms utifrån objektets läge i förhållande till närliggande aktiviteter och bostäder, annan bebyggelse, trafik och säkerhetsfaktorer i omgivningen utanför den egna tomten. Läge i förhållande till kommunikationer och bostäder Förskolor och skolor som är belägna nära ett bostadsområde som utgör verksamhetens upptagningsområde har en fördel jämfört med mer perifera anläggningar. Detta ger således högre poäng i bedömningen. Likaså värdesätts närhet till kollektiva färdmedel och om det är möjligt för barnen att ta sig till och från skolan/förskolan på ett enkelt och säkert sätt. Trafiksäkerhet i anslutning till skolan/förskolan En annan faktor att ta hänsyn till är huruvida det är säkert att hämta och lämna barnen vid skolan, och även möjligheten för andra trafikanter att passera anläggningen smidigt och trafiksäkert. Det tas även hänsyn till om det är möjligt att på ett säkert sätt röra sig mellan lokaler i olika byggnader som nyttjas i verksamheten. Närmiljön En bedömning av hur närområdet kring tomten upplevs och dess betydelse för verksamheten görs. Finns det simhall, bibliotek, friluftsgård, teater eller liknande i närheten? Finns det vacker naturmiljö i anslutning eller rangerbangård och störande verksamheter? För ytterligare beskrivning av värderingsmodellen, se bilaga 1 Värderingsmodellen. 9 (12)

3 Objekten i den reviderade modellen Avsikten är att samtliga grundskolor och förskolor ska värderas enligt den reviderade modellen. Några objekt/verksamheter är ännu inte med, det beror dels på att lokalerna producerats efter värderingen gjorts, dels att verksamheten kommer att flytta från sin nuvarande lokal till en annan lokal under den tid som det beräknas innan modellens införande. 3.1 Förändringar i den reviderade modellen Den största förändringen i den reviderade hyresmodellen i förhållande till den nuvarande hyresmodellen är tillkomsten av Areaeffektivitet som hyresgrundande egenskap. Viktningen för de olika parametrarna har fastställts enligt tabell 1 som redovisas nedan. Där framgår även skillnaderna jämfört med nuvarande modell. Tabell 1 Nuvarande och föreslagna parametrar/bedömningsgrunder och viktning NUVARANDE MODELL Ändamålsenlighet Vikt 50% Anpassad till verksamheten Tillåter effektiv och rationell verksamhet Trevlig innemiljö (lokalens utformning) Byggnadens standard Vikt 35% Bra inre klimat (värme, ventilation) God arbetsmiljö (ljud, ljus) Invändigt underhåll Närmiljö Vikt 15% Närhet till kommunikationer alt. till bostaden Attraktiv närmiljö, tillgång till andra lokaler Attraktiv utemiljö ENLIGT FÖRSLAG TILL REVIDERING: Areaeffektivitet Vikt 30% Areaeffektivitet 1 Ändamålsenlighet Vikt 40% Anpassning och flexibilitet Utformning innemiljö Utemiljö inom tomten Inomhusmiljö Vikt 20% Inomhusklimat Ljus Ljud Omgivning Vikt 10% Läge i förhållande till kommunikationer och bostäder Trafiksäkerhet i anslutning till skolan Närmiljön 1 Kvoten mellan verksamhetsarea och lokalarea 10 (12)

3.2 Poängsättning De oberoende arkitekterna som varit ute och studerat objekten har utdelat poäng inom varje poängkriterie enligt en skala från 0-10. Det ger en högsta möjliga poäng inom varje parameter (areaeffektivitet, ändamålsenlighet, inomhusmiljö och omgivning) på 30 poäng. Undantaget är areaeffektivitet som därför har normerats mot övriga parametrar med en multipel på 30 för att kunna vara jämförbar. Poängen för varje parameter har sedan viktats i enlighet med varje parameters tilldelade vikt, vilket ger ett slutgiltigt resultat för varje objekt mellan 0 och 30 poäng. För beskrivning av utgångspunkt för poängsättning, se bilaga 2 Värderingsmetoden. Då poängens monetära värde bestäms genom skillnaden mellan lägsta och högsta poäng har beslut fattats om att fixera högsta och lägsta hyra på 22 respektive 15 poäng. Det är dessutom försvarbart med argumentet att objekt med 22 poäng är så pass lämpliga som lokaler att de förtjänar full hyra. På samma sätt försvaras den lägre nivån, objekten håller sådan standard att verksamhet kan bedrivas. För att objekten ska bibehålla sin rättvisande hyressättning över tid måste uppdatering av poängsättningen ske i samband med tillbyggnationer och större verksamhetsanpassningar. 3.2 Utfall Medelvärdet antal poäng per objekt är 18,5 med en standardavvikelse på 1,9 poäng, vilket innebär att det genomsnittliga objektet återfinns poängmässigt inom ett avstånd på 1,9 poäng från 18,5. För förskoleobjekten är medelvärdet 18.3 poäng och för skolobjekten är medelvärdet 19,0 poäng. Hur poängen fallit för de enskilda objekten redovisas i sin helhet i separat bilaga 3 Utfall i poäng per objekt. 4 Planerad uppdatering av hyresmodell Fullständig genomgång av de hyresgrundande parametrarna föreslås genomföras var femte år. I övrigt ska en bedömning göras vid varje anpassning om huruvida en ny bedömning av objektet bör genomföras eller inte. Bilagor Bilaga 1 Värderingsmodellen Bilaga 2 Värderingsmetoden Bilaga 3 Utfall i poäng per objekt 11 (12)

Öppenhet och mångfald Vi har förtroende och respekt för människors kunskap och egna förmåga - samt för deras vilja att ta ansvar POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, 131 81 Nacka Stadshuset, Granitvägen 15 08-718 80 00 info@nacka.se 716 80 www.nacka.se 212000-0167