Kommersiella tomträtter

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 352 Kommersiella tomträtter Författare: Simon Rotkopf Handledare: Hans Lind Stockholm 2006

Master of Science thesis Title: Commercial ground leases Authors Simon Rotkopf Department Department of Real Estate & Construction Management Building and Real Estate Economics Master Thesis number 352 Supervisor Hans Lind Keywords Commercial ground leases, lease-fee, leasefee rate, lease-fee basis Abstract Ground lease arrangements involve two parties, the lessor and the leaseholder. The lessor, usually a municipality, owns the land that is leased to the leaseholder, who uses it and has to pay an annual ground rent or lease-fee. The lease-fee is usually fixed for periods of ten or twenty years and can be renewed at the end of these periods. If the parties can t come to an agreement about the lease-fee, it becomes a matter for a real estate court. The leasehold system in Sweden was introduced in 1907 and was then intended for residential use with the aim to decrease the cost of living by setting a low lease-fee. Ground leases are nowadays used for commercial purposes as well. The first commercial ground leases in Stockholm city appeared during the rebuilding of the central parts of the city in 1950-70. This thesis shows that there is a widespread dissatisfaction among property owners with the ground leasesystem, especially in Stockholm city. The dissatisfaction is often based on the costly and protracted lawsuits caused by the lease-fee adjustment at the end of the ten or twenty year renewal periods. Real estate companies argue that the ground leases bring extra risk caused by the uncertainty of the future ground leases. This risk seems to depend on several factors, for example the remaining time of the lease-period and the current lease-fee level. Two methods are used to take the risk in consideration, one way is to use a higher yield in comparison to a freehold property and another way is to forecast future lease-fees. How these methods are used depends on the attitude to risk and ground leases in general. The thesis shows that the yield in general has been higher for ground-leases than for freeholds. The companies that were interviewed stated that the difference around the year 2000 and earlier were about 0,5-1 percentage points in Stockholm city. Today, the difference seems to have decreased to about 0-0,25 percentage points. The large numbers of lawsuits partly depend on the parties widely different opinions about the land values, which the lease-fee is based on. Both companies and the land management in Stockholm think that the ground-lease system should be reformed so that the number of lawsuits decreases. This problem isn t new; two extensive governmental inquiries have been carried out since 1980, but without any changes in legislation. The problems pointed out in those inquiries are relevant still today. It s important to strive for is a system where the parties come to voluntary agreements about the lease-fee. This could be achieved through shorter lease-fee periods, an annual index adjustment and some kind of restriction of how high respectively how low the lease-fee could be for the next period. This could increase the predictability of the system and therefore reduce the risk with commercial ground leases. 2

Examensarbete Titel: Kommersiella tomträtter Författare Simon Rotkopf Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 352 Handledare Hans Lind Nyckelord Kommersiella tomträtter, avgäld, avgäldsränta, avgäldsunderlag Sammanfattning Tomträtt får upplåtas i fastighet som är i allmän ägo. Upplåtelseformen innebär att upplåtaren, vanligtvis kommunen, hyr ut mark mot en årlig ersättning i form av avgäld. Avgälden är fast under oftast tio eller tjugoårsperioder, därefter kan upplåtaren eller tomträttshavaren under näst sista året av avgäldsperioden påkalla omreglering av avgälden. Om parterna inte kommer överens fastställs avgälden av domstol. Tomträttshavaren har rätt att överlåta tomträtten. Tomträttsinstitutet infördes år 1907 och var då framförallt tänkt för bostäder. Tomträtter har sedan dess även kommit att användas för kommersiella ändamål. I Stockholms innerstad uppläts de första kommersiella tomträtterna i och med cityomdaningen under åren kring 1950-1970, detta för att staden skulle kunna tillgodogöra sig den markvärdestegring som ofta följer städers utveckling. Examensarbetet visar att det idag finns ett utbrett missnöje med tomträttssystemet samt hanteringen av kommersiella tomträtter i Stockholms innerstad. Missnöjet grundar sig ofta i de långdragna och kostsamma domstolsprocesser som omreglering av avgälden inte sällan för med sig. Företagen ser ofta en risk med tomträtter i och med osäkerheten med den framtida avgälden. Riskens omfattning verkar bero på flera faktorer, bland annat hur lång tid som återstår av avgäldsperioden samt på vilken nivå avgälden är tecknad. Hur stor risken bedöms samt hur risken hanteras skiljer sig företagen emellan. Främst två metoder används för att beakta risken med kommersiella tomträtter vid värdering. Den ena metoden bygger på att tomträtter åsätts ett högre direktavkastningskrav jämfört med äganderätter, den andra bygger på framtida prognostiserade avgälder. Mer riskaversiva företag samt de med en negativ inställning till ägande av tomträtter verkar kombinera metoderna för att beakta risken medan andra företag endast verkar använda en av metoderna. Direktavkastningskravet för tomträtter har generellt legat högre i förhållande till äganderätter. Kring år 2000 och tidigare uppfattade företagen en skillnad i avkastningskrav om 0,5-1 procentenheter. De senaste åren har skillnaden i avkastningskrav av allt att döma minskat till 0-0,25 procentenheter. Differensförändringen förklaras bero på den stora efterfrågan på fastigheter i Stockholm city och den brist på objekt som efterfrågan lett till. De många domstolprocesserna beror till stor del av parternas ofta vitt skilda uppfattning kring markens värde (avgäldsunderlaget), vilken ligger till grund för avgäldens storlek. Såväl staden som företag anser att tomträttslagstiftningen bör förändras. En förenkling av systemet skulle kunna innebära en reducering av antalet kostsamma och långdragna domstolsprocesser. Missnöjet med systemet är inte nytt. Två omfattande utredningar har tidigare gjorts vilka båda påvisade problem som är aktuella än idag. Dock har dessa inte föranlett någon ändrad lagstiftning. Att eftersträva vore ett system där parterna i större utsträckning kom till frivilliga överenskommelser. Kortare avgäldsperioder och en årlig indexjustering av avgälden samt någon slags begränsning i hur stor avgälden, vid kommande omreglering, högst respektive lägst kan bli, skulle kunna utgöra förändringar som förenklar dagens tomträttssystem samt ger ökad förutsägbarhet för framtida avgälder och därmed minskar risken med kommersiella tomträtter. 3

Förord Detta examensarbete har skrivits under hösten 2006 vid avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm, i samarbete med NCC Property Development. Jag vill här ta tillfället i akt och tacka min handledare Hans Lind, professor vid institutionen för Fastigheter och byggande på KTH, för de goda råd samt den konstruktiva kritik som hela tiden lett arbetet framåt. Jag vill rikta ett stort tack till NCC Property Development som bistått med arbetsplats i en trevlig arbetsmiljö, och speciellt, Olle Åkerstam som tagit sig tid för många givande diskussioner samt hjälpt till att utveckla idén till examensarbetet. Jag vill även tacka alla de personer och företag som ställt upp på mina intervjuer och engagerat svarat på mina frågor. Stockholm, den 4 december 2006 Simon Rotkopf 4

Innehållsförteckning 1. Inledning... 6 1.1 Bakgrund... 6 1.2 Syfte... 6 1.3 Metod och avgränsning... 7 2. Tomträttsinstitutets utveckling... 8 2.1 Tomträttsinstitutet... 8 2.1.1 Motiv... 8 2.1.2 1907 års tomträttslagstiftning... 9 2.1.3 1953 års tomträttslagstiftning... 9 2.1.4 1967 års tomträttslagstiftning... 10 2.1.5 Tomträttslagstiftningen idag... 10 3. Tillkomsten av kommersiella tomträtter i city... 12 3.1 Cityomvandlingen... 12 3.2 Utveckling av antalet kommersiella tomträtter... 13 4. Tomträttsutredningar... 15 4.1 Tomträtt (SOU 1980:49)... 15 4.1.1 Bakgrund... 15 4.1.2 Utredningens förslag... 15 4.2 1988 års tomträttsutredning (SOU 1990:23)... 16 4.2.1 Bakgrund... 16 4.2.2 Utredningens förslag... 16 4.2.3 Kommentar... 18 4.3 Tomträttsavgäld (Proposition 1998/99:127)... 19 4.3.1 Kommentar... 20 5. Avgäldsunderlaget... 21 6. Avgäldsräntan... 24 6.1 Avgäldsräntans utveckling... 24 6.2 Avgäldsräntan idag... 27 7. Intervjuresultat... 29 7.1 Företag... 29 7.2 Stockholm stad... 36 8. Analys & slutsatser... 40 Referenser... 47 Bilagor... 49 Bilaga 1: Rättsfall... 49 Bilaga 2: Beräkning av hypotetisk kommunfaktor i city... 58 Bilaga 3: Intervjuade företag... 59 Bilaga 4: Intervjufrågor... 60 5

1. Inledning 1.1 Bakgrund Tomträtt är en upplåtelseform där tomträttshavaren hyr marken av fastighetsägaren. Till skillnad från upplåtelseformen arrende kan endast mark som är i allmän ägo upplåtas för tomträtt, vanligtvis är fastighetsägaren (upplåtaren) en kommun. När tomträttsinstitutet infördes i Sverige år 1907 var tomträtten framförallt tänkt för bostäder. Målsättning var att öka utbudet av bostadsmark och subventionera markkostnaderna för att uppmuntra till bostadsbyggande. Andra motiv som angavs var att samhället, genom att upplåta tomträtter, skulle kunna ta del av den framtida markvärdestegringen samt att den långsiktiga kontrollen över markens användning skulle kunna behållas av det allmänna. Idag används dock tomträtter både för bostadsändamål och kommersiella ändamål. Detta arbete kommer endast att behandla kommersiella tomträtter belägna i Stockholms innerstad. Idag finns ett utbrett missnöje med hanteringen av kommersiella tomträtter i Stockholms innerstad hos fastighetsföretag. Missnöjet grundar sig ofta i höga begärda avgälder vid omreglering av tomträttsavgälden och de långdragna och kostsamma domstolsprocesser som omregleringen inte sällan för med sig. I och med osäkerheten med den framtida avgäldens storlek anser många företag att de kommersiella tomträtterna i Stockholms innerstad bär med sig en stor ekonomisk risk. Det finns även en uppfattning att denna risk förstärks av att staden vid omreglering kräver orealistiskt höga avgälder. Missnöjet med systemet är dock inte nytt. År 1980 och 1990 färdigställdes två omfattande utredningar i syfte att få till en förenkling av regelsystemet. Ingen av lagförslagen har dock lett till någon förändrad lagstiftning. De problem som påvisas i dessa utredningar är aktuella än idag. 1.2 Syfte Huvudsyftet med detta examensarbete är att utreda hur aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden i Stockholm idag ser på tomträtten som investeringsobjekt, syftet kan därefter delas in i följande delsyften; Utreda dagens lagstiftning och praxis samt hur lagstiftningen utvecklats sedan tomträttsinstitutets införande. Vilka var motiven till institutets införande? Bringa klarhet i tidigare lagförslag som gjorts i syfte att förenkla systemet. Få inblick i hur kommersiella tomträtter kom till i Stockholms innerstad och varför man valde denna upplåtelseform. 6

Få upplåtarens, Stockholm stads, syn på kommersiella tomträtter. Se om det finns alternativa lösningar till tomträttssystemets utformning som vore att föredra, givet de synpunkter som framkommit. 1.3 Metod och avgränsning Tomträtter används både för bostadsändamål och kommersiella ändamål. Examensarbetet avser dock endast behandla tomträtter för det senare ändamålet. I Stockholms kommun finns majoriteten av landets kommersiella tomträtter. Problemet med omreglering av avgälden ter sig vara störst i områden med höga markvärden. Arbetet avgränsas därför ytterliggare till att i huvudsak behandla kommersiella tomträtter inom Stockholms innerstad där de högsta markvärdena i landet påträffas. Examensarbetet kommer främst att baseras på intervjuer med kommersiella aktörer på Stockholms fastighetsmarknad samt intervjuer med upplåtaren av dessa, det vill säga Stockholm stad. I bilaga 4 återfinns de frågor som intervjuerna kommer att baseras på, frågorna är dock att se som ett diskussionsunderlag. Intervjuer gjordes med sammanlagt 23 företag, både fastighetsägare och rådgivare, se bilaga 3. Företagen valdes dels ut genom att undersöka vilka aktörer som varit inblandade i transaktioner av kommersiella tomträtter i Stockholm de senaste åren, dels genom en allmän bedömning av vilka företag som kunde anses intressanta. 7

2. Tomträttsinstitutets utveckling 2.1 Tomträttsinstitutet 2.1.1 Motiv År 1907 infördes tomträttsinstitutet. Syftet med införandet var att skapa medel för det allmänna att främja en sund utveckling av bostadsförhållandena till rimliga priser genom att åt enskilda tillhandahålla mark för bebyggelse utan att samhället avstod från äganderätten till marken (SOU 1980:49). Det fanns tre motiv till införandet av tomträttsinstitutet: Bostadspolitiskt motiv Det allmänna hade för avsikt att öka utbudet på bostadsmark och samtidigt subventionera markkostnaden för att uppmuntra till bostadsbyggande. Subventionen bestod därigenom i att den enskilda inte behövde äga marken för att bebygga den. Fördelningspolitiskt motiv Genom att äganderätten behölls skulle det allmänna därigenom tillgodogöra sig den stegring i markvärdet som ofta åtföljer tätortens tillväxt. Alltså inte den värdestegring som beror på användningen av tomten utan sådan som orsakats av yttre faktorer såsom samhällets åtgärder och investeringar. Planpolitiskt motiv Då marken fortfarande är i samhällets ägo säkrade man den långsiktiga kontrollen över markens användning. Om marken skulle behövas för samhällets vidare utveckling finns möjlighet att återta marken. Häri finns även möjligt för staden att i tomträttskontrakt ta in klausuler som reglerar frågor som rör markanvändningen och byggandet. Både det planpolitiska och det bostadspolitiska motivet har fått minskad betydelse då omfattande åtgärder vidtagits inom dessa områden sedan institutets införande, exempelvis plan- och bygglagen, expropriationslagstiftning samt olika typer av bidrag. Tomträttslagstiftningen har därtill, sedan införandet, ändrats på ett sätt att tomträtten idag står äganderätten mycket nära. Det planpolitiska syftet har därigenom försvagats genom att likt för äganderätten krävs expropriation eller förköp för att upplåtaren ska få använda marken innan upplåtelseperiodens slut. För att upplåtaren ska kunna säga upp avtalet vid upplåtelseperioden slut krävs att marken behövs för samhällsviktigt ändamål samt att inlösen av tomträttshavarens byggnader sker. Det fördelningspolitiska motivet är det som idag i huvudsak anges för kommersiella tomträtter. 8

2.1.2 1907 års tomträttslagstiftning Enligt 1907 års lagstiftning var det i huvudsak staten, kommunerna och municipalsamhällena som kunde upplåta tomträtter. Upplåtelsen skulle avse minst 26 och högst 100 år, därefter upphörde tomträtten. Tanken var då att det allmänna skulle återta marken och eventuellt sälja den för att tillgodogöra sig markvärdestegringen. I övrigt fick parterna komma överens om upplåtelsevillkoren. Upplåtelsen var därigenom tidsbegränsad och det fanns ingen skyldighet för fastighetsägaren att vid periodens slut att betala lösen för byggnader och annat. Avgälden var vid denna inte lagreglerad men det vanliga var att den avgäld som avtalats vid upplåtelsen gällde genom hela upplåtelsesperioden. 2.1.3 1953 års tomträttslagstiftning En rad motioner, från 1920-talet till 1950-talets början, om att reformera tomträtten ledde till ny lagstiftning som trädde i kraft den första januari 1954. I den tidigare lagstiftningen var tomträtten, som tidigare nämnts, upplåten på bestämd tid utan att markägaren hade skyldighet att lösa in byggnaderna vid periodens slut. Detta medförde att tomträtternas kreditvärden var låga, vilket kritiserats. Kritik riktades även bl.a. mot avgäldernas periodicitet och storlek. Denna kritik tog man hänsyn till i den nya lagstiftningen (Runesson, 1997). Det huvudsakliga syftet med reformeringen var att stärka tomträttshavarens rättsliga ställning och därmed även tomträttens kreditvärde, detta utan att det allmännas intresse skulle bli eftersatt. Tanken, att markägaren skulle tillgodogöra sig markvärdestegringen, skulle enligt de nya reglerna inte främst tillgodoses genom att det allmänna återtog fastigheten eftersom det sällan blev aktuellt. Istället skulle nu avgälden undan för undan regleras i takt med markvärdets förändringar. (Bengtsson och Victorin, 2004). Tomträtten utformades nu som en nyttjanderätt upplåten på obestämd tid mot en årlig avgäld. Avgälden skulle nu utgå med ett oförändrat belopp under vissa tidsperioder. För bostadsändamål var avgäldsperioden, om inte längre tid överenskommits, 20 år från den dag upplåtelsen skrivits. För annat ändamål än bostäder var perioden minst 10 år. Under näst sista året av dessa perioder hade både tomträttshavaren och fastighetsägaren möjlighet att väcka talan angående omprövning av avgäldens belopp. Om inte detta gjordes, utgick avgälden med samma belopp som tidigare. Då avgälden omprövades utgick man från markens värde vid dess nuvarande användning. I och med den nya lagstiftningen kunde aldrig tomträttshavaren säga upp tomrättsavtalet men möjligheten fanns naturligtvis att sälja tomträtten vidare. Fastighetsägaren kunde endast säga upp avtalet i slutet av vissa tidsperioder. Den första periodens längd var för bostäder 60 år, för efterkommande perioder, 40 år. Vid annan användning av marken än för bostadsändamål var perioden minst 20 år. För att uppsägningen skulle gå igenom var fastighetsägaren tvungen att visa att det var av vikt att använda marken för annat 9

ändamål. Fastighetsägaren blev även skyldig att lösa in byggnader och annan egendom som utgjorde tillbehör på tomträtten då tomträtten upphörde på grund av uppsägning. Detta var en viktig bestämmelse för tomträttens kreditvärde som i och med detta ökade. Inskrivning av upplåten tomträtt gjordes obligatorisk genom ändring av lagen. Detta och det som nämnts ovan har haft som konsekvens att en tomträttshavare i princip har samma besittningsrätt som vid äganderätt. Upplåtelseformen tomträtt kom nu att stå äganderätten nära (Runesson, 1997). 2.1.4 1967 års tomträttslagstiftning Tomträttslagstiftningen har reformerats vid ytterliggare ett tillfälle. I 1967 års tomträttslagstiftning förkortades avgäldsperioderna för alla typer av tomträttsupplåtelser till minst tio år. Enligt uttalanden i motiven (prop. 1967:90 s. 26) var syftet med ändringen att skapa bättre förutsättningar för det allmänna att tillgodogöra sig värdestegringen på mark (SOU 1980:49). Anledningen till att avgäldsperioden inte förkortades ytterliggare var för att tomträttshavaren skulle ha rimlig möjlighet att överblicka tomträttsavtalets ekonomiska konsekvenser och för att tomträttens kreditvärde skulle behållas. En alltför återkommande omprövning av avgälden ansågs innebära en osäkerhet dels för tomträttshavarna i fråga om de ekonomiska förpliktelserna, dels vid bedömning av tomträttens kreditvärde på sikt. När den nya jordabalken trädde i kraft den första januari 1972 överfördes tomträttsreglerna från nyttjanderättslagen till den nya balken utan några genomgripande förändringar (Runesson, 1997). Tomträtter finns alltså idag upplåtna under tre tidsperioder; 1907-1953, 1954-1966 och 1967 och framåt. Detta medför att olika lagstiftning gäller för tomträtter upplåtna under de olika perioderna. Om förändringar sker med avseende på exempelvis avgäldsräntor eller avgäldsunderlag får detta olika utslag beroende för vad som gäller under den tidsperioden. Detta har till följd att det alltså inte går att höja avgäldsräntan eller avgäldsunderlaget för alla tomträtter i en kommun, för att uppnå någon rättvisa med avgälderna (Runesson, 1997). 2.1.5 Tomträttslagstiftningen idag Tomträttslagstiftningen, har som tidigare nämnts, inte förändrats i någon större utsträckning sedan 1967 års lagändring. Två omfattande utredningar av dagens regelsystem har dock gjorts i syfte att förenkla tomträttssystemet. Ingen av utredningarna ledde till någon förändrad lagstiftning. Utredningarna beskrivs mer ingående i avsnitt 4. Sedan nya jordabalken trädde i kraft 1972 finns nuvarande lagstiftning i 13 kap. JB. Sammanfattningsvis ser tomträttslagstiftningen ut på följande vis. 10

Nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid kan för visst ändamål mot årlig avgäld i pengar upplåtas som tomträtt. I tomträtt får panträtt och annan nyttjanderätt upplåtas (13:1 JB). Vidare anges att inskränkning ej får ske i tomträttshavarens rätt att få upplåta panträtt eller nyttjanderätt i tomträtten, eller rätten att överlåta tomträtten (13:6 JB). Tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller en kommun eller som eljest är i allmän ägo (13:2 JB). Det vanliga är dock att kommunerna upplåter tomträtter. Tomträttsavtalet får ej uppsägas av tomträttshavaren (13:13 JB). Upplåtaren får säga upp tomträtten för upphörande vid utgången av vissa tidsperioder (upplåtelseperioder), vilka ska vara minst 60 år vid upplåtelse för bostadsbebyggelse och minst 20 år vid annan användning. Uppsägning av får dock ske endast om det är av vikt för fastighetsägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan art eller på annat sätt än tidigare (13:14 JB). Upphör tomträtten på grund av uppsägning åligger det fastighetsägaren att lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten. Lösesumman ska motsvara egendomens värde vid tomträttens upphörande under antagande av att tomträtten alltjämt skulle bestå med samma ändamål och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens användning och bebyggelse (JB 13:17). Avgälden ska utgå med oförändrat belopp under fasta tidsperioder (avgäldsperioder) om minst 10 år (13:10 JB). Vid nyupplåtelse av tomträtt råder det avtalsfrihet om avgäldsbeloppet. Tomträttshavaren kan påkalla jämkning av avgälden endast om tomträttens värde har minskat exempelvis till följd av ändrade byggnadsbestämmelser (JB 13:12). 13:2 JB anger att tomträttsavtalet ska vara skriftligt, i 13:4 JB uppges bland annat att i upplåtelsehandlingen ska ändamålet med upplåtelsen och avgäldsbeloppet anges. Tomträttsupplåtelsen måste avse en hel fastighet (13:2 JB) vilket innebär att fastighetsindelningen för mark upplåten med tomträtt inte kan ändras utan att nya tomträttsavtal träffas. I 13:11 JB anges att överenskommelse om ändring av avgälden för kommande avtalsperiod ej får träffas senare än ett år före utgången av den löpande perioden. Om parterna dessförinnan inte kommit överens om nya villkor får endera part eller båda under näst sista året av löpande period väcka talan om reglering av avgälden vid domstol. Vid omprövning av avgälden ska domstolen, på grundval av det värde marken har vid omprövningen, bestämma avgälden för den kommande perioden. Vid bedömande av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Omprövning av tomträttsavgäld avgörs av fastighetsdomstol vilken normalt består av två lagfarna ledamöter (jurister), en teknisk ledamot (fastighetsråd) samt nämndemän. Förhandlingen i fastighetsdomstol går till på följande vis. Parterna redovisar sina respektive ståndpunkter både muntligt och skriftligt. Målet avgörs därefter genom att parterna vid en huvudförhandling slutgiltigt får redovisa sina ståndpunkter och ange den bevisning som åberopas. Därefter fäller domstolen sin dom (Ekvall och Fröjd, 2005). 11

3. Tillkomsten av kommersiella tomträtter i city 3.1 Cityomvandlingen De kommersiella tomträtterna i Stockholms innerstad kom till i och med cityomvandlingen eller citysaneringen som inleddes i början av 1950-talet. De bakomliggande orsakerna till den första etappen av omvandlingen av innerstaden var bland annat krisen inom bostadsförsörjningen samt en nödvändig kapacitetshöjning av kommunikationerna till de då nya förorterna. Staden eftersträvade en sammanbindning av tunnelbanan från söder till väster under city och därigenom även utforma ett nytt cityområde i anslutning till tunnelbanan och dess stationer. I planen ingick även en omvandling av praktiskt taget hela cityområdet söder om Kungsgatan. I och med bilismens allt starkare intåg krävdes även under 1950-talet förbättrade infartsvägar och ett utökat trafiknät inom staden. 1960 färdigställdes Trafikledplan för Stockholm där tilltagna utbyggnadsplaner presenterades. Vägbyggnationerna kom i hög grad att påverka förutsättningarna i stadsbyggandet. Det stod tidigt klart att staden skulle leda projektet och för att omvandlingen skulle bli genomförbar krävdes att staden själv ägde marken. Det innebar att markinlösen och expropriation stundtals blev nödvändiga förfaringssätt. Kontakten med privata aktörer var ändå viktig för att projektet skulle bli framgångsrikt. Det nya city motiverades nämligen i hög grad med hänvisning till näringslivets behov av rationella kontor och butikslokaler. Projektet var därigenom beroende av efterfrågan på butiker och kontorslokaler i den nya bebyggelsen. Privata aktörer var även mer eller mindre nödvändiga i form av byggherrar, finansiärer, konsulter, byggentreprenörer och opinionsbildare. Något år efter projektets start fastlades stadens hållning till de privata aktörerna genom en politisk kompremiss. Denna innebar att staden skulle äga marken i city (och endast staten accepterades som byggherre på egen grund). Den stora mängd byggrätter som var avsedda för privata byggherrar skulle alla upplåtas med tomträtt, vilket aldrig tidigare hade prövats i samband med kommersiella lokaler i city. Kompromissen innebar att staden själv, med något undantag, skulle avstå från att uppföra och förvalta de kommersiella byggnaderna. Även de kommunala bygg- och fastighetsbolagen utestängdes från cityprojektet både som entreprenör och byggherre. Kompromissen sade däremot inget om hur stor del av city som skulle saneras och hur länge projektet skulle pågå vilket skulle komma att skapa konflikter. Den principiella innebörden av kompromissen var att en presumtiv markvärdestegring i city, delvis till följd av de stora kommunala investeringarna, skulle återgå till staden genom en successivt höjd ersättning för marken. Vissa borgerliga politiker fann citysaneringen överdrivet marksocialistiskt och ansåg att marken skulle återförsäljas. Uppslutningen bakom den borgerliga kritiken var dock begränsad och fastighetskontoret var starkt emot en försäljning av marken vilket innebar att den behölls i stadens ägo. Privata företag och organisationer var dock kritiska till kommunaliseringen av marken. De små- och medelstora fastighetsägarna var negativa till expropriationerna eftersom de hade svårt att etablera sig som byggherrar på de, ofta stora, nya enheterna. Stora företag inom bank, försäkring ville gärna ha kontor i city men var dock skeptiska 12

till tomträtter och undvek upplåtelseformen i det längsta. Skepsisen berodde på en blandning av ideologiska och ekonomiska skäl. Vissa organisationer hade dock svårt att undvika de tomträtter som staden erbjöd då lämpliga alternativ saknades eller blockerades av staden. I slutet av 1963 var citysaneringens första etapp i hamn i och med att tomträttskontrakt var skrivna för samtliga berörda fastigheter längs Klarabergsgatan, Sveavägen och Slöjdgatan. I den ekonomiska krisen omkring 1970, då efterfrågan på nya citylokaler och tomträtter föll bort och alla privata intressenter drog sig ur planerade satsningar i city, klarade staden inte längre att driva saneringen vidare och projektet var nu tvunget att avvecklas. Avvecklingen krävde avsteg från projektets grundläggande principer. För att bebygga de rivna områdena överläts mark till privata ägare. Ibland fick gamla hus stå kvar och såldes medan marken uppläts med tomträtt och kraftiga subventioner gavs till privata byggherrar som tog sig an de övergivna projekten. Under cityprojektets 25 år frilades ett område om 24 ha tomtyta genom rivning. Byggnadsbeståndet på den stadsägda marken härrör i huvudsak från tiden efter 1950, några äldre byggnader finns dock kvar. Citys tillgänglighet ökade dramatiskt i och med tunnelbanans utbyggnad samt de stora trafikutbyggnaderna både innanför och utanför city (Gullberg, 2001). 3.2 Utveckling av antalet kommersiella tomträtter Sedan cityomdaningen har antalet kommersiella tomträtter i Stockholms innerstad varit relativt konstant, marginella tillskott och friköp har dock skett. Tabell 3.1 nedan visar SOU 1980:49 inventering av antalet tomträttsupplåtelser under olika tidsperioder för affärsfastigheter (industrifastigheter ej inkluderade) i kommuner med nämnvärd tomträttsverksamhet. År Affärsfastigheter 1908-19 data saknas 1920-29 10 1930-39 20 1940-49 23 1950-59 80 1960-69 159 1970-77 249 Tabell 3.1: Antalet tomträttsupplåtelser under olika tidsperioder för affärsfastigheter i kommuner med nämnvärd tomträttsverksamhet (SOU 1980:49). Antalen nämnvärda kommuner bedömdes till 49 st. och hur många av tomträtterna som är belägna i Stockholms kommun redovisas ej. Det kan dock konstateras att antalet kommersiella affärsfastigheter ökade markant under den tid cityomdaningen ägde rum, från femtio- till sjuttiotalet. 13

I Stockholms kommun anges antalet tomträttsupplåtelser för affärsfastigheter per 1978-01-01 till 201 st. Idag uppger Stockholms stads markkontor att antalet kommersiella tomträtter i Stockholms innerstad, per 2005-12-31, uppgår till 149 st. Det totala marktaxeringsvärdet för tomträtter med typkod 325, dvs. hyreshus med lokaler, anges i Stockholms kommun till 15 177 miljoner kr och den totala årsavgälden för dessa anges till 523,5 miljoner kr. 14

4. Tomträttsutredningar I följande avsnitt beskrivs de lagförslag som tagits fram i syfte att reformera tomträttssystemet. Tyngdpunkten har lagts i 1988 års tomträttsutredning (SOU 1990:23) då denna uppfattats som den viktigaste. Den tidigare utredningen från 1980 (SOU 1980:49) samt den vidareutveckling av SOU 1990:23, vilken gav upphov till en proposition, kommer endast att återges kortfattat. 4.1 Tomträtt (SOU 1980:49) 4.1.1 Bakgrund I direktiven till tomträttskommittén anges bland annat följande: Om tomträttsinstitutet skall kunna fungera tillfredställande i fortsättningen är det nödvändigt att avtalsparterna ges stöd i enkla och lättillämpade bestämmelser om hur tomträttsavgälden skall bestämmas. Bakgrunden till detta var de långdragna och kostsamma domstolsprocesser som ägt rum för bestämning av avgälden vid omreglering. Processerna ansågs bero på avsaknad av en direkt metod för avgäldsbestämningen vilket gjort att parterna ansett sig ha stöd för vitt skilda uppfattningar om markvärdets storlek och om skälig ränta. Tomträttskommittén konstaterade att förutom den i rättspraxis utvecklade metoden, i vilken man utifrån avgäldsunderlaget och avgäldsräntan bestämmer avgälden, inte finns några närmare regler för hur avgälden ska bestämmas. Vidare konstaterades att under inflationstider leder de långa avgäldsperioderna till mycket kraftiga avgäldshöjningar i samband med omregleringar. 4.1.2 Utredningens förslag Tomträttskommitténs förslag för förenkling av tomträttssystemet baserades på lagregler genom vilka det klart skulle framgå vilket avgäldsunderlag och vilken avgäldsränta som tomträttsupplåtaren högst skulle få använda. Förslaget medgav även automatiska årliga avgäldsjusteringar. Detta genom att avgälden varje år skulle utgå med en viss avgäldsränta på avgäldsunderlaget vid årets början. Avgäldsunderlaget Principen för avgäldsuttaget skulle vara ett rörligt avgäldsunderlag multiplicerat med en real ränta. Kommittén ansåg att avgäldsunderlaget inte skulle få överstiga det senaste bestämda marktaxeringsvärdet förhöjt med 33 % (då taxeringsvärdet endast utgör 75 % av marknadsvärdet) och justerat med förändringar i konsumentprisindex. 15

Avgäldsräntan Avgäldsräntan skulle utgå från skälig realränta. För små- och flerbostadshus ansåg kommittén att en skälig ränta kunde bestämmas utifrån en reallåneränta som räknas fram genom med ledning av tioårsgenomsnittet för kommunlåneräntan, ökad med 0,1 % för tomträttsverksamhetens administration. Tomträttskommittén menade dock att tomträttsupplåtaren alltid ska få tillämpa en avgäldsränta om 2,75 % även om den genomsnittliga reala kommunlåneräntan är lägre. För kommersiella tomträtter föreslogs ett schablontillägg om en procentenhet, det vill säga en avgäldsränta om 3,75 %. 4.2 1988 års tomträttsutredning (SOU 1990:23) 4.2.1 Bakgrund År1988 tillkallades en statlig utredning med uppgiften att undersöka möjligheten till att förenkla avgäldssystemet för tomträtter samt att lämna ett förslag till hur ett sådant system skulle vara utformat. Anledningarna till att detta var flera. Metoden att bestämma tomträttsavgälden vid omreglering hade länge kritiserats för att vara svårförståelig och osäker. Rättspraxis hade inte fastställt någon generell och enkel metod för att fastställa avgäldsunderlag och avgäldsränta vilket lett till långdragna domstolsprocesser med höga kostnader. De konsekvenserna man kunde se av de långa processerna var avgäldshöjningar i efterhand, krav på dröjsmålsränta samt stora stegvisa avgäldshöjningar för tomträttshavarna. Utredningen skiljde mellan tomträttsupplåtelser för småhus och upplåtelser för annan användning än småhus. Vidare kommer endast förslaget för den senaste tomträttsgruppen att återges. I de direktiv som angavs för utredningen eftersträvades förenklingar vid markvärdering samt fastställning av avgäldsräntan. Man menade att förenklingarna skulle drivas så långt att antalet domstolsprocesser avsevärt minskade. 4.2.2 Utredningens förslag Då tomträttsinstitutet reformerades år 1967 förkortades avgäldsperiodens längd från 20 år till minst 10 år. Detta för att samhället lättare skulle tillgodogöra sig markvärdestegringen. Anledningen till att avgäldsperioden inte förkortades ytterligare var för att tomträttshavaren skulle ha rimlig möjlighet att överblicka tomträttsavtalets ekonomiska konsekvenser och för att tomträttens kreditvärde skulle behållas. En alltför ofta återkommande omprövning av avgälden ansågs innebära en osäkerhet dels för tomträttshavarna i fråga om de ekonomiska förpliktelserna, dels vid bedömning av tomträttens kreditvärde på sikt. I det aktuella förslaget, där man menar att omreglering 16

skulle kunna bestämmas på ett enklare sätt, ansågs det huvudsakliga motivet till att behålla långa avgäldsperioder ha fallit. Utökad avtalsfrihet Utredningen menar dels att antalet domstolsprocesser skulle kunna minskas genom att parterna ges utökade möjligheter till att komma överens om hur avgälden ska ändras under upplåtelsetiden, dels att avgäldsutvecklingen skulle blir mer förutsägbar. De nuvarande bestämmelserna, där parterna inte kan träffa avtal om avgäldsförändring under perioden avsåg förhindra avgälden att öka snabbare än markvärdestegringen. Den utökade avtalsfriheten skulle enbart gälla tomträtter för annan användning än småhus eftersom man inte kunde räkna med att ägarna till tomträtter upplåtna på småhusfastigheter generellt sätt har erforderlig kompetens att bedöma de ekonomiska konsekvenserna av olika avtalskonstruktioner. Tomträttshavare för fastigheter för annat ändamål än småhusbebyggelse fick anses vara likställda med fastighetsägare och då ha tillgång till erforderlig kompetens. Avgäldsräntan För att fastighetsägaren ska kunna tillgodogöra sig markvärdestegringen utan att tomträttshavarens och kreditgivares intressen åsidosätts, anges i förslaget att avgälden ska få öka i takt med markvärdestegringen men inte snabbare. Avgäldsräntan skulle därför anges i lag och bestämmas med utgångspunkt från den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, vilken bedömdes uppgå till 3 %. På följande vis anger utredningen den principiella utformningen av det förenklade avgäldssystemet som skulle komma i uttryck i lag. För den första avgäldsperioden gäller den avgäld som parterna har avtalat om (det första avgäldsbeloppet). Vid avgäldsändring bestäms högsta tillåtna avgäld genom att en i lag angiven avgäldsränta multipliceras med ett avgäldsunderlag, som speglar markvärdet. Detta skulle innebära att höjning av det första avgäldsbeloppet kan ske först när den enligt lag beräknade avgälden blir högre än det första avgäldsbeloppet. Tidpunkten för den första avgäldsändringen blir på detta sätt beroende av markvärdestegringen och av vilken avgäld som avtalats för första året. Avgäldsunderlag och indexreglering Avgäldsunderlaget skulle i princip motsvara marknadsvärdet av markvärdesdelen av en bebyggd fastighet. Utredningen menade att avgäldsunderlaget skulle baseras på det värde marken haft om den varit obebyggd men iordningställd och klar för byggande. För småhusfastigheter upplåtna med tomträtt ansåg utredningen att marktaxeringsvärdena utgjorde ett tillfredställande underlag för markvärdet. För tomträtter upplåtna med annat ändamål än småhusbebyggelse ansågs dock problem uppstå då marktaxeringsvärden användes som underlag vid markvärdesbedömning. Detta beroende på det otillräckliga ortprismaterialet, speciellt för fastigheter i centrala delar av tätorter, och att exempelvis 17

kontorshus skiljer sig inbördes på så många sätt i fråga om storlek, användningsätt m.m. Utredningen menade att om avgäldsunderlaget skulle utgöras av marktaxeringsvärdet så skulle det istället leda till ett ökat antal överklagade taxeringsvärden. Markvärdet skulle därför bestämmas genom en fri värdering av marken i varje enskilt fall. Eftersom det inte alltid finns tillräckligt med ortsprismaterial för kunna bedöma värdet av obebyggd mark, ansåg utredningen att markvärderingen bör utgå från fastighetens totala värde. Markvärdet (i obebyggt skick) beräknades genom att från fastighetens totala värde göra avdrag för byggnadskapitalet, dels kapitalkostnaderna för marken under byggtiden och dels skälig byggherrevinst för byggprojektet. Den hypotetiska avkastningskalkylen beskrivs mer ingående i avsnitt 5. Värderingen av marken skulle göras vart femte år och däremellan skulle indexomräkningar tillåtas för att undvika att avgälden urholkas av inflationen. Eftersom det inte fanns något index för markvärdestegring för denna typ av mark till skillnad från fallet med småhus, där fastighetsprisindex fanns att tillgå, ansåg utredningen att indexomräkningen skulle bestämmas utifrån förändring av konsumentprisindex. Bestämmelserna utformades på ett sätt att om parterna inte avtalat om hur avgälden skulle ändras under upplåtelsetiden, skulle högsta tillåtna avgäld för det första året av femårsperioden utgöra 3 % av marknadsvärdet. Avgälden fick sedan räknas upp med förändringen av konsumentprisindex. Förfaranderegler Istället för att parterna ska väcka talan för omreglering av avgälden under näst sista året av den löpande perioden föreslogs här att den som önskar avgäldsändring senast en månad före ingången av avgäldsperioden meddelar motparten om det avgäldsbelopp som begärs. Vid tvist om avgälden skulle den som begärt ändrad avgäld väcka talan vid fastighetsdomstol senast tre månader efter den nya avgäldsperiodens början. 4.2.3 Kommentar Utredningen ledde inte till någon ändrad lagstiftning vilket innebär att de problem som här lyfts fram fortfarande är aktuella. Det finns fortfarande inte någon generell och enkel metod att fastställa avgäldsunderlag och avgäldsränta vilket även idag leder till långdragna domstolsprocesser med höga kostnader och i sin tur krav på dröjsmålsränta samt stora stegvisa avgäldshöjningar. Den skillnad som möjligen kan pekas på sedan utredningen är att domstolsprocesserna kring avgälderna till största delen gällt markvärderingen och inte avgäldsräntan. Detta på grund av att parterna ofta accepterat avgäldsräntan 3,75 %. I nuläget pågår dock återigen strid om avgäldsräntan, tomträttshavare hävdar att den så kallade triangeleffekten (se avsnitt 6.1.1) ska beräknas utifrån en inflation om 2 % vilket då skulle ge en avgäldsränta om 3,25 %. Detta har dock inte varit uppe för prövning än. 18

Utredningen påpekade att förslaget inte skulle leda till annan avgäldsutveckling utan att avgälden istället skulle utvecklas på ett lugnare sätt vilket då skulle vara till fördel för båda parter. Frågan är dock om det är en god idé att lagstifta avgäldsräntan och att i hela landet åsätta samma avgäldsränta. Hägg (1991) menar i Tomträtt och avgäld att förslaget om tre procent visserligen är enkelt men anser att det i framtiden skulle kunna orsaka problem då realräntan kan komma att fluktuera under de långa tidsperioder det är fråga om. Därför menar Hägg att en låsning av avgäldsräntan skulle leda till en osäkerhet som bland annat skulle kunna leda till en försiktighet hos domstolarna vid beräkning av avgäldsunderlaget. För småhusfastigheter ansåg utredarna att alla tvister om avgälden helt skulle kunna undvikas i och med förslaget. För andra fastigheter ansågs inte tvisterna helt kunna undvikas men begränsas att enbart avse markvärdet och därmed bli enklare att hantera för domstolarna. Vidare menar de att man kan räkna med tvisterna enbart skulle begränsa sig till affärs- och kontorsfastigheter i de största tätorternas centrala delar och därför omfatta en mycket liten andel av antalet tomträttsupplåtelser. Det är riktigt att de kommersiella fastigheterna i Stockholms innerstad utgör en liten andel av antalet tomträttsupplåtelser, dock är det i detta område problemet uppfattas som störst och där de flesta tvisterna äger rum. 4.3 Tomträttsavgäld (Proposition 1998/99:127) I propositionen föreslås ett nytt, förenklat avgäldssystem för tomträtter. Propositionen innefattar såväl tomträtter för småhusändamål och för andra ändamål, såsom hyreshus-, industri- eller kontorsändammål (kommersiella tomträtter). Här kommer endast det som rör den senare gruppen att redovisas. I det följande redogörs propositionens huvudsakliga innehåll. När en tomträtt upplåts ska parterna fritt kunna avtala om avgäldens storlek för den första avgäldsperioden. Avgälden ska kunna ändras varje år om parterna inte har avtalat om längre avgäldsperioder. I lagen anges hur avgälden ska beräknas i samband med avgäldsändring. Avgälden ska alltid beräknas genom att en avgäldsränta tas ut på ett avgäldsunderlag. Dock anges att parterna fritt ska kunna avtala om att avgälden ska beräknas efter andra kriterier än de som anges i lagen. Avgäldsunderlaget ska, för kommersiella tomträtter, utgöras av ett värde på marken som bestäms vid en fri värdering. Markvärdet ska kunna omprövas vart femte år och avgäldsräntan för denna typ av tomträtter ska uppgå till 3,5 %. Mellan värderingstillfällena ska penningvärdeförändringar beaktas genom att avgälden varje år får omräknas på ett visst sätt med hänsyn till förändringarna av konsumentprisindex. Om någon part vill förändra avgäldens storlek för kommande avgäldsperiod ska motparten senast tre månader före ingången av avgäldsperioden skriftligen underrätta motparten om det avgäldsbelopp som begärs. 19

4.3.1 Kommentar Propositionen är inte olik förslaget från 1988 års tomträttsutredning (SOU 1990:23). Likt SOU 1990:23 föreslås i propositionen att omreglering av avgälden ska ske vart femte år genom en fri värdering och att avgälden varje år omräknas med hänsyn till konsumentprisindex. Avtalsfriheten finns även den kvar för att försöka minska antalet rättsprocesser. Det finns skillnader som är värda att påpeka. Propositionen föreslog att avgäldsräntan skulle lagstiftas till 3,5 %, vilket är 0,5 procentenheter mer än vad SOU 1990:23 föreslog. Angående tidpunkten för när parterna ska underrätta varandra för ändring av avgälden, föreslog propositionen att detta skulle ske tre månader före ingången av nästa avgäldsperiod till skillnad från SOU 1990:23 där motparten skulle underrättas senaste en månad före kommande period. Båda förslagen föreslog emellertid att om parterna inte enats om en ny avgäld ska talan väckas senast tre månader efter den nya avgäldsperiodens början. Propositionen har inte lett till någon förändrad lagstiftning då det var oklart om de nya reglerna skulle leda till lämpliga effekter och om beräkningen av realräntan var riktig eller ej. Ärendet står alltså fortfarande öppet. Frågan har ännu inte dragits inför den nya regeringen (Sten Andersson, Justitiedepartementet). 20