Handläggare Datum Ärendebeteckning Ian Cortes 2017-5526 Samhällsbyggnadsnämnden YTTRANDE Fastighet: Bofinken 5 Fastighetens adress: Unionsgatan 1 Sökande: Kalmarbygg AB Ärende: Fasadändring, takkupa Förslag till beslut Ansökan avslås med stöd av 9kap. 30 med hänvisning till 8 kap. 13 och 17 plan- och bygglagen, PBL. Avgift för negativt beslut är 2 240 kronor i enlighet med taxa antagen av Kommunfullmäktige 2011-03-28 med senaste revidering antagen av Kommunfullmäktige 2015-11-30. Faktura skickas separat. Bofinken 5 Bild 1: Fastigheten Bofinken 5 Samhällsbyggnadskontoret Bygglovenheten Adress Box 611, 391 26 Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 Fax 0480-45 04 29 E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
2 (6) Bakgrund Ansökan om fasadändring för fastigheterna Bofinken 5 kom in som en bygganmälan till bygglovsenheten 2017-12-13. Fastighetsägaren önskar utföra en takkupa på fasaden mot söder. På fastigheten finns i dag ett flerbostadshus. Bild 3: (ovan) Fasad från ansökan. Bild 4: (till höger) Planritning och sektion från ansökan. Enligt ritningarna från 1899, är utrymmet som ger plats för takstolarna ca 1,5 meter högt och har inte varit beträdbart. Den berörda fasaden har inte ändrats genom åren. Bild 2: Byggnadslovshandlingarna från 1899. Bilderna visar den berörda fasaden mot söder och en sektion. Den röda pilen markerar var den ansökta åtgärden planeras. Plan- och bygglagen (PBL)
3 (6) Enligt 2 kap. 6 Vid planläggning, i ärenden om bygglov och vid åtgärder avseende byggnader som inte kräver lov enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till 1. stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan, Enligt 8 kap. 1 En byggnad ska 1. vara lämplig för sitt ändamål, 2. ha en god form-, färg- och materialverkan, och 3. vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Enligt 8 kap. 13 En byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas. Enligt 8 kap. 17 Ändring av en byggnad och flyttning av en byggnad ska utföras varsamt så att man tar hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och tar till vara byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden. Enligt 9 kap. 2 krävs bygglov för 3. annan ändring av en byggnad än tillbyggnad, om ändringen innebär att c. byggnaden byter färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller byggnadens yttre utseende avsevärt påverkas på annat sätt. Första stycket 3 c gäller bara om byggnaden ligger i ett område som omfattas av en detaljplan. Enligt 9 kap. 30 ska bygglov ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om 4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 första stycket 1 och 5, 6 tredje stycket, 8 och 9 samt 8 kap. 1, 2 första stycket, 3, 6, 7, 9-11,12 första stycket, 13,17 och 18. Planförutsättningar Fastigheten omfattas av Stadsplan aktnr. 0880K-I:147, lagakraft vunnen 1949-08- 19. Planen medger B III, mark för bostadsändamål. Byggnadshöjden får vara max. 10,8 meter och prickmark får inte bebyggas. Enlig gällande stadsplans beskrivning fastställts följande: Tomten nr 5 upptar ett större enfamiljshus uppfört med väggar av tegel till två våningars höjd. I övrig finns ingen särskild beskrivning om husets arkitektoniska värde. Huset är däremot särskilt utpekat som bevarandevärt i inventeringen av Bevaringsvärd bebyggelse i Kalmar centrum upprättat i Kalmar 1989-04-04. Enligt denna handling framhålls denna byggnad och andra byggnader som riskvarnen, fängelset, domkyrkan mm i samma kategori: bevaring främjas och rivningen motverkas. Huset kan bli Q/q- märkt eller förklarat som byggnadsminne. Kulturmiljövärden
4 (6) Fastigheten ligger inom fornlämning Kalmar stadslager. Av beskrivningen av fornlämningen framgår att kulturlager kan väntas påträffas från (medeltid och) 1500- och 1600-tal. Karta från 1653 och 1674. Ansökan har remitterats till Kalmar Läns museum. Sakkunnigutlåtandet anför i huvudsak att tegelvillan är mycket välbevarad och utförd med hög arkitektonisk och materialmässig kvalitet. Helst skulle, ur antikvarisk synpunkt, en takkupa på takfallet undvikas men en mindre takkupa som motsvarar maximalt hälften av föreslagen kupas storlek skulle kunna placeras på takfallet utan att påverka byggnadens kulturhistoriska värde på negativt sätt. Yttranden Inga grannar har ansetts vara berörda. Förslaget till beslut har överlämnats till sökande för bemötande. Sökandet har fått möjlighet att komma men synpunkterna senast den 16 januari 2018. Skäl till beslut Enligt Terminologicentrum TNC, rum är: utrymme som är beträdbart och begränsat på alla sidor av golv, väggar och tak. Enligt BBR 25, 3: 3111 om rumshöjd för bostäder beskrivs följande om rum att vistas i mer än tillfälligt. I sådana rum där ståhöjd behövs får rumshöjden dock inte vara lägre än 2,10 meter under horisontella delar av tak eller 1,90 meter under tak. För ett rum att vistas i tillfälligt (BBR 25, 3: 3112) ska rumshöjden inte vara lägre än 2,10 meter. Om utrymmet under taket och mellan takstolar kan användas till något, bedöms inte. Däremot föranleder åtgärden till ett resonemang om utrymmet. Även om takkupan byggs tillkommer inget rum eller bostadsyta enligt ovanstående definition. Takhöjden är 1,5 meter och blir inget rum och är inte beträdbart. Föreslagen förändring av byggnaden kan inte anses vara en skälig motivering för att påverka en kulturhistoriskt värdefull byggnads yttre utseende på ett negativt sätt. Enlig kommunens arkiv har byggnaden genomgått olika invändiga ändringar och användningar från kontor till bostad och omvänt. Jag har inte kunnat hitta något lov som har påverkat eller ändrat den berörda fasaden. Ett beslut, B0238/87, sammanträdet 1987-04-23 anmärker att dispens från krav på hiss till vindsvåning tillstyrks pga orimliga kostnader och den skulle innebära oacceptabla ingrepp i ett kulturhistoriskt värdefullt hus. Med hänvisning till de omilda till- och ombyggnationer som förstört vissa flerbostadshus i området under den senare delen av 1900-talet, är det extra viktigt att värdera de byggnader som finns kvar och dess ursprungliga arkitektur och karaktärsdrag. Enligt Boverkets byggregler (BFS 2011:6) 1: 2213 Särskilt värdefull byggnad: Byggnader från tiden före 1920-talets bebyggelseexpansion, som har sin huvudsakliga karaktär bevarad, utgör idag en så begränsad del av byggnadsbeståndet att flertalet av dem kan antas uppfylla något av kriterierna för särskilt värdefull byggnad. Enligt 9 kap 30 PBL ska bygglov ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan bl.a. om den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser överensstämmer med detaljplanen, åtgärden inte strider mot detaljplanen, åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap 6 första stycket 1 och 5, 6 tredje stycket, 8
5 (6) och 9 och 8 kap 1, 2 första stycket, 3, 6, 7, 9-11,12 första stycket, 13,17 och 18. Åtgärden strider inte mot stadsplanen men bedöms inte uppfylla de krav som följer av 2 kap 6 och 8 kap 13, 17. Den samlade bedömningen är därför att ansökt åtgärd inte uppfyller de varsamhetskrav som ställs när det gäller byggnadens karaktärsdrag och det arkitektoniska värdet, eller ger en bra helhetsverkan, utan snarare kommer att förvanska byggnaden. Åtgärden bedöms därmed inte uppfylla gällande krav i plan- och bygglagen, PBL, för ändringar av byggnadens yttre utseende. Ian Cortés Bygglovsarkitekt. Upplysningar Detta beslut kan överklagas, se bilaga Hur man överklagar. Bilagor till yttrande till samhällsbyggnadsnämnden Yttrande till nämnden Ansökan 2017-12-13 Plan-, sektions- och fasadritning 2017-12-13 Sakkunnigutlåtande 2017-12-15 Yttrande från sökande 2018-01-16 Hur man överklagar Med besvärshänvisning ska följande delges: Fastighetsägare
6 (6) Hur man överklagar Hos vem ska beslutet överklagas? Nämndens beslut kan skriftligen överklagas hos Länsstyrelsen i Kalmar län. Var lämnas överklagandet? Skrivelsen ska lämnas/skickas till Samhällsbyggnadsnämnden Box 611 391 26 Kalmar Besöksadress Storgatan 35 A Tid för överklagande Nämnden ska ha fått din skrivelse inom tre veckor från den dag du fick del av beslutet. Hur man utformar sitt överklagande Ange vilket beslut du överklagar och ärendets diarienummer (dnr). Skriv gärna varför du tycker att nämndens beslut är fel och hur du tycker att beslutet ska ändras. Du får också gärna skicka med handlingar som du tycker stödjer din ståndpunkt. För mer information, kontakta samhällsbyggnadskontoret; 0480-45 03 00 eller sam.byggnadskontoret@kalmar.se Underteckna överklagandet Skrivelsen ska undertecknas och namnteckningen förtydligas. Uppge också postadress och telefonnummer dagtid. Om du anlitar ombud kan ombudet underteckna skrivelsen. Skicka i så fall med fullmakt.